分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

フロント（担当）を自認している人と自認していない人とはどこが違うの？
管理会社への所属意識が強いのか所属意識が希薄かの差かな？
悪どい管理会社の場合は、前者は信用できない担当で、後者は良心がある様に振る舞う担当かな？
真面目な管理会社の場合は、前者はその恩恵で実力が伴わない担当で、後者はその恩恵を悪用する担当かな？

業務を全うする意志を持つか否かでしょ。
まともにやろうとすれば、社内体制との軋轢に苦しむわけですが・・・

こんな場所で本音は言えないよ。

匿名でも本音が言えない？
それほどひどい業界なんだ。
同趣旨の別スレと同じスレ主かい？
部外者の書き込みを嫌っても、該当者が現れなければ見物する価値もない。

管理規約の英版は、昔ので改訂版を作って対応しているが、最近の中国語、ハングル語の需要には概要で対応しているが、早晩、全訳の管理規約が必要になるだろう。

>>05
100%全てさらけ出せる業界なんて世の中に存在するの？
匿名だから何でも言う奴の意見なんて信用できる？匿名でも言えることと言えないことがあるって言う人間こそ真の業界人だし責任感のある常識人だよ。
さぁ、あなたは自分の業界を全てさらけ出せるのかな？あなたはあなたの業界における真の業界人かな？そして常識人かな？

>07
何が言いたいの？
他人の業界をとやかく言わず、あなたが匿名で言える事を言えばいいのに‥‥
それではスレの主旨に合わないと思っているの？

匿名でも本音言えない＝ひどい業界って意見が単純だなぁって思っただけですよ。
ここは『分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換』だよね？他人の業界をとやかく言ってるのは誰？
まぁ野次馬って自ら名乗ってるんだから仕方ないか…。
見物人はOKだけど野次馬かいるところでは誰も意見なんて言わないよ。見物人と野次馬の違いくらいわかって名乗ってるんだよね？

いやーなかなか現れないから、書き込んでみました。
うちの事務所は１０人ほどフロントがいますが、真面目に仕事しているやつは
２人しかいない。
物件巡回といいながらパチンコに行くやつや、会社でず〜〜っとハンゲームば
っかりしているやつとか、お客さんの奥さんと変な関係になってるようなヤツ
とか、ろくなヤツはいない。
当の俺は、うちでは真面目なほうだが、それでも必ず定時には帰宅し、代休・
有休は全て消化してます。
こんな会社なのに、契約解除が５年以上一件もないのが不思議だ・・・

結局、失業の憂さ晴らし？

ここの板の名前は「管理組合 管理会社 理事会」となっています。なので、板違いではありませんよ。

遅配が始まった。
http://www.toshinjyuken.co.jp/news/corporate/20090126.pdf

今日もたり〜一日やった。

信用調査会社の帝国データバンクによると、０８年の１年間に倒産した上場企業３４社のうち、不動産、建設関連企業は７割を占める２５社に上ったとのことらしい、子供の管理会社にも明日はないよね。管理組合は貯金通帳を回収、確保しておいた方が良いね。

>>17
ほんとわかってないね。。。
不動産不況でも、マンションは増える一方。
親と子の取引内容考えれば連鎖倒産は他業態に比べれば低い。

管理組合が準備せねばいけないのは、組合員の失業などにより管理費滞納の増大のほうだよ。

>>18
おっしゃるとおりです。
管理会社はいくら親会社の経営が悪くても、健全経営しているところがほとんど。
一度出来上がったマンションはどこかが管理していて、なくなることはほとんどない
以上、市場自体は拡大し続けます。
ま〜建て替え不能の金なしマンションや自主管理がびっくりするほど増えれば別だけ
どね。

管理会社で値上げしたところあったら見たいね。管理員を時間給に、担当を契約社員（？）にして生き残ろうとしても、所詮親亀こければ皆こけるよ。

>管理会社はいくら親会社の経営が悪くても、健全経営しているところがほとんど。

詭弁だね。（それとも本当に経営構造の実態を知らない？）
管理会社はやらずブッタクリで収益を上げている経営モデル。
親会社は、持分法で自分の業績に組み込めるのと余剰人員を押し込めるメリットがある。
真に健全経営ならフロントマンの待遇も、もう少しはマシな筈。

野次馬のレスをとやかく云わず、本質を語れ。

>>21困った人だねぇ。『管理会社は…』ってひとくくりにするんじゃないよ。業界の実態をどれだけ知ってるの？やらずボッタクリで契約が継続できてた時代は10年以上前だし一部の会社です。今どきまだそんなこと言ってる人がいるとは！
今そんな仕事したらすぐに解約ですよ。もし解約されないとしたらよほど馬鹿な組合か理事長と管理会社が裏でつながっているかですね。
やらずボッタクリで収益が上がるんなら、それこそフロントマンの待遇よくできるってものです。
あと『語れ』ってあなたは何様のつもりなの？
18、19は間違いなく本質の一面を語ってるね。同意見です。

>今そんな仕事したらすぐに解約ですよ。

そうならない様に理事長達を手懐けるのもフロントの仕事じゃないの？

人に何様のつもりだと聞かれて答えるつもりもないが、
論争したいなら、せめて固定ハンドルを使いなさいよ　22の「匿名さん」
過去レス№を添えて

理事長を手なずける必要なぞありません。
わたくしの担当している物件はすべて１年任期の輪番制です。
しかも、決算前理事会以外一切理事会も開催しないので、訳が分らぬまま
１年がすぎ、次の１年が始まる・・・

親亀こければ・・・とは意味が分らん。
なぜ管理会社がこける？
親会社なんて新規契約をくれるに過ぎない。その分他社物件取るか、いま
まで断っていた大手の下請けに入るとか、採算重視で断ってた物件を引き
受けるだけ。

>>23
22は私『業界人』です。過去レスNo.はご確認ください。
しかし野次馬さんはまともな議論もできないみたいですね。当然フロントは解約されないように組合のために努力してるわけですよ。一方、管理会社はやらずボッタクリだって言ったのはあなたですよ？言ってること支離滅裂ですよ。
あと私が何様だって言ったのをあなたの正体を尋ねたと本気で思ってないですよね？あなたが『語れ』と言ったその言い方をたしなめたんですが…。最低限の読解力は備えてないと議論にならないですよ。

＞親亀こければ・・・とは意味が分らん。なぜ管理会社がこける？

２０さんが云う「こける」は倒産だけではないよ。
親亀に売り飛ばされるケースもある。
親子ではないが部門を売却した九州のＭ、最老舗デベの子会社、ファンドにに売られたＣ‥
あげれば枚挙にイトマが無い。その後、買収された社員がどうなったか知らないが。

全ての管理会社に親亀がいるとは限らないからね。親亀こけたらみなこけるなら、独立系ってどうなの？
まぁ親亀がいる会社だって受託マンションが100%親の分譲なわけないしね。親がいても受託数の半分以上が親以外からって会社もあるよ。そういう実態って案外知られてないのかな？

>>26
たしかに。倒産だけではないですね。
フロント仲間に、ファンドに売られたＤ社に勤めているやつがいるが、別に
な〜〜んにもかわっていないらしい。
息も絶え絶えだった親がいなくなってかえってせいせいしていると言ってた。

>業界人さん
同一のスレで複数のＨＮを使うのは止めましょう（他スレへのレスの後で間違えたのでしょうが）

>やらずボッタクリで契約が継続できてた時代は10年以上前だし一部の会社です。
認めてはいるんだ‥（私は、今も大差ないと思っているが）

ボッタクリの根拠を知る方法
管理組合の２/３は３月決算ですよね。
今作成している管理委託契約の申入書に添付する来期の見積書明細を見てみたら‥
管理員費用は実費（時給ｘ総時間）に比べて如何？
フロント＋事務員の年収÷担当組合数と比べて事務管理費は如何？
エレベータ保守等、外注への上乗せは？（彼らの業務の管理を具体的にしている？）

やらずの根拠を知る方法
この一年、その管理組合の為に何をしたかを思い出す。（今は、総会準備の季節ではあるが）

>27
業界人さん、親亀のいる管理会社の話に独立系を持ち込んで如何したい訳？
あなたも支離滅裂がうつった？
独立系も色々‥　管理委託費が安いと思ったら大規模修繕狙いが本音の中国地方本社の某とか

これまで黙って見ているだけでしたが、私もこのコテハンで参戦させていただきます。

>>26さん
親はスポンサーが見つからず大変なのに、子の管理会社は継続的かつ安定的に収益が上がる
ので、すぐに買い手が現れます。
端から見るとこけているように見えますが、管理会社の社員からすれば、何も変わらないの
が現実です。
当社にもＺ社をはじめ色々引き合いがきましたが、社風に合わない？なんて呑気なことを上
が言って、買収には至りませんでした。
○村さんや○リックスさんなどは、本業からして買収が得意みたいですね。

>>20さん
値上げした会社を見たいですか？
当社も一部部署（地域）で始めましたが、大手管理会社は完全に方針転換をしています。
収益性が低いにもかかわらず、手間ばかり掛かる物件には、解約覚悟で増額提案をしていま
すよ。

>フロントマン２号さん

その通りなのかもね。業界内の評価情報ありがとう。
明日（すでに今日か）は珍しく終日忙しいので暫らく休憩。貴方にバトンタッチします。

本音を言うと、
マンションに管理会社は必要。だからフェアーな仕事をする管理会社が増えて欲しい。
現場を熟知しているのはフロントマンだから、骨のあるフロントマンの考えを知りたい。
それで煽ってみたんだが、煽りに絡むだけのレスが多くて‥

前向きなバトルを期待しています。

＞収益性が低いにもかかわらず、手間ばかり掛かる物件には、解約覚悟で増額提案をしていますよ。

マンション管理は、元来、業者の間に立って暴利マージンを取る商売であったが、昨今の不景気でそれが不可能になっただけの話。管理会社が値上げと引き替えに退散提案したら、渡りに船で過去のしがらみが精算できて大歓迎。
最近は、水道屋さんやガス屋さんが管理をやらせてくれと行ってくる時代。

住友林業は18日、グループで賃貸管理業を手掛ける5社を4月1日付で統合すると発表した。統合会社の社名は「住友林業レジデンシャル」とし、住友林業の冠を付けることでブランド力を生かせるようにする。統合により経営判断を迅速に伝えられるようにするほか、事務処理費用などの削減を狙う。んだとさ。いずれにせよ管理業界に明日はないね。

野次馬さん、思わず笑いましたよ。間接経費ってご存知？管理員経費が時給×総時間？事務管理の経費が年収云々？レベルが低すぎます。交通費、被服費、法定福利、賞与引当、退職金引当等々、当然各社の雇用形態によりますが間接経費がかかることくらい常識でしょう。
独立系の例え話もやはり理解できませんでしたか…。やはり議論にならないようですね。
ちなみにＨＮは22の入力モレ以外は別の名前は使用しておりません。

>35
「29」の問い掛けに対する返答になっていません。
議論したくないならそれで結構。
議論したければ「法定福利費や間接経費をどのように見積もっているか」を問うのが手順。
因みに正社員の会社負担法定福利費は年収に対しての割合を知っていますか？（およそ35％です）
間接費はその企業の直間比率に拠ります。

いつもの事ですが文章の言葉尻を捕らえる事は議論ではありませんよ。
本日は多忙に付きこれまで。いずれ又。

管理委託費見積書の管理員経費と時給×総時間との差額をボッタクリだと発言されていたところから少し議論が進歩しましたね。
人の返答に不満を言われるなら、こちらの発言にもお答えになられたらどうですか？
ただ、今までのあなた発言からあなたとの議論は無意味と判断しました。『知識が無いから教えてください』というのなら別ですけどね。あまりに当業界を見下した発言をなされており、偏ったご認識ですので議論にはならないと思います。
しかし他の業界関係者の皆さんは大人ですね。私も今後はスルーさせて頂きます。

理事長の奥さんがきれいだとテンションあがります。
いつもなら確実に郵送するものでも、わざわざ会いに行って手渡しします。
いままで、理事長の奥さんから２度ほどお誘いがありました。
この業界、こういう話ってよく聞きますよ。

この仕事はおもしろくない。
給料安いし、客は○○ばっかりやし、休みも不定期やし。
うまみは業者から直接もらう手数料だけ。
大規模修繕の手数料はでかい。１物件で１００は抜ける！

私はフロント職を１５年以上やっております。１日の流れをざっとご説明します。

８：５９　　出社
９：００　　勤務開始　今日中にやらなければならないことを調べる。
１０：００　今日中にやらなければならないことを終える。そして外出理由を考える。
　　　　　　そしてお昼ご飯何食べるかを考える。
１０：１５　ホワイトボードに適当に巡回と書いて外出。
１０：３０　会社より少しはなれた行きつけのネットカフェにもぐりこむ。
１４：００　ネットカフェを出てパチンコに行く。
１８：３０　会社に戻る。そして電話のメモをチェック。
１９：００　うちに帰る。

　以上。１年を通して８割りがこんな感じです。

　住人からのうざい注文には、全て「委託外だから有料。あなたの自費で払うならやりますけど
どうするの？」と聞くと、「じゃーいいです」と言ってくれます。
　管理解約になってもうちの会社はペナルティーないし、担当減るからラッキーです。
これで年収７００あるからやめられません。

>>42
釣り？事実なんですけど・・・

すみません。ヒラではなくって課長やらせてもらってます。
今日は仕事中にバッティングセンターとゲーセンに行きました。
いい汗かきました。

その生活で年収700はすごいですね。確かにフロントの仕事って季節によって忙しさの差が激しいけど、８割その生活ができるのはすごいなぁ。あとの２割で１年分の仕事をしてるのか、それとも会社がよほど間抜けなのかですね。

業界そのものが、そういう生ぬるい仕事の体質なんでしょうね。

逆に言うと、素人住民がまぬけだから、旨味のある仕事となっているんですね。
とってもよくわかりました。

今日は会社で一日中ハンゲームやってました。

>>47業界の体質？この住まいに詳しい人さん一人の書き込みで「とってもよくわかった」って？随分単純ですね。こんなの明らかに個人の問題でしょう。どんな業界にだって様々な人がいると思いますよ。さぼらない人間が皆無な業界があれば教えて欲しいですね。
何でも「この業界は…」っていう感じで目の敵にするのはいかがなものでしょうか？週刊誌の読みすぎですよ。

48さんの会社は今時ハンゲにアクセスできるですか？
当社はサボり防止もあるとは思いますが、ウィルス侵入防止のため、様々なサイトにアクセスできません。管理会社の持っている個人情報は、かなり高いレベルですからね。

うちは個人経営の、超がつくほどの弱小管理会社です。
ちなみに会社のメイン業務は賃貸管理です。
社長以外では私が一番古く、社長はほとんど出社しないんで、好きにやってます。
今日は久々にまじめに仕事してました。あさっては理事会だー
でも、素案は２週間前に配ってるから、３０分以内で終わらしてさっさとかえって寝よう。

私の務め先の会社は、いわゆる大手デベ系の管理会社ですが、いろんなフロントがいます
よ。それこそ、昼間っから風俗行ってたり、ネットカフェにいりびったってたりするような
やつもいれば、残業代もでないのに夜中まで理事会資料をがんばって作ってるやつもいたり、
巡回も名ばかりで、行っても５分とたたずに帰るやつもいれば、不具合箇所や清掃状況を
一生懸命チェックしてるやつもいます。
ただ、日ごろの姿勢と出世は関係ないようで、適当にやっててもクレームが上まで行かない
やつは出世するし、なかなか難しいもんですよ。

架空のコメントを出し合っても意味ないよ。

フロントマン以外からの書き込みはスルーしてください。
>>53
うちもにたようなもんです。

マンションの周りを掃除している叔父さん、叔母さんがいるが、これらの人たちをフロントマン、フロントウーマンと言うの？

個人的にはフロントが空き時間で息抜きするのはある程度いいと思いますが、どうでしょう？
但し、やることはきちんとやって組合から喜ばれ評価され、会社には利益貢献していること。
例えば日曜日の朝昼夜に理事会があって、その合間とか。
逆に言うとそれくらいの気分転換ができる人間じゃないと精神的にキツい仕事だよね。自分のフロント経験からそう思います。
こんな発言したら住民の方々からお叱りを受けることは目に見えてますけどね。

一時期、「鈍感力」なんて言葉が流行りましたが、フロントマンには必要な力だと思います。
真面目が故に精神的に病んで、会社を辞めていく人をいっぱい見ました。

管理員にもいろいろありましょうが、最近の派遣切りを真似て、管理会社は管理員の給与を時間給化していることから、組合からは委託費減額提起されてしまって、会社は何の為の時間給化だったのかね。

>>61その通りですね。
理事といえどもフロントといえどもお互い人間ですから。組合に所属してたり会社に所属してても人間同士で感情もありますからね。よい人間関係がよい結果を産むんだと思います。フロントやってると、あのマンションのためなら、あの理事長のためなら努力を惜しまない、というマンションがあるものです。フロントにそう思わせる理事長はやり手だし、マンションもよくなりますよね。
恐らくフロントの側に問題のあるケースも少なくないのでしょうね。

バツイチの美人が理事長になりました。
テンションあがりました。

今日もたるい一日でした。
明日もたるい理事会です。
適当に聞き流して、終わらせよう。
早く帰ってパチンコ行こう。

本当に理事会って意味ない。
ほんと組合員って無責任な発言が多すぎ。自分は何もしないから思いつきだけでしゃべってくる。
ちんたらちんたらいつまでもしゃべってるし、あんたらそんなに暇なのって思ってしまう。
しかし、役員らの組合運営の進め方みてると、こいつらよくこんなんで会社勤めできてるなって
真剣に心配してしまう。

>>66
ご自分では気付いておられないようですが、あなたのような発言が65の言う無責任な発言なのではないでしょうか。
人望とか収入とか無責任な決めつけはよくありませんよ。
あなたも社会で生きておられるなら、逆に65に使われる場面もあるかもしれません。あなたにはお客様は存在しないのでしょうか。
人望とか収入とか言われる前に社会の仕組みを学んでください。

職業に貴賎はありません。
そういう態度で望まれるお客様には、それなりの杓子定規・契約内容のみ遵守のご協力しか致しません。
私たちも人間ですから。
お互い気持ちのよい関係で、winwinになれることを望んでおります。

＞１．職業に貴賎はありません。
＞２．そういう態度で望まれるお客様には、それなりの杓子定規・契約内容のみ遵守のご協力しか致しません。
＞３．私たちも人間ですから。
＞４．お互い気持ちのよい関係で、winwinになれることを望んでおります。

矛盾だらけのコメント。
１．は正しいが、３．は同じ感情で、貴方自身も認めているのは矛盾してますよ。
本来は、２，の誠実な遵守が４．を醸成することをお忘れ無くね。

言ってる意味がぜんぜんわからん

管理員には無理だろうよ。

管理員じゃないけどわかんないも～ん

>>69
68は全く矛盾してませんよ。解説しましょう。
68は「そういう態度で望まれるのなら」という条件付けをしているのです。つまり「だからお互いにそういう態度をとらないようにしましょうね」と言ってるわけですよ。何も68が自らの意思でそういう態度をとる、と言ってるのではありません。
68さん、理解不足で文句を言うのも厄介な組合員にありがちです。気をつけましょうね。

＞68は「そういう態度で望まれるのなら」という条件付けをしているのです。つまり「だからお互いにそういう態度をとらないようにしましょうね」と言ってるわけですよ。何も68が自らの意思でそういう態度をとる、と言ってるのではありません。

人間だから杓子定規にやると宣言してることは、同根の感情に過ぎない点が理解できないようですね。

>人間だから杓子定規にやると宣言してることは、同根の感情に過ぎない点が理解できないようですね。

私の書き方が悪いからこういう受け取られ方をするんでしょうか？

私たちも人間ですから。→お互い気持ちのよい関係で、winwinになれることを望んでおります。

につなげたつもりだんたんですがね。

っと。この話はこの辺で・・・

同根の感情…。なんですかそれ。
「殴るぞ」って言ってる人間に、「殴ったら殴り返すよ」って言ったら同根の感情だからダメだと…。つまり殴られ続けろと。
そもそも最初に殴るぞって言った人は誰でしょう。
「ミサイルじゃない。人工衛星だから迎撃するな」並みの理屈ですね。
まぁフロントは日々こんな方々を相手にしてますから、言葉にはかなり神経つかってますよね。最低の理解力の人を想定して言葉を発しないとね。

＞「殴るぞ」って言ってる人間に、「殴ったら殴り返すよ」って言ったら同根の感情だからダメだと…。つまり殴られ続けろと。

当然でしょう。正当な手段に変えるのが当たり前でしょうよ。

>76
>まぁフロントは日々こんな方々を相手にしてますから、言葉にはかなり神経つかってますよね。最低の理解力の人を想定して言葉を発しないとね。

この点、わかって頂ける方がいるとは。
おっしゃるとおり、かなり気をつかってます。少しでもあいまいなことをいうと都合の良い解釈をされますし、
あらぬ方向へ話を取り違えられることも多々あります。
ですから、通常の日本語の文章ではなく、常に結論を先に言ってから説明をする。そこがポイントとなります。

ちなみに私現役フロントですが、本日定休日の為決して仕事中に打ち込んでるのではないので、あしからず。

>>77
ちゃんと読んで理解しないと。
「殴るぞ」っていう相手に「殴ったら殴り返すよ」って言い返すだけでもダメなの？
現にフロントマンさんは、「杓子定規な契約を遵守した協力はする」と言ってるんですよ。
誰も契約を履行しないとは言ってないんですけどね。
まぁこれ以上の相互理解は無理なようですのでこのあたりでやめときます。
フロントマンさん、総会などでの困った組合員対応は、ある意味フロントマンと理事は同じ立場ですから、よくわかりますよ。頑張ってください。

↑の方、杓子定規の意味が分からない様では、書き込みは止めとおきなさい。

杓子定規とは「全てのことを一つの標準や規則に当てはめて処置しようとする融通のきかないやり方」
今回の場合は、契約書に書いてあることのみを業務として行い、書いてないこと（グレーゾーンなど）は契約書を盾に一切やらない、ということですね。
杓子定規という言葉だけにスポットをあてて全体の意味を曲解する（または本当に理解できない）。まさに困った組合員の典型ですね。

今日も理事会という名の雑談会へ出席。無駄な時間をすごしてしまった。
俺の家族との大切な時間を返せ。こっちはサービス残業でやっとるんです。
北朝鮮のミサイルの話を３０分もしないでください。

ちょっと前の書き込みに収益性が低い物件は手を引くという話がありましたけど、
実際管理会社にとって手放したくない物件ってどのくらいの戸数なのでしょうか？

例えば50戸、100戸、300戸以上など戸数が増える程いいって話になるのでしょうか？

正直、会社的には解約ＯＫラインは戸数より、利益率によりますね。会社からの規定利益率が
指示されてます。（うちの場合は売り上げの３４％）この利益率が３０％を割っていてなおかつ値上げに応じてもらえない場合は、手を引く対象になりますが、あくまでもこちらから切るわけじゃーありません。
先方から他社の見積もりを取ったとか言われたら、がんばって死守はしないだけです。

あと、組合員の皆さんは知らないかもしれませんが、組合員がこっそり見積もり取得してても相手先の管理会社から教えてもらえることが大変多いのが実情です。
業界団体の会合等やゴルフコンペなんかで支店長以上のクラスは割りと仲良しみたいで、わざわざ見積もり
依頼来てるけどって教えてくれます。

ただ、いくら会社的にＯＫでも、フロントの評価はダウンするんで、担当者的にはＯＫラインはありませんね。
管理切られて気持ちいいわけないですもんね。
ちなみに１００戸オーバーはひとつのラインみたいな感じはありますね。それ以下なら会社も自分も、まあいっかってね。

>ふろんと　さんへ

このスレを眺めていて（時々おちょくっていて）最も価値のある情報に出会いました。
利益率34％（多分キックバックを含む）は、想像以上に高い設定です。
労働集約産業として、無駄のない（例えばＩＴ活用）合理化努力をすれば、管理組合の納得を得られる
受託費用（再委託先分を含む）となるのでは？

ＩＴ活用して合理化って。今更。笑える。

＞ＩＴ活用して合理化って。今更。笑える。

３０年前に聞いたことあるね。歴史は繰り返すのかな。

>３６及び３７のご両人へ

ＩＴ活用とはパソコンで資料を作成する事と思っているの？
大手管理会社は基幹ソフトに「JーSystem」なんかを採用していますが、フロントマンはアクセス出来ませんね。
フロント支援ソフトが有っても基幹ソフトと連動していませんね。
資料作成に必要なデータは、基幹システムをオペレーションしている事務員にたのんで紙で出してもらうの？

例えば、折角水道使用量検針が集中管理になっているマンションで、管理員が各戸メータを読み取り、ファックスで
事務所に流し、女子事務員がパソコンに入力して水道料を計算（ここは多分自動計算）する‥

こんな状態が今どき「ＩＴ活用している」と云えるのかね？
省ける労力を合理化しないで、辻褄を委託管理費で合わせる事が管理会社の経営か？
（まあフロントマンは経営に対して発言力がないから関係ないか）

＞事務所に流し、女子事務員がパソコンに入力して水道料を計算（ここは多分自動計算）する‥

懐かしい、関西方面の方ですな。水道料計算とは。

大手管理会社ってどこ？そんな特定の会社の話されてもね。
どんな業態でもシステム化できる業務とできない業務があります。またシステムのイニシャル・ランニングコスト、導入による効果を考えてあえてシステム化しない業務もあります。
例として挙げている水道集中管理の話にしても人の入力作業をしなくてもよいようなシステムをマンションに導入するとしたら、建築コストは相当かかります。当然その費用はマンションの売値に反映されます。１棟、１棟そんな設備をマンションに導入するんですか？
システムもメンテナンスが必要ですし、陳腐化もします。その後の更新にも費用はかかります。コストに見合う効果は無いでしょうね。コストと効果、それを考えるのが経営でしょう。
ＩＴ活用とか言うからどんな話かと思えば出てきた例が水道検針とはね…。大したＩＴ活用ですね。今管理会社の中で語られているシステム関連の話はそんなレベルではありませんのでご心配なく。

>９０管理侍さんへ

例え話だけに食い付かなくても‥　３６・３７の推定レベルで解りそうな例えを出しただけですが。

管理会社である限り「基幹事務」はやってますよね。
会計・出納はシステム化や一部外部組織との連携（例：ファクタリング会社と使っての管理費等の収納）で
あまり人手は掛からないでしょう。
人手がいるのは管理員（大方は子会社からの派遣）ですが基幹事務ではありません。
後は、維持・修繕に関する提案と実施管理ですよね。これが管理会社の主業務（大半がフロントマンの役割でしょ？）
つまり管理会社はマンション管理組合に対するコンサルが主業務のはずです。
それにも拘らず、この掲示板の多くに管理会社不信のスレやレスが多いのは何故でしょう？
また、その様なレスに「説得力のある」反論が業界関係者から出ないのは何故？

フロントマンの多くは「我々はクレーム産業だ」と自嘲しています。
普通フロントマンの担当組合は１０ヶ所強で（ひどい所は２０ヵ所以上）
やっている事は労働集約型の資料作りや、言い訳に各管理組合を走り回っているだけ。

会社はこの現状の改善努力もせず、各業者からピンハネやキックバックを取る事だけに汲々としている。
これでは、フロントが愛想をつかして辞めたり、持ち逃げ等の不祥事を起こしても不思議ではない。

管理組合から高く評価されるコンサル業務が主業務になればフロントマンも仕事の遣り甲斐があるだろうに‥

貴方はフロント経験者で管理会社の中堅以上の幹部だとお見受けしますので、このスレにコメントを待っています。

管理会社は本来理事会のアシスタントでなければならないのだが、売り上げ至上主義に走りすぎ、組合のために必ずしもプラスになっていないのが現実です。
前スレにもありますが、組合から信頼されるコンサル業務ができれば、将来的にも生き残っていけますよ。自分達に自信がないから他コンサルの登場には異常な反感をみせているのもその一例です。
組合の中身が改善されたりすのるは、管理会社にとってマイナスと考えているようでは前途多難ですね。

＞管理会社は本来理事会のアシスタントでなければならないのだ

ウソは書かないことです。管理会社は管理組合の管理の中のある業務を行うことを受託する業務で、管理組合とは管理委託契約（委任契約）を結び、決してアシスタントではありません。

そんなうわべだけのつきあいしかできないから管理会社は信頼がおけないんですよ。しっていること等は積極的に
アシストするのが信頼関係を築くのに大切なんですよ。
フロント、管理員は組合との付き合いは委託業務の枠ないだけじゃないでしょう。

現役監事さんへ
システム化については各社の考え方によってかなり差はありますね。ただ言えることはシステム化で効率化して経費を削減できた時代はもう過ぎてしまいました。この業態で経費削減のためのシステム化はもう余地はないと考えます。（付加価値サービスのためのシステム化は別）
管理会社の主業務が管理組合へのコンサルであるという意見はその通りです。
管理会社への不信のレスが多いのは、様々な要因があると思いますがここで全ては語れません。実際に悪い管理会社が存在することも事実でしょう。
しかしよい管理会社が存在することも事実なのです。
皆さん、そんなに馬鹿じゃないですよね？管理会社の人間もそんなに馬鹿ではありません。だとすれば高い費用で仕事をしない管理会社が生き残れるはずはないでしょう。
きちんとした管理会社は、きちんと経費を積算し、必要な経費と利益は頂き、やることはやる、サービスの質で競っています。低価格至上主義の価格競争には加わりません。
管理会社批判の多くのレスに共通していることは「管理会社」ということで全ての会社を一くくりにしていることです（92が良い例です）。それは違うのではないでしょうか。
レベルの高いサービスを求めるのであればコストもかかります。一方、コンサル使って入札させ、散々値切って最安値の会社と契約しておいて、サービスの質まで求めるのは世の中の常識からは逸脱しているのではないでしょうか。

管理会社というだけで全てを一くくりにしているのではないですよ。共存共栄、適正価格であれば納得できるんです。しかし、他相場と比較して、高かったり、サービス内容が悪い時にマン管士等のコンサルの活用もでてくるんです。
しかし、管理会社の方からマン管士はダメというのは良く聞くのは事実です。コンサルは管理会社との値下げ交渉さえできれば後はどうなってもいいというのであれば、そんなコンサルも生き残っていくことはできないでしょう。

管理侍さんへ

私の問いかけに真摯にご解答頂き有難うございます。

>きちんとした管理会社は、きちんと経費を積算し、必要な経費と利益は頂き、やることはやる、サービスの質で
>競っています。低価格至上主義の価格競争には加わりません。

全面的に同意します。ただ残念ながら私はその様な管理会社を知りません。
もしご存知なら、その会社が何処かほぼ推定できる情報をレスして頂けませんか？

仮に、報酬が１０万円／月でマンションの為に価値ある助言や支援をしてくれるコンサルタント（管理士を含む）が居たとしましょう。（管理組合も費用対効果に納得しているとする）

ピンハネやキックバックを取らない前提で、管理委託費の明細をもっと細分化してコンサル業務費１０万円／月
を要求する管理会社があっていいのですがね。
そうすれば管理組合も別途コンサル契約を結ぶ必要もなく、管理会社のコンサル実績を見て評価しやすい。
管理会社間の競争は、ここでして欲しい。企業内にいる多くの管理士も資格に基づく本来の役割がはたせます。

＞サービス内容が悪い時にマン管士等のコンサルの活用もでてくるんです。

うそー、まるで月光仮面の叔父さんね。テレビの見過ぎじゃないの。
サービス内容良い悪い？そんなのマン管士に分かるわけないです。
せいぜい勉強、実務経験している人が法規違反が分かる程度ですよ。

現役監事さんへ
そのような管理会社を知らない、というのは残念ですね。そのご意見を聞いて思ったのですが、多くの管理会社の情報を持っていて、価格だけではなくその組合に合った管理会社を選定するコンサルがいればよいですね。管理員の質がよい、担当者の提案力が高い、技術者が多い、大規模マンションが得意、とにかく安い、など各社の強みはバラバラですので。
残念ながら特定の会社を推定できるような情報をここで書く訳にはいきませんが、いくつかのポイントを述べます。
管理戸数が多すぎないこと（管理会社主導になりやすい）
かと言って中小ではないこと（質に限界あり）
独立系でないこと（低価格のみで質が伴わないケース多）
あくまでも個人的意見です。
後半のご意見はその通りですね。明細も業務も細分化して、組合が「これとこの業務だけ依頼します」と選択できるようになればよいと思います。
一つ忠告ですが、業者からキックバックを取らない管理会社もいます。そして業者からキックバックを取るコンサルもいます。コンサルを神様みたいに思ってたら、いいように転がされますよ。

>９９

せめてキックバックを取らない管理会社の推定情報でも‥　（取れないケースは知っています）

ご忠告のコンサルタント（管理士を含む）でもキックバックやピンハネ（紹介料？）をとる輩の存在は
充分想像できます。
場合によっては管理会社からも？（総会屋の手口と同じ）
理事長・修繕委員長等の篭絡費用より安いでしょうが‥

きちんとした管理会社を探すのがわからないから、困るんだろうが。理想的なことばかりいって管理会社を正当化
しようとしているけど、自分の都合がいいことばかりいっているようじゃ信頼はできない。侍さんよ

ここで自社名を出す訳にはいかないでしょう。
提示されているポイントはそれなりに有効だと思います。

月光仮面なつかしいなあ。赤胴（？）鈴之助知ってるかい。よき時代じゃったなー。

101へ
きちんとした管理会社を探すのがわからないって、大の大人が恥ずかしくないの？
コンサルの意見、管理会社の意見、他の組合員の意見、何を聞いて何を信じるか、そしてどこの会社を選択するか、最後は全て自己責任でしょ？
「管理会社を正当化しようとしてる」って何？その意見は管理会社＝悪という前提の考えですね。
私は正当化しようなんて思ってないですよ。元々正当なんですから。
ただどんな業界にも中には悪徳業者もいるでしょうね。そんな会社と契約しないように注意するのも自己責任です。あなたのマンションでしょ。
私は自分自身も管理組合員ですから、少しでも参考になればと情報発信してるだけです。情報の取捨選択は個人の責任でお願いします。
ただ多くの方々は管理組合員であっても、管理会社社員ではないですね。管理会社であり管理組合員でもある人間の意見が少しでも参考になれば幸いです。

現役監事さんへ
キックバックを取らない会社…。それはかなり難しい。私も限られた情報しかありませんが、そういう会社も事実あります。
これも詳しくは言えませんが、合い見積りで複数社が競合すると、どの会社がキックバックを取っているとか、取っていないとかわかる場合があります。管理組合の皆さんにはわからないですけど。
あとコンサルの話はまさにその通り。組合から報酬をもらい、決定した管理会社からも報酬をもらう。しかもコンサルに報酬を支払わない会社は入札に呼ばれない（コンサルが理由を付けてその会社を組合に薦めない）。結果、どこの会社に決定してもコンサルは報酬を二重取りできる。そういう手口もよくあるパターンです。
こんなにバラしたらまた怒られますね。

>合い見積りで複数社が競合すると、どの会社がキックバックを取っているとか、取っていないとかわかる
下請けの会社が同じと解っている場合かな？

悪徳？コンサルタントの例は、先に書いたとおり想像の範囲です。
組織力のあるムジナが、同じ穴の組織力の無いムジナにシテやられる訳だ。
そりゃ管理会社としては面白くないでしょうね。
同じ金でも篭絡費で出すより気分か悪い‥ですか。文句を言っていく所も無いし‥。

薄々承知でそのコンサルタントを使う管理組合もあるかも（悪知恵の働く者は何処にでもいます）

いえいえ、そんなコンサル相手に報酬なんか払う気ないですから。そんなコンサルに依頼する組合の入札に参加なんかしませんよ。毎回断ってます。
コンサルに報酬を支払う管理会社は、してやられるんじゃなくて自らの意思で成功報酬を払ってるんですよ。受託できなければ報酬は支払わないんですから文句なんて言わないでしょう。
薄々承知でそんなコンサルを使う組合はどうぞムジナ管理会社と仲良くやってください。それを悪知恵が働くと評価するあなたはムジナと同類のようですね。一緒にされたら困りますよ。
ところでＨＮを使い分けるような真似はやめたらどう？バレてるよ。
あなたもレスする価値無しだね。
以上

管理会社でも、マン管士でも、いい加減なコンサルでも、引っ掛かる無責任体制の管理組合が一番悪いね。
これらの相手は慈善事業者ではなく、修繕積立金を狙う詐欺師との色眼鏡で対処すべきことは常識です。

>１０７さんへ

貴方も感情の起伏が激しいというか、論旨のスタンスがコロコロ変わる人ですね。
確かに私も貴方と同様、不注意で途中からＨＮが変わりました（それまでは野次馬）
使い分けのつもりはありませんが、このＨＮでのレスに喰いついた人があったからそのまま使っています。
使い分けとは同じ趣旨のテーマを複数のＨＮで論ずる場合です。
参考までに、他のスレで「自称マンション通」を使っています。（他にもありますが）

まあ同じスレへのレスは同じＨＮで通すよう注意します。

＞まあ同じスレへのレスは同じＨＮで通すよう注意します。

所詮、形を変えた匿名でしょう。HNを変えて掲示板を荒らすのを制御するのは掲示板の管理者の仕事です。

109さん
感情の起伏？論旨のスタンスが変わる？
私は基本的に相手の対応に合わせてるだけですし、かなり一貫していると思いますが。
ただムジナなんていう言葉を使うレベルの人間にレスする価値は無いと判断したまでですよ。一応、侍ですので斬りつけてくる相手には一旦斬り返しとかないとね。
ま、現役監事へのレスはこれを最後にしますので。私に教えを乞いたいなら、別のＨＮで礼儀正しく質問することです。自称マンション通さんのような態度ならまた色々教えてあげますよ。それを「使い分け」って人は呼ぶんですけどね。

スレ主登場。
久々に覗いたら盛り上がってますね。
最初の趣旨と違ってフロント以外の方が多いようですが、意見交換が充実するのは
よいことなので、別にいいですが。（っと言うか、本音を語れる勇気あるフロント
がここまで少ないとは。）

それと、皆さんここではコテハンでいきましょう。

>１１１さんへ

私へのレスを止めると云う人には私もレスを止めますが、お別れの挨拶代わりに‥

私は、多くの管理会社の実態に反発する立場で発言しています。
「ムジナ」表現に異常反応されていますが、自分の事と受け取られた？
貴方は一貫して自分の所属する管理会社は「まともな会社」として発言してこられました。
その事に反論した事はありません（そうではない管理会社が多いとの立場でレスしてきました）

他のスレでも、貴方は「文章をよく読め」と発言されますが、貴方とて同じですよ。
感情に任せての事でしょうが「教えを乞え」「教えてあげる」なんて発言は如何なものかと思います。
他のスレで、ペーパーさんに「謙虚に」と言いましたが、自分の経験だけで物事を論ずるベテランでも同じです。

複数のＨＮを使わない様に、の主たる意味は「マッチポンプ」をするなとの意味です。

＞複数のＨＮを使わない様に、の主たる意味は「マッチポンプ」をするなとの意味です。

所詮、匿名だよ、方法論を論じても始まるまいよ。

管理会社はとてもいいお仕事です。
まるで税金のようになにも考えずにお金を支払っていただいてます。
しかも、うちの会社の場合解約率は１年で０．０５％しかありません。数年に１物件切られるか切られないか程度です。
クレームも聞き流し、面倒な仕事の依頼も適当に聞き流し、ただただ担当変更を待つ。
２～３年に１回担当変更がありますので、ややこしいことは、次の担当者へ引き継ぐだけ。
気をつけるのはコンプライアンスのみ。ここだけ押さえます。
その他は契約書に書いていることは絶対にやるが、それ以外は難癖つけて、別料金だ～～～見積もりだ～～～
金払え～～～って言うと、たいがい自分たちで解決してくれます。
自分の家だもんね。俺の家じゃねーし。
っていうか、うちの会社で分譲マンション買う人いないし。
買えないのではないですよ。みんな建売か、適当なＨＭで家建ててます。
だって、上下左右に人が住んでるって嫌じゃないですか？
なんか、所有権も登記上だけで実際住むと、縛りが多すぎて全然所有している気になんない。

１１５さんへ

大規模修繕する時の施行会社からのバックマージンやはりあるんでしょうね。管理会社からの紹介でない施行会社が決まってもバックマージンとるのでしょうね。管理会社はいいですね。
工事費は高いほうがいいので早めでグレードをあげ工事費を高くしていく。そうすればキックバックも多くなるし。
管理組合の修繕積立金は足りなくなれば値上げすればいいし。

本音ではなすと、バックマージンはあるけど、個人的には管理組合が自ら見つけてきた業者で決まって欲しい。
会社に利益はあるが、個人に歩合はないので、工事はないほうがいいし、自分は関わりたくはない。
勝手に業者を見つけて勝手にやって欲しい。
修繕委員会なんて関わりたくない。サービス残業にサービス休日出勤。
歩合もなければ、忙しくなるだけ。

↑何か分からんが、人間やめたら。

↑とっくにやめてます。
俺は人間のクズだ～～～

こんなダメ人間の言うことを真剣に聞くべきではない。無視すべきだ。組合員よ、目を覚ませ。
究極の結論。組合員が自主性をもって目覚めれば、管理会社はいらない。
管理費の収納は代行会社にまかせて、設備関係は全て直契約。決算書は会計士に依頼して、法律うんぬんは
安い弁護士と顧問契約を結ぶか、実績のあるマン管士と契約しなはれ。

NO　MORE　管理会社　を掲げ、マン管士でデビューするか。

↑正体見たり、マン管士。単純な理想を描く、我田引水論。
やっぱり、マン管士には気をつけるべきだとの良き事例ですね。

マン管士は管理会社にとってはやっかいな輩だわな。自主管理されたり、値下げ交渉されると困るからな。
管理業者は何ぼでもあるし、将来性ねえ会社だな。労働条件は悪りぃしな。
マン管士さま、お手柔らかにお願いします。精一杯の値引き交渉なんかせず、少し手を抜いて管理業者よりの
交渉をしてください。

＞マン管士は管理会社にとってはやっかいな輩だわな。自主管理されたり、値下げ交渉されると困るからな。
上の御仁がそんなこと出来る素材ではないことは立証済みです。
＞管理業者は何ぼでもあるし、将来性ねえ会社だな。労働条件は悪りぃしな。
帳簿整理屋なら使い道が有るよ。一方、管理会社にマン管士がいて、会社に内緒か、公然か分からんが、依頼してしまった組合の例が別の欄にあるが、食うためには何でもありのマン管士と言うところですな。
＞マン管士さま、お手柔らかにお願いします。精一杯の値引き交渉なんかせず、少し手を抜いて管理業者よりの交渉をしてください。
その様なことはマン管士にはやりたくとも出来ませんので、ご心配なく。

俺がマン管士で独立したら、そもそも値切ることが目的の組合からの報酬より、管理会社からの
示談金（組合に内緒で勝手に金額の落としどころを決める時の裏金）をもらうことを考える。
そりゃー当然だわな。
だって商売やもん。

管理会社はいくらでもあるって意見をたまに聞くけど、そんな考え方してたら業務を受ける会社無くなるよ。全国で何社あるのか知ってるのかな。その内レベルとか価格とかを考えたらかなり限られてくると思うけど。
マンションこそいくらでもあるんだからね。いくらでも建つしね。
マンションはどんどん増えても管理会社はそうそう増えないしね。「あの組合は契約するのやめておいた方がよい」なんて情報が業界内に流れないようにご注意ください。
こういう意見を書くと殿様商売してるような誤解されるかもしれないけどそうではない。まともな組合のマンションはかなり熾烈な競争で各社取り合いだよ。言いたいのは、逆にまともじゃない組合のマンションはどこも見向きもしなくなるってことです。

＞全国で何社あるのか知ってるのかな。

高層住宅管理業協会
現在の会員会社数　正会員 419社　賛助会員 3社
会員会社一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

＞マンションはどんどん増えても管理会社はそうそう増えないしね。「あの組合は契約するのやめておいた方がよい」なんて情報が業界内に流れないようにご注意ください。

「あの組合」ではなく、「管理組合とはいい加減な契約するのはやめとおいた方がよい」となるのが理想です。

＞管理会社はいくらでもあるって意見をたまに聞くけど、そんな考え方してたら業務を受ける会社無くなるよ。

いいえ、競争原理が働いて、厳選された良心的な管理会社のみが生き残ることが、経済原理の自然な姿です。
管理会社が無くなるのではなく、悪質な管理会社が消えていくことになります。

儲かる組合は業者も狙ってくるがしっかりしている儲けさせてくれないマンションは手を引くというわけか。
そういうことはないだろう。引き受け手は山のようにあるから心配するな。勝手な都合のいいことばかりいうなよ。

管理会社を選らばないならいくらでもあるでしょう。
ただ費用以上に極端な無理難題を求める組合が存在することも事実。そして「どこの管理会社も見積すらしてくれない」と泣きついてくる組合が存在することも事実。
経費削減大いに結構。但し多少の値引きはあったとしても、基本的にサービスが経費に連動するのは常識。モンスター○○になると管理会社も組合を選びます。

そのサービスをさげればいいんじゃないの許せる範囲で。業者も管理棟数が減ればフロントの成績も悪くなるだろうが。多少の値引きで管理内容を悪くするような業者は即変更だ。

＞ただ費用以上に極端な無理難題を求める組合が存在することも事実。そして「どこの管理会社も見積すらしてくれない」と泣きついてくる組合が存在することも事実。

管理会社と管理組合を比較してご覧なさい。
管理会社は管理組合が無かったらつぶれるだけ、現に不況の中で委託料の値上げは絶望状態で、関係業者は不況の影響をまともに受けマージンの減額か契約解除による業者変更を余儀なくされている。
それに比べ、管理組合は、管理会社がなくとも潰れる分けではない。

↑
マジでいってるんですか？この業界をしらないにも程がある。
業界全体として値下げから、不良物件切捨てor値上げにシフトしているのに。
もう少し勉強してから書き込んだほうがいいっすよｗ

>不良物件切捨てor値上げにシフトしているのに

不良物件にしたのは何処ですか？
公団を含め、いい加減な修繕積立金で募集したデベ、喰い物にした管理会社
喰い尽くしたから切捨て？逃げ出す口実づくりの値上？

いくら区分所有者が無知無関心でも、やっていい事と悪い事がある。

不良物件の意味合いが全く違います。

高層住宅管理業協会
現在の会員会社数　正会員 419社　賛助会員 3社
会員会社一覧
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

おーい。これで管理会社の経常損益が軒並みに悪化しているのが良く分かります。
自分の契約先の成績をチェックして、自分の管理組合の預金の残高証明を理事長は自ら定期的に収集することが必要です。
都道府県ごとにチェックできますので、これに登録していない管理会社は、財政状態の透明性が確保されていませんので特に注意が必要です。できれば変更した方が転ばぬ先の杖となりましょう。

私の経験上、決算書をまともに理解できる組合員は５％に満たないと感じている。
そんな人たちが上で記載されているような断片の情報を得たところで、なにか理解できるとは到底思えない。
byフロントマン全１３万人の代表

↑背筋が寒くなりましたね。
私の経験上、区分所有者は管理会社の経済環境の栄枯盛衰には敏感に対応しますよ。
ｂｙ区分所有者545万人の代表

じゃ～なぜうちの会社と契約し続けているのか不思議でならん。
社員全員が完全に浮き足立っているのに。なぜ組合員から質問なり解約依頼なりがこないんだ。
byもうすぐお父さん予定所属のフロントマン

129へ
管理会社は管理組合が無かったらつぶれるだけ、という意見が既に破綻している。
マンションという建物が存在すれば管理組合は存在する。管理組合が存在すれば管理を委託する組合が必ずある。もし違うと言われるならなぜ全てのマンションが自主管理にならないの？
そもそもマンション購入者は管理を管理会社に委託できることにメリットを感じている方も少なくない。
130はまさに業界を知っている人の意見。ここでいう不良物件とは、極端な値下げ要求をし、極端な契約外業務や業務スピード、業務品質を求める組合のこと。営利企業である管理会社が手をひくのは当然のこと。読解力が無い者もいるので普通なら必要ないのですが補足しておきます。

管理侍さん正解。
なんだかんだいって、自主管理したとして戸当たり換算でいくらのお金が浮くのでしょうか？
手間の割には微々たるもんですよ。管理会社は専業でシステムを導入して一括で業務として行うから
利益を出して経営がなりたってるんです。
さすがにそのへんのことを理解した利口な組合員が多いから、自主管理は進まないんですね。これが。

＞じゃ～なぜうちの会社と契約し続けているのか不思議でならん。

管理会社にもいろいろ、管理組合もいろいろ、似たもの同士って所ですよ。

うちの管理組合の話。

去年は管理会社のミスに乗じて、契約更新時に管理委託費を20％も削減させた。
年間にして600万位かな…。
まぁ値下げはミスのお詫びという形のため1年限りで、その後の管理業務に問題が
なければ委託費も元に戻るはずだった。

ところが最近、理事会議事録を読んで来期の契約更新についての情報を得たのだが、
来期も今期と同じ金額でよいと管理会社は言ってきているらしい。
今年も管理業務に何か問題があったということなのかもしれないが、管理会社側が
大変弱気な気がしてならない。

このスレを見ていると、値上げをしたり契約を切ったりする管理会社が増えている
という情報もあったが、うちの管理会社は時代に逆行しているのか？
それとも、いま管理委託費を下げてでも、数年後の大規模修繕で儲けられるから、
それまでの辛抱…ということなのだろうか？

一つのミスで６００万円とは、、、
すごく重大なミスなんですかね？
よくある話ですが、もともと社内基準以上の利益を頂いてしまっていた管理組合に対して、
理由もなく値下げすることは、今までなんだったのか？との指摘をいただいてしまう為、
理由をつけて下げることはありますよ。
新規物件の積算をする担当者によって、利益の幅がまちまちだったりする事があるので
そういう理由で当初は罰金的に値下げを行い、翌年以降もそのままって事もあります。
何にせよ管理組合にとってはメリットのあることなんで、遠慮なく受け入れたほうが
いいかと。

デベ系管理会社に勤務しています。管理会社も利益を追求する一企業ですので、目的は利益を上げて株主と社員に還元する事にあります。（間接的に社会に貢献する事となると思います。）その目的を達成する為には、他の方が書かれているような「適当な仕事振り」では全く無理です。奇麗事ではなく自分の生活を守るために、顧客（区分所有者）に真剣に向き合わなければ、その根幹を失ってしまいます。現実には理事長の発議だけで解約決議は可決されてしまいます。（過半数以上が委任状のため。）いろいろな問題があって、お客様の聞きかじりの意見に対し、正確な解答をしても、怒らせたり、気に入らなかったりしただけで、管理会社は常に解約の危険にさらされているのです。どんなに、管理会社が正しくてもです。したがって、誰かさんのように「管理会社いい業界だ。だらだら遊んでいても大丈夫。」なんて、幻想です。利益についても適正に計上できる会社でないと、むしろお客様は不安じゃないですか？（あくまで「適正な利益」ですけど・・・。）なにか、他の板に書かれてますが、管理会社が利益を上げてはいけないのでしょうか？意見を書いてる方の会社も同じでしょう？非営利団体でも、公務員でもありませんので・・。そのところ、よろしく。

> 匿名Nさんへ

管理会社に所属する方のレスとして、ごもっともなご意見です。
私は、区分所有者の立場で考えますが、適正利益追求は企業にとって当然の使命です。
自分達のサービスに自信があれば、堂々と対価を要求すればよい。
私は業界が違いますが、商品（サービス）価値を高める為に餡子やきな粉くらい塗します。（判断はお客さま）
然し、虚偽はいけませんよね。
管理組合に評価される仕事をし、それに相応しい報酬を頂く事になんら異存はありません。

安ければ好しとする組合も在るようですが、そんな管理会社の真の狙いを知っているのでしょうか？
判って採用しているのなら忠告の必要もありません。（狐と狸の化かし合いですから）
しかし、委託管理費等がいくら安くても広島本社のＧ社なんて狡賢く立ち回って管理組合をカモにしています。

蛇足ですが、このスレでは他に現役監事も名乗っています。
他のスレでは自称マンション通その他色々

141さん、ありがとうございます。

あってはいけないようなミスですが組合側に実損が出たわけでもなく、値引きしてもらえて
ラッキー…という風にとらえていました。
もしかしたら仰るように、今までがとられ過ぎていたのかもしれませんね。
安くしてもらえるならこちらは助かりますが。

野次馬さんへ
同感です。要は自身のある仕事をしているかどうかだと思います。それも色々な考え方の方がいらっしゃるので、捉えられ方は様々ですが・・。
管理会社の収支構造は非常にシンプルで、総受託額から外注原価を引いて（粗利益）、そこから人件費、軽費を引いて経常利益です。したがって、工事関係などは業者さんからのバックマージンが多ければ（マージンには基本的には原価が無いので、殆どがそのまま経常利益になります。）受託額は低くてよいことになります。つまり、管理委託費は低額となるという事です。ただし、お分かりの通りその分工事代金は高くなります。結局はバックマージン抜こうと、抜くまいと管理組合の総費用としては大差ないと思います。
一般に、管理会社に工事させると、マージンを抜かれるので直接工事会社と契約するのが安いと思われているようですが、そうとは限りません。工事会社は一発勝負。売りっぱなしでもかまいませんし、組合が素人と思えば結構利益を乗せてきます。管理会社は他にも管理物件がありますから、交渉によっては工事業者さんも安く出してきますので、管理会社の利益が乗っても同じか、場合によっては安くなるケースすらあります。その場合、管理組合にとってどちらが良いのでしょうか？工事会社はその取引のみです。場合によっては二度とその組合の仕事はありませんが、管理会社は工事でボッタクッテも、管理を解約されては本末転倒です。たった一回のマージンのために、それ以降将来に亘っての利益を逸するのです。
したがって、よっぽど馬鹿な管理会社じゃない限り、不正な工事はしないはずです。
だって、それからも管理組合さんとお付き合いしなければならない、つまり逃げられないんですよ。

もっと、管理会社・管理組合が理解しあえば、本当の意味で良い管理ができるのにな・・・。

匿名Nさん
142は全くその通り。そこを理解して頂けない方が実に多い。わかっていても仕事を離れて帰宅し、いざ理事会となると…ということでしょう。
145は組合員にはなかなか理解しづらいところでしょうね。結局、管理組合はいかに上手く有効に管理会社の力を使うかなんですよね。管理の契約を人質に取っている状態を有効に活用し、いかに管理会社のスケールメリットを使うかです。まぁ、それには適正な委託費用を支払っていることが前提ですが。
野次馬さん
143は初めてあなたの意見に同感です。その通りだと思います。現役監事さんと同一人物とは思えませんね。

>管理侍さんへ

私のレスにコメントを下さるとは思いませんでした。
このスレでの私の出番は終わったようです。
又、何処かのスレでお会いしましょう。

夜も遅いので現役監事は寝ます。

「全壊判定」という小説が出ている。マンションの理事長がえらくいじめられる話だが
リアルで面白かった。

適正化法の改正で、とうとう一般管理用会計の月々の剰余金まで別口座に移し替えなければならないという事になりそう。すごく大変。国交省のいじめかな・・・。まあ、バカな奴等が悪いことするから、しょうがないのかもとは思うが、これによりますます管理会社がコストアップ事も、管理組合宛コメントしてくれよ・・・。
俺の知ってる限り、管理会社社員より、長期就任理事長の方が○○○してるけど・・・。

奇麗事じゃなく、この仕事は管理会社と管理組合（区分所有者）との信頼関係が一番重要だと思います。ここに疑念が発生したら、管理組合側も管理会社側も神経をすり減らし消耗します。管理組合側は提出される全ての書類を事細かく吟味し、管理会社側も常に神経を張り巡らして緊張し・・・。ここまでして管理組合側はお金まで払って管理会社に委託する必要な全く無いし、管理会社側もそこまで信用してもらえないものを管理し続ける義務は無く、その労力分、他の組合に振り分けるか、委託費を減額した方が建設的だと思います。
今回の国交省の適正化法改正も、管理会社=「悪」の見地から、更なる法強化なのでしょうが、管理会社は次々出される法律の遵守のため、スタッフ部門を強化して対応せざるを得ず、コストアップになり、委託費の減額どころか増額にすらなりかねない状況です。
本当に管理組合のためになってるのかなあ。

新しい状況に対応出来ない弱小管理会社の淘汰が進むのでいいんじゃないですか？

そして、その淘汰された業者は現在持っている個人情報を売り払うのだろうな～
それと、個人情報をもったフロントが大量に失業者になって、悪さするんだろうな～

適正化法の改正が２カ所に出てきましたが、予想される犯罪予防に原則方式一本化にされるのではないか？の事でしたら、管理会社の内部の流用犯罪が出来なくなるので管理会社には犯罪予防のメリットにはなるがデメリットにはならいです。

>>150

管理組合側は提出される全ての書類を事細かく吟味し、管理会社側に常に神経を張り巡らせて緊張させなきゃ、管理会社なんて手を抜くことばかり考えるものですよ。それに委託費を減額したからといって疑念そのものが解消されるわけじゃありません。まさか、減額してやったんだから安かろう悪かろうの管理は当然だ！とか開き直るつもりじゃないでしょうね？

変な組合員ばっかはいりこんでるなここ。
吟味なんかできんだろ。そんなに能力ある組合員見たことない。
事なかれの組合員ばっかりで、こっちが問題提起してもうっとしそうにしてるくせに、
問題発生したら、聞いてないやらなんやら、マジウザイ。
俺は実家の農家つぐんで辞めるから、全部自主管理になれ。

管理組合と管理会社はどこまで行っても利益相反の関係ですからね。
分譲マンションが存在し続ける限り、永遠のテーマでしょうね。

↑それならば自主管理すれば解決するでしょう。

自主管理が難しいから管理会社が存在するのでしょう。
需要のないところに商売は成り立ちませんからね。

>自主管理が難しいから管理会社が存在するのでしょう。
>需要のないところに商売は成り立ちませんからね。

購入したときから管理会社が決まってるからでしょう。
だからダメな管理会社でも一応経営が成り立っているんです。
自主管理をしてみてやっぱり難しいから頼む、というのは少ないでしょうね。
うちでも真剣に一部自主管理化を検討中です。

自主管理に移行する管理組合があるのも事実ですが、
自主管理に疲れた管理組合が管理会社に委託するなんて話だってざらにあるのですよ。

＞161
そんなことは承知ですが、自主管理自体が少数で、自主管理から移行する需要なんて知れてるのです。

高齢化社会が進行する中、自主管理をやめて委託管理に切り替えたいと考える管理組合が増えてきますよ。

マンションは高齢化が進むところは出てくるでしょうが、そのマンションの全てが８０才以上になる
ことはないんじゃないの。
７０才以上が６０％いたとしても、４０代～６０代も４０％はいるんだし、自主管理を続けていくことは
可能だし。
そういう発想では、管理会社は生き残っていけないよ。

＞高齢化社会が進行する中、自主管理をやめて委託管理に切り替えたいと考える管理組合が増えてきますよ。

当然ですが、自主管理は少数派ですから、あっても問題ではない。
管理組合が老齢化して理事会が成り立たなくなるとして、第三者管理者方式が何らかの形で法制化されようとしている。
普通の管理組合でさえ管理会社の餌食になっているのに、第三者管理者方式で理事会業務を管理会社に明け渡したらその結果は悲劇を生むこと明らかだ。

166
＞管理組合が老齢化して理事会が成り立たなくなるとして、第三者管理者方式が何らかの形で法制化

国の報告書では、そのようなケースは第三者管理者方式では対応できないだろうとして、引続き別個方策を検討するとしています。第三者管理者としてでも、管理会社は嫌がって契約したがらないのが明らかだからでしょう。

＞奇麗事じゃなく、この仕事は管理会社と管理組合（区分所有者）との信頼関係が一番重要だと思います。ここに疑念が発生したら、管理組合側も管理会社側も神経をすり減らし消耗します。管理組合側は提出される全ての書類を事細かく吟味し、管理会社側も常に神経を張り巡らして緊張し・・・。

というか、それで当たり前なんじゃないですか？委託した管理が適正に行われているかどうかをチェックするのが管理組合役員の主な仕事の一つなんですから。また、そうしないと管理会社は緊張感をもって業務に当たりませんし、はぐらかすことにかけては天才的な管理会社相手にチェックが厳しいくらいじゃないととてもダメですよ。

＞＞167
とんでもない。もうその先に進んでいます。管理業務に介護まで含めマンションを在宅介護のインフラに利用とする動きさえありますよ。

>>156
Ｃ級管理会社ってなに？聞いたことないんですけど。
明確な定義を教えてくれ。
適当なこといっちゃだめよ。

160さん
それはちょっと違います。
初めは管理会社が決まっていても、管理組合はすぐに解約できます。管理会社は新規マンションの管理受託のためにいろいろな準備をします。人の増員を含め。それなのにすぐ解約されてては、軽費倒れになって、あっという間に行き詰っちゃいます。したがって、「初めから管理を受託できるから安心」なんて会社はありません。管理会社も初期投資がかかりますし。管理し続けなきゃならないんですよ。だから「ダメな会社は経営が成り立たない」んです。
自主管理が一番良いのは当然です。管理会社は「自主管理否定」ではありません。「自主管理できない」組合にとってのみ我々の存在価値があるのです。だからこそ、「いやいや、又は管理会社に疑念を持って」まで管理会社に頼む必要は無いと思います。
現在は自主管理が１割で、９割は管理会社へ委託していますが、この比率が変わっていけば、「ダメな管理会社」が淘汰されていくだけです。（私には望むところです。）
こんなに「適当なフロント」がいる会社が多いなら、当社の未来はかなり明るいと自信が持てました。

真面目な管理会社もあります。組合員の皆様、「自主管理」に移行するのであれば、「今の管理会社が悪いから。」「委託料がもったいないから。」等の刹那的な判断ではなく、今後、その組合が消滅するまでの長いスパンを考慮した上で、「自主管理」が実現できるかどうかの判断をして下さい。稚拙に判断するとあまり良いことにならないような・・・。

適当なフロント。適当という意味をしっていますか？
ある条件・目的・要求などに、うまくあてはまること。かなっていること。ふさわしいこと。また、そのさま。
わかりますか？
もちろん私は適当にやってます。適当にね。

ちなみに自主管理は絶対に管理の主体にはなりません。絶対に。です。
わかりますか？
マンションの管理ごときに時間を費やす人は稀です。
管理会社に依頼した場合と比べて、どのくらいメリットを説明できますか？
ま、私が今まで組合員から聞いた内容を聞くと、組合員の労力を０円換算した場合のお話ばかりで具体性が
なく、実効性もない。机上の空論の域からまず、出ていない。残念です。もっと勉強しましょう～ｗ

でも自主管理している組合があるのは何故？

私の住んでいるマンションの隣りのマンション１９０戸だが、自主管理だよ。もう１２年やってるけど
すごく順調。交流はあるけど、管理員もすごく評判がよく、働き者の感じがする。
同じデベ系のマンションだが、最初から自主管理だよ。当マンションは管理会社に委託してるけど。
どちらも、問題はないけど、やはり修繕積立金にはうちより余裕があるね。

なぜあるの？って、小学生じゃないんだから。
全部が全部じゃないのくらいわからないのか？

自分で洗車する人もいれば、ガソリンスタンドでやってもらう人もいるの。わかります～ｗ？

おっしゃるとおり、私がいままで経験したのは、フロントである以上当然自主管理ではありません。
私が言ってるのは、いま管理会社に全部委託している組合に、自主管理できる気概がある組合員を
ほとんどみたことがないということ。
なかには非常に稀ながらいることはいるが、当然一人や少数では自主管理には出来ないのは明白。
よって、新規の組合設立数を自主管理へ移行する組合数が超えるとは到底考え難い。
これ、当然の結論。
よって、管理会社は自主管理に進む管理組合は、無視。
なにも物言わない管理組合のみ契約していても、商売としては成り立つ。
この図式は今後おそらく長期間覆りようはないと感じる。

それはないよ。自主管理だけじゃなく、リプレイスがあるから。管理会社としては解約の内容が、自主管理なのか、リプレイスなのかは関係ない。要は、自分の管理会社に委託してもﾗわなきゃならんのです。「黙ってても儲かる」わきゃない。そういう相手だと楽勝ですね。

フロントは昔の船頭さんみたいなもんで、手間賃がいいところを渡り歩いています。
なんで、会社はどうなろうとも関係ね～～～
組合が何を言おうと関係ね～～～

って人が多い気がする

179さん
「手間賃がいいところ」ってお宅の会社歩合なの？そんな会社に管理委託しちゃまずいでしょ。
でも、せっかく「手間賃が良い」って転職したのに、「会社がどうでも関係ねえー」は矛盾してるよね？
そんな奴は多分何やってもダメだから転職せざるを得ないだけだと思う。

管理会社の社員てそんなこと考えているか。
そんなことだから、給料があがらないんだぞ。
愛社精神なし、やる気なしで給料あがる筈ないじゃないか。
もう少し、共存・共栄の精神で仕事しなさい。そうすれば、生活楽になるから。

中堅とはいったけど、従業員６００名（内マンション管理部門４５０名）程度の会社。

はあ？愛社精神？何いってんの？
まず従業員を愛してから言えや。
あんたらがいい加減な経営してるから、給料あがらんのやろ。社員のせいにするな。
フロントなんてもんは、どうやっても担当してるマンションの管理委託料以外収入ないんや。
その中でなにするかはあんたらが考えること。
フロントは何を頑張ろうとも、まったく利益には直結しん。（管理きられるのは論外ね）
やるきがんがんでも、まったくやるきなくても、同じマンションなら同じ売り上げ、同じ利益。
よって、社内営業がうまいやつだけ出世していく。俺と同じ様に。
はっきりいって、俺はまったく仕事に情熱はない。やるきもない。客に怒られん程度にしか仕事はしん。
でも、社内営業はバンバンにやってる。だから、同期差し置いて管理職１番乗り。
１０年以上たつが今だ化けの皮ははげてない。たぶん一生ない。なぜならもう物件は担当してないから。
ちなみに、管理戸数上位５社ですらこんなもんですよ。

なんか理想ばっかり語ってる、組合員が適当なことばっかり言ってるのが気に入らん。

あんたみたいなのが、うちの社員でなくて良かったよ。ここのレス読ましてもらったけど、
うちの社員の行動を再チェックしてみるよ。
アンタの会社がわかれば、大手管理会社にも知り合いいるから制裁を加えることができるんだけどね。
給料もらって仕事しているんなら、会社のことも考えなさい。やる気のない者はやめなさい。
その方がほかの社員にもプラスになるから。

>>184中堅管理会社社長さん

それなら、部下に上司を評価させるアンケートを直属の社長室とか経営戦略室などの権限で実施してみては？実施も抜き打ちで、結果も当人には内密で。実に面白い結果になると思いますよ。きっと183のような悪性な管理職の輩の存在が炙り出されてくると思います。そうなれば、社員達にも人事考課が納得されやすく、モチベーションをアップさせるのに役立つと思いますよ。

どうぞどうぞ、ご自由にやってください。
私の会社以外では何やっていただいても結構ですよ。
あと、社長を語るのはみっともないですよ。地方管理会社のフロントさん。
仕事中に会社のパソコンからなにやってんですか？

>>アンタの会社がわかれば、大手管理会社にも知り合いいるから制裁を加えることができるんだけどね。
制裁？あなた何様ですか？私はあなたの会社の社員ですか？
よその会社の社員に制裁？よくもまーそんな上から目線で離せますね。
なぜ、そんなしらんよその社長に制裁されにゃいかん。そこまでの事かね。よっぽど暇なんか？
こっちがあんたの会社探し出して、リプレイスの営業かけまくったろかいな？

従業員６００名程度で中堅名乗るのもおこがましくて気に入らん。（そのうち５００名は管理人ね）

架空だったら何でも言い合えるね。きっと夢の中でしょうよ。

大手管理会社管理職さん
うまく立ち回って、その地位まで来たのなら、それはそれで大した才能ですよ。
でも、楽に稼いでそれはそれで満足してるんですか？そうなら、今までのような歪んだ表現にはならないような・・・。
本当は、毎日の仕事、面白くないでしょう？大手管理会社の管理職さんだから、定年まで少ししかないのかもわかりませんが・・・。つまんなさそう。同情します。
まあ、うまく立ち回って得た地位を失わないよう、これからもうまく立ち回ってください。
そんな方が、ライバルであろう会社の管理職であれば、当社は楽勝！本当にありがとう！

まったく、つまらなくないですよ。
毎日、会社で雑談して楽しいです。仕事が生きがいの人からは想像つかないかもしれません。
私は楽しいです。これまでフロントをやっていたこともありますが、これといった大きなクレームもなく、
解約もなく、無事に過ごせたのは、私のセンスがいいからでしょうか。
やる気や情熱なんていうものは必要な人と必要でない人がいますからね。
それがないからだめ社員って言うのも、また偏った考え方ですね。なんか旧日本軍人みたい。
わたしは、でたらめだしやる気はないが、なぜか問題は起こらない。
ま、センスでしょうね。

190みたいなバカ相手にしない方がいいよ。人生の落ちこぼれ組だよ。

俺と会ったことも話したこともないのにバカ呼ばわりですか。
その言葉を何度も使いたかったが、こういったネットの場で慎んできているのだが。
あなたの見解をお聞かせ願いたい。

大手管理会社管理職さん
バカとは思いませんよ。生き方の問題だから。でも、今までやってこれたのは「センス」じゃないと思うよ。多分「運」。これも結構大事だから、否定はしないよ。
ただ、そんな管理職（「運」だけの人）がいる会社に負ける気がしないってのは、先に書いた通り。
いや～、でも、ここまで書けるのってある意味凄いな・・・。

ほんとに、やる気がない⇒何もやっていない
と思われてるみたいなので、一応一言。
この業界で回りにたいした人間を見たことがない。
約束を守る。期日を守る。聞かれたことは答える。わからなければ調べて後日答える。
これだけ。たったこれだけしか私はしてません。
他の業界から見たら当たり前。でも、この業界はその当たり前をやらない人間が多すぎる。
なので、私くらいでもここまで来てしまう。
何度も言うとおり、やる気と情熱はない。でも、最低限は絶対守る。
社内営業とは言ったものの、この当たり前を見せるだけで勝手に評価が上がる。
レベルが低すぎて情けない。でも、私も高だがその中の管理職。
今は、会社を楽しむことを生きがいにしている。

それは御社だけの話ですよ。そんなレベルの会社にいるんだ・・。かわいそうに。

久々に覗いたら盛り上がってますね～。
テーマが自主管理論から社内の話になり、本来のスレタイに近づいたのかな？
私は大手管理会社管理職さんの意見は共感できる部分もありますよ。私の感覚に近い部分が結構あります。
だちょっとぶっちゃけ過ぎですね。当然、大手管理会社管理職さんも会社ではそんなにドライな感じじゃないでしょ？それなりの立場ですからそれなりの振る舞いはされてるはずです。

大手管理会社管理職は二重人格に近いんじゃない。
酒のんで気が大きくなるのと一緒で顔のみえないこういう所では、うさをはらす。
気が小さい、神経質なのを必死に否定しようとしているのがみえみえ。
もう少し自信をもちなさい。なにかコンプレックスの塊のように感じられるけど。違うかな？

大手管理会社管理職さん
まあ、意味は分かります。
「ヤル気と情熱はない」・・・みんなある意味そうですよ。昔のスポコンみたいにみんな、いつも熱い訳がない。
「ヤル気はないが何もやらないわけではない」・・・っちゅう事は要は仕事してるって事でしょ。
「約束を守る。期日を守る。聞かれたことは答える。わからなければ調べて後日答える。」・・・十分仕事してる。
ちゃんとやってるじゃない。それなのに何か引っかかる書き方してるのは、本当はもっと出世を目指しているのに、挫折したとか、仕事の内容に飽きたとか・・・。

限界がみえたということかな。悟りの境地に入ったんだ。あきらめの。

今日巡回途中に鬼浜うったら、２０００Ｇも続きやがって理事長とのアポ思いっきり
ブッチしてもうた。でも７万ゲット！