最悪の管理会社情報

評判の悪い管理会社が管理していますが、すこぶる快適です。
分譲マンションの自覚を持てば何も不満はないのでは・・
賃貸でもなし、ましてやホテルでもなし、億ションでもない並のマンション。
騒音は耐えられなければ、自らお願いに行く・ゴミ分別など人様に触らせるものでもなし。
建物に不満があれば販売会社か施工会社に文句をいうし、出しゃばりの住民に
自主管理もどきされちゃあかないません。
以前のマンションでは、役員が見積もりとって走り回っていましたがね。
管理会社より彼らが正しいとどうして言えます？
今はなくても、そのうち癒着ははじまるでしょう。第一、彼らも縁故から
出させたんでしょう？
管理会社の不正を暴いている正義の人を気取って、話しかけられる迷惑さ。
大半の人は、穏やかにすごしたいんです。公平さと時間を買うには多少の金と
ロスは必要でしょう。
自分が当事者になった事ならともかく、他の住人からの聞きかじりで風聞を流
すのはいかがなものか。
穏やかな水面にやたら波風を立てているのを見るのは煩わしい。
所詮、マンション暮らしは長屋暮らし。不満なら、あと一頑張りして
庭付き一戸建てに入りましょう。

あなたはこのスレッドに何をしに来たんですか。
情報提供の場であるここの意図に、あなたの発言の内容は合致していません。
「良い管理会社」のスレッドを探してあなたの利用されている管理会社の名前を書き込んではいかがですか。

私にも言わせて欲しいんですが・・・
ウチのマンションも、凄い管理人です。入居者で気に食わない子供だけに怒鳴って色々文句を言うんです。理事会では「良い人」を装ってますから普段仕事などで家を留守にする主に男性方にはニコニコ。ペコペコと頭をさげ、主婦で気の弱そうな方に要望を言われると業者の紹介などが面倒なのか、勝手に業者の言い分を並べて仕事をしない。コンシェルジュが意見すると辞める様に圧力をかけたりします。苦情を言うと睨んだり、他の住民に文句を言い、管理室を私物化しています。管理会社もこの状態を把握しているのに改善できません。というより改善しようとしてません。
　どうしてお金を払ってる住民より大きな態度でいられるんでしょう。
このサイトを見ると、皆さん苦労されているんだなぁと思いました。私達は特別な事を望んでいるのでなく、管理会社・管理人に当たり前のことを望んでいるだけなのですが・・・

>>172さん

それだったら、もはや管理会社の変更を検討するしかないのでは？検討することで今の管理会社を揺さぶり、それでも改善されなければ本当に変更に突き進むというくらいのことをしないと。まずは理事に立候補してマンション内の世論を盛り上げ、改善の機運を作り出さないことには一歩も前に進まないでしょう。

＞＞173さん

ありがとうございます。
実は、主人が前年度、理事会の副理事でした。
今年度は理事として引き続き頑張ってもらう予定です。
管理会社の「部長」を呼んで、一住民として話合いも２回持ちましたが
管理人・管理会社からは不快な思いをさせていることについて、一切謝罪はなく、今も管理人は我が物顔で居座っています。
でも、限界なので理事会に管理人ならびに管理会社の実態を知ってもらう為に資料を制作しています。

このスレッドを見て自分の管理組合の事を書きたく成りました。
僕のマンションは築29年でかなり世代間に開きが出てます。
昨年28年間管理していた大阪のジャパンサービス（株）という会社から、大手ゼネコン系の大＊＊＊ビス（株）に変わりました。
管理組合の報告によると、竣工後3年間は管理組合が存在しないことをいいことに、管理組合会計の、水道使用料金をごまかして決算書類を作成し、デベである朝日住建に提出をしていたようです。
当初の管理会社社長とデベの社長との密談で管理委託契約を低く見せるために管理費会計とは別の水道差額分（430件あり年間２００万以上）を25年間ネコハバしていたとの事です。
昨年6月に管理会社を変更するように成ると、、管理委託契約の実行されているものに着いての査定をするため、昨2月より3ヶ月管理委託費の支払いを停止し決算報告には１０００万の残高があるはずなのですが、銀行残高は２０万しか残っていませんでした。
旧管理会社は、支払い停止の3ヶ月分全額を引いた残りの金額を提示しているそうですが、それ以外にも未実施の分（残量塩素の測定。長期修繕計画の提出等）も実施をしていると言い張っています。
管理組合の方が訴訟・刑事告発まで検討されているようですが、資料（証拠）を全て管理会社が持っているため、刑法上はかなり困難に成っているようです。
又、マンション管理適正化法に基づき監督官庁にも処分申し出を行われましたが、旧管理会社がマンション管理人室の隣室を会社名義で自己所有しており適正化法の処分対象外との判断を最終的にくだされたと報告が上がっております。
このような管理会社が、堂々と偉業していることに対して疑問を持っておりますが、このような金銭的悪質な管理会社が現在も営業されていることに不満を持つのは僕だけでしょうか。
悪質管理会社の見分け方ですが、管理組合の報告書から見ますと
１．水道代会計がはっきりと明記されているか。
（組合理事長名義での大阪市支払いに立てして、各住民からの徴収差額が判明しているか）
２．年度末毎に請求書・領収書が添付されているか。
（全ての請求書・領収書が管理組合名義で不明な金銭の支払いが無いか）
３．年度末毎に銀行残高証明と銀行通帳の提示があるか。
（僕の旧管理会社は残高証明を一切上げず、通帳も名前は管理組合でしたが名義は旧管理会社で
銀行通帳出納欄の残高は紙で隠してコピーしたものを提示し、又、他支店への送金本社支払い金への流用などがあるようでした）
４．年度末での業務査定の実施
（業務不履行による返金請求は分割債権として各区分所有者が個別に実施するしか法的には根拠が無いため、期末支払いで調整をする必要があります）
以上が結論かと思いますが、組合理事のお一人が提案されているとの報告が上がっています。
管理会社の変更についてもう一つ重要な問題点がおりました。
僕の組合では当初の3年間に着いて会計報告が無かったため、管理費・積立金が前払い制なので、最初の決算報告は13ヶ月分形状されているはずなのですが、管理組合資料には12ヶ月分の支払い金額しか記載されておらず、又前受金（半年毎に支払っておられる方がおられるとの事ですが）の記載も一切無いようです。
皆さんも管理会社を帰られる時はこの点をご注意ください。
追伸
管理会社を変更してですが、管理費の値上げは無かったです。
今までの管理会社より清掃については格段の差が出てますし、集金口座振替代も管理会社持ちで実質的には値下げに成ってます。
又、現在の管理会社よりもかなり安く金額を提示した管理会社もあったとの事でした。

管理会社自体の良し悪しもあるでしょうが、担当者の質については管理組合の質に見合っていると思います。
営利企業として、要求水準とチェックの厳しい、まともな管理組合には優秀な担当者を配し、しっかり委託費に見合った対応をしますし、その逆もまた真です。

どこがいいか悪いかは、地域によって支店、担当者レベルで情報交換すべきで、一般論で言い合うのはナンセンスです。

>>176さん

おっしゃられていることは大方間違っていないと思いますが、175さんの例のように常識では考えられないようなことを平気でする管理会社もあるのは事実です。176さんがおっしゃられているのは、飽くまでも一定以上の水準を満たしている管理会社においての話だと思います。やはり絶対的に会社としての体質に問題のある管理会社について語ることは、決してナンセンスなことではないと思いますよ。

174さん
理事個人や一住民として管理会社と話すのはルール違反です。
理事長もしくは理事会の意思としてでないと。
おっしゃるように理事会に働きかけるとこからスタートするしかないですね。

175さん
報告書にあがっている４点にしろ常識中の常識で、管理会社が悪質というより、こんなのをノーチェックで放置してきた管理組合のひどさを語っているにすぎないと思いますが・・この意味では176さんに同意です。
昔のマンションで管理組合のないところだとこういう事例もあるんでしょうが、例外ですしね。

>178理事個人や一住民として管理会社と話すのはルール違反です。理事長もしくは理事会の意思と
してでないと。

おっしゃる通りです。しかし、理事長や理事会がノー天気な《はずれの理事会》の場合は相手にしても進まないので、組合員として（理事経験であればなおさら）動かざるを得ないでしょう。

大抵の人が管理組合として重要とあると判断する事案については、ある程度下話が出来たところで管理会社から是正提案を理事会に提出させ、総会決議事項でなくとも総会議案に上程し表面化させるまでの段取りを裏でやって上げないと物事は進まない場合が多いのです。

管理組合としては、正常な判断力と実行力を持つ理事長を探し出し繋いで行けるが悩ましいところですが。

179さん

おききしますが、一組合員や理事経験者が理事会に無断で管理会社に下話をして、本気の是正提案を出してくるとお考えですか？
まともな管理会社であれば理事会を通してくださいとまず言います。管理組合内の確執や意見対立もよくある話ですし、理事会以外に一般組合員をも窓口にすると進む話もこじれるからです。
逆に提出してくるようだと、いい加減な体質の会社といって過言ではないでしょう。契約を無視して一組合員と癒着するわけですから。

「大抵の人が管理組合として重要とあると判断する事案」であれば、そのはずれ理事会に、どなたかが席上でその重要性を説明すればいいでしょう。理解しづらいようなら、アンケートをとってみれば、という話から入れば、いくらノーテンキな理事長でも、アンケート結果からその重要性や入居者の意識を認めざるを得ないでしょう。
そういった上で、「私が経験者として、管理会社と仕様などについて話をしますがいいですか？理事長も同席してくださいね」ということになるのでは？
ノー天気理事長であれ、暴走理事長であれ、皆で承認した以上は、当人に無断で動いて良い結果は出ないと思いますが。

180さん

逐一正論でのご意見頂き恐縮致しております。勿論おっしゃる通り間違いとは申し上げておりません。

只、現実は正論だけで管理組合を運営していると、管理会社の利益誘導にはまり後で組合員の負担が増えてた時に文句を言っても遅いのです。

現在国土交通省で検討されている、理事会を作らず管理組合の代表者と管理会社が直接契約して、理事会の仕事も管理会社に委託できる制度が施工されると、管理会社の思いのまま組合員の負担が増えることになります。
ま、どこまで対抗する知力体力が続くか、後継者が出て来ない場合は管理会社におんぶにだっこが続くと負担出来る管理費や修繕積立金とは成らないでしょうね。

数多くのマンションの管理組合がその様な事に成らないためには、正論から少々外れても、ここぞという時には、自己（マンション）の財産保全のため動く必要があります。

管理会社も人を見ますから、理事・理事長経験者でマンションの財産保全に熱心な方からの話であれば、打ち合わせた提案が的を得ていると判断した場合対応してくれます。

毎期々その様なことはすべきではありませんが、必要に応じては仕方の無いことと思っています。

181さん

思いは同じなのでしょうが、正論がまったく通じない組合というのがあるのか、
という点で腑に落ちないだけでした。「正論」を実行しようがどうしても無理、
という状況なのですね。

181さんのような精通された方が段取りされるのならよいのでしょうが、往々に
して管理会社に直接物申す方というのは、私も理事のとき経験がありますが、
一人合点、思い込みの傾向の強い人だったりもしますので・・。
また管理会社も、自社利益がからむと、逆に直言者に従って利益誘導する場合も
またありますからね。
おっしゃる趣旨はよくわかりますし、そういう流儀は基本、禁じ手・奥の手、
という点では同じ認識かと思っています。
どうも失礼しました。

>>176管理会社自体の良し悪しもあるでしょうが、担当者の質については管理組合の質に見合っていると思います。

全く同意見です。自己の財産管理について最少の支出で最大の効果を如何にして挙げるかを常に頭に入れて理事会運営をしていること。その様な結果を導く様管理会社を使うことが大切ですね。

管理組合がしっかりしていればいいという意見は尤もですが、ここは悪い体質の管理会社について語るスレなのでは？沢山の分譲マンションがある中で、活発に活動できる管理組合ばかりでもないでしょう。そういう中にあって、いかにババを掴まないようにするか、情報交換の場があってもいいのではないでしょうか？

>>176は、理事会がたよりなかったら、管理会社の担当者もロクなのがこなくて、ババをつかむことになるぞっていう意味では？
プログラムの開発でも、しっかりした仕様書を書く会社には、それなりにしっかりした担当者が行くことになりますが、それと同じだと思いました。

匿名ですみません。
１７５さんの発言後ですが、このレス着いて理事長や理事の名で書かなくてはならないのでしょうか。
私自身は管理組合役員を３期６年しておりますが、この間に１７５さんと同様の問題が発生いたしました。
マンション管理適正化法や裁判の名誉毀損の判例を見ますと、たとえネットであっても名誉毀損・損害賠償の対象となるのが現在の流れでは無いでしょうか。
正々堂々と管理組合・理事会の名前を出すとすれば、このレスに書き込まれる内容は全て管理組合の理事会に於いて承認がとれなくてはならなく成りませんか。
ここに書き込まれている方は、理事長・理事のご経験が無ければ管理委託契約の中身をご存じ無いでしょうし、又１７５さんが理事経験者で無ければかなり情報について開放された管理組合では無いですか。
管理組合の後継者を選ぶとゆうよりは、後継者が育つ開放的な組合運営をすべきですし、そうすることによって、ここの区分所有者の意見を取り入れられる組合と成るのですから。
管理組合は会社組織では無いのですから、理事長の権限は絶大な物があり、理事長以下の役員においての法的責任はありますが、居住者個人としての意見まで拘束される必要が無いのでは無いでしょうか。
又、個人の意見を管理会社に述べられても、理事会を通してと発言されるのが本筋の用ですが、本来は個々の区分所有者が直接管理会社に意見を述べ、その様な意見があったと管理組合に報告すべきことが、管理委託契約に明記されている善管注意義務ではないでしょうか。
でないと、管理組合と管理会社が癒着していると見なされてもしかた無いのでは・・・

>>186さんへ

何をどうすべきなのか教えて下さい。箇条書きで簡単明瞭に宜しくお願いいたします。

１８６です
箇条下記にとのことですが。このレスへの書き込みは
理事長や理事会での書き込みとなると、名誉毀損や損害賠償の対象となるので
『敢えて名乗らなくともいいのではないですか』との主旨なのですが無理ですか？

188さんへ
１７５さんの発言後ですが、とありましので１７６さん以降のレスでは『名乗る必要性』について触れられていないと思いましたのでおたずね致しました。

１７５さんのレスは長いのでさっと目を通しただけです。（もしかしてこの中にその様な文章がありましたか、今も長い文章は読む気になれません）

このスレに限らずスレで自己の氏名や所在を明確にしていたら意見を述べる事が出来ませんよね
だからと言って無責任なレスも困りますが。

ニチモコミュニティーもここと同じだよ。

屋外の排気フードや玄関ドアの枠を「専有部分だ」と決めつけるようなマンション知識皆無の管理会社も最悪に近いと思う。

地区2年目のマンション住民です。

自分の所を見ても管理会社がいい加減なのは
いい加減な（もしかして何か貰ってるのかと思うほど）理事長と
それを判っていて放っておく理事会のせいだと思う。

こちらが文句言ってもどうしようもない。
まともな理事は、皆辞めたし…。

来年は任期が切れてやめるだろうと思ってる人もいるようですが
任期とかも無視するだろうし、理事会は止めないだろうね。

10年後お金無くって文句言っても後の祭りって事でしょう。

最悪というか、場違いな管理会社もいかがなものかと。
繁華街の雑居ビルを専業としてきたような業者が、乗り出してきたようなケース。
つまり、マンション管理のノウハウもないくせに、マンション管理を始めたような所。
「○○ビル管理センター」という。
皆さんのマンションが、該当しませんように願っています。

最悪の管理会社とダメな管理組合が結託すると・・・

共用部分の漏水指摘しても２年近く放置、エントランスが陥没してから入居者の責任にされて１戸当たり３０万近い臨時出費を強いられた上、管理の怠慢を棚に上げて管理費大幅値上げをしようとしている。

管理組合の同意を得ずに管理会社が勝手にＢフレッツを導入し、事後承諾でその金を請求。

管理組合の同意なしでＥＶ保守業者を勝手に変更し、指摘するまでそれを隠していた。

大規模修繕は築２５年で行えばとのこと。昨年、建築後初めて鉄部塗装したがもう手遅れって感じ。

しかし、管理組合もダメで総会出席率５％未満。全４０戸のうち３７戸が投資用？で又貸し状態。
都内のペンシルマンションに購入者＝住民として住んでいる私がいけなかったのでしょうけど。
管理会社の言いなりになって、意見１つ言えない管理組合なんて、管理会社にとっては鴨なんでしょうね。

現状は築１７年でコンクリが爆裂し鉄筋むき出し。もちろん何もせず放置されてますよ。あと何年もつのか心配ですよ。

仙台在中。
知り合いの所へ遊びに行ったら、管理人と誰かが話してるのを聞いてしまいました。
「私たち管理会社は住民の人にこれ以上住みよい環境になってもらおうなんて考えてませんから。」と・・管理人。

管理会社は　朝日ハウジング。

最低だなとドン引きしてしまいましたね。知り合いには失礼ですが、私の住まいがこんな程度の低い管理会社じゃなくて本当に良かったと思います。

＞そのもらっただけの住人は窃盗で逮捕。

逮捕された住人は、管理会社や管理員を訴えないの？
窃盗の共犯と器物損壊の罪には当たらないのだろうか？

管理会社に責任を取らせる行動も取りつつ、
あなた自身は「器物損壊罪」の罪で警察に告訴すべきでは？

警察に告訴が受理されたら、受理した警察は当該管理員を
探し出して逮捕しなければいけなくなると思います。
ちなみに親告罪の告訴期間は犯人認知後６ヵ月。

これって机上の空論ですかね？

>管理会社は住民の人にこれ以上住みよい環境になってもらおうなんて考えてません

管理会社は基本的には言われたことしかやらないのが普通なのでは・・・。

なんといっても、”管理”ですから・・・。提案してくれる優良な会社もあるとは
思いますが、それほど多くはないような気がします。自分が知っているのは、３社
しかないので、全体としてどうなのかはわかりませんけど。

提案も注意しないと、管理会社が儲けるだけに終わってしまう・・・・。
だから逆に、優良会社ほど、それを気にして、あまり提案はしてこないような気もする。

基本的に、新たに何かをやろうとすれば、必ず費用が発生します。物品の場合もあるし、
新たな事に対する人員の増加の場合もあります。アイディアだけなら無料ですけど。

住民さんが本当に望む事というのは、大抵は会社にとっては利益にならない話。指摘の通り提案すれば費用がかかる。儲けにならなければ自分の成績に跳ね返りますし。だから余計なことをやりたがらない、冒険をしたくないんですよ。この業界の給料の安さとあいまって、モチベーションも上がってこないのです。藪から蛇、って奴を嫌うのです。
まあそれでも提案に対しては自分にも利益になって、住民さんにもプラスになるような落しどころを必死になって考えるわけです。でもそんなうまい話があるわけない。だから言われたことだけを（会社に不利にならないよう）きっちりこなしながらも、大きな問題を起こさずかつ利益もちゃんと出すことを目指す。結局、そういう担当が一番評価される訳です。いいことだとは思いませんが。

>管理会社は住民の人にこれ以上住みよい環境になってもらおうなんて考えてません

少なくとも現業で携わる人がそんな考えでは困りますね。恐らく担当者・管理人の多くはそういう考えは持っていないはず。でもやりたいけどできない、というジレンマに苦しんでいる人は実際多いです。私もその板ばさみに苦しみ辞めましたから。

この種のスレッド程情けないものはない。
管理会社は、他人の評価で判断するのではなく自分で判断することです。

いや、自分で本当に経験できる管理会社なんて、せいぜい２，３個でしょう。

管理会社に対する考えは、本当に様々だと思います。正しいのは、すべて管理組合が
コントロールすることだとは思いますが、管理組合の理事は、余暇でやるしかないの
で、ある程度はまかせるしかありません。どこまでまかせるかは、結構むずかしい。

いろんな話が聞けるだけで勉強になります。自分だけの狭い経験で考えてはいけ
ないんだなと思います。

＞２０２
こんな所の書き込みより、公募とかウエブでも情報は得られます。
管理会社に毒されるのは止めましょうよ。
会員会社一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi
これで下記事項が分かります。

平成20年度管理費等保証契約受諾会員一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/k_hoshou/kaiin_list.html

設立年月日　登録年月日　登録番号　資本金　主要株主等 役員構成　従業員数　管理実績
総合管理 組合数 棟数 戸数
部分管理 組合数 棟数 戸数
財務状況(単位:千円)　総資産 負債総額　自己資本　総売上高
　(内、管理部門売上高)
営業損益 経常損益
本社・営業所等 管理業務　主任者数
資格保有状況　管理業務主任者 マンション管理士 宅地建物取引主任者 一級建築士
二級建築士 ビル経営管理士

住民の利益＝管理会社の不利益という構造が有りますが
住民の利益の為に会社が不利益となるならそれが管理会社の改善課題です
他の業界はそうやって進化してきましたがこの業界は進化していないのが実態です
管理員が会社に改善提案すると会社の利益に反するとして解雇します
住民の利益になり結果的に会社の利益になる方法が有るのに面倒なことをするなということです

＞管理員が会社に改善提案すると会社の利益に反するとして解雇します
今時、解雇に甘んじる必要はないでしょう。提案の仕方に工夫したら如何ですか。　
＞住民の利益になり結果的に会社の利益になる方法が有るのに面倒なことをするなということです
一管理会社と管理組合の間での問題なら、一般には契約があるのですから、それに従うべきでしょう。
それを無視した場合には面倒な事とされるケースが多い様です。

私の住んでいるマンションの管理人は、
マンションの販売会社の悪口を言いふらしています。

某新聞に、販売会社の疑惑の記事が掲載されたのですが、
その切り抜きを、通りかかる住民に見せています。

記事は、脱税疑惑と暴力団の関係を匂わせるもので、
それを知ったところで、すでにマンションを購入してしまっているので、
住民としてはどうしようもありません。

この件に限らず、なにかにつけて販売会社の悪口をいうこの管理人に
辟易しています。

うちの管理人さんはものすごくよい管理人さんです。
みなさんのをご意見を読んでいるとなおさら感じました。
時間が空いているときだとはおもうのですけど、
なにか強風などがあったときなどは勤務時間ではないのに
掃き掃除などをしていたり、とにかく良く見かけます。
管理会社にも不満はひとつもありません。

今まで、自主管理及び委託管理のマンションでの理事を何回か輪番制によりやらせていただきました。実際にマンションを何個もわたり歩きさらに役員までやらないと管理会社の実態がわからないと思います。ましてや、たまたま順番で自分が役員に初めてなったというような人は、他の管理会社との比較も難しく、こんなものだろうと思うのが現状かもしれません。
　マンション管理会社の特集雑誌を今まで、何冊か購入しましたが、週間ダイヤモンドの２００８年２月１６日号が顧客満足度の観点で評価しており、非常に参考になりました。現状の管理を非常に的を得た内容となっておりました。管理会社の変更もしくは交渉のすべとして、バックナンバーを購入されはどうでしょうか。
　また、総会でもよく管理人の業務内容につきて議論になりますが、まず、委託業務契約書の内容を確認し、業務の範囲を確認してから、交渉すべきです。総会での発言でよくわからないのに発言する人が時々いるので・・・。委託契約書をそのまま、何社かにみせて、見積もりを取り、交渉するなども必要かと思います。ただ、理事会のプロセスを経て、アンケートをとり、実際には、他の住民がそれほど、感じてないかもしれませんので、最終的に総会を経なければ、管理会社の変更は難しいと思います。しかしながら、住民のかたは、役員をめんどくさく思っている人が多勢なので、だれかが、やらなければいけないのも実情だと思います。

>>207
ある意味「当たり」の管理人さんだと思います。

ただ・・・

>勤務時間ではないのに掃き掃除などをしていたり、とにかく良く見かけます。

・・・は将来管理人さんが代わった際、問題になるかもしれません。「前の人はやったのに、今の人はやらない・・・」とか。そういう管理人さんの良心的な「サービス」の部分を「仕様」と思っている人も少なくないので、そこはフォローが必要かも。

引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
デベ直属の管理会社でしたがフロントマンは誠実でもあり一緒になって諸問題を解決してきました。
しかしフロントマンも会社の経営方針や人材不足に対抗できません。
まじめに対応する気力をもつほどつらくなったのでしょう、退職してしまいました。
沢山の積み残しが存在しており管理会社変更を漠然と考えていました。
後継フロントマンに能力上の問題があり理事会では不満が広がり始めました。
２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。

組合がしっかりしていれば管理会社はそれなりに対応するし案山子（沈黙）理事や無能理事長であれば管理会社はどんどん手抜きすることを勉強会で学びました。
露天や香港の買い物のように買い手の姿勢次第なのです。
大手の管理会社なら悪評を立てられたり営業に影響しない程度で一定の品質は確保してくれます。
しかしこれでは理事会のメンバーが変わるごとに品質が変わってしまいます。
委託契約書は標準型が使われるしそれは受注者に都合よいように作られています。
３年目の契約更新に際して私は業務委託契約書の内容にきびしい注文をつけました。
フロントマンの責任の明確化、業務不履行があれば損害賠償請求する条項を独立して定めました。
標準契約書は”ざる”であることを再認識しました。

今回の管理会社募集に際して要求仕様書の充実をコンサルタントに求めました。
仕様書作成が出来るコンサル選考もポイントです。
不満が残るとはいえかなり充実したと思います。入札にあたり公平性が確保できました。
私の経験では当たり前の発注仕様書作成ですがこの業界の慣例もあり理事経験者の理解を得ることにも苦労しました。

要するに仕様書なき入札、ざるのような委託契約書では管理会社の思う壺でありそれへの対策が必要なのです。
コンサル（マン管士）も管理の実態把握には限界があります。理事長、理事自身が管理状態を把握し問題の根源はどこにあるのかを分析しコンサルと十分協議することです。これに対応できるコンサル探しも難しいですが。
管理会社変更に限らず契約更新に際して適度に注文をつけることが必要です。
お互いに利害対立であるからこそ契約書が重要なのです。
長文、生意気な意見ですみません。ここでのコメントも場違いかもしれませんが。

委託契約書にご興味があればポイントを開示しても結構です（ただし個人ベースです）。

NO210by理事経験者さんと全く同意見です。
　フロントマンの人事異動が数年でかつ多くの物件を担当しているとこちらから働きかけないと、後回しにされがちです。フロントマンは、現場は、管理人に丸投げで、フロントマンの責任の明確化という点では、同意見です。
　週刊ダイヤモンドで紹介されたコンサルティングの本も購入し、参考になりました。
　たしかに、国土交通省の委託契約書の標準型は、管理会社の悪徳業者を締め出すための指針作りとしては、それなりの役割をもったものだと思います。あくまでも、最低ラインのものでしょう。標準型以上のものを作るには、各々の管理組合で積み上げていかなくてはならないと思います。管理会社自ら、委託契約書の管理組合よりのハードルは、あげないでしょう。
　NO210by理事経験さんの業務委託契約書のポイント、ご教示いただければと思うのですが、いかがなものでしょうか。

そういえばうちのマンションの担当者は全然つかまらないね。管理人さん曰く、３０件近くも担当しているんだそう。マンションだけでなくて、大型商業ビルやらリゾートホテルまで担当しているらしい。だから急ぎの用件でつかまっても地方出張中やらで当座の処置しかとれず、タイムリーに事が運ばなくて困ることもある。マンション管理会社というより「ビル管理」会社といった風情かな。思いもかけない色々なノウハウは出てくるけど、マンションに特化している感じではない。

大論文の割には具体性の無い事が気になります。

＞委託契約書は標準型が使われるしそれは受注者に都合よいように作られています。

オリジナルは建設省天下り先の管理会社団体が作ったので。その傾向があることは否めませんが、その後改正されておりますので、抽象的ではなく具体的指摘をすべきでしょう。

＞３年目の契約更新に際して私は業務委託契約書の内容にきびしい注文をつけました。フロントマンの責任の明確化、業務不履行があれば損害賠償請求する条項を独立して定めました。

肝心の本論も抽象的で、フロントマンは、管理会社に属しているのが普通でしょうから、その業務は業務委託契約に規定すべきで、その不備を是正し、それの業務不履行は契約違反と捉えるべきです。
損害賠償とは言葉は便利ですが、費用が掛かるものの実害評価に実行が上がるものではありません。管理員業務費の類いを減額するにしても、フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

＞標準契約書は”ざる”であることを再認識しました。

ここでも抽象的で何がザルなのか具体的指摘をすべきでしょう。

213

＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

「フロントマンによる委託契約の不履行」？
管理組合にとってはフロントマン＝管理会社ですよ。まず交代させてくれ、というのは管理会社の論理に過ぎません。通例としてはそういうケースが多いということで、いわんとすることは分かりますが、管理組合として改善を話し合う場では「本筋」などとんでもありません。

210さんの取り組みは個々の組合判断によるもので、ここでは「主体的に取り組むことが管理改善になる」ということが発言の趣旨です。改善内容について意見を求められてるのでない以上、「具体性が足りない」だの、細部の批評をしたり、「その業務は業務委託契約に規定すべき」等210さんが当然踏まえてられることを説教したり、上記のような不適当な書き込みを含め、場が荒れる元になります。ご注意ください。

２１５です。
冒頭の２１３　は２１４の間違いでした。訂正します。

>「フロントマンによる委託契約の不履行」？
>1.管理組合にとってはフロントマン＝管理会社ですよ。まず交代させてくれ、というのは管理会社の論理に過ぎません。
>2.通例としてはそういうケースが多いということで、いわんとすることは分かりますが、

１．と２．両論併記で意味不明、どちらですか？

＞管理組合として改善を話し合う場では「本筋」などとんでもありません。

改善の対象は、契約の不備か、契約の不履行か，個人の問題か、それ以外は管理会社の問題か　いづれかであると言うことです。


＞210さんの取り組みは個々の組合判断によるもので、ここでは「主体的に取り組むことが管理改善になる」ということが発言の趣旨です。改善内容について意見を求められてるのでない以上、「具体性が足りない」だの、細部の批評をしたり、「その業務は業務委託契約に規定すべき」等210さんが当然踏まえてられることを説教したり、上記のような不適当な書き込みを含め、場が荒れる元になります。ご注意ください。

余りにも抽象的ですので具申した次第、そのうち本人からご回答がありましょう。

２１７
＞１．と２．両論併記で意味不明、どちらですか？

１に決まってます。「いわんとすることはわかる」とはそちらに花をもたせてるだけです。意味不明とは恐れいります。

＞改善の対象は、契約の不備か、契約の不履行か，個人の問題か、それ以外は管理会社の問題か　いづれかであると言うことです。

管理組合からフロントマンの交代という議論が出るということは、契約の不備がなければ契約不履行しかありません。個人の問題、会社の問題とは意味不明です。業務委託契約の考え方に照応してそのへんの具体の説明ができますか。
"まずフロントマン交代→それでだめなら契約破棄：これが本筋"との結論付け自体が不適切です。

＞管理組合からフロントマンの交代という議論が出るということは、契約の不備がなければ契約不履行しかありません。
＞個人の問題、会社の問題とは意味不明です

個人の問題とは、フロント自身が管理委託契約を無視するか、理解不能など資質に関わる問題です。
管理会社の問題とは、管理委託契約の無視、契約の遵守する気も能力もないなどの管理会社自体の問題です。

＞業務委託契約の考え方に照応してそのへんの具体の説明ができますか。

業務（管理）委託は、管理会社と管理組合間の準委任契約ですから受任者である管理会社は善管注意義務がある一方、契約当事者、管理会社と管理組合共に任意契約解除権も持っています。
しかし、一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがありますので、管理組合としては、まず契約の誠実履行の再確認をし、それがかなわぬ場合は、ある一定時間を置いての管理会社の変更で対処するのが管理委託契約＝準委任契約の本筋と言っているのです。

＞"まずフロントマン交代→それでだめなら契約破棄：これが本筋"との結論付け自体が不適切です。

何が不適切であるかの説明なしのコメントは頂けません。
特に、２１０の記載者の管理組合は３年目の更改とは驚きました。受け渡しから３年目との期を同じにしたのでしょうが、契約期間３年とはまさに管理会社の主導に他なりません。ですから改訂を力説するのは当然です。
任意解除権のある準委任契約であるから、本来は管理組合の会計予算も関係するので１年として、毎年の通常総会ごとに現管理組合を継続契約するか否かの理事会提案を審議して管理会社と管理組合の緊張状態を保つのが契約の趣旨に合致することです。

220

＞個人の問題とは、フロント自身が管理委託契約を無視するか、理解不能など資質に関わる問題です。
＞管理会社の問題とは、管理委託契約の無視、契約の遵守する気も能力もないなどの管理会社自体の問題です。

これらを含めて契約不履行です。貴方の問題の切り分けがおかしいだけのことです。

＞何が不適切であるかの説明なしのコメントは頂けません。

前の発言を含めた内容を貴方が理解できてないだけですが、再度繰り返します。

＞しかし、一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがありますので、管理組合としては、まず契約の誠実履行の再確認をし、それがかなわぬ場合は、ある一定時間を置いての管理会社の変更で対処するのが管理委託契約＝準委任契約の本筋

「まず契約の誠実履行の再確認」＝まずフロントマンの交代、と短絡するのが不適切といってるのです。
契約不履行・不十分の確認は当然行い、それが事実であるとなった段階では、同時に
＞一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがあります
といったことのないよう会社と交渉を経て解約へと進めるのも当然のことです。一般の管理組合の事務処理能力を低くみていませんか。
この場合、管理組合の被った不利益について、契約次第ですが、追加事務、委託料減額といったペナルティで補填することで、管理組合の利益を確保する、といった検討を放棄して、
＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通
等といった管理会社側の御都合主義的な論理のみをあげてるので不適切と言ってます。

なお、>>210さんの場合の委託契約が３年目「初」更新であると、どこに書いてあったのでしょうか。思い込みと理解不足が過ぎるのではありませんか。

まず始めに、管理会社の関係者の方が、自己防衛的な発言の場ではないので、ご承知下さい。マンションの理事をやられている方は、単純に皆さん悩まられているのです。順番でやりたくもない理事を無報酬でやらされて、それでも責任感のあるかたは、しぶしぶ全うするため、理事として任期の間、皆さん勉強して、頑張られております。
　２１０の方は、本当にえらいと思います。最近は、新築マンションの管理会社と修繕積立金をチェックするようになりました。このことは、そのグループ企業の傾向がうかがえます。販売会社は、ローンのシュミレーションで、管理費と修繕積立金を入れて、月々の支払いを提示するので、販売促進のため、修繕積立金を安めに設定しがちです。また、管理費は、自社のグループ会社（連結対象以外も含む）が販売後、管理会社としていすわるケースが多勢ですが、再委託先からバックマージンをもらい、お互いWINWINの関係として、ずっと居座ります。管理費の収支バランスですが、マンションの分譲当初がとんとんになるように設定されています。ですから、マンションが新築間もない物件は、早く管理費と修繕積立金を精査するべきです。
　エレベーターの保守点検や消防設備点検のような法令点検まで、金額をふかしています。
　法的な論争はとても大事です。しかし、来年以降、不況が到来して、管理費や修繕積立金さえ払えず、滞納世帯が確実に増えます。自分も自主管理の時、管理費のとりたてまでやりました。最終的にそのかたは、マンションを売って管理費と修繕積立金全て支払い、引越しされました。この時は、自主管理で本当に無駄な経費はなく、理事の皆さんが、持ち出しでやってたくらいです。
　マンションの居住者が、皆さんが気持ちよく、いつまでも長い期間一生の住処として、区分所有者と管理会社が、WINWINの関係になることを願っております。

＞２２１
＞＞個人の問題とは、フロント自身が管理委託契約を無視するか、理解不能など資質に関わる問題です。
＞＞管理会社の問題とは、管理委託契約の無視、契約の遵守する気も能力もないなどの管理会社自体の問題です。
＞これらを含めて契約不履行です。貴方の問題の切り分けがおかしいだけのことです。

管理委託契約＝準委任契約は、請負契約の様に結果の如何は問われない代わりに、最善の努力を約束する契約ですから。高度の信頼関係を基礎とする契約です。
従って、契約期間や契約条項の内容に加えて、その契約を実行する各部署における実行者の資質を問題にせずして、契約不履行の一語で片付けることは、委託をする管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう。
更に、一契約違反で片付けることは、誰が選定し、誰が契約し、誰が承認したかの経緯を無視した無責任なコメントになりましょう。

＞＞何が不適切であるかの説明なしのコメントは頂けません。
＞前の発言を含めた内容を貴方が理解できてないだけですが、再度繰り返します。

否定はお得意のようですが、残念ながら理屈付けは難しいようですね。
繰り返しますが、管理委託契約＝準委任契約で、双方で委任、受任の契約をする一方、双方に自由解除権がるので、一般には期間を定め、委任条項を契約書に書きます。その各条項の履行状況に疑問がある場合は、その箇々の問題の改善を図るために段階を踏むことは当然です。

＞＞しかし、一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがありますので、管理組合としては、まず契約の誠実履行の再確認をし、それがかなわぬ場合は、ある一定時間を置いての管理会社の変更で対処するのが管理委託契約＝準委任契約の本筋
＞「まず契約の誠実履行の再確認」＝まずフロントマンの交代、と短絡するのが不適切といってるのです。

短絡してはおりません。先には次のコメントをしておりますので、貴方の思い過ごしに他なりません。
＞＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

＞＞一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがあります
＞といったことのないよう会社と交渉を経て解約へと進めるのも当然のことです。一般の管理組合の事務処理能力を低くみていませんか。この場合、管理組合の被った不利益について、契約次第ですが、追加事務、委託料減額といったペナルティで補填することで、管理組合の利益を確保する、といった検討を放棄して、

例の損害賠償ですか、具体事例やどのように立証するかは難しいと言っているのです。
委託契約は前述した様に善管注意義務に基づくものですから、結果如何を問われる請負契約とは違うと言うことです。
損害賠償より改善要求、それでも駄目なら管理会社の変更で、損害が立証されるのならそれからの問題です。

＞＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通
＞等といった管理会社側の御都合主義的な論理のみをあげてるので不適切と言ってます。

管理会社のご都合ではなく、管理委託契約＝準委任契約そのものです。繰り返しますが、管理会社を選んだり、それを承認したのは管理組合で、契約の任意解除権があるのですよ。
自分が選定したり承認したり契約継続したりした経緯があるので、先ず改善の努力からするのが当然でしょう。

＞なお、>>210さんの場合の委託契約が３年目「初」更新であると、どこに書いてあったのでしょうか。思い込みと理解不足が過ぎるのではありませんか。

２１０の記載から
＞引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
＞２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
＞具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。

以上からは、変更は検討されたようですが、契約期間の問題に関する記述が全くないので、少なくとも３年の契約期間と推定しました。それよりももっと最悪な、準委任契約ではない、管理会社得意の、昔流行って化石と化している自動延長契約条項があったのかも知れません。自動延長条項で契約期間を定めていなかったと判断する方が２１０のコメントに符合するかも知れません。

最後に、付け加えますが管理委託契約は期間を決めて、できれば一年間、契約をして毎年の通常総会で契約継続でも契約満了でもの議案を提出すれば、自ずと契約の中身、実行の度合いの評価、向上が図られます。
その代わり、理事会の継続契約の議案が否決された場合の理事会側の準備も大切なこととなります。そのためには契約条件は勿論、契約満了時期と管理組合会計期間の調整も、契約開始時に前もって準備することが必要となります。
以上のことをしないで、管理会社を攻めても改善の余地はなく、２１０の例の様に、せっぱ詰まって臨時総会で管理会社の変更する事態になりましょう。

２２４

＞管理委託契約＝準委任契約は、請負契約の様に結果の如何は問われない代わりに、最善の努力を約束する契約ですから。高度の信頼関係を基礎とする契約です。

そうです。ですから信頼関係を損なう行為に対しては例え期間内であれ民法では契約解除が可能としているのです。（法651-2項については当然理解済です）

＞従って、契約期間や契約条項の内容に加えて、その契約を実行する各部署における実行者の資質を問題にせずして、契約不履行の一語で片付けることは、委託をする管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう。

委託側が受託者の遂行体制を管理せよとでも言うのですか。貴殿の言うとおり「最善の努力を約束する契約」であり担当者の資質を確保する義務は100％乙の側にあります。信頼関係を損なう事実があれば、乙（受託代表者）に対し債務不履行の一語で問い掛ける以外の何がありますか。
「管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう」は文章の意味が理解できません。

＞更に、一契約違反で片付けることは、誰が選定し、誰が契約し、誰が承認したかの経緯を無視した無責任なコメントになりましょう。

選定・契約・承認を踏まえ、その信頼を損なった場合に準委任契約の不履行で片付ける以外に何がありましょうか。経緯を無視した無責任云々というのは言い掛かりに過ぎません。

＞否定はお得意のようですが、残念ながら理屈付けは難しいようですね。
＞繰り返しますが、管理委託契約＝準委任契約で、双方で委任、受任の契約をする一方、双方に自由解除権がるので、一般には期間を定め、委任条項を契約書に書きます。その各条項の履行状況に疑問がある場合は、その箇々の問題の改善を図るために段階を踏むことは当然です。

そのとおりです。>221で
＞契約不履行・不十分の確認は当然行い、それが事実であるとなった段階では、同時に
＞＞一方的な契約解除は相手方より契約による損害賠償請求に巻き込まれる恐れがあります
＞といったことのないよう会社と交渉を経て解約へと進めるのも当然のことです。
と書いてます。他人の発言をきちんと読むことをお勧めします。

＞短絡してはおりません。先には次のコメントをしておりますので、貴方の思い過ごしに他なりません。
＞＞＞フロントマンの不履行＝管理会社の不履行とは限らず、フロントマンによる委託契約の不履行は、フロントマンの不適任理由による交代から行うのが普通でしょう。それを行っても改善されない場合は、管理会社を変更するのが業務委託契約の本筋でしょう。

善管注意義務、受託業務の誠実な履行がなされていない場合、契約書の規定に基づきペナルティ賦課が可能にも関わらず「フロントマン交代」しかあげないのを短絡と言ってるのがどうしても理解できないようですね。

＞例の損害賠償ですか、具体事例やどのように立証するかは難しいと言っているのです。
＞委託契約は前述した様に善管注意義務に基づくものですから、結果如何を問われる請負契約とは違うと言うことです。
＞損害賠償より改善要求、それでも駄目なら管理会社の変更で、損害が立証されるのならそれからの問題です。

これは個々の管理組合の契約書に基づく判断事項であり、貴殿が一般論を述べる対象ではありません。準委任契約にも業務指示による請負業務も含まれます。問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、勝手に「立証が難しい」だの「損害賠償より改善要求を」だの、根拠なきコメントです。

＞管理会社のご都合ではなく、管理委託契約＝準委任契約そのものです。繰り返しますが、管理会社を選んだり、それを承認したのは管理組合で、契約の任意解除権があるのですよ。
＞自分が選定したり承認したり契約継続したりした経緯があるので、先ず改善の努力からするのが当然でしょう。

当然ではありません。選定・承認・継続の経緯があれば、管理会社の咎を管理組合側が当然に負わねばならないとは笑止です。
改善の努力の検討、損害賠償の検討、契約解除の検討、どれを採用するかは問題の如何によります。それを改善努力のみが当然等とするのは誤りです。

＞２１０の記載から
＞＞引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
＞＞２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
＞＞具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。

＞以上からは、変更は検討されたようですが、契約期間の問題に関する記述が全くないので、少なくとも３年の契約期間と推定しました。

どこをどう読んでもそうはなりません。契約期間の記述がないからと、勝手に「推測しました」、更に自動延長条項で契約期間を定めていなかった云々の言い掛かりに至っては論外です。210さんのケースの実情がどうあれ、我田引水癖は控えて頂きたいものです。

＞最後に、（以下略）

教科書レベルの御説諭、痛み入ります。

ここに書くべきかどうかどうかわかりませんが、

理事会の議事録作成は、管理会社が行うことになっています(契約に書いてあります)。
当然ながら、管理会社が理事会に参加しています。作成した議事録に、理事長と２人
のサインで、完成です。これが正式議事録。

でも、なんか理事会の内容と少しずれているような印象です。巧妙にはしょられている
ような印象もあります。後で問題になりそうなことまですべて書いてくれとはいいま
せんが、管理会社はデベの味方のような印象です。こういうのは仕方ないのでしょう
か。修正してもらえばいいのでしょうが、こちらも日常勤務があって、なかなか
担当とあえず、大変です。

現場に居る人はすごくいい人なんですが、議事録はバックにいる管理会社が作っています。
現場にいる人だけが良くても駄目なんだなと思っています。

226さん

とりあえず理事長がサインするときに、いつも気になる点をチェックするよう依頼してはいかがですか。いったん印のついたものの修正は難しいです。

私の理事会では副理事長が記録し、理事長がチェックして公表しています。下記のとおり、理事長が作成ということでやっています。管理会社は理事の質問に答えるだけです。契約書に書いてあっても、原始規約である如何に関わらず見直しは可能です。

http://www.mankan.or.jp/faq/2_13.htm

>225
＞＞従って、契約期間や契約条項の内容に加えて、その契約を実行する各部署における実行者の資質を問題にせずして、契約不履行の一語で片付けることは、委託をする管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう。
＞委託側が受託者の遂行体制を管理せよとでも言うのですか。貴殿の言うとおり「最善の努力を約束する契約」であり担当者の資質を確保する義務は100％乙の側にあります。信頼関係を損なう事実があれば、乙（受託代表者）に対し債務不履行の一語で問い掛ける以外の何がありますか。「管理組合側が契約の当初、中間の是正時期、管理会社変更の直後の各時点から契約を見誤ることになりましょう」は文章の意味が理解できません。

準委託契約＝管理委託契約では、受任者（管理会社）は委任者（管理組合）の請求がある時は、いつでも委任事務処理の状況を報告する義務がありますので、これを活用するべきで、民事訴訟が伴う債務不履行を取り上げても得るものが少ないと言うことです。
後段は、管理委託契約を債務不履行（＝民事訴訟）の一語で問いかけられる契約であるとの認識では、判断を見誤ることになりますと言うことです。

＞＞更に、一契約違反で片付けることは、誰が選定し、誰が契約し、誰が承認したかの経緯を無視した無責任なコメントになりましょう。
＞選定・契約・承認を踏まえ、その信頼を損なった場合に準委任契約の不履行で片付ける以外に何がありましょうか。経緯を無視した無責任云々というのは言い掛かりに過ぎません。
＞善管注意義務、受託業務の誠実な履行がなされていない場合、契約書の規定に基づきペナルティ賦課が可能にも関わらず「フロントマン交代」しかあげないのを短絡と言ってるのがどうしても理解できないようですね。

選定・契約・承認を踏まえても、準委任契約の不履行の是正の仕方の問題です。
貴方は具体的な明文化のない善管注意義務違反の民事訴訟になりかねない論旨、一方小生は準委任契約に基づく現実対応で、委任事務処理の状況報告に基づく是正勧告、それがかなわぬ場合は、管理会社の変更とするのが本筋であると言っているのです。

＞＞例の損害賠償ですか、具体事例やどのように立証するかは難しいと言っているのです。
＞＞委託契約は前述した様に善管注意義務に基づくものですから、結果如何を問われる請負契約とは違うと言うことです。
＞＞損害賠償より改善要求、それでも駄目なら管理会社の変更で、損害が立証されるのならそれからの問題です。

＞これは個々の管理組合の契約書に基づく判断事項であり、貴殿が一般論を述べる対象ではありません。準委任契約にも業務指示による請負業務も含まれます。問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、勝手に「立証が難しい」だの「損害賠償より改善要求を」だの、根拠なきコメントです。

請負的業務も含まれておりますが契約の主流ではないので、当然に任意解除権の対象になるものです。
「問題の如何によっては損害賠償も当然あり得、費用算定も双方合意のもとに可能であるのに、」は、管理委託契約＝準委任契約には理屈では存在しても、民事訴訟あり、相手の同意が必要で、現実的ではありません。

＞＞管理会社のご都合ではなく、管理委託契約＝準委任契約そのものです。繰り返しますが、管理会社を選んだり、それを承認したのは管理組合で、契約の任意解除権があるのですよ。
＞＞自分が選定したり承認したり契約継続したりした経緯があるので、先ず改善の努力からするのが当然でしょう。
＞当然ではありません。選定・承認・継続の経緯があれば、管理会社の咎を管理組合側が当然に負わねばならないとは笑止です。改善の努力の検討、損害賠償の検討、契約解除の検討、どれを採用するかは問題の如何によります。それを改善努力のみが当然等とするのは誤りです。

改善の努力の検討、損害賠償の検討、契約解除の検討の内、損害賠償（＝民事訴訟）は時間、労力、金力が必要で、善管注意義務に必要な信頼関係が損なわれた場合ですから、改善の努力の検討、契約解除の検討の後に、可能ならば民事訴訟となりましょう。

＞２１０の記載から
＞＞引渡し３年を経過した６００戸の高層マンションです。
＞＞２年目中盤から管理会社の費用対効果に私は疑問を持ち理事有志と勉強、研究していたので管理会社変更の流れを一気に加速させました。
＞＞具体的事例を整理していたのでこれを使って５月の理事会、９月の臨時総会で変更を決議しました。
＞以上からは、変更は検討されたようですが、契約期間の問題に関する記述が全くないので、少なくとも３年の契約期間と推定しました。
＞どこをどう読んでもそうはなりません。契約期間の記述がないからと、勝手に「推測しました」、更に自動延長条項で契約期間を定めていなかった云々の言い掛かりに至っては論外です。210さんのケースの実情がどうあれ、我田引水癖は控えて頂きたいものです。

では貴方の見解は？また否定だけでは困りますよ。
この種の管理委託契約には請負契約とは違い契約期間、任意契約解除権があるのに契約期間満了時に何が検討されたかのコメントが全くないのがおかしいとは思いませんか。２１０の記載者は三年間考えた上に臨時総会で決議されたとコメントしてます。契約期間があればその満了時に当然に問題提起があって然るべきでしょう。それがないので期間３年と類推し、ひよっとすると昔の自動延長条項があったのかなと思うのが当然でしょう。

＞＞最後に、（以下略）
＞教科書レベルの御説諭、痛み入ります。

貴方の得意な民事訴訟より、契約期間を一年とし、毎年の通常総会での管理会社継続か否かのチェック体制を作ることを教科書的くらいの認識では、２１０の記載者を含めて管理会社に対抗するのは難しいものとなりましょう。

＞２２６
理事会の議事録については、下記のように区分所有法では規定されていませんが、一般には下記の標準管理規約の様に総会の議事録に準じることになっております。貴方のマンションの管理規約がどうなっているかで判断すすのがよいと思います。

標準管理規約
(議事録の作成、保管等)
第49条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。
3 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。
4 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければならない。

(理事会の会議及び議事)
第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
(イ)電磁的方法が利用可能な場合
2 議事録については、第49条(第6項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第3項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。

区分所有法
(議事録)
第四十二条 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならない。
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。
3 前項の場合において、議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。
4 第二項の場合において、議事録が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報については、議長及び集会に出席した区分所有者の二人が行う法務省令で定める署名押印に代わる措置を執らなければならない。
5 第三十三条の規定は、議事録について準用する。
(規約の保管及び閲覧)
第三十三条 規約は、管理者が保管しなければならない。ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。
2 前項の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧(規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧)を拒んではならない。
3 規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。

>229

こういう法律上の問題ではないんですよ。

議事録がきちんと、理事会の内容を反映しているかどうかという問題。

まあ、理事会に限らず、勤務先の会議でも、議事録が微妙に変なことはよく経験しますけど。
ただ、重要なことが抜けているとなれば、困った問題なんですよ。

>229 こういう法律上の問題ではないんですよ。
>議事録がきちんと、理事会の内容を反映しているかどうかという問題。
>まあ、理事会に限らず、勤務先の会議でも、議事録が微妙に変なことはよく経験しますけど。
>ただ、重要なことが抜けているとなれば、困った問題なんですよ。

議事録の原則を理解しない議長が書いて、原則を理解しない署名人が署名するから困った事になるのです。

>議事録の原則を理解しない議長が書いて、原則を理解しない署名人が署名するから困った事になるのです。

”議事録の原則”ってなんですか?　議長って、理事長のことですよね。

わかりやすく教えてくれますか?　議論になったこと、決まったことを書くんだと
単純に考えていましたが・・・。雑談まで書くべきとは思いませんけど。

>>議事録の原則を理解しない議長が書いて、原則を理解しない署名人が署名するから困った事になるのです。
>”議事録の原則”ってなんですか?　

原則とは、議事録を規定している区分所有法やそれから派生する管理規約のことです。

>議長って、理事長のことですよね。

区分所有法
（議長)
第四十一条 集会においては、規約に別段の定めがある場合及び別段の決議をした場合を除いて、管理者又は集会を招集した区分所有者の一人が議長となる。

標準管理規約
(総会)
第42条 １ー４略
5 総会の議長は、理事長が務める。

(理事会)
第51条 1項　略
2 理事会の議長は、理事長が務める。

＞わかりやすく教えてくれますか?　議論になったこと、決まったことを書くんだと
単純に考えていましたが・・・。雑談まで書くべきとは思いませんけど。

区分所有法
(議事録) 第四十二条 １項　略　
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならない。

標準管理規約
(議事録の作成、保管等)
第49条 １項
2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。

(理事会の会議及び議事)
第53条 １項　略
2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。

参考；要領＝物事の最も大事な点。要点。（国語辞典）

＞議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し

だから、”議論になったこと、決まったことを書くんだと”　ではいけないの?

よくわからん。管理規約を知らないで、議事録書く理事長がいるってことかな・・・
それはありうるような気がする。理事全員が、管理規約の記載に気がつかなかった
事項も確かにあるし・・・。でも、管理事務所のほうでも気がつかないこともある
よ。

すぐに規約や区分所有法原文が出てきて具体の話からそれてしまうので・・

問題は
・議長自身が作成せずに代理者（管理会社や理事）が書いたものを議長がチェックして、それに議長他が署名する、ということはＯＫなのか。
・微妙に議事経過の記載がニュアンス的に違う、といったことは議事録の修正対象なのか
・あとあと問題になりそうなことを、議事録作成後に確認・修正できるのか
といったことですよね。
よくご存知の方はこれについて教えてくだされば幸いです。

微妙に違います。

結局、管理会社につくってもらう以上、こちらの会議の印象と少々違うものが作られる
のは仕方ないのかなと思っています。重要な事項が抜けてしまうのは、故意ではなく、
こちらが重要だと思っていても、作成者は重要ではないと考えているのかもしれません。

満足いくまで作りなおしてもらうとことは可能だろうと思いますが、実際にはかなり
大変だということがわかりました。

私がご意見うかがいたいのは、

大変でも、理事の中から書記をだすべきじゃないかということなんですが、
いかがでしょうか。契約には、管理会社が書記をすると書いてあるのです
が、理事がやることは可能ですよね。

>>237さん

>>227です。
議事録は、法や規約にもあるとおり、議長をつとめる理事長が作成するものですが、議長役と書記役と一人ニ役は大変なので、代理で理事や管理会社が記録作業を行うことが多いのではないでしょうか。
理事や管理会社員は、あくまで代理（書記）として議事録（案）を作成し、それに理事長が目をとおし修正したものを、正式な議事録として理事長と所定の理事が署名捺印するということです。
私のところも理事が書記をしていますが、通常は、理事会のあと10分ほど残って、その場でメモに理事長が目をとおし、その後打ち直して署名するか、年度によってはその場で署名したこともありました。
契約は甲乙協議で変更すればよいでしょう。

＞問題は
＞・議長自身が作成せずに代理者（管理会社や理事）が書いたものを議長がチェックして、それに議長他が署名する、ということはＯＫなのか。
管理規約を読みましょう。多分議長が書き、出席者の二名の署名捺印でしょう。書記役に書かせて議長が署名捺印しても良いのは当然です。
＞・微妙に議事経過の記載がニュアンス的に違う、といったことは議事録の修正対象なのか
議事経過の概略とは、日時、場所、総会なり理事会なりの充足数や、各議題の賛成数、その結果の成立・否決結果を明白にする実出席者、議決権行使者、委任状提出者数の他、総会・理事会の決議事項に関わる補足を指します。従って、ニュアンス的に違うことはありません。
＞・あとあと問題になりそうなことを、議事録作成後に確認・修正できるのかといったことですよね。
議長、出席の署名人の署名捺印をした議事録の修正はあり得ません。
異議があり修正を求める場合は、一事不再理の原則で次年度に、五分の一の賛同者を集めて臨時総会で修正を図る他ありません。

>>239さん

＞議事経過の概略とは、日時、場所、総会なり理事会なりの充足数や、各議題の賛成数、その結果の成立・否決結果を明白にする実出席者、議決権行使者、委任状提出者数の他、総会・理事会の決議事項に関わる補足を指します。従って、ニュアンス的に違うことはありません。

議事経過で「討議の内容」が抜けています。これは要約ですが表現方法によってはここでニュアンスの違いが生じるのです。

240です。尻切れになりました。

ですので、理事長は曖昧な表現や事実が性格に伝わりにくいと思われる記述に対しては、管理組合の利益を守り、今後の適切な運営に資するために、署名前に適宜修正する必要があります。
署名後の異論については、理事長と相談し、同意が得られる事柄の場合は、補足事項を補足の趣旨と共に理事会で決議し、署名押印する等の方法で記録を残すべきかと考えます。

えっと、署名後の変更が問題なのではなく、署名前の話です。

管理会社が署名してくれと持ってきたものを変更するのが大変だ、ということ
なんですが・・。納得がいかないところがあれば、直してくれと言うことは
もちろん可能ですが、延々と直し続けてもらうことはできません。

だから、みなさんのところではどうしてますか?　という質問なんですが・・。
規約には書記についての記載はなく、法律上も理事長と理事2人の署名が
あれば有効であることはわかっています。書記についての記載は、管理会社
の契約書にしかありません。

勘違いしている人もいらっしゃるようですが、おおむね了解しました。
管理会社との契約にかかわらず、理事が書記をする、ということにしま
す。

＞＞議事経過の概略とは、日時、場所、総会なり理事会なりの充足数や、各議題の賛成数、その結果の成立・否決結果を明白にする実出席者、議決権行使者、委任状提出者数の他、総会・理事会の決議事項に関わる補足を指します。従って、ニュアンス的に違うことはありません。

＞議事経過で「討議の内容」が抜けています。これは要約ですが表現方法によってはここでニュアンスの違いが生じるのです。

討議のやり取りの内容は全く不必要です。それ迄が必要ならテープでも起こさなければ出来ません。要領（＝物事の最も大事な点。要点。）と規定されている理由です。議会の如く速記録迄残す必要がないことを規定しているのです。
議案に対する決議内容を議事録に残すことが、規約、細則と同じ様にこの議事録決議事項に管理組合の遵守義務が生じることになりますので、それに至る討議内容は全く不必要です。
議事録作成には理事会は全く権限がないのが一般の規約です。議長＝理事長が理事会のメンバーに意見を求める自由がありますが、飽くまでも議長＝理事長の責任と権限で議事録作成する区分所有法の規定する所です。
裁判例では、議事録の署名人との何かの意見の違いでその署名捺印が得られなくとも、規約の議長権限で有効とさえされています。

>>243さん

何も発言内容を逐一残せと言っているのでも、どんな事項でも必要と言ってるわけではありません。
組合の意見を二分するような、また、後々も蒸し返されそうな議案について、どのような理事会での議論経過があって最終の結論に達したのかは、その議論経過自体が「要領（＝物事の最も大事な点。要点。）」であり、当然、その概要の記録は必要です。あなたが不必要です、ということの説得力は全くありません。
あなたが不必要というのは自由ですが、必要とする理事長がほとんどなのであって、その場合に、ニュアンスの問題は出るのです。

こちらのスレをごらんください。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46152/res/1-10

なお、↑このスレの№03のお方は
＞議事の経過とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法、閉会を指します
とおっしゃってますね。(笑)

＞組合の意見を二分するような、また、後々も蒸し返されそうな議案について、どのような理事会での議論経過があって最終の結論に達したのかは、その議論経過自体が「要領（＝物事の最も大事な点。要点。）」であり、当然、その概要の記録は必要です。あなたが不必要です、ということの説得力は全くありません。

例え二分するような激論になろうと、採決結果の決議に必要な賛成数が必要なのであって、反対、棄権に関することは全く必要ではありません。決議に必要な賛成数が得られなかったら否決になる迄です。
貴方の理屈は、採決に反対票を投票した者の意見を何とか議事録に残そうとする魂胆を可能にすることになりますので、許されるものではありません。
規約、細則同様に、総会議事録は、区分所有者は勿論、占有者も遵守義務のあるものですので、取扱、運用に誤解を生じるような余分な記述を避けるのは当然です。

>>246さん

＞取扱、運用に誤解を生じるような余分な記述を避けるのは当然です。

反対意見、少数意見にも考慮すべき内容があり、苦渋の選択で採決されることもあります。
一切の過程の記録を排除し、あたかも満場の一致であるかのような記録を残すことこそ、将来の取扱い、運用に誤解を生じることとなります。
「貴方の理屈は、採決に反対票を投票した者の意見を何とか議事録に残そうとする魂胆を可能にすることになりますので、許されるものではありません。」というのは民主主義の学校である管理組合の自殺行為です。正気の沙汰の意見ではありません。
もしかして単なる煽りでしょうか？

支離滅裂ですね。XYZ氏＝後期若年者氏は。偉そうに「間違いを指摘していく」等と言いながら、その実は。。

議論の過程の記録は重要です。
法律改正ひとつとっても、厳しく国民に遵守義務が課せられながら、国会での専門委員を招聘しての議論記録は公開されており、あとあと法を活用し派生法令や制度をつくる際に非常に参考になるわけです。その次の法改正においても、前回の想定事態が何であってそのような改正になったかを踏まえて新たな対応を組み立てるわけで、結論しか残ってないようでは説明責任も何もあったものではありません。
総会や理事会での議決も、国会議決と同じです。
今更ですが、管理組合は人の入れ替わり、役員の世代交代が付き物で、ひとつにはそれらの伝承を人に頼ることはできないため、文書で残す必要があること。
また、徐々に高齢化が進むにつれ、10年、20年の単位でルールの前提となる状況が変わっていく可能性が大きいため、前回の議決の前提条件、採決附帯条件がどうであったのかがより求められるのです。
法令・規約に管理組合の運営を機械的に合わせていく発想のXYZ氏には想像できないのも無理ありませんが、解釈自体が不適当です。

＞２４７
＞民主主義の学校である管理組合の自殺行為です。正気の沙汰の意見ではありません。

管理組合を規制する区分所有法は、正確には民主主義ではなく区分所有者の自治規範です。
区分所有法に基づく共有財産の管理を行う集会中心主義で、この集会決議は区分所有者は勿論、管理者＝理事長、専有部分の占有者をも拘束し、集会決議事項は区分所有者の権利義務となり、義務違反者対しては訴による排除を含む種々の制約を含むものです。

＞２４８
＞議論の過程の記録は重要です。法律改正ひとつとっても、厳しく国民に遵守義務が課せられながら、国会での専門委員を招聘しての議論記録は公開されており、あとあと法を活用し派生法令や制度をつくる際に非常に参考になるわけです。その次の法改正においても、前回の想定事態が何であってそのような改正になったかを踏まえて新たな対応を組み立てるわけで、結論しか残ってないようでは説明責任も何もあったものではありません。
＞総会や理事会での議決も、国会議決と同じです。
全く違います。国会の議事録は国会法、議院規則によるもので本会議の議事の速記録のほか、委員会の報告書及び少数意見書、選挙及び記名投票の投票者指名などをのせ、官報に掲載される。
一方、管理組合の総会は、区分所有法の集会規定によるもので総会決議の議事録は、規約と同等に区分所有者、占有者への義務規定に資するものであって、その決議に至る討議過程の記載は全く必要のないものである。
＞今更ですが、管理組合は人の入れ替わり、役員の世代交代が付き物で、ひとつにはそれらの伝承を人に頼ることはできないため、文書で残す必要があること。また、徐々に高齢化が進むにつれ、10年、20年の単位でルールの前提となる状況が変わっていく可能性が大きいため、
＞前回の議決の前提条件、採決附帯条件がどうであったのかがより求められるのです。
これらは総会決議そのものであって、議論の過程の記録ではありません。

繰り替えしますが、「議事の課程」とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法及び閉会などを指すが、その要領の記載で足りるから、経過を知りうる程度に要約して記載すればよい。この議事の課程で重要なのは議決内容と議決根拠を示す区分所有者総数、議決権総数、議決権行使書、委任状を提出者数を含めた出席区分所有者数とその議決権数を記載することで、「結果」とは各議案に対する表決の委任状を提出者数を含めた出席区分所有者数とその議決権数に基づく可決か否決を議事録に記載することです。

２４９，２５０

まったく他の方がおっしゃってることへの返答になってない。
なぜ全く不必要か記載してはいけないのか、他の方が必要といってるのがなぜいけないのかに答えてません。
マンション管理する人としての考え方が見えてきません。いい加減にしてはいかがですか？

>>249

＞管理組合を規制する区分所有法は、正確には民主主義ではなく区分所有者の自治規範です。
区分所有法に基づく共有財産の管理を行う集会中心主義で、この集会決議は区分所有者は勿論、管理者＝理事長、専有部分の占有者をも拘束し、集会決議事項は区分所有者の権利義務となり、義務違反者対しては訴による排除を含む種々の制約を含むものです。

はい、講釈と薀蓄は分かりました。決議結果は厳しく遵守させねばならないのは当然のことで、そんなことをお訊きしてるのではありません。
＞一切の過程の記録を排除し、あたかも満場の一致であるかのような記録を残すことこそ、将来の取扱い、運用に誤解を生じることとなります。
への返答をお願いします。またこの議論は総会のみでなく理事会にも共通の話です。

>>250
＞、規約と同等に区分所有者、占有者への義務規定に資するものであって、その決議に至る討議過程の記載は全く必要のないものである。

義務規定に資するとするためには、討議経過の記録があったほうが効果的であるが、それがどうして「全く必要のないもの」となるのかに答えてください。
つまり「どうしても記載する必要があるか」という問い掛けなら貴殿の見解でもよいだろうが、「記載しては駄目」ともとれる貴殿の見解について説明を求めます。

＞「議事の課程」とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法及び閉会などを指すが、その要領の記載で足りるから、経過を知りうる程度に要約して記載すればよい。この議事の課程で重要なのは議決内容と議決根拠を示す区分所有者総数、議決権総数、議決権行使書、委任状を提出者数を含めた出席区分所有者数とその議決権数を記載することで、

討議の内容について「経過を知りうる程度に要約して記載すればよい」と言ってますね。経過を知りうる程度の討議経過記録を残してはいけない根拠を示してください。
また後段の重要とする事項のソースは？「討議の内容」は、別途「議案」「結果」が提示されている以上、社会通念的には「論点の要約」であるが、あえて除外している根拠を示してください。
いずれも貴殿の講釈は不要、客観的なソースを願います。

No.251 by 匿名さん　2009/01/02(金) 11:06
＞＞２４９，２５０
＞なぜ全く不必要か記載してはいけないのか、他の方が必要といってるのがなぜいけないのかに答えてません。
議事録は、決議事項が正当な総会で、正当な表決方法で決議されたことを証明する書類で、規約、細則と同様に区分所有者、占有者の権利・義務の事項を記載した書類です。　従って、その決議に至った途中の議論内容は必要のないものです。

No.252 by 匿名さん　2009/01/02(金) 18:55
＞一切の過程の記録を排除し、あたかも満場の一致であるかのような記録を残すことこそ、将来の取扱い、運用に誤解を生じることとなります。
＞への返答をお願いします。またこの議論は総会のみでなく理事会にも共通の話です。
各議案に対する採決結果は、当然に実出席者数、その議決権数、議決権行使書と委任状提出者数とそれらの議決権数は記録されますのでご心配には及びません。それに議案が大差で表決されようが僅差で表決されようか、決議事項の軽重は無関係です。標準管理規約では、総会は全区分所有者の５０％（議決権行使書、委任状を含む）の出席で成立し、その５０％、つまり全区分所有者の四分の一超の賛成で成立する。しかも議長さえ出席すれば後は議決権行使書、委任状のみで出席者がいなくとも決議できる。そこに重要なのは決議事項とその成立要件の記録です。理事会でも総会の議事録規定を準用するのが一般です。

No.253 by 匿名さん　2009/01/02(金) 19:12
＞義務規定に資するとするためには、討議経過の記録があったほうが効果的であるが、それがどうして「全く必要のないもの」となるのかに答えてください。つまり「どうしても記載する必要があるか」という問い掛けなら貴殿の見解でもよいだろうが、「記載しては駄目」ともとれる貴殿の見解について説明を求めます。
総会で決議されるものの中で、規約制定や規約変更がありますが、規約の条文解釈で、その関連の議事録も見ることがありますか、見るのは総会が充足率を満たしたか、全区分所有者の７５％以上の賛成者数、賛成議決権数があったか、との規約制定なりその改正の決議が合法的であったかが重要であって、その討議内容は特に反対意見の逐一詳述は誤解を生むことになるので必要ありません。更に決議事項に対する反対意見を逐一詳述することは決議事項の周知徹底に妨害となることとなります。
＞＞「議事の課程」とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決方法及び閉会などを指すが、その要領の記載で足りるから、経過を知りうる程度に要約して記載すればよい。この議事の課程で重要なのは議決内容と議決根拠を示す区分所有者総数、議決権総数、議決権行使書、委任状を提出者数を含めた出席区分所有者数とその議決権数を記載することで、
＞討議の内容について「経過を知りうる程度に要約して記載すればよい」と言ってますね。経過を知りうる程度の討議経過記録を残してはいけない根拠を示してください。
議事録は、規約、細則と同様に区分所有者、占有者の権利や義務を伴うもですから、決議事項とその決議事項が管理規約に従って適切に決議されたものを記載すればよく、討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい書いても管理費値上げの場合の「値上げ根拠の資料に関し種々議論の末」とか、「値上げ根拠の資料に関し質疑応答の末」とか、の類の程度で、書いても書かなくても決議事項そのもには影響のないものとすべきと言っているのです。
＞また後段の重要とする事項のソースは？
区分所有法、管理規約、http://www.mankan.or.jp/html/faq/02_09.html
＞「討議の内容」は、別途「議案」「結果」が提示されている以上、社会通念的には「論点の要約」であるが、あえて除外している根拠を示してください。
いずれも貴殿の講釈は不要、客観的なソースを願います。
区分所有法、管理規約、http://www.mankan.or.jp/html/faq/02_09.html

>254

理事会の議事録がいつのまにか総会の議事録にばけている。

総会の議事録は、所有者全員が参加して聞いているので、細かい事柄は書かなくても
良いでしょうね。もちろん、将来の課題なんかは書いておいたほうがいいとは思い
ますが。決定事項、承認事項、将来の予定なんかで充分な気がします。

問題は、理事しか参加していない理事会の議事録なんですけど・・・。参加している
理事しかわからないことがある、知らないことがある、というのはまずいと思わない
ですか?

>>254

255の方がおっしゃるように（私も最後の言ってますが）、もともと理事会の会議録から発してる話ですが、多くの組合員にとって密室である理事会論議について、何も考慮してませんね。

＞改正の決議が合法的であったかが重要であって、その討議内容は特に反対意見の逐一詳述は誤解を生むことになるので必要ありません。更に決議事項に対する反対意見を逐一詳述することは決議事項の周知徹底に妨害となることとなります。
＞決議事項とその決議事項が管理規約に従って適切に決議されたものを記載すればよく、

もう「私が正しいから私の言うことは正しい」の世界ですね。議論になりません。相手の質問の趣旨に立って説明をすることが出来ない方のようです。
「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになる」との思い込みが貴殿のすべてです。

提示のURLでは「また、決議の成否の根拠を示すため、区分所有者（組合員）総数およびその議決権総数、出席区分所有者数およびその議決件数、各議案毎の賛成区分所有者数およびその議決件数を記載してください。」とあるのみです。討議内容を書いてはいけない、あるいは重要ではない、とは一言も書いてません。自分に都合のよい潤色がお得意のようです。

結局、貴殿にとっては、
＞それに議案が大差で表決されようが僅差で表決されようか、決議事項の軽重は無関係です。
に明らかなように、固定されたその都度都度の手続効果・結果のみが管理運営であって、それが適切に周知・理解されて引き継がれていくような、当事者、実務上の視点が全く欠如しています。
管理会社あるいは傍観者の発言に過ぎません。

＞問題は、理事しか参加していない理事会の議事録なんですけど・・・。参加している理事しかわからないことがある、知らないことがある、というのはまずいと思わないですか?

理事会については、法人ではない管理組合については区分所有法にも規制がありませんので個々の管理組合の規約によるべきでしょう。議事録に関しては、一般には規約の総会規定を準用しています。そして総会の議事録同様に組合員、利害関係人への閲覧義務がありますので、特に欠席理事に便利にとの目的は考慮されてはおりません。
欠席理事が、理解できないことやこと知らないことがあっても討議の中で修正可能なことです。

＞255の方がおっしゃるように（私も最後の言ってますが）、もともと理事会の会議録から発してる話ですが、多くの組合員にとって密室である理事会論議について、何も考慮してませんね。
既に返答をしていますのでご欄ください。理事会は議事録の閲覧の義務、権利がありますので密室ではありません。

＞＞改正の決議が合法的であったかが重要であって、その討議内容は特に反対意見の逐一詳述は誤解を生むことになるので必要ありません。更に決議事項に対する反対意見を逐一詳述することは決議事項の周知徹底に妨害となることとなります。
＞＞決議事項とその決議事項が管理規約に従って適切に決議されたものを記載すればよく、
＞もう「私が正しいから私の言うことは正しい」の世界ですね。議論になりません。相手の質問の趣旨に立って説明をすることが出来ない方のようです。「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになる」との思い込みが貴殿のすべてです。
区分所有法や貴方のマンションの管理規約によるべきです。

＞提示のURLでは「また、決議の成否の根拠を示すため、区分所有者（組合員）総数およびその議決権総数、出席区分所有者数およびその議決件数、各議案毎の賛成区分所有者数およびその議決件数を記載してください。」とあるのみです。討議内容を書いてはいけない、あるいは重要ではない、とは一言も書いてません。自分に都合のよい潤色がお得意のようです。

「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」を意識的に割愛していますね。これって「自分に都合のよい潤色がお得意のようです」になりますね。

＞結局、貴殿にとっては、
＞＞それに議案が大差で表決されようが僅差で表決されようか、決議事項の軽重は無関係です。
＞に明らかなように、固定されたその都度都度の手続効果・結果のみが管理運営であって、
その通りです。
＞それが適切に周知・理解されて引き継がれていくような、当事者、実務上の視点が全く欠如しています。
決議事項に至る議論を書いたところで、「適切に周知・理解されて引き継がれていくような」ものとはなりません。
今年度の決議事項が次年度では否決乃至改正されることがあることを認識すべきでしょう。

＞管理会社あるいは傍観者の発言に過ぎません。
理事会は傍聴は禁止されているものでもなく、密室との誤解を改めて下さい。

>>258

＞区分所有法や貴方のマンションの管理規約によるべきです。

経過記載についてはいずれも明言してません。それにも関わらず根拠なき自説を展開する貴殿が不適切です。

＞「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」を意識的に割愛していますね。これって「自分に都合のよい潤色がお得意のようです」になりますね。

理解できていませんね。「経過を要約して記載」に討議内容の概要を含めない、とする貴殿の根拠なき解釈が問題なのです。
先に私が
＞「討議の内容」は、別途「議案」「結果」が提示されている以上、社会通念的には「論点の要約」であるが、あえて除外している根拠を示してください。
と求めたことについて貴殿は一切答えてません。
一方で、貴殿の潤色についてはダンマリですか。

＞決議事項に至る議論を書いたところで、「適切に周知・理解されて引き継がれていくような」ものとはなりません。

貴殿の根拠なき思い込みはいくら書いても無意味です。

＞理事会は議事録の閲覧の義務、権利がありますので密室ではありません。
＞理事会は傍聴は禁止されているものでもなく、密室との誤解を改めて下さい。

こういう発言が、当事者意識のない傍観者の戯言たる所以です。どれだけの人間が傍聴する暇があるのか、後で過去の議論経過を確認する必要があったときはどうなのか、等、非現実的で無責任な物言いです。いくら閲覧しても結果しか記載されていなければ密室論議です。
法令・規約にすべて振れば問題は解決する、というお得意の机上論議では説得力はありません。

＞258　ＸＹＺさまへ
もういい加減にすれば？
偉そうに間違いを指摘するといってましたが、自分が指摘されまくりでしょう。
フロントマンのことも議事録のことも、論破されてもみっともなく悪あがきして、管理組合のことなんか考えてない、管理会社べったりなのがよくわかりました

管理会社の事なかれ主義的な保身も良くないが、管理会社を追い詰めるようなやり方も正直いただけない。
うちのマンションにもマンション管理に対してよく勉強していて、金の問題から契約管理から何から何まで非常に厳密にやる（悪く言うとネチネチうるさい）理事長がいるのだけど、彼は「フロントマンがコロコロ変わって困る」と管理会社にクレームをつけていた。
要はうちの担当になるとみんな辞めていく・・・というオチなのだけど、レスを読み続ける中でそんなことをイメージが重なってしまった。まあ、そういうことはないと思うけどね。

「管理会社を追い詰める」ってどこが？
＞金の問題から契約管理から何から何まで非常に厳密にやる
そういうのはクレームではなく、対応できない管理会社の体制（営業が何十組合も担当する）の問題。

＞No.259 by 匿名さん　2009/01/03(土) 11:23

＞＞区分所有法や貴方のマンションの管理規約によるべきです。
＞経過記載についてはいずれも明言してません。それにも関わらず根拠なき自説を展開する貴殿が不適切です。

議事録の条文の「要領」を正しく理解し、議事録は要領よく書くことが規定されています。

＞＞「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」を意識的に割愛していますね。これって「自分に都合のよい潤色がお得意のようです」になりますね。
＞理解できていませんね。「経過を要約して記載」に討議内容の概要を含めない、とする貴殿の根拠なき解釈が問題なのです。

規約及び総会の決議は区分所有者は勿論、その特定継承人に対してもその効力を生じ、使用方法については占有者は区分所有者が規約、総会決議に基づく義務と同一の義務を負うことになる。これが目的であることから逸脱することは当然に不必要です。

＞先に私が
＞「討議の内容」は、別途「議案」「結果」が提示されている以上、社会通念的には「論点の要約」であるが、あえて除外している根拠を示してください。と求めたことについて貴殿は一切答えてません。一方で、貴殿の潤色についてはダンマリですか。

いいえ違います。区分所有法に規定される議事録は、規約、細則同様に区分所有者の権利、義務を記録に残すものですので、大切なことは決議内容と決議が合法的な手続きのもとで行われたことの証拠書類ですので、それに至る論点要約は必要ありません。討議の内容と論点要約は全く違います。

＞＞決議事項に至る議論を書いたところで、「適切に周知・理解されて引き継がれていくような」ものとはなりません。
＞貴殿の根拠なき思い込みはいくら書いても無意味です。

総会でも理事会でも遵守すべき決議事項を書くのが議事録の目的ですからこれから逸脱するものは不必要です。

＞＞理事会は議事録の閲覧の義務、権利がありますので密室ではありません。
＞＞理事会は傍聴は禁止されているものでもなく、密室との誤解を改めて下さい。
＞こういう発言が、当事者意識のない傍観者の戯言たる所以です。どれだけの人間が傍聴する暇があるのか、後で過去の議論経過を確認する必要があったときはどうなのか、等、非現実的で無責任な物言いです。

過去の議論経過を確認する手段はありません。区分所有法の規定では速記録を求めているものではなく、「要領」の記述のみです。管理組合の議事録は討議の結果としての決議の内容が重要で、それに至る経過は必要ではなくそれを求めてはおりません。それが「要領」との表現です。これこそ現実的で、議事録を速記録と混同し「過去の議論経過を確認する」書類などを管理組合に求めるのは非現実的です。

＞いくら閲覧しても結果しか記載されていなければ密室論議です。

疑問があれば傍聴する手段もあることは既述済み。

＞法令・規約にすべて振れば問題は解決する、というお得意の机上論議では説得力はありません。

それ以外に共通に判断する資料はありません。

＞レスを私も見てましたが、258の方が管理会社系の方かどうかはわかりませんし、素性を詮索しても始まらないと思います。ただ、匿名ではあっても、ここでのご発言と過去のものを記憶する限り、「これからも間違いを指摘していきます」と発言された方と思われます。もしそうならば、大上段に構えられた以上はそれなりの発言が求められますし、そうでない場合はきつい反応が出ても仕方ないかなとは思います。

冷静な評価に感謝します。かっては固定匿名でコメントしていましたが、よそのマシンを使って書き込むと固定匿名のなりすまし投稿と解釈され削除されて以来、無難な匿名としているのです。
この掲示板の特徴があるコメントに対して反ってくるセリフが、必ずと言って良いほど、「管理会社側」、「役員の未経験者」が使われます。これはコメント内容での判断が不得手なことと議論に行き詰まった場合の苦渋の常套手段と理解しています。
貴方の言われる「素性を詮索しても始まらないと思います。」に同感したのでコメントをした次第です。
この掲示板におかしいコメントがあれば「これからも間違いを指摘していきます」。
問題にすべきは個人でなくコメント内容ですから掲示板はそれに適う手段と評価しています。

>>265さん

＞この掲示板の特徴があるコメントに対して反ってくるセリフが、必ずと言って良いほど、「管理会社側」、「役員の未経験者」が使われます。これはコメント内容での判断が不得手なことと議論に行き詰まった場合の苦渋の常套手段と理解しています。

私も理事長を複数回勤めましたが、適法な管理運営にあたっては、いわばマンション管理法務といった視点で考えるのです。ここらの議事録の議論は興味があり見ておりましたが、国交省の考え方も管理組合の実務も、この件では一致していると思います。
貴方が「正味の議論経過の記載を求めていない」とおっしゃるのも、貴方の「議事録の主眼は決議結果にある」との強い信念（私は主眼は複数あると思いますが）が、いつのまにか「議事録はそれ以外は記載してはダメである」に変わっているのではないですか。
正直、この議事録の議論も、とうに結論が出ていると思って見ており、他の方から前のフロント交代の議論で管理会社側といった発言が出たのも、いわば付け足しであり、同じ思いからではなかったでしょうか。この流れで上記のような発言をされるのはちょっとと思いますが。

＞この掲示板におかしいコメントがあれば「これからも間違いを指摘していきます」。

是非、厳しいチェックをお願いいたします。
同時に貴方が間違いを指摘された場合も謙虚に受けて頂きますよう。通常なら３往復くらいのやりとりで終わる話題が、徒にディベートもどきのレスが続き荒れるのは、ここをご覧の方がマンション管理を敬遠することにも繋がり困ります。
有資格の方とお見受けしますので、管理組合を盛りたてる御発言を今後もお願いいたします。

＞問題にすべきは個人でなくコメント内容

人抜き、内容だけでコミュニケーションが十分にできるというのは幻想。
現に話が通じない困ったちゃんがいるとき、どのような立場で問題を見ているのかを考慮しないと、話のし方の配慮ができない。ネットで専門的な議論をしていても、実務歴があるのか学生なのかＫＹなのか若年アルツがかってるのか（普通はないが(笑)）etc.によって、話し方も変えることがある。専門用語の定義が微妙に違ったまま噛み合わない議論をしてもしかたないので。
フロントマンは、複数の担当組合の事務処理方法を自社流儀で統一したがるし、数年しかその組合と付き合わないこともあり、当座の決議結果や数字、自社流儀で住民に説明・説得したがる。良心的な管理組合役員は、今後のことまで見通して配慮しようとするから、おのずと法令の解釈の幅、運用が違ってくることがあるのは当然。
それをわきまえず自分の解釈を「おれが正しい。間違いを指摘する」とゴリ押ししては、総スカン食らうのは最初から見えている。
もっともこの掲示板ではそんな高度な食い違いじゃなく、単にxyzが議論に行き詰まってるのに自分で気付いてないだけだが。

＞No.266 by 匿名さん
＞＞いいえ違います。区分所有法に規定される議事録は、規約、細則同様に区分所有者の権利、義務を記録に残すものですので、大切なことは決議内容と決議が合法的な手続きのもとで行われたことの証拠書類ですので、それに至る論点要約は必要ありません。討議の内容と論点要約は全く違います。

＞貴殿が根拠としたソース（マン管センターQ&A）
＞「３　議事録の作成義務
＞2. 記載事項
＞議事録には、議事の経過の要領およびその結果を記載しなければなりません。
＞議事の経過とは、開会、議題、議案、討議の内容、表決などをさします。
＞また、要領の記載ですので、その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。
＞また、決議の成否の根拠を示すため、区分所有者（組合員）総数およびその議決権総数、出席区分所有者数およびその議決件数、各議案毎の賛成区分所有者数およびその議決件数を記載してください。なお、普通決議では、賛成多数という表現もあります。」

＞貴殿の言う「討議の内容」は論点の要約ではなく「証拠書類」というわけですね。
＞それに相当するのは２つ目の「また」以降です。これらは「表決」にあたると思われますが、
違います。
「討議の内容と論点要約は全く違います。」、「議事録は、規約、細則同様に・・・・証拠書類ですので、・・・」
とコメントしています。
＞仮に「討議の内容」にも食い込んでいるとして、それでは１つ目の「また」で言う「経過要約」が宙に浮いてしまうのですが。
＞「逐一記載する必要のない経過要約」という表現は普通に読めば論点要約しかありません。
違います。「議事の経過＝開会、議題、議案、討議の内容、表決など」すべての項目の要領です。
これらの項目の中で詳述と要領の記述の差がでるのは「討議の内容」ですので「決議の成否の根拠を示すため・・・普通決議では、賛成多数という表現もあります。」は、「表決」に該当します。
＞「議事の経過の要領を記載しなければならない」と明言があるにも関わらず、どこをどう読めば
＞＞討議の結果としての決議の内容が重要で、それに至る経過は必要ではなくそれを求めてはおりません。
＞となるのか、説明してください。
「議事の経過＝開会、議題、議案、討議の内容、表決など」と「結果」（＝可決・否決の別）の内、
重要なのは、議案と表決で可決となれば議案が議決事項となり、議事録に記述されたことが即、規約、細則と同等の効力を生じる。
それに比して、詳述と要領の記載の差が出る「討議の内容」は、「その内容を逐一記載する必要はなく、経過を要約して記載すればよいのです。」となるのです。既に「討議経過の記載は決議内容の解釈に誤解を招くことになるので書くべきではなく、せいぜい書いても管理費値上げの場合の「値上げ根拠の資料に関し種々議論の末」とか、「値上げ根拠の資料に関し質疑応答の末」とか、の類の程度で、書いても書かなくても決議事項そのもには影響のないものとすべきと言っているのです。」とコメント済みです。
＞＞いくら閲覧しても結果しか記載されていなければ密室論議です。＞疑問があれば傍聴する手段もあることは既述済み。
＞答えになってません。タイムマシンに乗れとでも言うのでしょうか。
管理規約に従うべきです。
＞No.267 by 入居済み住民さん
＞貴方が「正味の議論経過の記載を求めていない」とおっしゃるのも、貴方の「議事録の主眼は決議結果にある」との強い信念（私は主眼は複数あると思いますが）が、いつのまにか「議事録はそれ以外は記載してはダメである」に変わっているのではないですか。
＞２６６をお読み下さい。
＞正直、この議事録の議論も、とうに結論が出ていると思って見ており、他の方から前のフロント交代の議論で管理会社側といった発言が出たのも、いわば付け足しであり、同じ思いからではなかったでしょうか。この流れで上記のような発言をされるのはちょっとと思いますが。
意味不明です。両者の結論が出ていると解釈してます。
＞＞この掲示板におかしいコメントがあれば「これからも間違いを指摘していきます」。
＞同時に貴方が間違いを指摘された場合も謙虚に受けて頂きますよう。通常なら３往復くらいのやりとりで終わる話題が、徒にディベートもどきのレスが続き荒れるのは、ここをご覧の方がマンション管理を敬遠することにも繋がり困ります。
流れはお互い様です。
＞No.268 by 匿名さん
＞＞問題にすべきは個人でなくコメント内容
＞それをわきまえず自分の解釈を「おれが正しい。間違いを指摘する」とゴリ押ししては、総スカン食らうのは最初から見えている。
＞もっともこの掲示板ではそんな高度な食い違いじゃなく、単にxyzが議論に行き詰まってるのに自分で気付いてないだけだが
具体的反論ができない人のヤジと理解しております。