マンション管理士に質問しよう！ Part2

９０５０です。
清掃業務
日常清掃　４名体制、月曜から金曜日、祝日、盆休（3日）、
　　　　　年末年始休（１２/３０～翌年１/４）
定期清掃　２名体制、月１回、エントランス周りの洗浄清掃のみ。

管理員業務
日勤体制　４名体制、月曜日～金曜日、祝日、盆休（３日）、
　　　　　年末年始（１２/２９～翌年１/４）

９０４８です。
清掃費は管理委託契約書で確認しております。
どちらかというとマンションのグレードは標準以下の仕様です。

>>9051さん
日常清掃費
　　300日×８時間×４名×時給２，０００円＝１９２万円
　　管理会社の手数料込の価格です。

定期清掃費
　　１２回×２名×８時間×時給2,000円＝39万円

管理員人件費
　　300日×4名×8時間×時給2,500円＝年間240万円
　　常時4名体制の場合の試算です。2名の交代制の場合は120万円
　管理会社の利益は管理委託費で支払っていますので、清掃費や管理員人件費で
　利益をそんなに取る必要はないでしょう。
　当然、福利厚生費や研修費用は含まれています。

>>9051さん
定期清掃費については、具体的な内容が分りませんので、正確では
ないかもしれません。
当然機器の投入もあるでしょうしね。
ただ、全体的には高すぎます。
管理委託費も高いですね。
一度値引き交渉されたらいかがですか。各項目ごとに。
かなりの節約ができると思いますよ。

>>9051さん
もう一つ付け加えますが、現在と全く同じ管理内容で、よその
管理会社に見積もりをとられたらいかがですか。
びっくりするぐらいの節約ができるのは間違いないと思います。

>>9053
>日常清掃費
>　　300日×８時間×４名×時給２，０００円＝１９２万円
>　　管理会社の手数料込の価格です。

>管理員人件費
>　　300日×4名×8時間×時給2,500円＝年間240万円
>　　常時4名体制の場合の試算です。2名の交代制の場合は120万円

小学校で算数を習わなかったのですか？

>>9056さん
間違っていれば批判するだけでなく、自分の考えを
書き込むべきですよ。

>>9057
>間違っていれば批判するだけでなく、自分の考えを
>書き込むべきですよ。

計算結果が１桁違います。
間違いを批判しているのではなく、間違いを指摘しているのです。

>>9051さん
管理員人件費は２，４００万円、通常清掃費は１，９２０万円の間違いでした。
管理員さんは常時４名必要ですか。
清掃員の方が４名おられますよね。
管理員さんを常時２名にされますと、年間１，２００万円の節約になります。
常時２名の経費でしたら、高すぎます。
清掃員の方も１名は減らせると思います。１組２名で一緒にやる必要はありません。

管理員室が４ヶ所あるからそうしているのかもしれませんが。

管理員の仕事の分析をしてみる必要があります。
住民の要望や苦情については投書箱にいれればいいことですしね。
業者の対応と補修工事の立会、電球の球切れ交換、ちょっとした清掃と整理
が主な仕事ではないですか。管理会社への報告は帰る前にできますしね。
１日中管理員室にいても仕事はありませんからね。

　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音　　深夜の風呂
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求

　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。

　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下

　　※尚、住民間のトラブルについては、警察はタッチしません。

　③マンションの防音性能を確認し、損害賠償を請求する。
　　　　判決で重要な根拠となった事実
　　　　　＊子供のしつけに誠意があるか
　　　　　＊床にマットを敷いた程度では対応は不十分
　　　　　＊訴えた人の精神状態（食欲不振、不眠等精神に障害を生じた等）

　※受忍限度を知り、騒音の程度を数値に示し、マンションの防音性能を確認することが
　　必要です。
　　又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
　　遮音性能は、仕様書で確認します。仕様書の入手が困難な場合は、騒音計で実測

通常の騒音問題は当事者間でしか解決
できないからね。

>>9050 匿名さん
相場のソースはどこでしょうか？
管理会社との交渉に使用したいので、ぜひ教えていただけませんか？

>>9074さん
相場はいろんなところから勘案して書き込みました。
ただ、管理員人件費と清掃員費については時給換算でどこも判断
されているようですのでそれを基準としました。
管理員さんの給料を聞いてみてください。意外と少ないですよ。それに
ボーナスが支給されないところも多いようです。
清掃をされる方の時給を2,000円で試算しましたが、８時間勤務で
あれば日給16,000円はありえないでしょう。
だから管理会社の取り分や清掃会社の取り分を勘案しました。
管理会社は管理委託費を取っていますので、管理員人件費や清掃費で
そんなに利益をあげなくてもいいでしょう。
清掃に関しては、直接清掃会社と契約すればかなり安くなりますよ。

管理員さんは管理会社の従業員でしょうから、福利厚生費や教育費
が必要でしょう。
しかし、清掃員の方は管理会社の従業員ではなく、単なる再委託ですよ。

９０４８です。もう一度整理して投稿しました。参考にしてください。
組合が管理会社に全部委託の　定額管理委託費です。

５１０戸（11階建６棟の団地、築２８年、政令指定都市の郊外ローコスト）、
集会室３室、管理事員務室１室、管理組合室１室エレベーター６基、
屋上エレベーター室６室
簡易専用水道（貯水槽６槽、加圧ポンプ１８基、）屋上呼水槽６基、

１、組合運営費　　　　　月額　　４９３．６００円　年額　５．９２３．２００円
２、保守点検業務費　　　月額　　６３８．６００円　年額　７．６６３．２００円
２の内訳
　１）給配水管衛生設備　月額　　　３０．８００円　年額　　　３６９．６００円
　２）消防用設備　　　　月額　　１２８．０００円　年額　１．５３６．０００円
　３）エレベーター設備　月額　　４４２．６００円　年額　５．３１１．２００円
　４）電気設備　　　　　月額　　　３７．２００円　年額　　　４４６．４００円
３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円
４、保全計画業務　　　　月額　　　１０・０００円　年額　　　１２０．０００円
５、清掃業務費　　　　　月額１・０７４．０００円　年額１２．８８８．０００円
６、管理員業務費　　　　月額　　８２３．６００円　年額　９．８８３．２００円
７　諸経費　　　　　　　月額　　１４２．０００円　年額　１．７０４．０００円
８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円
消費税　　　　　　　　　月額　　２３７。５００円　年額　２．８５０．０００円

合計　　　　　　　　　　月額４．０４０．５００円　年額４８．４８６．０００円

米合計が少々間違いはお許し下さい、各自計算して下さい。

管理費会計、修繕積立金会計を適性に見直し、削減しましょう。
5,000万の物件でマンション、戸建で50年で比較した場合、約3,000万程度マンションの方が費用がかかります。
当組合の住民は皆日々一円でも節約するのに、毎月3万円以上支払っている管理費や修繕積立金は無関心です。不思議です。マンションによって、トータルの支払額に相当額差がでますので、住んでいるマンション次第です。

委託業務費について教えて下さい。

事務管理業務費→主にフロントがする仕事に対する費用
管理員業務費→管理員の給料
清掃業務費→3ヶ月に1回程度ある機械を使った清掃に対する費用

上記で合っていますか？
清掃業務費に関しては管理員の毎日の清掃も入っているのでしょうか？

>9079
管理委託契約書に定額委託業務費として内訳が業務ごとに載ってるから見せてもらえ。
理事長かフロントに言えば見せてくれる。

事務管理業務
１、出納・会計業務２、組合事務業務３、運営管理業務４、保全計画業務

イミフ？
なにが言いたい？
日本語になっとらん！

>>9079さん
※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

>>9079さん
清掃費
　日常清掃・・・建物周囲のゴミ拾いや清掃、建物内部の掃き・拭き清掃等
　定期清掃・・・お宅の３ヶ月に１回、器具を投入しての清掃
　管理員の清掃は管理員人件費に含まれています。

>>9079さん
１、組合運営費　　　　　月額　　４９３．６００円　年額　５．９２３．２００円

　　　これは管理委託費ですか？

４、保全計画業務　　　　月額　　　１０・０００円　年額　　　１２０．０００円

７　諸経費　　　　　　　月額　　１４２．０００円　年額　１．７０４．０００円
　　　　これは事務消耗費ですか？

８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円

　４、７、８は何の経費か分りません。

>>9079さん
３）エレベーター設備　月額　　４４２．６００円　年額　５．３１１．２００円

　デベ系のフルメンテの相場は、１基月　４万～５万です。
　お宅の点検料は、１基月７３，７６６円です。　高過ぎです。

>>9079さん
管理員室は１つしかないのに４人は必要ないでしょう。
常時２名を保つために４人体制を取るのは管理会社の勝手です。
あくまで管理組合としては、２名分の支払いをすればいいだけです。
休みとかの交替要因は管理会社が考えればいいだけのことです。

>>9079さん
３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円

　これは何のために支払うのですか？
　さすがにこれは分りません。
　管理会社に支払っているんですよね。

>>9079さん
戸数510戸のマンションの経費としては、高すぎます。
他の管理会社に同条件で見積もりだけでも取られたらどうですか。
値引き交渉楽しみですね。
かなり節約できるのは間違いありません。
マンション管理士に依頼しても、大幅値下げしてくれるでしょう。
お宅のマンションみたいに明らかに高い経費を支払っているところは
交渉のしがいがありますよね。

9079ですが大人気ですね。
私のレスは管理費の違いについての質問です。

教えて下さったかた、ありがとうございます。

うちのマンションは小さいので管理員1人だけで、日常清掃もその方が行っております。

なので清掃業務費というなは3ヶ月に一度の機械での掃除にかかる費用を12分割して毎月払っているんですね。

月2万払っているんですが妥当なのでしょうか？
54戸8階建てのマンションです。

エレベーターのメンテナンス費用についですが、
カゴ内監視カメラ＋エレベーターホールにある監視カメラの映像がみれるディスプレイのレンタル費用込で50000円程度なんですがこれぐらいでしょうか？

9階建て13人乗りだったかと思います。

>>9088
> ３、建築設備管理業務費　月額　　１７１．８００円　年額　２．０６１．６００円

>　これは何のために支払うのですか？
>　さすがにこれは分りません。
>　管理会社に支払っているんですよね。

【マンション標準管理委託契約書】
（管理事務の内容及び実施方法）
第３条 管理事務の内容は、次のとおりとし、別表第１から別表第４に定めるところにより実施する。
一 事務管理業務（別表第１に掲げる業務）
二 管理員業務（別表第２に掲げる業務）
三 清掃業務（別表第３に掲げる業務）
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）

別表第４ 建物・設備管理業務
http://www.mlit.go.jp/common/000050091.pdf

>>9091さん
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万 　　　カメラ１２台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買い取りにしたときの価格です。
２台のレンタル料が月５万円ですか。年間６０万円ですよね。
買い取りにしても１５年以上はもちます。
１２台で買い取りが３００万円ですから、２台ですといくらになるか分りませんが
年間６０万円のリース料は割高ですね。
買い取りにされたらいかがですか。
今のリース契約期間が終わったら、買い取りに切り替えるといい、現在のリース分を
安くで買ってももいいですよね。

　>>9085
> ８　管理報酬　　　　　　月額　　４４６．４００円　年額　５．３５６．８００円

>　４、７、８は何の経費か分りません。

８．について

【内訳明示例１】
第１号から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれておらず、第５号で別に表示されているもの

　定額委託業務費月額内訳
　　一　事務管理業務費　　　　月額　　　円
　　二　管理員業務費　　　　　月額　　　円
　　三　清掃業務費　　　　　　月額　　　円
　　四　建物・設備管理業務費　月額　　　円
　　　ア　○○業務費　　　　　月額　　　円
　　　イ　○○業務費　　　　　月額　　　円
　　　ウ　○○業務費　　　　　月額　　　円
　　五　管理報酬　　　　　　　月額　　　円
　　　　消費税額等　　　　　　月額　　　円

>>9092さん
四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）

管理事務での基幹事務には下記の３つがあります。
　①収入および支出の調停
　②出納業務
　③マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

四．は③の実施の調整部分ですね。

　これは、委託費に包含されていますので、別途支払っているマンションは
　ありません。
　ただ、長期修繕計画表については、以前は無料でやってくれていましたが、
　現在は依頼すれば有料となります。
　しかし、パソコンのソフトに打ち込むだけのものですので、フロントでも
　作成できるものであまり役にはたちません。
　
　管理会社を経由しない工事の場合でも、見積書の受理、発注補助、実施の確認等は
　やるようになっています。当然無償というか事務管理費に包含されています。

>>9092さん
各種点検費用の管理会社の取り分のことだったんですか。
それが管理料なんですか。
所謂紹介料とかバックリベートというやつですね。
そういう形態で請求してくる管理会社もあるんですか？

>>9095
>四 建物・設備管理業務（別表第４に掲げる業務）

>管理事務での基幹事務には下記の３つがあります。
>　①収入および支出の調停
>　②出納業務
>　③マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

>四．は③の実施の調整部分ですね。

>　これは、委託費に包含されていますので、別途支払っているマンションは
>　ありません。
>　ただ、長期修繕計画表については、以前は無料でやってくれていましたが、
>　現在は依頼すれば有料となります。
>　しかし、パソコンのソフトに打ち込むだけのものですので、フロントでも
>　作成できるものであまり役にはたちません。
　
>　管理会社を経由しない工事の場合でも、見積書の受理、発注補助、実施の確認等は
>　やるようになっています。当然無償というか事務管理費に包含されています。

基本的なことを理解してから書き込むことをお勧めします。

>>9093 匿名さん
いえ、フルメンテナンス＋レンタル費用で5万円です。

９０７７です。
２８年前の分譲当時の管理委託契約書記載の定額管理委託費を投稿します。
内訳は御座いません。金額は殆んど２８年間据え置きでした。。

（委託業務に要する費用の負担および支払い方法）
第００条　・・・・・・・・・
２、・・・・・・・・・・・・
一定額管理委託費（税抜き）月額３．９００．０００円年額４６．８００．０００円
　消費税（現行税率３％）　月額　　１１７．０００円年額　１．４０４．０００円
　合計　　　　　　　　　　月額４．０１７．０００円年額４８．２０４．０００円
ニ支払期日　　・・・・
三支払い方法　・・・・
四支払い場所　・・・・
３・・・・・・・・・
４・・・・・・・・・

>>9098さん
エレベーター内の監視カメラは遠隔監視ですね。
それはリース料は支払わないでしょう。
エレベーター会社が遠隔監視をするものですから。
遠隔監視料金が点検費用とは別に取られていると思いますよ。

>>9097さん
又、批判だけなんですか。
批判だけならサルでもできるといわれていませんか。
あっ反省でしたね。

>>9100 匿名さん
ありがとうございます。
内訳を見る限り50000円以外はかかっていないようです。
もともともっと高かったんですが交渉で安くなったみたいです。

>>9099さん
私の間違いでした。
あなたの管理委託契約書記載の定額管理委託費の書き込みは正解です。
収支報告書や予算書にそういった記載方法がされていませんでしたので
四．建物・設備管理業務費というのが何か分りませんでした。
　　これが電気料金とか通信費、消耗品ぴということなんですね。
又、各業務費には一般管理費及び利益が含まれていない方法なんですね。

お手をわずらわせまして申し訳ありませんでした。

>>9102 名無しさん

ＥＶ点検業務契約の定め方によっては、遠隔監視、遠隔点検に必要な通信費が委託者（管理組合）の負担となっている場合はありますが、遠隔監視料金が点検費用とは別に発生することはありません。

エレベーター点検費用と遠隔監視料金は別ですよね。それは分ります。

マンションの高圧一括受電について
　戸別契約から高圧電力一括契約に変更することにより、電気料金を削減します。
　　契約の変更で必要となる手続きや毎月の検針・請求業務・電気設備の保守管理業務は代行
　会社が電力会社に代わって行います。
　　これからの新築マンションは、高圧一括受電方式に太陽光発電を組み合わせたものも多くな
　ってきます。
　　いずれ、高圧一括受電方式に切り替えるマンションも多くなると思います。是非この機会に
　高圧一括受電方式とは、どういうものかという概略を摑んでおいてください。

>>9103
>四．建物・設備管理業務費というのが何か分りませんでした。
>　　これが電気料金とか通信費、消耗品ということなんですね。

違います。

【マンション標準管理委託契約書】
第６条（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）第４項
甲は、第１項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

　 ※現状は
　　　　　現在は、電力単価の高い従量電灯（低圧電流）契約で、各居住者が
　　　　電力会社と契約をしています。
　　※高圧一括受電になると
　　　　　すべての居住者と共用部分を一括して電力単価の安い高圧業務用電力で契約します。
　　　　その際、電力会社所有の受電設備は撤去し、新たに専用の受電設備を設置します。
　　　　　使用電力量が多いほど、削減金額は大きくなります。
　　　　　削減率は、戸数や使用電力量により異なり、５％～１０％です。（設備負担なしの場合）

＊現状は、管理組合は共用部分の電気代だけを支払っています。
＊導入後は、共用部分・専有部分共一括して、業務代行会社が電力会社に支払うことになり
　　ます。専有部分の検針・請求代行、設備の保安管理業務は、業務代行会社が行うこ
　　とになります。全体部分は、電力会社が検針し、請求を代行会社に行います。

>>9107さん
それを最初から書き込めばいいんですよ。
９１０３に間違っていたと書き込みましたが、間違いがあれば
あなたが訂正文を書き込めばいいのです。
ここは誰でも書き込みができるのですから。

　　※導入にあたって
　　　　　まず、住民アンケートや説明会を実施します。
　　　　そして、総会決議で導入するかどうかの決議をとります。導入だけの場合は、普通決議。
　　　　　但し、規約に変電室の利用に電力会社名が記載されている場合とか、キュービクルの
　　　　設置場所を特定し会社名を規約に明記する場合は、特別決議が必要となります。
　　　　　但し、決議されても、マンションの全戸から、解約届や新規の申込書を集めなければ、
　　　　受電設備の工事はできません。（一括受電切替同意書）

　　　　　５０戸程度以上のマンションが対象になります。
　　　　　オール電化マンションや深夜電力を使用しているマンションは対象外となります。
　　　　　マンション設備に、電気室（借室）、キュービクルがあるとか設置場所があることが条件です。

>>9110

意味不明です。
どういうことですか？

　　　　　契約期間内での解約はできません。解約金が発生します。
　　　　　契約期間中、各戸単位での電力会社の戸別契約の変更はできません。
　　　　　３年に１度、１時間程度法定点検のため停電が発生します。
　　　　　５年～１０年の最低契約継続期間があります。

＊価格が安いだけでなく、安定供給、事故時の対応、先々の保証等も含め検討すべきだと
　思います。又、電力料の収支報告も提案してもらうべきでしょう。
＊代行会社の倒産対策としては、電力会社の電気のストップはないだろうし、裁判所としても他の
　代行会社に継続していく方法を取るという見解が一般的です。

＊業務代行会社は、数多くありますので、導入の際は、数社の説明会の開催が必要です。

電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。
　　　１５年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

　　※電子ブレーカーの設置については、低圧電力のマンションが対象となります。

尚、高圧一括受電について詳しく知りたい方は、別スレへどうぞ。

５０戸以下のマンションでしたら、電子ブレーカーの設置が
断然お得です。
ただ、こちらは共用部分だけにしか適用されませんが。
特に機械式駐車場をもっておられるマンションでしたら、
かなりの額の電気料金が節約できます。

電子ブレーカーに関してはもう既に設置されているんでしょうね。
今更感がありますね。
ところで、電力の自由化が始まってしばらく経過しましたが、
個人で契約された方はおられませんか。
おられましたら、そのメリットとかを教えてください。

調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両者が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

少額訴訟で支払命令がでたが、支払が行われない場合
駐車場料は、特定承継人に請求はできない。
滞納者の議事録への氏名の記載　
組合員に対し、正しい情報を流す必要がある。議事録に記載する。
個人情報保護法との兼ね合いもあるが、知りえた情報を他人に流すのは違法。
少額訴訟や支払督促では、債務名義を獲得するだけ。弁護士は回収まではしてくれない。
給与差し押さえは、区分所有法の先取り特権ではできない。区分所有権と建物に備えつけられた動産
のみが対象となる。
それ以外の執行には、債務名義が必要。但し、財産開示するには原則として、強制執行してからでない
とダメである。

強制執行手続き
勝訴したのに支払ってくれない場合
　　　給与債権
　　　預金債権
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
　　少額訴訟も少額債権執行ができる。　　少額訴訟の確定判決
　　尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。
　　強制執行の目的は金銭債務に限られる。。
債務名義・・・・法律によって執行力を付与された公の文書、給付判決・支払命令・公正証書等
　　　強制執行手続きは、債務名義がなければできない。
　　　支払督促は確定判決と同一の効力を有する。

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

競売について
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

念書は、単なる確認書に過ぎない。別の法的手続きが必要である。

滞納があったときには、まめに請求することが
鉄則です。

いろいろ情報の提供をしていますが、間違っていたり、疑問点や
質問等があればどしどし書き込みをしてください。
全員で問題を解決していきましょう。

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

マン管士の役割
管理費の節約のアドバイスをしていく。
委託業務費の検討　　　価格等の検討　　部分委託
マンションで法律（訴訟になるのは）問題は殆ど発生しない。小額訴訟は理事長が原告になる。
委託業務費の相場・経費削減の方法・大規模修繕計画に沿った修繕積立金のアップ額の方法・指導。
規約・使用細則の作成方法と検討
他マンションとの比較検討　　総体的な面も含め
毎年代わる理事の組合には、継続性を保つ意味でも必要。
理事会のアシスト
総会・理事会・専門委員会への出席とアドバイス
大規模修繕計画全般
　　施行業者選定方法　　修繕周期　　劣化診断（自主点検）　　工事費の相場
　　修繕積立金増額に関する検討

弁護士費用の敗訴者負担

　　規約違反、管理費等の滞納等区分所有者等による義務違反者に対し訴訟によることと
　　した場合、その者に対して弁護士費用その他の訴訟に要する費用について実費相当額
　　を請求できるようにするため、あらかじめその旨を規約に位置づけておくことが考えられる。

法人税
年８００万以下の所得に対して２２％、８００万超の場合は、３０％
消費税
課税売上高が、1,000万超の場合だけ課税される。
延滞税
納期限の翌日から2ヶ月を経過するまでの期間は、年７．３％、それ以降は、１４．６％
無申告加算税
納付すべき税額に１５％の割合で賦課される。自主的に期限後申告した場合は、５％

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、老人クラブ、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応
　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

大震災の経験をした、東北、神戸のマンションでの
経験を知ることが大切ですね。