新築マンションの初代理事長になりました

まず、理事を報酬制にしましょう。ボランティアでやることはありません。
１ヵ月１万円ぐらいで。最初の理事会で決議しましょう。

＞ちなみに、30戸ほどの小規模のマンションで、あまり売れていない様子です（デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません）。

情けない理事長さんですね。もう他人頼りですか。３０戸位自分の足で調べたら如何ですか？
売れない分の管理費、修繕積立金は法的には現所有者（デべ？）が払うべきですが、どうせ売買契約書で１年に限るとの条項に購入者全員署名済みでしょうから、１年後の管理費、修繕積立金の不足をどうするかを管理会社ぬきで検討を始めるのが第一の仕事でしょう。

>>03さん

スレ主です。

おっしゃるとおり、情けないかもしれません。
しかし、「自分の足で」といわれますが具体的な方法すらわかりません。
もし理事長のご経験がおありなら、どのように調べればよいかご教授ください。

あと、管理費不足・修繕積立金不足の件、参考になりました。
ありがとうございました。

正直、面倒くさい・どうしたらいいかわからない、というのが他の理事の気持ちだと思います。

人の気持ちってなかなか変えられないですよね…

最初は、管理会社主導でもしかたないと思います。
管理会社は面倒なことは棚上げ後回し、簡単なことは金をかけてやろうとします。

それを阻止しつつ、本当の問題が発生した時(他の住民も不満が出てくる頃)、協力をあおぎ理事会として機能していくのではないでしょうか…多分。

＞しかし、「自分の足で」といわれますが具体的な方法すらわかりません。もし理事長のご経験がおありなら、どのように調べればよいかご教授ください。

理事長とは何でしょう？　区分所有者の全員から管理を委任されている立場ですよ。その区分所有者リストを作るのが理事長の仕事です。各戸に訪問し登記済権利証を見て回っても良し、あいまいな場合は登記所で有料閲覧も良し、会えない人には区分所有者名など必要項目記入用紙を配布するも良し、管理会社におんぶにだっこは止めることが先決です。

>>2
>１ヵ月１万円ぐらいで。最初の理事会で決議しましょう。

理事会で理事報酬は決められないです。

経験ないスレ主を騙しちゃいけません。

>>3
>３０戸位自分の足で調べたら如何ですか？

購入しても、貴方のように直ぐに引越してくるとは限らないよ

スレ主です。

説明不足のようなので。

引渡しはまだ終わっておりません。
先日入居説明会があり、その直後に仮理事会と称した
役職決定の集まりがあったばかりです。

そのときの管理会社の説明のいい加減さ、
他の理事さんのやる気のなさ（デベの人選ですからこれはあきらめています）に
危機感を感じてこのスレを立ち上げた次第です。

説明が足りなかったことをお詫びします。

>>5さんに
同感です。

スレ主さま
3、6の云う事も一理ですが
他にどのような組合員が居るか分からない状況で
理事長のみで、精力的に動く事によって
他のスレに上がっているように
理事長の暴走と言われ兼ねないので
5さんの様に、上手く管理会社を使いながら
理事の結束を図るのが良いかと思います。

個人的に
スレ主さんの管理会社の誠意は感じられません。
>デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません
教えない理由がわかりません。
よっぽど売れていないのかと思いますが
本来管理会社は、管理組合の立場に立つものです。
デベ系の管理会社との事
今後のアフター保証を考えると
管理会社任せは危険だと思います。
補修箇所の洗い出し、チェックは、管理組合中心でやられる事をお勧めします。
判断に迷う箇所は、管理会社と関係の無い専門家に判断しもらう事も必要になると思います。
補修箇所の洗い出しなどは、専門委員会を立ち上げると良いと思います。
共感してくれる組合員と出会えると思いますので

1期目の組合運営で今後の理事会の価値が大きく左右されますので
頑張って下さい。

私もマンションの理事です。

#２，#３のメッセージは無視したほうがいいです。無料奉仕が原則です。下手に報酬もらうと
後でやっかいなことになります。また、下手に個別訪問すると、個人情報の関係で問題になる
可能性があります。

管理会社は、絶対に持ち主を知っています。滞納していなければ、誰が払っているのか
知っているはずですから・・・ただしそれを理事長に教えるかどうかは別問題。たぶん、
なんのかんの言って教えてくれないと思います。管理会社も訴えられたくありませんから。

やる気のない理事、文句だけ言う理事なんて、どこでも同じですよ。

お金に余裕があれば、管理会社にまかせきりにするのもひとつの手です。
かなりぼられてしまうかもしれませんが、世の中そういうふうにできている
のです。

結局、住民レベルの管理しかできないものですよ。理事長だけがいくら頑張っても
無理なんです。どうせ、２年くらいで交代でしょ?　理事長のがんばりが、その後
も受け継がれる可能性は低いですよ。まあ、やるとしても長い目で見て、ゆっくり
やったほうがいいですね。

管理委託契約を確認されては？たぶん、組合から求められれば「区分所有者一覧表」を提出しなくてはならないと思いますが・・・。
また、管理費・修繕積立金について、未販売の場合「１年間のみデベが負担し、その後は知らない。」なんてデベあるんですか？私のところは完売まで全部デベが負担してくれたんで・・・。
あとは、管理会社の問題ではなく、担当フロントが悪いんですよ。替えてもらったら？

>管理費・修繕積立金について、未販売の場合

色んなケースがあるようですよ

売れるまでは、管理費・修繕積金は納めないとか
売れるまで1年間は収めず、1年以上はデベ負担とか
売れるまではデベが負担とか

>１年間のみデベが負担し、その後は知らない

このケースは少ないと思いますが

それよりも完売難しいデベの子会社が管理だと不安では？
預金管理は重要な仕事です。

>やる気のない理事、文句だけ言う理事なんて、どこでも同じですよ。

11さんの事？

デベ系列が管理会社の場合
管理費は割高で
修繕費は引く目に設定するケースが多い様です。

1期目は、管理費・修繕費の見直しと
アフター保証、適正に補修工事をしているか
確認するのが、1期目の重要な仕事だと思います。

やる気の無い理事の皆さんには
参考書籍などの重要事項を抜粋した物を配布するのも良いと思います。
問題提起する事によって、積極的になる役員さんも居ましたので

スレ主さま
>デベ、管理会社とも戸数を教えてくれません

>引渡しはまだ終わっておりません。

この段階だと、デベも管理会社も販売数を把握していないと思います。

私のＭＳも完売と聞いていたのが、入居が始まってから
キャンセルが入ったなどと聞いた事があります。
最終的にローン審査が通らなかった様ですが
不確かな情報提供は控えているのでは？

>>11

>下手に個別訪問すると、個人情報の関係で問題になる
>可能性があります。

個別訪問して何故個人情報の問題になるの？

>管理会社は、絶対に持ち主を知っています。滞納していなければ、誰が払っているのか
>知っているはずですから・・・ただしそれを理事長に教えるかどうかは別問題。たぶん、
>なんのかんの言って教えてくれないと思います。管理会社も訴えられたくありませんから。

滞納問題は、管理組合の問題
それを管理会社が組合に教えないでどうするの？
管理会社が、所有者や滞納者を組合に報告しない方が問題
役員として知った情報を他言すればそれは、問題

やる気の無い理事らしいコメントでしたね

動き出すのは入居して数ヶ月たってからでいいでしょ。
最初から張り切りすぎです。

＞新築マンションの初代理事長になりました。自分たちの大事な財産を自分たちでしっかり守っていけるような管理組合にしたいという思いから、お引き受けいたしました。

全く奇特なお考えで立派です。理事長となりますと区分所有法の上での管理者となりますので、区分所有法26条の権限を一読することをお勧めします。特に、他の理事とは違った権利、義務があることを認識する事が必要です。

スレ主です。

いろいろと貴重なご意見、ありがとうございます。

>>18さんのおっしゃるように、
確かに、熱くなりすぎているのかもしれません。

ご意見参考にしながら、やるべきことを整理して、
少しずつ実践していこうと思います。

私も初代理事長です。

スレ主さんは設立総会を開かれていないということですよろしいのでしょうか？

規模は分かりませんが、初めは、理事会でのコミュニケーション&理事会開催が出来るようにすることを考えた方が運営がしやすくなると思います。(開催日程を固定化してしまうのがよいかもです)

今期は、ルール作り、鍵の数や各種書類の把握、を重点的にしたて次期へ引継ぎをされた方が無難かも知れません。

大体、駐輪場の数や騒音、フトン干しなどの問題などがあると思います。(取り組んでる事を広報していければベターです)

管理委託契約に理事会・総会補助がある場合は、管理会社に、はっきりと議事録の素案を作成してもらうよう依頼したほうがよいかと思います。

なんにせよ、管理会社は何でも理事長にお伺いをたてるかもしれませんが、1人で抱え込まないで理事会での合意形成を大事にしてくださいね。