パークハウス本駒込どうですか？

三井のステーションプレイスは、地権者に自由にやらせ過ぎ。
1台しかない駐車場を永年的に利用できるように管理規約にまで記述されているし、
3台しかないバイク置き場も1台は地権者。
それも同一の地権者。
管理費は、それほど高くないけど、お隣のステーションアリーナの1.5倍くらい。
最初は同じ管理組合でやろうと計画していたみたいだけど、どうやら地権者同士の
仲がよろしくなかったらしい。

たまたまアトラスのはなしが出たが不動産専業ではない会社のマンションを買うのはかなりやばい。
別に全部がだめとはいわないが特に商社系。煮照磐伊、二地麺（いまは合併で名前変わってるが）、魔留邊荷、胃糖駐あたりとくに叩かれている
こいつらは要はマンションを「投資事業」ととらえていて、モノをつくって客に売り、売ったモノに責任をもつという概念が思考回路から
ケツラクしている。全て投資回収・利回り・回転率の世界だからクレームは訴訟になるまで徹底的に無視。アトラスはメーカーだからまだ
良心あったんだな。でも専用板ではもりあがってるよね。ま、餅は餅やだよ。
ブリリアやパークハウスが絶対安心とは言わないが最低限の安心感はある。

三菱のアーバンスシリーズから流れてここにきたのですが、なんでここはこんなに安いの？三菱地所にとっては高田馬場＞文京区本駒込ってこと？

馬場＝早稲田という単純な方程式が成り立つなら確かに本駒込が安すぎるってことになるかもしれんがアーバンス高田馬場の場所は新宿区屈指の高級住宅街＆こことは違う純正一種低層住居専用地域。高級住宅地を語るにあたり駅名×駅からの徒歩時間で議論できない場所がある。アーバンス高田馬場は一戸建てとして売ればとんでもない値段がつく場所だがマンションの場合どうしてもたくさんパイを集めなきゃいけないから苦しい。

安いのは、悪い日当たりと隣接物件の汚い壁が理由。
日当たりは、下層は最悪に近い。上層でも、１４Fマンションが邪魔になって
南向きでも季節によっては昼過ぎには影に入って日没まで暗いまま。
下層から見える隣接物件の壁は、汚いというレベルを超えて圧迫感もある。
MRでシミュレーションもできるから見てみればわかる。現地見てもわかる。
だから、採光も優れず壁が目にとびこんでくる低層は思いっきり安い。
内部の仕様もまあ普通のマンションのレベル。
もっとも、立地はいいんだから、ここまで安くする必要あったかどうかは疑問。
N村ならちょっとひねりを加えて1000-2000万は高くしたんじゃないかな。
日が当たらなくとも都心に住みたいマス層には人気出るだろう。

>76
三井は入札は割高になっちゃうので地主絡み等価交換に特化しつつあると聞きました。しかーし千石に続く
ぱっとしない巣鴨物件投入があったと思ったら完成在庫あるのにまた巣鴨・駅の彼方物件。三井は大丈夫だろうかスレ違いすまん

デベの中で三井はやはり別格だと思う。三菱はもともと貸しビル屋。ひとつひとつの物件で目一杯儲けるという意識が野村住友と比べると希薄なのはしょうがない。

なるほどそういう事情があったんですね。アーバンス組は日照はファーストプライオリティーではないので。昼間いないし。
アーバンスのような条件がいいところはそれはそれで値段がスカイロケットしてしまうので日当たり差に１千万払えるかってことですよね。
個人的には（今まで分譲に住んだことは一度もない）ヒートアイランドの東京、日当たりがよくって最上階とかいうお部屋だと
会社から帰るころには部屋の中は煮えている。。。。ような気がするんですけど奥様がお家にいらっしゃる方は違う視点でご覧になっているのでしょうね
むずかしいです

三井千石が安いのは土地を競争で買ってないから。三菱はしらんが何かコネがあったのか。本駒込であのくらいまとまった土地ならふつうは入札にする。本駒込で入札なら２０社は固いだろう。大手でいちばん強気で入れてくるのはここならＳ友だな。文京区たくさん実績あるしな。Ｎ村・Ｔ建は自社競合しちゃうからなんぼ節操なくても見送り。Ｍ井・Ｍ菱は本来こういうのは買えないはずなのだが。今回も等価交換のようだから「会社としての信用」とか訳のわからん理由で口説いたんだろうな。マンション買う側ではなく土地を売る側が騙された典型。

>90
お前どうせ三菱と何の関係もないんだろ
どこまでが自分が聞いた事実でどこからが憶測なのかはっきりしろ

脱線しすぎ
スレタイみてくれ〜

脱線しすぎてないのでは？
結論から言えば、三井千石と同様、周辺のマンション価格に比べて、パークハウス
本駒込は良心価格による分譲ということになったんでしょ？

そう感じた私は、考えすぎ？

良心価格ねえ
悪いけどこの業界に「良心」という単語は存在しない
地主住戸があるってことは三井千石と共通、相場ぬきで個人の地主と
破格の買収契約をしたのが安価な販売価格の理由。要は仕入れが安いんだよ。
グループの社宅用地が狙い目なんてカキコあったけどそんなのこのご時世ありえません。
高く売れればグループなど無関係ですよ
プラウド駒込＝ＪＲ社宅、ブリリア＝某大手企業社宅で応札１０社以上の入札だから
どっちも超高値でつかんでるから売値はあげざるをえないの。おわかり？
三菱だけ安くできるマジックあるわけないやん

駅近マンション（山手線三田線）ってことでもっと軽いノリで（和風にせず）
いっそのことここもアーバンスにしてたらもうっと高く売れたのでは。
高田馬場は確かに見に行けばいいけどここも山手線内側文京区だし。
本駒込アーバンス

>81さん他
私の見たのはステーションアリーナの方です。80平米で管理費2万円台後半でしたよ。
それにしてもあの頃から比べると世の中全体に価格はちょっと高くなってますね。

>77さん
クロスが剥げるのは当たり前。２年くらいたってコンクリが乾けば安定します
＞94さん
野村は急激にマンションを増やしている。異常な高値で落札しているのは
業界の常識らしい。当然、価格は高くなるか、建築費を圧縮するのは
商売として当然のことだと思う。
でも野村の巣鴨はあの立地で高級路線はかなり痛い。風俗街に
囲まれて、遠く山手線の内側イメージで売るのはちょっとね。

地権者の住戸が決まりましたね。
7階のFタイプ。
最上階以外が条件だった割には控えめな選択かと。

駐車場優先住戸は、地権者とJタイプのみ。
地権者は機械式でOKだと言っているので、Jタイプは平置きですね。
希望者はいるのか、ものすごい倍率になるのか、楽しみ、楽しみ。

>98
階数的にはいいところねらってきますよね
写真で確認するとちょうど７階あたりがお値段と眺望の損益分岐点？ですよね
そこから上にいってもあんまりかわらないし前の高層マンションの上にいけるわけじゃないし。
うちは小さな子がいるので子供部屋をどっちにするかって視点でみていて
Ｆタイプは子供部屋が玄関わきの洋室になっちゃうのがちょっとなあ、と。
子供が帰ってすぐ自室というのは避けたいので思案するとＩタイプか低層棟Ｈを
間取り変更してもらおうかしらといろいろ考えています。（横長リビングは図面上見栄えするのですが
実際には使いにくいので）日照はしょうがないんでしょうね・・・・豪華仕様はないですがセキュリティとか
自分では変えようがない基本性能で×なとこはなかったので安心しました。

野村が異常な高値で落札、というよりは都心部の立地のいいところは
各社奪い合いなのでとんでもない価格でない限り「落札できない」。
財務省の土地とか、国有地は誰でもフリーに入札できるし、情報もみんなに平等に
公開されるからそれこそとんでもない価格になります。上の方がおっしゃっているのはＪＲ社宅跡地
のプラウド駒込かな？ＪＲはいい場所にいい土地いっぱいもってるが一流デベ限定入札なので
国有地ほどじゃないが、やっぱり落札価格はキチガイのように高い。
個人の所有地も銀行主導で入札で売ればハイエナがいっぱいむらがってくるのだが
地権者がたくさんいるとよーいどんの入札はやりにくいのでデベが一本釣りっていうケースがある。
三井千石はその典型。入札なら絶対あの売値にはならない。本駒込のパークハウスは地主住戸が
一戸だけ、というのは正直よくわからん。三井千石のごとく土地を売却した代金をマンションにかえないかぎり
土地売却利益にまるまる課税されるから土地代＝マンション代くらい住宅もらわないと税のメリットがない。
パークハウスは土地代最低１０億以上払っているだろうからたかだか５千万の部屋１戸では
ぜんぜん等価交換のメリットない。よっぽど地主が訳ありだったんだろうね金に困っていたとか・・・・・

大和郷ブランドは確かに局地的には健在なんだけどね
現実には維持できなくって最近はけっこう手放す人が多くてけっこう売り物件がある
税金的には１００がいってるように全部建物と交換するのが有利だが
いろんな理由でキャッシュが必要という場合はあるだろう。もうここには住みたくない？のか知らんが
それにしても一戸だけ等価交換てのも珍しいねーまあ地主住戸がたくさんあると管理が先々大変だから少ないに越したことはないのでは

>98
Ｊタイプはまずあたらないよ。仕様が違うとは駒込野村やブリリアみた客だったら７千台でも即だろう。
こういう場所ではいいトコから売れてくのがセオリーだから。
つっても間取りそのものはそんなにいいとは言えない。天井めちゃ低くて死んでる部屋が１室あるし廊下長いしね。
まルーバルフェチにはたまらない部屋だろうからそんなん関係ないかもね。
このパークハウス全体に安い値段になっているけど、１〜３階あんなに安くすると
客はそんなにヒドイ部屋なんだろうかと逆に引くのでは？と余計な心配をしてしまいました。
でもホント、三菱は売れ残りをつくるのが嫌なんだねえ、Ｓ友はいいものは完成後のほうが
売れるって言ってるよ

マンションって本来これ位の値段なのでは？
Ｎ村やS友が高すぎるだけだと思う。

>102

うちはJタイプに興味はないのですが、どんな倍率になるか楽しみというだけです。
プラウド組がどれくらい来るんでしょうね？

ルーバルフェチに悲しいお知らせになるかもしれませんが、Jタイプの東側の
ルーバルには出られないことが決定したそうです。
どうやら東側のマンションからの陳情に応じた模様。
最初に配っていた図面には、リビングと和室から吐き出し窓で踏石付きで出ら
れるように書かれていたけど、変更後は腰高窓で北側のバルコニーからも出
入りできないようにするとか。

さらに悪いことに、和室の北側の窓から出入りできないように変更して、ルー
バルにはお風呂場の隣の洗面所のドアからだけだって。
お客さんが来て、植栽といっぱい行ったご自慢のルーバルを見てもらおうと
思っても、洗面所にあるドアってのはかなりつらいものがあるね。

三菱地所は近隣住民とへの説明会もおざなりなまま話し合いを一方的に打ち切りました。法律に適合していればどのような建物を建ててもよいとお考えのようですが、法律は最低限の規定をしたもの。そこに抵触してはならないのは当然のこと。地域のルールとして、大和郷では敷地ぎりぎりに建てない、互いのプライバシーに配慮するという不文律で環境を維持してきました。それを「そういうことはできない」とばっさり斬り捨てるだけ。高層から他人の部屋、庭を覗きみるような住居は購入される方もいつもカーテンを閉めるような生活で決して快適ではありません。周辺に配慮した建物としていただきたいと思います。

＞１０５
気持ちはわからなくもない。ヨーロッパではこういう用途地域設定はそもそも
ありえないし、そもそも新築の共同住宅なんてほとんどないから、もし建てるとしても
周辺住民とか利害関係者と十分調整することを法的に義務付けられている。
日本は全てが高度成長＝スクラップ＆ビルドを前提に制度ができてるから
土地所有者のやりたい放題。マンション業者だけが悪者っていうんじゃなく、
個人の住宅で趣味の悪い外壁の住宅が建てられても周囲は文句言えない。

>102
あっそうなんですか
ルーバルに出られないんじゃなく防水の立ち上がりで
よっこいしょができるから掃きだし窓の表示ができないんでないの

>102
日当たりいいなんて夏場死ぬほど暑くなるだけだからおれは安い１−２階に行きたいが
ヨメが・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

＞１０５
また大京住人か・・・・
こんなとこに書き込みしてるヒマがあったら
地所がもっとびびるような看板出せ
控えめすぎんだよ

文京区って近隣説明会が無茶苦茶うるさいらしいね。
Ｓ友の某物件は近隣説明会１００回以上開いたって言ってた。ひゃ百回って
毎週やっても２年かかる？Ｎ村もＳ友もすべて近隣説明会は専門業者に丸投げ
してるのに三菱は未だに自分でやってるのね・・・ごくろうさま

大京は坪３３０万ほとんど億ションでつかんだ鬼籍に入ったひとびと。
隣の三菱は使用は大京に比べれば段違いによく値段は新築３割安。
明日はわが身だよ。マンソン買うのはリスキーってことだ。

３３０万？？？マジで？何年築なんですか？
そんなに古いように見えなかったけど
（失礼だけど）高級にも見えなかったけどな

＞１０５
その暗黙のルールというのがよくわからないので教えてください。
大和郷でも敷地ぎりぎりまで建ててる建物いっぱいあるじゃないですか。
パークハウスのモデルルームに行く途中の古い賃貸マンション？は敷地ぴちぴちに
建ってたけど。ビラはってあったんだけど、言ったら悪いんだけどお世辞にも
その賃貸マンション環境に配慮してるようには見えない。汚いだけ。
賃貸って結局大家の気の持ちようで管理が決まってくるから。
パークハウスに文句言うんならまずあの賃貸なんとかしたら。分譲はずっと
グレードたかいよ

全ては嫉妬が根本。商業地部分を使って大和郷で安価なマンション供給が可能
ということ自体が先住民には許せないのだろうが。ヨーロッパがどうのとか関係なし。ここは日本だ。
誰か書いてるやついたけど大京のマンション買っちゃうやつのほうが問題なのは言うまでもナシだがな。

>107

掃き出しと書いたのが悪かったですね。
以前はJタイプのリビングと和室からルーバルに出られると図面に書いて
あったのに、急遽ダメになって腰高窓になっちゃったということです。
パークハウスって、東側の住人に気を使って目隠しのガラスになっている
ところが多いですよね。
それも安っぽいガラスで。
せめて偏光ガラスか、ガラスブロックを使って欲しかったなあ。

>105

あんたたちうるさいねえ〜。
じゃああんたたちが土地買うて、分譲すりゃいいじゃん。
大和郷って言ったって、小汚い建物だっていっぱいあるし、決して
キレイな町並みというわけじゃないと。

>115
？？？？？東側が目隠しガラスになっているところが多いってどういう意味ですか？
件の大京マンション建設当時の確か４〜５年前は大和郷にはデベの分譲マンションってほとんどなく
周辺から猛烈に反対されました。周り中ムシロ旗だらけだった。いま入居している人はそれをみて
入居しているわけだけど目隠しの配慮云々よりはやっぱりお隣のパークハウスの値段に
いちばん腹を立てているのではないですか。地下自走式の駐車場にしているけど
外観から見る限りどう考えても億ションじゃないですよね。戸建に住んでるひとも
プライド高いひと多いから高額の分譲だったらそんなに反対されなかったかな？
まあヒマなひとはそれでも反対するか。立地的には利便性重視で値段もこんなものと
おもいますけどね。

>117

あれっ？
Fタイプの洋室とかって、透明のフラットなガラスじゃなくて、デコボコした表面で
向こうが見えないようになっている窓でしたよ。
モデルルームの話ですが。
営業マンの方は、プライバシーに配慮してそうなったとおっしゃってましたけど。

>118
Ｆの洋室は北側のいちばん小さい洋室が曇り、あとは透明。南は網入って
ましたが透明でした。

＞１０９
んだんだ。
あんなくらいじゃ地所には蛙の面になんとかって程度。
だってさ〜大京があのマンションつくったときは「大凶」って書かれたんだぜ。
「三菱よ、土壌汚染ではあきたらず大和郷の環境まで汚染するのか！」くらいまでイかんとな

>120
うまい。
ただ大京の億ションを購入してしまう人の知性を
考えるとウィットを期待するのは酷、というもんだけどな

大凶のような身分の低い会社は顧客の層が貧乏人中心のためそもそもああいう高級立地を積極的にもとめないはずなんだよね。でもなぜか大凶でも買えたのはあそこ元の地主が借金でとんで債権者のドロドロの闘争のうえ暴力団に不法占有されてたから大手デベはみーんなおりちゃった。＊＊＊からんでなかったら三菱が買ってたと思うよ、あの場所。そういう意味では１っこズレちゃったね〜大凶住民残念！で、ところで三菱南側の１４階建ても１Ｆ部分コンビニ（+住宅？）が等価交換って話だ。あそこに住んでるやつは不動産屋にだまされやすい体質か。

＞１２１
死人に鞭をうってはいかん

ちょっとサド的ですが、まいにちそのＤ京を見下ろせるというのはちょっとした満足感優越感を感じられるかしら？
でも我が家的に主寝室が居間からはいるのはちょっと、なのですが・・・・

＞１２２
ブランド志向の日本人だがい・が・い・とマンションについては大凶・瞑倭・醍阿あたりを何の疑問もなく買う人は多いものよ

その大凶じしんが
まわりへの配慮ゼロ
敷地ぎりで建ててるビンボウぷらん

１２３が言うまでもなくもう大京攻めるのはやめよう、レベル低いよ

価格は安くないよ全然。プラウド駒込で金銭感覚が麻痺したあとにみれば
そう思うかもしれないけど商業地立地なんだから。

大和郷もキムタクやキヨハラが候補にあげたりしてプチ・メジャーになった
けど誰か書いてたようにけっこう汚い建物もあったりで大和郷ん中でも
格差はすごくつく。キムタク・キヨハラが検討してたのはパークハウスよりも
六義園よりの街区。ここは一低かつ１０ｍ制限なのでほんとの金持ちは
ここに住む。現地歩けばどこがキムタク候補だったかわかるよ。Ｄ京含め
マンション反対運動しているのは大和郷プロレタリア層。だいたい看板
出してビラ出してってのは労働者の発想だ。リッチ大和組ならウデのいい
弁護士を雇って三菱からたんまり和解金をせしめる。

近隣とヘンな約束させられてないか営業に確認したほうがいいね。
電波障害とか管理組合に丸投げして電線保守までおしつけられる
ケースあるから。

前にもカキコしたんですが、Ｆの六義園眺望は魅力なんですが主寝室がリビング
からアクセスする配置なのでＩと迷っています。まあ六義園と言ってもちっこく見える
だけなのでこだわるほどのものではないカナとも。まだ完成までたんと時間があるから
お隣とは友好的に話し合ってほしいですけど、うちは共働きなのでご近所付き合いの時間もなく
現実にはカンケイないんですが（笑）

Ｆタイプからお隣まで随分離れている感じしましたよ、写真を見せて頂きましたが。
なお写真をご覧になったらプライバシーのことそんな気にならないんじゃないでしょうか？