マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>6445 匿名さん
↑標準管理規約が改正された結果、新しいマンションは標準を使うから、理事、監事を外注できるマンションがどんどん増えていくということである。時間の経過により、外部委託が普通になる。アホ

>>6450 6447さん
↑昔は標準管理規約がそうなっていただけのこと。心配なら変えたらいいが、そんな古い規約なら大規模修繕も特別決議で、管理費滞納の弁護士費用も請求できる規定がないはずで、やることは他にたくさんあるはずである。たぶん釣りだろうけどねw

>>6451
お宅の視野が異常に広すぎるだけです。
通常、マンションで不正とか癒着とかが発生しますか。
それはごく限られたマンションでの事例でしょう。
それができない、できにくい体制が敷かれていれば簡単に不正とかは
できませんよ。
それを外部監事に頼ろうとすること自体間違っていますよ。
問題が発生したら、みんなで解決していく自浄能力と体制ができていれば
解決できますよ。
外部監査制度を設ければ全てうまく解決できますか？

ちなみにタワマン でマンション管理士導入してるところが多いのは、タワマン の建設が増えたのが比較的最近であり、マンション管理士を活用する条項が入っている平成16年改正の標準管理規約に準拠してるマンションが多いからだろう。
建設時期によって常識が変わってくるのは、原始規約の内容が違うからである。
平成29年改正の標準管理規約に準拠する新しいマンションは、理事、監事の外部委託が常識になるのは自明のことである。カネかかるから一部に留まるのは当然ではあるが。

まず、総会の進行役でもある議長は、議決権を行使できるかということですが、議長が組合員でもあれば、原則、組合員として1票の議決権を持ちます。


　ただし、総会では、議長は進行役として中立性が求められ、また、賛否を挙手や起立で議長が求めるため、議長の議決権行使は、最初の段階ではとらないことが多いと思います。もし過半数の賛成が必要なのに半数しか賛成が無い場合（同数になった場合）は、議長が未行使の自分の議決権を行使して決めるということで、議長としての特別な議決権が発生するわけではないというのが通説です。


　もっとも、「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合においては、議長が決するところによる」という規約の文言からは、同数になるような場合以外は、議長は議決権を行使できないという解釈も可能です。また、組合員でない議長も、同数になった場合は議決権を行使できるのかなど、いろんな解釈が生まれ混乱を招くということで、最新の国交省の標準管理規約では、削除されていると思います。

>>6454 匿名さん
↑不正、癒着が少ないならマンション管理適正化法なんかできてませんよ。イロハ方式の資金管理のルール変更などの適正化法施行規則改正も、横領などの不祥事が後を絶たないからなんだけどね。世間がせますぎ。

>>6457
財産の分別管理ができたのは、管理会社の不正が頻発していたので
それに対応して従来のものからイ、ロ、ハ方式にかわりましたね。
それぐらいは把握してるけど、不正が発生しているマンションの
割合というのはそんなに多いんですか。
うちのマンションでは考えられないことだけど。

国交省が平成２４年に行った管理会社への立ち入り調査で指摘された事項が
一番多かったのが、重要事項の説明５９社、契約成立時の書面の交付３０社、
財産の分別管理３０社が指摘を受け改善命令が出されました。

マンションの組合員のマンション管理士を役員に据えるだけでも少しは改善できる。

他力本願ではいけません、自分の城は自分で守る事です。国交省の調査など関係無。

なんだかんだと屁理屈を言ってマンション管理士をくさしまくる変人がいるけど、

マンションの管理の専門家として国はマンション管理士を要請したのだ。活用でき
る組合が勝つのは当たり前でしょう。

合格してから実務を重ねればいいんでしょう。役員の経験をすれば、合格していな
い役員よりは判断は早い。

マンション管理士の試験はマンション管理の経験が全くゼロでも
マンションに住んだことがない者でも合格はできます。
しかし、実務面は確かにないでしょうが、理事や専門委員とかの経験を
重ねていけば、実力はついてきます。
資格があることにより自己研鑽に勤めていくのは自然之理ですからね。
合格までいかなくても、理事がマン管の試験にチャレンジするだけでも
相当レベルは高くなります。
マン管の有資格者でマンションに住んだこともなく、管理会社にも勤務
していな者は全く役に立ちません。
こういうマン管士が営業していても仕事の依頼をしてはだめでしょうね。

私はマンションに住んだことはなく管理会社のフロントウィしてきましたが、
分け合ってマンションを購入して住んでみましたが、
住まなければ理解できないことが多々ある事に気付きました。だからマンシ
ョンを所有している組合員のマンション管理士を役員に取り入れる事を提案
しているのです。

>>6462さん
マンションに住んでいてマン管の保有者はマンションの実情は良く理解
していると思いますが、できれば理事長経験者がいいですよ。
理事長と一般理事では役割が全く違いますからね。
マンション内のマン管保有者だったら、理事ではなくできれば顧問の
方がいいかもしれませんね。
理事にはやはり任期が必要ですから。

理事には勿論任期は有りますが、留任出来ますから、理事長経験者で有れば確かにいいでしょう。

理事長は逃げがききませんから、経験しないと理解できないでしょう。特に大型は大変です。

自転車置き場扉の不具合について、扉をオートロック方式の扉に交換したいと思います。
扉は袖付け格子扉、庇・電気工事を含んで、

予算額は修繕積立金会計より５．９００．０００円を計上したいと思います。普通決議で
よろしいでしょうか。？

教えてください。

>>6465さん
特別決議は共用部分の重大変更の場合ですが、この工事は同じ
駐輪場の扉部分がオートロックになるだけですので、普通決議で
いいと思います。
電気回線の工事とかの問題もありますが、大幅な共用部分の変更は
伴わないでしょうから、私のマンションでしたら普通決議マター
でしょうね。

工事費用５９０万円は、同条件での相見積を取った後の数字ですか。
もし、まだ相見積を取っていないなら、まず１社に使用材料や仕様
等を記載した見積書を取り、それを生かして数字だけを消して他業者
から見積もりを取れば比較が簡単にできますよ。

仕様に基づく予算案ですかえら。次期理事会で施工業者は決める事になります。

金抜き計算書という方法なんですが、この方法を使えば
業者も競争となり価格は安くなりますよ。
同じ材料、同じ修繕個所、同じ仕様、同じ平米数での比較ですから
見積価格も比較しやすいですよ。

オートロック等の設備は、毎年何回かの点検費用と若干の電気代（管理費会計）がかかるのと、何年か後の部品交換や数十年後の更新を修繕計画に入れて修繕積立金の徴収額を検討しなければなりませんから、導入時の費用だけで検討するのは、不十分です。

それと、保証期間内の偶発故障は、メーカーが保証すると思いますが、壊されたりした場合に共用部の損害保険の対象にするため管理規約に共用部分（共用設備）と明記して置いた方が良いです。

>>6470 匿名さん
↑だったら特別決議だと言っといたほうがいいでしょう。