コンアルマーディオ横濱鶴見について意見交換しましょう

引き続き354から発信します。ここでやりとりしている方は夜間に集中しているようですので、その前にもう少し議論の材料を提供しておきます。情報量が多く一度に掲載できないので数回に渡ります。

そもそも住宅ローンという金融商品は、金銭消費貸借契約に基づくものです。借りる人の所得と信用（過去にローンを組んで延滞や不払いがなかったかなど）を審査して金融機関が融資するのは消費者金融でお金を借りるのと同じですが、住宅ローンの場合、これに加えて金融機関は融資する対象物件の評価額を査定します。通常、評価額以上の融資はしません。

金融機関は債権が回収できないとき、つまり債務者が返済しなくなったとき、融資した人の不動産を競売にて売り払い債権を回収することを前提にしてお金を貸すのです。これを行うため、抵当権を設定しています。住宅ローンについては、担保物件をもって債権回収するのみです。仮に債務者が、ほかに不動産を所有していても、それが担保に入っていなければ、金融機関はそれを競売することはできません。（続く）

（続き）皆さんは　ローンを返さなければならない　と思っていますが、もちろん借りたものは返すのが社会通念ですが、こういう事態になった物件に対して「払わなければならない」と思っているのは、仕組みを知らないからなのでしょう。返済を滞納すれば、住宅ローンを借りた銀行等から「返してください」と言われるでしょうが、その時「競売にしてくださって結構です」と言ってください。

購入した人たちがテレビ等で「払わなければならない」と発言しているので、今のところ問題になっていませんが、今回の偽装事件絡みの物件を担保に融資した金融機関は焦っているかもしれません。担保価値が殆どなくなったも同然です。そんな物件にローンを払い続けている債務者を「ありがたい」と思っているでしょう。でもよく考えてください。マンションの販売会社または施工者が大企業で、建て替えができる状態にあれば、ローンを払う価値はあります。しかし鶴見の物件はそうならないだろうと私は見ています。

住宅ローンをやっている金融機関は大手銀行が殆どですし、債権が回収できなくても貸し倒れで処理できるのです。自己資金で買った方は哀れですが、融資利用者は「払わない」手法を取ることをお薦めします。そうすれば、金融機関も何か策を考えるでしょうね。（続く）

（続き）さて、競売の手続きの流れを簡単に示すと次の通りです。

債権者が裁判所に競売の申立をする→債務者へ裁判所から競売の申立があった旨の通知が来る→異議申立（きちんと返済しているとか）期間がある→裁判所の執行官から連絡があり面談する（質問されても「協力しません」で通ります）→競売開始決定の公告がある（物件の評価額・入札期間等が出る）→入札→開札→買受申出人がいて、債権者・債務者から異議申立がなければ１週間後に売却決定・買受人がいなければ最低価格を見直して再度入札…

鶴見は使用禁止命令が出たので、取り壊すことになるでしょう。競売したくても対象物件がなくなると権利だけの行使になるのでしょうか。こういう件は今までに見たことがありません。仮に物件が残っていて、競売になったとすると入札する人はいるでしょうか。例えばの話ですが、債権額（融資を受けた金額）が３５００万円だとします。競売の最低入札価格が５０万円だとします。債務者が５０万円で入札し、ほかに誰も入札しなければ、債務者が買受人となります。代金納付の手続きをすれば、３５００万円のローンは消え、５０万円で自分の物になる。こんな裏技もあります。

少し難しいことも書いてありますが、>>363のおっしゃる通りよく嫁！
では、今夜もゆっくり議論してください。

一気に書いたものを送った後になりますが、こまめにお答えします。

368さんのご質問には369さんが答えていますね。でも大体は給与の振込先の口座でしょうから何とかしないといけませんね。

370さんは371から373を読んで分かったかな？

住宅ローンは金融機関の商品であるが、それが本物件と結びついています。本物件についてそれが不良品又は欠陥品であることは行政が認知しているわけだから住宅ローンを不良債権化してチャラにすべきと思います。但し、本物件を販売及び建築に責任を負う代表者は無期懲役（本来なれば終身刑、二度とこのような企て及び行使を不能にするため）に処したら良いと思う。金融機関は我々が本来受け取るべき利子を大きくかすめて摂ってきているのだから、合わせて１０００億程度負担は軽いと思う。

>>370　>相手があきらめるまで

相手が任意であきらめたら、違法のわけなかろう。
よく分からないくせに、なんで「合法的にローンがチャラになる方法じゃない」と思うんだ？

担保である物件を競売に掛けられて、何がしかの金額にはなり、
そのぶんはローンから差し引かれる（返済したことになる）けれども、
依然として差額は負債として残りますよね?

このぶんは、どうやって踏み倒そうと言うのでしょうか?

つうかさ、自己破産が前提でしょ。
毎月それなりの収入がある人がどういう事情であれ、負債を支払う能力がないと判断してもらわなきゃならない。
今回で言えばここの住人の人達はローンを支払う能力はあったと判断されてる訳よ。
これから追加負担になるのは新しい住居先でのローンもしくは家賃（現在と同条件という事はない）。
新しい入居先の負担が明らかに支払えない程のレベルでない限りまず認めてもらえないよ。
自己破産を理由に解雇等できないのは知ってるよ、だけど会社はそんな人間を重用しない。
だから机上の空論なんだよ

>>377
> 依然として差額は負債として残りますよね?
> このぶんは、どうやって踏み倒そうと言うのでしょうか?

>>363 で既出
「踏み倒」す、ではなく、債権者は任意で放棄せざるを得ない。
もちろん損得抜きで残債を保持することも可能だが、費用対効果の点で、
そんなことする債権者はまずいない。

銀行がそんな簡単に放棄しますか?

そういう債権を買う人たちもおりますよ。そんなところに売られたら・・・・
強制的に債権回収をするプロの腕利きの人たちへ。

横浜市がマンション使用禁止命令、住民の税免除も

耐震強度偽装問題で、横浜市は２日、同市鶴見区の分譲マンション「コンアルマーディオ
横濱鶴見」（１０階建て、１９戸）の住民に対し、建築基準法に基づく使用禁止命令を出
した。今月中旬までに転居するよう求めている。禁止命令は川崎市の分譲マンションに続
いて２例目。

　横浜のマンションは耐震強度が基準の４１％しかなく、市は先月２６日、命令を発令する
と通知していた。

　また、横浜市は２日、このマンション住民について、来年度の固定資産税と都市計画税を
免除すると発表した。金額は１戸当たり約２０万円。同市住宅供給公社も、転居先の賃貸
住宅（１３戸）家賃を１年間半額にするなどの支援策を決めた。
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20051202it06.htm

>>381
>銀行がそんな簡単に放棄しますか?　そういう債権を買う人たちもおりますよ。//
　　簡単に放棄しないなら、債権を売る事も無いだろ。矛盾してないか。投稿欄の左下、よく嫁。

> そんなところに売られたら・・・・//
　　売られたら何だよ。　・・・・　で誤魔化さず、詳細 please。

「強制的に債権回収をするプロの腕利き」て、どんなものを念頭に置いてんだ。
ローンを代位弁済した保証会社の回収屋を想定しているなら、354氏のレスを引くまでもなく、
競売上等、無い袖は振れん、でなにもできんよ。

ナニ金に出て来そうなのを想定しているのなら、そういった連中には回収する権利など無い。
やつらは、債権買ったと「称して」金を騙し取っているだけ。
保証会社の場合は、融資実行時にそれなりの書面に判子とっているから、代位弁済／回収が
可能であって、債権を売りました／買いましただけでは、債権譲渡など出来ん。

>>380, >>363 読んだ上でレスしてんのか？
アンカー付けろ。お前さんとチャットする気はない。

「抵当権を実行されても債務は消滅するとは限らない」
と説明しているところもあります。
http://www.hou-nattoku.com/consult/85.php
>>378の論とは正反対ですが、どちらを信じればよいですか？

360,363さん、そんなにうまく行くと思う？？
銀行はあくまで担保（購入したマンション）と引き換えにお金を貸してるのではなくて、
実質借りた人の返済能力から貸してるんだよ、４０００万のローンを組んで２０００万で売却しても残債の２０００万は払わなきゃいけない
競売とか債権放棄というのはその人が自己破産申請が認められたらの話です。
その場合はそのマンションが欠陥かどうかでなくその人の支払い能力で判断されます。
少なくともマンションの購入が出来るような方たちなので非常に厳しいと思いますよ。
そして雇用問題、自己破産を理由にとはありますがリストラの対象などには真っ先に上がるでしょうし
もし再就職や転職となった場合は非常に難しくなります。
子供などを私立やましてや大学などに進学できないでしょう、そして親が自己破産したような所と安易に結婚を認めるような相手先の親はいないですよ。

そういうリスク面も考慮したら安易に銀行にローンをかぶせればいいなんて意見は安易過ぎますよ

おめでとう、田舎者の＊＊住民。
今回の騒動は
オメーら田舎者の糞百姓はとっとと田舎に帰れ。と言う事だ。

安物買いの銭失い。日本にはありがたい言葉がある
身を以って体験したんだからオマエラは幸せ者
とっとと田舎に帰れ。

競売後も残債がある場合、それは免責されるというわけではない、ということでしょう。
だから、保証人がいる場合は、そちらに請求がいくのでは？
競売をされても、残債が残っていて、債務者がサラリーマンで安定収入がある場合だと、
債権者が、競売後、裁判所に賃金債権の差押を訴えて、それが認められたら(おそらく認められるだろうが)、
悲惨ですね。

お前ら、ローンを借りるときに銀行との金銭消費貸借契約書に署名と捺印したんだろ。

担保価値とは関係ないならっ！残念っ！

>>389
通常、競売は所有者と買主の合意がないまま売却される為
・物件の内部を見学できない
・修繕が必要か、購入後にどの程度の費用がかかるか判断がつかない
・謄本に競売物件であることが記載される
以上のようなリスクを考慮した金額になり、必然的に相場よりも約3〜4割も安く売却されてしまいます。
安価で売却されてしまうため、住宅ローンの残りをほとんど返済出来ずに不動産の明渡しを迫られ、多額の負債を長期にわたり返済していくといった事例が多くあります。
途中で返済を断念して自己破産を申請するといったケースも目立っています。
http://www.century21kosen.co.jp/yoro/baibai/nini.htm

競売後、自己破産を申請するから「3行目からは「ない」」と言っているだけでしょ。
競売ですべて決着、ではないですね。

>>379　>つうかさ、自己破産が前提でしょ。
前提でないでしょ。よく読め（と書かんとわからんか）。

>>364　（354氏）>競売は、自己破産とは違います。
>>362　（オレ） >但し、住宅ローン以外に借金が無ければ、好んで自己破産する必要もない
従って、379 の書込みは全く意味を成さない。

と、ここまで書いて　>>385 の書込みに気が付いたのだが、人に反「論」するなら、
訳も判らず肯定否定する前に、人の書込みを先ず、認識　しろよ。

石ころ担保の債務を数十年払い続けるしか選択枝が無いという、379の頓珍漢な結論は、
>>385　「競売とか債権放棄というのはその人が自己破産申請が認められたらの話です。」という
379 の、脳内法律が施行されている世界だけでのお話です。机上の空論もいいところですね。

>>385　>そんなにうまく行くと思う？？
お前さんがどう思おうが、きちんとした法律が施行されている現実社会では、
>>363　で書いた次第で、最後には債権放棄がなされる。
（>>384 のリンク先とそのレスついては、また後でね。）

>>372　（354氏）
> 担保価値が殆どなくなったも同然です。そんな物件にローンを払い続けている債務者を
> 「ありがたい」と思っているでしょう。

借金が有るのか無いのか知らんが、銀行にはありがたいと感謝されそうですね。
ただ、行員としての雇用は「非常に厳しいと思いますよ。」

379は、既に有る答えに気付くことなく、机上の空論（脳内では完璧）を繰り返しているだけですね。
繰り返すが、よく嫁。アンカー張りながら書くのはウザイんだ。

果たして３６０の言うとおりになるのか？
銀行から言えば「競売」にせずに返済の履行を求めるだろうし、
「（払う能力があるのに）払いません」「じゃあ担保差し押さえね、終了」になるのかね？
銀行だってローンの支払いが滞れば債権の移動（いわゆる回収会社や消費者金融）をする契約をしてないかい？
何より支払う能力があるのに支払わないのは訴えられないの？

この論争は、「競売」「残債」「自己破産」「免責」のそれぞれの意味をよく確認して、
自分自身で判断するのが一番よさそう。
人の意見を信用しても、その意見通りに行動して失敗しても、誰も責任をとってくれないからね。

銀行側がブラックリストに載せて放棄するか、
執拗に回収するかは、ケースバイケースですよ。
ローン残額がいくらか、返済能力がどのくらいあるか、
債務者がどの程度世間体を気にしているか（信用毀損を回避したがっているか）
などなど。

貴方一人の経験を普遍的な事例と演繹するのは危険なのでは?

>396さん
同感です。
360さんの話も論理的なんですが、それで通用するとは思えないんですよね。
だってそれなら今回に限らず買った家が気に入らなければこの方法もアリという事になるんですよね
（このマンションが欠陥かどうかは銀行には関係ないし）。
支払能力がないとか債権者（銀行）側が競売でもいいから確実にお金にしたい場合ならありかもしれませんが
今回はこの担保に関してまったく価値がないので銀行は執拗に回収しに行くのではないでしょうか？
というか多分債権は銀行から他の会社に譲渡されるはずです、そして利子も変わります。

360さんの話を信じるのも一考、但し下手するとサラ金なみの利息がついた借金が一生ついて廻ることになりかねないですけどね

>>384
> http://www.hou-nattoku.com/consult/85.php
> >>378の論とは正反対ですが、どちらを信じればよいですか？

そのリンク先の回答者は錯誤しています。質問内容をよく読んでみましょう。
> Q. ・・保証協会からローンを支払ったからその分の返済を求める手紙が届きました。
> ・・・保証人からの請求には応じなければなりませんか？

前段は保証「協会」、後段は保証「人」となっています。質問の趣旨は競売終了後、
代位弁済した保証協会から請求があったが、その保証協会の請求に応じる必要があるか？
だと思われます。
対する回答は、債権者に返済した保証人から請求が有ったが、その請求に応じる必要があるか？
との解釈をして回答しています。

この場合は、競売に付された債権は、
債権者（債権譲渡を受けた保証協会であり、保証人とは別）＞　質問者
　となりますが、保証人からの請求は、当然　保証人　＞　質問者　の債権となり、
両者は全く別の債権ですので、競売の有無に係わらず、保証人＞質問者　の債権は無くなりません。
競売後の　債権者（保証協会）＞質問者　の債権とは、全く関係の無い回答になっています。

なお回答者は前段において、後段の回答とは脈絡無く、
「抵当権が実行されたからといって、債務が消滅するとは限りません。」としていますが、
これはこれで間違いでは有りません。抵当権実行／競売終了　によって、自動的に残債が
消滅するわけでなく、債権者が後刻任意に放棄するケースが通例です。（>>363 参照）

なお回答者がこのような錯誤をしたのは、単に粗忽である可能性がありますが、
最後には無担保債権が放棄されるのが通例なのを知っていたため、通例を
わざわざ聞かれたとは認識しなかったのでは、と思います。
　>>393 さん（>>397）、>>396 さん、また後でね。（明日かもしれんが）

そんな話、どうでもいいよ。

オレ（恐らく 354氏も）が議論したかったのは、非常事態下でどうすべきか、ということだったのだが、
単に、債務不履行に係わる制度の説明に終わってしまった。債務不履行によるデメリットは否定した覚えは
ないが、振り出し（>>360）に戻って、石ころ担保の債務を払い続ける以上のデメリットなど思いつかん。

>>396
> 貴方一人の経験を普遍的な事例と演繹するのは危険なのでは?
事実現実を言っているだけであり、演繹などしていない。ホントは今後の展開を演繹したかったのだが。
無担保残債の扱いについてはあなたの指摘と矛盾していることはオレは述べていない。

>>393, >>397
債権譲渡についても既に述べた。簡単にだが。仮に自分の知らないところで譲渡された債権が
「利子も変わ」って、「サラ金なみの利息がつい」て、それ「が一生ついて廻ることになりかね」た場合は、
言われるままに支払うのかな？　それでは 379 並みの債務支払いマシーンだよ。消費者は知恵も度胸も必要。

結局　379 と思しき書込みの「実質法的管理」>>359 てなんだったんだ？
http://www.google.com/search?hl=ja&q=%22%E5%AE%9F%E8%B3%AA%E6%B3%9...
「"実質法的管理"に該当するページが見つかりませんでした。」
後日再検索すると、359 と、その引用がヒットするのだろうが。
379の脳内法令の事なんだろうか。

354氏、力作　乙だが、
>>371-373
>少し議論の材料を提供しておきます。
>では、今夜もゆっくり議論してください。
使われてしまったわな。

２点だけ修正。
>債務者が５０万円で入札し、
債務者自身に入札資格はありません。但し嫁とかに入札させればオケなので、大勢に影響は無いが、
現在の問題の、今後の展開に関与しそうなので、敢て指摘です。
>最低入札価格
法改正により「基準価額」となりました。その80%以上の値段で落札可能です。一連の物件が差押さえられた
場合、査定がいくら位になるか興味あるところですが、公費解体＞更地化した場合、底地に価値は出る、又は
持分専も居るので、も少し高くなるかも。

>>399 邪魔。

>>398の読み方にも事実誤認があるな。

>そのリンク先の回答者は錯誤しています。質問内容をよく読んでみましょう。
>> Q. ・・保証協会からローンを支払ったからその分の返済を求める手紙が届きました。
>> ・・・保証人からの請求には応じなければなりませんか？

>前段は保証「協会」、後段は保証「人」となっています。質問の趣旨は競売終了後、
>代位弁済した保証協会から請求があったが、その保証協会の請求に応じる必要があるか？
>だと思われます。
>対する回答は、債権者に返済した保証人から請求が有ったが、その請求に応じる必要があるか？
>との解釈をして回答しています。

>(債権譲渡を受けた保証協会であり、保証人とは別）

から、>>398は保証協会と保証人は別人と理解していると読めるが、リンク先のＱの冒頭部に
>金融公庫の保証協会を保証人にたて、
とあるから、ＱもＡも、この場合の保証人は保証協会だという共通の認識があると読めるな。

話を、コンアルマーディオ横濱鶴見に戻して、担保物権に担保価値がなくなったからといって、
意図的に競売にもっていった場合、その後、金融機関が債権放棄するかどうかはわからんな。

コンアルマーディオ横濱鶴見以外の、競売されるような通例の債務者には他に財産がないのがふつうだから、
金融機関はそれ以上回収するには費用対効果で無理があるので債権放棄するかもしれないが、
コンアルマーディオ横濱鶴見の場合、債務者に安定収入があって、金融機関が債権回収可能と思えば、
給料の差押もやるんじゃないの？

> 金融機関はそれ以上回収するには費用対効果で無理があるので債権放棄するかもしれないが、
> 債務者に安定収入があって、金融機関が債権回収可能と思えば、
> 給料の差押もやるんじゃないの

どうやら、ここがポイントというか焦点になってきたね。
360氏、この辺はどうですか？

ローンの返済をせずに放置していた場合、
遅延損害金利などの名目で、より不利な利率が適用される場合も考えられます。
銀行側が担保の競売後、債権を放棄する確証があればよいですが、そうでない場合、
やはり、ローンの返済を実質的にとめるという手法には、
ますます再起不能へと陥る危険性もあるとおもいます。

このような手法については、公序良俗等の面から、
弁護士等も相談に乗ってくれない可能性がありますので、
実質的には自分自身の判断で行うほかないでしょう。難しいですね。

競売って建物なくなっちゃうんだろう？
更地になった後の土地の話してるん？

>>404
ごめんさない、スルーさせて。
360氏は「石ころ担保みたいな債務は捨ててしまえばいい」がどうにも理解できないんだが？
360氏は「払いません、どうぞ競売して下さい、競売すれば債務チャラ」という発想だけど
その物件が石ころかどうかは貸した方は全く関係ないし、だったら自分達も家を建てて気に入らなければ同様の事が出来るはずだがそんな話はまずない。
が実際そんな話はまずないし、競売してもそこから引いた債務が普通は残るようになっている。
競売してチャラというのなら貸した方は競売せず債権（ローン）を回収しにいけばいいだけ。
住宅ローンはその家に対し抵当をつけるけど基本的に「お金を貸してる」だけに過ぎない。
貸した側の了解もなしにそんな勝手なマネはできないでしょう、というか実力行使すれば銀行側は債権を別の会社に移行するだけ
別の会社といっても今や大手銀行でさえ消費者金融と提携している、その末路は言わずともわかるようなもの。
だったら震災時の方々はどうして360氏のような事が出来ないのかを見れば現実がわかるというもの

ttp://www.excite.co.jp/News/society/20051203200200/20051204M40.055.html
＞「移転先の家賃減免をしない自治体があるのは不公平」

こいつら自分の事しか考えてないなｗ

通常の希望者に割り込んでの公営住宅斡旋、家賃の減免。　ここまでやってもらって
いるのに、やれもっと近いところを紹介しろだの、もっと広いところでなきゃ嫌だと
ゴネている連中がいるらしい。　しかもローンに対する公的資金投入まで要求している。
はっきり言って腹が立ちますね、このような言動のヒューザー入居者には。
ヒューザーに投入する公的資金があるのならば、アスベスト被害者への補償金、
児童を守るための治安力強化資金に投入してもらいたいものです。

ごめん！

>409、410　極めて同感。

ヒューザの住民だけ税金免除されるのは不公平。
欠陥住宅を購入した全ての人にも同じ対応をしなきゃね。

土下寝

偽ロレックス、消火器など、まがいもの販売で財を成し、ヒューザー社を設立した社長だけあって、
口は相当巧いものと思われます。
最近、二転三転する説明でほころびが出ているようでも、長く深く付き合って来た住民の方々は
信頼を失い切って無いんじゃ無いでしょうか？
住民の甘えきったような言動も、社長の口車に乗せられる形で出ているものもあるのでは無いですか？
しかも、最近の社長の言動を見ていると、いわゆる悪徳商法のトンズラこく直前の状況に非常に
良く似ています。
３日には「命を狙われている」という理由で住民説明会を欠席していますし。
そんな誤った大きな買い物をした人たちには実感が湧かない事だと思いますが、
本来第一に責任を持つ企業に倒産されて何も補償されないという事態が近付いているように思われます。
このスレには随分詳しい方がおられるようですが、
そういった事態を事前に防ぐ為に企業の財産を保全するなどの仮処分などは出来ないものなのでしょうか？

住宅ローンを踏み倒してしまえ、というのは
実際不可能ではないかもな。
ただしマンションをローンでもう一度買うのは極めて難しくはなるがな。

すくなくとも、家賃と2重払いは無理ってんで、本当に破産してしまえば、資産0からの
やりなおしにはなるが、存在しない物件のローンを半永久的に払っていく必要はないわけで
このあたりが落としどころなんでないのかな。