管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-07-21 22:54:00
＞担保権競売の差押登記が入った時点でも時効中断
あっなるほどね。
でも時効は主張しないと取れないからね。
このケースは裁判を原告が取り下げる際に、被告から取り下げの同意書をもらわなければ取り下げられない場合だった（民訴261条2項）。
そして競売屋は同意の条件として今後一切の債権債務は存在しない旨の条件を出してきたので、取り下げたい一心の原告はそれに署名してしまいましたとさ。
で、時効援用は無理。
以上、
きょうの講義はこれで終了し、あしたから夏休み。
質問は休み明けによろしくね。
＞競売落札者が援用する時効は取得時効ではなく、消滅時効ね。
ん？
おいら間違ったこと言ったかな？
競売落札者は時効援用しないっしょ。
時効中断で利益を得るのは、管理組合の滞納管理費請求権なので、援用するのは管理組合。
ほいでその前に訴訟取り下げの同意を被告からもらうときに債権が存在しない旨の一筆いれたから、
そのあとで時効中断主張しようにもエストッぺルになっちまうケースで、時効消滅だよ。
夏休み前のあなたに細かいことをいうのもなんだが、
｢時効援用｣とは、時効の完成によって利益を受ける者が、時効の完成を主張することをいう。
時効援用と時効中断を正確に使い分けていないと思うが。
＞競売落札者が援用する時効は取得時効ではなく、消滅時効ね。
すまん。今気がついた。そのとおりこれにまちがいはない。
やっぱり、おいらさんだったか。下品な突っ込みしなくて良かった。良いお休みを！
債務免除は全員の同意がいるだろ。
残念！
ところで、競売の配当要求は参加するもの？
>>968
配当を貰える見込みが無かったら、特に参加する意味は無いんじゃない？
残債の額をどうやったら知ることができるか分からんけど。
自己破産の配当要求で、マンションを任売で売ったケースで、そこから管理費等を貰ったことはある。厳密には、配当じゃなくて、買い手から貰ったことになるかも
破産の場合、管理費等は、優先的に支払われるね。
管財人次第だよ。
まあ管財人次第というのはその通り。
配当要求の費用なんか微々たるものだから請求した方がいいんじゃない。
損得じゃないよ排除が目的よ。
配当要求で排除が目的なの？
排除とは珍説だのー。
そんなわけねーだろ
競売の配当要求は参加しなくてもいいような気がする。
競売で買い手があることが前提だが、
先取り特権があるので、買主から請求できる。
ようするに、ＭＣの価値が1000万で滞納管理費100万なら、競売時に900万の価値になることであっていますか？
ＭＣの価値が、管理費滞納かない場合の一般的な競売落札価格という意味ならその通り。
通常取引に置ける時価という意味なら、もっと低い価格。
競売の場合、
・室内を確認できない
・瑕疵担保がない
・占有者が明け渡ししないことがあり得る
といったリスクがある分低くなる。
競売が目的ではなく排除が目的ですけど・・・。不動産屋さん！
他人がしている競売が、なんで排除なんだ。
またまた微妙な人が現れたの～。
ところで、配当要求しなくって、結果、所有者に配当がいくような事があっても特定承継人に請求できるだよねぇ。
>>982
請求できる≠スムーズに払ってもらえる、じゃないから、配当で貰えるなら、その方が楽っしょ。
ただ、滞納管理費まで配当な回るような物件なら、そもそも競売にかからないんじゃないかと。
思惑だけで遊ぶの？
確かに管理費まで配当できるなんて極めて特殊な例だろうから現実的にはどっちでもいいんだろうね。
まあ、私なら、500円+郵送料だし配当要求はしておくかな。だめもとで。
うちのマンションに約１年管理費を延滞している人がいて債務承認をしてもらおうと思っています。何か気をつける点はありますか。
遅過ぎます。
延滞スタートからは１年ですが、毎月定額ではない金額の入金はあり、延滞額は少額に留まります。
細かいことは書けませんが、債務承認ぐらいでやむを得ないかなという判断です。
少額に留まっているのなら、債務承認してもらっても、すぐに債務が入れ替わるんじゃない？
管理費は毎月発生するものだから。
なるほど、その通りではありますね。
ただ、役員は１年交代で、後数ヶ月で交代時期。その間法的手段までするにはちょっとという中で、ただ文書督促だけというのもどうかというので債務承認となった次第です。
ご指摘の点はその通りですが、だからといってやらなくともいいとはならないと思います。
役員の中で少額訴訟なり、支払督促なりをしようという意見はないの？
債務承認は当事者の無責任を証明するものです。
現時点では損害金を明記した案となっています。譲歩しても、本書は損害金を免除するものではないという表現まで。
本人を知っている限りでは延滞した状況下で損害金の免除を言い出すとは思っていません。
損害金の免除をするかどうかなんて延滞解消した時点の検討事項でしょ。
策に溺れているね。滞納者は安泰だ。
安泰？
必要に応じて、色々ある対応策の中から適切なものをやっているだけですが。
時効中断にもなります。
事項中断は1回しか使えないので、かえって不利になるのでは？
時効中断が１回限りという内容の詳細を教えてください。
いくら調べても時効中断が、一回だけなんてでて来ないんですが。誰か教えてください。
時効中断なんて何回でもＯＫに決まってんだろ。
専門家でない悲しさが続いていますね！
今までの元気どこえやら？
う～ん。かなり詳しい専門家がいたけど夏休みなんだねぇ。
まあ、いいんじゃないんですか。マッタリとして。
催促と時効中断を勘違いしていますね。
時効中断は成立した時点で、０から時効のカウントが始まる。
なにはともあれ、債務承認の時効中断が一回きりでなく良かったです。
>>1007
そっかー。催促と時効中断を勘違いしとんだー。
やっと勘違いプロセスが見えたよ。どこをどう間違えたら、時効中断が一回限りなんて言い出すのか不思議でしょうがなかったんだ。
こんなところか。
民法153条｢催告は、６ヶ月以内に、裁判上の請求……をしなければ、時効の中断の効力を生じない。｣
↓
催告は２回目をやっても更に６ヶ月伸びる訳ではない。
↓
催告は一回限り
↓
債務承認も一回限り
ずいぶんと不正確な積み重ねがないとここまで至らないなぁ。
間の抜けた形式どうにかならないの？
その程度では座布団はやれん。
結局時間つぶしか。
債務承認をばんばん取って時効の中断をしよう。
そのうち所有者も変わるよ。
（催告）
第百五十三条 催告は、六箇月以内に、裁判上の請求、支払督促の申立て、和解の申立て、民事調停法 若しくは家事審判法 による調停の申立て、破産手続参加、再生手続参加、更生手続参加、差押え、仮差押え又は仮処分をしなければ、時効の中断の効力を生じない。
まあな。時効さえかからきゃやりようはあるからな。
基本が大事だよ。
債務承認を取るという基本は大事だな。
（時効の中断事由）
第百四十七条 時効は、次に掲げる事由によって中断する。
一 請求
二 差押え、仮差押え又は仮処分
三 承認
また法令だけ
読んで理解出来ない人には説明は不要。
ばかだな、こんなもの出されなくとも分かっているからウザいって言ってんだよ。
不言実行。
事項中断が目的なら、
滞納金を少し払ってもらうだけで、債権を承認したことになる。
いちいち裁判なんてする必要はないない。
管理会社に滞納金を計算してもらい、書面で滞納者に提示。
とりあえず、滞納金の一部（1000円ぐらいあるだろう）を返済してもらえば、承認になるので事項中断になるよ。
理事：滞納金ありますよ
滞納者：お金がないので払えません。
理事：こっちも困っているので、とりあえず1000円でもいいので、今日払ってくれませんか？
滞納者：1000円なら、今ありますので払いますよ。
この時に、書面に記載した滞納金が延滞損害金を含む金額にしておけば、これも承認したことになる。
*逆恨みされないように、必ず3人以上で請求に行きましょうね。
>*逆恨みされないように、必ず3人以上で請求に行きましょうね。
逆恨みは人数には関係ありません。
事項って、わざわざ誤字を入れる、新手のコテハン？
オレは延滞回収の折衝は二人が一番いいと思う。
一人は言った言わないの水掛論になった時にやりにくくなる。
三人以上は多勢で押しかけて必要以上のプレッシャーをかけることになる。
二人でタカ派役とハト派役で押したり引いたりがいいと思う。
＞延滞回収の折衝は二人が一番いいと思う。
おいらが思うに、延滞回収の折衝を面前で行う必要はまったくなく、書面で済ませるべきで、その返事も書面で行わせるべきだと思うが。
競売物件の現地調査（立ち入って調査しなければならない。）に行った裁判所執行官が占有者にボコボコにされたということを聞いたことがある。
その占有者は、「自分は病気だからいくら殴っても刑事責任を問われない」と豪語していたそうな。
刑事責任が問われなけりゃ待遇としては同じような「措置入院」が待ってるのだが、それが間違いでも殴られても殴り返せなかったらしい、立場上。
こういうことがあるから、
管理組合が何をされるかわからないのであれば、
なぜ延滞折衝をを面前でしなければならないのか、理解に苦しむ。
身の危険を感じる時まで、面と向かって交渉しろと言わないよ。
ただ、煩いところほど払うという一般論があるから、管理会社から管理組合にバトンタッチされるタイミングでは面前折衝もしておいた方がいいように思うが。
まあ、人それぞれのやり方・考え方があるいいところではあるな。
＞頭でっかち
＞行動力０
じゃああんた殴られてよ、とめないから。おいら見てるので。自分でやってから他人のこと言おうね。
>>1030
延滞者の家に押し入って回収交渉することを考えているの？
裁判所執行官がタコ殴りされたのって、どうせ、占有者が立ち入り拒否しているのを、開錠技術者を同行させて職権で、開錠して侵入したケースじゃないのかい？
エントランスに応接セットでもあればそういうオープンな所で話せばいいんだし、なければ喫茶店でもいい訳だし。オープンなところでなら、無理に追い込むようなことしなきゃ殴られることは無いと思うが。
＞延滞者の家に押し入って回収交渉することを考えているの？
いや、そこまで考えていない。
＞管理組合が何をされるかわからないのであれば、
と限定を付けたとおり。
管理費を延滞してる相手と面と向かって折衝して実のある相手であれば労を厭う必要はないと思うが、
＞逆恨みは人数には関係ありません。
という話の状況なのであれば、あえて面前でする必要がないということを言いたいだけ。
確かに実がない面前交渉を繰り返す意味はないな。
893より怖いマンションだね。
回収交渉するのに身の危険を感じるようなら、
マンション売るのが先だな。
回収交渉？
これで回収できるなら滞納はしないよ。全く意味ないね。
（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
また、条文オヤジか。
条文が長くなった分、迷惑も倍増だね。
回収なんて許される行為ではないよ。
なぜ許されないの？
禁止規定なんかないじゃん。
役員になったんだから、きっちり滞納者対応をしろよ。
真面目に払っている人が馬鹿みるじゃないか。
もはや給食費と同じ問題だな。
回収交渉って別に特殊なことじゃなく当たり前のこと。
＞回収交渉って別に特殊なことじゃなく当たり前のこと。
子供じみた単純発想に笑っちゃうね。取り立て屋の真似しか考えがつかないのかねー。
いやいや、延滞しても指を加えて何もできずオタオタするだけ無能くんには負けますな～。
ぼくちん、なにしたらいいかわからないでちゅ～。
>*逆恨みされないように、必ず3人以上で請求に行きましょうね。
クレーム処理の原則です。
心理的にみて、3人以上だと怒りのぶつけ所は組織になります。
2人だと個人になりやすい。
家庭訪問して、もめたりすると相手方の対応は最初1人で途中から2人以上になることが多い。（夫婦、祖父母）
1人で訪問すると、その時にいくら管理組合で来ましたと言っても、相手は個人攻撃になってしまいます。
かつ不利な言動の証拠能力がなくなります。（言ってもいないことを言ったといわれたりします）
同様の理由で、素人の2人交渉は、まだ少し不利に働きます。
3人以上だと相手に数のプレッシャー（組織）を与えることができ、逆恨みの対象が組織になりやすい。
ただそれだけの理由。
3人都合を合わせる方が大変じゃね。
滞納者が不在だったらどうするの？
ご苦労さん又来てねと言われて終わりです。
取り立て屋じゃないんだからアポ取れ。
現実問題として一切面談しての督促せずに法的措置取ることあるの？
訪問しても居留守を使う、内容証明も受け取らない滞納者には、少額訴訟でしょう。
そのくせ異議申立てはしてくるという…
そういう相手が拒絶する場合は別にして。
面談しないで法的措置ってするもの？
面談して、返済計画立てても約束守らなければ法的手続きに移行するでしょう
やっぱり、延滞者といえ同じ建物に住んでいるんだから、明らかに誠意がない状況まで行って法的措置としたいな。
＞現実問題として一切面談しての督促せずに法的措置取ることあるの？
面談しないでの対策で十分です。
居住してていない区分所有者、リゾートマンションの滞納者にも面談するの？
考えが単純ね。
＞そんな例外なんかまで面談しろなんて誰も言ってねーよ。
例外？
それは差別でしょうよ。
例外ではなく効率でしょう
＞大丈夫ですか。周りの人と普通に会話が成立してますか。
ご心配の必要性はありません。
法治社会を堅持するのみです。
差別はいけません。
遠隔地でも、面前督促しましょう。
あのさ、ちんたらしたこと言わず、夜討ち朝駆けで回収しろよ。真剣味が足らん。
通知義務があるが回収義務はありません。
気合いが足らん。
弛んどるぞ。
督促訪問では、「暴力団風の男が、いきなり金を払えと云ってきた」などと相手に口実を与えないよう、品格、マナー、言葉遣い、身なり等に注意し、きちんとていねいに訪問の趣旨を伝えることが必要です。
昔は「ひざづめ談判をする」と云った人情味あふれる交渉もありましたが、今は、督促訪問は形式的に行い、早めに法的手続きに移行するのが多いように思います。
早めに法的措置とっても相手が払うかどうかは別の話。
債務承認とっておけばいいんじゃない。
売る時精算されるんだから。
＞債務承認とっておけばいいんじゃない。
逃げるね。
どうぞご自由に。
時効前に訴訟すっから別によし。
＞時効前に訴訟すっから別によし。
てーと、四年半は大丈夫てー所か？
いいんかそれで。
いいんだそれで
＞債務承認とっておけばいいんじゃない。
何とかの一つ覚えだが、どのように取るのよ。とれれば苦労しないよ。
埒が明かない滞納者には取り立て屋に頼みましょう！
即座に払いますよ。
債務承認してくださいと言ってサインしてもらえばいいだけ。別に難しいものじゃないぞ。そんなに拒まれるものでもない。
債務承認しないなら法的措置が早まるだけ。
取り立て屋ってなに。弁護士？
>債務承認してくださいと言ってサインしてもらえばいいだけ。別に難しいものじゃないぞ。そんなに拒まれるものでもない。
＞債務承認しないなら法的措置が早まるだけ。
未経験者の悲しさですね。
＞法的措置が早まるだけ。
なら、始めからやったらどうなのよ。
経験者ですがなにか。
1086
経験乏しいだろ。延滞対応はケースバイケースだから一律にいかないってことわかってないな。
（時効の中断事由）
第百四十七条 時効は、次に掲げる事由によって中断する。
一 請求
二 差押え、仮差押え又は仮処分
三 承認
また
寝言言ってないで債務承認ぐらいしろや。
また！
マンション管理士に取り立ててもらいたい
弁護士法違反を知らないね。
マン管士の実態。
残念。理事長本人がマンション管理士なんだ。
だから、弁護士法違反ではない。
取り立て屋ってなに？
うちの理事の一人が、見た目あれなんですが、理事なら滞納者対応してもいいよね。
＞見た目あれなんですが、理事なら滞納者対応してもいいよね。
偏見はいかんぞ、とくに理事は。
893はちゃんと管理費等払っていたって追い出されることあるから、大体ちゃんと払うんでないかい。
だから、見た目の判断はともかく893ではないと思われる。
分かりにくい書き込みしてすまん。見た目があれなのは理事の方。
総会で選んだのは組合員だヨーン。
よし、早速強面理事にＧＯサインをだすわ。
程度が低いスレッドね。
千を超したのだからお終いにすべきよ。
重複スレもあるしなぁ。
法的措置と、それ以外に分けた方がいいかも
確かに。分けるなら法的措置だな
１訴訟、定額５万円ぐらいでやってくれる弁護士いない。
今時食い扶持のない弁護士ならやるかも。
マンション管理費の訴訟は簡単な案件がほとんどだから、経験乏しい弁護士でもいい。
管理費の訴訟に弁護士など断じていりません！
理事長が積極的に１人でやるべきなんです。
自分も一人でやりました。
そうかもしれんが、全員が平日休めるとは限らないだろ
通常訴訟の裁判で裁判官のアドバイスで１回で一発解決。
被告がヒビって和解に応じました、そりゃ～そうですよ。
会社休んで来る訳だから、会社に知れたらヤバイ！クビになるかと思い全額を支払いました。
金持っているけど払わなかったケースなのね。
裁判官がバレたら会社クビとアドバイスか。
払わなかったら給与差し押さえするっていう脅しだよ。
給与差押でクビになるような会社に勤めてる人が、滞納するものなの？
給与差押（略して「キュー差し」）で首になるような会社に勤めているから滞納が起こりやすいのだよ。
ちゃんとした会社は、給与差し押さえで首にはならない。
ただし、確実に出世には響く。（昇給が遅くなる）
お金を扱う部署は移動の対象になるでしょう。
だらしないというイメージがつくでしょう。
ちゃんとした会社は世間体を非常に気にしますよ。
「ちゃんとした会社」や公務員ならキュー差しされても首にならないが、
周囲から「キュー差し君」と後ろ指さされたら、
自分からやめざるをえなくなるかも。
キュー差ししたから、やめられると困るんだが。
がんばれ、キュー差し君！
ワンマンオーナーは一発レットカード！
最近のマンションは、セキュリティのためにエレベーターが自分の階にしか止まれないところもあるが
滞納者にはキーの認証取り消して、階段使わざるを得なくさせることはできないのかな？
水道止めるのマンションとかは生存に関わるとか裁判で否定されたが、これなら認められそう。
>>1122
うちのマンションは有料の共用設備の一部を制限することができますし、一時そのようにしたこともあります。（重大な滞納者）
ＥＶの制限だけをかけるようにシステムがなっていれば可能ですが、通常は入館のオートロックも連動してますので、無効化すると法的に大きな問題になりかねないですね。
金払わんヤツに権利なし。遠慮なくやれ。
滞納者はエレベーター乗り禁止！
とエレベーターの外と中に張り紙をすれば良いかな～！？
それだと品がないから、キーが効かなくなればそれでいいんでないかい？
張り紙なんて悪質滞納者は無視するし、きちんと守ってる人は不愉快になるだけ。
エレベーターのメンテ代払わない奴に使わせるエレベーターは無いわな。
入館も制限すると裁判に持ち込まれたとき負けるけど、エレベーターだけなら認められそう。
今後のマンションはそういうことが出来るようなシステムにして欲しい。
管理費滞納者への対応
共有部分を使わせないようにする為、ベランダは使用禁止で警察が事件の時に貼る黄色いテープを貼り付けます。
また滞納者の部屋の外灯だけ抜いてしまいます。
延滞者に遠慮は無用！
警察が使う、黄色い、｢KEEP OUT｣ってテープはどこで売っているのかな。
外灯は、他の組合員にも影響が出るから具合悪くない？
管理組合を無視した故意・悪意の滞納者への対応ですが…
玄関ドアの外側は共有部分ですから、サラ金業者がやるように、管理組合が金払え払えの催促や督促の張り紙は良いと思います。
嫌がらせちっくより、キュー差しがいいんでない？
キュー差しって何ですか？
同族会社だと給与はないといわれそう。
役員なら給与でなく報酬か？
自営業もそうだ。
うちの滞納者は廃品回収業者
払えるわけなかろうも！早く自己破産しろー
マンション持っているとなかなか自己破産してくれないからなぁ
給与差し押さえができない相手（表面上無収入）なら、それこそ破産申立ができるでしょ
亀井のオヤジが余計なもん作るから銀行がなかなか競売しない。
管理費滞納による債権者破産なんか聞いたことなし。
まったく亀井はロクなことせん。
もともと債権額が小さいし。
100万もあればできるんじゃね？
100万円かけていくら回収するつもり。
３０万
１００万って、経費じゃなくて、滞納額の話じゃね？
債権額100万円あったって債権者破産はしないよ。
100万円もためんじゃないよ
軽梅しかない
先順位の担保で目一杯だったらどうする？
競売申立の費用は共益費だから先順位担保権者に優先して取り戻せるが、
滞納管理費債権は無理だろう。
あらたな買受人にかかっていくしかない。
競売物件が売れるまでは滞納額は回収できません。
しかし競売物件は時価より全然安いため不動産屋が必ず買い、リフォームされて売り出されますが、直ぐに買い手がつきます。
競売にした方が難なく回収出来ます。
たまに、管理費滞納額＞評価額になっているマンションもあるよね。
ああいうのを買う人は、やっぱり滞納分を一部免除してもらうつもりで買うのかな？
評価額っていうのは滞納管理費を控除後でしょ。
1000を超してます。
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今後とも、宜しくお願いいたします。
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
東京都世田谷区中町二丁目 |
|
8,100万円～8,760万円 |
|
2LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
75.18m2～81.53m2 |
|
総戸数 8戸 |
東京都足立区足立２-1192-1他2筆 |
|
4598万円～5198万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・3LDK |
|
63.54m2～64.08m2 |
|
総戸数 50戸 |
