管理会社のあくどい手口（2）

>>1349
>>１３０４さん、
貴方は宅地建物取引業法を知りませんね、
そんな判決は出るはずがありません。

従って作り話の投降である事は証明された。

頭狂電鉄系のリバブル、コミュニティーどっこいどっこいの同程度。
管理会社が被告で>>貴方は宅地建物取引業法
が関係あるか、マン菅法だろう。しかし、理事の一人の個人情報を漏らした訴訟。
なぜ宅地建物取引業法に関係あるか。

分譲マンションの闇についての削除されない匿名スレを紹介して下さい。

申し訳ないが、私にゃよく解らんレス：
>1343 >1347 >1349 >1351

プライバシー侵害の有無を問うた裁判だとは分かる。
判決を「出るはずがありません。」と言えるなら、
読売新聞が誤報したことになるか。そりゃなかろう。

>1352 さん
投稿者だけに都合のよい、そんな掲示板はいけません。
確かに>1345の雑誌も広告も「闇」を封印してますが。

>1350 の「逃亡」例① をより正確に詳述：

注意しなければならないのは、管理会社の雇用で当マンションに来た管理員
を管理組合で雇う契約方式に切り替えたこと。着任から２年半後のことです。
それまでの間、組合員６名の”自主管理導入プロジェクトチーム”と管理員で
管理規約の変更や各種細則の創設などが進められたようです。この準備作業
の監督的立場には管理会社（大手）と設計コンサルタント（ローカル）とが
いたはずです。

管理員を組合の雇用にしたことで、定年退職をなくし８０才くらいまで勤務、
恐らく管理会社社員時代より高い給与額にでき、フロント（マネージャー）
などの担当社員が足を運ぶことなく管理員が各会議に同席可能になりました。
会議の事務や組合の現金会計（「小口」）を新契約で掌握できた管理員は、
議題・議案の設定への干渉などで住民の理事長を骨抜きする実力を得ました。
ま、理事長を含む大半の役員は管理人さんに「全部お任せ」の楽な道を選び、
そうしなければ管理員に怒られたりする事態が時々は発生していたようです。

この「自主管理」体制は１２年間続きました。終止符を打ったのは理事長の
私のはずですが、管理員より先に辞任させられるなど、「刺し違え」でした。
当時は気付けませんでしたが、安全に退職すべく、様々な手が打たれました。

A)理事長不在の理事会に「専門委員」が合流し「合同会議」を名乗る：
　管理員中心の組合運営が是正されない限り欠席するとした理事長の私だが、
　管理員と専門委員たち（実質は設計コンサルタントの配下として躍動）は
　逆に理事会に入って操縦。副理事長を「理事長代理」として認定し、掲示
　で組合員には「何の支障もなく運営できております。」と広報してみせた。
B)退職２ヶ月前に「常駐」から「通勤」へ契約変更：
　一般組合員への予告なく秘密裏に開催された理事会で決定、承認された。
　その際、理事長の私に対する「辞任勧告」も私が不在なのに決議された。

明文化されない「安全な逃亡のための原則」：
１）会計調査の必要を言い出した理事長を先に辞任させること。
　　管理員の辞職が先になってしまえば、残った理事長に理事会を率いられ、
　　調査に踏み切られる恐れがある。
２）管理会社と設計コンサルへの委託契約は、内容を変えても絶対維持する。
　　実際、上記「合同会議」は管理会社３社から従来の社を再選択して終了。
　　翌月に臨時総会をやって組合員に追認させた（人事変動は議題とせず）。
　　その２ヶ月後の定期総会にて委託新契約の期間は大幅に延長された。
３）配下の住民（組合員）たちはできるだけ全員住み続けて組合の主導権を
　　改革派（反乱者）に渡さないよう努めること。攻守に組合を利用せよ。

全くの逆のケースで大成功したマンションもある。
最後は悪徳組合員と悪徳管理会社が裏でコソコソしていたが、
マンションは甦った。逆も必ず真ならずの逆もある。

分譲マンションは管理の知識のない組合員が９９％です。
なにがおきても可笑しくない。法令違反の規約や重大変更が
特別決議（四分の三）で決議されている事が証明されている
でしょう。

少数の組合員が総会で意見を言っている事を理解してやりま
しょう。
組合員が議案の内容を理解する能力があれば、組合員にとっ
て悪い案件は可決されません。

マンションの価値は良識のある組合員が多ければ多い程資産
の価値はある。

>1355 さん、ブラボー！
ここにも良識派がいらっしゃいますね。特に賛同 ↓
>分譲マンションは管理の知識のない組合員が９９％です。
>組合員が議案の内容を理解する能力があれば、組合員にとって悪い案件は可決されません。
>マンションの価値は良識のある組合員が多ければ多い程資産の価値はある。

さて、あくどさを感じる”疑惑”を記します。管理規約の原本についてです：
２年前の春に当マンションは管理規約を全面的に改正しました。その過程のただ中で、ある月の理事会議事録に「規約原本が紛失していることがわかった」とさりげなく書いてありました。他方、比較的最近に『管理組合保管書類リスト』（作成：６年前、公開：５年前）を再読したところ、「管理規約原本」はきちんとリストに挙がっていました。ということは、５、６年前～２年前までの２、３年の間に紛失したことになるでしょう。

こんな大事な物、不注意でなくすだろうか。改正前の規約は >1354 に記した「１２年間続いた自主管理体制」用に改造していたもので、ところどころに陰謀的な変更の跡が感じられました。特に標準管理規約との対比で言えば「（不正発見時の）監事の臨時総会招集権」の一文が抜けていたり、帳簿の作成・閲覧に関する条文の主語が「理事会は」となっていたりしました（標準規約は「理事長は」）。

もちろん２年前の規約改正は私から見れば「改悪」であり、設計コンサルが呼んできたマンション管理士が先導して全面的に変えられたものです。すなわち、「１２年間続いた自主管理体制」の法的な足跡を帳消しにしてしまう側面はあったと思われます。改正前の原本の紛失は意図的（故意）なのではないか。例えば、将来、万が一でも捜査や裁判沙汰になったとき、改正前の規約原本が存在しないほうが有利になるとの弁護士的判断でもあったのでしょうか。あるいは本当にただ無くしただけなのか。謎です。

>>1356
管理組合、管理会社の不正問題は、訴訟になったところで区分所有法無知の判事、マン菅法は正式な法律時になっていないと言われている内容では、まともな判決ができない国家の国民、マンション住民で不幸です。

まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

1358 匿名 4分前
まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

1358 匿名 4分前
まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

1358 匿名 4分前
まず、規約原本の重要性を理解していない組合員がほとんど
いないでしょう。
内は規約の全面改正で規約原本が行方不明なので、管理会社
が勝手に作成してきた規約を規約原本として、
その規約を基に改正案の規約と対比表を説明書として議案書
と一緒に総会に提案した。
組合員から、規約原本が行方不明なら、このマンションを購
入時に売主から売買契約時に受けた重要事項説明と同時に規
約承認を請求され同意した管理規約（案）を皆さんが持って
いるのでそれを規約原本として扱うべきではないか、
それから、管理会社さんが作成した規約原本と称する規約と
は相当内容が異なっていますが、との質問には誰も答えられ
ず、ずるずるとこの規約が承認された事になっている。

訂正、冒頭の規約原本の重要性を理解している組合員はほとんど
　　　いないに訂正します。

>1357 >1358 ともにブラボー！ですなぁ。>1355 は永久保存の価値あり。

原本紛失の後日談：
規約細則全面改正の臨時総会が無事「可決承認」で終わり、その直後か、「原本を無くしたから、組合員による今回の承認と複数人の役員の署名押印を以って規約原本とする。」と何かの議事録に書いてあったような。もう一度たどってみます。

当時の理事長など、当時も今も執行部は私には敵対的で「親・業者」です。管理会社（大手）はシロウト相手にクロウトの手口を総動員してでもマンションで利益を上げようとします。原本の重要性の理解度は、１３５８さんの指摘の通りです。

（規約の設定、変更、及び廃）
区分所有法３１条
　　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三
　　以上の多数による集会の決議によって、する。この場合において、
　　規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響
　　を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２、前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定
　　、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四
　　分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有す
　　る者が反対したときは、することができない。

前項３０条第二項
２、一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないも
　　のは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除き、これを共用
　　すべき区分所有者の規約で定めることができる。

これと、異なる規約は無効であるとの法律家の見解がおおいです。ある
マンションで規約は重要であるとして、この３１条は緩いとして五分の
四以上の賛成でないと可決してはいけないとしたら、四分の三以上の賛
成は得られたが五分の四には満たなかったので否決とした場合が争点に
なった事がある。くらいです。

理事長と毎月一回飲み会してて合法的な管理費の着服と営業がマッチすることによって、それに邪魔になる者は協働で排除してるかもしれないですね？
とにかく不審な点は調べないとですね？
不正があったばかりの管理会社ですが、管理会社が協力していないことを願いましょう。

https://ameblo.jp/hibaritawer/entry-12440766727.html

>1360 に書いた通り、まず当時の理事会議事録をたどってみました。

やはり、規約細則改正の臨時総会が可決承認で成功した１ヶ月後に、
「以前より管理規約原本がない現状について報告があり、現に有効な管理規約としては、臨時総会で承認された管理規約・細則等に、理事長他２名の理事が認めた書面を添付し、発行することとした。」と記載されていました。

紛失問題の起点として「規約原本がないことがわかった。」あるいは「紛失していることがわかった。」旨の記載は、私の記憶にはあるのですが、今回の再点検ではまだ見つけることができていません（発見したらまた報告します）。６年前作成の『管理組合保管書類リスト』も再度見ましたら、やはり『管理規約原本』とあるが、その「内容、保管期間、保管場所」のすべてが空欄でした。『管理規約（写し）』のほうは、「第０版、永久、机下」と記入されているのに。

【私見】恐らく計画的に「新しい原本」を臨時総会後に成立させたことで、やはり、それまでの管理規約を法的に抹殺・抹消して過去の一時期（１２年間の自主管理体制）の土台を闇に葬った？？？
上述の「現に有効な管理規約としては、」という文言がとてもひっかかる（原本がない状態＝無規約での組合運営、と考えれば「規約違反」を問うこと、並びに「規約違反」の概念自体が成り立たなくなるでしょう。それは過去の違反者たちにはバンザイ！でしょう）。ホント、すごいマンションですよ。管理会社、組合理事長とも手練手管に権謀術数のオン・パレードで、歯止め効かず。

原始規約（規約原本）が行方不明の重要性が理解できないので
そのマンションは無法地帯に等しいでしょう。司法はどう見るでしょう。

話の流れをぶった切りますが、マンション管理業界25年。大手独立系、旧財閥系。中小管理会社を3社経験し、この度家業を継ぐため退職しました。先月まで管理会社で管理職をしておりました私がどんな質問にもお答えします。
あくどい？手口でも何でも正直に全てお答えします。
質問があればどんどんしてくださいね。

こんばんは。せっかくですので、お尋ねです。

兼ねてからリベートを取っていると噂のある理事長が、緑化委員会なるものを設置したのですが、どのような手口で裏金を得るのか、手口があれば教えて下さい。

よろしくお願い申し上げます。

>1364

>原始規約（規約原本）が行方不明の重要性が理解できないので
>そのマンションは無法地帯に等しいでしょう。
ご指摘の通り「無法地帯に等しい」のですが、大手管理会社やコンサルの
サポートがあって、合法的運営については特に議事録上はバッチリです。
数年前に掲示で「当管理組合に何ら非があったわけではない。」と断言
されました。会計帳簿閲覧請求で私が簡易裁判所に調停申立した時です。

>司法はどう見るでしょう。
築４０年近いですが、本格的に司法を導入したことがまだない物件です。
私は調停以外の法的手段を使いませんし、理事会率いる組合側は問題を
書いて内外に知らせた私を名誉毀損の容疑者として警察に訴状提出した
ものの、捜査（任意の取調べ）を経て「不起訴処分」になったため、
裁判まで行きませんでした。会計実績を調べるという私の姿勢を是とし、
大手管理会社と敵対しかねない案件に乗ってくる弁護士はまずいません。
「組合員でも組合の通帳は見れないぞ、プライバシーだ」と言われたな。

この板（スレッド）は「管理会社の」あくどい手口がテーマですが、
分譲マンション内の「法」を考察するとどうしても「住民の」あくどさ
も論じざるをえません。>1355 のように住民は無知で操られていると
強く思われる時もあれば、「善悪を知っていて会社を助けている」と
思える時もあり、真相はよくわかりません（組合操縦法は企業秘密？）。
ただはっきり言えるのは、「１２年間続いた管理人中心の自主管理」
の会計を議題にしないように理事会・総会が続けられていることです。
問題発生以降８年、毎年７名が理事・監事になりバトンタッチ、リレー
ができています。実績隠しの点で、業者と組合は共犯の関係なのでは。
ちなみに警察は「業者と組合」に味方し、調停員も同様でした。残念。
ごく時々、理事長就任を拒む人が現れます。３年前の副理事長は転居、
２年前の副理事長は辞任を望んだが「そんな理由は認めない。続けて
職務をまっとうせよ」と議事録に書かれていました（強制労働？）。
”そんな理由”が何なのかは記載がなく、本人も黙っており、不明です。

>1366
管理会社内部の事はわかりますが、理事長の不正の事はわかりません。
やっていると疑わしいことはありますけど、手口までは…

1365 管理会社 21時間前
話の流れをぶった切りますが、マンション管理業界25年。大手独立系、旧財閥系。中小管理会社を3社経験し、この度家業を継ぐため退職しました。先月まで管理会社で管理職をしておりました私がどんな質問にもお答えします。
あくどい？手口でも何でも正直に全てお答えします。
質問があればどんどんしてくださいね。

１３６９さん、１３６５で、
何でも答えると宣言しているでしょう。頼りにしていましたが、
がっかりしました。

>1366 の引用 ↓
>兼ねてからリベートを取っていると噂のある理事長が、緑化委員会なるものを設置したのですが、どのような手口で裏金を得るのか、手口があれば教えて下さい。

当マンションにおいてもそう思うことが多々あります。役員（特に新旧の理事長）の言動に常軌を逸した特定業者礼賛（や私への無理解と攻撃）が表れるため、だいたいわかります。しかしシッポはつかめないです。恐らく組合が支払った代金からキックバックされたりしているのでしょう（つまり代金の水増し請求）が、手渡しだと足跡も残りませんし、税金でもないので当局も等閑視。大規模修繕での業者間のリベートは近年問題視され報道もありますが、組合員レベルまでは疑問視されることもなく容認されてますね（特にマスコミ）。

ずっと無視無回答できたのに、私の会計帳簿閲覧請求調停の１回目からすぐ「見せます」と答えていまだ見せずに６年経過できている当時の理事長さんは、「防火管理者」に就任し、今まで毎月５千円の報酬が管理組合費から支給されています。会計調査回避成功の論功行賞と言えますが合法です。理事会議事録によれば、当人が「防火管理者」試験に合格した際、会議で管理員（管理会社社員）が報告したとのこと。業民一体。これなども１人にずっと続けさせたら良くないと私は思うけれども、批判の声が上がらない（上げられない？）組合です。調停最終回（３回目）で「閲覧実施前に話し合って何を見せるか等を確定する」旨を互いに同意したのですが、その後２度（集会所、ファストフード店）面談してどちらも”会うだけ会っておいて見せる段には進ませない”のが先方の態度（仮に見せる段に進まれても『組合保管書類リスト』は役員と管理員の仲間内で整理し編集しているから恐らく「大丈夫」）でしたので、私はペテンにかけられたに等しい。この業界は、信じるとたいていだまされますね。現在は、私がゴネているから閲覧が実現しないのだという話にされています。

ちょっと古い情報かな？　４ヶ月前の刊行物を紹介：
『週刊東洋経済』（２０１８年１２月８日号、定価７１０円）

特集：マンション絶望未来（P.１８～P.５５）
気になる【主な目次】
・値上がり限界、新築は大収縮、マンション老朽化の多重苦
・タワーマンション「勝ち組・＊＊＊ランキング」
　／騰落率ランキング／ワースト１０／デベロッパー別／賃貸＆売買の多さ
・高齢化/管理不全/空き家「廃墟化マンション」の実態
・（有識者に聞く）マンションを延命するには
・タワマン修繕クライシス
・悪質コンサル　相場の２倍も当たり前　工事費「水増し」の手口
・業者にカモられないための自力で進める大規模修繕
・大規模修繕”談合”の舞台裏
・国交省のマンション政策　現場が見えていない！？
・長持ちマンションを作る管理組合運営のツボ

バックナンバーはまだ売られているでしょう（書店にお問い合わせ下さい）
自治体立図書館にリクエストすれば何らかの形で後日用意してくれます
（各項目、初心者でも読めるように書いてくれています）

「プロの記述」とはマスコミ報道ということになるのでしょうが、

管理組合（員）・住民を業者にだまされやすい無垢（ムク）な存在として「性善説」で記事を書いているのか？　
それとも、業者と一緒になって、場合によっては業者の弱みにつけ込んで「自分（ら）は組合員だから私的利益を得る資格がある」というデカイ態度の「性悪説」で描いているのか？

この区別の線は、記事の質を判定する上でとても大事だと思います。

新聞・テレビ・雑誌はことごとく前者（性善説）と言ってよい様相です。大手不動産会社、業界おなじみの大学教授のコメントはいつも載りますが、同じ会社の直轄的物件でホトホト困らされ苦しんだ方の話は出ません。

マンション内部とか「理事会」周辺でいったい、本当はどんな管理が行われているのでしょうか？　各マンションのホントにうっとうしい直言居士（ごまかさない人）を様々な法令や規約細則、組織などを駆使して脅し、転居させてこなかったでしょうか？　泣き寝入りさせてこなかったでしょうか？　後からでも書類を作り上げるなどして悪の連合を法的に正当化してこなかったでしょうか？　悪の連合と警察との秘密の協力関係はまったくないと言えるのでしょうか？　

これらの疑問にズバリ答えるマスコミ報道は絶無でしょう。対照的に、困っている「個人」の記述はインターネット上を始めとして多数存在します。誰の話を聞かなければ解決しないのか、明らかです。末端の「個人」です。編集後記「この２ヵ月ほどモデルルームや廃墟化マンションの現場もくまなく歩きました。」だとさ。

わがマンションでは、管理組合活動として「説明会」が時々行われます。
実態は「業者による」組合員のためのイベントなのですが、特に今回は、
不参加でその場にいなかった人へのフォロー的資料配布もありません。

先日、私は参加しました。テーマは「保険」です。
今月、最近の理事会議事録を目にしたところ、「説明会にて、管理費の
金額が上がっても個別（戸別）に交渉する手間が省けるのならよいとの
意見が出され」「管理費の改定を視野に入れて」の記述がありました。
私の発言や他１名の質問「今日来ていない組合員のことはどうするのか」
については何も記されていませんでした。

私を含む誰かが「管理費が値上げされようとしている！」と知らせたく
ても「文書の配布行為はやめて下さい」が理事会の強い基本姿勢です。
この要請を無視して配布してもよいのですが、私の問題意識はもっと
深いところにあります。実質的に、組合員の発言に対してはどこにも
「聞く耳」が存在していないという管理手法が適用されているのでは？

１年３６５日のうち定期総会２時間弱の中で１、２回何か言えるだけ。
説明会も似たようなもので、何か言ってどうなるものでもありません。
業者と（追随する）理事会に好都合な発言なら議事録に採用されます。
実質的に理事会だけでレールを敷いてしまう、その正当化に議事録を
作っているだけ。「理事会商法」であり「議事録商法」でもあります。
ずるい編集であること、真相とは違うこと、不利益になりうることを
全組合員に伝えたとしても、賛成と承認以外やらない管理組合です。

イメージは、まるで馬車です。引かれるままに、どこまでも皆で進む。
馬は理事会、車には２００名の組合員が乗っています。批判は要らず。
馬の手綱を握る御者（ギョシャ）は、管理会社を始めとする業者です。
あぁ止まらない。何をしても止まらない。賛成と承認あるのみの団体。
こういうマンション管理、はびこっているんじゃないか。ラクだもの。

私が役員なら、組合員の意見を聞きながら運営するほうが気分が良い。
任期１年だけの毎年の理事長が、聞く耳を持たない人ばかりで不自然。
これらはプロの手口なのか、アマにも原因があるのか、きっと両方か。

明日以降？こちらの板でよろしくどうぞ。特にお金の問題。

築何十年にもなる、いわゆるファミリータイプの分譲マンションの管理組合や自治会で本格的な不正会計の疑いが浮上した場合、「良識派（改革派）を中心に住民たちが整然と調査・告発して事態に対応するか」といえば、そうならない展開が多いのではないでしょうか。

管理組合で言えば、管理会社が用意した原始規約「任期２年、毎期半数入れ替え」で新築分譲時から今に至るまで役員（理事・監事）のなり手を順番に回していますから、仮にルーズな会計が１０年間続いていたとして、当時役員だった７０～８０名の住民の責任（恐らく業者まかせで承認印押しまくり、サインしまくり）が問われる展開になりかねません。

悪質なプロの管理業者は少数の組合員と結託し、万が一でもバレる展開になった時のためをあらかじめ考えて「やたら法的に」準備してから実行に移す傾向があるようです。具体的には、主に大規模修繕工事をやるための組合組織「専門委員会」を創設し、その運営細則に「委員会に要した費用は、組合の負担とする。」旨の条文を入れておきます。他方、同委員会が活動した期の決算表（定期総会議案書）にはどこにも組合の負担額が書かれていないのです。そして残念ながら、毎期のそういう決算表は定期総会でろくに精査もされず承認されてきたのですから、後から不整合を指摘すると実に厄介です。

不自然に感じたので、「そういう条文が細則にある以上、組合はいくら負担したのか？」と書いた文書を全組合員宅に配布したら１名を残して５名の委員が理由を語らぬまま辞めてしまいました。後年、この残留１名により廃止を回避した同委員会は復活。辞めた元委員たちも２名ずつ理事や監事に就き、実質的に私１名の組合会計閲覧要求や外部監査の要望の実現を阻んでいます。

工事関連での契約先の業者に組合が支払った金額の中から一部が還流していたのなら、「水増し」やらになるのだと考えられます。具体的事例は他にも多数ありますが、どれであっても過去の会計実績のおさらいは「今さらできない、もうできない」というマンションになっていると想像されます。そのため、逆に全員で足並みをそろえて「あのうるさい１人を黙らせよう、追い出そう」という組合運営になってもおかしくありません。

ちなみに、「業者まかせ」については管理員等にまかせないと逆に激怒されるとか会計担当の理事から聞いたことがありましたし、住まいであるマンションの上記のような不祥事疑惑については警察などは捜査も摘発もしない姿勢で一貫し、そのためなら私に対処するための出動さえしてきたと言えます。大手の物件だからかもしれませんし、組合・自治会とも圧倒的多数で会計に問題なしの態度を貫き、むしろ、うるさい私１名をトラブルメーカーとして話を仕立て上げることに成功しているからかもしれません。

コソコソ裏で、ではなく「堂々と公開」型もありえます。

契約期間の真ん中で住み込み（常駐）から通勤に変更（理事会が承認）した組合雇用の管理員への給料は、理事会議事録では減額の数字が明記されていましたが、実際には常駐の時と同額のまま支給。同じ期においてほとんど欠席だった（お気に入りの？）役員にも報酬支給。・・等で、やるべきでない会計処理を１０万円以上、私１名が指摘しても理事会がそのまま承認し、期末の定期総会決算案としても全体で承認されて今に至ります。

私は当該期の理事長（任期１年）でルーズさを改めようとして集団的反撃にあったため、是正されるまで組合運営に協力しないと全戸に文書を発して宣言しましたが、半年分の報酬６万円を支給される資格は満たしておりました。それが管理員からも会計担当理事からも連絡なし（当時、報酬は手渡し）で２ヶ月後に問い合わせたところ、約３週間後に私の管理費引き落とし口座へ振り込まれました。管理会社を含む彼らの言い分によれば、当初から私に渡そうとしていたのであって、当初の理事長報酬６万円は管理事務所の「小口会計」に雑収入として温存し、理事長の口座に送金する６万円は新たに組合資金から出す手続きをすることに決めていたそうです。ネコババじゃないぞ、決別を宣言した私に原因があると言わんばかりでした。

後日、小口会計用の組合の通帳のコピー（１ページのみ）を会計理事が私に渡し、見たところ、管理会社から組合に送金された役員報酬全額（管理会社に通帳を預けていた管理費の一部）に対して利息３円が付いていましたが、当該期の決算表では「受取利息０円」でした。・・そのまま承認されました。

組合員は２００名超いるのですが、理事会も総会（ともに業者同席）も問題視せず。警察、検察、その他相談機関等でも”事件性なし”。ちなみに私は任期途中で「理事会一同」から辞任勧告を出され、退任しました。

マンコミュ掲示板をお読みになるだけの人、投稿もなさる人、いろいろいらしてよいと思うのですが、当マンションに住み続けている私の場合、今回の「参考になる！」をクリックしてくれたどこかの誰かさんには助けられました。

なぜか？
２００名以上いる管理組合員全員による「無反応」のド真ん中にたった１人、立たされております。最近の理事会議事録の読み方（裏事情等）、組合が抱え続けている未解決事項など、ある意味で”命をかけて”数ヶ月に１回は知らせていますが、今や１名の反応もないのです。この数年のうち、協調のコンタクトをとってくれた住民が２名ほど現れましたが、両者とも高齢には勝てず、静かになってしまいました。致し方ないことです。

順番くじ引き（輪番）制で集まっただけの「理事会」「監事」にしては、あまりにもプロ級の運営（特に私への対応）を毎期続けてやることができているのです。管理会社やコンサルタントによる指南は当然に「ある」のが感じられますが、提訴されなければ全役員と非役員全員が一致して数年前の組合の諸問題には「絶対向き合わないぞ！」と言わんばかりの運営を切れ目なく継続できている様子を見ると、「他のマンションも一皮むけば同種の対処をやるのだろうか？　そうではなく、やはりこのマンションが異様な複数の物件に入っているという話なのか？」という疑問が湧きます。こういった比較ができるのはマンション管理士とか管理会社の社員、弁護士などでしょうが、これら業界人はこういうことについては語らないはずです。

”理事会を中心とした全組合員による組合員１名への非協力”は、例えば不正摘発に向けた動き対する「最高の妨害・防御」になる手段ではないですか。しかも圧倒的大多数により民主的に見え、運営の正当性も装えます。特定の不都合な事柄は無視して避ける反面、大規模修繕やどうでもいい些細な管理事務での積極的姿勢によって、逆に「組合員１名」の私がトラブルメーカー、モンスター住民だとされる構図。

しかも、管理会社と住民たちに警察当局が乗る体制が８年前から目に見えて稼働（たとえば管理事務所に行くと管理人が仲間の住民宅へ逃げ込み、住民がパトカーを呼んだ）している状態。２年前には組合の総会決議（刑事告訴状提出）によって私は連日、任意の取調べまでされました。今でも秘密裏に訴状でも出されたら当宅の玄関にデカが来てもおかしくありません（← 日本の刑事訴訟法システム）。保釈後１ヶ月で急に同行を求められた今朝のカルロス・ゴーンのようなものです。

会計の質問に答えない、求められた帳簿の有無も言わない組合側に大手管理会社と捜査機関が味方する「マンション管理」が、私にとっての分譲マンション管理組合運営の「実態」になります。これほどまでに全体一致型、１名排除型の管理をやる物件が他にあるとまだ耳にしていませんが、理論的にはどの物件でもやろうと思えばできてしまうはずであり、安上がりで責任も問われない超便利な「究極の管理体制」がここにあると感じます。皆さんのマンションもいろいろ問題ありだと思いますが、警察力を背景に「恐くてモノが言えない」管理は、最優先で駆逐されるべきではないでしょうか。大切だと思うことを誰も何も指摘できなくなりかねませんから（勇気を出して発言したらしたで、全体が「知らん」の無反応で返すだけですが）。

「ウソだ。都市の郊外にありがちの、ありふれた中規模（２００戸程度）マンションにそんな仕組みがあるなんて話、どうせ誰にも味方されない特異な個人の被害妄想だろう」。こう思われても仕方ありません。しかし、どんなに私１名をクロ（犯人）にしてストーリーを組み立て、なおかつ私自身が百歩譲ってそれを認めたとしても、管理組合（特に理事会）は会計資料を開示し、誰かのチェックは受けなければならないのです。なのに、組合はその不都合だけはとことん避けながら大規模修繕と日常の管理を遂行し、私に隠し事（タブー）の本丸に切り込まれそうになるとその気配だけで「総攻撃」を開始します。８年間、この繰り返しでした。

ウソみたいな本当の話として、こんな中古物件においても巨大企業・日産と同レベルの世論操作、情報統制が行われています。「管理業務委託」（要は住民の企業まかせ）により、毎月の構内掲示『管理組合ニュース』も「理事会等議事録」も組合と業者の不都合事は一切書かない”大本営発表”と同じです。こんなのまだ序の口です。例えばカルロス・ゴーンを悪い奴だと世の中の人々に思わせるためならわざと社員１名にマスコミが待機している本社付近の橋を渡らせてインタビューに答えさせ、翌朝それが報道に使用される。検察にゴーンを拘留してもらって発信を不可能にさせながら、会社の首脳は記者会見や社内調査とやらの発表をし、ゴーン有罪と言わんばかりのニュースがジャンジャン流される。検察出身の弁護士に先に依頼して手前びいきの解説をコメントしてもらう。これらと同等の構内世論対策が、「住まい」に過ぎないマンションでも行われています。先述の２種の文書のほか、総会議案書、意見交換会、説明会、自治会、警察の出動などが利用されてきました。管理会社、コンサル、理事長、理事会、専門委員会、管理組合、自治会の信用は内外ともに絶大で、それらと対立する住人（管理組合員）の言うことなど戯言（たわごと）扱いです。本格的すぎて、開いた口がふさがりません。

帳簿を見せる気などカケラもないのに裁判所調停の場で「見せる」と断言した若い理事長。『組合保管書類リスト』を作ると言い出して理事会内に「文書保存のための小委員会」を組織するも、そのメンバー４名は私に言わせれば”最も資料に触れさせてはならない人物たち”であり、名称に反して「保存」ではなく「廃棄」をした恐れがあります（管理会社から来ていた管理員はオブザーバーとして加わっていた）。挙句の果てが「規約原本の行方不明」で、数年後の臨時総会で規約細則全面改正（ ← もちろん業者主導）がうまくいった後に「この結果と文書への理事２名の署名押印を以って新たな原本とする。」と議事録に記されました。

組合と管理会社が一体化した場合、もう手がつけられない感じです。

管理会社にしてみれば、管理能力のないマンション管理に
疎い者の方がいいにきまってるだろう。

理事長相手の対談・対話も試みてきました。当方からすれば「あの件はどうなっていますか、この件をどう考えているのですか」と直に話したかったわけです。話し合いがたった１回でまとまるなんて想定していません。お互いに少しでも接点を見つけ、回数を重ねて会計その他の問題をちょっとずつ解決していけたらいいなぁという気構えでした。

頼りない理事長（元専門委員）が「前理事長（現専門委員）が同席してもよいか」と言うので、ＯＫしました。１対１の話し合いで決定的な取り決めをし帳簿閲覧の手続き等において自分が勝利するのが目的の”直談判”にするつもりはありませんでしたから、また何か仕組まれるかと予感はしたものの了解しました。

この前理事長（現専門委員）が、私の文書配布行為を名誉毀損罪として臨時総会を開き、刑事告訴にかけたボスです（さらに上位の大ボスがいると思われるが、大ボスは役職に就かないで支配）。彼は、私の質問に対して「答えない。答えたらアンタの土俵に乗ることになる」の一点張りでした。その正当化の根拠として「かつての理事会で答えないと決定している」と言いました。

前述の投稿１３８２で構内世論誘導のための情報操作（広報）に触れましたが、管理組合の情報操作はその目的以外にも”標的の心にダメージを与える”ために実行されます。当時、臨時総会の承認決議をされていた私は「刑事告訴状が提出されたのか、受理されたのか」、弁護士相談や当の警察に足を運んでも知ることができず、組合内で誰も教えてくれない状況に困っていました。前理事長と当時の理事長はこれについても回答を拒否。私は話題を変えて「管理規約改正原案が仕上がっていると管理人から言われたが、そうなら組合員のみんなに配布して検討してもらうべき」と提案したところ、「今、原案を見せて確定案と誤解されたら困る」と言われ、この件に関しては結局、規約細則改正臨時総会前に配られ時間不足のまま承認されました。

今日が日産の臨時株主総会ということで、今月４日の４度目の逮捕は記者会見（１１日）だけでなく総会の日程（８日）も考えに入れられていたのでしょう。当マンションの組合運営もいざという時はこの大会社とほぼ同レベルで秘密裏にスケジュールを組まれ、全体の事後承諾でやられますから、個人や少数では歯が立ちません。ゴーン氏は瀬戸際でよく耐えている。常人なら楽になるために”やっていないこと”でも「やりました」と吐いてしまう状況でしょう。あるいは精神的に壊れます。

何回も投稿してタラタラと書いてきましたが、逮捕をチラつかせる刑事を相手にし、日本では弁護士の同席も許されない取調室という特殊な空間で、投稿のように長々と語ることはできません。取調べは警察署内ではなく弁護士会館に刑事が出かけて行うくらいでなければ被疑者の人権は守れないと思います。皆さんご存じのように、調書は、取調べの捜査官が被疑者になり替わって「私は」を主語にして文面を作成しますので、警察や”被害者（本件の場合、直接には組合や役員、間接には管理会社やコンサル）”に不都合な私の供述は、要請しても入れてもらえません。社会・会社に不都合な個人の発言は水際で消去される仕組みだと感じました。会社もマンションも経営の原理は同じようです。捜査機関の調書と、”迷惑住民追放モード”の管理組合の総会議案書、意見交換会資料等は似たようなもんです。

あ、ちなみにその後の理事会議事録には「話し合っても平行線にしかならないため、今後の面談要請には応じないこととした。」と記載されました。

１３８１さん。孤軍奮闘のようです。住民から警察に通報が行くなど、通常では考えられません。一案として、例えばマンション管理士に相談して、「自分のやっていることは理事会に透明公正な運営を求めている、組合員として当然の行為であること」を大きな会合では一緒に同席してもらうのはどうでしょう。さして費用は掛からないと思います。

妄想も多分にはいっていそうだから、ほっとくのがいいんじゃないかと思う。

管理組合（特に理事会）の味方として、”マンション管理士”が当マンションと関わった時期はあります。契約上の名目は「管理規約細則等の全面的改正作業補助」だったかと思いますが、組合が私を名誉毀損容疑で警察に告訴する過程にも関与していました。

理事会の数名（全員が元専門委員）は臨時総会の告訴承認決議の直後、それまで契約したことのない”弁護士事務所”に訴状作成の依頼に行った（この順序も多分にダマシ的。一般組合員は印象だけで承認し、訴状の内容は今も知らない）のですが、管理会社、設計コンサルに加えてこの管理士もいっしょに訪問した、と当時の議事録は記載。臨時総会以前に、組合に関する文書の作成と内外への配布をやめるよう「内容証明郵便」で、理事長（元専門委員）が私あてに『文書配布差止請求書』を送付すべく助言もしたようです（議事録）。

後日、この弁護士と管理士は、設計コンサルが理事を務める会員２０名ばかりの小規模「学会」の一員だということを知りました。全組合員に知らせましたが、いつもの通りことごとく承認して何も変わりませんでした。管理士は自己のプロフィールにて中堅管理会社出身だと明かしています。私の主観では、規約細則は将来の建替え実現を最高目標に書き換えられてしまいました。

各契約で支払われた組合費の流れを見ると、設計コンサルとその配下たちが原因で起きた騒動なのに、その学会メンバーの弁護士と管理士に合法的にカネが落ちたと分かります。この産学連携体の上にさらに大手管理会社がいるマンションなので、私も大物管理士とされる人に相談したこともありましたが、まず歯が立たないでしょう。孤軍奮闘者はこうした絶望から再出発しているはずです。

>住民から警察に通報が行くなど、通常では考えられません。
いい事を書いてくれましたね。でも、今の防犯・防災ブームの中では警察直結型の分譲マンション管理が行われていても全然おかしくないでしょう。「近隣に不審者とのことで防犯カメラの映像確認を理事長が警察官に許可した。」といった記述はときどき議事録に載ります。管理組合と警察の連携は当マンション、広く見て地域的にもむしろ常識です。さらに管理会社です。企業を守って個人を守らない警察は普通でしょう。マンション管理の知識を多く持つがあくまで住民・管理組合員の知人は私への取調べ開始を知って驚きましたが、業界人らしき者たちは驚きませんでした。購入者たちの知らない世界。知らないから買うし、住めている。

悪徳組合員と共謀してマンションの正常な管理を妨害する管理会社１０９
や、管理組合連合会、マンション管理士会連合会等々の悪事の証拠をどし
どし投稿しましょう。
あくまで、投降者は分譲マンションの組合員（住民含む。）の利益になる
管理方法を提案できるものであるべきです。
営業妨害、名誉棄損等で告訴等も考えられるのでその下準備は怠ってはい
毛ません。

>>1389
警察がやってくれればいいが、騙しの手口でしょう。
やったふり、弁護士をつけたら告訴状を受け取る、と言いながら、時効が来た、とか言って逃げる。

　ワシの知っているマンション管理士は、自分の投資マンションの理事会・管理会社があまりに「デタラメ」なので、孤軍奮闘（一人一人を訪問し、問題点を説明、最終的に賛同者を集め１／５決議、過半数決議で理事会役員を交代させた）とのこと。最後に「正義はやはり勝つ」すなわち、正しい主張ならいずれは他の住民にも通じる、とのことのようだ。

　民事の問題は、最終的には裁判しかない。今は「自分でできる民事訴訟」等の出版もある。常識的なことが勝手に捻じ曲げられていれば、相手に弁護士がいようが恐れることはない。たとえ「和解」でも、悪徳理事会にお灸をすえることができ、他の賛同者も参加してくれることが期待できるんではないかと思うんじゃがのう。

>>1392
判事は区分所有法すら知らない。そのためでたらめです。
俺の知っているマン菅士は、東00管理士会を除名され肩書に顧問と記載し、後日00区マンション条例作成に対し後日議事録を修正させられた事実がある。
マン菅士資格取得後5年間依頼なし。胡散臭さで有名。仕事もないのに00管理士会を作り常にトップになりたがる輩。ttp://in-kikaku.com/profile.cgi

築４０年を近々迎える２００戸程度のデベ系マンションで、途中２０年目～３０年目あたりに設計コンサルが大規模修繕関係で入ってきて、大多数の住民の知らぬ間にかなり独特の管理体制を敷かれました。

関心を持たず企業と一部の住民に任せていた隙（スキ）のある組合員たちに原因がある、と業者サイドは言うでしょう。しかし、分譲マンションの管理組合にこんな悪用の仕方があるとは想像だにしないのが住民。免疫も抵抗力もありません。３０年目に理事長にたまたま就任した私からの緊急メッセージを読んで、長年ローンを払って一室を手に入れていた組合員たちはどう考え、行動したか。その答え（反応）の一例がここ８年間の当マンションなのだと思います。沈黙と理事会への賛成・承認の切れ目なき連続。

「独特の管理体制」の中心にいた管理員のマンション観をひとつ、記します。管理員としての自分の業務に文句がある住民が、直接、管理事務所に来た場合に備えておかねばなりません。そのため、事務所に最も近い家の組合員とあらかじめ話をつけておきます。いざという時、その家に入れてもらって立てこもり、かくまってもらいます。加えて、事務所のある居住棟の向かいの棟にも「仲間」を作っておきます。事務所の中あるいは付近で管理員が窮地に立たされているのを見たら、その仲間からさらに他の仲間たちへ連絡して助けてもらう。その先に地元の警察署もある。

このような感じでマンションを見るのがクロウトでしょう。シロウトが考えもしない視点と水準で、建物、「契約」の内容及び文面、規約細則や内規などの悪用をたくらむ。住民が話を持って行きそうな諸機関とのあらかじめの関係構築も常識なのかもしれません。監視なき状態で組合運営やり放題の期間が１０年以上ありました。マンション内部に「管理員親衛隊」とも呼べるグループ、組織が育っていました。管理会社も設計コンサルも変更しないのが当たり前で、今でも組合員たちの思考に契約先変更という選択肢はないでしょう。ひょっとしたら、毎月の理事会の司会は管理会社がやっているのかもしれません。

単に支配欲の充足のためとは考えにくく、組合のカネ（会計）が元凶かと。

管理員が何故マンション管理に携わるのか理解できない。
マンションの管理は総会で付託を受けた理事会が管理を任されている。

↓ 以前、１度は紹介させていただいたブログ「芦田の毎日」
http://www.ashida.info/blog/2002/03/post_9.html
冒頭に「要するに「管理マネージャー」も住民の一員と思っておいた方がいい」とあります。ページ全文をお読みになれば参考になる箇所もあろうかと思います。

>管理員が何故マンション管理に携わるのか理解できない。

究極の”お任せ管理”とも思えますし、逆に、”お任せしないと攻撃される管理”でもありました。

以下は、>1395 さんと同じ感覚で「管理員が管理組合の王様みたいになっているのは異常だ」と具体的事例を交えて指摘する文書を作り、配布した組合員１名（＝私）を告訴すると言って組合を統率した理事長（当時）のマンション観についてです。皆さん、長文ですが参考にして下さい。

彼は、刑事告訴請求のための臨時総会（名誉毀損容疑）で「以前の管理状態に戻すために」こうするのだと説明し、議事録にその発言を残しています。この「以前の管理状態」とは私が全組合員に緊急メッセージを配って異常を知らせる前の組合運営を指します。つまり、知らせた私の行為やその内容の全否定です。要は、「一般の組合員は毎月２万円を納めて理事会に賛成していればよい。広報は年１回の定期総会議案書だけでいい。何も知らんでいい。組織に機密秘密は当たり前。理事会は、専門委員会と管理会社と設計コンサルタントの３者で決めたことをそのまま決議していればいい。」という状態。

マンション管理の諸業務のうち、会計だけを従来全部委託に近い内容で契約してきた管理会社（大手デベロッパー系）に任せる。管理会社から来ていた住み込み（常駐）の新管理員を組合の雇用に切り替え、「管理員業務委託契約」を特別に結ぶ。管理員の定年はなくなり、恐らく基本給もより高く設定され、その代わりに理事会や総会などのマネジメント（例：会議資料の編集や取捨選択）もやる。この管理体制下では、管理会社から担当社員（フロント）が会議同席のために足を運ぶこともない。

他方、大規模修繕を主とする工事系は特定の設計コンサル１社が独占。初めての大規模修繕を契機に当マンションに入って来て、組合員数名による「専門委員会」を導入。同時期に組合員６名からなる「自主管理移行プロジェクトチーム」が結成され、業務委託契約・規約細則などの法的見直し（組合の大改造）を上記管理員が会社雇用だった着任２～３年の間に遂行した。

組合と管理会社の間における会計業務委託は、通帳は会社で印鑑は組合、と分けて保管されたようだ。が、組合雇用に移行した管理員が「小口現金会計」をやることを認め、その口座の管理（カード・通帳・印鑑）を任せていたと思われる。組合内のマニュアル本（新任の役員のために管理員自身が作成）では、管理員が起案する「振込依頼票」に会計担当理事と理事長が承認印を押す手続きが記されていた。この依頼票が管理会社に送られて、当該の金額で「小口現金会計」の口座に入金される仕組み。

たまたま理事長になった私が問題視するまでの十数年間、この管理員と専門委員会が組合の実質的「常任理事会」（クロウト集団）になっており、規約上の理事会は他のマンションと同じ「任期２年、毎期半数入れ替え」のシロウト集団だった。専門委員会が午前中に先議した内容を夜の理事会が追認する運営が常態化していた。よって、「自主管理」を名乗るくせに、各種の業務委託先が見直されることのない運営（ ← このために管理員が理事会を牛耳ってきたはず）がずっと継続していた。そんな”お飾り”的理事会なのに、大規模修繕の発注や施工の時期だけは専門委員が委員会を離れて理事長に就いた。私を告訴するぞと組合を動かした住民はその代表格で、彼は、私から見て「ミスター大規模修繕」である。

以上の点に気付き、まずは理事会で話題に出し、管理員と専門委員と副理事長らによる反撃をくらった後は他の組合員たちに知らせ、それでも改まる気配なしで逆に会社と組合が結束を固めたので外に知らせてみたのが私ということです。半年で理事会に「理事長辞任勧告」を出され、葬られました。その上で十数年間のインチキ自主管理は終了し、現在の部分委託に移行（管理会社とコンサルはそのまま！）されました。ちなみに、私に対する組合の告訴は失敗に終わっていますが、反省の兆しは全然ありません。

>>1395
付託された理事会が管理をする能力がないから、
管理会社に委託するのでしょう。
無能な理事会が機能しないから管理会社雇用の
管理員が幅を利かすのでしょう。
委託契約書の業務内容を検証しましょう。

「管理員」という意味がよくわからん。「管理会社」、「管理会社の社員である管理人」、言委託された「マンソン管理士」といろいろあるが、どの意味でしょうか。ご教示くだされ。

　先ほどの「管理員」についての質問は、１３９５さんに対するものでしたわい。ひとこと添えるのを忘れておった。

>>1398
お宅のマンションの管理委託契約書をまず理解しなさい。
色々必要ない業務内容が盛りだくさんです。業務内容が
全て遂行されているでしょうか、？
解らなければマンション管理士の資格保有している、
フロント、管理員経験者の門をたたきましょう。