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今度は、三井が単独での参入です。
駅西にタワー控えているのに大丈夫？
あっ、ちなみに場所は小杉町。等々力緑地、多摩川を前面に押し出してせめてくると思いまーす。
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目201
交通：東急東横線 新丸子駅 徒歩7分
[スレ作成日時]2005-08-24 20:38:00
今度は、三井が単独での参入です。
駅西にタワー控えているのに大丈夫？
あっ、ちなみに場所は小杉町。等々力緑地、多摩川を前面に押し出してせめてくると思いまーす。
所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町2丁目201
交通：東急東横線 新丸子駅 徒歩7分
[スレ作成日時]2005-08-24 20:38:00
パークホームズ武蔵小杉の近くに住んでいます。
全体の図面見ましたが、ワイドスパン＆南向きが９０％くらいなので高いでしょうね。
三井物産の社宅跡地なので土壌汚染も無いし立地も良いので強気で来るのでは？と思っています。
他の大規模マンションは工場跡地やタワーなので、ここは住居地域という事で充分差別化されていると思います。
ここの立地はいいですよね。
新丸子と小杉の２駅利用可能で、駅から遠くないのに閑静な住宅街。東西に長いので南向きが
多く作れると、立地に関しては言うことなしですね。
ただ、残念なのは２０ｍ高さ制限地域で７階建てなこと。高さ制限の緩和は受けていないで
しょうから、間違いなく直床ですね。
>>05
今時の三井で直天井はありえないので、二重天井は間違いないでしょう。
階数と向きにもよりますが、おそらく南向き３階以上なら坪単価210以上
じゃないですかね？
一階の南向き以外なら坪単価180〜190位もあるんじゃないでしょうか。
>06,07
高いですね。
武蔵小杉の物件を探すのは初めてなので、いくらぐらいなのかわかりませんでした。
本当にそのくらいの値段であれば、私には無理かな。
何平米が中心なのでしょうか？ご存じの方いらっしゃいますか？
資料請求等された方、教えてください。（請求したのですがまだ届いていないので。）
>>08
資料ではありませんが、こないだ間取り図付きのチラシが入っていましたね。
チラシの記載は忘れましたが、ＨＰの情報によると
一般販売住戸：６２．６７平米（１戸）〜９２．３５平米（１戸）
となっているので、おそらく資料でも同じでしょう。
狭くてよいのなら６０平米台というのもありだと思いますが、ここに限らず
小杉で探しておられるなら、コスギタワーや今井上町の物件なども選択肢に
入れられると良いんじゃないでしょうか。ここは立地が非常に良いので、
小杉徒歩圏では最高額に近い物件になると思いますから。
こちらの物件、間取りはとてもよく考えられていて、いい感じです。
最近いろいろ見てきた中で、かなり上位です。（間取りは）
武蔵小杉は、便利そうだなとは思いつつ、縁がない土地なので
あまり積極的に探していませんでしたが、値段しだいで候補に入れたいと
思います！
高いでしょうね。
あのあたりは今井仲町・木月大町と同じくらい静かな住宅街だし、
徒歩10分、等々力緑地にも近く、
さらに南向きワイドスパン中心。
プラウド武蔵小杉、ガーデンズコート武蔵小杉を越える平均価格帯になるのは
間違いないでしょう。とすると、中心価格帯は５，５００に近いセンですかね？
ちょっと気になるのは、階高が３ｍ切っている(計算上2.85)点ですが...
まあ少なくとも直床にはしてこないでしょう、さすがに。
あの辺りは個人的にはプラウド武蔵小杉、ガーデンズコートエリアより
住み心地は勝ると思っています。
小杉だけでなく、商店街や飲食の充実した新丸子が生活圏というのは
便利でしょう。実際周辺歩かれると分かるかと思いますが、本当に
静かな住宅街です。
通常２０メーターだと６階なので、そこがちょっと気になる点ですね。
ただし、環境重視だったらＯＫかな。
そうそう、何気に小杉よりも新丸子のほうが
いい食べ物やさん多いんですよね。
以前イダイモールの脇のマンションに住んでましたが、
いろいろな店に行けて楽しかった〜。
>>10
チラシの間取り図見たんですが、確かに間取りにはこだわっているようですね。
ただ、気になったのは駅南のナイスの物件に比べると平米数の割に各部屋が異様に
狭い（畳数が小さい）んですよね。収納の多さや廊下の長さを考慮に入れても狭い
んですよ。畳数の基準が違うのかな？
あと、東側の棟だけ後ろに下がっていて５階建てなのでちょっと形がいびつですね。
東側だけ５階建てにしたのはなぜなんでしょうね？用途地域が違うのかな？
>14
｜あと、東側の棟だけ後ろに下がっていて５階建てなのでちょっと形がいびつですね。
｜東側だけ５階建てにしたのはなぜなんでしょうね？用途地域が違うのかな？
日照規制ではないですかね。
東側だけ下げたのは...一直線だと面白みがないから!?
>>15
あぁ、そうですね。
多分敷地が真四角でなくて東側だけ細くなっているので、東棟は後ろに下げざるを得ず、
北側の建物への日照をなるべく妨げないように東棟だけ階数を下げたんですね。
周辺住民の方がどうお考えかはわかりませんが、なるべく影響が出ないようにデベが
配慮しているような気がします。その点はさすが三井ですね。
やはり5000万以上はするみたいですね。
一番小さい部屋だとどのくらいの値段でしょう？3900万後半？
さすがに4000万はしないですよね？
客を引きつけるためには、そうしないと。
ＭＲの客層が限られてきますね。
まぁ、何にしても私には高いようなので、あきらめる方向で他を探します。
ＨＰ、次回8月下旬更新予定。
って書いてるのに更新してませんね。
まあ、あくまで「予定」ですけど。。。
近隣に住んでいるのですが、東側が５階建てと分かるのはなぜなのでしょうか？もう何か資料がでているのですか？
折込チラシには確か書いてなかったかと・・・。マンション購入予定なので本等読んでみて入るのですが、素人なので数値（数字）の読み取りが難しいです。あと、２０メートル高で７回建てだと賃貸なみの天井の低さでしょうか？リッチ感は無理でしょうかね、５５００万以上もしそうなのにアンバランスな感じがしますが何かを妥協しないとダメでしょうか・・・。
部屋の設備の方はどうなんでしょう？ご存知の方いますか？
オーベル元住吉くらいグレードが高かったら、非常に欲しい物件になりそうです。
立地は文句無しなので、本当に楽しみですね。
>>20
私も近隣に住んでいて、このマンションが気になっているのですが、家に入っていた
折込チラシの絵を見る限りでは、東側は５階建てになっていますね。
２０メートルで７階建てだと、この辺りのマンションは殆どそうなので
天井は高くはないと思いますけど、普通なんじゃないですか？
ただ、二重天井は間違いないとは思いますが、直床かなぁと思っています。
本当は二重床がいいんですけどね。
よろしければ、参考程度にガーデンズコート武蔵小杉を見に行かれてはいかがですか？
何か情報はありますか？
ＨＰいつ更新されるんでしょうね？
ここ、物件情報開示タイミング見誤ったみたいだね。
電話で問い合わせてみたんだけど、何も決まっておらず、話できず。
モデルルームがいつできるか、いつ販売開始かも決まっていません、
の一点張り。
一回、広告は打っているんだからそんなことはないはずなんだけどね。
ガーデンズコートが思った以上に売れ残っているかもしれないね。
そっち最終期とかいっているけど、また第ｘ次と区切ってくるね。
そんな中、こっち進めちゃったら、買い控えというか、競合になって
ガーデンズ売り切れない、と判断したかもしれない。
東横駅西のタワーも三井主導でしょ。販売時期ちょっとかたまりすぎの完
があるよね。
そんな中でこの物件見てみると、立地はいい。静か、閑静。
南ワイドスパン、70m2前半、中層で、5000前半となるなら、値段も
相応かな。
けど、ワイドスパンは、一部住戸のみ、となりそうだし、他の間取りは、
あまり代わり映えしなさそう。
それで、敷地もそんなに余裕ないから、植栽とか、ランドスケープは
普通だと思う。
後は、高さ規制からくる直床と、仕様がどのくらいでくるか？だよね。
同じ三井ということから、土地取得代はそこそこだとおもう。
ここは、立地がいいから、そこそこ売れる。
少しでももうけたい！と考えたら、仕様落としてくるし、勝負は、駅西
タワーで！と考えたら、プロモーションもかねてお得感出してくる
かもしれないね。
東棟が5Ｆ建てというのは、単純に容積率の関係だとおもうよ。
日照云々はあまり関係なし。
下町の感じの場所ですね。南側の建物が少し気になるかな。
チラシの間取りを見ましたが、好みのタイプがありませんでしたのでこの物件は見送ろうと思っています。
せっかく良い環境なのにもったいないですが。（５畳なんて中途半端な部屋はいらない。）
最近の三井は、チマチマした間取りが多くて残念。レアリス元住吉もそうだった。ここは立地が良いだけに戸数を絞ってでも間取りに魅力を持たしてほしかった。
思いっきり高級志向にしてくれた方が高くても潔く買えるんだけどな。
中途半端なファミリーマンションなら魅力ないよね。
５畳なんて中途半端はいらないなんてマンション買えないよ。
5畳の部屋は使いづらいよ。
ようやくＨＰ更新されましたね。
なんか、これといった特徴のないマンションのようですなあ。
あの立地は魅力なんだけど。
最多価格帯４９００っていうのは妥当なところですかね？
最多価格帯４９００なんですか？
思ったより安いけど、内容もそれなりなのかな？
立地の魅力は２駅利用可能ってこと４方向が道路ってことか、しかも元住吉辺りと違い南間口が広いところが敷地の良いところですね。しかし４９００万とは高いなあ。きっと良いところは５５００万以上だね。
４面道路といっても、南東に戸建てがある関係で、
どうも不自然な配置になってしまってますね。
早いところ内装の仕様を見てみたい。
>>34
確かに。さらに付け加えるなら、南面の道路幅は、5M位しかないから
前の建物とは、相当接近する感じ。南面は、道路じゃない、路地だよ。
階層で抜ければ問題ないけど、3Fくらいまでは、日照も覚悟しなくちゃ
ならないね。
H.Pみたけど、間取りスケッチって結構正確なのかな？このまま見ちゃうと、
LDのサッシュの幅がとても狭い感じがする。多少ワイドスパンであっても
採光口がこんなに狭くては意味ないね。しかも順梁だから、サッシュ高は
2m Maxだろうから、なお更きつい。
ランドスケープ見ると、両面バルコニーも殆どなさそう。
これで4900万が最多となると、やはり立地を買うしかないのかなぁ。
立地といっても周辺環境はもろ下町。
はやくモデルルームが見たいです。
でも高そう
4900万が最多ですか。
単純に平均して４階の70㎡台後半がこのくらいということですかね。
駅西タワーや武蔵小杉の供給過剰感を考えると、もう少し低く設定しない
と販売苦戦するんじゃないでしょうかね。
三井物産社宅跡地で、同じ三井から土地購入したんでしょうから、立地が
いいとはいえ安く購入してるでしょう。
立地はよくて潜在的な購入希望者はいるでしょうから、そのあたりのバラ
ンスをよ〜くみて、値付けをもうちょいがんばって低くして欲しいですね。
おおよその値段が書いてあるカタログが送られてきました。
4.8畳や５畳という中途半端な部屋がほとんどですので、私は見送りました。
>>40
考え甘すぎる。三井もプロ。
勝算があり、かつマーケットアウトしない、ぎりぎりの値付をする。
仕入れ値が安いからといって物件に転嫁するわけない。
値段は出所とは無関係に立地で決まる (決める)。
「この値段で嫌なら他所へ行け」と胸を張って言える値段。
貴方が高いと考える値付けでも、潜在的な購入希望者はいくらでもいると言うことだ。
物件開発は慈善事業ではない。
>>42
書きぶりからして値付けをされている方のご意見でしょうか（!?）
三井はそれはプロ中のプロでしょうし、商売ですから、この掲示板見てる人は皆仕入れ値で決めないことくらい承知でしょう。
出来るだけ販売額が低いほうがいいと思うのは普通。「他所へ行け」とまで言うのはどうかと．．．。
確かにガーデンズコート武蔵小杉などと比べても妥当な値段設定。「4900万円台が最多」とすることでギリギリ5000万円台に乗らないというアピールもわかりますけどね。
うちにも新しい資料が送られてきた。
74m2の南向きが4600万〜5300万円
80m2の南向きが5000万〜5700万円
安くても坪200万ぐらいかあ。
>>43
>>40 みたいな、
> 三井物産社宅跡地で、同じ三井から土地購入したんでしょうから、立地が
> いいとはいえ安く購入してるでしょう。
> 立地はよくて潜在的な購入希望者はいるでしょうから、そのあたりのバラ
> ンスをよ〜くみて、値付けをもうちょいがんばって低くして欲しいですね。
という甘っちょろい人もいますよ。まるで仕入れ値が影響するかのような書き方。
> 「他所へ行け」とまで言うのはどうかと．．．。
客側は、値段か立地か、とにかく気にいらなきゃ他所へ行くでしょ普通。
この物件、MRできたら営業さんに「ガーデンティアラはもっと安いんだけど」
と尋ねて御覧なさい。「どうぞ、そちらをご購入ください」と答えますよ。
>「4900万円台が最多」とすることで
> ギリギリ5000万円台に乗らないというアピールもわかりますけどね。
これはアピールではなく、単に最多物件の価格が4900台だから。
小細工してどうする。
資料届きました。
確かに魅力的な間取りがないですね。
５畳ぐらいの部屋もきれいな長方形なら使えそうでしたが
変な形のものもあったし。
立地はいいんだけど、間取りが生活しづらそう。
三井マンションって名前でクラスが分かるってご存知でした？
首都圏の場合
パークハイム：3千万前後
パークホームズ：5千万前後
パークコート：７千〜1億前後
パークマンション：1.5億以上
くらいかな
他に大規模開発のパークシティ
超高層の場合パークタワー
というネーミングになります
ホームズは中の上くらいの所得者向け
武蔵小杉の企画としては妥当な線ですね
ちなみにパークハウスは三菱地所のマンション名です
しかも、間違っているし
間取りは悪くないと思いますよ。あくまでもほかと比べて
洋室５畳なんて７０㎡台のマンションでは当たり前だし、南向き間取りであれば、リビング重視でしょうから洋室は狭くなるのでしょう。
間取りは好みや使い方ですから、ちっちゃいながらも吹き抜けがあったり、収納が工夫されていいなあと思えます。
形が変でもベットと机が置けるということが大事で形や広さはその前提で考えれば使いづらいは解消します。
別に全部の部屋を買うわけでもないので、その中で自分に合えばいいわけですから。私は70-Cなんて好きだけどこれも私の好きな間取りで他人に押し付けたいとも思わない。
でも買うと決めたわけではないですけど、武蔵小杉でほかに良いものは今ないなと思ってますけど。
>>53 ランク分けは、たとえばここを見る。
http://search.31sumai.com/search/main.php?&sid=113&listtype=3
名前と、販売価格・最多価格帯 との対応を見て、後は自分で考えるように。
情報が少ないので何とも言えないですが、本当に直床なんですかね。このご時世あり得るんですかね？
あと、東側は下がって建つようですが、区画内の南側（空くところ）は何か建っているのでしょうか？
ホントですか？オーベルみたい・・・
オーベル同等かそれ以上の仕様だったら、直床でも立地重視なので我慢します。
三井さん、よろしくお願いしますよ！
営業さんに聞いたところ、のべ（全体をならした）坪単価は215万円とのことでした。
かなり高いですね。
多摩川を超えたらもう少し安いのかと思っていたのですが。
それから、このあたりの大気汚染度と地盤はどうなんでしょうか？
ありがとうございます。
川崎に近いと聞くとどうも空気が悪いようなイメージがあり・・・。
排ガスと光化学スモッグがひどいのかな？
現地より北側の環境は良さそうですけどね。海風が南側から入ってくるとしたら
物件あたりの空気もあまりよくないのでしょうか？呼吸器系が弱いので無理かも
しれません。。。将来的には改善されていくんでしょうか？電気自動車の世の中
にならないと無理？
10月になりました。
ＭＲそろそろオープンするのでしょうか。
誰か知ってますか？
資料請求をした者ですが、先日電話がありまして
『１１月中旬にＭＲがオープンします。来場希望の場合は後日電話にて連絡します』
と言われました。たぶん、その時に予約をとるんだと思います。
MRは日医大の門の右前の路地を入って５０ｍほどのところに作ってますね。
まだいかにもという看板は立ててないですが、11月中旬に説明会ありの貼り紙がありました。
三井の場合、管理費が他よりも高めと聞いたのですが、実際どうでしょうか？
住宅ローンの他に、管理費と修繕積立金、駐車場代なども月々の支出として考えないといけない。
もし高めならばそれ相応なサービスなどがあるのでしょうか？
ＨＰ見てもプリズムアイとか、セキュリティシステムにも力を入れているようですが、
いまどこのマンションも防犯対策にはブームのように力を入れています。
P 80.30m^2 管11400,修6280,計17680
G 80.78m^2 管11710,修6870,計18580
何処と何処の不動産会社の物件の比較です？
Pとは、プラウド武蔵小杉。野村。
Gとは、ガーデンズコート武蔵小杉。三井＋住友。
73の書き込みは事実誤認。
Pの管理費はもっと高い。
一番管理費が安い部屋でも、12000円超。
80.30の間取りなら14,000円程度です。
何を見て書き込んでいるのか知らないが
うそは書かないこと。
その意味では、Gの記載も信憑性にかける。
73,75さん反論してください。
>>76
>>73 のPの数値は、プラウドの営業資料から転記しています。
2004年6月18日付「プラウド武蔵小杉 正式価格表(税込み)」 の裏面に
「月額管理費等一覧表」 という表題で示されている数値です。
>>76 の書き込みから判断しますと、野村が営業時点で策定した見込管理費は、
入居後には適用されず、 +3000 円程度上乗せされたのですね。
>>76 を書いた方は、この管理費の購入前見込値からの上乗せを、
認識していましたでしょうか。
管理費の当初見込値としてはマイナー。からの上乗せに関して、野村側からは購入者へ
どのような説明がありましたでしょうか。
また、管理費の営業時点からの上乗せは、野村物件にかかわらず、
一般的に実施されていることなのでしょうか。
編集を間違いました。すみません。
> 管理費の当初見込値としてはマイナー。からの上乗せに関して、野村側からは購入者へ
ここを、
管理費の当初見込値からの上乗せに関して、野村側からは購入者へ
どのような説明がありましたでしょうか。
と訂正します。
ＧＣの物件概要のHPからデータ拾って計算の結果、
管理費：145円/m2、修繕積立：85円/m2
というわけで、73氏のＧの記載もビンゴ！かな。
入居後はわかりませんが…。
プラウド武蔵小杉の管理費一覧表をお見せします。
http://oxygen.sakura.ne.jp/uploader/images/112893558500.jpg
私は、>>76 投稿者から、嘘つき呼ばわりされて、
大変なショックを受けています。
>>77 で一応は説明したのですが、資料を転載すれば
より信用度が増すのではないかと思いました。
もちろん、この画像についても、加工などは一切施しておりません。
>>76 の投稿者は、これで、>>73 の書き込み内容について、
信用していただけそうですか。いかがでしょうか。
ただ、嘘つき呼ばわりされた側としましては、
> >>76 を書いた方は、この管理費の購入前見込値からの上乗せを、
> 認識していましたでしょうか。
> 管理費の当初見込値からの上乗せに関して、野村側からは購入者へ
> どのような説明がありましたでしょうか。
最低限、これらの質問に対しては、回答していただきたいと考えます。
「事実誤認」「うそは書かないこと」と書いてらっしゃるので、
営業時の数値を、>>76 投稿者は、把握していないと思われ、
回答は無理かもしれませんが。
管理費の真偽の話はもう結構。１対１の話は別でやって!!
<<73、80投稿者
私が
>>一番管理費が安い部屋でも、12000円超。
>>80.30の間取りなら14,000円程度です。
と言ったのは、あなたが添付されている資料にもある、
インターネット使用料2,520円を足しての話ですよ。
(これは全戸一律の負担ですから、管理費と込みで考えても
良いかと考えます。ちなみに重説上も合算して書いてあります)
ですから、
■販売側が途中から管理費を上乗せしたわけではない
ということです。
当たり前のことですよね。
以上
>>82
> インターネット使用料2,520円を足しての話ですよ。
> (これは全戸一律の負担ですから、管理費と込みで考えても
> 良いかと考えます。ちなみに重説上も合算して書いてあります)
この開き直り方には驚きました。
「管理費はいくらですか」と聞かれて、
ネット使用料込みの値段を、管理費として回答するのですか?
余りに不自然な考え方です。
プラウド武蔵小杉の重説、[2]継承事項、第４項目には、確かに、
「当該サービスの利用料金として、ご利用の有無にかかわらず
月額2520円 / 1住戸当たり(消費税含む) が必要となり、
これは管理費の中に含まれております」 と明記されている。
(この『有無を言わせず』的な内容にも唖然としますが。。。)
しかし、だからと言って、
例えば >>72 のように、管理費は割高かどうか、と尋ねる人に対して、
ネット使用料込みの値段を回答する人が、どれだけいますかね???
普通は、ネット使用料を除いた値段を答えるでしょう。
確実にいえるのは、
プラウド武蔵小杉では、ＩＳＡＯのネット接続サービスを利用しない人は、
割高な「管理費」を徴収されている
(そのように重説で定められてしまっている)。
という事です。高い、のではなく、割高である、という点が重要です。
パークホームズ武蔵小杉では、プラウドのようなアフォらしいカラクリは、
用意されてないですよね?
常識から考えて、存在するわけ無いでしょうけれど、
でも一応は確認しなくちゃ、とは思います。
＞ 〜のようなアフォらしいカラクリ
は、ちと言い過ぎでない？改善の余地もある事だろうし。
79で出したのと同じ手法で、物件概要(小杉・元住地域)から拾えるデータで
m2あたりの管理費、修繕積立を出してみると、
管理費： 142円〜177円/m2
修繕積立：78円〜100円/m2
くらいでした。各物件で規模、設備・仕様やサービス内容が異なるので
単純比較は出来ないと思います。
これ以上の設定になっていたら、何かの要素に無理がありそう？
> 改善の余地もある事だろうし。
プラウドのＩＳＡＯ設備使用料の件 (全住戸一律強制徴収) は、
改善すべき事柄であるとの認識をお持ちであるという事で、
了解しました。
ちなみに、ガーデンズコートの方も、ＣＡＴＶ設備使用料は全住戸一律徴収です。
但しこれはテレビですから (プロバイダが乱立するネットは異なり) 一律徴収なのも納得。
かつ料金も安いでしょう (数百円レベルではないかと。。。)
>この開き直り方には驚きました。
>「管理費はいくらですか」と聞かれて、
>ネット使用料込みの値段を、管理費として回答するのですか?
>余りに不自然な考え方です。
>プラウド武蔵小杉の重説、[2]継承事項、第４項目には、確かに、
>「当該サービスの利用料金として、ご利用の有無にかかわらず
>月額2520円 / 1住戸当たり(消費税含む) が必要となり、
>これは管理費の中に含まれております」 と明記されている。
>(この『有無を言わせず』的な内容にも唖然としますが。。。)
上下の文章を勘案すれば、不自然ではないと思いますが。
要は入居するマンションの維持にかかる入居者按分の
費用ということで管理費だと私は考えていました。
逆に負担に個人差が発生する駐車代、専用庭使用料などは
明確に分けて考えるべきでしょう。
>しかし、だからと言って、
>例えば >>72 のように、管理費は割高かどうか、と尋ねる人に対して、
>ネット使用料込みの値段を回答する人が、どれだけいますかね???
>普通は、ネット使用料を除いた値段を答えるでしょう。
それは個々人の考え方でしょう。
逆に気がつかない点を教えてあげるという意味では適当ではないでしょうか。
>確実にいえるのは、
>プラウド武蔵小杉では、ＩＳＡＯのネット接続サービスを利用しない人は、
>割高な「管理費」を徴収されている
>(そのように重説で定められてしまっている)。
>という事です。高い、のではなく、割高である、という点が重要です。
なぜ、そのように断言出来ますか?
>パークホームズ武蔵小杉では、プラウドのようなアフォらしいカラクリは、
>用意されてないですよね?
>常識から考えて、存在するわけ無いでしょうけれど、
>でも一応は確認しなくちゃ、とは思います。
余計な記述です。
まあいいんじゃない? おもしろかったよ。
何かA型の人が多そうですね。
B型の私にはどうでもいい話で盛り上がってるので感心しちゃいました。
本当に。
83の粘着質は、
見てて気持ち悪いね。
高さをかぜぐために1階が少し地面にもぐっている、ってことはないのでしょうか？
Pは2重床、2重天井で2470mmでしたよ
AllAboutより
【マンションのモデルルームなどで、よく「天井高が2m50cmあります」などと説明されることがある。
天井が高いと開放感があるのでアピールポイントになるのだ。だが、じつは天井高より重要なポイントがある。
それが階高だ。階高とは、下の階の床面から上の階の床面までの高さのこと。
配管類の点検や修理をしやすくするために二重床・二重天井にするには、一定の階高を確保する必要がある。
標準的なマンションでは、スラブの厚さが20cmとして、二重床の高さが12cm程度、二重天井の高さが8cm程度で
合計40cmほど必要となる。天井高が2ｍ50cmとすると、「2ｍ50cm＋40cm」で2ｍ90cm必要ということになる。】
PもGCも階高が3mあるけど、この物件は階高が2.85mだからちょっと足りないね。
直床？ 本当ですか？ この値段で？
二重天井・二重床も可能だと思うよ。
ただし階高から見て天井高は2400mmがいいところだと思うけど。
その場合、玄関扉高さや部屋(ＬＤ以外)のサッシュの上端の高さが２メートル確保できなくなる可能性が
出てくるよね。このクラスの物件でスラブ厚も20cmじゃ物足りない（せめて25cmは欲しいところ）し
三井さんが、どういう作戦で来るか楽しみだなー。
2400mmの天井高も住んでしまえば慣れますよ。階高が2.85mでしたら、二重床にはなりませんね。
スラブ厚は最低180mmは必要といいます。二重天井の厚みが80mmだとダウンライト入りませんから
180mmは必要ですよ。
階高が2.85mはそうとう低グレードですよ。
でも三井って、そこまでグレードの低い物件をつくるのですか。
>>83
>確実にいえるのは、
> プラウド武蔵小杉では、ＩＳＡＯのネット接続サービスを利用しない人は、
> 割高な「管理費」を徴収されている
> (そのように重説で定められてしまっている)。
>という事です。高い、のではなく、割高である、という点が重要です。
>パークホームズ武蔵小杉では、プラウドのようなアフォらしいカラクリは、
>用意されてないですよね?
納得できないなら買うなよ。迷惑だから。
天井高かせいでもらえるなら、直床でもいいけどね。
その分、スラブをちょこっと厚くしてもらいたいね。
スラブ厚ければ（ボイドはだめね）、音の響きは
だいぶ違うからね。リフォームは、SIじゃない限り
水周り迄いじる人はそういないと思うけどね。
後、メンテ云々もあるけど、直床でもたいてい水周り
部分は、２重床だよ。いまどき、コンクリに埋め込む
なんてない。
サッシュ
すこしでも高いの入れてもらいたい。
１００年コンクリつかって、最新の梁方式だと、順梁でも
２．１＋αのサッシュ入るからね。
既出だけど、ここ単純割すると２．８５ｍの階高だから
３ｍかせごうとすると、一階が９０ｃｍ近く埋まらなくちゃ
ならない。見た感じそんなことしなさそうだよ。
これも既出だけど、H.Pの間取り図のリビングのサッシ幅狭い
んだよね。この図はある程度正確なんだろか？もしこれなら、
ワイドスパンの意味ないなぁ。
ちょっと離れるけど、PH西荻窪がこんな感じで、結構圧迫感
あったので、、、
ガーデンズホーム武蔵小杉の南向き１Ｆとこちらで悩んでいます。皆さんならどちらを選択しますか？
間違えました。
誤）ガーデンズホーム武蔵小杉
正）ガーデンズコート武蔵小杉
104です。
ガーデンズコートのいいところは、
・武蔵小杉駅南口を使用するため、東急ストア、薬局、銀行が通り道にある
・今井学区
逆に悪いところは、
・パークホームズ周辺より車どおりが多い
・駅南口の繁華街チックな雰囲気
・１Ｆの物件しか残ってない
などと考えております。
>>104
ガーデンズコートを見に行った事があります。
１階を検討していたのですが、庭が少し地面にもぐっていたので却下しました。
パークホームズは全戸ではないけれど、１階に専用駐車場が付いていますよね。
そこに惹かれているので、モデルルームがオープンしたら見に行って来ます。
同じように庭が少しでも地面にもぐっていたら却下しますが。
104さんは、南向きの１階がよろしいのでしょうか？
>・１Ｆの物件しか残ってない
出遅れましたか。。。
来月初めの事前案内会に予約しました。
立地は気に入っているのですが、希望の間取りはおそらく戸建の裏あたり
になるので迷っています。
等々力緑地が近いですが、やはり河川の氾濫などあれば、ここも水浸しは
避けられないのでしょうか？
ハザードマップでみると結構キツイかなと思ってはいますが、この周辺の
過去の水害？についてご存知の方がいらっしゃれば是非お教え願いたいです。
> 等々力緑地が近いですが、やはり河川の氾濫などあれば、ここも水浸しは
> 避けられないのでしょうか？
本物件の想定水深は、1.0〜2.0m未満です。
等々力緑地は、5.0m以上です。
条件は、多摩川破堤時 (200年に一度の大雨を想定) です。
http://wwwsj.keihin.ktr.mlit.go.jp/keihinGIS/index.html
冠水歴は、最近のものは重説に示されると思います。
川崎市HPには、平成６年度以前の冠水歴は準備されておらず、
閲覧場所へ足を運ぶ必要があります。
http://www.city.kawasaki.jp/53/53bosai/home/saigaigaiyou/saigaigaiyout...
なお、近隣の某マンションの重説によれば、
この付近は、昭和54, 56, 57年に冠水歴があるようです。
前に話題になっていた床・天井ですが、床は二重床、天井はＬＤのみ天井高をとるため（２４５０）
直天井、他は二重天井のようです。
という事は、ＬＤと他の居室の天井高が違うという事なんですね。微妙・・・。
ＬＤの天井高が２４５０というのも、今どきのマンションでは低い方ですしね。
そもそも階高が低いから仕方ないのかな。
聞いたところだと、
二重床＋リビング直天井他二重天井。
リビング高「2400」、洋室「2300」。
サッシュ高「1930」。
室内の仕様は、ごくごく標準（タカラキッチン、風呂はダウンライトなし）。
多分、建具等もそこらへんの三井物件とほぼ一緒。
これだけ見ると、仕様は、GCの方が上になってしまったね。
スラブ厚きかなかったけど、高さ規制ぎりぎりまで、階数積み上げた、、、
といわれても仕方ないね。
南面前影が、小杉にしては比較的良い(場所にもよるけど4F以上は、
視界も開ける)のと、一部のワイドスパン住戸かなぁ。
それで、坪単価が、GCよりちょっと安い
後、ここの立地をどう見るか？学区は、例のガーデンズティアラと重なって
しまう。収容大丈夫かなぁ。
地価で見ると、今井仲、西町、木月大町とかよりやすいんだよねぇ。
三井は、この物件立地勝負。まずはMR見てからかな。
この近くに住んでたことあるけど、
まあのんびりしたいいところですよ。
いわゆる高級住宅地ではないけど、バスどおりのわりには、車の数はまずまず少なく静かかな。
ただ駅からはけっこう歩くのも事実ですね。
等々力緑地とか、多摩川も歩いていくのはけっこう大変ですよ 笑
＞サッシュ高「1930」
うう、これは痛いかも・・・。やっぱり階高低いからだよね〜。
専門家が書いているコラムがあるので参考にしてみてください。
マンションは「天井高」より「階高」が大切-2。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&a=30
>>115
あと、学区はガーデンティアラとは重ならないと思うけど。なので収容は問題ナシ。
ガーデンティアラ→中原小・宮内中
パークホームズ→西丸子小・中原中
この物件とコスギタワーと迷ってます。
75平米でおいくらくらいになるのでしょうか？
118さんへ
パークホームズから送られてきた資料によると南向き74.24㎡の中住戸で4600万円台〜5300万円台になってますね。
西向きの73.59㎡だと4100万円台〜4500万円台になってます。
意外にお手ごろ価格ですね。
なんだか期待はずれですね。
コスギタワーはトーヨーキッチンなのにここはタカラですか・・
設備・仕様があまりにも一般的だとちょっと残念。
パンフ・ＨＰにある外観は重厚な感じなんで、中味も期待していたんですけど。
まあ、来月入っての案内会で明らかになるでしょう。
ですね。
あまり凝られても困りますが、たしかに外観が重厚なイメージなので
ある程度は合わせて欲しい気がします。。。
やはり立地的に人気物件になるんですかね？
駅から離れていますが、むしろそれを好む方々にはやはり根強い人気ではないでしょうか。
このスレのタイトル通り【仁義なき戦い】が繰り広げられる武蔵小杉一帯ですが、
今後の物件ははっきりとした特色を出していかないと大量に売れ残りそうですね・・・。
>133さん
教えてくださってありがとうございます。
新丸子の方が近いんですね。やはり2つの駅が利用出来るのは大変便利だと思います。
ＭＲがオープンした際には現地に行って確認してみたいと思います。
>132、134さん
どういたしまして。
私もこちらの掲示板ではいろいろ教えて頂いて本当に助かっています。
特に設備や構造面など皆さんとても勉強熱心でいらっしゃるので大変参考になります。
見習わなくては〜！
主婦の感覚で言えば、新丸子の商店街のお得感と
周辺環境の静かさと落ち着き感は、ココは買いだと思います。
以前賃貸で近所に住んでいたので、懐かしく思い出します。
ただ、我が家には手が出せない・・・。
>138さん
新丸子の商店街は安いスーパーがあるそうですね（知人が言ってました
間違ってたらスイマセン）
私もこの物件大変注目しているのですが値段が微妙です。
せめて3ＬＤＫが4000万前半であってくれれば。。という感じです。
武蔵小杉から徒歩圏で割と静かな住宅街ともなれば、仕様が今ひとつでも強気な価格で
くるのはいたしかたないでしょうね。
注目度は高いけれど実際に決める人は限られてくるかもしれません。
高級志向の方にしては設備等がおそらく物足りないし、下町っぽさを好む方には逆に少し
手が届きにくいといった感じでしょうか。う〜む。
あの辺りの環境は申し分ないんだが、建設地南東一画の
一戸建てが気になる。 将来的にはどうなんだろうか？
もしかして値付け次第で人気になるかならないかが分かれる所かもしれませんね
>141さん
私もあの戸建てが気になります。
今回も立ち退かなかった訳ですからすぐにはどうこうは無いと思うのですが、
アパート？と駐車場はあの戸建ての方が大家さんなのかなと勝手に想像しています。
ＨＰで見つけて興味を持っている者です。
立地が住宅街となっていますが、駅からの道のりはどんな感じなのでしょうか？
暗いとか比較的明るいなど、もし近隣の方いらっしゃったら教えてください。
>>144
【新丸子から徒歩の場合】平坦な道のりで、道なりに歩く感じ。信号が無いので楽。
暗がりではないが、車や人の通りは少ないので夜遅くだと寂しい感じ。女性の足でも、８分程度で着く。
【武蔵小杉から徒歩の場合】平坦な道のりで何通りかの行き方があるが、大きな通りを渡る＆信号が２〜３箇所ある。
何度か曲がる。直線距離は短いが近道がないため１０分ちょっとかかる。大通り（バス通り）を歩けば明るい。
147です。文章がおかしかったので以下修正します。
>毎日新丸子駅から見て建設地の先に住んでます。
→毎日通勤で建設地の前を通って新丸子駅まで歩いているものです。
新丸子駅は東横の各駅停車と目黒線がひっきりなしにやってくるので、
田園調布も武蔵小杉もかなりスムースに急行に乗り換えできます。
なので東急利用の場合、現地からの時間で考えると
渋谷方面も横浜方面も新丸子駅を利用の方が結局速いんじゃないかと思います。
通勤時間帯に「急行」「特急」「通勤特急」が通過していくのには
かなりストレス感じますよ。
その意味で元住吉はパスでした。
新丸子は武蔵小杉にあるけるのが救いです。
ただ、そっち系のホテルが駅周辺に多いのはちょっと。。。
そっち系のホテルは新丸子駅から北東側の丸子橋にかけて何件かあります。
パークホームズ側にはないです。まあ、目につくと言えば目につきますが。。。
電車に乗ってても見えますので見てみるとよいでしょう。
それらを抜けた丸子橋の河原（公園）では休日はBBQ、つり、ゴルフの打ちっ放し、学生のアメフト練習、ジョギング他結構活気ありますよ。
新丸子駅周辺は若い独身者またはDINKSが多い感じですね、いい意味で。
この街の情報を知りたい方は以下のHPが絶対便利！のぞいてみてください。いろいろ町の様子がわかると思います。
http://maruko.cup.com/
>153さん
ありがとうございます！
うちは新丸子の雰囲気けっこう好きです！
武蔵小杉からも新丸子からも歩けるこの物件はかなり魅力です。
どこかのスレで見たんですが、武蔵小杉周辺は保育園、幼稚園に入れるのが難しい
（人数的に）と書いてあったんですが、どうなんでしょうか？
川崎市の市長が子育てや教育には力を入れていないと書いてありました。再開発には
熱心みたいですが・・・。
新丸子の商店街は焼肉店が多いと聞きましたが、焼肉店が多くてラブホが多いと
聞くと環境がよさそうな感じがしないのですが、そんなことはないのでしょうか？
来週ＭＲに行く時、新丸子駅辺りも見てみようと思っていますが、先日現地へ行った時
たまたまかもしれませんがヤンキー風の人を多くみかけたので、少し心配になりました。
>新丸子の商店街は焼肉店が多いと聞きましたが、焼肉店が多くてラブホが多いと
>聞くと環境がよさそうな感じがしないのですが、そんなことはないのでしょうか？
環境は正直「並」でしょう。
近隣在住10年ですが、
・飲食店街が充実(飲み屋が多い)
・ラブホが多い(綱島街道沿い)
・ワンルームマンションが多い
のは、昔からの花街だからなんですよね。
実は東横線の駅としては、武蔵小杉よりも
新丸子の方が古いんですよね。
その意味で住まわれている方もインターナショナルです。
まぁ好き好きですが、子育てに最適という場所ではないですね。
久しぶり来てみましたが、すごいピッチで書き込み増えてますね。オープン近いせいなのかな。ライバル会社の人ですかね。
昨日物件の場所まで行ってみましたが
周りは静かでとても良い所ですね。
ただ駅までの道はちょっと静かすぎて怖かったです。
三井不動産のサークル雑誌「こんにちは」11月号が今日届いているのを見たら、ＰＨ武蔵小杉のＭＲの写真が出てました。
80Ｃタイプで、壁・天井はアイボリー、床と建具はマホガニーといった感じ。ガーデンズコートに近い感じにしてきてます。
>161
そうなんですよね。新丸子からの商店街はなかなか活気があってよいですが、
そこを抜けるとけっこう薄暗くなるし女性には怖い点もあるかも。
つい小走り気味になりますね。
でもまあ治安が悪い、という話は聞かないけど。
明日MR行ってきます！
詳細待ってます！！
行ってきました。ＭＲの80Ｃタイプは上手くまとまっていますね〜。人気出そうです。
キッチン〜洗面所〜お風呂と家事動線もいい感じ。
レンジフード周りの処理も、全然窮屈な感じはなく好印象でした。
ワイドスパンが活きていると思います。
ＬＤの天井高は240でクロス直貼、主寝室・洋室・DENは二重天井。
玄関扉(全住戸共通)を含めて建具の質感はイマイチのような気がします。
いろんな物件を検討されてきている方には相対的に
安っぽく感じるかもしれないですが、カラーセレクト次第かもしれません。
吊り戸棚はオプション扱いで、バスの浴槽は３種類から選択できます(こちらは無償)。
他に行かれた方、いかがでしたか？？
ここもそうですが、最近のマンションって５畳程度が主流なのでしょうか？
狭く感じませんか？
子供部屋にしても大きくなれば狭く感じるし。
今の私には私には高嶺の花です。
場所はいいですからね
当初、ここに間違いなく直床ですねとか、天井も絶対ニ重天井にはならないと書かれてたので、チョット鵜呑みにしてました。実際は違うということですか。時にマンションの５畳というものは主流ではないのですか。それとも５畳台ということ？５．０畳しかないということそれは全部の洋室ではなく洋室２のことですよね
スミマセン。時にマンションの５畳というものは主流ではないのですか。それとも５畳台ということ？５．０畳しかないということそれは全部の洋室ではなく洋室２のことですよね
訂正します。一般的に洋室２の部屋の広さが５．０畳が主流かという質問ですよね。それは５畳台が主流じゃないでしょうか。という意味です。洋室を広くしたら、リビングか収納が狭くなるわけですが、どっちを選ぶかというと私は収納やリビングの広さを選びます
確かに5畳の部屋ってこの物件に限らず増えてきたように思います。
こちらの立地はとても良いですが
値段が・・・
人それぞれだと思いますが、私は全室６畳以上が希望なので、いくら良くてもこの物件はパスです。
この５畳の部屋はプランセレクトで広くしようにも
どう広くしていいのか？隣の部屋との壁を取っ払う？
それよりもうちにとっては値段が高い．．．
コスギタワーに期待してみるか．．．
> 私は全室６畳以上が希望なので、
ご予算が高めと見えます。羨ましい。
最近のマンションは全体的に部屋数を取ろうと一部屋あたのが小さくなってますね。でも、ここは更に小さ目かな。同じ三井でも、セレマークスやレアリス武蔵小杉の方がゆったりした感じだったね。最近の三井はレアリス元住吉、パークホームズ武蔵中原と、かなりコンパクトな作りが増えてきましたね。部屋の仕様含め少し安普請の感じが私もしました。あと地元住民的にも少し寂しい(特に夜は)ところですね。
このマンションの購入を検討している全くの初心者なのですが、教えて下さい。
MRって何ですか？
MR＝モデルルームです。
＞177さん
そうですね。環境は武蔵小杉でもものずごく良いと思うんですが帰りが遅いので
夜道は不安ですね。
あとは、価格をもう少し抑えて欲しい所です。
やはりこの後、コスギタワーとかも出てきますし、ある程度の金額にしないと
売れ残るのでは？と思うのですが
１７９様へ。ありがとうございます。
> やはりこの後、コスギタワーとかも出てきますし、ある程度の金額にしないと
> 売れ残るのでは？と思うのですが
売れ残り発生については、三井は貴方以上に敏感です。
その結果がこの価格ですから、売れ残りの心配の要らない、妥当な値付けなのでしょう。
素人のご意見無用。三井にとっては余計なお世話ってところでしょうか。
購入検討者としては、少しでも低い価格でというのは、
心情としてはその通りですよね。
でも近い立他にモロ競合する物がないだけに、
予定価格から下がる要素は残念ながら見出せないかも。
(要望書の出具合ダメダメだったら下がるかもしれないケド…)
近くとはいえないかもしれませんが、近隣でガーデンズコート
の近くに野村のプラウドが計画されているようです。
年明けよりＭＲオープン。ここと比較検討される人も多いので
はないでしょうか。。
ネットでＭＲ来場予約しようと思ったら、
１２／４までいっぱいのようなんですが、
そんなに人気なんですかね？
それとも最初だけ？
最初だけでしょう。
立地よく人気はあるでしょうから一度は行ってみてみようと。
ＭＲも３階建てですが１階は駐車場、２．３階がＭＲ。
そんなに大きくないですから、すぐ予約定員いっぱいになっちゃうんじゃないでしょうか。
ＭＲも80Ｃタイプひとつのみなのかな？
まだ外からしかみてないのでわかりませんけど。
>購入検討者としては、少しでも低い価格でというのは、
>心情としてはその通りですよね。
同感です。手が出しにくい。
この周辺のマンションは皆同じような価格設定で完売してますので、売れ残る心配はないと思います。
三井のブランド力＆立地を考えたら妥当な
値付けだと思います。
完売は完売でも、完売までのスピードでしょうね。言ってる意味は。
竣工したってなんとか売りきらなきゃ販売の仕事終わらないでしょうし。
完成して１年経ってなんとか全戸売りきっても「完売」です。
販売側からは妥当だとしても、ここを買いたいと思っている多くの人から見たら高いということ。
仕方ないですけどね、現在の日本の不動産価格の決め方だと。
おっしゃるとおりブランド力と立地で決まってしまう。
コスギタワーとかがもっと出てくる前に高値で売り切るつもりでしょうね。
今井仲町のプラウド武蔵小杉Ⅱの工事が始まりました。
38戸と少な目ですが、南が公園に面して、閑静な住宅地。
昨年のプラウドⅠの売れ行きから考えても、5000万台でも
即完売でしょうか。。
でしょうね。ＰⅡを待って抽選落ちした頃には、
当物件のめぼしい所はすでに契約締結済みって事にもなりうるかも？
(なんせＰⅡは38戸だし、武蔵中原のプラウドも相当なペースで終わってしまいましたから)
今のＧＣと当物件との時期関係みたいな感じですね。悩ましい。
確かに、武蔵中原のプラウドは本当に早かったですよね。
あっという間でした。
PⅡもおそらく一斉販売、即完売でしょうね。
なかなか駆け引き難しいです。
この物件すごく良いですが、うちは多分2LDKでいっぱいいっぱいに
なりそうです。
2LDKの価格ご存知の方いらっしゃたら教えていただけませんか？
60Aタイプ(2LDK)62.67m2で、3500万〜4200万と以前送られた資料にありました。
>>184
早速情報ありがとうございます。
本当に１２月４日まで予約ができない・・・
これって、案外電話で「行きたい！」って言った方がすんなり予約取れたりして。
明日電話してみます。だけど価格がやはり気になるところですねぇ・・・
三井の回し者ではないですが、
人気 (となると予想される) 住戸には、先んじて要望書出す必要がありますよ。
予算の細部の詰めは後回し。要望書の取り下げは簡単。いつでもできる。
でも、他者が要望書出してる住戸に割込むのは困難。営業さんは渋ります。
先に提出した人には「後発の客を頑張って誘導します」と言う。
結果、抽選となるかも。しかし後発の客が誘導されれば抽選にならない。
そのためには事前案内で一番乗りするくらいでないと。
ＰもＧＣもそうだった。人気住戸は事実上早い者勝ち。
特にこの物件は戸数少ないから「バス通りから遠い５Ｆのこの間取り」
等と限定する場合には先手を打つ必要がありますよ。
> 本当に１２月４日まで予約ができない・・・
この状態では、人気住戸は取り逃がす可能性あり。
逆に、売れ残りでも良いというのなら、
売れ残りはいつまででも売れ残っているでしょうからノンビリでOKかもしれんが。
>>198
大変参考になりました、ありがとうございます。
パークホームズ武蔵小杉はかなり早いうちから資料請求をしていて、
実は何度か電話しているのですが、営業の人が「まだＭＲはオープンしていません」
「こちらから電話します」という返事ばかりで、待てど暮らせど一向に返事が来ない。
待ってるだけでは遅いのですね・・・
まだいろいろなマンションを物色している身ですので、これだ！という物件があったら
これからは積極的に行きたいと思います。がんばります！！
早速マンションギャラリーに電話してみました。
結局、インターネット資料請求や電話だけでは事前公開参加は無理だということが
分かりました。
営業の方によると、アンケートはがき返信か、インターネット予約が有効のようです。
いずれにしても予約は一番早くて１２月５日でしたが・・・
ただ>>198さんが言うような「住戸の事前予約」はしないと営業の方は言っていました。
営業の言葉を信じるなら、まだ皆同じスタートラインに立っているようなのですが、
本当のところはどうなんでしょうか？前の営業の方は、ハガキ出せ、とか言わずに
「こちらから電話します」って言っていたし、今回の方は「実はもうＭＲオープン
しているんですよね」という質問にやたら言い訳していたし・・・何となく不信感が
募ります。
とにかく予約してみましたので、そのときに明らかになるでしょう。
１ヶ月先が楽しみです。
