銀座1.8km圏、中央区勝どき。地上58階建て東京最高層ツインタワー。
前スレ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38901/
[スレ作成日時]2006-01-14 00:34:00
なるほど、良く分りました。
確かに、今ここであーだこーだ言い合った所で、解決するものでもないですね。
しかし、都市再開発事業で、都が民間住宅の中にあるラウンジを、外部に公開させる事を要求したのなら
全くを持って無神経で呆れます。当然そこに住む住民から反対意見が出るのは想像できたと思うのですが。
今、各地で再開発事業が進んでいる様ですが、再開発事業の一角だからと言って
他でもTTTのように、一般住宅内なのにラウンジ公開など条件に入れているのでしょうか？
まぁ、今更こんな事を言っても仕方が無いという事ですね。良く分りました。
ただ、>>339 で書いている様に、最低限はそこまで配慮はして欲しいです。
そしてもし何かあった時に、私達住民が責任を追求できる様、予めはっきりと決めておく必要がありますね。
公開中止が無理なら、それぐらいは当然責任を持っていただきたいです。
しかし、一住民の意見や不安、要求などを電話で問い合わせた所で、
まともに対応して頂けるものなのでしょうか？
TVなどを見てると、対応の悪さしか印象にないのですが・・。
・・しかし、今日ニュースで見た「アメリカ産牛肉問題に対する、ブッシュの発言」ぐらい
とても無責任で不愉快な問題です。。
>340
公開空き地に関しては東京都が関与してくるが、ラウンジ開放に関してはあくまで町会との間の合意事項。従って、近隣は勝どき、しかも６丁目や５丁目に限定されるであろう。
契約がどのように行われているか、民法上の解釈で、公開を拒否できるのかは、実際の契約書の公開がなければ分からないので、
３４０さんの事業計画の内容公開は必要というお説はもっともなこと。
そして何よりも重要なのは、購入者が早急に組合を結成して、交渉しないと、個々では無理でしょう。
私個人としては、近隣との交流のために、本当の近隣住民に対しての、誓約書・身分証明・有償などの条件を付けた公開はいいかとは思うのですが・・・・・。
100円相当ですかぁ？！
あまりにも安すぎますね。
うちはMID購入の為、オプションでカメラ付玄関子機と防犯玄関センサーを
オーダーしました。
SEAだったらここまでしなかったと思います。
都も売主も管理会社も、もう少し分譲住民の事を考えて欲しかった。
公開空地、認可幼稚園、スーパーだけでは駄目だったのでしょうか？
おそらく購入者に弁護士も十人単位で含まれているであろうから、彼らを中心に、事前に住民の利益団体組合を組織できればよいのですが。誰か強力な核になる人が名乗りを上げてくれればいいのですが。
それこそ弁護士ならそんな無駄なことしないと思うんだが
次に、ナンバー１２、東京都市計画第一種市街地再開発事業勝どき六丁目地区第一種市街地再開発事業についてお聞きします。
本件は、市街地再開発事業決定案件ということですが、事前の説明の中で、事業者がミサワの個人開発の予定が再開発会社に変更となるとお聞きしました。
当初、この再開発事業計画は、二〇〇一年に決定していたものですが、私が調べた資料によりますと二〇〇一年四月六日、地元の豊海小学校で区の主催で勝どき六丁目地区市街地再開発地区市街地再開発促進区に関する住民説明会というものが開かれています。
そのときの計画では、ミサワシティ株式会社が今回のような計画を示して、＊＊スもその後やっているわけですけれども、当初の予定では二〇〇二年、昨年六月に着工、五年に完成予定という説明でしたけれども、今回改めてこのような案件が出されてきたわけですけれども、その経過と、なぜ事業者が変更になったのか、その経緯についてお聞きします。
◯成田都市防災部長 勝どき六丁目の事業計画の変更についてのお尋ねでございますけれども、勝どき六丁目地区では、平成十三年に再開発促進区域と再開発等促進区を定める地区計画を都市計画決定いたしてございます。
そこにミサワシティが個人施行による市街地再開発事業を申請してきてございまして、個人施行の場合には市街地再開発事業の都市計画決定が要件となってございません。また、都市再開発法が改正されまして、会社施行によります市街地再開発事業の制度が創設されてございます。
そこで、今回、施行予定者より会社施行の申し入れがございまして、個人施行の認可を取り消し、会社施行の第一種市街地再開発事業として都市計画決定するものでございます。
これがおくれた理由は何かと、こういうふうなお尋ねでございますけれども、施行者の事業計画の見直しと、それから支援金融機関との調整によるものでございます。
都議会の議事録みてみたけど、やはりラウンジ公開は町会との絡みみたいだね。
やりようによってはＭＩＤ住人の意思が尊重されそうですね。でもやはり、俺は町会はご招待という意味でも条件を付けて公開してもいいと思うけど。
そうですね。
いつでも入館OKというのではなく、予め近隣住民の希望や予約を受け付け、
町会責任者、もしくは管理会社担当が同行のうえ、招待という形で
決められた日時に、ラウンジを公開するという事であれば、かなりこの不安も解消されると思います。
勿論、それ以外は入館は禁止という事で。
しかし、この提案も通るのかどうか・・。
UR住民に対してはどうなのでしょうか？
UR住民に対しては１０００円でプール開放しているので、３００円くらいの有料で開放してはいかがでしょう。となると、ＭＩＤの方はＵＲと共生ということになるけれど、同じ棟という事で多少は仕方がないのかと思います。時間も管理のしやすい１９時までとかせめて２０時までにするべきでしょう。
〇かち委員 新しい事業会社ができたということですけれども、その構成とか出資割合というのはどういうふうになっているんでしょうか。
〇成田都市防災部長 新しい施行主体につきましては、まだ申請されてきておりませんので、その出資割合等については未定でございます。
〇かち委員 先月の末に新聞報道がありまして、経営再建途中のミサワホームホールディングスが、十月三十日にＵＦＪ銀行などに対する一千億円の優先株発行を柱とする経営再建策を発表したとあります。
ミサワは、約五百億円あると見られる不動産担保融資の不良化に加えて、東京勝どきで予定するマンションプロジェクトの含み損が懸念されており、こうした事業の整理で債務超過転落を防ぐために増資に踏み切ったといいます。
ＵＦＪは、債権放棄ではなくて、増資という形で再建支援に取り組むことになったわけですけれども、これが順調に行けばいいことですけれども、失敗すれば、大変な株価の下落など、リスクの高い問題を抱えることになるわけです。
こうした中でも、この勝どきの大型マンションの計画は進めていくということですが、聞くところによると、都市基盤整備公団もこの事業に参加すると聞いておりますけれども、実際どのぐらいの参加になるんでしょうか。
〇成田都市防災部長 都市基盤整備公団の事業参画についてのお尋ねでございますけれども、公団が施行予定者との協議を進めているということは伺っております。ただ、その参画の具体的な内容に関しましては、今後の協議の中で決まっていくものと思われます。
施行予定者は、民間事業者に対して事業の参画を公募するなど、そういうことができるようになっておりますので、都市基盤公団はこの公募の状況に応じて事業参画する形態になっておりますので、その予定と聞いております。
〇かち委員 これも新聞報道ですけれども、約二千六百戸の住宅がこの二棟でできるわけですけれども、その四分の一、六百数十戸は都市基盤整備公団が買い取って賃貸マンションにするということで合意がとれたというふうに報道されています。あとの残りは分譲マンションで、現在の簿価でも完売すれば損失は出さないと三沢社長はいっているということですけれども、マンション過剰が現在、大問題になっている状況の中で、五年後に完成するこの物件の完売見込みというのも、大変不安材料ではないかというふうに思います。
一方、総合設計制度の活用による再開発ということでの容積率の緩和などがあるわけですが、基準容積率はどれぐらいで、本計画ではどのようになるのかお聞かせください。
〇成田都市防災部長 容積率についてのお尋ねでございますけれども、本地区は用途地域の都市計画容積は四〇〇％を指定してございます。
本事業に関しましては、都心型住宅の供給による都心居住の推進や、広場や緑道等の整備及び有効な敷地内空地の確保により、良好な住環境の創出などに寄与することから、平成十三年決定の再開発等促進区を定める地区計画におきまして、容積率の最高限度を九六〇％として定めております。
〇かち委員 九六〇％になるということで、この説明書の資料にあるように、一街区の中にこれだけ大きなボリュームの建物ができるわけですね。百九十三メートル、六十階、二棟の住宅ということですね。低層には店舗などが入って、住宅戸数は二千五百五十戸。
それでは、この再開発で生じる人口、それから発生交通量、そして居住人口、そういうものの予測はどうなっていますか。
〇成田都市防災部長 本事業で発生いたします交通量、それから人口についてのお尋ねでございますけれども、まず居住人口でございますけれども、約五千百五十名、それから商業施設での就業人口については四百五十人を想定してございます。
発生交通量でございますけれども、住宅関係に関しましては一日当たり大体一千八百台ぐらい、それから、商業施設に行き来するものの交通量としましては二千六百台を想定しているものでございまして、全体で一日当たり四千四百台の発生交通量を想定いたしてございます。
〇かち委員 勝どきの五、六丁目、これは六丁目ですけれども、五、六丁目の世帯数は二千六百二十六戸、人口は五千四十人。六丁目の新たな開発で居住人口が、今のお話では五千百五十人。一街区で周辺人口が倍に膨れ上がるということは、公共交通や保育園、学校、児童館など、社会経済的負担が急増するわけです。周辺環境への影響が増大することは当然です。ＮＯ２もＳＰＭも、既に現状の濃度が基準値を超えている中で、寄与率はわずかだといっても、悪くなることは確実です。
今回の一連の経過を見ても、ミサワという住宅大手会社の救済のために、銀行がかかわり、公団という準公的支援が入り、支えながら、周辺住民や中央区にも大きな負担をかける、このような計画は見直すべきだと申し上げておきます。
次に、最後ですが、先ほどもありましたけれども、環境影響評価準備書、都市高速道路中央環状新宿線についてお聞きします。
この案は、二〇〇一年に環境影響評価方法書ということで、この委員会にもかけられました。当委員会で質疑もしておりますが、今回、準備書ということで出てきているわけです。
今後のスケジュールはどのようになるのかお聞きします。
東京都議会都市・環境委員会速記録第十九号
平成十五年十一月二十七日（木曜日）
第五委員会室
午後一時四分開議
出席委員 十二名
委員長 相川 博君
副委員長 野島 善司君
副委員長 樋口ゆうこ君
理事 高橋かずみ君
理事 中嶋 義雄君
理事 吉野 利明君
吉原 修君
清水ひで子君
かち佳代子君
新井美沙子君
内田 茂君
坂口こうじ君
欠席委員 一名
誰かが言っていたけど、コミュニティーが政治力を持つというのは大事なんですよ。近隣の人たちも、共産党を通していろんな要求を通しているというのは上記議事録を見れば明らかなように、政治はきれい事ではないのです。
というか、どこの町会も系列の都議をもっていて（もちろん勝ちどき町会も）行政にいろんな要請しているのですが、それは地方政治の正しいあり方です。
誤解してほしくないのは、政治力は大事だけど、もっと大事なのは、周りのコミュニティーと仲良くすることだと思います。
堀江モンの逮捕は、政治力の無さと言うより、あまりにも周りを刺激しすぎた点が大きかったのだと思います。
そう言った意味で、ラウンジ開放は法的にひっくり返せる可能性はあるけれど、そんなことはやらないで、例えば勝ちどき５丁目６丁目の５０００人に限定して特別にラウンジ使用（もちろん有償：５０円くらい）を認めるというスタンスで、セキュリティーをどうするかを考えてはいかがでしょう。対立が次に何を産むか、予想できません。
晴海地区再開発事業ということですが、今回はこの計画変更と晴海三丁目西地区の第一種市街地再開発事業計画ということで出されていますけれども、まず、本事業計画のこれまでの経過と地権者はどのようになっているでしょうか。
〇柿堺都市防災部長 まず、経過でございますが、平成五年の七月に晴海地区再開発地区計画の都市計画決定百九十ヘクタールが決定をされております。その後平成十二年に、先ほども申し上げましたけれども、地区住民、中央区から当時の都市整備公団に施行要請がなされております。その後、平成十四年の七月に都市再生緊急整備地域等の指定がございまして、今回の第百五十六回の都市計画審議会への付議が予定されているところでございます。
また、地権者でございますけれども、主な地権者といたしましては、東京都港湾局、東京都住宅供給公社、住宅供給公社が分譲しましたキャナル晴海住宅、日本通運等でございます。
〇かち委員 平成五年からこの計画が持ち上がってきて、経過の中で、ことしの七月に都市再生緊急整備地域に指定されたということですけれども、本計画と緊急整備地域に指定されたということが、直接何か連動するものがあるのでしょうか。
〇柿堺都市防災部長 ただいま委員からご説明がございましたけれども、この事業、大変長い経過があるわけでございまして、もろもろ地元の住民と協議を重ねながら今お示しした現計画が定まっているというふうに認識をしておりまして、都市再生緊急整備地域、七月の二十四日に決定をされたわけでございますが、その後の決定ということではございませんので、そういう意味では特段の関係がないものというふうに認識をしております。
〇かち委員 七月に緊急整備地域に指定はされたけれども、この計画はその前から進んでいたので、直接的な影響はないということですけれども、今後この晴海地区再開発計画、九十ヘクタールあるわけですけれども、ここにおいては、これからは民間の事業者が直接提案できる、そういう制度が導入される可能性もあります。そうなると、大変超スピードでこの地域の開発が進んでいく。そういう過程の中で、今回の計画案が出されているところだと思います。
事業計画では、イメージ図が出されておりますけれども、Ａ街区におきましては、百八十メートルの住宅棟が三棟建つということになるわけです。三棟合わせると、延べ面積は十七・三ヘクタールということになるわけですから、当然環境影響評価の対象になるのではないかというふうに思うんですけれども、その辺はどうなっているでしょうか。
〇柿堺都市防災部長 東京都環境影響評価条例におきましては、審査対象百八十メートル、かつ十五万平米ということになっておりまして、ご質問のありました住宅については、高さが百八十メートル以下でございますので、いずれにしても条例の対象にはならないというふうに考えております。
〇かち委員 驚きですね。今までは、百メートル以上、十万平米ということでしたので、九十九メートルということで＊＊ス逃れをしていた例もあったわけですけれども、今度は百八十メートルを超えるということになりますので、百八十メートルは対象外、こういうことになるわけですけれども、これで、やるとやらないの違いというのは相当大きな環境上の問題を残すということになると思うんですね。
これは百八十メートル以下ということで、対象外ということですけれども、広さの面では十五ヘクタールを超えるわけなんですが、そういう点では十分面積上足りているというふうにいえるのではないでしょうか。そういう点で＊＊スの対象となり得るのではないかと思うんですけれども、そういうことはどういうふうに考えるんでしょうか。
〇柿堺都市防災部長 ご質問の件につきましては、事業者が環境局と十分に調整をした結果だというふうに認識をしております。
〇かち委員 環境局と調整をして、やらなくてもいいということになるというところは大変不可解ですよね。この事業計画そのものは、一つ一つが出されているわけではなくて、この地域全体の開発事業計画として、十七・三ヘクタールという広さの上に三本もの、三本といえるぐらいな高い超高層のマンションをつくるわけですから、それをやらなくていいということは、本当に公平性に欠けるのではないかと思うんですね。
経過の中でいろいろ聞いていますと、また環境局に聞いたところによると、確認申請を一つ一つの、Ａ街区における一棟ごとの建築確認を出すという行為によって、これは出さなくてもいいんだというふうにいわれたというんですけれども、そういうことで本当に環境を保全することができるのかといわざるを得ません。環境局が事業者に対して＊＊ス逃れを指南しているような状況ではないかと思えるんです。
しかし、現実の環境はどうなのかということですけれども、現況の大気環境、また近隣の自動車交通量、ＮＯ２とかＳＰＭなどについてはどのように把握されているでしょうか。
〇柿堺都市防災部長 都開発事業による周辺への影響でございますが、交通量、それからそれに基づく周辺の渋滞、あるいは環境への大気等の影響ということだというふうに思いますけれども、まず自動車のこの事業による発生量でございますけれども、住宅でございますので、一日当たり約三千四百台がこの事業によって増加をするものというふうに考えておりまして、それにつきましては、周辺の主に交差点等の、飽和度といっておりますけれども、そういうところでチェックをした結果では、周辺道路の交通量の方が圧倒的に多いということもございまして、影響は少ないということでございます。
また、供用後の大気への影響につきましては、周辺の道路の将来交通量に対する地区間の発生量の交通割合で、〇・六％から三・六％程度ということで、これにつきましても、与える影響は少ないものというふうに事業者から聞いているところでございます。
〇かち委員 こういう大きな開発をしていく上では、当然環境問題というものを考えていかなければならないことだと思うんですね。
わかるかどうかということでお聞きしたわけですけれども、経過の中で、私も調べたところ、都市基盤整備公団、この事業を進めていく公団は、昨年の十二月に環境影響評価調査計画書というものを作成しているんですね。住民の皆さんにもこれを説明しているわけです。当然公団としては今後＊＊スをやっていくだろうという見積もりの上で、計画書というものを出したと思うんですが、条例がことしの七月に変わったということで、やらなくなったようですけれども、この計画書の中に記載している内容を見ましても、周辺環境のＮＯ２それからＳＰＭ、いずれも環境基準を超えているんです。そして隣接する晴海通り、これから晴海高速もつくられていくという計画があるわけですけれども、この交通量は今後三倍以上にふえるだろうというふうにも予測されています。
今おっしゃった、大して影響はないだろうといわれているのは、現況の中で比較されたのではないかと思うんですけれども、将来的にはここは環二も完成し、そして、晴海高速もできということでは、大変交通量が多くなる状況にあるわけですね。その間に挟まれた中にこれだけの高層ビルができて、人口もふえていくということですから、環境問題を抜きには考えられないと思うんです。
この事業計画では、二千六百戸の住宅ということですけれども、それでは、予測人口はどのぐらいになるのでしょうか。先ほど発生交通量三千四百台といわれましたけれども、このマンションにできる駐車台数と駐車場の形態、そういうものはどういうふうになっているんでしょうか。
〇柿堺都市防災部長 まず、当事業における予測人口でございますけれども、五千二百名ということで考えているようでございます。
また、駐車場につきましては、地下式駐車場ということで、二千三百六十台を確保しているということでございます。
〇かち委員 住民の皆さんは、当初、この駐車場はタワー式で行うというふうに聞いていたようなんですけれども、それは変更されて、地下になったということでいいのでしょうか。
〇柿堺都市防災部長 地下式駐車場ということで、間違いございません。
〇かち委員 当初はタワー式ということで住民の皆さんに説明をされていまして、三十何階ですか、高い高層のところに車を押し上げていくというようなことは、安全性だとかそれから恐怖感とか、いろんな問題でこれを変えてほしいという要望が強く出されていたようですが、一応それは地下にということになったわけですけれども、二千三百六十台を地下にということでは、相当建設コストにも反映するのではないかなというふうに思います。
それは別にして、ここに二千六百戸の住宅ができるわけですけれども、そうなれば、おのずと人口増に対する社会的公共施設というものが必要になると思うんですが、保育園だとか学校だとか、そういう計画はどのようになっているでしょうか。
〇柿堺都市防災部長 当事業によりまして、中央区では保育園が不足をすることになるということで、地区内に新たに保育園を設置する計画を進めているところでございます
かち議員はトリトンの時も色々かみついて居るみたい。
1.根拠 都市再開発法（昭和44年法律第38号）
2.目的 市街地内の都市機能が低下していること等が認められる区域において、 建築物及び建築敷地の整備等を行うことにより、 市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図る。
3.事業の種類 第一種市街地再開発事業 （権利変換方式） 従前の権利を新たに建設される建物に対する権利に変換する。
4.施行者 個人 市街地再開発組合(5人以上で設立）、再開発会社（特定の組合、特定の再開発会社は除く。） 地方住宅供給公社、都市基盤整備公団等、特定の組合、特定の再開発会社
5.施行区域の要件 ・市街地再開発促進区域内又は、・次の条件に該当する区域
※高度利用地区又は特定の地区計画区域内
※耐火建築物の割合が、建築面積又は敷地面積で全体の1/3以下
※公共施設が不十分、敷地利用が細分化等により土地利用状況が不健全
※土地の高度利用を図ることが都市機能の更新に資する
6.補助採択要件
事業の位置づけ 都市再生特別措置法（平成14年法律第22条） 第2条第3項の規定に基づき定められる都市再生緊急整備地域において実施されるもの等、 その他に8種類の位置づけがあり、それらに該当する事業等国の関与が政策上位置づけられる事業であること。
共用部分の基準 廊下、階段の仕上げ等に対する基準に適合すること
都市計画 すでに、市街地再開発事業もしくは市街地再開発促進区域に関する都市計画が定められている、 又は年度内に定められることが確実であること
施行地区面積 敷地に接する道路の中心線以内の地区面積が、原則として1,000m2以上 原則として5,000m2以上 原則として1,000m2以上
有効空地率 道路、広場、屋外駐車場等の有効空地が地区面積の30％以上又は敷地面積の10％以上 地区面積の45％以上 地区面積の30％以上又は敷地面積の10％以上
建築面積 — 500m2以上 —
延床面積 1,000m2以上 2,000m2以上 1,000m2以上
階数 3階以上 4階以上 3階以上
その他 1人で施行する場合、施行地区内の土地所有者等の人数により建物所有者の人数の制限あり 標準駐車場条例の基準により算定した規模の駐車施設を確保 標準駐車場条例の基準により算定した規模の駐車施設を確保
7.補助対象 ・調査設計計画・・・事業計画作成費、地盤調査費、建築設計費、権利変換計画作成費
・土地整備・・・建築物除却等費、仮設店舗等設置費、補償費等
・共同施設整備・・・空地等整備費、供給処理施設整備費、その他施設整備費
・附帯事務費 ・・・事業施行に附随して必要な工事雑費及び事務雑費
