分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

＞マン管士は管理会社にとってはやっかいな輩だわな。自主管理されたり、値下げ交渉されると困るからな。
上の御仁がそんなこと出来る素材ではないことは立証済みです。
＞管理業者は何ぼでもあるし、将来性ねえ会社だな。労働条件は悪りぃしな。
帳簿整理屋なら使い道が有るよ。一方、管理会社にマン管士がいて、会社に内緒か、公然か分からんが、依頼してしまった組合の例が別の欄にあるが、食うためには何でもありのマン管士と言うところですな。
＞マン管士さま、お手柔らかにお願いします。精一杯の値引き交渉なんかせず、少し手を抜いて管理業者よりの交渉をしてください。
その様なことはマン管士にはやりたくとも出来ませんので、ご心配なく。

俺がマン管士で独立したら、そもそも値切ることが目的の組合からの報酬より、管理会社からの
示談金（組合に内緒で勝手に金額の落としどころを決める時の裏金）をもらうことを考える。
そりゃー当然だわな。
だって商売やもん。

管理会社はいくらでもあるって意見をたまに聞くけど、そんな考え方してたら業務を受ける会社無くなるよ。全国で何社あるのか知ってるのかな。その内レベルとか価格とかを考えたらかなり限られてくると思うけど。
マンションこそいくらでもあるんだからね。いくらでも建つしね。
マンションはどんどん増えても管理会社はそうそう増えないしね。「あの組合は契約するのやめておいた方がよい」なんて情報が業界内に流れないようにご注意ください。
こういう意見を書くと殿様商売してるような誤解されるかもしれないけどそうではない。まともな組合のマンションはかなり熾烈な競争で各社取り合いだよ。言いたいのは、逆にまともじゃない組合のマンションはどこも見向きもしなくなるってことです。

＞全国で何社あるのか知ってるのかな。

高層住宅管理業協会
現在の会員会社数　正会員 419社　賛助会員 3社
会員会社一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

＞マンションはどんどん増えても管理会社はそうそう増えないしね。「あの組合は契約するのやめておいた方がよい」なんて情報が業界内に流れないようにご注意ください。

「あの組合」ではなく、「管理組合とはいい加減な契約するのはやめとおいた方がよい」となるのが理想です。

＞管理会社はいくらでもあるって意見をたまに聞くけど、そんな考え方してたら業務を受ける会社無くなるよ。

いいえ、競争原理が働いて、厳選された良心的な管理会社のみが生き残ることが、経済原理の自然な姿です。
管理会社が無くなるのではなく、悪質な管理会社が消えていくことになります。

儲かる組合は業者も狙ってくるがしっかりしている儲けさせてくれないマンションは手を引くというわけか。
そういうことはないだろう。引き受け手は山のようにあるから心配するな。勝手な都合のいいことばかりいうなよ。

管理会社を選らばないならいくらでもあるでしょう。
ただ費用以上に極端な無理難題を求める組合が存在することも事実。そして「どこの管理会社も見積すらしてくれない」と泣きついてくる組合が存在することも事実。
経費削減大いに結構。但し多少の値引きはあったとしても、基本的にサービスが経費に連動するのは常識。モンスター○○になると管理会社も組合を選びます。

そのサービスをさげればいいんじゃないの許せる範囲で。業者も管理棟数が減ればフロントの成績も悪くなるだろうが。多少の値引きで管理内容を悪くするような業者は即変更だ。

＞ただ費用以上に極端な無理難題を求める組合が存在することも事実。そして「どこの管理会社も見積すらしてくれない」と泣きついてくる組合が存在することも事実。

管理会社と管理組合を比較してご覧なさい。
管理会社は管理組合が無かったらつぶれるだけ、現に不況の中で委託料の値上げは絶望状態で、関係業者は不況の影響をまともに受けマージンの減額か契約解除による業者変更を余儀なくされている。
それに比べ、管理組合は、管理会社がなくとも潰れる分けではない。

↑
マジでいってるんですか？この業界をしらないにも程がある。
業界全体として値下げから、不良物件切捨てor値上げにシフトしているのに。
もう少し勉強してから書き込んだほうがいいっすよｗ

>不良物件切捨てor値上げにシフトしているのに

不良物件にしたのは何処ですか？
公団を含め、いい加減な修繕積立金で募集したデベ、喰い物にした管理会社
喰い尽くしたから切捨て？逃げ出す口実づくりの値上？

いくら区分所有者が無知無関心でも、やっていい事と悪い事がある。

不良物件の意味合いが全く違います。

高層住宅管理業協会
現在の会員会社数　正会員 419社　賛助会員 3社
会員会社一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

おーい。これで管理会社の経常損益が軒並みに悪化しているのが良く分かります。
自分の契約先の成績をチェックして、自分の管理組合の預金の残高証明を理事長は自ら定期的に収集することが必要です。
都道府県ごとにチェックできますので、これに登録していない管理会社は、財政状態の透明性が確保されていませんので特に注意が必要です。できれば変更した方が転ばぬ先の杖となりましょう。

私の経験上、決算書をまともに理解できる組合員は５％に満たないと感じている。
そんな人たちが上で記載されているような断片の情報を得たところで、なにか理解できるとは到底思えない。
byフロントマン全１３万人の代表

↑背筋が寒くなりましたね。
私の経験上、区分所有者は管理会社の経済環境の栄枯盛衰には敏感に対応しますよ。
ｂｙ区分所有者545万人の代表

じゃ～なぜうちの会社と契約し続けているのか不思議でならん。
社員全員が完全に浮き足立っているのに。なぜ組合員から質問なり解約依頼なりがこないんだ。
byもうすぐお父さん予定所属のフロントマン

129へ
管理会社は管理組合が無かったらつぶれるだけ、という意見が既に破綻している。
マンションという建物が存在すれば管理組合は存在する。管理組合が存在すれば管理を委託する組合が必ずある。もし違うと言われるならなぜ全てのマンションが自主管理にならないの？
そもそもマンション購入者は管理を管理会社に委託できることにメリットを感じている方も少なくない。
130はまさに業界を知っている人の意見。ここでいう不良物件とは、極端な値下げ要求をし、極端な契約外業務や業務スピード、業務品質を求める組合のこと。営利企業である管理会社が手をひくのは当然のこと。読解力が無い者もいるので普通なら必要ないのですが補足しておきます。

管理侍さん正解。
なんだかんだいって、自主管理したとして戸当たり換算でいくらのお金が浮くのでしょうか？
手間の割には微々たるもんですよ。管理会社は専業でシステムを導入して一括で業務として行うから
利益を出して経営がなりたってるんです。
さすがにそのへんのことを理解した利口な組合員が多いから、自主管理は進まないんですね。これが。

＞じゃ～なぜうちの会社と契約し続けているのか不思議でならん。

管理会社にもいろいろ、管理組合もいろいろ、似たもの同士って所ですよ。

うちの管理組合の話。

去年は管理会社のミスに乗じて、契約更新時に管理委託費を20％も削減させた。
年間にして600万位かな…。
まぁ値下げはミスのお詫びという形のため1年限りで、その後の管理業務に問題が
なければ委託費も元に戻るはずだった。

ところが最近、理事会議事録を読んで来期の契約更新についての情報を得たのだが、
来期も今期と同じ金額でよいと管理会社は言ってきているらしい。
今年も管理業務に何か問題があったということなのかもしれないが、管理会社側が
大変弱気な気がしてならない。

このスレを見ていると、値上げをしたり契約を切ったりする管理会社が増えている
という情報もあったが、うちの管理会社は時代に逆行しているのか？
それとも、いま管理委託費を下げてでも、数年後の大規模修繕で儲けられるから、
それまでの辛抱…ということなのだろうか？

一つのミスで６００万円とは、、、
すごく重大なミスなんですかね？
よくある話ですが、もともと社内基準以上の利益を頂いてしまっていた管理組合に対して、
理由もなく値下げすることは、今までなんだったのか？との指摘をいただいてしまう為、
理由をつけて下げることはありますよ。
新規物件の積算をする担当者によって、利益の幅がまちまちだったりする事があるので
そういう理由で当初は罰金的に値下げを行い、翌年以降もそのままって事もあります。
何にせよ管理組合にとってはメリットのあることなんで、遠慮なく受け入れたほうが
いいかと。

デベ系管理会社に勤務しています。管理会社も利益を追求する一企業ですので、目的は利益を上げて株主と社員に還元する事にあります。（間接的に社会に貢献する事となると思います。）その目的を達成する為には、他の方が書かれているような「適当な仕事振り」では全く無理です。奇麗事ではなく自分の生活を守るために、顧客（区分所有者）に真剣に向き合わなければ、その根幹を失ってしまいます。現実には理事長の発議だけで解約決議は可決されてしまいます。（過半数以上が委任状のため。）いろいろな問題があって、お客様の聞きかじりの意見に対し、正確な解答をしても、怒らせたり、気に入らなかったりしただけで、管理会社は常に解約の危険にさらされているのです。どんなに、管理会社が正しくてもです。したがって、誰かさんのように「管理会社いい業界だ。だらだら遊んでいても大丈夫。」なんて、幻想です。利益についても適正に計上できる会社でないと、むしろお客様は不安じゃないですか？（あくまで「適正な利益」ですけど・・・。）なにか、他の板に書かれてますが、管理会社が利益を上げてはいけないのでしょうか？意見を書いてる方の会社も同じでしょう？非営利団体でも、公務員でもありませんので・・。そのところ、よろしく。

> 匿名Nさんへ

管理会社に所属する方のレスとして、ごもっともなご意見です。
私は、区分所有者の立場で考えますが、適正利益追求は企業にとって当然の使命です。
自分達のサービスに自信があれば、堂々と対価を要求すればよい。
私は業界が違いますが、商品（サービス）価値を高める為に餡子やきな粉くらい塗します。（判断はお客さま）
然し、虚偽はいけませんよね。
管理組合に評価される仕事をし、それに相応しい報酬を頂く事になんら異存はありません。

安ければ好しとする組合も在るようですが、そんな管理会社の真の狙いを知っているのでしょうか？
判って採用しているのなら忠告の必要もありません。（狐と狸の化かし合いですから）
しかし、委託管理費等がいくら安くても広島本社のＧ社なんて狡賢く立ち回って管理組合をカモにしています。

蛇足ですが、このスレでは他に現役監事も名乗っています。
他のスレでは自称マンション通その他色々

141さん、ありがとうございます。

あってはいけないようなミスですが組合側に実損が出たわけでもなく、値引きしてもらえて
ラッキー…という風にとらえていました。
もしかしたら仰るように、今までがとられ過ぎていたのかもしれませんね。
安くしてもらえるならこちらは助かりますが。

野次馬さんへ
同感です。要は自身のある仕事をしているかどうかだと思います。それも色々な考え方の方がいらっしゃるので、捉えられ方は様々ですが・・。
管理会社の収支構造は非常にシンプルで、総受託額から外注原価を引いて（粗利益）、そこから人件費、軽費を引いて経常利益です。したがって、工事関係などは業者さんからのバックマージンが多ければ（マージンには基本的には原価が無いので、殆どがそのまま経常利益になります。）受託額は低くてよいことになります。つまり、管理委託費は低額となるという事です。ただし、お分かりの通りその分工事代金は高くなります。結局はバックマージン抜こうと、抜くまいと管理組合の総費用としては大差ないと思います。
一般に、管理会社に工事させると、マージンを抜かれるので直接工事会社と契約するのが安いと思われているようですが、そうとは限りません。工事会社は一発勝負。売りっぱなしでもかまいませんし、組合が素人と思えば結構利益を乗せてきます。管理会社は他にも管理物件がありますから、交渉によっては工事業者さんも安く出してきますので、管理会社の利益が乗っても同じか、場合によっては安くなるケースすらあります。その場合、管理組合にとってどちらが良いのでしょうか？工事会社はその取引のみです。場合によっては二度とその組合の仕事はありませんが、管理会社は工事でボッタクッテも、管理を解約されては本末転倒です。たった一回のマージンのために、それ以降将来に亘っての利益を逸するのです。
したがって、よっぽど馬鹿な管理会社じゃない限り、不正な工事はしないはずです。
だって、それからも管理組合さんとお付き合いしなければならない、つまり逃げられないんですよ。

もっと、管理会社・管理組合が理解しあえば、本当の意味で良い管理ができるのにな・・・。

匿名Nさん
142は全くその通り。そこを理解して頂けない方が実に多い。わかっていても仕事を離れて帰宅し、いざ理事会となると…ということでしょう。
145は組合員にはなかなか理解しづらいところでしょうね。結局、管理組合はいかに上手く有効に管理会社の力を使うかなんですよね。管理の契約を人質に取っている状態を有効に活用し、いかに管理会社のスケールメリットを使うかです。まぁ、それには適正な委託費用を支払っていることが前提ですが。
野次馬さん
143は初めてあなたの意見に同感です。その通りだと思います。現役監事さんと同一人物とは思えませんね。

>管理侍さんへ

私のレスにコメントを下さるとは思いませんでした。
このスレでの私の出番は終わったようです。
又、何処かのスレでお会いしましょう。

夜も遅いので現役監事は寝ます。

「全壊判定」という小説が出ている。マンションの理事長がえらくいじめられる話だが
リアルで面白かった。

適正化法の改正で、とうとう一般管理用会計の月々の剰余金まで別口座に移し替えなければならないという事になりそう。すごく大変。国交省のいじめかな・・・。まあ、バカな奴等が悪いことするから、しょうがないのかもとは思うが、これによりますます管理会社がコストアップ事も、管理組合宛コメントしてくれよ・・・。
俺の知ってる限り、管理会社社員より、長期就任理事長の方が○○○してるけど・・・。

奇麗事じゃなく、この仕事は管理会社と管理組合（区分所有者）との信頼関係が一番重要だと思います。ここに疑念が発生したら、管理組合側も管理会社側も神経をすり減らし消耗します。管理組合側は提出される全ての書類を事細かく吟味し、管理会社側も常に神経を張り巡らして緊張し・・・。ここまでして管理組合側はお金まで払って管理会社に委託する必要な全く無いし、管理会社側もそこまで信用してもらえないものを管理し続ける義務は無く、その労力分、他の組合に振り分けるか、委託費を減額した方が建設的だと思います。
今回の国交省の適正化法改正も、管理会社=「悪」の見地から、更なる法強化なのでしょうが、管理会社は次々出される法律の遵守のため、スタッフ部門を強化して対応せざるを得ず、コストアップになり、委託費の減額どころか増額にすらなりかねない状況です。
本当に管理組合のためになってるのかなあ。

新しい状況に対応出来ない弱小管理会社の淘汰が進むのでいいんじゃないですか？

そして、その淘汰された業者は現在持っている個人情報を売り払うのだろうな～
それと、個人情報をもったフロントが大量に失業者になって、悪さするんだろうな～

適正化法の改正が２カ所に出てきましたが、予想される犯罪予防に原則方式一本化にされるのではないか？の事でしたら、管理会社の内部の流用犯罪が出来なくなるので管理会社には犯罪予防のメリットにはなるがデメリットにはならいです。

>>150

管理組合側は提出される全ての書類を事細かく吟味し、管理会社側に常に神経を張り巡らせて緊張させなきゃ、管理会社なんて手を抜くことばかり考えるものですよ。それに委託費を減額したからといって疑念そのものが解消されるわけじゃありません。まさか、減額してやったんだから安かろう悪かろうの管理は当然だ！とか開き直るつもりじゃないでしょうね？

変な組合員ばっかはいりこんでるなここ。
吟味なんかできんだろ。そんなに能力ある組合員見たことない。
事なかれの組合員ばっかりで、こっちが問題提起してもうっとしそうにしてるくせに、
問題発生したら、聞いてないやらなんやら、マジウザイ。
俺は実家の農家つぐんで辞めるから、全部自主管理になれ。

管理組合と管理会社はどこまで行っても利益相反の関係ですからね。
分譲マンションが存在し続ける限り、永遠のテーマでしょうね。

↑それならば自主管理すれば解決するでしょう。

自主管理が難しいから管理会社が存在するのでしょう。
需要のないところに商売は成り立ちませんからね。

>自主管理が難しいから管理会社が存在するのでしょう。
>需要のないところに商売は成り立ちませんからね。

購入したときから管理会社が決まってるからでしょう。
だからダメな管理会社でも一応経営が成り立っているんです。
自主管理をしてみてやっぱり難しいから頼む、というのは少ないでしょうね。
うちでも真剣に一部自主管理化を検討中です。

自主管理に移行する管理組合があるのも事実ですが、
自主管理に疲れた管理組合が管理会社に委託するなんて話だってざらにあるのですよ。

＞161
そんなことは承知ですが、自主管理自体が少数で、自主管理から移行する需要なんて知れてるのです。

高齢化社会が進行する中、自主管理をやめて委託管理に切り替えたいと考える管理組合が増えてきますよ。

マンションは高齢化が進むところは出てくるでしょうが、そのマンションの全てが８０才以上になる
ことはないんじゃないの。
７０才以上が６０％いたとしても、４０代～６０代も４０％はいるんだし、自主管理を続けていくことは
可能だし。
そういう発想では、管理会社は生き残っていけないよ。

＞高齢化社会が進行する中、自主管理をやめて委託管理に切り替えたいと考える管理組合が増えてきますよ。

当然ですが、自主管理は少数派ですから、あっても問題ではない。
管理組合が老齢化して理事会が成り立たなくなるとして、第三者管理者方式が何らかの形で法制化されようとしている。
普通の管理組合でさえ管理会社の餌食になっているのに、第三者管理者方式で理事会業務を管理会社に明け渡したらその結果は悲劇を生むこと明らかだ。

166
＞管理組合が老齢化して理事会が成り立たなくなるとして、第三者管理者方式が何らかの形で法制化

国の報告書では、そのようなケースは第三者管理者方式では対応できないだろうとして、引続き別個方策を検討するとしています。第三者管理者としてでも、管理会社は嫌がって契約したがらないのが明らかだからでしょう。

＞奇麗事じゃなく、この仕事は管理会社と管理組合（区分所有者）との信頼関係が一番重要だと思います。ここに疑念が発生したら、管理組合側も管理会社側も神経をすり減らし消耗します。管理組合側は提出される全ての書類を事細かく吟味し、管理会社側も常に神経を張り巡らして緊張し・・・。

というか、それで当たり前なんじゃないですか？委託した管理が適正に行われているかどうかをチェックするのが管理組合役員の主な仕事の一つなんですから。また、そうしないと管理会社は緊張感をもって業務に当たりませんし、はぐらかすことにかけては天才的な管理会社相手にチェックが厳しいくらいじゃないととてもダメですよ。

＞＞167
とんでもない。もうその先に進んでいます。管理業務に介護まで含めマンションを在宅介護のインフラに利用とする動きさえありますよ。

>>156
Ｃ級管理会社ってなに？聞いたことないんですけど。
明確な定義を教えてくれ。
適当なこといっちゃだめよ。

160さん
それはちょっと違います。
初めは管理会社が決まっていても、管理組合はすぐに解約できます。管理会社は新規マンションの管理受託のためにいろいろな準備をします。人の増員を含め。それなのにすぐ解約されてては、軽費倒れになって、あっという間に行き詰っちゃいます。したがって、「初めから管理を受託できるから安心」なんて会社はありません。管理会社も初期投資がかかりますし。管理し続けなきゃならないんですよ。だから「ダメな会社は経営が成り立たない」んです。
自主管理が一番良いのは当然です。管理会社は「自主管理否定」ではありません。「自主管理できない」組合にとってのみ我々の存在価値があるのです。だからこそ、「いやいや、又は管理会社に疑念を持って」まで管理会社に頼む必要は無いと思います。
現在は自主管理が１割で、９割は管理会社へ委託していますが、この比率が変わっていけば、「ダメな管理会社」が淘汰されていくだけです。（私には望むところです。）
こんなに「適当なフロント」がいる会社が多いなら、当社の未来はかなり明るいと自信が持てました。

真面目な管理会社もあります。組合員の皆様、「自主管理」に移行するのであれば、「今の管理会社が悪いから。」「委託料がもったいないから。」等の刹那的な判断ではなく、今後、その組合が消滅するまでの長いスパンを考慮した上で、「自主管理」が実現できるかどうかの判断をして下さい。稚拙に判断するとあまり良いことにならないような・・・。