管理費等滞納者への対応について

>>898
俺みたいな賃貸経営者からすれば信じられないセンスしてんな。


賃料＞管理費等

だぞ。一般的には何倍も高い。管理費を払えんヤツが賃料払う訳ないだろ。これは常識。

（例外として考えられるのは、債権額が非常に少なく、所有者に多額の配当が出るケースが脳内妄想ではあり得る。だが、こういう場合は任意売却となる。非現実的。）

しかも、一度賃貸借契約を結べば、超賃借人有利の借地借家法で保護される。延滞後、居座られたら明渡訴訟→強制執行で弁護士費用込みで１００万円が通り相場。

さらに、賃料不払いでも、税務上は益金計上だから、１００万円分の家賃ため込まれたら、実効税率４０％として４０万円の税金を納付しなければならない。つまり、１円も見入りがないのに４０万円税金を取られるってこともありうる。

賃貸事業のイロハのイは支払能力ある人に貸すこと。

＞賃貸事業のイロハのイは支払能力ある人に貸すこと。

保証人設定を含め当然。マンションで収入がなくなったらその他の人は大変よ。
追い出しても行く所は河原の橋の下に限られます。行方不明者となります。

破産しても大阪市までの交通費は残しておこうっという結論？？

不動産を保有しての破産は予納金が高くなるから、不動産処分した後に破産が標準コース。

担保オーバーなら予納金は不要

知らない人だから素直に聞く。（その３）

>>894
の新たな所有者がいないので、滞納管理費は請求できない。
については了解。旧所有者には、滞納管理費は混同消滅とはならないということでよい？

>>891
の組合で買って→売る場合は、処分行為だから、組合員全員の同意ってこと？

同時廃止になるケースね

>>899
ありがとう。保存と移転を間違えるとはお恥ずかしい。まだ、アルコールは入ってなかったのに。

登記が嘱託で行われるのも知ってけど、何せ役人のことだから、色々資料用意しないと動かないんじゃないかと思った。

理事長名で登記することについて決議した総会議事録でも添付しろとでもいうんじゃないかと想像したので、合わせて決議方法を聞いた次第。

俺もよく分からないが、自己競落はさすがに、通常の回収行為の範疇を越えてそうだから普通決議は微妙かなと。

まあ、＊＊＊が居座ったケースで管理組合が購入した事例があったはず。自分でも調べてみる。

＞俺みたいな賃貸経営者からすれば信じられないセンスしてんな。
＞一般的には何倍も高い。管理費を払えんヤツが賃料払う訳ないだろ。これは常識。

賃貸経営の「常識」「センス」は置いといて、
管理費滞納処理や競売、任売の常識で考えんとな。
あんたはよう知らんようやろけど賃貸借には色々あってな、
任売物権を専門に購入して（安く）、それを旧所有者に占有改定でそのまま元所有者を賃借人にして賃料を得る賃貸借は、任売では、普通のパターンだよ。

それを、管理組合の自己競落のケースに置き換えて考えれば、全然不思議ではない。

＞賃料＞管理費等
問題の前提が異なるやろ。
落札しても転売や賃貸借が困難で、物件に買い手がつかないので管理組合が自己競落したケースを前提として考える。
だから、賃料は、通常相場じゃなくて、賃借人が払える賃料にしたってぜんぜん構わん。
賃貸借市場じゃ賃借人が出現しない物件で、賃借人を探さずにそのまま居るケースだぜ。

よく考えて御覧。

>>909
こちとら任売物件購入もしているから、旧所有者に貸すなんてこと言われなくとも知っているよ。

ただ、そう言うケースは、管理費如きの少額費用を払えないような
支払能力がないヤツに占有改定するバカな購入者はいない。素人でだまされたようなヤツは別にして。
特にプロ筋になればなるほど、レントロール（賃借人の一覧）をシビアに評価するから、
お前さんの言っていることは、寝言にすぎない。


>だから、賃料は、通常相場じゃなくて、賃借人が払える賃料にしたってぜんぜん構わん。

自分の書き込んでいる内容を理解しているのかい？

管理費すら払えない賃借人が払える賃料といったら、
賃料＜管理費等　
となるじゃない。

自分たちが払っている管理費等より安く貸すんだ！
固定資産税も管理組合が払い、設備故障したら、全部組合持ち。
やれ給湯器が壊れました、トイレが壊れましたといったら組合負担で治すんだ。

繰り返すが、管理費滞納で散々苦労させられたヤツ相手に、
そんなサービスするんだ909は俺には考えられない博愛家だね。
実際そんなことやったら、まじめに尊敬する。えらいんだねぇー。

皆が考えること、こんなＭＣ住みたくない。
滞納者から回収する前に、自分の物件売却してさようなら
なかなか、そうもいかないのが世の中ですね。

>>899
>理事会としては費用がかからず、穏便にことをすすめたい。
>したがって、競売後、裁判所の決定で明け渡しの決定で明け渡すのは簡単だが、双方に「根」を残す。

こと競売まで行って穏便もなにもないでしょ。むしろ、競売までやるに至った相手が同じマンションに
残る方がよっぽど「根」を残すことにならないかい？

競売代行業者に言わせると、所有者本人は、延滞⇒差押え⇒競売申立⇒物件調査等⇒入札⇒開札…
といったプロセスを経つつ時間が経過しているから、いずれ出ていかなければならない覚悟
はとっくにできていて、サバサバしたもんだと。
強制執行の前日に引っ越していくような堂々としたヤツが多いのが実情だそうだ。

むしろ、感情的に問題にするのは賃貸人が入居者の場合。
不動産仲介手数料、etcを払って借りたのに、自分はちゃんと家賃も払っているのに
それでも退去させられることにご立腹にだそうな。そりゃそうだ。

>>911
期間入札⇒最低入札価格を下げて期間入札⇒更に価格を下げての特別売却・・・
と進んでいく中で大多数は落札されるんだよ。特にマンションは転売が効きやすいし。
だから、まず売却されない案件というのは、非常にイレギュラーなケースという
当たり前のことを忘れないように。

競売落札されないようなマンションにはホントいろいろな理由がある。
・姉歯問題で耐震偽装が発覚したマンション
・大々的なマスコミ報道があった凶悪犯罪現場のマンション
こんなのは確かに管理組合だろうが、誰だろうが、取得したってやりようがない。

ところが、
・893さんが占拠している⇒893を排除すれば、年月経過とともに通常状態に近づく
・滞納管理費が多額⇒賃借人に管理費は関係ないので、通常の賃料が取れる
といったふうに、賃貸等の障害になりにくいケースも結構ある。

延滞者とは縁を切るのが正解だね。
うちのマンションでも延滞者は一時期延滞解消しても、暫くしたら延滞する。
犯罪者と一緒で、常習となりやすい。

>>913
このような議論は大変参考になりますが、
管理組合が主導で競売するほど滞納するって、相当高額な金額を何ヶ月滞納しているのだろうか？
入札価格1500万ぐらいのＭＣで、いくら程の滞納金額を想定していますか？

>>914
滞納の常習者には、最近の賃貸物件でよくあるカード決済の支払い方法にするのはどうだろうか？
多少手数料がかかるが、滞納するとカード会社のブラックリストにのるので効果がありそうです。

>>915

すでにブラックになってる可能性が高い気がする。

与信がつかないのはブラックに限らないし。

競売は圧倒的多数は金融機関だろうからねぇ～。


確かに管理費、修繕積立金なんかは月額１０万円程度までは見るけど、普通は１～３万円だろうからそんな多額にはならないのでは。店舗なら多額になるのはわかるが。。。

きっと、管理組合が主導で競売というのはいろいろな条件が重なってなんだろうね。

競売なんて、その性質上、競売代金から競売に要した費用を控除した残額は、滞納区分所有者に交付すべきと解されているのでメリットなしよ。

来たね。知ったか君。

＞競売なんて、その性質上、競売代金から競売に要した費用を控除した残額は、滞納区分所有者に交付すべきと解されているのでメリットなし

どういう「性質上」なのか詳細な根拠を求む。

競売で管理費は回収できるわ、滞納者は追い出せるし、いいことずくめじゃないの(組合に配当される場合)

>>920
そんな言い方したら、根拠書いてくれないんじゃない。

そう言えば、給与差押えすれば、１、２ヶ月で回収できるという知ったか君はスルーさせてしまったな。

＞競売なんて、
＞メリットなしよ。

920です。
すまん、もう一回。
そのわけをご教示ください。

管理組合が自ら競売するケースが少ないのはなんで？メリットがないからじゃないの

＞管理組合が自ら競売するケースが少ないのはなんで？＞メリットがないからじゃないの

おー。
どんな点が「メリットがない」と思いますか？

知らない。
単にみんなやらないならメリットがないからじゃないのと思っただけ。

私は919ではない。919に聞いてくれ。

＞競売で管理費は回収できるわ、

どうして回収出来るの？　お目出度いのね。

日本語読めない人、登場！

（ ）が目に入らないらしい

競売10件の現況調査報告書に記載された管理費等の滞納額をサンプル調査してみた。


延滞額（遅延損害金は別）を万円単位で書くと、

9,なし,33,133,9,22,なし,60,30,26

だった。大小様々なんですね。
延滞が最も長かったのは平成17年11月から。

あんまり参考になるものではならなかったな。

平成17年じゃ時効寸前だね。

競売の目的って特定継承人からもらうことじゃないの？

なあ～～～るほど。
って、それでペイするかね

非常にめんどくさい・・・。
輪番制の理事はとても無理です。

輪番制の理事は純粋な理事ではありませんので理事会決議の訴訟は無効です。

＞輪番制の理事は純粋な理事ではありません
ということは「不純な」理事というわけですか。

＞理事会決議の訴訟は無効
無効になるのはどんな法的根拠、理由がありますのでございますか？

>>931
同じ競売でも、調査書に滞納管理費を記載が、特定承継人に負担してもらう目的。

＞調査書に滞納管理費を記載が、特定承継人に負担してもらう目的

なるほど。

管理組合が滞納管理費を特定承継人に請求するのですね。

その特定承継人が、
「滞納管理費が高すぎるから、もうちっと負けてくれや。今後の管理費はきちんと払うでよー。」
と言ったら、
管理組合としてはどうしたらいいですか？

「おみゃ～さん、現況調査報告書の滞納管理費の金額を見て買ったんだがやぁ。高いも安いもにゃ～がゃぁ。１円もまける気はにゃ～でよ。」

＞現況調査報告書の滞納管理費の金額を見て買った

確かにそうだがのー。
転売目的で本件を手に入れたんだが転売価格が予想に反して安いんだがー。
ほんでもって滞納管理費全額（遅延損害金含む。）を払ったら真っ赤な赤字なんじゃ。

おたくら管理組合も管理費滞納をこんなに長期になるまでほっとっとたんで多額になったんだから、その責任もあるじゃろ。
ほんだから滞納管理費の元本は３割カット、遅延損害金全額カットしてくれやー。
サラ金の過払い金返還だってそのくらいカットしてるじゃろ。これが相場言うもんじゃ。

今後は全額管理費手に入るんじゃから、それで満足じゃろー。

>>939
そうですか、大変ですね･･･

個人的にはまけてあげたいんだけど、債権の放棄はハードル高いんですよ。おたくで全員の同意を取り付けられたらいいんじゃないですか？

あ、所有権移転したら次の所有者に請求するんで悪しからずご理解ください。おたくもまともな業者でしょうから（宅建業法上の）重説はちゃんとやるでしょうし。

＞個人的にはまけてあげたいんだけど、債権の放棄はハードル高いんですよ。
＞あ、所有権移転したら次の所有者に請求するんで悪しからずご理解ください。

そうですかー。
ほんだら仕方ありませんなんだ、
＞滞納管理費の元本は３割カット、遅延損害金全額カット
で、その金額の相当する滞納管理費を供託いたしますんで、
今後は、次の所有者でもうちでも構いませんで、
裁判起こしてつかあさい。

あっ、先に言っときますが、それ以上の金はないので裁判で判決出ても金は入りまへんので、
そのつもりでおってください、裁判所でもその旨主張しますんので、よろしくね。

こうして、

最初は特定承継人から滞納管理費を回収すると鼻息荒かった管理組合は、

長期滞納を放置していた理事が、裁判所の証人尋問でそのことを追求するのを恐れて、
被告の主張通り裁判を取り下げ、

滞納管理費は一銭も取れなくなりました・・・。

「たわけ～っ。なに勝手におわらせとるがや。
とろくせゃあこと言ってねぇぁーで、とっととじぇに払ぃ～～。

だいたい、前の所有者は病気で高額の医療費をはりゃっとるで、管理費を払えなんだで、わし等も強硬なことはせなんだでよ～。

それだども、ちゃ～んと判決をもろぅとるでよ。時効まであと９年はあるからの～。
おみゃ～さんみたいな、じぇにしか頭にないたわけには、遠慮の～取り立てるでの～。
首あらってまっときゃ～。」

やっと帰ったなも。ありゃ、落札そうそうに赤字になるなんてほざく、目利きのでけん、たわけだ。長く商売はできない輩だがや。
理事会では、ちゃちゃと法的手段を取るようにいわなあかんなも。

いや、もう訴訟を取り下げちゃったので。
まさか被告が管理費滞納の責任追及のために、
関与した理事全員（５年間×１０人＝５０人）の証人尋問を求めてきたので、
みんな「もう理事じゃないので、なんで裁判所の証人尋問受けなきゃならんの？」と言って、ビビっちゃって、
「証人に呼ばれるくらいなら取り下げてしまえ」というから、仕方なく。

だから判決とってないすよ。
でもんで、訴えの取り下げで時効中断の効力がなくなって、
滞納管理費は全部時効で取れなくなった・・・。

あーあ、相手方の当初の主張とおり、遅延損害金全部カット、元本３割カットを最初から受け入れとけばよかった。それもまったく取れずにで終わっちまったよ。

はあ、前所有者に判決とっているんですが。

＞前所有者に判決とっている

いや、とってない。
判決とって競売やる手間が面倒なので、
先取特権で担保不動産競売をしてケース。
強制競売ではないんだよ。
だから債務名義はない。

所詮、競売のプロに対して、
しろうとの管理組合は太刀打ちできんかったのー。

（にゃごやべんは面倒になった）

惜しい。実に惜しい。
実際、先取特権の担保権競売で申立したんだが受理されなかったんだよ。管理組合側だけの書類だけだと不充分だと。

結局判決までもらうことになったんだ。
できるっていう噂も聞くから、いまだに半分納得いかないんだが。
地裁によってなんだか、書記官によってだか知らないが、できるんかい？後学のため知ってたら教えてくれよ。

もう判決あるけど。

ということで、供託金ごっつあんです。

担保競売なんて、聞いた相手が最終情報じゃなくて残念。

確かに理事交代時期だったし。

＞実際、先取特権の担保権競売で申立したんだが受理されなかったんだよ。管理組合側だけの書類だけだと不充分だと。

ほー。
＞管理組合側だけの書類だけだと不充分
？？？
執行裁判所は、ふつう、口頭弁論を経ないでするから、それは「決定」なのであり（民事執行法４条）、決定であれば債権者が提出する書面だけで発令が出るので、そいつは不思議のごんベイ。

民事執行法１８１条１項４号の書面（先取特権の存在を証する書面）。
具体的には、管理費が記載された管理規約と滞納額が記載された管理組合総会議事録がそれ。

それがあればできる。
前レスに教科書もあった。

裁判所に「請求債権目録」のひながたもあったぜ。

そっか～。参考になったよ。早速、アナタ名義になったマンションに使わせてもらうよ。

といっても、さすがに半年ぐらいは待つよ。

＞滞納額が記載された管理組合総会議事録がそれ。

何十年前の話なの？　古いねー。

しらない人だから素直に聞く。（その４）

前所有者に債務名義を持っていても、新所有者に債務名義取り直さないと差押えできない？

（先取特権は考慮しない。）

試験勉強は自習室でどうぞ！

冷たいなぁ。
てか、知らないな。
ぼくちんも知りたいって言えばいいのに。

>>944
横レス入れて、流れを止めるのも悪いと思ってスルーしていたのだが、
訴え取り下げても、弁済供託した時点で、供託額については時効中断しているんじゃない。

＞滞納管理費の元本は３割カット、遅延損害金全額カット
＞その金額の相当する滞納管理費を供託いたします

あー、これのことね。
言うの忘れてた。
たしかに供託できていればその時点で時効中断する。

しかい、これはプロの競売屋が「供託する」と言って管理組合の訴訟を促すブラフで、
実際は供託しなかった（できなかった）のだよ。

「元本は３割カット、遅延損害金全額カット」の金額じゃ本旨弁済の金額じゃないので受領拒否を原因とする供託はできません。

ついでに
>>946
で担保権競売の差押登記が入った時点でも時効中断しているし。

＞担保権競売の差押登記が入った時点でも時効中断

あっなるほどね。
でも時効は主張しないと取れないからね。

このケースは裁判を原告が取り下げる際に、被告から取り下げの同意書をもらわなければ取り下げられない場合だった（民訴261条2項）。
そして競売屋は同意の条件として今後一切の債権債務は存在しない旨の条件を出してきたので、取り下げたい一心の原告はそれに署名してしまいましたとさ。

で、時効援用は無理。

以上、
きょうの講義はこれで終了し、あしたから夏休み。
質問は休み明けによろしくね。

>>960
競売落札者が援用する時効は取得時効ではなく、消滅時効ね。なんだか、ごちゃ混ぜにしたように見える微妙な表現になってますよ。

よっぽど動揺したのね。

＞競売落札者が援用する時効は取得時効ではなく、消滅時効ね。

ん？
おいら間違ったこと言ったかな？
競売落札者は時効援用しないっしょ。
時効中断で利益を得るのは、管理組合の滞納管理費請求権なので、援用するのは管理組合。

ほいでその前に訴訟取り下げの同意を被告からもらうときに債権が存在しない旨の一筆いれたから、
そのあとで時効中断主張しようにもエストッぺルになっちまうケースで、時効消滅だよ。

夏休み前のあなたに細かいことをいうのもなんだが、

｢時効援用｣とは、時効の完成によって利益を受ける者が、時効の完成を主張することをいう。

時効援用と時効中断を正確に使い分けていないと思うが。

＞競売落札者が援用する時効は取得時効ではなく、消滅時効ね。

すまん。今気がついた。そのとおりこれにまちがいはない。

やっぱり、おいらさんだったか。下品な突っ込みしなくて良かった。良いお休みを！

債務免除は全員の同意がいるだろ。

残念！

ところで、競売の配当要求は参加するもの？

>>968
配当を貰える見込みが無かったら、特に参加する意味は無いんじゃない？
残債の額をどうやったら知ることができるか分からんけど。

自己破産の配当要求で、マンションを任売で売ったケースで、そこから管理費等を貰ったことはある。厳密には、配当じゃなくて、買い手から貰ったことになるかも

破産の場合、管理費等は、優先的に支払われるね。

管財人次第だよ。

まあ管財人次第というのはその通り。

配当要求の費用なんか微々たるものだから請求した方がいいんじゃない。

損得じゃないよ排除が目的よ。

配当要求で排除が目的なの？

排除とは珍説だのー。

そんなわけねーだろ

競売の配当要求は参加しなくてもいいような気がする。
競売で買い手があることが前提だが、
先取り特権があるので、買主から請求できる。
ようするに、ＭＣの価値が1000万で滞納管理費100万なら、競売時に900万の価値になることであっていますか？

ＭＣの価値が、管理費滞納かない場合の一般的な競売落札価格という意味ならその通り。

通常取引に置ける時価という意味なら、もっと低い価格。

競売の場合、
・室内を確認できない
・瑕疵担保がない
・占有者が明け渡ししないことがあり得る
といったリスクがある分低くなる。

競売が目的ではなく排除が目的ですけど・・・。不動産屋さん！

他人がしている競売が、なんで排除なんだ。
またまた微妙な人が現れたの～。

ところで、配当要求しなくって、結果、所有者に配当がいくような事があっても特定承継人に請求できるだよねぇ。

>>982
請求できる≠スムーズに払ってもらえる、じゃないから、配当で貰えるなら、その方が楽っしょ。
ただ、滞納管理費まで配当な回るような物件なら、そもそも競売にかからないんじゃないかと。

思惑だけで遊ぶの？

確かに管理費まで配当できるなんて極めて特殊な例だろうから現実的にはどっちでもいいんだろうね。

まあ、私なら、500円+郵送料だし配当要求はしておくかな。だめもとで。

>>984
なに頭悪そうなコメント。

うちのマンションに約１年管理費を延滞している人がいて債務承認をしてもらおうと思っています。何か気をつける点はありますか。

遅過ぎます。

延滞スタートからは１年ですが、毎月定額ではない金額の入金はあり、延滞額は少額に留まります。
細かいことは書けませんが、債務承認ぐらいでやむを得ないかなという判断です。

少額に留まっているのなら、債務承認してもらっても、すぐに債務が入れ替わるんじゃない？
管理費は毎月発生するものだから。

なるほど、その通りではありますね。

ただ、役員は１年交代で、後数ヶ月で交代時期。その間法的手段までするにはちょっとという中で、ただ文書督促だけというのもどうかというので債務承認となった次第です。

ご指摘の点はその通りですが、だからといってやらなくともいいとはならないと思います。

役員の中で少額訴訟なり、支払督促なりをしようという意見はないの？

債務承認は当事者の無責任を証明するものです。

>>992
法的手段という役員はいます。が、大多数はそこまではという者です。
ないものはないので今法的手段を取っても回収金額が増える可能性は低いと考えています。

>>993
責任を負うべき立場にないものが無責任というのはとても簡単です。
文字通り、無責任ですから。

>>995
遅延損害金も計上して承認させる手もあると思いますよ

現時点では損害金を明記した案となっています。譲歩しても、本書は損害金を免除するものではないという表現まで。

本人を知っている限りでは延滞した状況下で損害金の免除を言い出すとは思っていません。

損害金の免除をするかどうかなんて延滞解消した時点の検討事項でしょ。

策に溺れているね。滞納者は安泰だ。

安泰？
必要に応じて、色々ある対応策の中から適切なものをやっているだけですが。
時効中断にもなります。