マンション管理士に質問しよう！ Part2

－コーヒータイム－

【長谷工のマンション再生】
https://www.haseko.co.jp/saisei/about/

【三井不動産レジデンシャルのマンション再生】
https://www.mfr.co.jp/saisei/?utm_source=yahoo&utm_medium=listing&utm_...

【大和ハウスのマンション再生】
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/tatekae/aging/index.html?argument...

【旭化成不動産レジデンスのマンション建替え】
https://www.afr-web.co.jp/tatekae-lab/index.html/?yclid=YSS.EAIaIQobCh...

－コーヒータイム－

【第三者が経営者であるコンビニでパンを買った。この場合、買主と売主であるコンビニの経営者は利益相反関係か？】

－コーヒータイム－

【マンション管理規約への暴排条項の導入について】

題記については、
https://www.zenboutsui.jp/_src/4241838/63%E5%8F%B7_%E6%B0%91%E6%9A%B4%...
が別スレに紹介されていたが、ここまで踏み込んだ暴排条項を管理規約に規定したマンションは全国にどれだけあるのだろうか？

マンション標準管理規約に暴力団等の排除規定が新設されたのは２０１６年（平成２８年）３月の改正時であるが、①「暴力団の構成員に部屋を貸さない」（第19条の2）と②「役員になれない」（第36条の2）の二つだけである。

事件番号：平成8(オ)1362
事件名：管理費等
裁判年月日：平成10年11月20日
法廷名：最高裁判所第二小法廷
裁判種別：判決
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/792/062792_hanrei.pdf

上記の裁判は、【区分所有者の有するマンション駐車場等の専用使用権を有償化する集会決議を無効とした原審の判断に違法があるとされた事例】でもある。

差戻し審では、有償化決議により設定された使用料の額（南側駐車場月額１０万円、塔屋外壁月額４万円、屋上月額１万円、二階屋上月額２万円、非常階段踊り場月額１万５，０００円という使用料の額）について、各々の使用料の額の１割から２割の金額の合計をもって社会通念上相当な使用料の額と判断した。

○ 管理組合が有償化決議により設定された使用料の合計額・・・１８５，０００円
　　　↓
○ 差戻し審が、当該区分所有関係における諸事情を総合的に考慮して判断した社会通念上相当な使用料の合計額・・・２１，０００円

てなわけで・・・

【専用使用権の消滅について】
専用使用権が消滅することにより専用使用権者が受ける不利益について、その受忍すべき限度を超えるときは、専用使用権者の有する専用使用権に「特別の影響」を及ぼすことになるので、専用使用権者の承諾がなければ専用使用権を消滅させることはできない。

【専用使用部分の有償化について】
有償化の必要性及び合理性が認められ、かつ、設定された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者は専用使用権の有償化を受忍すべきであり、そのような有償化決議は専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものではないので、専用使用権者の承諾は必要がない。

【再掲】
>>10137 2019/03/25

＜東芝エレベーターテクノス事件＞
X社は，エレベーターの製造販売業を営むA社の子会社であり，主としてA社製エレベーターの保守点検業を営むとともに，A社製エレベーターの部品を一手に販売していた。B社は，A社製エレベーターを設置するビルを所有し，独立系保守業者Y社との間で保守点検契約を締結していた。B社所有のA社製エレベーターを修理するには部品の交換が必要であるため，B社がX社に部品を注文したところ，X社は，(1)部品のみの販売はしない，部品の取替え・修理・調整工事をX社に併せて発注するのでなければ注文には応じない，また，部品の納期は3か月先である旨の回答をし，(2)その後の再度の注文にもかかわらず，B社に部品を供給しなかった。このようなX社の行為は，不公正な取引方法（昭和57年公正取引委員会告示第15号）の第10項に該当し，独占禁止法第19条の規定に違反するとされた。（大阪高判平成5年7月30日，平成2年（ネ）第1660号）
https://www.jftc.go.jp/dk/guideline/unyoukijun/haijyogata.html

公取委による次の勧告も有名です。
＜三菱電機ビルテクノサービス（株）に対する勧告（平成14年6月11日　平成14年（勧）第7号）＞
https://www.jftc.go.jp/info/nenpou/h14/14kakuron00002-3-2-4.html

＜参考＞
【「マンション長寿命化促進税制」について】

長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度（東京都主税局）
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/oshirase/2023/daikibo_syuzen.html

てなわけで・・・

「管理計画認定マンション」において、２回目以降の「長寿命化に資する大規模修繕工事」を実施し、「令和５年４月１日から令和７年３月３１日までに工事が完了」したとしても、「修繕積立金の額を管理計画の認定基準まで引き上げた時期」が、令和３年８月３１日以前である場合は、「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」の対象とはならない。

－コーヒータイム－

【地方税法施行規則附則第７条第１６項第１号の規定に基づく国土交通大臣が総務大臣と協議して定める書類（大規模の修繕等証明書）等について（国住参マ第 224 号　令和５年４月１日）】

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001599806.pdf

【管理計画認定マンションにおいて、「令和３年９月１日以降に長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の平均額を、管理計画の認定基準まで引き上げたもの」という要件について】

＜抜粋＞
本要件を満たすか否かは、令和３年９月１日以降に長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の平均額が、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン国土交通省（令和５年４月追補版））」に示された金額の目安を設定する際に参考とした事例の３分の２が包含される幅の下限値（表１。マンションに機械式駐車場がある場合は、機械式駐車場の加算単価を加えた額。以下「引上げ基準額」という。）を下回る金額から上回る金額へ引き上げられたか否かをもって判断するものとします。なお、長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の平均額は、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省（令和５年４月追補版））」に示された計算式により算出します。

長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の平均額を引き上げた日は、当該修繕積立金の平均額の引上げを含む長期修繕計画の作成又は見直しについて集会（総会）において決議をした日（管理規約で別段の定めをしている場合は、その定めるところにより決議をした日）とします。

－コーヒータイム－

つまり、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（国土交通省が策定）が、令和３年９月に改訂された（「マンション長寿命化促進税制について」は、令和５年４月追補版に３（５）に追記あり）が、令和３年８月３１日における当該マンションの修繕積立金の平均額が、改訂後のガイドラインに示された金額の目安を設定する際に参考とした事例の３分の２が包含される幅の下限値以上である場合は、「マンション長寿命化促進税制」の適用はないということである。

＜参考＞
マンションの修繕積立金に関するガイドライン（追補　令和５年４月）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf

＜参考＞
マンション管理センター
【管理計画認定マンション一覧】
https://publicview.mankannet.or.jp/

管理計画認定を受けるためには、地方公共団体においてマンション管理適正化推進計画を策定する必要があるが、現時点においても策定意向のない地方公共団体が存在する。

マンション管理適正化推進計画の作成動向
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001465867.pdf

地方公共団体におけるマンション管理適正化推進計画の策定作業は、廃止提案をするほど、事務負担が大きいのかもしれない。


〇地方分権改革有識者会議

第135回提案募集検討専門部会　議事次第・配布資料
令和4年8月1日
https://www.cao.go.jp/bunken-suishin/kaigi/kaigikaisai/teianbukai135gi...

参考資料１　提案地方公共団体等提出資料（4/8）（PDF形式：1,109KB）
https://www.cao.go.jp/bunken-suishin/kaigi/doc/teianbukai135sanko-shir...

マンション管理適正化推進計画の策定廃止について
令和４年７月　神戸市

策定作業の事務負担
計画を策定しなければ管理計画認定制度を運用することができず、計画の策定作業の事務負担が大きい

提案内容
マンションの管理に関する課題等については地域的な特性が少ないため、公平に認定を受けることができるよう管理計画認定制度の運用するための前提条件としての管理適正化推進計画の策定を廃止すること。