マンション管理会社のランキング

板違いとは思いますが、一言書きたくなりました。管理会社勤務の者です。
マンション竣工時には管理会社は決定しています。管理項目、委託額は説明資料がありますので、事前に分かります。したがって、「購入した方は了解して購入した」というのが前提です。つまり、「管理委託費が高いからダメ」とかではなくあくまで管理内容が問題ありとの事だと思います。
管理の内容については、重要事項等でしっかり明示しなければなりませんし、法定業務も多くを占めますので、履行されていなければ業法及び各種法律違反です。その場合は、愚痴も必要なければ、総会決議も考えなくていいです。だって、法律違反なのですから。
つまり、この板の趣旨の「管理会社ランキング」は担当フロントが感じが良いか、感じが悪いかできまるのでしょう。それを否定しません。管理人を含め非常に大事な事でしょう。
だから、この板は「どの会社のどのフロントが良いランキング」と思いますが？

大規模修繕全工事について、よくＮＰＯマンション管理組合協議会という非営利（？）企業が修繕計画や施行業者等の斡旋をしているが、これが曲者で、そのＮＰＯの賛助会員には、管理会社・点検業者・工事業者が入会していてそこに会費を払っているんですよね。
そのグループとしては、当然仕事をその賛助会員にまわすんと思いますよね。人情的にも。
マン管士やコンサルの導入というとすぐ管理会社が抵抗してくるが、このシステムだと管理会社もその会員になっているから抵抗しないんでしょうね。多分なにかシステムがあるんでしょうが。
このＮＰＯ法人は、マンション管理組合に対して、全てのコンサル業務もしているんですが、別に会員の組合に対して勉強会もしてますので、単純に商売らしくないのが、隠れ蓑になっていると思われます。
このシステム（コンサルと管理会社・工事業者等が同じ会員として活動していること）がどうも理解できないですね。このＮＰＯ法人は全国各地区にあります。経営者も勿論別です。、

大規模修繕工事について、よくＮＰＯマンション管理組合協議会という非営利（？）企業が修繕計画や施行業者等の斡旋をしているが、これが曲者で、そのＮＰＯの賛助会員には、管理会社・点検業者・工事業者が入会していてそこに会費を払っているんですよね。
そのグループとしては、当然仕事をその賛助会員にまわすんと思いますよね。人情的にも。
マン管士やコンサルの導入というとすぐ管理会社が抵抗してくるが、このシステムだと管理会社もその会員になっているから抵抗しないんでしょうね。多分なにかシステムがあるんでしょうが。
このＮＰＯ法人は、マンション管理組合に対して、全てのコンサル業務もしているんですが、別に会員の組合に対して勉強会もしてますので、単純に商売らしくないのが、隠れ蓑になっていると思われます。
このシステム（コンサルと管理会社・工事業者等が同じ会員として活動していること）がどうも理解できないですね。このＮＰＯ法人は全国各地区にあります。経営者も勿論別です。

同じものをレスして申し訳ありません。

NPO法人の人って、どうやって生活してるの？（何が仕事となの？）ボランティア？
なんか、胡散臭くない？
組合の相談に乗って、業者紹介して紹介手数料取ってんじゃないの？
その場合、何かあったときの責任は管理組合でしょう？管理会社と契約してる場合は、良くも悪くも管理会社の責任を問えるけど・・・。NPOはその責任については逃げそうだけどな・・・。

そうでしょうね。ＮＰＯ法人は非営利企業とはいいながら、商魂逞しいですから。
うちのマンションも大規模修繕工事の見積りをＮＰＯからとりました。でもよそより高かったので、そこには決まらなかったですけど。
このＮＰＯ法人以外と全国に多いんですよ。Ｈ１７で約３０万戸が加盟してます。勿論会員じゃなくても修繕依頼やコンサル依頼はできます。
ＮＰＯだから信用しやすいですよね。

《自主管理》は理事長（理事）の資質に全てかかっている。（しようと思えば、悪い事だってできる。）優れている人でも、いつかは交代しなければならず、後継者同等の能力を持っているか等、継続性に難がある。また、理事会としてマナー違反や滞納者対応など、入居者同士な為の難しさもあるだろう。
《NPO》ほんと？信用できるの？その代表はマンションに住んでるの？戸建に住んでるのに、マンション入居者にアドバイスするの？マンション所有者ならその人が自分のマンションの理事長で、自主管理してるの？全国の自主管理組合とNPO法人の数から考えて、怪しいよね。胡散臭い。
《管理会社》総会でいつでも管理会社の変更が可能だし（普通決議でっせ）、法律で縛られてるし、営利企業だからあえて解約されるようなバカをするリスクは少なそうだし・・・。
消去法かつ消極的にここに落ち着くんじゃない？
やっぱり、《商売してる》してる方が、使用できる気がする。《無償・タダ》ほど高いものはない、なんてね。

ＮＰＯ法人は、無償ではないですよ。
当地区の経営者は、理事長の経験者で会社を辞めてＮＰＯ法人を立ち上げたとのこと。自分のホームページに
インタビューとして答えているので間違いはないと思います。

NPOって「非営利団体」でしょ？有償だとしても、それは原価相当のみって事だよね。つまり利益を上げて、法人税を払ってるって事じゃないよね。
そうであれば、その団体の何を信用するのかな？身銭は切らないまでも、儲けなしだよ。組合員同士のいざこざに巻き込まれたら、サッサと逃げちゃうような気がする。
「利益を上げる」目的のために、業務として一所懸命に仕事するって方が信用できるけどな。

ＮＰＯ法人全管連、でアクセスすれば載ってます。是非参考にしてみて下さい。

株屋以外の者には興味のない話だね。

皆さん、管理会社の思うツボにはまらないように…。うちは自主管理ですが快適ですょ。これまでは何もしてくれない管理会社に費用ばかり取られて修繕もピンはねされて無駄遣いしてました。

↑うそつかないでください。

うちのマンションの管理会社はランキングを見るとイマイチだ。
書き込みも・・・。
今のところ問題はないけど、
そのうち変更になるのだろうか。

>>77

ただ単に問題に気付いていないだけでは？
無知でノー天気な住民ほど、問題があっても認識出来ていないものですよ。

私は、あるNPO団体で土、日を中心にボランティアで活動しております。
もちろん、平日はサラリーマンで生計を立ててます。
未だ、一円も報酬をいただいたことはありませんし、今後ももらおうとは
思っておりません。
私は、某管理会社にてフロントをしておりましたが、今は違う業界に身を
おいてます。
フロントとは違った立場で、マンションに接することで得られる知識も多い
ので活動しております。

皆さんのような方が、善意のボランティアを殺していくのです。
要望があって、人が善意で手を差し伸べているのに、お前たちは胡散臭い
と言われることがあります。どんな気持ちになるか想像してください。

>>79さん
ＮＰＯでボランティアされてるとのことですが、どんなことをされてるのですか。
そこのＮＰＯ法人はどんな仕事をされてるのでしょうか。利益追求はされてないんですか。

>>79さん
ＮＰＯでボランティアは教育や研修等のお手伝いはできるとおもいますが、そこを運営されている方は
それに参加される組合や点検業者などから年会費は当然徴収されており、それで個人の生活もされていると思います。そこの会長さんの年収はご存知ないでしょうが。
組合の劣化診断にしろ、コンサルにしろ無償ではない筈ですし、私のマンションも劣化診断や工事の見積りを
ＮＰＯ法人から実際とりました。しかし、値段的に他と比較すると高く結局他業者へ依頼しました。
私は、ＮＰＯというとどうしても、ボライティアのイメージが強く非営利企業ということで価格も安いと思っていました。確かに、ＮＰＯですから営利以外のことをやらねばなりませんが、最初に会社を立ち上げた時の志しが時の経過と共に営利中心にいっているのではと思っております。
胡散臭いとまではいいませんが、大規模修繕で見積りを取る時は、まず最初にＮＰＯ法人ありきではなく、他業者と同じ扱いで見積りを取るべきだと思っています。
非営利活動をしているから営利活動を優先する訳にはいきませんので。

>>79さん
皆さんのような方が、善意のボランティアを殺していくのです。
要望があって、人が善意で手を差し伸べているのに、お前たちは胡散臭い
と言われることがあります。どんな気持ちになるか想像してください。

このように書かれていますが、実際あなたが手伝いにいってそのように感じておられるのではないでしょうか。
そこのＮＰＯ法人の会長等は給料や賞与を貰って生活し、又プロのコンサル（弁護士・建築士・マン管士等）の
方が講演を行う時は講演料がでますしね。
そして無償で手伝っていてもそこで講演を聴きにきたものにとっては、従業員としか思われないでしょうから。
あなた達数人が無償のボランティアだと思います。しかし、その法人は収益事業をやってます。
本当に無償のボランティアをやるんだったら、コンサルと講演会・研修会だけにして、工事等はやらず、コンサルも無料でなければなりません。そして、マンションの組合だけを会員としてその運営費として会費を頂く。こうじゃなくてはいけないんではないでしょうか。

>>79さん
私のところのマンションで劣化診断をＮＰＯに依頼しました。ＮＰＯは業者に依頼し、支払はＮＰＯ法人にしました。
大規模修繕工事については、ＮＰＯ法人からも見積りをとりましたが、よそより高かったので他業者にきまりました。もし、ＮＰＯ法人に決まっても、よその業者に依頼することになったと思います。
ＮＰＯ法人は非営利事業もやりますが、収益事業が中心のところが多いのではないでしょうか。
あなたが手伝っておられるのはなんなんでしょうね。会員が会社に来られたときの相談なんでしょうかね。
無償でやることによってその法人は潤うのは間違いないと思います。会員になっている組合に対するサービスができますので。本来のボランティアとは違うのではないでしょうか。

>>79さんは書き逃げ？

書き逃げというより、NPO法人の中身を知らずにボランティアしてたんじゃない。
指摘されてグーの根もでなくなってこっそりスレを見てるだけ。

しかし、79はこのﾚｽみてると思うけど答えればいいのだけどね。
書いたことを後悔してるのかな？

７９よ、何かいったら

今年ＮＰＯ法人の会員から脱退しました。

>>79
まだ出てこないの？

ボランティアまでしている者が淋しいね。

79責められてるけど、いいかげんなことレスするからこういうことになるんだよ。当然このスレみてるだろうけど何か一言いったら解決するよ。今更出にくいだろうがね。

>>79さん
もうアナタのことは責めません。これで終わりにします。ほっとされるでしょう。
ゆっくり、これからはこのスレを楽しんでください。

現在、総戸数２３戸の分譲マンションに居住しています。
築年数が経つにつれ、賃貸にまわす所有者が増え現在では約半数が賃貸物件となっています。

物件が分譲された当初から、管理会社の体制に疑問を持っていました。
管理会社から、すぐに管理組合を形成すると聞いてはいましたが管理組合が出来たのはほぼ１年後でした。
理由は、担当者の移動があって忙しかったからだそうです。

清掃員の仕事ぶり、管理会社の対応等、疑問を感じつつもこんなものかと思っていたのですが、
総会議事録以外の理事会議事録の保管も全然していない、
居住者へアンケートをしようという案が出れば集計が大変だと後ろ向き。
概して５年置きに見直すという長期修繕計画も築７年経とうと言うのに計画修正案も出ていません。

所有者（理事会役員）の意識が低下している為、止むを得ないと思うしかないのかもしれませんが、
もう少し対応の良い管理会社への変更は出来ないものか？と思い始めました。
理事会の際に提案してみようかと思うのですが、昨年の総会の出席者数は２３名中７名でしたので過半数に満たず。
管理委託費の削減に繋げる事で出席者数を増やせる可能性はゼロではないと思うのですが、
管理会社変更の議案が否決された時、現在の管理会社との関係がさらに悪化する可能性があるのなら、
管理会社変更を考えず、もっと対応してもらう様に働きかけ続けるもしくは我慢するしかないのか…とも思います。

長くなってしまいましたが、皆様ならどうされますか？
御意見を頂けます様お願いします。

総会の出席者が過半数に満たないというのは大問題ですね。勿論委任状も含めてと思いますが。
管理会社の変更もいいのですが、まずいかにして議決権行使所も含めて過半数の出席を得ることができるかが問題です。それが出来なければ、理事会で決議されても徒労に終わるだけです。

>>94さん

コメントありがとうございます。
すみません。委任状、議決権行使書での議決権は10個。出席者議決権7個。計17個の議決権がありました。
確認不足でしたが、理事の一人が規約変更には過半数の出席と、4分の3の承認がなければ規約変更は出来ないからほとんど無理だと言っていたので、実際に総会に出席する人が過半数いなくてはいけないのかと思いました。
規約変更に伴う定数の件の確認もせず、御意見を求めてしまい申し訳ありません。

管理会社の対応や管理組合が機能していない当マンションで管理会社変更を機に所有者達と協力してよりよく変えて行こうというのは、あまり積極的な人が少ない当マンションでは難しいのかもしれないと改めて思っている所です。

規約変更は区分所有者及び議決権の各４分の３以上必要で、この決議要件は規約で変更はできないですよ。
過半数ではダメです。

>>96さん

そーなんですよね。４分の３の承認票が必要なんですよね。
総議決件数が２３個なら、１８個の承認票が必要…私のマンションでは昨年をベースに考えるとあと１票足りないんです。
委任も議決権行使もしていない６個の議決権を行使してもらえたら良いのだけど…。
理事の一人が総会への過半数の出席も必要なんだと言っていたので、二つの条件をクリアするのは難しい事ですね。
管理会社の変更が出来ているマンションが羨ましいです。

>>97さん

私、リフォーム関係の仕事で多くの管理組合と接触する機会の多い者です。
最近の動向として、築10年以上のマンションで外壁改修工事が終わっているマンションが、管理会社との
契約を打ち切り、組合自主管理をするマンションが多くなっているように感じられます。

少し面倒ですが、賃貸物件の所有者へは返信用封筒付でアンケート形式の委任状を郵送し、理事長委任と
いう形で決定されてはいかがでしょうか？
自主管理と言う形を取られても心配ありません。営繕や設備関係でわからない事は近隣のリフォーム業者
さんに問い合わせればきっと親切に教えてくれると思いますよ。業者さんも仕事になると思うから一生懸命
やってくれると思いますよ。

>>９８さん


アドバイスありがとうございます。
自主管理、コスト削減を考えると良い案だと思うのですが、積極的な所有者が他にも数名いない限り難しい気がするのです。
おっしゃる様に、地元業者さん達にお願いした方が顔が見える分良い気がしますし良心的な気がするんですが…
98さんが関わった事のある管理組合さんで自主管理されている所は、大体どの位の規模のMSが多いんですか？
すみませんが参考に教えて頂けると嬉しいです。

>>97さん

私が係ったマンションでは 世帯数 20～48世帯で 棟数にして約６棟です。

自主管理後の居住者様の感想は…
① 管理費が半分以下になった事。
② 居住者の管理組合に対する関心度が増した事。
③ 居住者の住環境モラルが向上した事。

① の管理費低減は、当然 管理会社の利益が無くなった分、安くなるのは必至ですよね。
② は理事会活動がお忙しくなる分、他の組合員の協力や、住環境の関心度が増したようです。
③ 共有部の清掃費等 費用に対する効果を見る目が厳しくなり、自然とモラルが向上しています。

上記の結果、私共 リフォーム業者に対する工事見積への減額要求や、費用対効果説明の要求等、
かなりシビアですが、皆さん 以前より居住者同士の交流が増え、とてもいい雰囲気です。
消防点検・高架水槽清掃・配水管清掃・鉄部塗装は過去の決算書等で時期的な物や、金額等は
お分かりになりますよね？設備関係の業者さんにお願いすれば定期水質点検等にも対応しても
らえますよ。

もうすでにご意見が出ているかも知れませんが、自主管理を長期にわたり継続するのは大変な労力が理事会にかかる事を予め覚悟する必要があるのでは？確かに管理会社にかかる経費はカットできますが、マンション管理は実務をそれぞれの専門業者に任せれば良いと言う単純なものではなくマンションで発生するソフト・ハードの様々な出来事や懸案を時には組合員間の対立なども調整しながら、マネージメントすることです。従って、無報酬に近い一般の組合員の代表である理事さんが自主管理をするという事は、その事を良く理解した上で決断する必要があるのです。

自主管理にするなら、理事にはそれなりの報酬が必要でしょう。
管理会社へ支払うより安く済むと思います。

大規模物件では、不可能に近い気がするのですが、事例ありますか？

報酬がからむと、ややこしくなるで。もらってるからヤレ　と、　これしかもらってないからヤレルカ　と　さ。

＞No.101

　現在の管理会社が 組合員同士の対立を調整しながらマネジメントしてくれてますか…？
　報酬があり、それを生業としている管理会社がちゃんとやってくれますか…？

　全て管理人任せの管理会社（横浜のNC）ってどうなんでしょう？
　先日の大規模修繕工事も業者丸投げで全然管理してないし…

フロントの給料が手取り１３マン、年収２００以下のワーキングプア

マンションの管理会社は、営利団体ですのですべて自分たちの利益に結びつけます。
だから自主管理がいいとはいえません。理由は値段は安くなりますが、だれが管理して責任をとるかが明確に
なりません。もし自分が責任をとる場合にはそのマンションに居住しづらいと思います。
つまり、管理会社にまかせる場合には各社から見積をとり比較し、工事については管理会社まかせにしないで
施工管理を管理会社にやらせて工事業者と管理会社が一緒でなるような管理受託個数１位の管理会社にまかせない
方がいいと思います。そのような管理会社は大きいマンション・工事が沢山あるマンション・積立金を沢山もって
いるマンションにはとてもよく対応し、フロントも一流を配置しますが、どうでもいいところや小さいところ
おかねのないマンションにはとんでもない昨日はいったようなフロントをつれてきます。
みなさん、管理個数がおおいから安心ですか。独立系だから安心ですか。大規模修繕工事が得意だから
安心ですか。よく考えてくださいね。
私は、まず独立系は営業トークであり、よくよく調べると銀行系であったりすることがあり、あまりお勧めはしませんよ。大手は最近も不祥事が２ちやんねるに出てましたよ。
みなさんだまされないように。みなさんの積立金を一番しっているのは管理会社ですかね。
失礼します。

有名証券会社系不動産会社からマンションを購入して、その有名会社の管理会社に管理を委託しているけど、ひどいものです。
「エレベーターの動作が異常だから対応してくれ」と電話を入れれば、「担当者が居ないから明日対応する」という。
たかだか一万円くらいのバッテリーを交換して、８万円を請求する。その工事完了報告書に張られた６枚の写真のうち、３枚がひどいピンボケ写真。この報告書、支店長のカバーレターを添付して届いた。この様な報告書が何故届いたのか尋ねても無しのつぶて。
大規模修繕では、３０００万円の工事が、半年後に３８００万円になった。何故二割以上もアップしたのかを尋ねても前任者がいい加減な仕事をしたと言うだけ。
リーマンショックで傾いた米国銀行を買い取るほどの証券会社であり、数億のマンションを新宿御苑前で分譲する関連会社のやる仕事はお粗末です。
管理組合が主導権をもって管理をやらないと金ズルになるだけです。今の時代、小さい会社のほうがまともかもしれません。

私はある財閥系のマンション管理会社に勤めている現役のフロントです。
うちの会社は修繕は一切自社受けしません。
わずかな利益のためにリスクを取りたくないためです。
ですから、大規模修繕も関わるとしてもコンサルのみです。
よって、積立金の額で対応が変わることはありえません。そもそも工事での利益なんて当初から予算に上がっていませんからね。
ただ、大規模物件に一流のフロントを当てるのはある意味正解ですね。
フロントも能力にはばらつきがありますので、様々な設備や案件が多い大型物件に新人や能力の劣るフロントは担当させられませんので、どうしてもそうなります。

少し前までの管理会社のランキングは悲しいことに管理戸数のみで比べられていました。
しかし、最近は管理の内容を問われる時代になりましたので、我々にとってはいい時代に入ったと思っています。

管理会社の立場としては、自主管理をこちら側としてそれを拒絶したり阻止したりすることはありません。
他社に管理を取られたこととは違いますからね。
本来の姿（自分の家を自分で管理）に戻るだけですので、契約満了までは無事自主管理に乗り出せるよう精一杯サポートしています。
ただ、自主管理はいい面が強調されて話されがちですが、悪い面もきちんと把握することも大切ですね。

以上、一フロントの戯言でした。

小さな管理会社がまともですって？とんでもない！会社が大きい小さいは指標のひとつでしかありません。
①日常管理の費用は複数の管理会社から「アイ見積」をとれば相場を掴む事などは容易なことです。
まず比較調査を怠るようでは理事会の存在意義が疑われますよ。
②次に管理員の質が問われます。管理員は単なる清掃員ではありません、管理会社の社員であるか、子会社の社員であるべきです。雇用関係は仕事の質、特に事故発生時・災害時に大きな違いが生じるはずですよ。
この点では大手が有利です。
③フロント人材の質も組合運営に大きく影響します。第一「管理業務主任者」資格は持ってますか？、第２に経験年数・学識その他のチェックは行いましたか？
資格保有は最低の基準です。資格を持っていても法律知識・建築知識・会計知識・保険知識の水準をチェックしましたか？学生バイトと同じ程度の人材を高額で雇ってないですか？
④そして最後に会社としての組織力です。この点は管理会社に厳しい要求を突きつける理事会でも見落としがちな問題です。メーカー系の会社にお勤めの方は日頃馴染みのある言葉ですが「ディザスター対応」をしっかりおこなっている会社と契約してますか。
これは地震等の広域損害が発生した場合の復旧体制を意味します。マンションの諸設備の復旧・再運転などはもとより、管理会社の会計システムの安全は確保されておりますか。サーバーが各支店単位の設置では、仮に準大手でも「一巻の終わり」です。
一度管理会社の事務所を訪問するなど調査を実施するか理事長名で災害対策について質問状を出すべきです。
実のところ組合員の財産の保全を任せても大丈夫と言い切れる管理会社は全国でもそれほど多くは存在しませんよ。

>>109
あんまり頓珍漢なこと言わないほうがいいですよ。
ちょっと目に余ったので･･･

特に③は実情を知らなすぎる。マンション管理業界ですよ？この業界の最大手でもそんなレベルの社員はいませんよ。
法律知識って･･･　あと、経験年数っていっても、この業界は非常に定着率が悪く、限りなくブルーカラー名お仕事ですよ。あなたがいうような人材はこの業界には定着しません。（ごく稀にいることはいますがね。）
②についても、時給８００円そこそこで、清掃以外期待する人材が来るわけがない。
そりゃ－皆さんが管理員業務費に多額のお金を支払ってくれるなら、優秀な人材も採れるでしょうが、日々解約や「アイ見積り」の危険にさらされているのに、せいぜいすっとぼけたような人材しか雇えませんって。実際の話。

皆さん忙しいと言いながら、まめに掲示板をチェックしてます事。財閥系って住友さんですかね。それとも三井？管理会社もいろいろ、人材もいろいろでしょうが、管理会社をいくつか転職した友人がいますが、コスモスは確かに管理員の能力に差はあるものの、対応は悪くないらしい。フロントは女性が多いらしい。住友は男性中心でどちらかと言うと、定年間近の支店長が、コロコロ変わる若手フロントをこき使うという図式らしい。中にはやりたい放題で最低人間も…実際横領もあったしね。ランクで言えば財閥系でも最下位では？