マンション管理士に質問しよう！ Part2

フロントに対して疑いの念を抱き、「あなたは本当に資格をもっているんですか」
の確認をしたいだけなんでしょう。
そのフロントは重説の説明の時は、当然主任者証を提示して説明するんでしょう。
だったらそれで十分なんではないですか。

ほう

管業やマン管の有資格者の数で管理会社のグレードが
分るね。
いい会社の従業員はモラールも高く自己啓発にも積極的だから。

管理会社の中では一流の会社の社員は、２流、３流の社員より
マン管、管業の有資格者は多い。
又、学歴も大卒が多い。あくまで管理会社の中でのはなしだけど。

関係者に管理者証をみせろという行動はどういう状況で
されたんでしょうね。

そもそも関係者がフロントに確認するのは何のためだったのか？
その動機が純粋なものであったなら、管理会社はそれに応えるのが当然。

おわかりの方、よろしくお願いします。

理事長を五線で決めるのはありますが、幹事を五線で決めていいのでしょうか？

五線は互選、幹事は監事ではないでしょうか。
輪番制で役員を選出するときは、その候補に総会前に集まってもらって
そこでの話し合いで役員名が決められます。
総会では理事候補として承認決議を得ますが、本来なら総会を休憩して
そこで承認された者の互選で役員決めを行い、総会を再開催するのが筋ですが、
時間の効率化のために事前に候補者で互選をしているのです。
監事についても同様です。輪番制で役員候補の中から互選並びに自薦で監事も
選出されます。
監事だけを特別に選出しているマンションは少ないのではないでしょうか。
輪番制以外の監視役が必要なら、顧問とかの役職を設けた方がいいでしょう。

駐車場使用料を修繕積立金に充当する場合、毎月口座引き落としが
されていると思いますが、それは一応収納口座に振り込まれ
その残については翌月末日までに保管口座に移し替えしなければ
なりません。
皆さん方のマンションでは、使用料は毎月修繕積立金口座に移し替えを
していますか。それとも会計年度末にまとめて振り替えていますか。

まちまちです。

しかし、管理費会計の項目に記載されていれば、その管理費会計の範囲内
での移動は可となりますので、補修工事とかに使うこともできます。
使用料の一部は積立金会計に振り替えるという項目の予算になっていれば
理事会決議だけでは使えないので総会決議が必要となりますが、管理費会計
の一項目であれば、積立金という解釈ができますかね。
そうであれば、毎月積立金会計に移し替えをしてた方がいいと思いますが。

管理費等の徴収方式につきまして、
イ、ロ、ハ以外にもありますか？
それぞれの採用数はわかりますか？どのくらいですか？

（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金　　　　　　　　　　　　　　　　　として管理する方式。
　管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として　　　　　　　　　　　　　　　　管理すると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の　　　　　　　　　　　　　　　　分の管理費用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月
　末日までに収納口座から保管口座へ移管する方式。
　管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
　修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
　までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
　管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

うちはハ方式だけど、これが一番多いと思うよ。旧原価方式
直接管理組合名義の口座に収納されるので安心だしね。
ただ、決済は全て管理組合を通さなければならないので面倒だけどね。

諸悪の根源は管理費等を管理会社ＴＣ名義の口座で収納している方法です。

この収納口座と通帳と印鑑は管理会社が保管している。

私のマンションではつい最近まで、管理費、修繕積立金、駐車場使用料、水道料（専用水道）、
バイク・自転車置場料、集会室使用料、ゴルフ練習場、プール使用料、来客用、保険金、等
を上記のように、３０年位管理会社名義の口座で収納されておりました。

収納した後定額管理委託費を額を差し引いて、一般会計用の口座と修繕積立金口座に振り分
けて、通帳は管理会社ＴＣが保管し、印鑑は理事長が保管しております。

これなら、組合の収納資金を管理会社が自由に動かせることで問題ですよね。

役員は一年の交代制です。このもん。この問題を皆さんにお尋ねします。

イ、ロ方式だと、管理費等を管理会社の収納口座に預け入れして、
翌月末日までにその残額を管理組合の保管口座に移し替えをすることが
義務づけられています。
但し、１ヶ月分の保険は掛けなければならなくなっています。
管理会社に振り込まれた口座の通帳と印鑑は管理会社が保管するのは
当然ですよ。
しかし、翌月末日までに振り込まれた管理組合名義の通帳は管理会社が
印鑑は理事長が保管することになっています。
これをやらなかったら適正化法違反となり、管理会社は重い処分を
受けます。場合によっては営業取消まで課されます。

理事と監事は違う。監事は互選で選出するものではないとかいって
いる者がいるが、３０～４０戸程度のマンションではそれだけの人材
はいないし、監事より理事長に重きをおくのが必然でしょう。

おまけに小規模マンションで外部監査を依頼するのは資金力がない。
やはりマンション管理で一番たいせつなのは理事長。
任期を２年にすれば癒着とか不正は防げるよ。

管理費等を組合員の預金口座から管理会社名義の収納口座に振り替えているマンションの
管理組合は過去現在を酔わず精査した方が賢明でしょう。横領や着服などがなされている
ことは間違いないでしょう。

私のマンションでは管理会社ＴＣによる保険金の詐欺の疑いを発見しました。

>>6430さん
適正化法が改正されましたが、これは管理会社の不正が多かったので
これを防止するために作成されたものです。
財産の分別管理が従来の、原則方式や支払い一任方式等から、イ、ロ、ハ方式に
変更されました。
保管口座の印鑑を管理会社が保管することは法に違反することになり罰せられる
ことになります。
まず組合名義の残高確認をしてみることです。総会の議案書ではコピーの写しが
貼付されていると思いますけど。
国交省は抜き打ち的に査察はおこなっているようですが、如何せんマンションの数が
多いので中々完全にはいかないようです。
出金の際は必ず理事長が押印していると思いますけどね。