管理費等滞納者への有効的な対応についてみなさんにお聞きしたいのです。
管理会社に任せっきりでは滞納額は増額するばかりで、ようやく私達の
組合も少額訴訟等の提起をせざるを得ないと総会で決議され実行する運び
となりました。
当然、滞納者の状況（払いたくても払えない方・払えるのに払わない方）
で有効な督促方法は違ってくると思いますが、皆様方の豊富なご経験の中で
何か良い知恵があればご教授下さい。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2006-07-21 22:54:00
電気等を止める例えはイマイチだな。
管理費滞納したからといって、エレベーターが使えなくすることができる訳じゃあるまいし。
そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。
＞そういう意味では駐車場契約はある程度延滞したら、とっと解約でよい。
共有敷地内の駐車場で、契約書に規定されている時に限る。
契約書に延滞解約が規定されてないのがあるんか？
駐車場が余っているところは、サクサク解約っていうのは微妙
規約は規約で実行するのみ。
現実問題、駐車場の方が極めて少額なので法的手続きはやりにくいな。
内の管理組合は、長期滞納者には規約通り取り立てています。
規定の滞納月数になったら、
駐車場契約も規定通り解約されます。
また、規定通り問答無用で裁判にし差し押さえの規約もあります。
駐車場があまっているのと滞納は別問題。目先の利益に惑わされてはいけません。
粛々と規約通りに実行あるのみ。
金銭問題はトラブルになりやすいので規約通り粛々とやることが大事。
延滞金も管理会社に計算してもらい、所定の書式で請求されます。
滞納者が払うか払わないかはまた別の問題。
不良住人は出て行ってもらいたいと言うのが内の管理組合の方針です。
理事会でも
管理会社：滞納の件です。翌月滞納なら簡易裁判になりますがどうしましょう？
理事長：いつもと同じで規約通りお願いします。
他理事：反対理由なし
>>809
あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。
で、訴訟やった結果どれだけ回収できているの？
訴訟件数… 件
回収件数… 件
うちは新しいのもあって訴訟するほどの延滞はないんだよ。参考までに教えて。
809くん
珍しく誤字誤用がなかったね。
>>810
訴訟件数… 0件
回収件数… 0件
ようするに、これ以上滞納すると簡易裁判しますよ。差し押さえしますよ。というような内容証明を出します。
滞納者のちゃっと待って下さいとかの言い訳は聞かないので、おそらく滞納者は他の支払いより優先して払っています。
自営業の方は差し押さえは大変困りますね。また、会社員の方も給与差し押さえは出世に響きますね。
今の所は起訴なしで回収できています。
起訴の一歩手前…5件
回収件数… 5件
その後、滞納住戸で売りに出た物件2戸確認。
＞あんたとこは随分と細かいところまで規約で決まってんだね。
入居時から決まっていましたので、みなさんも同様だと思っていました。
●ヶ月滞納はお手紙
●ヶ月滞納は駐車場の違約
●ヶ月滞納は内容証明
●ヶ月滞納は簡易裁判など
そこまで規約に決めがあれば、裁量の余地はないね。
>>812
うちは管理規約にそこまで謳ってなかったです。
｢10万以上200万未満｣で総会に諮ることなく法的手続きをとることができる。
金額を月数に改正したけど、もっと細かくすべきでした。
駐車場の解除は2ヶ月の滞納でと別のページにありましたが、実行されたことはありません。
5件中、2件が手放すことになったか。
まあ、訴訟にならないなら、それに越したことはない。
>>815
裁判には費用も時間も手間もかかるが、
いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。
理事会の裁量で滞納者に便宜をとったりすると理事達が責任を負わされるので実施するしかない。
総会資料に、滞納について規約通り実施しているかを毎回記載しています。
差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
規約に裁判・差し押さえの規定があるのは、滞納者からの逆恨みを防ぐ意味がおおきいですよ。
要するに、合法的な脅しだよ。
日当がでるのはいいね。
＞いざとなったら理事長には報酬（理事長業務の日当）の規定があるので実施にためらいはない。
願望と現実がミックスしているね。
ねえねえ、日当の他に、遠隔地なら、飛行機代でるの？エコノミーでいいんだけど。
いいんじゃない。未経験者みたいだし。
＞差し押さえは、実施する方よりされる方が大変なこと（社会的な制裁）になる。
会社員なら、勤務先の給与差し押さえて終わり。
制度的に３０万程度の金額になるので、1～２ヶ月分差し押さえればいいでしょうね。
費用がかかりますが、今後の滞納防止や他の区分所有者の滞納を防ぐためには必要です。
まさに、合法的な脅しだよ。
勤務先を全て把握しているの？
想像は自由、事実は伴わないよ。
本当に１、２ヶ月で足りる？
知ったか君、ようこそ。
給与差押えまで規約で定めがあるの？
純粋に凄いなあぁ。
簡易裁判所は相手の預金の金融機関名を書けという。
滞納する奴がそんなヘマするかよ！
給与差押えって預金口座情報も必要なの？
＞給与差押えって預金口座情報も必要なの？
そんなわけない。
829の発言はそう読めるよ。この流れの中では。
＞829の発言はそう読めるよ。この流れの中では。
読むのは自由だけど、
給与差し押さえに、債務者や第三債務者の預金口座の情報は必要がありません。
給与を支払うところの住所と名称または氏名、代表者の指名がわかれば申し立てできる。
たぶん829は脈略なく言ったことと思われ。
口座ならわかるが、管理組合が勤め先を把握してるの？
にわかには信じられないけど
＞管理組合が勤め先を把握してるの？
マンションは同じ屋根の下だからね・・・。
住んでいれば、それとなく勤務先は耳に入ってくるもんだぜ。
その「情報」を回収担当理事が使用するかどうかは知らないよ。
おいらがその担当だったら、
滞納の様子が悪質で、
かつその滞納者が公務員だったら即、給与差し押さえだな。
公務員の給与が差押られても、くびはないからねー。ビシバシやっても、やられても、お互いそんなに気持悪くないよ（経験上）。
しっかし、すっげー規約だな。
法的手続きにしても色々あるし、差押え対象も色々。流石にそこは理事会の裁量なの？
＞現実味ないよ。
実際の話なんだが。
＞空振りだったら管理組合が余計な経費を払うことになる
から、むろんちゃんと裏は取ったうえでやったよ。
ヘマしたら滞納者が図に乗るからちゃんとやるにこしたことない。公務員だったから、差押があっても影響が少ないだろうということと、滞納が悪質であるという判断があったんだよ。
でも、労働債権とは言え、差押えた金はもとはと言えば、おいらたちの税金だったんだからねー。それを差し押さえるのはなんだかなーと思ったよ。
詳しくは話せないが、金に困ってではなく、管理組合理事会に「不満」があったらしい。
給与差押えは預金差押えより空振りリスクは小さそうなだな。
在籍確認は簡単。他方、預金は支店名まで特定しなきゃならんから。
費用についてはっきりさせましょうよ。
差し押さえは、費用対効果といっている人がいるが多くいますが、およそいくら程度必要？
知っている親切な方、およその金額を教えて下さい。
>>809より
簡易裁判前の内容証明郵便代：
（払わないと簡易裁判、差し押さえするよ。と合法的に脅す内容）
簡易裁判、印紙代等
管理費滞納の差し押さえなんて 実際には○○
まともな管理会社に聞いてみれば!
不動産差押ならざっと１００万かな。一般的に
簡易裁判って何？
・少額訴訟
・支払督促
・（簡易裁判所を第一審とする通常の）訴訟
アンカーがあってないぞ
公務員は給与差押えされても、影響ないというから、自分の会社の就業規則を読んでみた。
確かに、明確に懲戒事由には該当しないが、少なくとも俺はお金を取扱う部署からは異動だろうな。
うちみたいな希望退職募っている会社で給与差押えなんてくらったら、即フラッグが立つ！
＞希望退職募っている会社で給与差押えなんてくらったら、即フラッグが立つ！
そう。民間の場合の給与差し押さえは、やぶへびで、回収できない場合がある。
債務者がその会社の給与を差し押さえられてもそのまま勤務してれば、差押の日以降、請求金額まで毎月回収できるが、くびになったり、退職してしまえば（退職金が出ればその分からいく分か回収できるが）、もう取れなくなる。
対称的に、公務員は退職しないし、（夕張市以外は）つぶれないので、給与差し押さえの効果が絶大。
闇金が公務員だったらどんどこ金を貸す気持ちがわかるよ。
でも前にもレスしたが、公務員の給与は、もとはといえば、おいらたちの税金なんだよな。
そんな公務員のために税金払うなら、税金払わないで管理費滞納に充当する、と宣言したほうが手間が省けると思ったよ。
そっかー。給与差押えも難しいんだね。ちなみに、給与差押えをすれば退職金も自動で差押え？
くびっていってもすぐにはならないでしょう。
大抵は、給与差し押さえをちらつかせると、経験上から驚いて支払うよ。
給与差し押さえは目的ではなく手段の一つですね。
＞給与差押えをすれば退職金も自動で差押え？
「自動」ではなく、差押債権目録に請求金額に満たないうちに退職したら退職金を差し押さえるよって書かないと差し押さえられないよ。
「賞与」も同じ考え。
「給与」は、公務員だったらそういう名称じゃなく、「俸給、手当、退職金債権」だな。
先に銀行とかが債権握ってるから取りはぐれる可能性大ですね
うちは、管理費半年も貯める区分所有者は、水道を止める。駐車場の権利剥奪しますと文書にして出しました。
そうしたらすぐ振込み貰ったけど
次月からは、また同じ引き落としできず・・・。
悩んでいます。
>>860
大変ですね。
債権者には、温情を与えると、甘える傾向が大きいですので
悩まずに、粛々と計画通りに取立てをお勧めします。
内のMCも滞納の常連はいます。
取立て担当の理事が逆恨みされないように、ルール通り粛々と実施しています。
滞納者の支払う優先順位は、大抵は金額の大小ではなく。
「滞納するとうるさい（罰則あり）ので優先して払う」ことがほとんどです。
例えば、
最近話題の貧乏でない人の給食費滞納問題は
「うるさく催促されない。罰則がほとんどない。→ 滞納（払わなくても影響がすくない、食べることが出来る）」
だそうです。
860です。
そうなんです。逆恨みが怖いですね
>貯める区分所有者は、水道を止める。駐車場の権利剥奪しますと文書にして出しました。
水道を止めることは、規約に規定することも、実行することも違法です。
駐車場については契約書に明文化していなければ無効です。
脅かして滞納を解消するとは何と野蛮な管理組合ですね。
このような組合は、逆に驚かされると手段を見失うことにもなります。
>>864
860は脅しなんて言っていないのでは。
また、駐車場の解約が契約に書かれてなければ無効という論理がわからない。使用料不払いという債務不履行だから、契約うんぬんでなく、解除できるのでは。借地借家法の適用はないでしょうし。
水道については管理組合が止められる構造になっていることが珍しいと思った。
差押なんてしたことない素人だが、ネットで調べたら給与差押えは、差押えしたら自動的に回収できる訳ではないんだね。
＞駐車場の解約が契約に書かれてなければ無効という論理がわからない。使用料不払いという債務不履行だから、契約うんぬんでなく、解除できるのでは。借地借家法の適用はないでしょうし。
＞水道については管理組合が止められる構造になっていることが珍しいと思った。
マンション管理についての素人さんとお見受けする。
最初は次の文面から始まっている事迄読みましょうね。
＞管理費半年も貯める区分所有者は、水道を止める。駐車場の権利剥奪しますと文書にして出しました。
水道の件は名古屋付近から関西方面で水道料割引制度で昔流行っていて、今は変更可能となっているシステムで、古いマンションでは残っているシステムに過ぎない。
ほう、水道料割引制度っていうのね。
共同住宅の水道料金等について
[2010年1月28日]
民間のマンション・アパート等共同住宅については、各戸ごとの水道メータを検針する各戸計量・各戸収納制度と建物全体を一括して検針する共同住宅料金制度の2種類の検針方法があり、料金の請求方法が異なります。
＞給与差押えは、差押えしたら自動的に回収できる訳ではないんだね。
そりゃそうだ。
差し押さえた債権が存在し、第三債務者がそれを払う意思があったとしても
債権者が第三債務者に対して取り立てをしなけりゃならない。
それは、給与差し押さえに限らず、預金の差し押さえもそうだ。債権者が銀行に取り立てに行くのだよ。
おいらが公務員の俸給を差し押さえた時、第三債務者である市役所のとある担当部署にに行って取り立てたことあるよ。その担当者はてなれたもんで、経験者のようにパッパと処理してくれた、親切に、毎月。
そんときは、こっちの指定口座に振り込み送金をお願いできること知らなかったから（むこうは振り込みでも出来ますよとは教えてくれない）、こっちが足を運んで現ナマをいただいた。
それをみて、公務員に対する俸給の差し押さえは結構あるんだなと思った。
そっか、少額の場合は費用対効果というよりも手間なんだな。
ある意味、労務費を全く考えないお歴々がいる管理組合にフィットしたやり方だね。
役員報酬≠給与
ツワモノが一杯いるみたいだから、突っ込みされない程度の断片的知識で参加
供託なんかされたら、また1プロセス増えちゃう。
>>865
>>水道については管理組合が止められる構造になっていることが珍しいと思った。
水道は、管理組合が検針するシステムになっています。
管理組合が止められる構造？といいますか誰でもメーターＢＯＸを開ければ止水洗で止められます。
カギは、共通なので全戸所有しています。
普通じゃないですか？
止水洗をチェーンかワイヤーでロックする考えです。
管理組合は、どちらに対しても不利？な感じしますね
滞納者を放置すれば管理責任をとられ
実力行使すればそんな権利ないだろと言われ最悪です。
貴方のＭＣ理事の成り手がいなくなりますよ。
管理規約の整備も必要と考えますが・・。
ボランティアでは、頑張れませんね（残念）
＞管理規約の整備も必要と考えますが・・。
というか、金のない人からはとれないからねー。
>>876
そんなに肩肘張ることはないよ。
最低限、記録として残る文書での督促と時効管理さえ怠らなきゃ責任なんて問われないよ。まあ、ある程度のところで訴訟はすることになるんだろうけど。実際に回収できるかどうかはまた別の話。
特定承継人への請求という特典もあるんだし、無理なくできることをキチンとすればそれでよし。
水道料金も払わないなんて悪質だね。
金のない人は、お金と交換しないと手に入れられない物以外には支払いません。
従って、管理費は勿論、他人が立て替え支払いの水でさえ支払いません。
出来るだけ早く出て行く様に仕向ける他ありません。
引っ越し代出してくれるなら、出て行ってやってもいいが。
引越し代を立替払いしてあげてもいいよ。
後で、きっちりあなたが売りにだしたMCの販売代金から回収しますね。
＞後で、きっちりあなたが売りにだしたMCの販売代金から回収します
おっと、残念。
担保権がオーバーローンだから回収は無理よ。
さあどうする？
金ならないぜ。
ははは
ＭＣ売る時に購入者が未納管理費を払わなきゃいけないのだよ
ＭＣ本体は、競売に掛けられます100マン円からスタートです。
入札お待ちしております。
＞購入者が未納管理費を払わなきゃいけない
んー。ちょっと惜しい！
競売で入札者が出現すればそのとおりだけど、
築年が古いマンションで、おまけに理事会の怠慢で滞納管理費がゴマンとあるから、入札者が出てこないケースで、特売でもダメだったケース。
だから、いつまでも売却はされないし、滞納者はそのまま住み続けるし。
さあどうする？
もちろん金ならない。
素人だけど、
思い切って、管理組合が安価で入札してしまうしかないでしょうね。
100万スタートなら、私が個人で入札します。
＞思い切って、管理組合が安価で入札してしまうしかないでしょう
おー。正解。
管理費の請求債権と売却代金を相殺すれば入札できる（請求債権が売却代金より低ければ、１銭の金も動かない）。
個人的に立替した引越費用は、特定承継はしないと思われ。
管理組合法人でなくとも入札できるんかい。
すまん、不正確だったので訂正。
＞管理費の請求債権と売却代金を相殺すれば入札できる（請求債権が売却代金より低ければ、１銭の金も動かない）
ではなく、
管理組合が申立債権者として請求債権額で入札し、落札後、管理費の請求債権と売却代金の支払いを相殺すれば、管理組合が所有権を取得する。
（請求債権が売却代金より高ければ、１銭の金も動かない）
理事会が買い取って売るなり改装して賃貸にしても良いね
裁判所が相殺なんて器用なことしてくれるかな。
いったん立替は必要でしょう。
あと住民を追い出すのはどうするの？
＞賃貸にしても良いね
そう。頭いいなー。
もっといい方法あるぜ。
管理組合に所有権移っても滞納者が任意に明け渡さなかったら、引っ越し代払うのもかからしい。
（通常は、競売後、引っ越し代を払ってるらしい。）
なので、管理組合が賃貸人、滞納者が賃借人になる賃貸借契約を締結し、（もと）滞納者をそのまま賃借人として住まわせておけば、
改装費用も、引っ越し代もいらない。
（もと）滞納者の毎月の賃料を滞納費用に充当するまでそこに住んでもいいよって言って、
その（もと）滞納者が、まわりの目を気にせずそれを受け入れるかどうかは知らないよ（たぶんそこまですりゃ、自分で出ていくと思うな）。
＞裁判所が相殺なんて器用なことしてくれるかな。
＞いったん立替は必要でしょう。
知らない人は素直に聞かなきゃ。
よーく考えてみ。
管理組合が申立債権者となって競売したとして、
入札者があらわれなかったとする。
（ただし、先順位の担保権者が存在しないとする）
そして、
申立債権者が自己で競落しその入札代金を払った後、
配当になったら、その配当金は、その前に自分が払った入札代金として受けとる。
自分で払って自分が受け取るのは無駄。
そんな無駄なことしない制度として、「差し引き納付」と言って裁判所が認めてる。
ただし、まったく金が要らないかというとそうではない。
申し立ての際の予納金や差押の登録免許税、入札の際の保証金２割はいったん払わなけりゃならない。
予納金と保証金は、戻ってくるが、
差押の登録免許税はもどらない。
またこの方法では、管理組合が所有権を得たら、新たな所有者がいないので、滞納管理費は請求できない。
なので、滞納者をそのまま住まわせて、賃借料を滞納管理費で相殺さえる方法がベストと考える。
知らない人だから素直に聞く！
管理組合名で登記できないのは周知の事実として、裁判所か法務局に上申書でも出せば、理事長名で所有権保存登記してくれるの？
知らない人だから素直に聞く（その２）
組合が入札する意思決定は
①普通決議
②特別決議
③全員の同意
のどれ？
＞延滞管理費に、延滞賃料が加算されるだけじゃん。
状況が変わらなけりゃ、そのとおり。
管理組合が自己競落後、所有権が移転し、管理組合と滞納者との間で賃貸借契約を締結しても、
（もと）滞納者＝賃借人が賃料払わなけりゃ、
＞延滞管理費に、延滞賃料が加算されるだけ
となる。
おいらが言いたいのは、
管理組合が自己競落後、所有権が移転したとき、
滞納者に対して、
「明け渡すか、さもなくば、賃貸借契約か」を突き付け選択を求める。
この場面転換が必要だということ。
理事会としては費用がかからず、穏便にことをすすめたい。
したがって、競売後、裁判所の決定で明け渡しの決定で明け渡すのは簡単だが、双方に「根」を残す。
競売の入札者も出現しないマンションで、新所有者を管理組合が探すのも大変。
以上から、滞納者に住み続けていいから、賃料を払えと恩を売って、毎月払わせる方法が最善ではないかと考える。
＞裁判所か法務局に上申書でも出せば、理事長名で所有権保存登記してくれるの？
保存登記は表題登記後所有権の登記を最初にする登記のことで、本件の場合は所有権「移転」登記である。
上申書出さなくとも、法人化していない管理組合ならば理事長の個人が移転登記の所有権登記名義人として登記するほかない。
というか、競売の代金納付後の所有権移転登記は、裁判所書記官が嘱託登記してくれるから、上申書はいらない。
＞組合が入札する意思決定
すまんが、おいらはこれは説明できん。
滞納管理費の処理事項として不動産競売を決議する際に、売却できそうにないことを予想し、その場合だったら自己競落することまでの方法を理事会に委任する旨の決議内容にしたうえで、普通決議でいいように思う。
なぜなら、滞納管理費の処分が目的なので、普通決議で理事会一任にできそうな気がする。
はらうわけないじゃん。
ずっと居座り続けて、こっちでアパートと引越し業者を用意して強制執行するまで手間がかかることになるよ。
こどもや病人が居たらさらに大変
結局何百万も持ち出しになる。
東京都練馬区上石神井１-347-1他 |
|
6198万円・7468万円 |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
55.1m2・62.74m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
7198万円～8548万円 |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
50.11m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4398万円～6298万円 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
60.06m2～71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
