http://www.fivestar-g.com/ 最大級671戸を有する東西線駅前の大規模マンショングランエスタ。
駅まで徒歩2分、「大手町」まで11分、「銀座」まで13分のスピードアクセスにも関わらず、広大な公園に隣接。緑豊かな環境です。
無事に４５０レスを迎えた過去ログです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39319/
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39276/
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[スレ作成日時]2005-08-31 15:31:00
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>98
修繕積立金を安くしようとしてわざわざ塗装していませんから。
根本的なところに金を掛けないなんて。
いま住んでる賃貸マンションでもタイル張りなのにね。
ベランダ外はタイル張りで部屋の外壁が塗装なんて豪華に見せて中身はからっぽファイブスター。
>98一回当たりの修繕費がタイルの１／４程度ですむため、吹きつけの方が安価でしょう。
それは原価ですかね。マンション周りのタイル張替えと同時に行えば安く済むと思います。
タイルは欠損，はがれを調査して部分補修するはずですから全面塗装と比べて1/4というのも。
何かガッカシですね…
これから他にもいろいろ、そんな事が出てくるかもしれませんね。
ミナミ砂
一見豪華仕様のファイブスターの購入者が契約時「外階段鉄骨」，「外壁塗装」を
知っていたか気になるところですね。外階段は前スレであったけど皆知っていたとは思えないし，
まさか，あの外見で外壁塗装は思いもよらないことだと思うけど。
本当ですか？
外階段鉄骨は記入してありましたが外壁塗装ってどこかに書いてありましたか？
９５が正解でしょう。
東京建物の謳い文句【ファイブスター】に踊らされて買っちゃったね。お互いに御愁傷様です。
修繕費もかかるし、悪い女に引っ掛かったと思ってお金払いましょうよ。仕方ないよね。
>108
現場にいけば一目瞭然でタイル張りでなく塗装が分かります。
ここの場合，契約書とか仕様書とかでは分からず設計図書を取り寄せて調べないと分かりませんかね。
一般的には契約する前の書類の中のどこかに書いてあると思うのですが？
塗装というのは、吹付けタイルでしょうか？MRのときはどうだったっけなあ？
ベランダの内側はＭＲでも吹き付けでしたよ。
ベランダ側外壁も、上層部は一部タイルではなく吹き付けです。
それは営業さんから説明受けました。
外廊下は住居側の壁はＭＲではタイル張りでしたね。パンフレットにも載っています。
外廊下の外壁はＭＲにはありませんでしたからわかりませんね。
どちらにしろ、本当に購入者ならここで文句をいっても仕方ありませんよ。
あらしに喜ばれるだけです。
>112さん
ベランダ側の部屋側外壁および側面（手すり側は当然吹きつけ）は
現場を見た限り，橋梁部分以外は全部吹きつけではないですか？
実際の廊下側部屋に面した側の外壁がMRおよび実際はどうなんでしょう？
外壁のことを知らないからってあらしだなんていっていませんよ。
ただ、私は本当に営業から説明をうけただけなんですよ。
ＭＲのベランダで
「ここ、吹き付けなんですね」って言ったとき、
「そうですよ、外壁（本当に外側の部分）も上層階は吹き付けなんです」
って会話をしたんです。
ここは購入者以外の人も一杯みているから、わざわざ自分の購入したマンションを
けなすような書き込みをしなくてもいいんじゃないかって思うのは私だけかなぁ
ブリリアの仲間に入れるほどのグレードじゃなかったから、ファイブスターという別名つけたんでしょ？
ま、裏事情とはいえ、そういうことでしょうね。私はそれでも良いと思いますがね。
そうそう、パンフレット確認しましたがエレベータ棟の窓の造作と外階段の完成図が明らかに異なります。
この点、みんなで文句を言わないといけないと思うのですが、如何でしょうか？
112さんがMRで聞いた、
「そうですよ、外壁（本当に外側の部分）も上層階は吹き付けなんです」
って本当ですか？
一見、普通のタイルに見えるんですけど、吹き付けタイルなんですか？
吹き付けタイル？ 違います。ただの吹き付けです。
おそらくパンフレットの白色に見える箇所を仰ってますよね
現物をご覧になっても分かるとおり、ここは吹き付けです。
ここは建物南側（北棟含む）はタイル造りで、北側はすべて吹き付けです。
こんなケチり方、なかなかないですよ。
こんな重要なこと完売になる前になぜ話題にならなかったんだろう？
まあまあ、いいじゃないですか。吹きつけでも。
そんなに重要なことですか？
しかも、そんなに割高物件じゃないですよねぇ。
今更議論をしてもしょうがない問題なんでこの話題
終わりにしませんか？？
新サーバーに変わったようですね。
ところで何か新情報があれば教えてください。
でも構造物はハウスプラスさんの評価では、あんまり良くないですよ。
劣化等級が３以外は、さしたる長所なし。
ほんとに「建築基準法で認可される」レベルぎりぎりなんですよね。
131さん
購入者でない方へ教える必要性がわかりません。
いやな人間だな、同じ区民と思うといやだな。
同じ区民というか同じ建物なんですが。
購入者ではありませんが、以前、この物件のＭＲを見学したことがあります。
既に我々の希望する大きさの部屋は売れてしまっていて、一通り説明を受けたあと、パンをもらって帰ってきました。
内装の質感はその後見た物件と比べても高かったと思います。大手町勤務ですので交通アクセスも最高でした。
妻もその後、ここがよかったと何度かつぶやいていました。
外壁については、吹きつけは残念ですが、内装その他の充実と価格を比べれば止むを得ないような気がします。
十分な説明を受けていなかった方は東建物に抗議するのも手だと思いますが、
なんだかんだいっていい物件だと思います。
まあそれはこの物件だけじゃないからね
そんな物件は山ほどあるよ
内装は自分で後からリフォーム可能だが、外壁や躯体は自分だけでは
なんともならん。
ということは、この物件も有象無象の物件ということになりますよね。残念！
♪〜 コストを下げたい、だからタイルを剥がしたい！ 武勇伝、武勇伝、武勇デンデンデデンデン♪
戸田ちゃん、せこすぎる〜！
茶化しすぎだよ，あんた．
それにしてもこれからもちょこちょこ
コスト削減部分が発覚してくるのでしょうか？
でもここの内装の仕様はいいですよ。
住んでいて１番目に付くのは内装だし、今ドキの設備は標準だし。
構造部分がしっかりと作ってくれてあれば吹きつけでも構わないと思ってます。
価格相応ではないでしょうか。
ここにレスしてる方は気持ちの広い方ばかりでビックリです。
仕様も５☆だと思い購入された方ばかりじゃないのですね。
安い物件だからしょうがないって。。
皆さん本当にそう思ってるのでしょうか？
外側のこれだけ勝手に設計変更しているのに、内装をまともにやっていると思いますか？
すでに信頼性が落ちているのですよ？
内覧会が楽しみですね。既に勝手に設計変更をされたお宅が幾つかあるそうですよ。
もともと期待値が高かった物件だけに、落胆度が大きいですね。
１４４さんの情報はどこからですか？
パンフレットと実物を比べてください。
すでに掲示板に書き込みされていますが、エレベータ棟の窓。
外階段の完成図。については顕著な違いがあります。
エレベータ棟については、設計図までかきおこされていますので、
これはもはや確信犯としか言い様がないのではないでしょうか？
エレベーター棟の窓、イラストと現物が確かに違ってますね。
エレベーター棟の設計図も外階段の完成図ももらってません。
私は今年契約したのですか、変更があったため出せなかったんでしょうか？
説明も何も受けていません。
完売早々にホームページが削除されたのも納得ですね。
完成頃にはキャンセル発生してもおかしくないですね
内覧後にキャンセルするのはやめた方が良いですよ。違約金取られますから。
泣いてでも契約し、その後売却した方が利口な損切り方法です。１割で済みますから。
高い買い物だから納得できないですよね。
１割引きで転売できますかね？
２割は覚悟した方が良いかと思いますが
いやいや、新古ですから１割でなんとかなるでしょう。
中古は間違いなく２割になりますが。
>151
デベの人間がキャンセルさせまいと、適当なことをいってる様にしか読めません。
パンフと違うものが出来上がった場合、キャンセルして違約金を払う必要ないです。
それとも釣りですか？
そうですか
しかし１割とはいえ痛いですね。
それよりも完成後のグランエスタどうなるんでしょう？
１５１ですが、デベの人間じゃないですよ。元購入者です。
部屋番書いても良いですけど、次に入られた方に迷惑でしょうから。
キャンセルした人がどうしてこの掲示板覗いているんですか？
こんなに頻繁に投稿があると、煽りかと思ってしまいます。
購入者を混乱させたいのでしょうか？
どうしてだと思いますか？
それは、まだ決断できないでいる私と同じ境遇だった人を助けてあげたいからです。
正直、私は購入した直後１月は期待に胸を膨らませていました。
購入した部屋も何点か目をつぶったところはありましたが、みなさんが言うように
内装は綺麗だし、何より家内が気に入ったのでローンを組んでまで買おうと思ったのです。
ですが、購入当初からひっかかっていた営業の姿勢、マンション設備、修繕計画などなどを
冷静に検討した結果、手付けを捨ててもここは買うべきではないと判断しました。
私はお金持ちでもなんでもない一庶民ですから、ローンはつらいです。
しかもこの増税時代に加えて、無計画と言っていい修繕費は払う自信がなくなりました。
気に入っていた妻の手前、当初は声を大にして言えませんでしたが、
やはり気持ちが折れたら、ローンは完済できないと思い告白しました。
妻は私の心中を察してか、意見に同調してくれ解約の後押しをしてくれたのです。
めでたしめでたし。
私も検討しましたが営業の姿勢、マンション設備、修繕計画に疑問を感じて
隣の物件にしました。購入者だけの場ではないので色々な意見があって良いと思います。
隣の物件というとまたここが買えなかった＊＊＊のような云い方をされますが
金額の違いは設備が豪華かどうかと宣伝広告費だけだと判断して隣にしました。
こちらを購入した方は隣より豪華なことも大きな判断材料でしょうし、実際高い物件だと
思われているでしょうから泣き寝入りしないで下さいね。
ただこちらの物件は建築レポートが送られてくると説明を受けた覚えがあのですが
そちらには触れられていないのでしょうか？うちにはないシステムなので羨ましく思っていました。
１６０さんのキャンセルの理由がよくわかりません。
営業の姿勢は少し理解できるかも。
でも修繕計画などは一時金を含めて後での番狂わせが無いように
しっかりと立てられているからの数字だと思います。
また、無駄やおかしい所は管理組合で調整していけばよい話です。
払う自信、云々は個々の問題だと思います。
ので、一体験談として受け止めさせていただきます。
設備上他マンションに劣る不備、不具合があればまた教えに来て下さい。
建築リポートは２度来ていますよ。
全体の航空写真と内部の進行状況が写真で出ています。
甘いかもしれませんが、工事はきちんと進めてくれているように感じています。
長期の工事なので予算の関係で現場ではいろいろ問題や変更があるのかもしれませんが。
デベさんには正直に報告して下さいとこの場を借りて頼みます。
164さん
文章が下手なので、上手いこと伝えられませんでしたね。すいません。
修繕計画がなぜ25年なのか御存知ですか？ また修繕サイクルを勘案した30年目までの数値を検討されましたか？
仰るとおり、管理組合がしっかり機能し、無駄な出費を抑えることが出来れば修繕費の問題はクリアできるのかもしれません。
（多額の一時金も出資しなくてよくなるのかもしれませんね。願わくばそうあって欲しいものです。）
ですが、よく考えてください。この物件は出費を切り詰めて生活したのでは、ファイブスターではなくなるのですよ。
他の物件となんら変わらないということになりませんか？
また、万一管理組合が機能しなくて出費が抑えられない場合、月々の出費はおろか一時金の増額さえ検討されるとは思いませんか？
このジレンマとリスクを考慮した結果の結論だと考えて頂ければと思います。
私は上記の判断が遅れたため（まったく私の不徳の致すところですが）、こちらを辞退しました。
１６４です。私も素人ですのでズレがあればご容赦ください。
設備の華美さが管理費を増やしていることは間違いありません。
でもその華美さを支持して購入者が集まっているのも事実です。
ただ、出費を抑えるが施設を閉鎖するには繋がらないと思います。
管理会社との調整による人件費の削減やメンテナンスの発注の際の
話し合いにより施設をそのままにしても経費は何割りか落とすことができると思います。
先を考える計画を早い目に立てることで一時金の増額などは食い止めたい。
６７１軒分の知恵を管理組合に結集することはできないのでしょうか。
住み始めたら誰のものでもない、自分たちのマンションです。
１割の手付けがチャラになると思うと今から辞退はできません。
というほど悪いマンションともまだ思えません。お話に賛同できなくてすみません。
１６４さん
レスありがとうございます。
私のバランス感覚と、１６４さんとの相違ですからそれは結構です。
管理組合をしっかり機能させてくださいね。ご健闘お祈りいたします。
まあ大規模マンションなんだから住んでから色々うまくやってけばいいんじゃない？
でも外壁や仕様変更などのデベに対する不満は別問題
まあ砂町だったらしょうがないよ。
私は購入者ですが、なんか、みなさん過剰な期待をいだきすぎちゃったんですね。
都会に近い、駅から近い、というだけでも、他の南砂の物件より、
費用対投資は効果はあると思うのですが・・・。
ちなみに、皆さんにお伺いしたいのですが、様々な不平・不満
（エレベーターの窓、階段、吹きつけ等が過去にあがっていたかな？）
に対して今後どう対応していくおつもりでしょうか。
私は無知なので、正直どう対応すれば良いか分かりません。
解決策が全く議論されていないようなので、改めて、議題を提案させて頂きたく。
171です。
「費用対投資は効果がある」
「費用対効果がある」の間違いです。
確かに駅から近い都心に近いというのは良いですが、
物件に欠陥があったら意味をなさないですからね。
171です。173さん＞何をもって「欠陥」と判断するかですよ。
「欠陥」と判断する法的根拠はどこにあるのかについては、全く議論されてませんよね。
ちゃんと議論して、私たちで「欠陥」という結論に達したら、何かしらの対応策を早急に
考えなくてはなりません。また、もし「欠陥」ではないということであっても、
仕様書と明らかに異なるということであったとしても、相応の対応策があるのではないか
と考えたので、先程の発言をさせて頂きました。
誤）異なるということであったとしても
正）異なるということであれば
仕様書と異なるって所が問題ですよね。
やはり印鑑を押す前にきっちり話しをデベにはしていただきたいです
１７５さん
仕様書と言うのはＭＲでもらった「仕上表・物件全体概要」という物でしょうか？
私はこれと分厚いパンフしかもらってないのですが。
ここでは外壁はタイル貼り、上階一部フッ素樹脂塗装となっています。
この通りに造られているのではないのですか？
屋外階段も鉄骨造と書かれています。
契約前に確認することもできたはずですが、私は今頃確認しました。
遅いですね。
グランエスタとしては予定通りなのではないのでしょうか。
バルコニーの手摺壁も外側はタイル貼り、内側はアクリル系吹付タイルで
上階一部はフッ素樹脂塗装となっています。
上階の白っぽい外壁の階層はタイルではなく塗装と考えるべきですね。
177さん＞おっしゃるとおり「仕上表・物件全体概要」です。
その他、購入者が入手可能な「仕様書」レベルの書類があるようでしたら、
みなさん、教えて下さいね。書類ではこう書いてあるけど、実際はこうだから、
ここは欠陥ではないだろうか、だからこういう対応策を考えよう、っていう議論
をしたいですね。パンフレットとの相違はあくまでもイメージなので、議論にならない
気がします。あくまでも個人的な意見ですが・・・。
仕様書に書かれていればパンフレットのイメージ図（実際と異なります）で
文句をいってもは勝負になりませんね。
パンフレットの外壁がタイル貼なら部屋外の外壁，上層階の外壁もタイル貼と
考えるのは通常のマンションから普通の話なので購入前にチェックするのは
難しいですね。
MRで気がついた方からの情報が購入前にあれば購入判断の要素が増えたのに。
でも，ベランダ外側がタイル貼なのに他の外壁が吹き付け塗装のマンションは
最近では（というか1件くらいしか知らない）見かけませんよね。
手付金はとられますね…失礼しました。
私はマンションの営業ではないですがカタログ、パンフレットは良「断りなくないよう変わる場合あり」みたいな注意書き
がありますので変更してもなんとで言い訳できますが、仕様書に記載したものが現物と違うと仕様書再提出して了承もらう
いうことになります。
共用部分に関して、パンプレットやＭＲと隔たりがあまりにも大きければ、
管理組合として東京建物、戸田建設に抗議してみてはどうでしょう？
個人で対応しても大して相手にしてくれないとのではないかと思いますので。
マンションは実際に出来上がってないものを買うのですから、パンフレットやＭＲは
購入に関して大きな判断材料になると思いますので、広告物と実際の仕様があまりに
も違うのはデベロッパーの詐欺行為に値するのではないでしょうか？
ちなみにＭＲの玄関側の外壁は確かに上部以外はタイル貼になっていました。
（写真を撮ってあったので確認してみました。）
知合いのマンションの管理組合では自転車置き場の扉がすぐに壊れてしまったので
設計の不備をゼネコンに訴え、ゼネコンの瑕疵として取り替えてもらっていました。
その他、共用部分に関して使い勝手の悪いものも瑕疵として抗議しているようです。
それと管理に関して管理組合が立上った時点で、数社他の管理会社に見積もりを取って
金額やサービスに関して他の管理会社が良いようでしたら変更してみるのも良いのでは
ないでしょうか。
管理会社特集などで東京建物アメニティーはそれほど評判が良い訳ではないようですから。
結局、管理や修繕計画は管理会社任せにすると自分たちのグループ内で仕事をまわすので、
かなり高くついてしまうようです。
入居後は管理組合がしっかりと機能するようにみんなでがんばりましょう。
そのとおりですね！
自分たちのマンションだと意識して、管理をしっかりしていきましょう！
>ちなみにＭＲの玄関側の外壁は確かに上部以外はタイル貼になっていました。
>(写真を撮ってあったので確認してみました。）
玄関の外に関してＭＲで見た記憶に自信がなかったのですが、やはりタイル貼りでしたよね。
ＭＲで見せられたものよりもグレードを落としているのだと大問題です。
北側の面する外壁はタイル貼でないという情報と玄関側の外壁はタイル貼との情報がありますが，
実際はどうなんでしょう？
自分は高層階も含め玄関側の外壁（ポーチも含む）はタイル貼と思っているのですが。
（そもそも全面タイル貼なら問題ないのに一部吹き付けというのが疑問ですね）
>187さん
開放廊下は手摺が吹き付け、住居壁がタイル張りということなんだと思います。
住居壁まで吹き付けだと、ＭＲと違うことになりますね。
三連休に見に行こうと思います。
私も開放廊下の手摺はタイル張りだと思っていましたが、
↓こんな考えかたもあるようです（信頼性のほどはわかりませんが）
http://park16.wakwak.com/~hjm/doc/c-3doc.html
親戚が前面吹き付けのマンションに住んでいます。
約築３０年、５００戸ほどの大規模で、すでに何度も大規模修繕をしていますが、
修繕積立金は月１万程度でよく管理されています。
（その代わり、業者は入札で選ぶなど、管理組合がかなり努力しています）
１８８さん
現場に行けましたらご報告よろしく。
うちは遠いので次に行くのは内覧会になりますが、１１月まで待てないです。
それから、グランエスタの長期修繕計画は２５年ですが、
３０年後に想定される外壁タイルの前面改修およびエレベータ更新を
行うために必要な２５年分の積立金も「想定工事費」として計画に盛り込んであります。
これが２５年間の積立金（一時金も含む）の１／４弱を占めています。
＞１８９、１９０さん
見てはきますが、それほど視力がいいわけではないのと天気も悪そうなので
どこまで見えるかはわかりませんね。
すでにご存知かもしれませんが、建築レポートVOL.2に開放廊下側の住居壁の写真が載っています。
梁部分が吹き付け、壁と柱はタイル張りのようです。
バルコニー側も外側の外壁と、柱はタイル張りのようですね(いずれも全階層がそうであるかは不明)。
玄関側手摺の外壁写真は残念ながら載っていませんでした。
明日近くを通るので雨でなければ見てこようと思っています。
今日、現場を見てきました。
開放廊下の手摺とエレベータ棟はやはり吹き付けですね。
まだ青い網がかかっていたのと、やはり近くでみたわけではないので、もしかしたら違っているかもしれませんが…
その他は上層階も含めて192さんの仰るとおりだと思います。
建築レポートを参考にされるとよいと思いますが、タイルの色は場所によって違いました。
個人的には、開放廊下手摺が吹き付けなのは、まあそれもいいかと思っています。
ただ、吹き付けにも種類があるので、どの方法なのかはちょっと気になります。
（外壁塗装に使われるフッ素は耐久性にすぐれているようです）
私は建築の専門家ではありませんので、全くの素人考えですが、
一般的に１０年〜１２年サイクルの外壁修繕時の費用は吹き付けの方が高いのは確かです。
ただ、それはタイルの修繕割合を数％に設定した場合であり、
３０年以上過ぎて、タイルの全面的な張替えをすることになればどうなるかわからない気がしています。
タイルの工法もいくつかあるようですし、見た目同じタイルでも施工によって後々の修繕費用はかなり違うものになるでしょう。
確かに、フロントコートも、グランエスタ近くのＭ−Ｓｔａｇｅａも外階段は鉄骨だし、東京建物をよい業者と思っているわけではないのですが、
グランエスタが手抜きで作られているとは＜今のところ＞思っていません。
工事も順調に進んでいるのではないでしょうか。
昨年は祝日・土曜日に現場前を通ると、グランエスタは工事中、お隣はお休みという日がよくありました。
今日はグランエスタはお休み、お隣は工事中でした。
お隣は全部タイル張りでいいなと思うのですが、階高はグランエスタの方が高いし、それぞれだと思います。
それから、修繕積立金の高さを豪華な共用施設に結びつける方がいますが、
修繕積立金のほとんどは、外壁、給排水管、機械式駐車場など、どのマンションでも必要な修繕のためのお金です。
以上長々とすみませんでした。
あくまで個人的な思いですので、みなさんご自分の判断基準でお考え下さい。
ご心配がある方は、仕様について、まず東京建物の方に直接ご確認された方がよいと思います。
＃sageだとやっぱり荒れないようですね。
188さん
現地のご報告ありがとうございました。
吹き付け塗装は若干めげちゃいますが（契約前には知りませんでした）
その他内装など十分満足しています＜今のところ＞。
近くで見ていないので内覧会で十分確認したいと思います。
お隣もそうですが荒れないためにはsageにチェックをいれるのは有効ですね。
１８８さん 報告ありがとうございました。
フッ素樹脂塗装はフライパンのフッ素加工から想像してですが（主婦ですので）、
汚れが付きにくく落としやすいのかなとも思います。
それにタイルは書けたり剥落したりする危険もあるからなのかもしれません。
上層階はメンテナンスも大変なのでこういった節約設計になったというふうに
取っておきます。・・・って、ちょっとデベ側に味方しすぎかな。
私もsageにチェック入れることにしますね。
プラス、
今の家は一戸建てですが数年前に外壁の塗装をしています。
いろんな種類があってその中でアクリルウレタン塗装を選びましたが
やはり汚れが付きにくく、雨で汚れが流れるようで今も綺麗ですよ。
㎡当たりの価格はかなり上でした。
バルコニーの内側は多分こちらですよね。
なるへそ。
>それにタイルは書けたり剥落したりする危険もあるからなのかもしれません。
>上層階はメンテナンスも大変なのでこういった節約設計になったというふうに
どう考えてもケチった造りなのに自分の購入判断に誤りが無かったと擁護する購入者。
一生の買い物だから仕方がないか。
フッ素樹脂が耐久性があるといっても、吹きつけ塗装の中での話し。
タイル貼りとは、全くものが違うとしか言えません。
１９８さん
購入した時には外壁のこととか余り考えてなかったんですよ。
だから購入判断もなにも無いんです。
今は、書いてあったんだから仕方ないかなーと思ってるだけです。
