分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

管理組合　理事長　各位

お願い

特に話し合う議題もない理事会開催は控えていただきたくお願いいたします。
定例の名の下に開催し、なぜか管理会社フロントを出席させた挙句、「今日は話し合うことないよね～」
と言い放ち、開催後即解散。こちらはお仕事なので呼ばれれば出席しますが、休日、家族と出かける予定
も入れることが出来ず、わざわざ自宅から片道２時間かけて出席していますので、どうかその辺のご配慮
をお願いいたします。

よくわかりました。

＞管理組合　理事長　各位
間違い、各位＝皆様方の意味ですから、殿か様を使用すべきです。
＞お願い
＞特に話し合う議題もない理事会開催は控えていただきたくお願いいたします。
常識的には、理事会も総会の規定を準用しているはず、議題、議案を明示しないものは理事会に値しない。
＞定例の名の下に開催し、なぜか管理会社フロントを出席させた挙句、「今日は話し合うことないよね～」と言い放ち、開催後即解散。こちらはお仕事なので呼ばれれば出席しますが、休日、家族と出かける予定も入れることが出来ず、わざわざ自宅から片道２時間かけて出席していますので、どうかその辺のご配慮をお願いいたします。
議題もない定例理事会なるものの規約を改正する提案をしたらどうですか、序でに、非居住区分所有者を役員から外す規約の改正も提案したらどうですか、連絡費、交通費の節約と現実に疎遠な貴方も楽になりましょう。

203
201はフロントマンが書いてるんですよ。だから各位で正解。
もしこういう管理組合が実在するなら、２回目からは事前に議事を確認するなり、「何か準備資料はありますか？」と確認するとか、方法はあるだろうに。
仮に開催したとして、出席者からの意見も何もない、というであれば、フロントから報告なりアドバイスするようなこともいくらでもある。
このフロントマンは自らの無能を公表してるだけです。

201です。
各位は、フロントとしての私からここを閲覧してらっしゃる理事長様各位という意味です。

おっしゃるとおり私はフロントマンです。
203.204さんのおっしゃることは確かにごもっとも。そうできればそうします。
仮に「次回の議題は何ですか？何か準備する資料はありますか？」そういう質問当然しますよ。
しかし、「俺じゃ議題が思いつかんから開くんだろが。わかりきったこと聞くな。」ですとか、「議題がなくても定期的に開くという組合のルールだ。出席したくないの？理事会の補助は契約書に明記されてるよね。委託料は定額制だろ。だったら出席してもらわんと損だよね。いやなら担当かえて貰うよ。ま、管理会社かえてもいいけどね。」ですとかいわれ、結局無理やり開催します。
ちなみに、定例理事会を開くなどということは規約には当然明記されておりません。
また、フロントから報告なりアドバイスなりとありますが、小規模物件で毎月毎月理事会開催して、５年目６年目ともなるとほとんど提案しつくしていて、何も提案することはありません。

私だって、身のある理事会は好きですよ。一緒になっていろいろ考えて、私が提案したことが理事会案に採用されて結果うまくいって、感謝されればうれしいですし。
ですから、必要に応じて呼んでいただければうれしいという話です。でも、仕事なんで出ろといわれれば笑顔で出席しますよ。仕事ですからね。

フロントの方って大変ですね。それも真面目で一生懸命仕事されている方の方が苦労されているようですね。
そういうフロントが私のマンションを担当されれば大歓迎です。頑張ってください。

何で管理員が集会に出なければいけないの？

うちも管理員は理事会・総会に参加してるよ。総会・理事会の支援業務として。フロントと一緒に（管業有資格者）
日常の管理の中で聞きたい点がある場合や雑用も含めて。

201です。ややこしいのでコテハンにします。
>>207さん　フロントはいわゆる管理員ではありません。各物件の管理組合運営をサポートする担当者です。
管理員は現地で職務に当たる駐在員のような方です。当然、その管理員が集会に参加することもあります。現場での意見をお聞きするのに適しているからです。
206さんのようにそういっていただける方がいると、正直報われます。数字で結果が出るお仕事ですので、お客様の満足度＝仕事の成果、というお仕事ですので。
ここの書込みを見ているといろいろなフロントがいますし、フロントに対して厳しい意見もいただいてます。周りに流されず、また、腐らずかんばっていきます。

間違えました。
数字で結果が出るお仕事ですので→数字で結果が出るお仕事ではないので

>>207さん　フロントはいわゆる管理員ではありません。各物件の管理組合運営をサポートする担当者です。管理員は現地で職務に当たる駐在員のような方です。当然、その管理員が集会に参加することもあります。現場での意見をお聞きするのに適しているからです。

では集会で、管理員、管理会社のメンバー（フロントとは前線、ホテルの受付しかイメージしか湧かないね。ひっとすると管理業務主任者の資格のない人も含めて蔑んだ呼称かな。）の批判、取替主張の芽を摘むことになるので歓迎されることではありません。管理組合側の判断に任されるべきことは当然です。

>>フロント万さん
理事会が、議題なしで即終了するってのは、ある意味では優良物件だと思いますが。
問題に気づいてなかったり、目をそらしているのでなければ。

会社の体制がどんなものかわからないけど、そんなところなら誰でも担当できるだろうし、家の近い人に担当を代わってもらえば？と思います。

工事のノルマがあるような会社は別だけど、理事会に行くだけで、議題が何も無くて（＝準備も不要、ややこしい仕事の依頼もない）、それで委託費貰えるんなら万々歳だと思いますけどね。

理事会で何かしたければ、月次の会計報告でも読み上げたり、管理員がちゃんと仕事してるってことをアピールするような報告をしたり、いくらでもやることはありますし。

管理会社の前座は理事会に出席せずに、金の出し入れを逐一理事長に報告することに専念すべきです。勿論、個人の破滅につながる不正使用は厳に慎むことです。

フロント万さんへ

大変だと思います。ただ201の文章は全ての管理会社や理事についておはなししているんですよね。

あなたは管理会社の派遣社員という認識でよいのでしょうか？

私も管理組合のメンバーですが規約には２ヶ月に１回理事会は開催しなければならないし、すべてがそういう理事長

や管理組合では無いのでは？

あなたの所はそうかもしれませんが特に話し合う議題が無くても毎月の収支報告分析、それから未払い者の対策は

毎回必要じゃないでしょうか？それがあなたのところがうまくいかないからといって、特に議案もない時は開催しな

いで下さいというのも理事会に参加している人たちは不快に思いますよ。

もし書くなら私のところはこういうことなのでどうにかならないですかという質問はありだと思いますが・・・・

それに何も無ければ常に議案を考えるのもあなたの仕事ではないですか？

先ほどもいったようにフロントでしたら何のデーターがほしいかわかるので未払者のデーターを毎回だして報告したり、トラブルというのはとにかく毎回あるものです。それについてはなしやすいようにレポートをまとめれば
何もない日は無いですよ。（毎週理事会をやっていれば別ですけど・・・・）

最後につけ加えると自分から生み出す仕事は職種に問わず何でもあり、誰かも言っているように出尽くしているから何もないということはあなたの仕事としての無能さを露呈しているだけですよ。

管理会社は、じり貧だから大変です。委託手数料の値上げはできないし、管理員、フロントの月給を時間給、請負制にしてコスト削減が限界です。あと何を切りつめたらいいのかな。＜マンション、アパート１５棟の管理会社経営者＞

XXXが受託管理する管理組合で、元フロント担当者による横領事件が起きていたことが分かった。被害規模は平成14年から20年6月まで4管理組合、計約9,800万円とされ、現在都内警察署で捜査中。長期にわたる横領で、気付かなかった管理会社のチェック体制も問題視されそうだ。XXXではすでに被害に遭った管理組合で説明会を開き、被害額を全額補てんしている。

フロントと言う人は悪いことを出来る立場にいるんだね。おいら管理員はサボる位しか出来ないから安心だね。

>>215
値上げできないって、そりゃ中小だけっすよ。
大手はがんがん値上げもっていってますよ。

東急コミュニティーなんか管理委託費の値上げ要求を管理組合が呑まないなら、
次年度の契約更新を平気で断っているのは有名な話ですよ。

契約更新しないのなら、他の管理会社に変えればいいじゃない。管理会社も掃いて捨てるほどあるのだし。

＞次年度の契約更新を平気で断っているのは有名な話ですよ。

管理の委任契約だから立場は平等で、有名でも何でもない普通ですよ。
値上げの申し入れは、経営の危機でしょうからそれを断って、別の管理会社に変更するのが自然です。

「値上げ＝経営の危機」はチョット大袈裟では？

例え収益が悪い物件でも、管理を続ける価値がある物件（シンボリックな物件等）なら、手を引いたりしません。
得てして収益が悪い物件は、減額した上に、手間ばかり掛かる物件です。
管理会社なんて掃いて捨てる程あるといいますが、このような物件にはさすがのＮＨやＧも寄り付きません。
せいぜい管理業を片手間にしている会社ぐらいです。

＞例え収益が悪い物件でも、管理を続ける価値がある物件（シンボリックな物件等）なら、手を引いたりしません。

例え収益の悪い管理会社でも、管理を続けさせる価値がある管理会社なら、値上げをしなければ変更しません。

某中堅管理会社の営業の方から聞いた話ですが、住友不動産建物サービスや野村リビングサポートから呼ばれていて忙しいと言ってましたよ。要は住友や野村が要らない小規模物件の管理をくれてやるけどどうか？という話だそうで。

子供だましの様なガセネタは大人のやることでないよ。

224は表現がややオーバーかもしれないがガセではないですよ。
利益の上がらないマンションの契約は継続しないという、ごく当たり前の経営的判断を大手がやっていることは事実。もちろん会社の方針によるので、中にはそうではない大手もありますが。
そのようなマンションを引き受けるのは低価格である中小になるのは自然の流れですね。

詐欺はいけませんが、管理会社にも百円ショップがあるのは当たり前です。

利益率の悪いお客様への値上げ要請は理解できますが、それを実行するというのは、正にその管理会社の内容が悪化しているのでしょう。なぜなら現在までその様な客を飲み込んで仕事してきたのですから。もし、値上げ要求してだめで解約したなら、社員をリストラするとかそれ以外の原価を下げなければ、いくら利益率が悪くても粗利益で赤字でない限り、単に経常利益が減じてしまうから。その管理会社がそこまで追い詰められているということでしょう。ただし、ものすごく手のかかる（モンスター系のクレーマー）お客ならば、値上げ交渉を材料に解約するという戦略もあると思うけど・・・。

中古マンションの値下がりが止まらない現在、管理会社自身のコストセーブの為の人員削減以外の方法はない。

大手が利益率の悪いマンションへ値上げ要請するのは、財務体質が悪化して追い詰められてるからって本気で思ってるのかな？中小ならともかく。
会社が儲かっているから利益の上がらないマンションの契約もとりあえず継続するの？まぁ中にはそんな大手もありますが、もうそんな時代じゃないでしょう。利益の上がらないマンションは利益率の改善をする。値上げしてもらえないなら解約し、そのマンションにかかっていたパワーを別の適正価格のマンションにかけてサービス向上を目指す。
この業界もやっとそういう当たり前の経営判断をやるような動きになってきただけの話だと思います。

タカが管理会社、利益率とは鷹揚な、デベのアフターケアーの手足に過ぎないよ。

鷹揚な、ではなく、大様な、でしょう。

フロントの人員削減について、大手は年間５千戸以上も管理戸数を伸ばしています。
不採算管理組合との管理委託契約の解除したとしても、翌年の新卒の入社人員を削ればなんとでも
なりますよ。
業界全体としてはまだまだ拡大し続けていますし、今後もマンションは供給され続けるんですよ。
中小ならいざしらず、大手は管理戸数１０万戸を越えたあたりから、利益率重視にシフトしています。
手間のかかる管理組合や、利益の上がらない管理組合に人員を割くのではなく、利益があがりあまり
無理難題を言わない管理組合をフロントに数多く担当させたほうが、経済的なんですよ。

＞利益があがりあまり無理難題を言わない管理組合をフロントに数多く担当させたほうが、経済的なんですよ。

それじゃあ、10万戸以上の大手は高い割にはサービスが悪いってことじゃないですか。
管理戸数が多いというのは管理組合にとっては、必ずしも好ましいことではないようですね。

>>234
あなたが本当にそう思われるなら、管理戸数の少ない会社を選択されればよいのです。
経済的なことは悪いことなのでしょうか？
あるマンションでは適正価格を支払ってもらい、あるマンションは特別価格で管理を受ける。これはある意味で不公平だし、組合を裏切っていることになります。
きちんとした費用を支払っている組合には最高のサービスを提供する。そのためにも値切るだけ値切って無理難題を言う組合にはそれなりの対応をとり、その分の人件費を別のマンションにかける。それが企業として本当の意味での誠実さではないでしょうか？

>>235
あなたのいっていることは詭弁です。
フロントの全員が委託業務費の値段によってサービスの質を変えることができますか。
管理員がそれで仕事の手を抜きますか。
最高のサービスとはなんですか。委託契約以外のことをやってくれるんですか。それはなんですか？
どう考えてもおかしいでしょう。

＞大手は年間５千戸以上も管理戸数を伸ばしています。
どれですか？　その様な会社はありませんでしたが・・・。
日立ビルシステム
近鉄住宅管理
中銀インテグレーション
星光ビル管理
日鉄コミュニティ
長谷工コミュニティ
合人社計画研究所
ジークレフサービス
野村リビングサポート
興和不動産レジデンスサービス
コスモスライフ
東洋コミュニティサービス
三井不動産住宅サービス
重商建物
穴吹コミュニティ
大成サービス
穴吹ハウジングサービス
総合ハウジングサービス
ナイスコミュニティー
レジデンス・ビルディングマネジメント

フロント個々のサービスレベルの話なんてしてませんよ。経営判断って言ってますよね？
どこに人件費をかけるか、つまり一人当たりの担当マンション数を何棟と考えるのか、そう言えばわかってもらえますか？
最高のサービスとは、その会社がもっているポテンシャルを最大限に発揮してサービスを提供するという意味です。最高の品質と言ったほうがよかったかもしれませんね。
そのために営利企業としては、手間（経費）ばかりかかって儲からないマンションは手を引かせて頂き、その分の経費を別のマンションにかけることで品質を向上させる。それによって会社としての競争力をつける。
管理会社に限らず、会社の経営的観点からはごく当たり前のことをお話してるつもりですが…。
ちなみに年間五千戸以上管理戸数を伸ばしている会社はありますよ。いちいち社名は挙げませんが。簡単に調べられるのでもう少しお調べください。

>>237
全部調べるのは面倒なので、確実に年間５０００戸以上増えている会社のみ確認しました。
（社団法人高層住宅管理業協会ＨＰ参照：平成１９年３月→平成２０年３月）

○長谷工コミュニティ
　１８１，２７６戸→１９２，８４５戸（＋１１，５６９戸）
○合人社計画研究所
　１１９，８４５戸→１３４，３０２戸（＋１４，４４８戸）
○コスモスライフ
　１１６，４２４戸→１２２，３１５戸（＋５，８９１戸）
○三井不動産住宅サービス
　１３５，１００戸→１４４，５８５戸（＋９，４８５戸）

>>235
きちんとした費用を支払っている組合には最高のサービスを提供する。そのためにも値切るだけ値切って無理難題を言う組合にはそれなりの対応をとり、その分の人件費を別のマンションにかける。それが企業として本当の意味での誠実さではないでしょうか？

あなたのいっているのは上記であり、儲からないマンションは切り捨てるとどこに書いてありますか。
委託管理している組合でサービスの差をつけるといっているのですよ。
だからどんな差をつけていくのかと聞いたんですよ。

平成２１年４月頃で問題にしなくては、過去と全く様変わりしているのに。

>>240
>>230をご参照ください。
人の言葉の一部のみを切り取って批判するようなら、これ以上議論する価値無し。まともな反論したいのなら人の意見はちゃんと読むように。

利益の上がるマンションとは、管理会社からすれば『カモ』ということでしょぅ？
簡単に言えば、管理人の怠慢を指摘しないMS・フロントの提示する見積書を鵜呑みにし承諾するMSのことですよね。
最近の管理会社は、善良管理注意義務を平然と違反しておきならが、>>230のような意見で正当化してしまう。
委託契約書違反だと管理会社を指摘する居住者を『モンスター』『クレーマー』と呼び気を紛らわせている。
困った管理会社が増えてしまい、残念です。

そんな管理会社と契約を継続する必要無いでしょう。解約すればよいだけです。
契約は対等。嫌なら組合からでも管理会社からでも解約すればいいのですよ。それがお互いのためです。

管理侍さん
利益のあがらないマンションは利益率の改善をする。そして、値上げして貰えないなら解約するということですが、
今までは、あまり儲けさせてくれなかったマンションもそれで契約してきたんでしょう。急に採算が取れなくなった訳でもないでしょう。
その採算の悪かったマンションと儲けさせてくれているマンションのサービスの違いは何なんですか。あなたのいう適正価格のマンションには最高のサービスを提供するということですよね。だが、今まで契約してきたマンションで採算性の低いマンションの対応は何が違うんですか。
あなたの会社は全て同条件で委託業務費の額を決めてる訳ではないでしょう。
現在でも、利益率の高いＭＳ、低いＭＳがあるでしょう。
又、超大型マンションの場合、利益率は低くても、利益額が大きくそういうところは解約しづらいでしょう。
益率なのか益額なのかどちらで判断されてるんですか。益額の場合はマンションの大小に大きく影響されますから大きいところにはまかれろ的要素が強くなりますね。そういうところにはなかなか値上げ要求は難しいでしょうし、また解約もできないでしょう。

>>237
すみませんが、中小がかなり混じってるみたいなんですけど･･･
ちなみにうちの会社も５千戸以上（ここ５年間の平均ね）伸ばしてますよ。でも、そこに入ってない。

ま、いろんな人がいろんな意見を言ってますが、実際に利益が上がっておらず、値上げ交渉に応じない
管理組合はどんどん契約解除を申し入れています。
横のつながりで他社のフロントとも接点がありますが、大手はどこもそんな感じですよ。
現場では、そりゃいままでのお付き合いがあるから、切り出しにくいところや、個人的には受けたい契約
もありますけど、全て本社が判断することですからね。
ま、会社がいったいどこに向かっているのか知りませんが、いままで散々利益をいただいていて、会社
が大きくなり利益率に目を向けたとたん、いままでの１０年以上のお付き合いも一切関係なく契約解除で
すからね。そりゃー白い目で見られても無理ないか。
でも、大丈夫ですよ。中小デベ系の管理会社なんて、親会社が息絶え絶えなんで、戸数伸ばすのに他社の
リプレイスで必死ですからね。お安くいいサービスが受けれますよ。

>>245
最高のサービスという表現は伝わり難かったのかもしれません。
利益のあがるマンションと採算のあわないマンションのサービスは基本的に同じです。同じだからこそ問題なのです。
支払うコストが違うのに提供されるサービスが異なるのはおかしいと思いませんか？適正価格を支払っている組合にとっては不公平ですよね？管理会社からすると、きちんと費用を支払って頂いている組合を裏切っていることになります。
だからこそ支払って頂くべき費用はきちんと請求し、支払って頂けない組合は契約を辞退させて頂き、その分のパワーをきちんと費用を支払って頂ける組合にかけたい。それを最高のサービスと表現しました。そうすることでその組合には更にご満足頂き、信頼関係を深めたい。
ちなみに利益率と利益額の話に関しては、その両方を加味して判断すべきと考えます。

>>247
支払うコストが違うのに提供されるサービスが異なるのはおかしいと思いませんか？適正価格を支払っている組合にとっては不公平ですよね？管理会社からすると、きちんと費用を支払って頂いている組合を裏切っていることになります。

あなたのところに支払っている委託業務費、あなたの会社の適正価格以上のところでも、委託費の差は当然あるでしょう。不公平感はあると思いますよ。
又、利益率の低い組合を解約すれば、中小の管理会社が引き受けることになると思いますが、そこは低益率でやらざるをえないわけです。勿論、コスト削減の努力はしていくでしょうが。
ただ、サービスの内容はあまり変えられないですよね。住民が以前を知ってますので。
だが管理会社のやってくれるサービスにどんな差があるんですか？管理員の勤務日数や清掃の頻度・人数等を除けば。
管理事務のうち、事務管理業務はどこの管理会社も大差はなく、最低やらなければならない業務でしょう。
管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務での差ということではないんですか。
あなたのいう最高のサービスという意味は、管理員の人数・日数・時間を増やし、清掃頻度をあげることなんじゃないんですか。なにか、フロントの方が特別にサービスの提供をしてくれるものってあるんですか。

無能な管理組合がある限り、管理会社は安泰だよ。
しかも無能な管理組合はこれから増えることはあっても減ることはない。

そんなことはないよ。組合も勉強してきているしね。マン管士の資格保持者が増えてきているのも事実。

>>241
以下が平成２１年３月末の増加戸数ランキングです。

１位　穴吹ﾊｳｼﾞﾝｸﾞｻｰﾋﾞｽ　 +20,273戸　※買収・合併・事業譲渡を含む
２位　長谷工ｺﾐｭﾆﾃｨ　　　 +12,519戸
３位　日本ﾊｳｽﾞｲﾝｸﾞ　　　　 +12,056戸
４位　三井不動産住宅ｻｰﾋﾞｽ　+ 9,635戸
５位　合人社計画研究所　　 + 8,090戸
６位　三菱地所藤和ｺﾐｭﾆｲﾃｨ　+ 7,218戸
７位　ﾀﾞｲｱｺﾐｭﾆﾃｨｻｰﾋﾞｽ　　　+ 6,364戸　※買収・合併・事業譲渡を含む
８位　穴吹ｺﾐｭﾆﾃｨ　　　　　 + 5,688戸
９位　東急ｺﾐｭﾆﾃｨ　　　　　 + 5,168戸
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
10位　ﾀﾞｲﾜｻｰﾋﾞｽ　　　　　 + 4,996戸　※買収・合併・事業譲渡を含む

>>248
前段は適正価格以上に委託業務費を取り過ぎているケースのお話でしょうか？そういうケースはあります。それも是正しなければなりません。
管理会社のサービスで仕様書に表れる部分でも会社によって差があります。しかし仕様書には表れない部分の違いが問題なのです。結構各社差はありますよ。特に管理員と事務管理の部分ですね。
一例を挙げるとフロント一人当たりの担当マンション数。一人10棟の担当者と20棟の担当者では一マンションに掛けられるパワーは全然違います。これはフロントに限らないですね。例えば管理費未収金の督促対応なども同様のことが言えます。同じ業務内容でも、そのレベルは各社結構違います。
最初に最高のサービスと言ってしまったので誤解を与えたかもしれませんが、その意味は以上のようなことです。最高の品質と言い換えますね。
ちなみに最高という言葉も誤解を与えているかもしれませんが、その意味は、会社が自らの持てる力を適正価格を支払って頂ける組合に100％注ぐ、という意味です。逆に言えば、適正価格を支払って頂けない組合に余計なパワーを取られたくない、ということです。

管理侍さん
管理会社のシステムや委託業務費の格差等、私もだいたいはマンション管理については理解しているつもりです。それがわかった上で質問してみたんです。
あなたも、こういったスレに参加することによって、勉強するもの大なるものがあるんではないでしょうか。
私も、マン管士として実務経験がない分、教科書以外のことについて、こういったスレで勉強さして頂いているんです。お陰様でいろんな勉強をすることができました。
お互いマンション管理について、更なる勉強をしていきましょう。
私は、マン管士は自己啓発としてとっただけで、開業云々は全然考えていません。

253さんは匿名さんなのでどの質問をされた方なのかはわかりませんが…。
私の場合は一般の方々が管理会社にどのような印象やお考えをお持ちなのかを知りたくてスレを覗いてます。これもある意味勉強ですね。
私も一応マンション管理士ですが、マンション管理士を名乗られるのであれば、是非とも管理会社と積極的な情報交換をして頂き、正確な情報を広めてください。
知識や情報の無い人にはマンション管理士の発言は重いですからね。

管理侍さんへ質問です

理事が４月に発足され、総会を終えたばかりですが管理会社がどうしても情報を開示してくれません。

私のところは３００世帯で、管理委託報酬が月３５０万です。

依然も別のところで質問したのですがコンシュルジュのサービスは管理会社の下に委託会社が入っており、

本来無料でできるサービスなのに毎月おそらくいくらかとられているようです。

しかしなかなか情報を開示してくれません。

そんな時はどうしたら開示してもらえるのでしょうか？

>そんな時はどうしたら開示してもらえるのでしょうか？

法で開示を求められている情報以外は、当然に守秘の権利がありますよ。

その情報開示が何なのかが問題ですね。

管理侍氏ではありませんが…

>理事が４月に発足され、総会を終えたばかりですが管理会社がどうしても情報を開示してくれません。

理事会と管理委託契約を締結しているはずなので、「管理委託契約書」を見せてもらっては如何ですか？その中の管理委託費の内訳明細にコンシェルジュ分が掲載されていると思います。理事長が書類を保管しているはずなので、管理会社が開示を拒むなら理事長に言って見せて貰えば良いのでは？


>本来無料でできるサービスなのに毎月おそらくいくらかとられているようです。

まず、人が派遣されているのに無料なはずがないですよ。
管理会社による中間マージン上乗せもごく普通であり、幾ら上乗せされているのかまで開示されないのも普通です。
ちなみに「管理委託契約書」に記載されている金額は、管理会社の中間マージンを含んだものと考えて下さい。

255入居済みさん
256、257、258さんがほぼお答え頂いた通りです。
どのような情報開示を求めておられるのかによりますね。

255です。

皆様のご指摘のことは十分理解できますし、コンシュルジュの受付は派遣されているのでしょうがないとは思います。

ただケイタリングやタクシー、クリーニング業、リサイクル業等への受付は管理会社の下請会社Aが入ってます。

またその下に下請会社Bが入っていてその下に上記の会社が契約してます。

上記のことは全て人材派遣のコンシュルジュが受付れば無料でできますよね。

個人が全て無料で呼べるサービスなんですよね。中間の会社は不明でもしょうがないですが、私が知りたいのは

管理会社が支払っている下請会社Aの明細を知りたいのです。

例
管理会社　→　下請会社A　→　下請け会社B　→　クリーニング会社といった状況です。

管理会社の一般受付業務○○○万円といったざっくりとした明細はありますが、理事長に聞けばいいのでしょうか？

こういうのは法で開示できますかね？

すみませんがもう一度教えてください

管理会社が支払っている下請け会社Ａの金額を聞く方がおかしいでしょう。
管理会社は私企業ですよ。利益を追求して会社を運営していかねばならないのです。
あなたの論法でいくと、百貨店で買物をする際、その原価を教えてくれというのと同じですよ。
そういうことをやるんではなく、値下げ交渉だったらわかりますけどね。

お話の内容は、管理会社はコンシェルジュ受付業務をやりながら、クリーニング等の元請の立場でも儲けている可能性があり、それらのサービスは業者に直接発注した方が安いと思うので、その確認のために下請の金額を知りたい、ということでしょうか？
だとすれば、管理会社と交渉して契約を見直し、同時に組合として業者を探す必要がありますね。
管理会社が下請の金額を教えるかどうかについては、残念ながら261さんの言われる通りです。

261さんと262さんへ

説明が下手ですいません

例が悪かったかもしれませんが本来ケイタリング、タクシーを呼ぶことは無料でもできる仕事です。

管理会社は私企業ということはわかりますが、本来事務手数料として料金を収入としていればいいかと思うのですが

・・・・・

管理会社とは管理組合の運営をサポートするのが目的でコンシュルジュの下請けサービスに支払うお金が不透明なのはおかしくないのでしょうか？

しかし２６１さんの見解はおかしくないですか？
買い物する時の原価を教えるようなものとは違うと思いますよ。
本来無料のサービスを間に会社を入れて法外な料金をとっているということになりませんか？
ケイタリングやタクシーやリサイクル業者だってその辺のチラシの電話番号を載せているだけで料金を取るのが
普通なんですか？

それともこれがあたりまえなんですか？

ある新聞のコピペ
修繕積立金を、管理会社側が横領する事件が０３年以降、国土交通省の把握分だけで１２７物件、被害総額は約１２億円にのぼる。被害防止に国交省は法令を改正したが、所有者側もすきを与えない注意が必要なようだ。
「間違えて管理組合の口座に入金してしまいました」。０４年夏、東京都品川区の管理組合理事長の妻に差し出された払い戻し請求書には「￥１７８８」と記され、妻は疑うことなく理事長印を押した。金額の前の「￥」は、専用の消しゴムで消せるボールペンで記入されていた。当該会社（東京）社長らは、「￥」を消して金額の前に「９００」と書き込み、組合の口座から９００万円余の修繕積立金を引き出した。　こうした手口で２６の管理組合の口座から計１億５千万円が会社の運転資金に消え、同社は０５年に倒産した。
首都圏の管理会社（東京）は０３年に倒産後、５０物件で計約１億８千万円が会社の運転資金に使い込まれていたことが発覚した。管理会社を信頼して、白紙の払い戻し請求書に組合の印鑑を押してあらかじめ渡したり、印鑑を預けたりしていた管理組合もあった。
金沢市や同県野々市町の１４の管理組合から、０３〜０７年に計約５億円を２００回以上にわたって着服。横領を隠すため、組合口座の残高証明書を偽造していた。東京の２社は倒産に備えた業界団体の保証制度に加入していたため、１カ月分のみの積立金が組合に戻ったが、他は未加入だった。
業界最大手会社沖縄支店でも昨年３月、１９の管理組合から計８千万円を着服していたことが発覚。担当社員が８年にわたって口座の残高証明書を偽造して見つからないようにしていた。長崎市でも、管理会社の元社員が印鑑を偽造し、１億８千万円を着服していた。

「本来無料でもできる仕事」という考え方に誤りがあります。仕事として自分の代わりに誰かにやってもらったら費用が発生するのは当然です。ボランティアではありませんから。そのために人を雇用し人を動かすわけですから。仕事の難易度は関係ありません。
263さんのお話は、簡単な仕事だからコンシェルジュ業務を下請に発注しなくても、管理員や管理会社の従業員で対応できるのでは？ということでしょうか？それは管理会社との協議で決めればよいと思います。「本来無料の仕事」とお考えなら、そもそも人に頼むのではなく各自で電話すれば済みますしね。そうすれば経費も安くなります。
下請価格の開示の話は、原価と管理会社の経費・利益を明示すべきということですね？それは委任業務だから、というお考えですか？一般的には企業がサービスの原価を開示することはないというのが常識ですよね？

下請けだろうと管理会社が絡めば、そこに営業が成立しマージンが発生するのは当然でしょう。
例えばエレベーター保守点検費を例にとれば、管理会社と総合契約をしていれば、管理会社がリベートをとります。
そこを部分委託として、管理組合が直接業者と契約すれば安くなる可能性はあります。それは設備の点検費も同様です。
コンシュルジュの問題も、管理会社から切り離し、直接業者と契約すればその問題は解決できると思います。
ただ、管理会社とまず交渉しなければ先にすすみません。自分達でやるのか管理会社でやる方がいいのかは管理会社と話しあってみることです。値下げ交渉も含めて。そして検討した結果最善の方法を組合が選択すればいいのです。

契約時に、手数料、利益を含む管理委託費を設定し、管理会社手配の業者費用には管理会社のマージンを入れないのが普通で、
これを曖昧にすると、一仕事毎に、利益=マージンを計上するのは当然です。

>>264
だから、中小と契約するのは危険なんです。会社ぐるみでやられると手の施しようがない。
ま、大手でもフロント個人の不祥事はありますが、全額会社が弁済＋賠償金が支払われるので、
お金が戻ってくるかどうかでいうと、大手が安心。

その他
透明性を求めるなら、全て直契約にかえればいいのみ。そのほうが、フロントもらくちんだし。
たぶん、メーカー系は管理会社を通すときよりかえって高くつくと思いますよ。
だって、メーカーさんもいちいち一組合と契約するメリットってなんにもないですからね。
契約先が無駄に増えるから面倒だもんね。

大手もわかりませんよ。中小の企業でも、管理員が使いこんだ金額全てが支払い能力なしではないでしょう。
支払能力なしということは、倒産ということになると思いますのでね。
原則方式以外だったら、補償制度は当然あります。１ヶ月分ですけどね。
又、印鑑と通帳の両方を管理させるとは全くダメな組合です。そんなずぼらなことやってれば、そういうことがあっても自業自得です。
まあ現在は、そういうことがおきにくいように、政府も対策を検討中ではありますが。

総合委託から部分委託にかえれば、やすくコストが抑えられるのは当然です。
契約が面倒だから、安くしないという発想、管理会社のフロントらしい発想ですね。
そういうこといってるから、管理会社と組合、マン管士との対立が起こるんです。

263です。

皆さんいろいろアドバイス有難うございます。基本的には理不尽でもコンシュルジュのサービスで法外な料金取るの

は当たり前なんですね。

263さんや270さんの意見を参考にゆくゆくは部分契約していくのがいいのかな？と思います。

管理規約に載っているので総会を開く必要がありますのでしばらく様子を見て見ます。

しかし予算が1200万だが月の余剰金が50万切るので年間600万も足らないので何か考えなければと思ってます。

管理会社に悟られないよう管理組合同士仲を深め、分析していこうと思います。

人の考えは様々ですね。管理会社の横領事件の記事読んだら中小より大手の方がリスク低いに決まってるのに…。事実倒産してるんだから。
しかしいつものことですが、こういう記事に理事による横領事件のことを書かないのは某大手新聞社の欺瞞ですね。そっちの事件もかなり発生しているのに、なぜ問題視しないのか…。

会社は大きい方がいいというのであれば、中小の管理会社は全てだめという発想ですよ。
そして大きい会社でも更に大きい会社へと移行するのであれば、管理会社は全国で数える程になってしまうよ。
ある程度の規模の管理管理会社で、何社倒産したの？

管理会社の不正（横領）の内容は①会社ぐるみ（資金繰りのため）②社員の個人的横領に大別できます。①の場合は基本的に会社の内容が悪いために起きるので、結果、その会社は倒産します。②の場合は使用者責任として、個人で賠償でききれない部分については会社で責任を持っていますね。
①のケースは最悪の結果になる事が多く、やはり管理会社選定にはその会社の財務内容をしっかりチェックする必要があると思います。ただ、この場合、内容が良いとは利益を上げていると言う事で、管理組合から見てある意味（決してこれが全てではありませんが）委託料が安価ではない、または、業者よりバックを取っている、または、工事で収益を上げているとなります。まさに、いろいろなスレで批判されている事です。
②の場合は何故会社で長期にわたり発見できないか、理解できません。私の勤務している会社ではあり得ない。必ず半年以内に分かります。（事件を完全に未然防止することはなかなか難しいですが・・・)。これはその会社が悪い。たとえ賠償されてもあたり前なことで、こんな管理会社とは契約してはいけないと思います。
こんな事件がおきるから、真面目な管理会社まで白い目で見られ、国の法律は複雑化し、かつ、手間が何倍にもなってしまう・・・。管理組合にとっても必ずしもウェルカムな話じゃなくなっちゃうのに・・・。
管理組合側の不正は細かく言うともっともっとあると思いますが、このスレは管理会社社員用なので、他でやりましょう。

>>273
そのとおりですよ。中小は全てダメなんです。但し、横領の際のリスクの話に限りますけどね。

横領の件ですが、うちの会社ではありえない。っというか、会社ぐるみはありえない。
うちは財閥系だから、たかが数億程度（個人主観じゃなく会社としての「たかが」）でそんなことしたら、
グループ全体に迷惑をかけちまうよ。
>>270
マン管士との対立と書いてますね。私はフロントとしてマン管士と対立する構図がどうやっても思い浮かば
ない。私を含めて、私が所属する支店では約半数が所有していますので、「マン管士です」といわれた所で
「それが何か？」になってしまいます。マン管士という仕事を専業で行っている人はおそらく全国でもまれ
ではないでしょうか。１ヶ月程度真剣に勉強すれば誰でも合格できる資格なので、こういう場所でマン管士
という言葉を聴くだけで、なぜそんな言葉が出てくるのか不思議でならない。
消防署に勤めてる消防士さんに「私、防火管理者もってるんだけど、おたくに消防に関して物申したい」と
いっているようなものだと思う。プロにまかせときなさいって。

>>273
例の新聞記事関連では大手の方がリスクは低い、という考え方は間違ってますか？誰も全てにおいて大手がいいとか、中小は全然ダメとか言ってないですよ…。

>>275
管理会社のマン管士と開業又は自己啓発としてとっているマン管士とは根本的に考え方が違うことがお分かりにならないんですか。それとも、マン管士を意識してわざと無視したいのですか。
いくら大手の管理会社でも半数がマン管士をもっているところはどこもありません。高層住宅管理業協会の会員名簿をみれば、従業員数、マン管士、管業、一級建築士等の有資格者が全て記載されているでしょう。何故そんなうそを書くのですか。
マン管士の開業者が少ないといわれていますが、急激に全国で増えているのが分からないんですか。
管理会社は、マン管士の台頭を徹底して防ごうと、いろんなところでスレしていますが、現在はその効果も薄れてきていますよ。
そりゃあそうでしょう。マン管士が組合に入り込む一番の近道が、部分委託や委託業務費の値下げですからね。
それに現在は、マン管士がコンサル以外に大規模修繕に関する仕事まで幅を広げてきていますよ。これがメインになりつつありますけどね。
これからも管理会社とは犬猿の仲でいき、対決することも多いでしょう。
このスレはフロントのみなさんが多数おられるので、マン管士に対する反感は強いでしょうね。
しかし、私はマンションの住民で開業のことは全然考えてはいません。自己啓発としてとっただけですけどね。
蛇足ですが、マン管士の資格１ヶ月程度で合格できる資格だといっては、あなたの同業者の方に失礼でしょう。
管業はそれよりも易しい資格ですよ。管業はあなたの考えでは、半月で合格できますね。是非あなたも取ってください。フロントには必要な資格でしょうから。１ヶ月勉強すればいいのですから。

>>277
あなたのような方が誤った情報を流すから組合が混乱するのですよ。議論するなら人の意見を正確に理解する最低限の読解力は持ってもらわないと無意味です。
275さんは「私の所属する支店では」と言われてます。誰も会社全体の話をされてません。また275さんは「マン管士の専業は少ない」と言われおり、あなたが言ってるのは「マン管士の開業者」。おわかりですか？開業してる建築士や行政書士など開業者がマン管士を兼業するケースはありますね。自分で誤解して人をウソつき呼ばわりするなど、言語道断です。
で「急激に増えている」らしいマン管士さんにはどこに行けば会えるのでしょう。私の周りではそんなに増えていませんから、どこか遠くの方ですか？
何方かよろしければマン管士の受験者数と合格者数の推移を教えて頂けませんか？

管理組合は、管理会社を使うときは、契約内容でもそこに働く全ての従業員に対しても、過信や全幅の信頼を置くのではなく、絶えず一般組合員に委任されていることを自覚して、その一人一人が持つであろう疑問の全てを確認することが大切である。

>>275
マン管士という言葉にすごく敏感な方なんですね。
マン管士ですといわれて「それが何か？」といっているけど、かなり抵抗していますよね。弁護士ですといわれて、それが何か？というのと変わらないんじゃないですか。
私は、マン管士がコンサル以外にも大規模修繕に関する仕事まで幅を広げてきており、それがメインになりつつあるといっているんです。
名乗っただけで身構えてしまうとは、拒絶反応そのものに受け取られますよ。
それに資格は１ヶ月程度勉強すれば誰でも合格できる資格といっているのでも、明らかにマン管士を意識してますよね。マン管士受験者の約半数が管業合格者です。そして合格率は８％台。
そういったあなたのマン管士に対する反感が言葉の節々に読み取れましたので、私もあなたにレスしたのです。
途中で他の方がレスされましたが、私はあなたに対する偏見に対してレスしたのです。

マン管士は、兼業者は信用出来る場合があるが、チン一商売なら、一歩も二歩も後ずさりするのが当然。中にはマンションに住んだこともない失業者も当然いても不思議では無い資格です。ラーメン屋さんより職業としての社会的信用は低いことは歴然としている。

さすが、フロント専用のスレだな。
マンション管理士をけなすことはあっても、褒めるレスはひとつもない。
お互いに認め合うことは難しいのだろうね。

資格は種類問わず無いより保有しているほうがよい。しかし単数資格保有者は視野が狭く応用力がないため、結局使えない人間が多い。関連資格を複数保有している者は、あらゆる角度・視点から物事をとらえられるため応用力を活かし結果として信用できる。また関連資格も、無関連資格も保有している者はあらゆる分野で発想・ひらめきに優れており一目置かれる。しかし、残念ながらこのような優秀な人材は３Ｋ仕事・営業・フロント・接客など他人に媚びる仕事は選ばない。
結論としては、分譲マンション管理会社に勤務しているフロント・管理人・支店営業所事務員は期待できる人材は存在しないということだ。
優秀なのは、社長・秘書・一部の人事部・一部の企画部に所属している者だけで、顧客にはなんのメリットもないと
いうことだ。『マン管資格あります』を売り文句にしている管理会社の手口に惑わされないことだ。弁護士・税理士・建築士・電気管理士・宅建・ＦＰ・行書・税理士・簿記２・秘書・土地調査他　保有していれば信頼してよいと思うが。まずいない。

私は管理会社の者ではないけど、資格を一つしかもっていない者は視野が狭いというのは偏見じゃないですか。
それまでの人生・社会経験があるんですよ。
一つしかないといえば、弁護士でも建築士でも税理士でも一緒ですよ。それしかなければ、視野が狭く使えないという論法はすこしおかしいのでは。
フロントにも優秀な方はおられるでしょう。それをすべてダメという考えには無理があります。

管理業務主任は管理会社が倒産すれば、ただの人、マン管士より始末が悪い。

>>284
やはり応用力がなく、解釈が狭い。使えない人材のようだな。
マンション管理士と、弁護士・税理士を単純比較するとは。
弁護士資格１つ、または税理士資格１つで、他業（例えば社労士業など）を兼業できるのだよ。
難関資格は、それだけ科目数も多く、深い知識が必要なのだから当然だ。マン管レベルとは雲泥の差なのだよ。マン管はマンション関係しか通用しない。
マン管資格１つ所持しているだけ、或いは業務管理主任＋マン管理程度で誇示する人は、その程度の能力なのだ。脳みそがそれだけでパンパンってことだ。ある程度のＩＱなら、もっともっとと知識に欲深くなるものである。
Ｗライセンスという言葉を耳にしたことはないのかい？マン管～宅建～行書～文章検定～簿記～接客検定,　社労士～行書,ＦＰ～簿記,旅行管理～ＪＲ時刻検定～土地検定～語学検定　・・・他。
悔しければ、資格知識をより増やし本物になれ。
実務なんてものは環境によりけりで当てにならぬ。ぬるま湯に浸かり続けたものは結局何年いてもつか使えない人材だ。

>>286
必要としていない資格とってなんになるの？
マンションに住んでるから理事の順番が廻ってくるので、管業とマン管をとったんだよ。
大体税理士がマンションの管理が分かる訳ないじゃないか。
どうかしてるんじゃないの？ところであんたは何の資格もってるの？

>>286
おっしゃる通り。管理会社に勤務するものとして若干悔しい思いはあるものの、99％同意せざるを得ないご意見です。
一つ注文を付けるとしたら、フロント、管理員、支店事務員に優秀な奴はいない、というご意見。せめて優秀な奴は「ほとんどいない」にして頂きたかった。
しかし勉強になるご意見でした。

>>288さん
>>286は　>>284に対する批判をしているんですよ。だから287で答えたんだけど、あなたはその意見に99%も同意するんですか。
あんな内容のレスをする者に対して。
マン管士はマンション関係にしか通用しない。それでいいんじゃないですか。その為の資格なんですから。
税理士は誰に対して通用するんですか。司法書士、弁理士、建築士等みんな資格以外の分野に通用するんですか。
そして、彼等はすべて他資格を数多くもっていますか。
管理会社勤務者は、管業・マン管士をもっていればよく、その分野を奥深く勉強していけばいいんですよ。
勿論、他資格をとりたければとるにこしたことはありませんが。
あなたは、自分の職業を軽視されたのに、反発しないんですか。管理会社には期待できる人材は存在しないとまでいわれたんですよ。そしてあなたまで、せめて優秀な奴は殆どいないにしてくれといっているんですからね。

>>289さん
まず大前提として私は管理会社の業務に誇りを持っていますよ。
ただ>>286さんのご意見は一企業人として広く考えたらすばらしい考え方だと思いますよ。
彼は資格そのものに価値があるとは言ってないと思います。資格を取得する過程で得られる知識を評価しています。それが一つより二つ、三つと異なる資格を取得すれば、その過程で得られる知識は幅広く、より深くなります。それを資格を持たない者が否定するのは＊＊＊の遠吠えでしかありません。ある知識をとことん深めるには、他を知ることも重要です。そうでなければ偏った考え方になる恐れがあります。資格論としては100％頷けました。
ただ管理会社、とくにフロントに対しては極端なご意見でしたね。しかし私もフロント経験者ですが、管理会社・フロントの業務は客観的に考えて私自信、決して高度な知識や技術を要する仕事ではないと思ってます。そういう意味でも286さんのご意見に賛同しました。ただ、レベルの高い仕事ではないが、管理業をしている者の中にも、どんな業界でも成功しそうなずば抜けた人間もいますからね。少数ですが…。
以上が私の意見です。

しかしみなさんフロントマンなのか、マンション住民なのかなんだかしらないけど、えらく真剣に考えてるんですね。
びっくりしました。
私は某管理会社のフロントをやってますが、資格は、管業・マン管・宅建・保険代理店特級・FP２級・区分所有管理士をもってます。全てアホでも取れる資格ですよ。私は高卒で勉強嫌いですが、それでも取れました。
しかし普段はまったく使いませんね。（管業以外ね）それでも、組合とは仲良くやれてるし、知識や資格なんて対していりませんよ。この商売は。
所詮営業的センスがないと勤まりません。たま～～～にマン管士を総会に出席させている場合がありますが、センスがなさすぎて、何しに来たのかかわいそうになります。やはり、営業センスがない人は何をやっても無駄ですね。
ま～フロントの皆さんには釈迦に説法ですが、資格なんて所詮飾りですよね。っと言うかマン管くらいでステータス感じてる人っているのかな？少なくとも管理会社の社員にはいないだろうな。
おそらくだけど、マン管の受験生が全員フロントの場合は合格率２０～３０％はあるだろうね。

>>277
すみませんが、うそはついていませんよ。
マン管士が「私が所属する支店では約半数」と言っているのですよ。具体的に言いますと、フロント１１人中５人です。（ま、事務員は抜いてますけどね）
あと、マン管士の台頭と言いますが、どこに台頭しているのでしょうか？我々は、正直言ってマン管士より、日本ハウとか合人のほうが怖いです。
マン管士＝ヤカラ、独立系＝敵　という認識ですね。
あと、すみませんが、管業は持ってますよ。それと、マン管は１ヶ月勉強すればというのも、可能です。
住民さんみたいに０から勉強なら３ヶ月はかかると思いますが、フロントだったらそれくらいで取ってもらわないと恥ずかしいですね。私の部下なら確実にC査定です。

こんな所で、ウソホントを争うとは意味が無いよ。

管理侍さん
直接関係のない他資格をあれこれ取ることよりも、まずその道を究めることの方が大切ではないでしょうか。
確かに他資格はあればそれにこしたことはありませんが。
その道を究めていく中で、関連することを勉強していけばいいと思っております。
フロントの方は、組合から相談された場合の提言やアドバイス、情報提供も必要です。
例えば
　　＊新法が施行された場合の情報提案
　　＊地デシ化に対して、電波障害地域に対する対応はどうすればいいのか。又、他組合の取り組み例とかのアドバ　　　イス
　　＊保険について
　　＊大規模修繕計画や自主点検のポイントの説明
　　＊滞納金対策　判例は
　　＊その他諸々
　このマンコミのスレだけでも、いろんな問題点や考え方があり、勉強する価値がありそれが見識を広げられると
　思います。
　税理士・ＦＰ・社労士・行書等の資格をとる努力をするよりも、ずっと仕事に役に立つだろうし、仕事の幅もでて
　くると私は思っております。

>>292
東京の管理会社の資格取得者（一応大手）

　　　管理会社名　　　　　　　　　マンション管理部門従業員数　　　管業取得者　　　マン管士取得者
　伊藤忠アーバンコミュニティ　　　　　　　１，４１８名　　　　　　　１６７名　　　　　５２名
　コスモスライフ　　　　　　　　　　　　　２，２６９名　　　　　　　４５７名　　　　１２２名
　住友不動産建物サービス　　　　　　　　　１，０５５名　　　　　　　３７６名　　　　　８４名
　総合ハウジングサービス　　　　　　　　　　　５６２名　　　　　　　　３７名　　　　　　９名
　三井不動産住宅サービス　　　　　　　　　　　９７３名　　　　　　　４４８名　　　　１００名
　ユニオンシティサービス　　　　　　　　　１，０３０名　　　　　　　　７５名　　　　　１６名
　長谷工コミュニティ　　　　　　　　　　　　　７２０名　　　　　　　４４８名　　　　１３１名
　東急コミュニティ　　　　　　　　　　　　５，８６５名　　　　　１，１４５名　　　　４１２名
　大成サービス　　　　　　　　　　　　　　　　５９５名　　　　　　　１９２名　　　　　２９名

　　これを合計すると　　　　　　　　　１２，４８７名　　　　　　３，３４５名　　　　９５５名

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　取得率　　　　　　　　２６．８％　　　　７．６％

　マンション管理部門の従業員数には、事務職含む。
　これを見ると、長谷工、三井不動産には優秀な人材がいるのかな。

　１ヶ月程度勉強すれば誰でも取れる資格であれば、それを仕事としているのであればもっと取得者が多くていい
　のでは。数多くの資格云々より、まず必要な資格をとるべきではないの。
　これは、ある程度大きな企業の平均だけど、小さい管理会社をいれれば、当然取得率はもっと下がるよ。

>>294
申し訳ないですが、その程度の列挙事項ならば居住者でもできますし、逆にフロントへ情報流してあげてますよ。
極めるというのであれば、”日本全国”の管理会社、ＭＳを調査し追及してくださいね。。世界中での調査結果ならばもっとよいです。294さん管理会社と他数社との比較ではないですから、ご注意くださいね。
できますか？
サンプル収集方法、過程、着眼点・・・これらも応用力の差で答えが大きく変わりますよ。そして、信頼度に差が生じ、管理会社への評価として結果がでると思いますよ。

お料理と同じで、カレーライス研究についてカレー粉ばかり研究するよりも、他品からのヒントの方がよりおいしいく簡単にできるものでしょ。これと同じではないかな？カレー粉の種類ばかりあれこれ試すより、チョコレート・牛乳・アイス・マヨネーズ・納豆・ビール他色々。調理方法も、一旦、速冷凍してしまう等々。
食べ物に人それぞれ好みがあるように、ＭＳ住民もそれぞれ考え方が違います。深く少ない引き出し持つフロントより、適度な深さで沢山引き出しもつフロントの方が、多数相手にするＭＳフロントとして必要だと思います。
戸建なら前者（深く少なく）の方でもよいかもしれませんがね。ＭＳフロントは　おまとめ役でもありますからね。

>>295
受験者の基礎学力にの差でしょう。
１ヶ月程度で取得できる人、多数いるでしょう。難関法学部に在学していた者などは。
マン管受験者の統計みました？学歴・年齢問わずでしょ。そういう人からみれば１ヶ月は驚きかもしれませんがね。
難関法学部出身者は、開業意思のある者以外は、あまりマン管受験しませんよ。もっと高度な資格を目指してますから、時間の無駄はしないのですよ。
だから、平均受験勉強期間が長期になる理由、わかりましたか？
このスレ、管理侍さん以外、馬●が多くて疲れる。

>>296さん
それぐらいといいますが、地デジ対応についていえば、総務省見解の基本的なものは調べれば簡単に分かるでしょう。
では具体的にどうすれば一番いい方法かはいろんな見解が分かれており、総務省もあいまいな部分があり組合の対応としては難しい局面にたたされているのが実情です。
電波障害に対する調査はどうするのか、又すぐやるべきかどうか。電波障害施設の改修をやめて一時金方式で対応する方法がいいのか。現在補償している住戸で障害がなくなった場合のアナログ設備撤去をどうするか、そのままにする方がいいのか。
マンションが出来た時、電波障害をひきおこし、補償していたが、アナログに変わり障害が取り除かれた住戸に対する扱いとその後建設されたビルとの補償割合等はどうするのか。等々まだまだこの問題は数多く残されています。
フロントでこの問題で答えられる方がどれくらいおられるんでしょうか。

>>297
私も一応難関大学の法学部にいましたが、マン管士の試験合格するのに苦労しましたよ。幸い１回で合格できましたが。通信教育で８ヶ月かかりました。１日３時間以上は勉強しましたよ。
区分所有法やマンション管理適正化法、都市計画法、建築基準法、建物・設備等は勉強したことはなかったですからね。民法や会計にしたって全然授業とは違いますし。
標準管理規約、不動産登記法、宅建業法、簿記等も勉強しなければなりませんし。
それは別にして、マン管士の資格をとる者の場合でしょう。フロントや自己啓発として取る場合のことをいっているんでしょう。それが１ヶ月でとれるといっているのがおかしいんです。
関係者の資格取得状況ですら　２９５の通り低取得率ですよ。管理侍さんは高く評価されてるんですね。１ヶ月の勉強で合格されたんでしょうね。

所詮このスレはフロントの者が数多くおり、部外者の私が頑張っても、反発されるだけでしょう。
フロントの方も、もう少し人の意見に素直に耳を傾けることもしないといけませんね。
フロントの社会的地位を上げることが、会社の発展に繋がってきますので。

>>294さん
つまりは資格を取得する順序のお話ですね。自分の仕事に無関係な資格から取得する人はいませんから、当然自らの業務に直結する資格を取得するのが先ですね。私がお話したのはその次のステップです。業務に直結する資格を取得し、実務を行いながら極めていく、その過程の中で関連する別の資格を取得することは、業務を極める上でとても有効だと思います。とくにフロントのような不特定多数の方を相手にする仕事では、あらゆる知識を習得していることは営業的な観点からも意味があると思います。資格習得はそのための手段に過ぎません。
ちなみに私は優秀ではありませんので、マン管士は１日３時間４ヵ月程度勉強して合格しました。１ヵ月は私には無理ですね。１ヵ月で合格可能な人がいることも否定はしませんが。

管理侍さん
フロントの方は、もう少し勉強されて自分の仕事に関係のある、特に管業については最低限必要でしょう。
NO.295の実態をみてどう思われますか。あの取得率をみて、フロントとはそういうものだと思われますか。
管業すら取得してないものが、組合に対して助言や相談事に乗れますか。そういう者がマン管と聞いただけで拒絶反応をおこすんです。これを書くと反論されそうですが。
他資格を取る前に仕事に直接関係のある管業を取らずに、どんな立派なフロントになれるのでしょう。
実務があるから大丈夫ですか。基本的な知識はなくても。
マン管とか他資格は資格取得までいかなくても、勉強すれば済む問題かもしれませんが。
マン管の１ヶ月云々は流れでレスしただけです。

>>299
難関大法学部かつ、宅建１０月受験し１１月マン管ならば、１ヶ月で可能。難易度は、決して合格率とイコールではないですよ。
話を少し逸らしますが、医療系免許取得率は６０％。受験者は優秀な学生が医学を中心に知識を吸収し問題を解く。誰でも受験できないのです。　　社労士は短大大卒以上で８％。行書は誰でも可で８％。
フロントさん、居住者に『マン管あります』で通用しないのよってことは念頭においておいてください。
居住者からみれば所持なしフロントより『マシ』の次元です。居住者がフロントを指名してよいとしてくれるなら、同額払うなら、保有者を・・・という程度です。っというか、マン管資格保有は当然であり前提。地デジ、保険、修繕、判例・・・そんなの業務中にちゃちゃっとやっておしまいでしょって感じです。
それ以上を期待しているのですよ。分かりませんか？仕事のアフターに自己啓発、または勉強嫌いなら、大物のコネつくって何かの時に、居住者にいいものを安く提供できるよう人脈づくりに励めって言っているのですよ。

医者の言うこと、弁護士のいうこと、信じるのはなぜか？それは、難関資格を突破したからです。
マン管資格を難関資格とは若干知識のある居住者は思ってない（理由は↑３行目～）。だからよほどの誠意を日頃から示さなければ、信頼関係は築けないのです。
委託料もらっているなら、もっとあらゆる面で勉強してくださいな。このレス参加フロントは、精神論も学習したほうが顧客のハートを捉えることができ、役立つかもしれませんね。
マン管だけにこだわるフロントの情報レベルは、的外れ、期待外れでいつもがっかり。
悪いけど、大手金融機関の場合、君達みたいな人（マン管取得で満足）は、間違いなく　ガラス越しから見えるあの東京夜景を決して目にすることはできない姨捨部署行き人材だよ。

>>303
299ですが、私はフロントではありません。マンションの住民で、理事が廻ってくるので資格をとっておこうと思っただけですよ。１ヶ月云々はどうでもいいことですよ。
ただ、あなたは医者とか弁護士であればすべて正しいし、信じられると思っておられるのですね。又、難関大学や難関資格者は全て信じられる人なんですね。私も難関大卒なんですけど、信用していただけます？
それにマン管が難関資格とかはいっていませんよ。
フロントのマン管保有は当たり前じゃないのは、NO.295をみればわかるでしょう。
あなたの理論、少しずれてますよ。

>>302さん
その通りですよ。
私はあなたのご意見を否定していません。
フロントのにとって管業の取得なんて当たり前。マン管も同様です。そんなことは言うまでもないでしょう。しかし>>295が実態であり、専門の資格ですらこの取得率ですから管理業界はレベルが低いと言われるのです。事実私もそう思うところがあります。
繰り返しになりますが、フロントが管業、マン管取得するのは当たり前。更なる成長のために何が有効かの話です。

管理侍さん
管理会社に勤務するフロントの方が、マン管・管業取得するのは当たり前といっても、>>295を見る限り、現状は大手の取得率をみても、管業２６．８％、マン管７．６％と程遠いですね。
フロントのみなさん、頑張って勉強してください。

>>306さん
その通りです。もっと勉強すべきなのです。
まぁ295のデータは管理員を含めた全従業員数ですから、フロントに限ればもっと取得率は高いですけどね。結論は同じです。

資格は無いよりあった方が良いですが、内容ですよね。資格は持っているけど、知識は無いのでは訳に立たない。
つまり、資格を取得するのが目的でした勉強はほとんど役に立たないですよ。実際に仕事していく経験で、いろんなことを覚えていくのです。管理組合員のみさなさんも、「資格者」を望んでいるのではなく、親切で、一所懸命な対応をするフロントなのでしょう。要は「人」です。「資格」でも、「会社」でもないですよ。
ただし、当然にフロントなら主任者資格は必須です。（法的に必要という意味。）

>>299 >>304さんが難関大学かを、このようなネット環境の場で想定し、推測し、追求することは無駄で無意味。信用するか否かのコメントは控えさせていただきます。失礼な想定をしては申し訳ないですからね。
尚、フロントでないことも前文で説明されていたので承知してます。改行しなく誤解させました。恐縮です。

＞マン管保有は当たり前じゃないのは、NO.295をみればわかるでしょう。
これを問題視していただきたい。なぜ、難易度の低い試験でありながら、本業のフロントがこの情けない結果なのでしょうか？ＩＱ不足ですか？やる気不足ですか？多忙環境だからですか？試験機関の採点トラブルですか？

＞マン管が難関資格とかはいっていませんよ。
299＝苦労した
他者＝低合格率。弁護士・税理士と同視。他資格へ目を向ける余裕がない。等々
これらコメントから読み取れることは、フロント達の”意識として”難関であると訴えています。
そのため私は、”資格試験レベル”として難関ではない　と指摘し、彼らの向上心を仰ぎ願っているのです。

299の読解力、少しずれてますよ。

なぜ大手管理会社のフロントのマン管所持率が低いのか。
それは、手当てがつかない。やくにたたない。知ってる人が少ないからです。
ここに顔を出している熱心な組合員さんたちは、よーく知ってるんでしょうが、大半の組合員の
反応は、「マン管士ってなに？」です。あまりにも知名度が低い。それなのにいっちょまえに勉強
しないと通らない。しかも取得しても会社的に評価は上がりません。
所持していないひとの言う「使えない資格」というのは言い訳だと思いますけど、所持してても
「使えない資格」というのはかわりませんね。

あと、ここを読んでいると思うのが、皆さんフロントに結構高望みしてますね。
委託業務の内容と、自分たちが支払っている委託費を比較したら、フロント業務としての取り分なん
て微々たるものですよ。フロント＝窓口　なんですから、そんなに高度な知識やらサービスを求められ
ても困ります。過剰な要求はやめてください。
組合運営の補助がお仕事です。コンサルではないのですよ。私たちがいったいいくらの報酬をもらって
いると思っているのですか。そして、いったいどれだけの仲間たちが過剰なサービスの要求に耐えられ
なくなって、うつ病やら自殺やらで消えていっていると思っているのですか。
組合員さんの考え方をもう少し変えていただきたい。
「自分たちが支払っている費用と求めている要求のバランス」
管理委託契約書をもう一度よく読んでください。
そりゃ管理会社側にだって足りない部分があります。それは是正させる必要はあるでしょう。
ただ、我々にも契約を超えた要求に対して是正していただくよう、申し入れる権利はあります。

さいわい私が勤める管理会社では、組合の特色も利益率算定に考慮されます。
よって、多大な要求がある組合は値上げ交渉をし、飲んでいただかなければこちらから解約申し入れ
をしています。
ただただ戸数を増やす時代は終わりました。お客も選んで管理してます。いい会社です。
でも、みなさん安心してください。どこでも引き受ける管理会社は絶対になくなりませんから。
ま、そういうところのフロントは定着率が悪いですけどね。

>>310
不採算マンションの契約はお断りする、これからの時代当然であり賛成です。
どうせならもう一歩踏み込みませんか？更に高い報酬を組合に納得して支払って頂くには我々はどうすべきか。業界として、企業として、個人として。
一方で、自分は管理業界の枠を度外視して見たときに、一企業人として一体どのあたりのレベルにいるのか。管理業界を離れても通用する人材か。そういう意識で日々を過ごすことが個々の成長となり、会社、業界の成長につながり、結果として個人の市場価値も高めます。
少し話がズレてますが、マン管士は確かに使えない資格です。しかし業界にいるものとして取るべき資格だと思いますよ。いつ受けても合格できる知識のある方は別ですが。

ふーろーんーとさんへ
＊管理会社に勤務している者が管業の資格を有するのは、仕事をしていく上で必要ではないんですか。マン管については、絶対必要とはいいませんが、それに携わる仕事をしているのなら知識として知っておく必要があるでしょう。
マン管は役に立たない？手当てがつかない、知名度がないというそんなレベルではないのではないでしょうか。
管理組合を運営していく上では最低の基本ですからね。
マン管に限らず、管業も取得率が低いので、フロントマンの奮起を期待します。
マンションの住民にとっては、マン管士の知名度は高いですよ。又、知らない者がいてもいいじゃないですか。

＊委託契約以外の過剰なサービスはする必要がないでしょう。ただ、組合員は、フロントの方をよきパートナーとしての相談相手として、頼っているところはあるんです。
組合員が、分からない、知らないことを相談するのを過剰サービスとはいわないんじゃないですか。それに応えるのがプロのフロントマンではないでしょうか。百貨店の販売員が商品知識を身につけるのと同じことですよ。
プロのフロントマンを目指して日々研鑽していってください。
企業が利益を追求していくのは当然ですが、それに伴う付加価値を身につける努力も必要でしょう。

ふーろーんーとさんへ
もう一点あなたのレスで疑問点があるので追加します。
フロント業務の取り分は微々たるものといっておらますが、われわれはあなた方へ委託業務費を支払っているんですよ。そして、それであなたの会社は営業が成り立っているのではないですか。
そういった、微々たる委託費でやってやっているんだから、相談はするな、という発想ではフロントと組合が旨くいく筈はないでしょう。
では、相談するな、そういう場合は自分達でやれ、それでも難しければコンサルに相談しなさいといいますか。
マン管士が介入してくるのは、管理会社としても煙たがっているじゃないですか。
フロントの方は、マン管士は役に立たない、すぐやみくもに、部分委託や値下げ交渉をしてくるとかいって批判しているじゃないですか。
でもね、マン管士も毎年増えてきているのは事実ですよ。マン管の協会もどうしたらマン管士が活躍できるか考えていて、徐々にではあるが、それで生計を立てている者が増えているのも事実です。
ただ、批判するだけでなく、管理会社も腰を据えて管理会社の今後はどうなっていくのかを検討する時期にきているんではないでしょうか。マン管士を含めたコンサル対策も。

ふーろーんーとさんへ
フロントのスレだから、もう少しフロントの方からの反応なり、反感があると思ったけど、意外と大人しいんですね。
マンションの住民でさえ、マン管の資格を持っている者がおり、その者が理事となり実務経験を身に付けていっているんですよ。
マン管士は実務経験がないと批判する前に、フロントの方も努力すべきでしょう。
フロントは資格は必要ない、組合からの相談も受けないというのであれば、実務経験云々は何の役にも立たないし、益々組合員との差が広がっていき、フロントは単なる窓口としての役割しか果たせなくなります。
そんなことをしていれば、将来管理会社は行き詰ってくるでしょう。
管理会社にかわる新しい形態の会社が台頭してくるかもしれませんよ。コンサル・大規模修繕・工事の施工等をひっくるめた管理形態の会社とか、自主管理の形態をサポートする会社とかが。まだまだいろんな形態が予想されますが。

314さん
>>管理会社にかわる新しい形態の会社が台頭してくるかもしれませんよ。コンサル・大規模修繕・工事の施工等をひっくるめた管理形態の会社とか、自主管理の形態をサポートする会社とかが。まだまだいろんな形態が予想されますが。

どれも既にありますよ。組合側のニーズと本当にマッチしているかどうかは別として。

皆さんに質問です。

収支報告をよく見たら予算が合わないです。

駐車場の収入が管理の収入に入っており、年度末に約５００万の80％が修繕費に移行と管理規約に書いてあるのです

が、管理費の予算に組み込まれてます。（要は予備費がたりない）

予備費が５０万なので管理費の予算が足りないことになるのですが、これは管理規約に違反していることになるのでしょうか？

もし違反しているなら国土交通省にいけばいいのでしょうか？

それとも私の認識不足でしょうか？

教えてくれますか？

元々駐車場収入は、管理費に組み入れ、残った分を修繕積立金へ振り返るのが普通ではないですか。
５００万の８０％を修繕積立金に移行と規約に記載されているということですが、駐車場の修繕費等が予算よりオーバーした時は、管理費から回すことになると思います。そうすれば、その予算は計上されていないと思うので、予備費から充当しなければならないでしょう。駐車場の修繕工事等が計上されており、予算内に納まればいいでしょうが。管理規約違反というより、その規約自体を変更しなければならないのではないでしょうか。
予備費が足りなくなり、管理費も足りなくなれば、各区分所有者から別途徴収することになります。それを防ぐ為に駐車場収入を充当したのではないですか。
不正でなければ、裁判等やっても意味ないでしょう。
蛇足ですが、そういった問題を国交省にもっていってもだめでしょう。コンサルだったら分かりますけど。

>>315さん
確かにNPO管理組合連合会とか、そういう実体があるのは分かっていたんですが、まだまだそれ以外に新たな形態がいろいろ考えられると思ったものですから、戒めの意味で書いてみたのです。

>>315さん
特に私が、胡散臭いと思っているのが、ＮＰＯ法人の名を借りた連合会等です。
ＮＰＯだから非営利の活動は当然やらなければならないのですが、２～３ヶ月に１回ぐらい、勉強会や無料相談会等をやり、大半は営利活動として、コンサル、劣化診断、大規模修繕工事の受注等を行っていることです。
会員には、ＮＰＯを強調し、勉強会や無料相談会をやるからといって、会員の募集を行い、賛助会員として、点検業者、清掃業者、管理会社等を組み入れ運営していくやりかたです。
組合としては、ＮＰＯという名前を信用して、会員になったり、安いというイメージで劣化診断を頼んだり、コンサルを依頼したりするんです。
価額的には決して安くはなく、むしろ割高であり、当マンションも見積もりの段階でカットしました。ただ、当組合もその会員になっていますので、優先的にそこに注文しようという考えだったのですが、値段が他所より高すぎたのが断った理由です。勿論ＮＰＯ法人には、営利活動も認められてはいますけどね。
ＮＰＯ全管連に加盟している法人は、現在全国で１８団体、約５００万戸あり、毎年増えてきています。
この法人にマン管士が経営者となり、又マン管士が無料相談会や派遣相談を行っています。

317さんへ
316です。

説明が下手ですいません。

予算で

例
収入　管理費６０００万　駐車場　５００万

支出　委託管理費　４０００万　エレベーター保守点検費　２５０万　自治会費　４００万　予備費　５０万　等

支出の予算　６５００万

となってますが年度末に修繕組み立てに駐車場の80％が移行と委託管理規約に載っています。

そうすると最初から足らない予算を組んでいるということで違法にはならないですかね？

管理会社は適正に予算を組んでいることにならないと思うのですがいかがでしょう？

私は理事会のメンバーなのでそうしようかと思ってます。

>>320
317さんが既に書いてますけど、
「違法」でなく「管理規約にマッチしていない」だけです。
管理規約は、317さんを含む組合員が定めて、組合員（管理組合）が守るべきものです。
予算についても、原案は管理会社が作ったとしても、それらを理事会内で精査した上で、総会で組合員の承認を得るものです。

管理会社のせいにしてはいけないと思います。
管理組合＝理事会の問題です。

321さんへ
316です。

まだ今年入居したばかりで、なかなか実態がつかめないんですよね。

つまり管理会社が不透明な収支報告を作成しても違反にはならないということなんでしょうね。

私から見れば詐欺に見えますけど現実はそうなんですね。

もちろん管理会社任せにはしていかないつもりなのでこれを理事会で説明して、全体で見守っていこうと思います。

＞となってますが年度末に修繕組み立てに駐車場の80％が移行と委託管理規約に載っています。
＞そうすると最初から足らない予算を組んでいるということで違法にはならないですかね？
＞管理会社は適正に予算を組んでいることにならないと思うのですがいかがでしょう？
＞私は理事会のメンバーなのでそうしようかと思ってます。

理事さんなら言葉使いに気をつけましょう。委託管理規約とはないでしょう。
管理会社は資料提供するのみで、予算を総会に建議するのは理事会の決議です。
管理会社に任せっきりにする体質は拭いましょう。

確かに、予算は総会の決議事項であり、組合員が責任をもたなければなりません。
しかし、元々収支予算書は、予算と実績で構成されており、次期収支差額はゼロにならなくてはいけません。
最初から予算で足りなければ、借入金の項目があり、それで調整されていればいいんですが。
だが、そのような不備のある予算書案を作成する管理会社の考えも判りません。
これは収支予算書の場合です。

今度は、決算報告書の場合です。
決算報告書の場合は、次期収支差額は実績はゼロにはなりません。予算はゼロですが。予備費はゼロとして計算され、合わない分は、次期収支差額で調整され、実績と予算があうようになります。
決算報告書については、監事の監査が必要なんですけど、それも総会で監査報告がされている筈ですから最終的には、やはり組合の責任ということになるでしょう。

蛇足ですが、予算外の支出をする時は、予備費からの支出、特定の科目間での振り替え、補正予算の作成の順で対応していかねばなりません。尚、予算変更するには、臨時集会の決議が必要です。

予算書であれ、決算書であれ理事長、会計担当理事が最終案を作り理事会で議案として決議し、それを監事が監査し、コメントを付けるのが一般でしょうに、どうして管理会社を責めるのか理解に苦しみます。管理会社の収支報告の良し悪しは、既に毎月の収支報告で理事長、会計担当理事が訂正、修正を指示できるし、しなければなりません。どうして出来ないのでしょう？

最終的な責任は組合にあるんですよ。しかし、管理会社は委託業務費を貰って、事務管理業務としての、出納業務を基幹事務としてやっているんでしょう。プロとして仕事をしているのに、予算案・決算案を理事会に提出するのに、いいかげんな決算書類を提出するのは、管理会社にも責任の一端はあるでしょう。
もう少しプロとしての自覚をもちなさい。
このスレは管理会社に勤務している者が多いので、都合が悪いことには、すぐ抵抗してくるからね。

317さん
>駐車場の収入が管理の収入に入っており、年度末に約５００万の80％が修繕費に移行と管理規約に書いてあるのですが、管理費の予算に組み込まれてます。

管理規約にこういった事が載っていることの方が、変だと思います。規約というのはルールであって、守らなければならないものです。毎年５００万円の８０％を積立金に回せる保証が無いのに（現に回せてないようですし）、そのようなことをルールにする方が間違っていますよ。

だから、管理会社に問題点があるとすれば、予算案・決算案が規約に合っていない事そのものではなく、それが規約に合わないこと・規約を変えなければならないことを説明するのを怠っていることだと思います。

私の知っている限り、そういった剰余金処分の額まで決めた規約は聞いた事がありませんが、どのような経緯でそれが規約になったか分からないでしょうか？（最初からあったのか、途中で付け加えたのかなど）

最近はお客さんがずいぶん勉強しているから、気が抜けません。
私が入社した１５年ほど前はかなりいい加減でしたが、それでも解約なってほとんど聞いたことがなかった。
やることの範囲もあいまいで、部屋の中だろうがマンション外の近所の祭りのことだろうがなんでもクビを突っ込んでやってましたね。
お客さんもあんまり細かいこと言わなかったし、理事会後理事長のお部屋で一緒に晩酌したり、お客さんの娘さんとのお見合い話が舞い込んだり、理事長の部屋で酔いつぶれて泊まっていったり、今考えたらありえない状況だったな。
今みたいな対立関係な図式はほとんどなく、なんか和気藹々というか一緒にマンションのことをゆっくり考える仲間のようでした。
その原因のひとつは、コンプラがうるさくなりすぎて、事務量が増大（特に本社向けの書類が激増）し、組合の方向をみる時間が減ってしまったことも大きいと思います。昔はお客さんが満足してるんだったらどんなやりかたでもいい。みたいな感じでしたね。
どっちがいいのかよく分らないですが、今となっては担当を持つこともないので、今現役のフロントを見ているとかわいそうだな。って思いますね。

やはり、マンションの管理がややこしくなってきたのは、マン管士の資格が生まれたからでしょうね。
それができたことにより、マンションの住民も資格を取ろうとしたり、組合運営をしていく上で勉強するようになってきたんです。
これからも益々お互いに勉強していかなければならないでしょうね。

いやいや、マンション住民の管理離れは、益々ひどくなり管理会社に依存体質は強まりますので、おいしい話は増加する事となりましょう。

管理組合はマンションがある限り、永遠に続きます。
そして、理事会も存続していくでしょう。その理事達も、経験を重ねていくうちにどんどん知識がバージョンアップしていくのは間違いないと思います。
管理会社依存体質は、今後も続いていくと思いますが、その中で要求する内容は、知識のアップと共に、変わっていくでしょう。
マンション管理の流れが変わっていけば、儲けさせてくれない組合、要求内容のハードルの高い組合を管理会社がカットしていくことはできなくなるのではと思っております。
そうならない為に、今後の管理会社は進むべき方向性を見極めていかねば、サバイバルに勝つことはできないでしょう。
委託業務費についても、その額は最初に設定した金額から、いずれ値上げをしていかねば、企業として経営が難しくなります。しかし、現実は、値上げどころか、部分委託や値下げ交渉すらある状態です。
管理会社の方も、プロとしての自覚を持ち、組合に対して付加価値をつけることによって、始めて値上げ等が検討されてくるのだと思います。

どの業界も今は厳しい。マスコミが公務員や政治家をメスを入れ追求する姿勢が、一般企業へも浸透してしまったことも一因でしょう。ですが、それはそれで良いのではないのでしょうか？
幼少の頃から『嘘つきは泥棒のはじまり』と教えらてていたのに、大人になり『嘘つきは儲けの一歩』と歪んだ思考になってしまった事を正し、安部元総理の目標としていた”美しい国日本”にしようではありませんか。
国民全体が”正直に清く強く生きよう”としているのです。ですから、フロントさん達のように『少ない儲けだから怠慢や多少の詐称は当然。姑息な儲けを』など思考の持ち主は、”浮島”と周囲（居住者）からは見えてしまうのです。
310フロントに対する311さんの回答は、まさしく居住者の代弁をしてくれています。
このコメントを活かすことで、大きな信用を得、正当な管理委託料の収支バランスが成立するのではないでしょうか？サービス提供と、報酬のバランスが正当化するということです。フロント側と居住者側の感覚が反発しているようです。居住者側からすると『フロント・管理人の、この程度の働きで、この報酬（管理委託料）は高額すぎる』と思っているほどです。ＭＳ居住者は、管理委託料の頭打ち（最高金額限度）をそんなに低く設定してませんよ。あるていどの支出を見込んでＭＳ購入を決意してますから。支払いを拒むのは、何度も記述しているとおり『管理会社の働きが悪く、低脳で低能だから』です。

325さんへ

うちは組合が発足して1年以内なので理事長や組合員の責任にするのはなかなか難しいですよ。

管理会社がトラブルを報告せず、契約書の内容は理事長にこっそりいい、組合にも相談しないで決まっていく。

組合の人も管理会社が理事長、会計等役割を教えないとなかなか自分たちで行動を起こそうとする人は実際に出てこず、管理会社に頼りがちになります。


その状況の中管理会社や組合員に注意や指摘をするのはなかなか難しいです。

管理組合が理事長、管理会社をどのように思っているかを監事が把握しないで発言すると、一人だけ浮いてしまう。

だから周りの反応を見ながら徐々に発言するしかないのです。

なるべく問題は報告せず、随意契約になりがちな管理会社で基本トラブルの報告、未払いの報告、修繕の見積りを取ったりアドバイス等をしない管理会社はなんのための管理会社かわからないのでそういう会社はやはり管理会社が悪いのではないのでしょうか？

>>333さん
こういうスレでのご質問は、質問者の状況全てを把握できないため、よくわからない部分は想像で答えざるを得ないんですよね。そうすると管理会社の人間は管理会社の立場から判断し、管理組合の方々は管理組合の立場で判断して返答するので意見の食い違いは事実よりもかなり大きくなる気がします。
正確な事実がわからないから>>325さんも>>333さんも、ある場面ではどちらも正しいご意見だと思います。
結局は問題が発生した時に管理会社と管理組合、どちらにも責任は生じるのです。責任を負う相手が異なるのであり、管理会社は管理者に対して責任を負い、管理者は組合員に対して責任を負う。その違いだと思います。

最近、管理会社と管理組合で結託し、結局は管理費で清算し、一件落着としておしまい。
役員任務より我が給料。会社優先。

334さんへ

333です。
そうですよね。お互い立場が違うからしょうがないですかね。ついでにいくつか質問していいですか？

1　私のところの管理会社は入居して6ヶ月ですが未払いの報告はまだ1年と経過していないので報告はしばらくしな　くてよいというのは正しいですか？
2　住民のトラブルは管理会社は理事長だけに報告して理事会にはほとんど報告しないのもありなんですかね。

3　エレベーター保守点検も管理会社が理事長だけ相談して実際おこなっているけどそれも普通でしょうか？

4　収支報告は理事長だけに配布してまったく理事会では報告しないのですが正しいですかね
（私は自分で要求してもらえることになりました）

以上のことは私は必ず理事会で管理会社が発表して問題があれば理事長がみんなに聞いて決断するのだと私は思ったのですが全く違うので実際はどうなんでしょう？やっぱりどこもこんな感じですか？

正直戸惑っています。

久しぶりに覗いたら、色々盛り上がってますね。

特に、駐車場使用料の話は興味深い！
管理費口と積立金口への配分比率を、管理規約で明確に規定しているなんて初耳です。
竣工１年目とありましたが、本来はもっと駐車場収入があるはずなのに、残住戸が多くて５００万
しかないという落ちではないですよね？

ちなみに、駐車場使用料の設定について、当社では下記のような基準（ルール）があります。
　①管理費口への繰入れは、台数および金額で５０％以下にする。
　②駐車場付置率や周辺環境を勘案し、管理費口にも積立金口にも繰入れない、ノーカウントを設ける。

＜例＞戸数：１００戸　駐車場台数：１００台　駐車場付置率１００％　駐車場使用料：１万円／台・月
　　　車利用率が高い地域（駅遠物件）

　　（最大）管理費口：５０台（５０万）　積立金口：３０台（３０万）　ノーカウント：２０台（２０万）
　　（最小）管理費口：０台（０円）　積立金口：８０台（８０万）　ノーカウント：２０台（２０万）

　　　上記幅の中で、デベの意向（管理費の設定額）や経験則を考慮して決定します。

>>336さん
1は明らかにおかしいですね。1年経過していないという問題ではないし、未収金が無いなら無いという報告があって然るべきです。
2、4はまず理事長に報告するというスタンスは間違ってないと思います。あとは理事長がトラブルの内容によって管理会社に理事会での報告を指示されればよいと思います。
収支報告も「毎回理事会で報告するように」という指示をしておけばよいと思います。理事長によってはご自身で報告される方もいらっしゃいますので。
3はもともと契約されていなかった保守点検契約を理事長が独断で締結して実施されている、ということでしょうか？第1回目の総会で説明はありませんでしたか？

管理侍様

返答ありがとうございます。私はたまに場違いな意見をしてしまう監事なんですけど

1　そうなんですよね。よく３か月滞納したら管理組合で手続きを開始すると聞きますよね。１年目だからそこまで対策はしないにしても毎月報告はするべきだと思うんですよね。だから私がまとめて報告するように理事会で話しました。
でもよく見ると委託管理規約に管理会社は毎月報告すると載っているんですよね。

2、4　まず理事長に報告するのはわかるのですが管理組合のも報告するべきだとは思うんですよね。
理事長は意外に話さないことが多く、自治会発足や総会の要望等管理会社が指示した内容のみ議題に取り上げるんですよ。

3　総会では全く言わなかったですね。
理事会のメンバー紹介と掛け捨てから積立保険（しかも１社のみ）の変更、管理委託報酬の承認のみです。

エレベーターの保守点検にしてもそろそろ始まると私が疑問に思い集合をかけ理事長と３人で話した時は見積もり５社ぐらい出すはずだったのにいつの間にか契約しているみたいなんですよね。
大部分はどちらかというと管理会社に押され理事長が契約している感じなんですよね。
理事長はおとなしい人なんですよね。

上記のような管理会社ではなく親身なところもあるんですかね？

入居済みさん
2はトラブルの内容にもよりますね。個人的なトラブルならプライバシーの問題もあり理事長だけの報告に止めて様子を見るかもしれません。
エレベーター点検の見積りを５社くらい出すはずが、いつの間にか契約しているというのはまずいですね。マンションを購入される時点で最初の各種契約を誰がどのように決定するかについて、何ら取り決めもなかったんですよね？
当然、もっときちんとした仕事をする管理会社はあります。親身というより、まずは当たり前のことをやるべきですよね。
その会社は名の知れた会社ですか？

横からですが。

>入居済みさん
１は、報告させるべきでしょう

２は、まず管理組合に対する苦情や意見・要望として上がっているかによると思います。
トラブルの当事者が「理事会に伝えてほしい」と言っているのなら、理事長だけではなく理事会で報告すべきですし、そうじゃないなら、そもそも理事長に伝えるべきではないと思います。

３は「エレベーターの保守点検にしてもそろそろ始まると私が疑問に思い」とありますけど、入居開始後１年目に管理組合が設立されたとすれば、その時点で既に点検業務は始まっていると思うんですが。（管理組合設立前の、管理会社が管理者をしている間に契約を済ませているはず）
いずれにせよ、最初の総会で報告すべきことですよね。

４は、理事長に「収支報告を理事会で報告して下さい」と意見すればいいと思います。拒むようなら、監査報告に「適正に運営されていない」と書いてもいいくらいです。監事をされているのなら。

なお、管理会社から出さなければならない収支報告書は、理事長宛（組合宛）の一通だけです。
うちの場合、コピー機が置いてあって管理員がいる組合さんの場合は、管理員に現地でコピーを取ってもらうようにしています。
コピー機がないような小規模なところなら、サービスで理事の人数分刷って持っていく場合もあります。まともな管理会社なら、そのように指示すれば、それくらいはすると思います。

＞『分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換』
　いつの間にか、レスをはぐらかしている。
　これだから、管理会社は不信なのだ。フロントをはじめ、管理会社全体としての能力向上についてのレスは一体どこへ？向上心がないから、これ以上の議論は無理ということか？この程度の連中に、管理委託料支払うのは本当に馬鹿らしい。もっと優秀人材の賢人のみ残し人員削減し、効率化を図り、サービスと管理委託料の、正常な需要曲線を描いてくれ。

グチを言うのではなく、自主管理したら如何かな。

今度は今度で何なら自主管理やってみろ、という逆ギレ脅し文句ですか…。そんな調子だから進歩がないのですよ。

管理侍様、一フロント様
お返事有難うございます。339です

管理侍様いろいろアドバイス有難うございます。管理会社はここ5年位前に設立して、デベロッパーとしては最近なかなか知られてきていると思います。（売主と管理会社が一緒の所は危ないと言われてますが本当に住民のこと思っているのかな？と感じます）
トラブルの内容で報告しなければいけないのではと思うのはエレベータに自転車で乗った子供がいて、小さい子供に怪我をさせてしまったのが一番の内容ですかね。
それに苦情にしても中には丁寧に文章を書いている住人に対して全く知らされないのはいかがなものだろうかと思いました。

一フロント様
2に関しておっしゃるとおりで中には管理組合宛の手紙もありました。それから内容も本当にいちゃもんから切実な問題まであります。（手紙は4ヶ月で15通ぐらいですね・・・後は管理日誌に書いてあるようです）

3については普通は総会で報告するのは全く知らなかったです。有難うございます。実際管理人さんから6月から契約した聞いているので詳しいことは後日理事会で聞きますけどね。

4に関しては点検報告もなく、予算をオーバーして駐車場の積み立ても全く無いので、今月から理事長に提案して
全員に配布してもらうように理事長から管理会社に指示をしてもらいました。
管理会社は非常に面倒だと言ってしぶしぶ承諾となりました。

以上私は管理会社も企業なのである程度は儲けてもいいと思ってます。でも肝心なことを報告しないことに不安を抱き収支もぎりぎりでこれからもっとかかるだろうと予測されます。
（1年目は無料点検が多いのでそんなにかからない場合が多いので）
いろいろな情報を教えてもらい有難うございました。

>>343　>>344
＞そんな調子だから進歩がないのですよ
これは、３４３　３４４自身のことだな。

＞グチを言うのではなく、自主管理したら如何かな。
　そのような時代に是非しておくれ、自ら倒産しておくれ。役所・銀行が倒産したら困るが、管理会社なんぞ、そもそも不要だ。清掃会社と警備会社さえあれば、MS管理なんて充分だ。それなのに何故君らが設立されたのか分からん。説明できるか？
>343・>344のようなコメントを平気でできるのは悪徳管理会社の証拠。
君らはもしや、独立系のあの悪徳管理会社かい？それとも、中堅の貧窮財力の　あの悪徳管理会社かい？早く市場から撤退しておくれ。

入居済み住民さん
第１期は何かと大変かと思いますが、頑張ってください！
管理会社と良好な関係が構築されるとよいてすね。

>>342さん
あくまで『雑談・意見交換』というスレですが、何か趣旨に反してますか？
「はぐらかしている」という表現は悪意に満ちてますが、雑談にはぐらかすも何も無いと思いますが。
しかも「これだから管理会社は不信」とのこと。理解に苦しみます。雑談のスレで雑談をしていたらはぐらかしていることになり、信頼できないと？
あなたの業界はよほど高尚な方ばかりなのでしょうが、残念ながら管理業界は賢人ばかりではありません。だからこそあなたが言われる通りレベルアップの検討が必要なのです。
大なり小なりどんな業界でも同じではないでしょうか？賢人だけの業界があるなら是非教えて頂きたい。

348さん
　まず、雑談とは『さまざまな内容のことを気楽に話すこと。また、その話。とりとめのない話』であります。
　そのように解釈する限り、>>316『皆さんに質問します』・>>336『いくつか質問してよいですか』の問いに”回答”するスレに変化してるため指摘しました。悪意を意識するなどは決して持ち合わせていません。

　尚、レベルアップの意思を決意されたのであれば、業界人としての認識が必要。
　質問者もこのような気楽なレスでの質問です。ならば尚更、的確に簡潔に回答するべきです。
　１質問に対し２回答で済むよう、自信のある回答者のみレスするべきです。そして似たような回答はこのような場ではよほどの反論でない限り避けるべきです。質問者は管理侍さん回答のみで充分理解でき、管理侍さん宛にお礼を告げています。他の回答は無駄であるにも関わらず、横から無駄な回答・レスを継続する傾向があります。
　素人同士のレスであれば、だらだらレスをし、試行錯誤で回答を導き出すことも理解できますが、皆さんはプロです。そこをわきまえるべきではありませんか？そういう常識が欠落しているからトラブルが多い事をいつまでも学習できないのです。その点を気づき改善していただきたい。
　どこの業界も賢人ばかりではないことは私も承知です。しかし他の業界は、管理会社業界のように適材適所を無視するような採用・配置はしません。フロント・管理員に不向きな人材も見極めず、顧客側に立たずに配属はさせません。管理会社人事の採用者が、自社の儲けだけを優先させてばかりいることが問題なのでしょうか？。フロントと営業を混在させ、無能な管理員を採用しリベートを期待する。顧客相手をする商売としてあってはならない悪質な思考がトラブルの原因なのです。

349さん
>>　１質問に対し２回答で済むよう、自信のある回答者のみレスするべきです。そして似たような回答はこのような場ではよほどの反論でない限り避けるべきです。質問者は管理侍さん回答のみで充分理解でき、管理侍さん宛にお礼を告げています。他の回答は無駄であるにも関わらず、横から無駄な回答・レスを継続する傾向があります。
　素人同士のレスであれば、だらだらレスをし、試行錯誤で回答を導き出すことも理解できますが、皆さんはプロです。そこをわきまえるべきではありませんか？そういう常識が欠落しているからトラブルが多い事をいつまでも学習できないのです。その点を気づき改善していただきたい。

確かに、横から話に入った割には、似たような回答だったかも知れませんね。書き込んだ時には自信たっぷりだったのですが（笑）
ただ、少なくとも本音で答えているということだけは理解してほしいです。

あと、自社の儲けだけを優先させているのは、どこの業界でも、基本的には同じです。そうしないと生き残れませんから。他の業界に比べて、それを目立たないようにする努力を怠っているとは思いますがね。

>>350
＞自社の儲けだけを優先させているのは、どこの業界でも、基本的には同じです
　その過程が皆さんの管理会社と違うので。皆さんは、儲けが優先。
　他業者は皆さんと違い、第一に”誠心誠意”、顧客第一、これが大前提です。その結果、顧客から寄り添ってくるのです。経済学を勉強する必要もあるようですね。曲線の原理も研究しましょう。マン管士資格だけでは、まだまだ青い。

＞少なくとも本音で答えているということだけは理解してほしいです
　それが伝わらなく逆効果であるため助言しているのです。顧客を相手にする場合（今回は素人の簡単な質問）、使えない回答は単なる汚し、無駄、邪魔となるだけです。情報や言葉を吟味し伝えましょう。無駄を発言されても信用低下となるだけです。顧客も無駄な時間は割きたくありませんからね。せっかく回答するのであれば、より視野を広く持ち、魅力のある回答をしましょう。
　それを可能にするのは、自己啓発が必要です。だから、多種の資格に挑戦したり、学識を深めたり、他人の意見に耳を傾け、できるだけ多くの情報交換ができる人材をめざす。日々の努力が反映されるのです。頂点を高く志しましょう。そうでなければ、プロ（報酬受）失格です。顧客居住者と同レベルでは認めてもらえません。

>>351
>>第一に”誠心誠意”、顧客第一、これが大前提です。
仕事上関わる業者、個人的に客になった業者、その他見聞きしている範囲で、顧客第一の会社というのは見たことはありません。
例えば、大手企業の協力会社で、その大手企業だけが顧客なら、そういった会社も有り得るかもしれませんが、少なくとも不特定多数を相手にしている業種なら、顧客第一では企業が成り立ちません。
ただ、そのように見せかける能力において、管理会社は圧倒的に劣っているとは思います。今後はそういう訳には行かないでしょうが

>>それが伝わらなく逆効果であるため助言しているのです。顧客を相手にする場合（今回は素人の簡単な質問）、使えない回答は単なる汚し、無駄、邪魔となるだけです。情報や言葉を吟味し伝えましょう。無駄を発言されても信用低下となるだけです。顧客も無駄な時間は割きたくありませんからね。せっかく回答するのであれば、より視野を広く持ち、魅力のある回答をしましょう。

回答が役に立つか、役に立たないか判断するのは、質問した人だと思います。
あと、本音を明かしたことで信用低下になるのなら、それは信用低下ではなく、元々過信していただけです。業界関係者が魅力ある回答ができないのなら、それが実力であって、そのような回答を業界関係者に求めることがそもそも間違っているということです。
あなたが一区分所有者であるなら、管理会社に過度の期待を抱いているだけですし、業界関係者なら、代わりに気の効いた回答をすればいいだけの話です。

351さんへ

今回は管理侍さん一人の意見だけではなくフロントさんの意見も聞けて参考になりました。

たしかに私は素人ですがフロントさんのアドバイスは助かりました。

場違いだとは思いましたがここは管理会社さんが見ているだろうなと質問をさせていただきましたので同業者として

の見解が聞けたのは良かったです。

私の返信でフロントさんの発言が逆効果だと思いました？経済学まで強要するのはどうかと思います。

私から見てあなたが一番人の意見に突っ込んでしかも要領を得ない発言をし、説明不足だから他人にダラダラと解説

しているように思います。

管理侍さん、フロントさんありがとうございます。がんばります。

悪いことをする人がいるから、お金の預かり方の法律を代えると言う業界は管理会社以外にないでしょうね。
油断も隙もあったもんじゃないとは、このことだろう。

>>342さん
>>349>>351を読んで貴方の言いたいことが理解できました。
『適材適所』、『フロントと営業の混雑』のお話など、貴方のご意見は厳しくも考えさせられる内容であり、また『頂点を高く志す』という考え方、そのための自己啓発等は個人的に賛同します。
ただレスの内容のみで『管理会社は不信』と発言されるなど、やや個人的な決めつけによる発言のような印象を抱きます。
察するに過激な言い回しで刺激を与え、業界の成長、業界関係者の奮起を期待されてのこと思いますが、やや刺激が強すぎますね。

>>353
このMSコミュニティは、某新聞に顧客への情報提供サイトとして紹介されていた。
このように、私を含め顧客も閲覧できるレスで、基本的なことを繰り返しレスをし合う事にうレベルの低さを感じる。低次元を気楽に業界人間でレスできる、専門サイト（PW導入制の会員サイト）や、事務所共通端末機の接続、或いは共同勉強会や交流の場はないのかと疑問を抱く。
そのような環境のない？？管理会社業界人を気の毒であると斟酌したいが、頭を働かせれば、それなりに上手に儲けることができる業界（定期的な委託料収入・リベートあり）であるため、人材育成・情報入手の経費投入充分可能なことであり、それを考慮すると、やはり君達（組織全体としても）の努力不足をのみ感じること判定できる。
このサイトは、先述のとおり、新聞紹介の実績もあり、大きな宣伝効果を期待できる場である。上手に利用してほしい。
上手に利用するとは、賢さをアピールすることで、宣伝効果も上昇するということだ。そして、君達の知識も深まり文章能力、説明能力も上昇し、後には、応用版として顧客へのサービスにつなげる　相乗効果を期待できる大切な機会なのだ。
『３５３＝同業者＝入居済み』と自己紹介をしている。もう少し独学（周囲の同僚に聞くなど）をした上で、必要であれは質問すればよい。そうすることで、高度な質問と高質な回答のレスを期待できる。
このレス参加フロントは、私の契約管理会社ではない可能性が大きいが、君達、管理会社全体の能力向上は、
一顧客である私へ、いかなるか反映（管理費の無駄削減）される、重要なこと。広視点で助言している。
このPC前に座り打ち込む事が、私の時間の無駄にならぬ事を願いつつ、、、。

>>351さん
あなたの考え方は、いい表現をすれば合理的、悪くいえば屁理屈屋さん、ですね。
自己啓発は必要でしょう。しかし、マンション管理については、マン管や管業の資格があれば、たいていは解決できるのではないでしょうか。
あなたが、どんな職業に就いておられるのか分かりませんが、他資格をもたなければ適切なアドバイスや見識は備わらないという考えですよね。
他資格を取ることは、視野・見識を広げるのには有効でしょう。しかし、その道を究めることも大切ですし、マンション管理については、他資格云々より、関連する資格で十分対応出来ると思いますので、その道を究めていった方が、マンション管理には役に立ち、いいお手伝いができるんじゃないでしょうか。
あまり関係のない、特に難関資格にチャレンジすれば、それに対する時間が取られ、肝心の自分に直結する勉強ができなくなるでしょうから。それに、他資格を追い続けることはきりがなくなりますからね。

それから、一フロントさんがいわれている顧客第一の会社は見たことがないというのは、私も偏見かなと思っています。マーケティング論にもあるじゃないですか、「お客様は常に正しい」「お客様は神様です」と。
信用第一・顧客本位そして共存共栄の精神が必要です。
お互いに、仕事をしてやっている、金を払っているといっていたんでは、いい信頼関係は築けず、益々対立していくことになるでしょうから。
蛇足ですが、ハンドルネームを使われてなく、いろいろレスされておられるので、できることならＨＮ使われたらいかがですか。

＞信用第一・顧客本位そして共存共栄の精神が必要です。

お願いします。共存共栄はごめん被ります。
マンションは６０年近く建つことになりましょうが、管理会社は適社生存、不適社死滅が世の常ですので、勝手な考えは止めて頂きたいです。

>>356さん
>>353さんのような方も一組合員、あなたのような方も一組合員。そこに管理業務の最大の難しさがあるのです。
また、マンションで発生した問題の解決方法は一つではありません。つまり正解が一つではないのです。そういう意味では、レスが複数出やすい業界と言えるかもしれません。
あなたのご意見はいろんな意味で勉強になりますね。今後ともご指導をお願い致します。

何も一緒にマンション管理に携わっている者が、いがみあうことないじゃないですか。
共存・共栄の精神大切ですよ。
フロントと組合、そんなにいつも対立しているんですか。何を対立してるんでしょうね。
組合はどこも、部分管理だ、自主管理だ、値下げ交渉だといっている訳ではないでしょう。そんなに、無理難題を要求されているんですか。
私のマンションでは旨くいってますけどね。別に管理会社のいいなりや理事の能力がないとも思えませんし。

>>357
＞ハンドルネームを使われてなく、いろいろレスされておられるので、できることならＨＮ使われたら？
名前は『匿名さん』または前投稿番号で投稿することが多い。”NH”と示唆する意味を教えてもらいたい。まさか日本ハ〇ジングという意味かい？ならば、見当違い。
自分と似たレスや、思考回路者を見ることが多い。自分もその他大勢のうちの一人なのだなと微笑ましくなる。君達も同様であろう。自ら同一人物であると表明しない限り、不特定多数の意思とレスしているつもりで参加している。色眼鏡をかけた余計な憶測は、つまらなくなるだけだからね。

>>358
＞共存共栄はごめん被ります
離合集散の付き合いが程よい関係であると思案しているが、356意見も充分理解できる。

>>359さん
こちらこそ感謝しております。長いものに巻かれず、そして社員教育の困難さに屈せず、ご活躍いただきたい。
359さんの力が必要に思います。

>>360
マッチングしていて何より。私が理事役員幹部の経験で学んだことだが、同MS居住者は皆そうではないハズ。おそらく承知であろうが、、。

>>351
管理会社と住民との日常の接触は管理員です。フロントの方とは、一般住民は深く接することはなく、会っても挨拶する程度でしょう。
意地悪なことをいえば、長いものに巻かれることも必要悪ですよ。程度問題です。
ＨＮについては、みなさん匿名だけでなく、名乗られている方が多いでしょう。匿名では、どのレスと同じ人物かがわからないでしょう。又、フロントなのか住民なのかも分かりませんしね。
ＨＮ使うぐらいで、論じる問題ではないでしょう。

>>351さん
それにあなたに君呼ばわりはしてほしくないですね。
どちらが年長者かも分からないし、普通常識的には、敬語をお互い使うべきでしょう。
理論家ぶってるあなたのことですから、そういう常識は当然ある筈ですが。

業界関係者の皆様
特定の『匿名さん』からのご意見に対して、様々な意見が出ておりますが、一つ言えることは、この匿名さんには管理業界はそのよう見えている、ということです。
異論、反論多々あると思いますが、少なくとも匿名さんは組合運営を経験された中で感じられたことをご意見として述べられています。
それについては業界関係者として素直に聞く耳を持ち、管理業界をそのように見ている人もいる、という事実は受け止めるべきです。その上で、個人の成長、会社・業界の発展を目指して何をすべきかを考えるべきでしょう。
どんなご意見にも学ぶべきところはあります(反面教師も含めて)。私自身『匿名さん』のご意見が全て正しいとは思いませんが、議論のきっかけにはなっています。
このようなスレに参加されている業界関係者は、基本的に意識の高い方だと思いますので、更に高いレベルの情報交換ができればいいですね。決して業界人以外の基本的なご質問を拒むつもりは全くございませんが。

君、あなた、彼、彼女、YOU、・・・・代名詞を用いることに異論が？理解できぬ。
もしも固有名詞として君の名前が判明きれば、もちろん敬称付きで呼称する。
このレス参加している数名は、フロントに不向きな者が多すぎる。意識が高いと評価の声もあるようであるが、私としては真逆である。無駄なエネルギー、無駄な時間を放出しているとしか伝わらない。
（因みに、私のこれら　アウト時間も無駄であると周囲の人間から忠告されている。充分承知した上で、将来の賭けとして参加している。君達が信頼できるフロントになり、それが私に還元される日のために）
インプット、アウトプットの繰り返しにより、成長すると思われるが、インプットが乏しい。アウトの時間（レス参加）の前に、もう少しイン（情報収集・机上勉強）に努めるべきではないかい？（このような加減調節の業を身に付けることは、多種資格に挑戦することで学べる重要なことなのであるが。残念ながら君達は敬遠しているようだがね。余裕がでたら、試してみるとよい。後悔はしないはずである）
君達に社内メールはあるかい？社内メールと同格な粗末なスレを、不特定多数が閲覧できるサイトで行う神経を疑う。数ヶ月前まで、私もこの『分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換』の題目を見て、覗く事すら躊躇していたが、新聞で紹介されるほど公の場だと理解した（遠慮不要）。楽しみに覗いてみたら、このレベル。がっかりと遺憾。このような連中に金を投入していることが馬鹿らしく思えた。おそらく、私と同様に、他の居住者がこのレスを覗きはじめたら、同様の事を感じるであろう。

別スレ『普通議決での議決されたものは何でも有効か？』で、とても気の毒な相談をされている方がいらっしゃる。
数件、回答があるが、ご本人は納得できていないようである。第三者からみても同感の回答。条文・事例をより列挙し、納得のできる回答を差し上げてほしい。尚、発想を転換し、例えば、転売も考慮し、補填をどう勝ち取るか等々アドバイスして欲しい。君達の手腕と、宣伝効果の発揮の場だ。

今日は、仕事が休みであった。外出先でも気になりレス参加している。
ハマリ込まないよう、そろそろ自分を律し退散したい。たまに覗いた時、くだらないレスをしていないことを願う。管理侍さんの統率次第であろうか？

>>354さん
>>悪いことをする人がいるから、お金の預かり方の法律を代えると言う業界は管理会社以外にないでしょうね。
>>油断も隙もあったもんじゃないとは、このことだろう。

お金を預かっていること自体が異常ですよ。
金融関係（証券や商品取引含む）以外で、これだけ多額のお金を、日常的に預かる業種が他にありますか？
人間が大勢いれば、必ず悪い事をする者が混じっています。不正を防ぐには、性善説では駄目で、システムを変えなければなりません。

本来なら、お金を預からないのが一番いいので、原則方式以外は禁止してしまえばいいと思うのですが、いろいろと差支えがあるんでしょうね、きっと。

>>356
こんなところで高度な質問や回答をもとめられても・・・
スレタイも理解できない人に言われたくないよね。
月々戸当りたかだか数千円しか支払っていない区分所有者に見下されているフロント諸君。
私は応援しているよ。元フロント・現カフェ経営者の区分所有者より。

>>366
あんたほんとにフロントか？
あんまりレベルのひくいこと言わんでくれ。恥ずかしい。

>>368
あなたはフロントですか？

>>365
君はいろいろ人のことを批判してるが、さぞかし、君自信はすばらしい能力の持ち主なんだろう。
別スレの件のことを述べているが、君は多種資格保持者ということだから、人まかせにするんではなく、君自信で意見をいうべきではないだろうか。
困っているものがいれば、多種資格保持者の君の見解を必要としているかもしれないので。
僕はこういったスレをみて、落胆はしていない。君はマンション管理に何を期待してるのか。こういう連中に金を投入してたのがバカらしく思えたといってるが、バカらしいんであれば、自主管理すればいいんだよ。
そして、期待するものがあったら具体的に何を管理会社に望むのかを明確にすべきだ。
君の述べているのは抽象論だけに過ぎない。

＞お金を預かっていること自体が異常ですよ。金融関係（証券や商品取引含む）以外で、これだけ多額のお金を、日常的に預かる業種が他にありますか？人間が大勢いれば、必ず悪い事をする者が混じっています。不正を防ぐには、性善説では駄目で、システムを変えなければなりません。

その通りです。管理会社も不況の影響は強く、従業員への給与待遇の締め付けが強くなれば、目の前の通帳、カラ請求書が気になりだして、つい一時的流用をするのが目に余る現象となり、適正化法施行規則の一部改正で繕っているが、それ以前に、管理組合側も輪番指名制で、無責任、無知な役員の大量生産して、管理会社任せの体質もその一因である。

>>370さん
＞君は多種資格保持者ということだから、人まかせにするんではなく、君自信で意見をいうべきではないだろうか。
そんな挑発に>365が便乗するかな？
365が、別スレ主さんから、お金を貰うか？だけど、直接アドバイスすることはあっても
フロントさん達や多数の人が、簡単にスレ回答見れて、タダでお勉強させてくれるようなそんなボランティア精神は365にはないと思うな。だけど、私も本心は私も365の回答を見たい。意外と勉強になるかもだし。

>>372さん
365はあれだけの大口を叩く人なんですよ。そして、フロントに対し、マン管・管業の資格しかもってない者はプロのフロントとしての見識は不足する、だから出来るだけ多種資格をとるべきといっています。これについては、当たり前のことではありますが。
何の仕事をするにしても、多種資格が必要といってますので、当然彼は多種資格保持者だと思います。
だから、自分で他スレをみてそのスレ主が困っているんであれば、多種資格保持者としての見解をのべるべきではないでしょうか。それを、フロントのみなさんよろしくお願いしますというのは、あれだけ、批判してたわりには、無責任のような気がします。
本当に実力があり、見識が備わった人なら、今までのようなスレをしないのではと思っています。私自身は、彼を高く評価してませんし、人格的にも低い評価しかしてませんので、少し偏った意見になっているとは思います。
370のレスは彼に合わせた文面になっています。

>>373さん
３７２＝３７０ということ？
ではなくて、真似しているってことですよね？
３７２は、素人なので、無責任でも仕方ないような気がしますが。見解レスするかな？？？？？
あのスレ主の件、面倒くさそうで、どっちも、どっちも・・・・って思いました。
スレ主にも非がありそうで、そこをかばうことをは、難しいそう。
冷酷な３７２なら放っておくような気がするなぁ。君が悪い！諦めたまえ！！って（笑

マンションの管理の適正化の推進に関する法律っていう名前の意味を考えてください。
この業界、以前はいかに適正でなかったか。いままで適正でなかったから、法律が出来たんです。
私は、もちろんフロントです。今年で１５年目になります。
私はいまいる会社を誇りに思っています。いろんな意味でね。

>>376
同じフロントとして、どの部分が恥ずかしいと思ったんですか？

管理会社の皆さん、最近、外人の区分所有者が増えていますので、当社は当面、管理規約、委託契約書の英訳、中国語訳版を用意してますが、これ以外の外国語訳の必要性はありますか？

>>376他
愚問、愚文を書く姿勢。

>>377

英語版・中国語版以外で必要なのは韓国語版でしょう。
地方自治体で用意している外国語訳の文書なども英・中・韓三カ国語のパターンが多いです。

>>377

外人の区分所有者が増えているくらいなら、居住者はもっと増えてるんでしょうね。
広報を翻訳するのが先かも知れません。あと、エレベーターに閉じ込められた時の対処法とか、避難タラップの使い方とかも。

長年日本にいる華僑とか在日韓国人なら分かりますが、日本語を読めないのに日本でマンションを買う人がどんな人なのか、そっちの方が興味あります。

>>377さん

ちょっと嫌な話をします。

管理会社としてそういった物を用意しておくというのは、良いことだと思います。
しかし、規約にしろ契約書にしろ、一度翻訳してしまえばお終いではなく、変更があるたびに翻訳をし直さなければなりません。それに、管理規約や委託契約書に目を通すくらいの人なら、総会の議案書や議事録も見せてほしいと言ってこられるでしょうし、そうやって作業量が増えると必ずコストアップになります。
増えたコストは、結局は、委託費の値上げや、翻訳の有料化につながります。そうなった時に、管理組合が、それを必要な費用と認めるかどうか、疑問が残ります。
さらに、そうやって、「外国人でも住みやすいマンション」になると、外国人が集まってきます。それを望まない組合員は、かなり多いと思います。

>>381さん
世界経済は中国を中心に回り始めていることはご存知ですよね？
日本への中国人観光客激増に小売店等も対応していっています。近い将来中国人富裕層が日本のマンションを今以上にどんどん購入し始めるかもしれませんよ。
一方、管理会社として海外進出を考えたことはありませんか？デベ、ゼネコンだけが海外進出し、管理会社が進出しない理由は無いでしょう。
一フロントさんがおいくつかはわかりませんが、まだまだお若いのでは？フロントとして日々の業務に追われている現実は理解できますが、もう少し夢を持ちましょうよ。せめてこんなスレの中くらい。

>>382

おっしゃる意味は分かりますけど、区分所有者は観光客とは違います。

彼らは、不動産を買ってこの国で暮らし、日本社会の一員として生きていこうとしているのです。人種や文化は、個人的にはどうでもいいと思います。しかし、少なくとも日本語が読み書きできない人を受け入れるだけのシステムはまだ国内には整っていないと思いますよ。

大体、売買契約書は日本語じゃなかったのか、登記申請は母国語で書いたのか、購入時の重要事項説明は母国語で受けたのか、と考えると、必ず誰か両方の言語を分かって、しかも、不動産に詳しい人物が間に入っているはずです。日本語が読み書きできるようになるまでは、その人が面倒を見るべきであって、管理組合が身銭を切って翻訳を頼む必要は無いと思います。

賃貸で入っているだけの居住者なら、一時住まい（＝お客さん）かもしれないし、実際にいろいろと支障があるので、居住者向けの広報などは、本当に翻訳が必要でしょうけど。

>>一方、管理会社として海外進出を考えたことはありませんか？デベ、ゼネコンだけが海外進出し、管理会社が進出しない理由は無いでしょう。
>>一フロントさんがおいくつかはわかりませんが、まだまだお若いのでは？フロントとして日々の業務に追われている現実は理解できますが、もう少し夢を持ちましょうよ。せめてこんなスレの中くらい。

海外進出は、考えたこともありますけど、まずは国内での競争に打ち勝ってからにします（笑）
それに、この仕事は広い範囲の分野の知識が必要ですので、法制度も物の考え方も、気候も、何もかも違う外国で、それらを１から集めていくのは、ちょっと気が遠くなります。自分は比較的若い方だとは思いますが、それでも腰が引けてしまいます。
２０歳前後の、右も左も分からない頃なら、勢いで飛び込んでいけたかも知れませんね

誰が観光客にマンション売ると言ってるんですか？
それに外国人区分所有者＝居住者とは限らないでしょう。セカンドハウス、別荘、ビジネスの拠点、あらゆる可能性があるのがわからないのですかね？
あなたが経営者なら国内ですら勝ち抜けないでしょうね。
たかだか外国語訳の文書作成にどれ程の経費がかかるのですか？それくらいもできない管理会社なんてつまらないですね。
外国進出するなら、買収、合弁とか手法はあるでしょう。『１から集めていくのは、ちょっと気が遠くなります』ってねぇ…。
そんな感じだから業界内外から低レベルと言われるのですよ。

>３８２ ３８４

このスレから離脱後も、参考になるので貴方のレスは読ませて頂いています。
しかし、３７７さんのレスに端を発した上記レスは、切れ味に欠けると思うのは私だけでしょうか？
いつもの様に現状の業界人の資質向上に寄与するコメントを期待しています。

管理会社の多くは、賃貸マンションの管理も受託しているのではありませんか？
その場合、外国人居住者用に「居住のルール」位　作成しているのでは？

一般物件の分譲貸しのケースでも、これを流用すれば済む事でしょう。
高所得外国人も居住する高級？賃貸マンションでは、契約書の段階から整備されています。

翻訳拒否するために、ここまで反発？呆れる。
単に、語学に堪能な人材がいないからと、言い訳かい？
>>377への回答なら、せめて仏語・韓国語くらい、候補にしておくれ。
やはり、企業集団の中、離島で生活する君達には、語学すら受け入れることはできぬか（笑

管理侍さんは、一般企業でも、充分通用できる思考の持ち主であるが、気苦労を察するよ。
あと１０年足らずで定年ならば、彼らに飲み込まれず、どうかご活躍を。
２０年以上あるならば、顧客側としては惜しいが、侍さんの他業界への転職を勧める（景気回復後）。
１０～２０年の残在勤期間ならば、微妙であるが、是非、賢者の仲間を増やし、低能君達へのリストラ対策
をお願いしたい。彼らは不要だ。
低能は、すぐ集団で、賢者へ歯向かい、押し潰そうとする思考しかなく、世の屑だ。散れ！！！

>>385
野次馬さん＝現役監事さんですか？いやー懐かしいですね。
私の刀も少し錆びたでしょうか？
実は今まで特定の同業者に真っ向から反論のレスをほとんどしたこと無かったんですよ。そういう意味では少し微妙な感情が入ったかもしれませんね。
また是非ともご指導ください。

デベの国際化は見るべきものがあるが、その配下？の管理会社は外国語と聞いただけで未熟をさらけ出しているね。
ビルの賃貸しには弁護士介在で何とか誤魔化せるが、分譲となると個人相手だから管理会社は右往左往し、それに任せきりの管理組合は異人排斥の明治以前の状態とは恐れ入りました。田舎ですね。

日本のマンションの戸数、いくらあると思うんですか。確かに、外国人が日本でマンションや別荘買うのは、増えてはくるでしょう。日本人がハワイやオーストラリアで買う感覚と同じですよ。しかし、日本人が外国で家を買うとき、日本語の契約書やマンションであれば、規約等に日本語を期待して買ってますか。それも各分譲ごとに。
そんなこと考えるより、日本での管理会社と管理組合の問題を解決していく方が先ではないですか。
フロントが全員マン管や管業の資格を保有し、よりプロ化するとか。よりよい組合管理をどうしたらサポートしていけるか。これからの管理会社はどう生き残りをかけて、どの方向に向かっていけばいいのか等を考えていく時じゃないですか。
発想としては、何も問題はないんですが、フロントの方のレスのやり取りとしては、ちょっと観点が違うのではと思いますけどね。

>>384
>>それに外国人区分所有者＝居住者とは限らないでしょう。セカンドハウス、別荘、ビジネスの拠点、あらゆる可能性があるのがわからないのですかね？

どんな使い方をしていようが、持分に応じて区分所有者として権利と義務を持つのです。規約によるでしょうが、少なくとも居住していれば理事にも理事長にも成れます。
総会の議案書や議事録、理事であれば理事会の開催案内・議事録・資料、全て翻訳するのですか？

と、ここまで書いておいて、今更ですが、私の最初の>>377さんへの回答が間違っていたことに気付きました。

↓が、私としては正しいと思う回答です。
「管理会社として、いつでも翻訳できる体制は整えておいた方がよいが、前もって翻訳しておく必要はない。その区分所有者から要請があったときに翻訳すればよいし、費用がかかるようなら、その区分所有者が負担すべき」

前もって、翻訳が必要な書類や言語を想定して翻訳しておくというのを、前提条件のように思い込んでしまい、話がおかしくなってしまいました。周りで見ていた方を含めて、お詫びします。

>>あなたが経営者なら国内ですら勝ち抜けないでしょうね。
>>たかだか外国語訳の文書作成にどれ程の経費がかかるのですか？それくらいもできない管理会社なんてつまらないですね。
>>外国進出するなら、買収、合弁とか手法はあるでしょう。『１から集めていくのは、ちょっと気が遠くなります』ってねぇ…。
>>そんな感じだから業界内外から低レベルと言われるのですよ。

国外の管理業界の事情は詳しくは知りませんが、その国で管理会社に対して何が期待されているのかが分からないと、買収にしろ合弁にしろ、どこを相手にすればいいのかさえ判断できないですよ。
最初から授業料と考えて、（現地の）会社一つ二つ潰す覚悟で行くならともかく。
その上で、現地のお客さん達の物の考え方や生活習慣、法制度、商習慣その他を理解して、さらに管理の仕事が良く分かっている人材がこちら側に必要です。そうでなければ、合弁・買収した先のコントロールができませんし、一方的にこちらのやり方を押し付けても失敗するのは目に見えてます。
そんな優秀な人材がいれば、国外進出する前に、まずは国内のシェア拡大に向けたいです。
マンションの新築も落ち着いてきて、管理会社同士での物件の取り合いも増えてきていますが、管理のレベルまで含めて考えれば、まだまだ国内市場は飽和していないですよ。

それに、現状の管理会社が、国外のことを考えるまでのレベルに達していますか。それだけの人材がいますか。
まず、自分の会社のフロントの現状をみてください。
まず足元からしっかりしていかねばならないでしょう。
私も企画にいていろんなアイディアを出したり、かなり飛躍した実現不可能なことでも提案したりしてましたよ。
しかし、そういった大胆な発想も必要ではあります。現実だけ見てたのでは、範囲が狭まり、おもしろい企画は出てきませんからね。
現状の管理会社のやるべきことは、まず足元をしっかり固めることが大切でしょう。それが現実です。
私は管理会社とは関係ない者です。

>>386さん
貴重なご助言ありがとうございます。
一言申し上げますが、業界関係者から様々な反論意見が出ておりますが、彼らは低レベルであっても低脳ではないと思いますよ。
私も長い間フロント経験があるのでわかりますが、フロントをやっているとどうしても『マンション』という狭い世界に閉じ籠もりがちになります。それは職人気質に近いものかもしれません。それがある意味では低レベルを招いているのですが、私は低脳では無いと信じたいです。

>>389
どちらが先とか順序の問題ですか？ニーズに対応する企業姿勢の問題でしょう。あなたが言われる優先順位の高い問題と同時に進めればよいのでは？
私も今すぐ全てのマンションで対応すべきとは言ってません。ただ、日本でマンションを購入するなら日本語くらい読めるべきだ、という考え方の会社は、はっきり言って国内の競争に勝てるのか疑問です。外国語対応の会社と日本語のみの会社、外国人が購入の際にどちらの会社を選択するかですね。
もう少しわかりやすく言えば、これはただ文書を訳しているかどうかの問題ではないのですよ。そういうところにまで気遣いのできる会社がどうか。企業姿勢の問題です。

横からになりますが
>>393
第一義的には、日本語の読み書きができない人が、問題なく権利を行使できるようにしなければならないのは、管理組合です。そのために、どこまでの事をするかを決めるのも管理組合です。
それを決める過程で、「こういった事ができます」「そのためにこれだけのコストがかかります」といった事を提案するのは、管理会社の役目ですし、決まった結果にできるだけ協力するのも管理会社の仕事です。

さて、ここで、管理組合に「日本語が読めない人でも買いやすいマンションにしたい。そのために費用をかけても構わない」という意思があれば、それは顧客のニーズと言えますけど、現状ではほとんど無いのではないでしょうか？

デベロッパーがそういうマンションを建てて売ろうとしているのなら話は分かります。そういった所から仕事を貰おうと思えば、当然外国人への対応ができないと話にならないですしね。この市場に参入しようとしない事を指して、低レベルだとおっしゃるのなら、その通りです。

個人的には、まだまだ先の話だと思いますよ。その前に、日本人相手に満足行くサービスを提供できるようにならないと。

私はこの業界と全く関係の無い企業を卒業しましたが、縁あってＭＳを取り巻く業界の実情を知る事になりました。
良く言えば、管理業界は大きな可能性を持っていそうです。（悪く言えば、改善の余地が余りにも大きい業界）

私自身ＭＳ住民ですので、区分所有者の立場でこの業界（日本のみならず一部の外国事情も）を見ています。
日本人の特徴は土地所有に対する価値観が、庶民と云えども異常に高い事にあります。
その延長に旺盛なＭＳ所有意欲があります。そのくせ少額の金銭に無頓着です。
（お金の事をうるさく言わないのが美徳と思っている？）

この環境が、大した努力をせずとも大方の管理会社を儲けさせており、レベルアップの必要性も感じさせてない？
しかし第一線にいるフロントはその恩恵に与っている？
私の知る多くの関係者は、自らをクレーム産業と自嘲しています。（失礼ながら高収入とも思えない）
まあ、経営者の責任でしょうが‥

どこの世界でも、経営環境の具体的変化を最初に感じ取ることが出来るのは最前線です。
フロントの皆さん、自ら感じ取った改善ニーズを経営者に具申しませんか？

戦後の日本を牽引した団塊の世代が続々とリタイヤしている昨今、管理組合も侮れなくなりつつありますよ。

>>390
あなたの会社の国内シェアが今どの程度なのかによっては、そういうご意見になるかもしれませんね。
ただあなたは今経営者ですか？違いますよね。国内シェアの問題など、今の経営者に任せておけばよいのですよ。
あなたは将来経営に携わりたいと思いますか？もしそういう夢があるのなら、10年後？20年後？あなたが経営者になる頃に業界はどうなっていると思いますか？
その頃の業界であなたの会社が勝ち組となっているために、今から何を目指し、どうすべきと思いますか？
そもそもあなたが経営者になるためには、今何をすべきだと思いますか？
将来国内シェアでは劣っていても、世界シェアではトップになる会社が出てくるかもしれませんよ。
私の話が夢のまた夢だということはよくわかってます。でも最初に言いましたよね？夢を語ろう！と。

>>396
私は、経営者ではありません。将来、幹部になることはあっても、トップになるのは避けたいと願っています。そういう種類の人間です。
世界を又にかけて活躍するのも興味が無いとは言いません。

でも、それよりも、マンションに住んでいた人が一生を終える時、「この家に住んで良かった」と思えるようにしたいと願っています。そこまでの道筋は、ひたすら現実の問題と向かいあい、一つ一つ片付けていく事の繰り返しです。

若く優秀な人材を引きつけようと思えば、夢を持てる業界にしないといけないでしょうが、一方で、ちょっとした機会に感謝されるだけで満足する人間もいるのですから。
地味な仕事ですけど、その中にも面白いことはいくつでもあるし、本当に人に喜んでもらえる事だってあります。私はこの仕事を気に入っていますし、（心の中で）誇りに思ってますよ。

もし経営者の視点に立つとすれば、お客さんと仲良くした上で、従業員が普通に家庭を持てるだけの給料を渡して、毎日家に帰って子供と話ができれば、それで十分だと思っています。それが夢と言うならば夢かも知れませんね。

>>397
あなたの志向がよくわかりました。お名前の通り生涯一フロント(職人)として終えられるのなら、それも良いでしょう。
ただ管理職としてメンバーを育成する立場になった時、それだけでよいのでしょうか？(既にその立場かもしれませんが)
『経営者の視点に立つとすれば』ということで夢を語って頂きましたが、全ての経営者があなたと同じ夢を持っていると思います。しかしこの時代その夢を達成し続けることがどれ程難しいことか…。そんなに簡単なことではないです。その夢を達成するためにどうするかですね。

>>398さん
理想論をいっておられますが、現実問題として、外国人対策についての取り組みは誰がするんですか？
あなたがされるんですか。それとも会社がするんですか。ただ、提案をするだけですか。
夢を語るのはいいんですが、もう少し具体的に誰がどうやって行動し、将来のあるべき姿はこうなるという夢を語らないと、単なる夢物語で終わってしまいます。
会社で自己啓発として、チームを結成し、将来の管理会社の進むべき道を研究するとかが、必要なのではないですか。外国人対策にかぎらず。

>>399
まさか私が辞書を片手に翻訳するとでもお思いですか？残念ながら私にそんな能力はありません。
そんなの専門家に依頼するに決まってるでしょう。そこまで説明しないと議論にならないのでしょうか？
理想を語れないのならリーダーの資質ゼロです。