理事が務まらないシニア層の多いマンションについて

マンションとともに住人も高齢化しますね。
多少は次世代や買い替えで若返っているというものの、
うちは築３０年で、大半がシニア世帯か賃貸になってしまっています。
賃貸人と住んでいない所有者には理事の資格がありません。

昼間マンション内にいることの多い定年退職後のシニア層と
いくらかは主婦層でたぶん理事の過半数というか大半です。
７０代、８０代のおばあさんも結構出席していて、出席率は過半数を超えていることが多いです。

会社から早退しないと理事会に間に合わない現役世代は少数派です。
現役世代が過半数になるほど多数いて意欲的なら開始時間を遅く出来るでしょうが、
月１回平日１８：３０開始の現状では理事を引き受けられるサラリーマンはなかなかいません。

一応立候補制ですが、実情はやめたい人が身代わりを探すとか、
大規模工事が近いと多数派工作のため仲間を集めるとかで補充しているようです。

改選回数に限度がなく定員以上の立候補もないので、やりたい人はいつまででも継続できます。

こういう制度（管理会社おまかせシステム？）↓が新設されるそうだから、
場合によっては検討してみたら如何か。

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070204AT3S0202C03022007.html
国土交通省はマンションの所有者でつくる管理組合の理事会に代わり、管理会社が業
務の大半を請け負える新制度の検討に入る。所有者の高齢化や1人暮らしの増加によ
って理事会の役員を引き受ける人がいなくなると、計画的な修繕など適切な業務に支
障が出る恐れもあるためだ。新制度を利用する管理会社には資格要件を厳しくして、
トラブルの発生を未然に防ぐ。

うちのマンションは、築20年ですが、まだ、そんなに高齢化はしていません。
半分くらいは、中古で買った若い世代（30代くらい）が入居しています。
規約で、同居の親族までは、理事ができるように改正してみたら、どうですか？

ちなみに、うちの理事は、1年毎の輪番制で、
理事会は、月に一度、土曜日の19時からです。
最初の理事会で、いつ、理事会を開くかを決定しています。
年によって、日曜日だったり、土曜日だったりしますが、
平日に開かれていることは、ありません。
なので、理事会は、ほぼ全員の理事が出席しています。
仕事で、出れないような時は、代理で奥さんが出席される場合もあります。

いやいや、シニア層でなくても「理事務まらない組合員」がほとんどでしょ(^^ゝ
03さんの提供された記事は、ありがたいっと思う反面
　「なにをいまさら〜〜〜〜！」
と思います。だって今だって、そのための管理会社への総合業務委託のはずなのに(T_T)
（逆にいうと今の管理業務主任者や各協会が、いかに業界の天下り事業になってるかの証し？）

賃貸用にしてる部屋の所有者も、普通は理事をやらないよね。
同じ権利を持ってるのに不公平だと思う。

確か、理事の資格は区分所有法で決まってたと思います。
不公平かどうか議論したところでどうにもならないでしょう。
議決権は規約で変更可能でも管理組合運営に関しては更に厳しいから、法改正が必要なのでは。

＞06
うちは、外部居住者（賃貸使用）も理事をやってますよ（但し少数ですが）、
この理論なら、投資用のワンルームマンションなんて理事会が成立しなくなります。

たぶん法律ではなくマンションごとの規約なんじゃないですか。

誰がなれるかとか、選挙にするか輪番とかの選び方も。
違法な規則だとまずいですが。

賃貸と居住所有者が混在するマンションでは、
居住性に無関心で実情を知らない賃貸物件所有者が理事になると苦情が解決できないとかありそうだし、
(うちの場合は)賃貸物件所有者本人たちもやりたがっていないようだし、対象外にしているのではないでしょうか。

総会ではもちろん賃貸物件所有者も1票持っているがほとんどが無関心で出席どころか委任状を出させるのさえ大変ですよ。

町内会の老齢化も同じだよ。

>>08さん
うちは、投資用オーナーと自分で使っているオーナーが半々くらいなのですが、
この前の総会で管理規約が改定され、所有者の同意書(委任状？)があれば
店子でも理事になれるようになりました。
改定前に弁護士にチェックを依頼していたようなので、法的には問題なさそうです。
立候補制でやりたい人が少ないという事情のもとの、苦肉の策だとは思いますが。

>11さん
有難うございます。
理事になれるのなら、総会にも委任状で出席できるのでしょうか。
管理規約を改定して問題解決できることが可能ということが分かりましたので、理事会で話し合ってみます。

この度新築のマンションに入居することになり、「マンション管理の知識」という本を読んで勉強中のものです。
ちょっと通りがかりですが、理事の資格について、その本書かれている事を紹介させてください。

役員（理事）の資格は「区分所有法」上は資格について制限はないとのことですが、国土交通省が作った「マンション標準管理規約」の３５条ではの制限があるそうです。

制限というのは｛当該マンションに現に居住する組合員（区分所有者）｝にしています。

組合員に限定したというのは、所有者こそが、共有の財産の管理に最も感心が深く、その自覚が高いのが一般であるためということ。

現に居住することを要件としてのは、役員としての任務を円滑かつ的確に遂行することができるようにとの配慮で、居住者の方が機動的に開催できる理事会の出席が容易できるのではないか、とういう見解だそうです。

「マンション管理標準規約」は位置ずけはあくまで法律ではないので拘束力はなく、各マンションで管理規約を制定、変更にする際の「参考」だそうです。

以上です

60世帯、築20年の都心物件を購入し10年が経ちました。マンションは平均60㎡未満のためと
駅近のため築30年の現在40％賃貸になっています。
子供が大きくなって手狭になったので、来年近所の実家に引っ越すことになりました。

ここ10年間で理事のなり手が少ないのと、マンションをよくしたいので3回、通算7年理事をしてきました。利回りが良いので賃貸に出すつもりですが、外部居住者が理事になれないと今後が心配です。
所有＆居住が約30世帯、高齢化はもちろん絶対に引き受けない住人が半数はいますから
ここ数年は、17世帯で7人の理事を持ち回りしている感じです。

今後、外部居住者の立候補も認めて、居住者は輪番制を導入しようと
今年のの総会で提案することにしました。そうすれば少なくとも理事のなり手は多くなるでしょう
居住している35世帯で理事を回せることになります。

>14さん　所有＆居住が約30世帯、高齢化はもちろん絶対に引き受けない住人が半数はいますから
　　　　 ここ数年は、17世帯で7人の理事を持ち回りしている感じです。

絶対に引き受けない住人の断る理由は、どんなことが認められるのでしょうか。
シニアを理由にすることを認めているのでしょうか。
認められる理由を制限すれば、引き受ける方もいらっしゃるのではないですか。
うちのマンションは輪番制ですが、理由はどうあれ、引き受けない人は、免責料として５万円を管理組合に支払うことが規約で決まっています。
止むを得ない事情を考慮してしまうと、誰も引き受けないと思いますが、それは良くないのではないですか。

>>15さん
＞理由はどうあれ、引き受けない人は、免責料として５万円を管理組合に支払うことが規約で決まっています。

いいお話しを聞けました。
今月の理事会で総会の議題について話し合うので罰金制について話してみます。

御質問の件ですが、うちのマンションは竣工の頃は同年代も多く立候補制で
だいたい各フロアーから1名ずつ9人で理事会を構成していたそうです、
その際にずっと断り続けている人もいたのですが強制力がないので
そのまま未経験で来てしまいました。（理事のなり手がたくさんいたというのも事実です）
真偽はわかりませんが、30年間住み続けて、理事未経験の住人もいるそうです。

月日が流れ賃貸も増え中古購入も増えたので、各階1名のこの原則が通用しなくなりました。
ここ10年は、前期の理事が後任に声を掛けて次期の理事を決めることになりました。
（うちは7階ですが、理事会6名中7階住人が3名もいます）
都心のマンションですから、この方式だと近所づきあいのない人（顔と名前が不一致）は
前期の理事も知りませんから、絶対に声が掛からないという悪循環が出来てしまったのです。
委託管理会社も最大手なので、個人情報保護とかで居住者の氏名も連絡先も教えてくれないので
余計に困ってしまいます。

ただ、輪番制に問題がありそうなのは理解しています。書いたとおり理事の資格者は30名ですが
長期入院で親族の居住が数名、当時高級マンションだったので大旨年齢層も高く
築30年ですから40才で買ってももう70才です、80代のご夫婦も数組います。
例えば10年前にバリバリの理事長だった奥さんも、今年80才で少し＊＊気味で理事は無理でしょう。
理事適任者となると、ここ10年で購入した後購入の若い人（40代）だけになってしまうのです。

罰金制ですか．．．
理事会もですが、総会で揉めそうな議案ですね。
時間かけて理解を求めないと、規約改正が承認（規約改正は特別決議でしたよね？）されないと思います。

そこらへん 15さんたちは、どのように行動されたのでしょうか？

>>15さん
参考にしたいので是非教えてください。
Ｑ１　認知症でも寝たきりでも無理矢理理事をやらせていますか？
Ｑ２　理事になれば理事会に一度も出席しなくても罰金は免れるのですか？
Ｑ３　賃貸されている部屋は、区分所有者がどんなに遠方に住んでいても理事になるのですか？
よろしくお願いします。

罰金は許されなくて払うお金です。
これはやりたくない側がやらないことをこれで許してね、と自発的に払うお金です。
私は払った者です。

>>19さん
罰金を払ってまで理事を免除してもらった理由を教えていただけませんか？

また、>>18の質問を次のように変更します。重ねて恐縮ですが教えていただけませんか？
Ｑ１　認知症や寝たきりの方も罰金を払って理事を免除してもらっているのでしょうか？
Ｑ２　罰金を逃れるため理事にはなるけど理事会には一度も出席しないという人もいますか？
Ｑ３　部屋を賃貸して遠方に住んでいる組合員でも理事になっていますか？
よろしくお願いします。

役員の順番であることを書面で知らされた際に管理員室で免責料を支払うと申し出ました。
書面に理由として家庭内の諸事情としました。
免責料を支払うなら理由は何でも許されると思います。
他の人の理由は、個人情報だから、管理組合員に知らされることはないでしょう。

>>19さん、よくわかりました。いや、具体的なお答えはいただけなかったものの、
だいたいのことは察することができました。ありがとうございました。

免責事項はやっぱり、管理組合にとってよくないことだとわかりました。
19さんのように、免責料を支払えば何でもありというのはいかがなものでしょう。
無責任なのではと思います、いっそのこと免責料は50万円か500万円にしたらいいですね。

理事になる義務？は難しい課題ですね。
正直、不適切な方より適した方が理事会を運営されるほうがＭＳにとっても良いでしょう？
ここには理事経験者の方が多いはずなので、理事の負担は理解しあえると思います。
免責料については、私は賛成できませんが、それも１つの方法として参考にしたいと思います。

うちのＭＳではまだスレ主さんのような状態には陥ってはおりませんが、
今後、予測されることとして、予防策を総会議案としております。
管理規約内に役員辞退にまつわる事項を入れ込み、
役員辞退をする場合には「役員辞退願い」の書式に沿って記入し、
前任理事による理事会にてその内容を吟味し、
役員全員による、捺印署名が得られたうえで辞退ができるというシステムです。

当マンションでも罰金制度についての話もでましたが、
役員報酬がもともとあるマンションですので、
辞退をした時点で報酬がもらえないという認識であります。

理事会が機能しなければ、適正なマンション管理も出来ない可能性が
十分にありうるということと、
分譲マンションに住まう以上、辞退当事者の財産の一部も
関わっているのだという認識を持って頂くためにも、
「辞退願い」に一筆頂く仕事をしてもらいたいということです。
前任理事全員の捺印署名は普通の感覚の持ち主であれば、
相当の覚悟がいると思います。

色々な経緯があって導入された制度なのかもしれませんが。

＞「辞退願い」に一筆頂く仕事をしてもらいたいということです。
＞前任理事全員の捺印署名は普通の感覚の持ち主であれば、
＞相当の覚悟がいると思います。

個人的な感覚ではかなり楽です。普通の感覚ではないのかもしれませんけど。

免責料は、管理組合の余剰金になります。
貯まった余剰金で今までエントランスラウンジがタイル張りでしたが、天然大理石にグレードアップしました。
マンションの資産価値が上がって、良い結果が出ました。
理事として役に立てなくても免責料は管理組合員全員に大変役立っています。
うちのマンションは理事に報酬はありませんので、報酬目当ての人はいません。
人に迷惑をかけるくらいなら、免責料払って、管理組合の為にお役に立ててください、という気持ちです。

輪番制の罰則の話が盛んになっていますが、

私は、理事になると言うのは所有者の権利だと思っていました。

免責料が惜しくて理事になった人ばかりでは、そんな理事会が役に立ちますか？

もし、免責料を払うから、理事は免除して欲しいという人が多くなったら、
理事会が成立しなくなると思うのですが。

「マンションは管理を買え」という格言（？）があります。
私が今住んでいるマンションは２軒目です。今のところは居住者の管理意識が高く、良好なコミュニティが形成されています。
理事長をしていたのは前のマンションなのですが、理事のなり手がいないどころか役員以外に総会実出席者がいない→役員が入れ替わらないという状況で、居住者の管理意識が低く、なんでも私に頼る。そのくせ文句、わがままは好き勝手に言うジコチュウばかり。そんなマンションに嫌気がさして逃げました。私が出た後、たぶんガタガタ、下手すればスラム化でしょう。
理事を逃げる居住者ばかりのマンションに将来はありません。

>30
シニア層が多くて管理意識が低いから、高めるにはどうしたら良いかの前向きな意見を出し合って欲しいものです。
嫌気がさして逃げることが解決だという方の意見は、マンション居住者、検討者、にとってマイナスです。

理事の成り手問題から、ちょっとはずれますけど・・・
要は、マンション管理が快適に適正に維持されてばいいわけですよね？
　①理事の人数を最小限まで減らし、管理会社への依存度を高める。
　②経験豊富な管理員を理事会直雇用し、職権を広めて与える。

特に②のほうなのですが、シニア層が増える＝ＭＳ経験豊富かつリーダーシップ発揮できる人も多いと思います。再就職のためにＭＳ管理を勉強される方も居られると思いますので、そういう方も理事会が直に雇用してはどうでしょう？
「組合による自主管理」か「管理会社への総合委託」の２つ以外にも、いろんな選択肢があるような気がします。

免責料というのは、ちょっと驚きましたが、それが可能なら「物を買う」より「人を買う」こともできるなぁっと思ってます。

>32

①の依存度を高めることは、プラスとは限りませんよね。
そんなに信頼出来る管理会社あるんでしょか？
その分管理委託費と修繕費用が高くなる(騙される）覚悟が必要ですね。

②の管理員の雇用責任は、管理組合でしょう。
無関心な理事達は、管理員を指導出来る程のレベルではないです。
管理員が個人情報を取り扱うことを考えても責任を管理会社にしなければならないと思います。

実際に管理組合で取り入れている理事さんの意見を聞きたいです。

>>33
何か、私の発言が気に障ったようなので、以降発言は控えますが・・・
「管理員」という言葉で、「下」と思っていませんか？
管理業務の実務に関しては、専門的な経験や知識ある「管理員」のほうが「上」ですよ。
（初心者理事や管理実務を知らない理事が、どんなに頑張っても敵いません。）

個人でやってる有能な管理員を採用できたら、理事会の負担は一機に軽減されます。
もちろん有能な管理員を雇用するためには高額の報酬も見込むべきです。＜当然です。

ちなみに最近の高層ＭＳラッシュで、その有能な管理員がますます貴重になっているようです。
おっと、これもスレ主の求める情報ではありませんな。

>34 個人でやってる有能な管理員を採用できたら、理事会の負担は一機に軽減されます。
そんな夢のような話があるのですか？
今管理員は管理会社が募集した応募多数の中から面接で選ばれた人です。
管理会社の募集要領は高卒以上、年齢７０歳位まで、未経験者可　です。
個人でやってる人を知りませんし、知り合いに頼んで何かあったら、その責任を負うのはご免です。

32さんのおっしゃるように夢では無くて、実際に個人でやってる有能な管理員をどうやって探すのかを教えて下さい。

＞35
おまけに、管理員の募集は、月給15〜20万円　これで有能な人が集まるわけがありません。
うちは古いマンションなので、管理委託はしていますが以前は夫婦の管理人の住み込み
合理化で、男子1名の住み込みにしましたが管理会社の話では募集しても人が本当に集まらない
単身者で住み込みなんて、いい人が来ないそうです。
日勤にしても、通勤費がかかるので管理委託費用はそれほど変わらないそうです。

理事同士も役割分担で使えないのですから、理事会が管理員を使うことは相当難しいでしょう。

>34 管理業務の実務に関しては、専門的な経験や知識ある「管理員」のほうが「上」ですよ。

初めて聞きました。
うちの管理員が言うには体力的に警備会社の面接を落とされたので、管理員（大手デベ系列管理会社）の仕事をしている、とのこと、大手でも人手不足で有能な人はいませんよ。
個人の管理員が病気で休むことは無いのかな。

>37 個人の管理員が病気で休むことは無いのかな。
34さんの周りには有能な管理員が沢山いるみたいですから、代わりの管理員も有能なのでしょう。

>>31
後ろ向きな書き込み失礼しました。
日頃より詳細な理事会議事録はもとより様々な資料を配布したり、こまめに掲示をしたり、組合員の管理意識を高めるべくいろいろ努力したんですけどダメでしたね。あるとき「優秀な理事長が良くやってくれるので何でも安心して任せておけばいい」と言われていることを伝え聞きました。私が一生懸命やるから（委任状は出すものの）誰も総会に出てこないのだと。
見捨てて逃げるというのは卑怯かも知れませんが、最後の手段としてやむを得なかったと思っています。また、何もせず総会にも出ず、あらゆることを私に任せきりにして管理から逃げていた他の組合員に後ろめたさは一切感じていません。
逆説的ですが、私がまともに職責を果たさず、様々な課題や問題を顕在化させて人任せにできないような状況を作り出していたら、状況は違っていたのかも知れませんね。

管理会社とサポートのもと理事会に一方的に違反者とされている住民です。規約には1年任期で再任を妨げないですが、実際は輪番制で2期行なうようです。そのまま行けば2年後理事になる予定です。2年だったのか。立候補したらどうなったのでしょうか？なんて規約を読んでます。
規定の解釈って個人差があるもんなんですね。理事会の権限って・・。
まして、私のマンションも理事会を毎月行なうようになってから住民がギズギズしてきました。必要ですか？毎月の理事会。管理会社は利益になりますけどね。

>34 管理業務の実務に関しては、専門的な経験や知識ある「管理員」のほうが「上」ですよ。

私も「上」とか「下」とかどちらが主導権が強いかなんて。でも、共通認識ではないんですね。

理事会＝住民総意＝住民（イコール）
理事会＝住民総意＞問題住民
理事長＜住民総意
管理員＜理事会（自主管理であったり、マンション管理士であっても）
管理員＜管理会社（管理会社から管理員が派遣されている場合）
管理員＜住民
管理組合員≒住民

＝は同じ。　＞は左が強い。　＜は右が強い。です。

理事会の会長が暴走したり、管理会社が利益の為に住民権利や利益を無視したり、理事会が管理会社にサポートを受け、問題意識に目覚めて排除だらけの規則に変えて、ダメダメだらけで住民同士がじゃーあれは言い訳？とギスギスしたり、住民も参加意識が低かったり。

意識だけは　同じでいたいな。　管理会社＝理事会＝管理会社＝住民≒管理組合委員

管理会社は理事会と連絡が取り易いです。
管理会社からみれば、輪番制で理事が変わるといいつつ
バカそうな理事が理事長になったタイミングで
管理会社がその理事長に余計な提案を吹き込んでいるのではないでしょうか？

管理会社の元締めは国土交通省
マン管センタの元締めも同省
同センタが非営利で工事を紹介したところで
管理組合のためにある団体かどうか疑問です。

なので
管理会社で留まらず、マン管や最近、規約に口を出してる
国土交通省の対応にも疑問をもつべきでは？

理事長は同省が任命したり監督責任がありますか？
ないですね。
なのに、同省が何故か作成した規約には
マンション理事長は、職員を雇用できると書いてあります。
なんと、無責任な方法で理事長にわけの分らん権限を付与しているのか？

結論は
国土交通省は、マンションの積立金を管理したい。ということだ。
利権のためには
マンション住民がギスギスすることは問題にしていないのでしょう。

5月は、管理組合総会の季節です。（3月決算が多いため）
うちでも先週の土曜日に、総会がありました。

理事長74才と高齢化で、議案の内容が他の議案と混じる、
議事がまともに運営できなくてガッカリしました。
管理会社の担当者も、苦笑いでフォローしていました。

対する組合員も出席したのは20％弱の10人程度、
後は委任状で対応。議決権は95％（ここも都心物件らしいところ）。
出席者は30代、40代　50代がなくて60代70代と完全に二極化でした。

> 5月は、管理組合総会の季節です。（3月決算が多いため）

これ変ですよ。
・マンションは竣工引渡しから年度になる。３月多いのか？
・いくつかの理事会を見ている人の書き込みでは？
本当に理事さんの書き込みですか？

>>43
＞・マンションは竣工引渡しから年度になる。３月多いのか？
規約で年度を４月〜翌３月にしているところは多いですよ。
初年度については、引渡や入居、管理組合発足の時期から、
１年以上、あるいは１年未満どちらもあると思います。

> 規約で年度を４月〜翌３月にしているところは多いですよ。

だから、なんで多いって分かるの？
どうやって調べたのかい？

自分の身の回りで調べることが可能なのは、１０件にも満たないけど
３月に偏っていないよ。

それに42は、出席者の年代まで書いているけど
どうやって調べたのだろう。

＞45
何だか訳のわからないレスですね。
管理会社の担当に聞いてご覧よ、実際に多いんだから3月が年度末。
担当者と人間関係も構築できない人は、理事なんてやらない方がいいよ
住民のために、働くなんて能力はないんでしょうから。

＞それに42は、出席者の年代まで書いているけどどうやって調べたのだろう。
総会出席する常連の人はよく知っています、マンションには緊急連絡先のリストも部外秘であります
理事は見ることもあります。
住民のことも知らないで理事なんて、仕事ができるのかな？

住民の顔も情報も知らないで、理事なんて勤まらないから辞任した方がいいですよ
理事会で発言もできない、置物みたいな理事は無用の長物です意味がない。

自分の狭い見識で、レスすると恥ずかしいから。

＞４７
３月末決算が多いとは、割合でどれくらいですか？
１／１２より、どれ位多いのですか？
参考までに教えてください。

念のためですが、現在自分の居住しているＭＳがそうです。
原始規約で、会計年度が４月〜３月末、総会は今回4月に開催。引渡しは12月でした。
うちのＭＳより数年前に分譲された同デベ・デベ系列の管理会社のＭＳも同時期
（同じ日の別の時間）に同じ場所を借りて総会やっています。
さらに、うちのデベだけではなく近隣の古い公団団地も４〜３月が会計年度。
>>42さんが書いたように、5月（4〜6月）は総会の季節です、という言葉はよく聞くので
違和感ないんですが…。管理を仕事としていないので、統計があるのかは知りませんが。

連投のようですが、文章をよく読まない理解力の乏しい人に説明しても
一文の得にもなりませんから、スルーですね！

マンションの竣工が建設会社の決算、デベの決算に合わせているのがいかに多いのか
3月末決算の上場企業は多いです。
カタカナデベ、中小デベは知りませんし自分には関係ないので、興味もありません。

No.51 by 理事通算6年
そもそも、あなたがNo42で書いたことの説明ができないのでしょう。
デベが決算に合わせてマンション竣工するなんて聞いたことないです。
根拠や説明力の無い方にはスルーしていただきたいです。

＞52
地方色があるのか、大手デベのマンションにお住まいではないのかな？

たとえば、東京の人気地区目白エリア、ここ数年間のマンション。
8物件のうち6物件が2月、3月に竣工されています。
これは、ただの偶然なのでしょうか？
地区的に平均分譲価格は、7000〜1億円クラス。

目白ガーデンヒルズ　3月、デュオ・スカーラ目白　2月、ドレッセ目白近衛町プレゼンス　3月
パークホームズ目白　4月、シティテラス目白　3月、
ライオンズガーデン目白オークレジデンス　3月、目白プレイス　2月
クオス目白ラ・プルーム　3月

大型物件、高級物件であればゼネコンの年度内に竣工するというのが多いのでは。
それに学校の節目が4月だから、4月入居を目指している事も多い。
ゼネコンにとって、たいして売り上げの上がらないチープマンションは知りません。

うちのマンションも7月竣工ですが、年度を合わせて4月〜3月に途中で変更しました。

ところで、自信家の52さんは管理会社やデベの担当者に直接聞いてみましたか？
結果は、どうでした？
それとも、聞けるような親しい方はいらっしゃらないのかな。

目白が人気かどうかは置いといて、数年間で８件（６件）
数年が３年だとしたら、年２件３月に竣工しただけでしょ
目白エリアが人気で年に何棟竣工しているかしらんが
たいしたデータでは無いなと思うのがフツーです。
目白って東京の東部ですか？ヤフー不動産では新築５５件載ってるよ
目白が東京都下ならヤフーに新築１１２件載ってる
暇そうなのでこれを元に統計でもおとりになってはいかがですか？＞５３
こっちは超忙しいので、あまり付き合えないよ。ごめん。

やはり、地方のお安いマンションにお住まいのようですね。
億ションが、ごく普通のエリアのことは理解できないでしょう。
最近は坪/400万円位ですから80㎡で1億円です。
忙しいのか、愛想が悪くて管理会社の担当者にパイプがないのか、
とにかく人騒がせなことは確かだね。

３月決算の組合が多い
３月決算のデベが３月竣工が多い
これらを統計で教えてくれれば、それで解決する問題を
億ションだとか坪単価だとか言い出した人がいるから疲れるんだよね
暇なら不動産情報の新築物件の統計でも取るのを手伝っておやりなさい＞５５
こっちは忙しいから付き合えないよ。ごめん。

都内のマンションですが、当マンションの管理規則によりますと「会計期間は1月1日〜12月31日」です。役員の任期は1年再任を妨げないですが、会計期間と任期が一緒とは書いてません。
なお、「定期総会を毎年1回新会計年度開始以後2ヶ月以内に召集しなければならない。」
ですから、1月〜12月までが会計期間だとすると、召集して開催は3月ってところが多いのかも。

それから、第一期収支予算およびその会計期間については、売主より引渡し以前に提示されたものに従う。とあるので、当マンションの場合、3月に竣工しても1期の会計期間は3月〜12月となり、2期から1月〜12月ってことかしら。

管理会社は3月は総会が多くて忙しいと言ってました。％は解りません。
逆に会計期間をずらしたほうが、悔いのない総会が開けたりして。

皆さんのマンションは会計期間どうなっていますか？

＞> 5月は、管理組合総会の季節です。（3月決算が多いため）

＞これ変ですよ。
＞・マンションは竣工引渡しから年度になる。３月多いのか？
＞・いくつかの理事会を見ている人の書き込みでは？
＞本当に理事さんの書き込みですか？

唯一人の常識人のコメント。
後は、管理会社に振り回されているのみ。
何故、原則に立ち返らないのだろうか？

うちらの総会は、毎年１１月の前半にあります。
高齢者も多い。
しかし、区分内は普通の住居で共有廊下とエレを使っている以外は
戸建とあまり変わらないので、やれ総会やれ理事会あれやるこれやる
あつまらないから決まらないとか決まらないものを決めようとしないでいいんじゃないの？

ヤフー不動産新築マンションで適当に絞り込むと
１５件／ページ　出てきますが、１５件中３月末竣工は１〜２件あった。
２ページほどしか見ていない。
５月６月が総会の季節と聞くのは株主総会のことだと思う。

>>61さん
たぶん平和な、マンションだと思います。
うちのマンションは、このままで見過ごせない、危険につながることがあれこれ起きています。
例えば、不審者が建物内に侵入してきたり、エレベーターの故障も多いし・・・、いろいろ問題が出てきます。

>>59
>>60
>>61
上の方のスレは、さっと読んだだけの通りすがりですが、
うちのマンション、３月末完成（入居は４月から）ですが、総会は６月にあります。
会計期間は、４月から翌年３月まです。

管理規約にはどうなってますか。
理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２ヶ月以内に招集しなければならない。
が普通ですが・・・。

>>64
63です。
気になったので、規約を調べてみたら、
うちのマンションは、新会計年度開始から３ヶ月以内に開催という規定でした。

＞うちのマンションは、新会計年度開始から３ヶ月以内に開催という規定でした。

それなら予算承認までの、２が月間の支払いはどうしているのでしょうか。
２ヶ月以内でも、１ヶ月余の支出の不自由さがありますが、
理事会で暫定予算決議でもできる様に、規約に定めているわけですね。

いつの間にかシニア理事が、また１人病院に入院していたことが分かりました。
ご息子さんの家族が、引っ越して来ていました。
ご息子さんに理事を辞任される場合は、本人より書面で届け出て下さい、と話していますが連絡がありません。
理事の規約の定数が不足した場合は、補充が必要だと思いますが、輪番制が崩れますので問題です。
悩みますね。

＞ご息子さんに理事を辞任される場合は、本人より書面で届け出て下さい、と話していますが連絡がありません。
理事の規約の定数が不足した場合は、補充が必要だと思いますが、輪番制が崩れますので問題です。悩みますね。

何を悩むのでしょうか。人間に病気、事故はつきものですので、私が理事長ならこうします。
可能なら病院に行き本人に面談し、今後の辞任意思の有無を確認します。面談できない場合は近親者を通じ本人の意思を確認します、それもできない場合は、病状を熟知の近親者の判断に委ねます。規約で書面が必要なら私が作って、捺印にみにします。
その結果、辞任やむなしとなったら、補充の為の理事会を緊急に開催し、役員輪番細則あればそれに従い、なければ過去の輪番実績に従い、次の候補者を決めて、当人の就任内諾を得た上で理事会候補者（案）を決議し、臨時総会を開くこととします。
何ら悩むことはありません。輪番制が崩れるの次元の話ではなく、役員確保は理事長としての義務です。法人組合の場合は欠員は違法です。

何事も時間と労力が必要ですね。
何も問題がかたずかないまま、もう任期は２ヶ月間です。
６９さん　いつか買いたいさんも理事長になってみると苦労が分かるのでは。

私も理事長を2回やりました。共有とは云え、自分のささやかな財産の管理を、規約改正を含めて自分の思いを実行出来ました。滞納者からは、じかに滞納解消願いの電話をするので嫌われております。そのかわり、滞納者がいれば総会で議長（理事長）の職務怠慢を述べさして頂いています。本当の希望は監事をやって、私の理事長時代の様に、ガラス張りの経理を再現したいと思っております。もう総会の準備は整ったことでしょうが、あと２ヶ月と云わずに、次の役員就任の時に実施する計画を思いめぐらしたら如何でしょうか。貴方の共有財産を他人に委託するのは２ヶ月後ですよ。

シニア理事の入院。心配ですね。

ところで、20世帯強の我がマンションの理事は4名です。今引き継ぎ中なので、理事と旧理事で8名・・。すごいでしょ？
120世帯で理事は何名ですか？

必要ならばですが、理事を増やせばよいので？輪番の次の方にもお願いするとか。
当マンション規約では理事が過半数が出席しないと、開催できないようです。同じなら半数が出席できないと機能しない理事会となりますよね。

輪番だどシニアが固まってしまうとか？（笑）
理事はまだ未経験ですが、どうでしょう。

＞ところで、20世帯強の我がマンションの理事は4名です。今引き継ぎ中なので、理事と旧理事で8名・・。すごいでしょ？

何を仰いますか。標準管理規約では１０−１５戸に付き１名ですよ。５０戸以下なら最少の３人で十分です。
４人で決議する時に２対２になったら、どうするの、勿論否決でしょうね。
４人なら、監事入れて役員５名で、輪番としても４年に１回回ってきてしまいますよ。

＞当マンション規約では理事が過半数が出席しないと、開催できないようです。
では、総会は？
＞同じなら半数が出席できないと機能しない理事会となりますよね。

あれ！管理規約持ってないの。

＞輪番だどシニアが固まってしまうとか？（笑）理事はまだ未経験ですが、どうでしょう。

シニアより貴方には任せられない様ですね。（笑）

>>65
招集する＝開催する　じゃないんですか？
招集を通知する≠開催する　だと思いますが...

規約次第。何れにせよ少なくとも、1週間の違い。
それより総会承認までの、２ヶ月間の暫定予算はどうするのでしょう。

72です。
＞ところで、20世帯強の我がマンションの理事は4名です。今引き継ぎ中なので、理事と旧理事で8名・・。すごいでしょ？
怖いでしょ？に訂正します。
＞を仰いますか。標準管理規約では１０−１５戸に付き１名ですよ。５０戸以下なら最少の３人で十分です。
ありがとうございました。スレ主さんは120戸だから、標準管理規約では8名〜12名ですね。
＞人で決議する時に２対２になったら、どうするの、勿論否決でしょうね。
理事3名と監事1名でした。管理会社が3対1で反対でしたと言っていたので監事にも決議権があると思ってしまった。勉強になりました。でも、理事会は、なにを決議できるの？

＞理事会は、なにを決議できるの？

組合法人でない場合は、法的職務権限はない役員の会なので、管理者のお手伝い程度。

＞＞理事会は、なにを決議できるの？

・総会で議決された、予算を実際に業者を選択して実行できる。
・修繕内容や、購入品を選択できる（床や外壁の色とか、購入品のランクとか決められます）
・一番重要なのは、「総会の議案を決めること」期の途中であれば「臨時総会も招集できます」
　現実的には、総会は理事会の出した議案を審議し議決することしかできません、話し合っても
　議決は出来ないからです。
　総会で緊急提案があっても、理事会に議案化してもらうことは出来ても
　その場で議決は出来ませんから、理事会の果たす役割は大きいです。

総会は、総論と方向性を決めます、理事会は各論と実務をこなし、今後の方向性を議案で決めます。
こんな感じでしょうか？

76です。77.78さんありがとうございました。

一組合員の立場では、総会にしか出席できません。
総会での緊急提案が議決できないのであれば、「総会で議決できるよう理事会に事前に申し入れる」ことしかできないのですね。

ところで、総会の招集は　うちのマンションは　新会計期間開始後2ヶ月以内に招集　です。
開催は3ヵ月後（3月）です。
この3ヶ月にも経費は支払われているのに、前期会計報告は・・とか、来期予算案はこちらででは
遅いってことですね。
臨時総会までしなくても、理事会で4半期なり半期で、会計報告を出せる体制にして、会計以外も組合員に中間報告していただけるたら理事会の活動を信頼できますね。

すいません、もうひとつ教えてください。

シニアの多い、悩める理事さんのお悩みの輪番制についてです。
うちのマンション規約では、理事の期間は1年、再任を妨げないですが、輪番制とは記載されてません。でも輪番制で運用しています。(2年任期の、半数交代にしていきたいようです。）

輪番制についても、マンション規約では記載されてるもの？

＞輪番制についても、マンション規約では記載されてるもの？

規約に、部屋番号表を添付し、輪番制を規定されているマンションもありますし、総会で選任する前の候補者の決め方を、習慣的に或いは運用細則で決めている場合もあります。