中古 シティタワー品川を買いたい!!

マンション前では時々、引っ越しの車を見かけます。

パーティールーム近隣の部屋は安く交渉出来るかもしれません。

最近パーティールームあまり使われてないようだし、前みたいに規約違反の利用者も、
うるさくて騒ぐ人たちもみかけないので平和ですよ。
というわけで、パーティールーム近隣だからといって安くなるとは思えないです。

ちなみにマンション内に結構知り合いがいるのですが、
売りに出すといってる人は１人しかいません。中学生以下がいるお宅はあまり引っ越さないように思えます。
単身世帯に期待ですかね？

売りに出して買い替えも考えましたが、引越したいような買い替え物件がないので住み続けます。
マルエツプチがあるから雨でも買物便利だし、イオンバスでイオンも行けるし。

安く買えたからって、安く売り出すわけではないでしょ。
結局相場の値段。
借地なので、その分買いやすい値段ではあるけど。

最近ワールドシティタワーズもずいぶん安くなってきた感じですが、迷いますね。

シティタワー品川は広いリビングのお宅が多く、遊びに行くたびに羨ましく感じてます。

でも外廊下のせいか、廊下側の部屋が多く、廊下側の部屋は暗いですね。

不動産屋の営業マンに安く購入する方法を聞いたら、事件部屋やトラブル部屋をアドバイスされました。
パーティールーム近隣の部屋は以前に相当トラブルしていた様なので、安く交渉出来るみたいです。
なので、パーティールーム近隣部屋が狙い目かな？

サイデリアの上の低層回はどうでしょうか？

サイゼの前では夜遅くまで子供達がキャーキャー騒いでて、高層階だけど窓開けてるとうるさいです。

嫌悪施設と迄はいかないけど、深夜迄飲食店が営業してたら騒音は仕方ないね。
サイデリアの上の位置とパーティールーム近隣の位置が安く出そうかな？

サイデリアのかなり上の高層階だと逆に眺望が海側だから高く出そうかなと。

エレベーターはどんな感じですかね。
高層階と低層階では混み具合が違うのでしょうか？
台数は確か一緒でしたよね。

>最近ワールドシティタワーズもずいぶん安くなってきた感じです

http://www.nomu.com/mansion/library/1094/#b_block

今見てきたけど、全然安くなってないよ。もっと高い時もあったのかも
しれないけど・・・

少なくとも、ここを売って、WCTに買い換えるというのは無理だなあ・・・

安く買うなら、
パーティールーム近隣
サイデリア上の低層階

プレミアがついて高そうなのは
高層階の海側

住みやすそうなのは
中低層階の南側

こんな感じかな？

品川に買うなら、Vタワーがいいね。なんといっても、雨に濡れないで、
駅に行けるのが素晴らしい。

ただ、どっちも2m程度の津波でも水没だろうな・・・・・・。倒れることは
ないにしても、土台が津波に浸かるとすごく傷む。

喉元すぎればあつさを忘れるというけど、東日本大震災から２年しか経ってない。
忘れるには早すぎる。

Vタワーは高いからね。
港南３〜４丁目がバランス的にちょうど良いです。

シティタワー住人です。

港南３，４丁目のマンションの中では
・バス停が近い
・２４時間営業のマルエツプチが同敷地内
・２４時間有人管理でこの８月からコンシェルジュサービスも２４時間対応に
（コンシェルジュのお姉さんではなく管理人のおじさんですが）
・管理費が安い
といった点がいいところです。

さらに、このマンションの隠れたメリットは、固定資産税都市計画税の安さです。
借地で土地代にかかりませんし、分譲価格がやすかったことから
建物の評価額も低めのようで、現状年間８万円台です。

周辺の２５坪クラスの新築マンションの販売センターで営業マンに聴いたところ
新築後の軽減適用後で年間２４万円くらいだろうとのこと。
現在の軽減処置は新築後５年間は半額というものですから五年後は４８万円（！）です。

当然、定期借地物件なので地代、解体積立金が管理費や修繕積立金以外にかかりますが
地代＋解体積立金で18,000〜20,000円くらいですので、
年間20〜24万円の計算です。

周辺の固定資産税軽減の無い中古や、新築でも居住して５年後以降と比較すると、
ランニングコストは低くなります。

パーティルームに関するトラブルは、
最大利用人数を制限したりしたことで
最近ではなくなっています。

もし、パーティルーム周りであることを
理由に安く交渉できたとしたら「買い」だと思います。

近隣マンションやオフィスビルとのお見合いの部屋であれば、
少し安いかなと思うのですが、
実際のお見合い具合はどうなんでしょうか？

コスモポリス、ビュロー、リバージュ。

5年縛りまで、あと1カ月半ですが、売り出しはいつから始まるのでしょうか？
第１号になるのは、どの様なお部屋でどの様な値段になるのか、興味しんしんです。

すでに、賃貸し物件が数件ありますので、売り出しも間もなくでしょうか？

水面下ではもう売り出し始まってるんじゃない？
この土日で何組か、不動産屋と家を見に来ているファミリーをみかけましたよ。

知人のところももう買主が決まり、あとは期日をまって引き渡すだけだと言っていました。

もう、水面下では始まっているのですか。

競売物件 34階3LDK4859万円

↑この位の値段で買えたら良いですね。

法人が落札したようですが、リセールしたのでしょうか。

過去の取引事例を整理しました。
間違いやこれ以外の事例があればご指摘ください。
部屋番号特定はあえてしません。

2012年3月　43階北向き　4660万円（売り出し価格）　73.9㎡　＠208万円
→これは地権者所有住戸のようです。
2013年３月〜　競売→転売状況
34階北向き　73.9㎡　競売落札価格3,800万円＠170　4490万円で転売売出→4460万円で成約＠199.5万円
34階南東向き　89.18㎡　競売落札価格4,859万円＠180　6,180万円で転売売出→6100万円で成約＠226万円　

また、賃貸ですが、
2013年９月時点で　34階南東向き　89.19㎡が　32万円（管理費込）で５年定期借家、１１月上旬入居で出ています。
（競売になった住戸とは別の住戸で、地権者住戸ではなく、一般に分譲された住戸のようです）

どうすれば情報得れるのでしょうか?

最近、TVで湾岸マンションの報道が多いですね。

オリンピックとリニアとアベノミクス。
今後の動向が気になります。

坪200万だったら迷わず買いって感じですが、売り出す人がそんな安値で売り出すでしょうかね。
近隣の価格はどんなもんなんでしょうか？
参考になる価格は有りますか？

某S氏は、山手線新駅で周辺の地価上昇を予想しているそうですよ。
フジの特ダネにて。

それにしても、売り出し見ませんね。

１x階に住んでいる知り合いが売却予約(？)したと聞きました。
不動産会社によると、買い希望が多く、広告媒体を使うまでもないらしいです。
希望の場合は不動産会社にリクエスト出しておくと紹介してくれるみたいですよ。

実際にはあまり数がでないのでは？

他に自宅がある人は少ないでしょうし、自宅があったとしても同じ品川という
人はまれでは・・・。ここを売って、田舎に戻るとか・・・。そんな手のこん
だことをやる人はいるのかな？

差額がもうかるといっても、売買費用は業者にかなり取られてしまう。

私が業者なら、飯田橋とか、皇居周辺の億ションを買って、億単位の儲けを
狙うな・・・・。

>>31さん

確かにそれほど売りが出ないのではという感じはしますね。

仮に坪200万円＝5000万円くらいで売れたとしても、追加資金無しで、
同じ面積を維持して品川周辺買い換えは不可能。
60㎡くらいまで面積を縮小しないとダメでしょうね。

売りに出る典型的パターンとしては、
①自宅を持っていてそこを現状賃貸、自宅に戻ったほうがいい訳があって、
ここを売却して戻る。→なんとなく少なそう。
②単身者で、50㎡くらいの小さいのに周辺で買い換えるパターン。
5000万円で売却して、東京ベイシティタワーの45㎡4500万円を買うとか。
③DINKSなど二人家族でシティタワーに住んでいる間に貯金に励む。
5000万円で売却して、もうちょっと良い立地の5000万円以上のマンションを買う。
とかですかね。

ちなみに私はどれにも当たりませんので売りに出せそうにありません、、、（泣）

ただ
＞差額がもうかるといっても、売買費用は業者にかなり取られてしまう。
っていうのは基本的に仲介手数料３％ですよ。
それを「かなり」というならそのとおりですが。

良い材料が揃っていると思います。

アベノミクス
新駅
リニア
オリンピック

これから、数年は、いつでも売りどきなのかも知れませんね。


自分が売却した後、それをはるかに上回る値段で売り出されると悔しいので、
売り時は、慎重にならざるを得ないとは思います。


売った後、どうするか？
私なら、湾岸は、楽しんだので山の手に移動ですかね。

お台場カジノが万一実現したら、
芝浦港南の不動産まで外国人が買いにくるとの記事もありましたし。

この連休も引っ越し予定らしい人が来ていましたね。
まだ11月まで１ヶ月以上ありますが、水面下では賃貸や売却の話が進んでいるってことでしょう。

小さいトラックでの引越しが多いようなので、
単身のリセール目的の方々が出て行ってるように思えます。
実家に戻って賃貸に出すとか？

http://www.axel-home.com/000974.html

賃貸。

今、手放してしまうにはまだ惜しいですものね。
自身が住まないなら賃貸にして、しばらく様子見した方が良い結果になりそう。

>38
確かに、5年賃貸して、5年後に今より高く売れるならすごいね。
景気やインフレによるけど、今売るのが惜しい気が私もします。

5000万円以下で、南向き3LDK中層希望です。

そんな安値、もはやありえんですな…
近隣に他のマンションがまだそれに近い売りが残っているので、ぜひそれを買ってあげてください！

>>37さん

確かに定期借家の人が多いですね。
しかも５年とか。

一月30万円で10年賃貸に出して、5000万円で売れれば9000万円くらい入ってきますね。

>一月30万円で10年賃貸に出して、5000万円で売れれば

これが一番いいかもね。たぶん、10年後にはもっとあがってますよ。

ただ、15年以内には売ったほうが良いでしょうね。20年くらいたつと、
売れなくなる可能性あり。品川の他のマンションと同じ賃貸料なら、
競争力はないかもしれないし・・・。

そうですね、15年以内で
リニア開業前後が最後の売るチャンスになるのでは。
品川駅周辺も変わるでしょうし。

別冊ダイヤモンドで、品川が１位に輝いていました。
やはり、リニアと新駅の影響で、大幅ランキングアップでした。

売る人は、強気になれるような。
欲しい人は、より欲しくなってしまう内容でした。

青海に豪華客船が停泊できるようになり、お台場カジノがもし実現したら、
更に強気になれそうですね。

>>41さん

「近隣に他のマンションがまだそれに近い売りが残っている」ってどの物件のことでしょうか？

「5000万円以下で、南向き3LDK中層希望」でそれに近い売り物件が港南や芝浦にはあるとは考えられないんですが。

東品川とか南品川のことですかね。

近くのマンションを見学の時にこちらのマンションを知り、
色々と調べてます。

ご存知でしたら教えてください。

子育てファミリーが多いようですが、ファミリー同志での交流はさかんでしょうか。
子育てサークルのおうなものはあるのでしょうか。
エレベーターは朝8:30前後混みますでしょうか。
ゲストルームやパーティールームは予約取りやすいでしょうか。

よろしくお願いいたします。

エレベーターは朝の時間帯は込みます。
ゲストルームは比較的空いている様です。
パーティールームは問題があります。パーティールーム近隣住民でクレーマーが存在している様です。
過去スレでかなり問題視されていましたが、パーティで酔った参加者に対して風紀を乱している。等といい始めて
２５人の定数のルールが出来た後も撮影をして２５人以上参加しているのではないか？等と騒いでいた過去がある様です。
そのため、当マンションのパーティルーム近隣は安く購入できると噂されているようです。

>>49さん

50さんの書き込みは掲示板の情報をまとめたもので実際とは違うなと感じます。

朝のエレベーター混雑は8時丁度くらいが混みます。

ゲストルームの稼働率は高いです。住人用サイトから確認したところ約８割くらいです。
パーティルームはゲストルームほどではありません。

パーティルームをめぐるトラブルは現在ありません。

以上、お役に立ちましたでしょうか。

フジテレビが撮影にくるそうですよ。
何の番組か知りませんが、検討者の方もテレビで中を見られるかも。

TV撮影気になります。
どなたか番組名が分かったら教えて下さい。
お願いします。

50さん、51さんありがとうございました。

エレベーターは8時位は混むのですね、
共用施設も稼働率が高いようせ参考になりました。

ファミリー世帯の関係が気になりますが、前向きに検討したいと思います。

近隣マンションより駅に近いのと、コミュニティバスも使えそうで、
立地が気に入ってます。

テレビ撮影があるのも気になります。

うちは未就園児がいますが、児童館での集まり等を通じて友達が沢山できました。
集会室でサークル活動をしている人達もいます。同じ幼稚園の人達はバスの送迎時によくおしゃべりしているし、我が家もそうですが、家族ぐるみでのお付き合いしてるかたも沢山いらっしゃいますよ。
もちろん、そういうのが苦手という人はうまく避けて暮らせると思いますが。
あと、キッズルームもあるのでそこに入れば友達も出来ると思いますよ。
ただ、小学校も学童も幼稚園も保育園も満員なのでご注意を！

売り物件が出ませんね。

今後の中古物件の価格上昇期待から、しばらくは売りは出ないのかなと考えています。
本日S不動産に、お尋ねに行く予定ですので、新情報があれば、投稿しますね。

芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用事業の公式HPが公開されましたね
http://www.shinagawa-st.com/access/index.html

査定してもらいました。
あまり詳しくは書きませんが、
高層、景色は開けてます。
査定平均6000〜6500でした。
住民の方、いくらぐらいでしたか？

↑高いですね〜。
もう少し安くなりませんかね。

撮影はミスパイロットじゃないでしょうか？
堀北と相武が来てたとのことですから。

ミスパイロットですか。
投稿ありがとうございます。

それなら見たかったなあ。

売り出し見ませんね。

山手線新駅、オリンピック、カジノ、リニア、など
値上がりしそうな話題が続くのに、今は売り時ではないでしょう。
先月末のAERAでも品川がポジされていましたし。

今日もたくさん不動産屋と下見と思われるファミリーが来ていましたよ。

こないだ査定しましたが、動いてる方おおいみたいですよ。11/1の解禁がたのしみですね。

WEBには見当たりませんが、皆さん結構動かれているのですね。
その場合相場は、どのように形成されるのですか?

販売は定借だから、他の品川のマンションとくらべて安くなる。

賃貸は、他の品川のマンションと同額で貸せる。

どうみても賃貸しかないでしょう。

ただし、自分が次にどこに住むかが問題。他に自宅がある人なんて
滅多にいないと思う。不動産業者が煽っているのかなという気がする
けど、いくら煽られても、次に住むところがなければどうにもならな
い。

慌てて住み替える必要はないでしょう。
自分で住んでても便利ですから。

夫婦でこのマンションに住むものです。
子供はいません。

確かに１階にスーパーはあるし、小学校、中学校は隣で、
バス停も真ん前という便利でいいマンションなのですが、
二人で住むならもうちょっとおしゃれで、
近所での外食やお酒が楽しいような立地へと思っています。

現在の25坪住戸を5500万円くらいで売却して、
60㎡程度でいいので山手線内側港区、
あるいは日本橋エリアや築地などの銀座徒歩圏を
と狙っていたのですが、
なかなかいい案件が中古新築ともありません。

ここにきて賃貸という選択もあるかなと思いはじめました。
賃貸用にローンを借り換えると金利が高くなるので、
がんばって全額返済して、30万円くらいで貸せれば、
手取り25万円を使って人形町のＵＲのタワーなど、、
と妄想しております。

人形町ＵＲタワーは新築賃貸募集の時に応募しましたが、
結構高い家賃でしたよ。25万では狭い部屋では？

「ミス・パイロット」・・・本日ですが、マンションが一瞬出てましたね。

相武さんの自宅の設定でしたね。室内は違いましたが。

★★★１１月からの売買物件での注目物件！★★★

　※サイデリア向き低層階
　※パーティールーム近隣

　　↑↑↑
騒音関係に注意して下さい
特にパーティールーム近隣には

残り半月で売買解禁ですね

実に待ち遠しいです　ハイ

>>74　（入居済）さん

シティタワー品川に住むものですが、

　※サイデリア向き低層階（サイゼリアの間違いですよね、前にも住民版で間違えた表記を見ましたが）
　※パーティールーム近隣

が騒音でうるさいって、実感がないですが、具体的にはどのようなことなんでしょうか？

サイゼリアの前での中高生がたむろしていたりしたのを
まれにに見たことはありますが、うるさい感じはしなかったし、
パーティルームはごく初期にたくさんの人数で使うことでトラブリましたが、
人数制限をしたことでそれもなくなったと思います。

住民でないかたのいわゆる「ネガ」ではないかと疑ってしまいます。

いや、サイゼリアの方角は低層階じゃなくても煩いですよ。うちは高層階ですが、22時頃まで小学生の声が響いて聞こえます。窓を開けなければ聞こえませんが。
パーティールームに関しては全く騒音を感じないです。

よくチラシ配ってくるS林業ですが、どなたか査定に出された方いますか？
私はとりあえず机上見積りを依頼したのですが、一度電話が掛かって来て、自宅で一度話をしたいの一点張りで、少し厚かましさを感じたので断ったら、そのまま二ヶ月以上待っても回答無しです。
名簿取り目的であんなチラシ出すなんて、酷いものです。思う通りにならないと約束はどうでも良くなる、モラルの無い会社なんでしょうか。
皆さんはそんな不快な不動産屋を知りませんか？

S林業ですが、ちゃんと査定してくれました。
また、税金関係の本も送ってくれました。
普通の印象です。

>>79さんへ

この78はスルーしましょう。

私はとりあえず机上見積りを依頼したのですが、一度電話が掛かって来て、自宅で一度話をしたいの一点張りで、少し厚かましさを感じたので断ったら、そのまま二ヶ月以上待っても回答無しです。

①78が机上見積もりを依頼
　　　　↓
②一度電話が掛かってきて、自宅で話をしたいの一点張り
　　　　↓
③依頼をした78が何故か相手に厚かましさを感じたので『断った』
　　　　↓
④そのまま二か月以上回答なし


（まとめ）
78が机上査定を自分で断ってんだから、いくら待っても回答無しだろう。


これは業者は悪くない
78がおかしい

以上

うちもs林で査定しましたが、他よりよかったですよ！

パーティルーム近隣の怪しい連中かもね、相当凄いクレーマーらしいから
話題そらしかも

毎日引っ越しのトラックをみかけますね。

査定額を教えてください。

う～ん。確かにパーティールーム近隣の部屋の怪しい住人とはご近所にはなりたくないかも。査定額は下がると思うよ。

パーティールーム周辺が安いなら考えますが、
あまりかわらないなら選ばないかな。。。
昔一度パーティールームに遊びに行きましたが、
廊下側の部屋にいたら出入りの時間は音が気になりそうですよね。

販売当時のパンフレットをみると、廊下側に寝室がある間取りがありますが、
廊下を人が歩いていると音が聞こえたりするのでしょうか？
話し声や、ヒールの音がどうなのか気になります。
あと、廊下側の部屋は採光はどうですか?

そりゃ、窓を開けて網戸にしていれば音は聞こえるでしょうね。

では窓を閉めていれば聞こえないんですね。

窓を閉めていても音は少しは聞こえますよ
だから外廊下に面した部屋は少し気を使いますね

ただご近所さん以外の人は通らないので…
パーティールーム近隣は週末に大勢の人が通りますが…
でも本当の問題は近隣のクレーマー○民でしょうか

パーティールーム行くときは空中庭園通っていくから周辺住戸の前は通らないです。他の人はどうしてるか分かりませんが。

雨の日とかベビーカーとかは住居前通ります。

パーティーは毎日開催される訳じゃないし通行人も一瞬だから気になりません。
でも隣の犬は四六時中吠えて煩いので気になります。

友人を呼ぶ週末に近隣でパーティーをされていたら、友人に賑やかなマンションだねと言われるだろうし
それが毎週末続けばね　出来ればパーティールーム近隣の部屋位置は避けたいところだね　静かに暮らしたいのであればね

毎週末パーティーを楽しみたい人にはちょうどいいかもしれませんね。家に物品とりに帰るの楽ですもんね。

パーティルームにしてもサイゼリアの上にしても、
いろいろデメリットはあるのは理解できますが、
問題はどのくらい中古が出てくるかだと思います。
全体としては、
・専有面積が広い
・下にスーパーがある
・バス亭も近いし本数も多い
ってことで実質的な生活便は港南で１番だと思います。
定借分だけ安いってことで十分検討の対象になるので
あとは物件が多くでるかが気になります。

中古広告、だけなら解禁前から出せるはずなので、
今の時期に中古広告を見掛けないのはどうなんでしょうね。
売りに出す人が案外少ないか、広告を出すまでもなく買い手がいるとか。

No.80の方へ質問

お詳しいようなので教えていただければ助かります！
以前、ネットで「机上見積」を取ったときは数日でメール回答があったのみなのですが、一般的にはそうではない、ということなんでしょうか？
たしかに某社の依頼ハガキを見ると、「訪問査定」と別区分で書かれているのですが・・・・。
いわゆる坪単価の平均値みたいな数字を係数に面積を掛けて、あとは何階のどこ向き、などの属性を与え机上計算するものだとイメージしてたのですが、どうなんでしょうか？

＞今の時期に中古広告を見掛けないのはどうなんでしょうね。

ほとんどの人が賃貸なんじゃないですか？　将来値上がりが期待できるの
で・・・・。

賃貸料は他のマンションと同じ値段。
売るほうは、定借なので安くなる。

とすれば、売る人はほとんどいないと思います。

http://www.axel-home.com/000974.html

これをみるとなかなか借りてがついてない様子がうかがえます。
賃貸にですぎて、賃料も値崩れしそうですね。

約800部屋に対して、10部屋ですから、1%以上が貸しに出ているのですか？
少し多すぎですね。

おっしゃる通り、値崩れが起きそうですね。

1%が多過ぎって・・・どんな計算なのでしょうか?
100戸未満のマンションでは、1戸が賃貸に出たら多すぎなのでしょうか?

もともとそれ目的の方がいらっしゃることも考えると、個人的には、賃貸、売り出しそれぞれ10%程度いても想定の範囲内ですが。

駐輪場や駐車場って、引き継げるんでしたっけ？
駐輪場４台とか書いてる部屋もありますが、入居者が変われば一旦返すはずでは？

＞1%以上が貸しに出ているのですか？

賃貸が多くて問題になるのはワンルームタイプのマンションだと
思います。若い独身者が多くて、ルールを守らない。

ファミリータイプなら、それほどひどいことにはならないのでは？

大規模修繕の費用をどうするかはもめそうですが、それは定借である
ことのほうが影響が大きいでしょう。必ず壊すと決まっているので、
ケアには力を入れにくいでしょう。

>>99さん

そのサイト情報では６部屋ですよね。

104です。

自己レス、６タイプ10部屋ですね。失礼しました。
それにしても、家賃設定がばらばらですね。

あのサイトの部屋図面もバラバラですよね。
自社物件なら揃えるはずなので
他社が過去に出した賃貸情報を集めただけなのかも。
よく知りませんが。

振り返ってみると、

少しばかり眺望が良かった故に100倍を超える倍率となった部屋に申し込むより、
とにかく低倍率の部屋に申し込めば良かったと思います。

住んでよし、貸してよし、売却してもよしの歴史に残るマンションなのですから。

最低でも、1000万～2000万の売却益が得られますよね。当選した人おめでとう。

不正やダミー、規約違反等が結局ほとんど無効になったり買い戻されたりしなかったようですので、
あらゆる手段を用いて当選を狙うべきでした。やった者勝ちですね。
まじめに1通だけ申し込んではずれた方々が報われません。。

新しいうちに売るのがいいんじゃないですかね。

一番心配なのはメンテナンスがきちんと行われるのかどうか？
一般的には、メンテナンス費用は年とともに増加していきますが、
費用の増額をみんなが了承するのかな・・・・。

マンション自体が値上がりしていくのであれば、そういう費用は
問題にならないのかもしれませんが・・・。

20年後のリニア新幹線での利便性はすでに織り込んでいるような気
がする。今が一番高価なんじゃないのかな・・・といっても、売り物件
がほとんどないので、買えませんけど・・・。

>>97

①以前、ネットで「机上見積」を取ったときは数日でメール回答があったのみなのですが、一般的にはそうではない、ということなんでしょうか？

②たしかに某社の依頼ハガキを見ると、「訪問査定」と別区分で書かれているのですが・・・・。
いわゆる坪単価の平均値みたいな数字を係数に面積を掛けて、あとは何階のどこ向き、などの属性を与え机上計算するものだとイメージしてたのですが、どうなんでしょうか？

回答
①　ネットで「机上査定」を取ったら「机上査定」して貰える。
②　某社の依頼ハガキに「訪問査定」と別区分で書かれていたら「訪問査定」になる。

まとめ
　キチンとよく読むこと。

以上　

>99

73m2で22万円なら、相場じゃないですか？　いや、相場より安いかもしれない。

http://www.axel-home.com/mt/mt-search.cgi?IncludeBlogs=1&search=%9...

紹介されたページを見ましたが、借り手がついても公表できる段階じゃない
でしょ？

管理費込みだと73m2で23.5万のようですが周辺の相場に近いと思います。あと周辺マンションとの内装などグレード差って結構影響するんですかね？
80m2ちょいで30万後半でも出てるんで坪単価にかなりばらつきがあるのは間違いないですね。

ここは、やはり、品川駅まで歩くのもWCTより近いし、スーパーもそれなりの近さで、全体の規模が手頃ですよね。

今は低層階なので、できれば、高層階を購入して、マンション内引っ越しをしたいのです。
花火の季節が来ると悲しいので、花火が見れる部屋に移りたいのです。

11月になると、売り物件とかインターネットで見れるようになるのでしょうか？

>>113
管理費込みだと73m2で23.5万のようですが周辺の相場に近いと思います。あと周辺マンションとの内装などグレード差って結構影響するんですかね？
80m2ちょいで30万後半でも出てるんで坪単価にかなりばらつきがあるのは間違いないですね。

↑↑↑
聞いておいて、自分で自己解決する意味不明な投稿。そもそも賃貸はスレ違い。


>>114
ここは、やはり、品川駅まで歩くのもWCTより近いし、スーパーもそれなりの近さで、全体の規模が手頃ですよね。
今は低層階なので、できれば、高層階を購入して、マンション内引っ越しをしたいのです。
花火の季節が来ると悲しいので、花火が見れる部屋に移りたいのです。
11月になると、売り物件とかインターネットで見れるようになるのでしょうか？

↑↑↑
誰しもが周知の事柄を飽きずに投稿。

>誰しもが周知の事柄

新しく中古購入検討を始める人もいるでしょうに。
他人への配慮もしましょうよ。

115さんは、113や114の投稿を不要といいたいようですが、
真面目に検討をしている者としては、115の他人を煽るだけの情報量ゼロの投稿のほうが不要です。

近所に住んでいて、よくシティタワーに遊びに行きます。
引越しを希望してますが、
自宅マンションより設備や仕様が劣ってるとおもったことはありません。
24時間ゴミ出しできるし。
ただ、外廊下のタワーマンションがはじめてなので、どんな感じなのか気になりますが。

天井高どのくらいですか？

ここ内装が賃貸仕様だよね・・・。

はい、解禁！

賃貸仕様とはおもわないけど
どちらにしろ中古物件は、内装ぐらい自分で好みにリフォームして住まなきゃね。

出た！！

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

これも！

https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...

でも、間取りとかよくわからん…

販売当初以来に内見してきましたが、普通レベルの仕様と感じました。
外廊下がちょっと残念ですが、通気性が良いですよと営業の方が言ってました(笑)

ココを普通レベルの仕様って…
ずっと賃貸だったからそう感じるのでは⁇

個人的にはガッカリレベルでしたが。
コレまでの住居と基準が違うんでしょうね。

売却を検討しているものです。
仕様については、５年前の大手デベロッパーの郊外の一般向けファミリーの仕様
と考えていただければいいのではないでしょうか。
それを「普通」というならまさにそんな感じです。
フローリングや壁紙、キッチンの天板は分譲としては一番廉価版かと思います。
設備的にはディスポーザー、床暖房、浴室乾燥機などは付いているという感じです。

いわゆる都心のタワーマンションを見慣れている方にはプアに見えるでしょう。

都心のタワーマンションでも、中古物件巡りをしていると
似たような物件も結構ありますよ。

内装もそうですが、最も都心のタワマンとの違いを感じるのは、空中庭園以下の階の外廊下だと思います。
まず、空中庭園があるので外廊下なのに暗い。
そして耐震マンション仕様だからだと思いますが、補強用と思われる鉄骨が建物の中心部でクロスしているのが見えて、何度見ても驚きます。

港南のマンションでは、
ワールドシティタワー、コスモポリス、パークタワー品川ベイワード
が内廊下
ブランファーレ、ベイクレストタワー、シティタワー品川
が外廊下です。
そのうち、ベイクレストとシティタワーがボイド（真ん中の空いている空間）に
タワーパーキングを配置する設計になっています。
一般的にボイド部分にタワーパーキングを置いた場合、低層階は内廊下になりますが、
シティタワー品川はボイドが非常に大きいため、低層階でも空間が空いています。
タワーパーキング（空中廊下が上にのっている）があるため暗いという見方もできますが、
ボイドが大きいぶんだけ明るいという見方もあると思います。

ちょっと横道にそれますが、
このマンションの基本設計のいいところは、
住戸の奥行きとスパンの関係が郊外型板状と同じようなものが多く、
田の字型プラン（お嫌いな人も多いですが）としては非常にバランスの良いものとなっています。

都心の内廊下のタワーが好きな方には向かないかもしれませんが、
ファミリーマンションとして非常にいい間取りが揃っているタワーマンションだと言えるのではないかと思います。

5年前に積み立て君ダミー疑惑で話題になった部屋が、販売時の2倍近い値段で販売されている…
私は別の部屋を申し込んではずれたが、20枚書類を書くだけで3000万も儲かるなら頑張ればよかった。

のらえもんさんのブログにもここが載りましたね。
のらえもんさん、豊洲側湾岸がメインの方だけど。

意外に安く出てきましたね。お買い得。

もっと高く売り出すのかと思ってました。

こんばんは。初めて書き込みさせて頂きます。
こちらの掲示板で見まして（住民版の方でしょうか）、11階4190万北向きのお部屋の購入を検討しております。

5年〜10年程で、売却する可能性があるのですが、
4190万からどの位下落するものでしょうか？

こちら定期借地権ということで、中古市場では不利と聞きました。
それでも、周辺のマンションに比べ割安で、比較的新しいのであれば
そこまで下がらないのでは・・？と考えております。

誰も正解は分からないと思いますが、、
ご意見いただけると幸いです。

山手線新駅、リニア、お台場カジノ、オリンピックなど
色んな要素があるので、下落するとは限りません。
山手線新駅は正式発表がこれから。カジノは12月に法案が出される予定。
オリンピックはお台場海浜公園の野外競技が高層階から見られる。
もちろん誰にも将来は分かりませんが。

134です。

お返事ありがとうございます。
確かに、周辺環境は価値が上昇しそうな要素が多いですね。

定期借地権、という要素がどの程度影響してくるかが気になります・・
こちらのマンションは、新築当初は破格でしたが
転売が解禁され、現在の成約価格が一般的な定借マンションとしての相場となるのかな、と思っています。
築15年（残約55年）だと、一般的にどの程度価格が下がるのでしょうか？
それともこちらのマンションはやっぱり特別ですか？

新駅等のプラス要因は、定借マンション転売時のデメリットを相殺できるのか、気になります。。

50年の定借もあるくらいですし、５年後くらいならオリンピック前で
そんなに価格も落ちないのではと思いますね。
ただ、安いのは北側お見合いの部屋なので、リセールは難しいと考え、
この販売価格なのではないでしょうか。
南側の低層の方が多少高くても、リセールを含めおすすめです。
DINKSで、ほとんど家にいないとかであれば良いのかもしれませんが。

135ですが、137さんに同感です。
築15年でも、50年定借物より存続期間が長くなりますから。

134です。

ご意見ありがとうございます。

眺望が売り？と言われるタワーマンションなのに、
前のマンションとお見合いというのは残念ですよね。。
個人的には、全く景色が見えない訳ではないですし、
少しでも安い方がいいかな、と思ったりするのですが、
南側も検討してみます。

定借も、早めに売る分にはあまり影響ないのかもしれませんね。

ありがとうございました！

他の方も、気が向いた時にでも、ご意見いただけると嬉しいです。
何分、初めての高い買い物なので・・色々な意見をお聞きしたいです。

内見してきました。
東側低層ですが値段が高いです。
北側低層はお見合いですが割安感を感じます。
北側、東側は高層になると、近隣マンションとのお見合い加減はどうなのでしょうか？
だいぶ開けるのでしょうか？

見るまでは低層でと思いましたが、見学してみると色々と欲がでますね。

141さん
それは５０年定借の例ですから。ここは７０年定借です。

７０年ぐらいで普通の土地付きマンションも建て替えになります。
建て替えでも土地が残ると考える人がいますが、
実際には住民たちが自腹で解体廃棄をしなければいけない廃墟付きの土地になります。
土地が安い場所だと、ゼロどころかマイナス資産に成り兼ねません。
元大京マンさんは、そのコストを考慮していません。

普通のマンションだと、50年くらいで建て替えの話がでてくる。

50年後、ボロボロになってたら、あるいは他のマンションに比べて機能的に
低くなった場合、どうするのかな、という懸念はあるね。

絶対に壊すと決っているわけで、保守に金をかけたくない人は
かなりいるだろう。

たとえ所有権としても、それなりに築が古ければ、
マンション立て替え時期が迫っているのであって、
その費用は自己負担になる可能性が高いのですよね。

そう考えると、どちらもメリット・デメリットがあるように思いますが
定借は歴史が浅いですし、不安に思う方がいるのも事実なのでしょうね。
まだ期間を満了したマンションが無いというのは、
私も少々不安ではあります・・＾＾；

＞5年〜10年程で、売却する可能性があるのですが、

売却する予定なら買わないほうが吉。

得をするのは、最初に買った人達だけだよ。今後の値上がり期待は薄い。
売却予定なら、賃貸にしたらどう？　購入は業者に6%取られるし、値上がり
するとは限らないことを考えたら、購入のリスクは大きいよ。

>143
土地付きマンションも懸念は同じでしょう。
土地付きでも50年後にボロボロになったとき
金を掛けたくない年金老人住民が増えているでしょうから。

絶対に壊すと決まってないと
大規模修繕に金を掛けたくない老人たち、
大規模修繕したい人たち、修繕より建て替えをしたい人たち。
に割れてしまう可能性も大です。

>145
購入仲介手数料は3%プラス6万円と消費税です。
賃貸で10年借りたら、かなりの合計家賃になると思いますよ。

>145さん

ご意見ありがとうございます。

今後の値上がり期待は薄い、とされる理由はなんでしょうか？
よろしければ参考にお聞かせください。
私も、値上がりはあまり期待しておりません。
ただ、下がり幅が低ければいいな、と考えています。

こちらの賃貸は、結構お高いので・・・手が出ないです＾＾；

七十年だろうと、定借は定借なりの
周辺相場の七割位になるのは避けられないね。
売りたい人が主観的、希望的観測多過ぎw

ローンが所有権に比べ、実際組みにくいというのは、
客観的に担保価値が低い証明だからね。

定借の問題は、なんとていっても、メンテナンスの意欲が下がることだと
思う。

たぶ、20年目くらいまでは普通のマンションと同じ。30年くらいたつと
不具合がめだつようになるが、メンテナンスに金をかけるのを嫌がる人
がでてくる。さすがに、エレベーターくらいは交換するとは思うけど、
それすらわからない。高層タワーは、メンテナンスに膨大な費用がかか
ることでも有名。高層では風が相当強いから、普通のゴンドラでやる
わけにはいかない。

今までは50年くらいで建て替えることが多かったけど、今後はどうなるか
わからない。消費税があがることを考えると、ヨーロッパ並に100年以上
使用するようになる可能性もある。

世の中どう変わるかわからない。大地震は必ず来ると言われているし・・・。

要するに、高層タワー、湾岸、定借・・と３拍子そろったマンションという
わけだよ。賃貸ならでていけば終わりだけど、購入は相当リスクがある
マンションだと思う。

私も値上がりするとは限らないと思います。

リニア新幹線が予定通りに開通するとは限らない（というか、こういうのってたいて遅れる）、
品川は商業地として決して恵まれていない。海抜が低すぎる。山側は傾斜がきつい。土地は
狭い。単なる乗り換え場所で終わってしまうかもしれません。

値上がりなんかしない、とは断定しませんよ。あくまで可能性です。値上がりする可能性も
もちろんあるでしょう。

まあ値上がり期待で買う人はいないでしょうが、
暴落はさけたいところですかね。
4500位で買って、５年住んで、3980万くらいで売れたら嬉しいですね。
この立地は賃貸では高いので。

>149
逆に、買いたい人は悲観的過ぎってことですね。
定借は普通、中古フラットを使います。ここは三井住友の優遇ローンも使えるそうですけど。
ローンが組みにくいという人たちはその点をスルーしています。

>150
50年定借ならそうかもしれませんね。
ここは70年定借なので、築30年でも残存期間は40年あります。
メンテナンスを省くことはできません。
100年使用は、土地付きマンションでもそういう前提で耐久設計されている物件でなければ無理でしょう。

>151
ここは、リニア期待だけではありません。

近隣住戸あるいは近隣施設との紛争トラブルとして、パーティールームの件は入念に説明しておく必要があると思います。

↑そこまで揉めてないですよ。それに今は特に問題も起きていませんし。

管理会社しかしらない情報ですよ。

販売価格が安かったと言いますが、
ベイワードも割安感ありましたよね。ケープタワーも。

ベイワード、築8年、駅徒歩12分、施工はスーパーゼネコンではないですね。
ケープは田町から徒歩の芝浦だから。

154
管理会社の住友不動産建物サービスが発行する重要事項に係る調査報告書には明記して貰いたいですね。
新住民がパーティルームで楽しもうとした時に一部の近隣住民とトラブルになっても大変ですし…

過去に揉めたことがあれば、重要事項として説明する義務がありますよ。

そんなことは販売会社に注意しなくても、販売会社のほうで対応しますよ。
買った後で、”黙っていた”　となれば、大問題になりますから・・・

販売会社ってのは、”今は大丈夫です。”　とは絶対に言わない。訴えられた
ら大変だから・・・。このマンションではないけど、格安でそういう部屋が
売りに出されたことがあり、買おうと想ったけど負けた。

ここでパーティールームがどうこう騒いでる人ってどういう立場の人？
パーティーやってるけど近隣住民と揉めることなんてないし、よっぽど大騒ぎするなら怒られても仕方ないけど、ここ3年(新しいルールができてから)揉めたなんて話は聞いたことありませんが。

近隣住民に恨みでもあるか、単に安く買い叩く口実を探しているか、いずれかでしょうかね。
諸々を勘案すると、複数人いるように見せかけて、ほとんど自作自演のように見えますが。

>>162
去年の春、夏頃のパーティールームのトラブルを知らないというのは住民ではないのかな？
一部の住民の執念深いクレームには困らされていたでしょうに

>>163
近隣施設でのトラブル等の履歴は残っていますし、新住人と旧住人がトラブルをすることの無い様に説明をすることは重要ですよ。それで不動産価格が上下するかどうかは全く関係ありません。

クレームを付けられる問題のあったパーティ
が去年はあった、ってことですね。

パーティルームは25人までで、２２時まで。
入退場の時間は若干騒がしいですが、
帰りは管理の方が見回りに来るので、
あまりいつまでもいると移動を促されます。

↑と営業の方が言ってました。
もし、パーティルームまわりの部屋が安く出るなら、
私は検討したいと思ってます。

思ったより物件少ないですね。値段も強気な部屋が多く、なかなか欲しいものに出会えません。
申し込みしても、流れる部屋もあるようで売れたと言われた部屋がまた出てきたり。
条件が良い部屋が出るまで待つか、妥協するかで悩んでいます。

特に高層階は、賃貸が多いようです。

http://www.property-bank.co.jp/rent/1420/

168さん
リビングからレインボーブリッジが見えそうなプレミアム住戸は38階だけですね。しかも強気な家賃設定。
他のサイトでも高層階北東では40階が1部屋のみ。この38階と比較すると、リーズナブル。
みんな賃貸ですが・・。

今日、明日でオープンルームをやってる部屋の情報は
何を見たらわかりますか?

>>165
パーティールームの問題は、パーティールームの運営自体というよりも、一部の近隣住民の問題だったんだよね。
かなり執拗でね。かなりの量の管理会社や理事会を攻める書き込みもあったし、パーティー開催者のブログを見て、その部屋番号書き込むのもあり（削除されたが）それは凄いものだったんだよ。その書き込みをした人の文体がこのシティタワー品川のスレで、普通の人があまり使わない言葉（「地縛霊」だとか、抽選外れた人の僻みだとか、等）抽選で当選した私はスゴイんだ、と書き込みを連投する人物と似ているんだよね。２５人制限を認めてあげた後も「パーティールームを廃止しろ」だとか大多数の住人はうんざりしていたんだよ。ＣＴ品川スレで過去スレを参照してみてね。

いやいや、それはちょっと違います。
管理会社や理事会にクレームつけたのは、規約違反に本気で動こうとしてくれなかったから。
そして住民の意見も聞かず一方的に25人に決めてしまったから。
違反者のblogなど見つけて指摘したのは違反行為を許せなかったから。
より快適なマンションライフを送りたいからの行動であり、決して嫌がらせとかではありません。
問題があったのは近隣住民ではなく、規約違反をしていたパーティールーム利用者です。

>>171
「25人に認めてあげた」とはまた随分上からな言い方ですね。理事会の方ですか？
別に25人に制限してほしくなんかありません。それが優しさとか思ってるなら余計なお世話です。

案の定売り圧力上昇中で価格はどんどん下がる。高値掴みするとバカ見るよ。
年度末にかけてかなりの売り物が出そう。新築時の坪単価120万の１割ダウンまで買い叩く。

>171
本当に住民ですか？普通なら、自分のマンションでトラブルがあったなら隠したくないですか？
いかに高く売ろうか？って時にマイナスなこと言ったら資産価値下がりますよね？本当は安く買いたい人なんじゃないですか？

今日の住友林業のチラシには売り手が少ないとの記載がありますね。
個別の不動産会社の問題の可能性（査定が厳しくて売り物件が集まらないなど）
もありますが全体としてどうなんでしょうか？

買い叩きさんはまだ頑張ってるのか。
新築時の坪単価120万の１割ダウンになるのは2050年後頃と思います。
引き続き頑張ってください。

>>177
あんまりいい加減なことは書かないほうがいいですよ。
足元坪200万弱のこの物件が約40年後に坪100万以上？
（単純に減価償却させても80万くらいだというのに。。）
理屈が全く理解出来ません。

2045年にリニアが大阪まで繋がり、山手線新駅もビルが建ち並び、
都心回帰で品川駅周辺は栄えているでしょうから、理屈は通ります。

買い叩きに怒って言い過ぎたんだと思ってたのですが、まさか本気でそう思ってるわけじゃないですよね・・
（因みに貴方の発言は全て感覚論で全然理屈通ってないですよ！）
だったら貴方今出回っている中古物件全部借金してでも買ったほうがいいですよ！儲けるチャンスです！
少なくともマーケットは貴方の感覚通りにならないと思ってます。わたしがそう思う理屈を簡単に書きます。
25坪位の部屋を例に挙げます。今、坪200万円のこの部屋が40年後に坪100万円だとすると、その時の賃料は今25万円位の様なので、ざっくり半分の12.5万円と考えることが出来ます。ということは40年間の平均賃料は18.75万円/月になり12ヶ月と40年間を掛け9,000万円。これに空室率、諸経費、DFや借入金利を考慮して保守的にざっくり6掛けとすれば、5,400万円の収入。現在の価格は25×200万円なので、この時点で初期費用の元が取れ、40年後に売却すれば誰でも2,500万円の儲けになりますからね。実際こんな裁定取引のようなことがあるはずがなく、最初の仮定40年後の坪100万円（賃料12.5万円）が間違っていたことになります。

ちなみに言い忘れましたが、179だけど177さんとは別人。
思うのは自由ですから。

どちらでもいい議論ですが。。

40年の長期間では金利動向によってはDFが大きく変わるので6掛けよりもっと少なくなる可能性があるのでは？

また、売った金額にもDFかけなきゃいけないので儲けの現在価値は2500万じゃないのでは？

180ですが、私も正直どちらでもいい議論だとは思っているのですが、せっかくご質問があったので。。。

因みにそもそも論としてさっきの計算はちゃんと行ってないので、突っ込みどころ満載であるということをまずご認識おきください。例えば6掛けが甘いかもしれないというのはおっしゃる通りですね。ただ、DFうんぬんは違いますよ。現在価値はあくまで現在の金利のイールドカーブから計算するものであって、将来的な変動は関係ありません。また、2,500万円にDFを掛けなきゃいけないのもご指摘の通り。ただ、40年後に儲けられるという話の大局にはあまり影響ないですよね。

定借でしかもUR仕様なのに、
周辺の分譲タワマンとほぼ同じような
値付けで出してる売主は何なんだろ⁈w

立地じゃないですか。
ちいばす目の前、スーパー敷地内、２４時間有人管理、ゴミ捨て、コンシェルジュ。

公園目の前、雨の日寒い日はキッズルームへ。保育園敷地内、小学校、中学校、幼稚園隣。都バス目の前傘要らず。いつでも牛丼、弁当、ファミレス。
とにかく立地、環境は最高です。

定借物件というのは家賃の前払い賃貸物件と考えると分かりやすいですね。

賃貸物件だと自分好みのリフォームは出来ませんから少し違いますね。

週末に、こちらのマンション他近隣マンションを見てきましたが、
立地、環境、施設はこちらか、ワールドシティタワーズが良いと思いました。

私の予算ですと、ワールドシティだとあまり広い部屋が変えないので、
こちらでフルリフォームが良いかと考え始めてます。

方角的に南側か北東を考えてますが、思ったより高いですね。

販売開始から10日たち、新しい部屋がなかなか出てこないのは、
お得な価格の部屋は不動産会社が購入してるという噂は本当なのでしょうか?

>>172
いやいや、それはちょっと違います。
管理会社や理事会にクレームつけたのは、規約違反に本気で動こうとしてくれなかったから。
そして住民の意見も聞かず一方的に25人に決めてしまったから。
違反者のblogなど見つけて指摘したのは違反行為を許せなかったから。
より快適なマンションライフを送りたいからの行動であり、決して嫌がらせとかではありません。
問題があったのは近隣住民ではなく、規約違反をしていたパーティールーム利用者です。
↑↑↑
違反行為が許せなかったから部屋番号を書き込んだのですか？パーティ参加者盗撮や理事達に対しての執拗な嫌がらせは最初は同乗していた他の住民達も嫌気がさしてしまってましたよ。


>>173
「25人に認めてあげた」とはまた随分上からな言い方ですね。理事会の方ですか？
別に25人に制限してほしくなんかありません。それが優しさとか思ってるなら余計なお世話です。
↑↑↑
感情的にパーティさせるなと喚きながら防災センターにもしつこく連絡し、コンシェルジュにも無能だなどと散々に管理会社や理事会を責め続けましたよね。挙句の果てには警察にも通報したいなどと、ちょっと周囲は遠目から冷めた目で見ていましたよ。25人に認めてあげたのは貴方が本当にしつこくて質が悪いからこれ以上の文句を聞きたく無かったからです。
人数制限をしてほしくないのなら、貴方が上申して下さい。せっかくの施設が人数制限で使えないこともあるからです。


>>175
本当に住民ですか？普通なら、自分のマンションでトラブルがあったなら隠したくないですか？
いかに高く売ろうか？って時にマイナスなこと言ったら資産価値下がりますよね？本当は安く買いたい人なんじゃないですか？

↑↑↑
住人ですよ。
私の立場は、新住人が旧住人から以前の私たちが経験した嫌な思いをしてもらいたく無いからです。パーティルームの周辺住民全てではないですが、一部のモンスタークレーマーには大勢が困らされましたから、この事実だけは新住民にも理解していただきたいです。トラブルを避ける為に必要なことです。そのことで資産価値が上下することは全く関係ありません。

189さん、港南地区は今ご検討の候補の二つのマンションが正解だと思います。リッチな気分が味わえるのがWCT、立地と環境ならシティタワー品川です。ちなみに、子育てファミリーなら、シティタワー品川がお勧めです。小学校までの安全な通学路や図書館、学童施設が近いなど、とにかく子育てしやすい環境です。逆に子育てしない方にとっては騒がしいマンションかもしれませんね。また、方角は北東から東の前が抜けている高層階や南東から南の中層階以上が人気があります。ただし人気の部屋は、住んでいる人の満足度も高く、物件が出て来ないと不動産屋さんが言っていました。ご参考まで。

エクセルで計算してみましたよ。

まず売却しない場合。
・定借期間は残り65年。0年目(2013年)から64年目(2077年)まで家賃収入を得るとする
・家賃収入は初年度300万円だが、物件が古くなるので一定率で減少するとする
・64年目終了時点の価値はゼロとする
・割引率は5%とする

家賃減少率を年率1.0%に設定すれば、
DCFは0年目300万円、1年目282.3万円・・・64年目6.99万円。合計4,785.6万円。
現時点での5,000万円という取引価格が求められますな。

40年目(2053年)に買い手が現れたとする。
・定借期間は残り25年。以後40年目(2053年)から64年目(2077年)まで家賃収入を得るとする
・家賃収入は0年目(2013年)だったら300万円だが、上で求めた年率1.0%の減少率を適用する
　（40年目(2053年)の家賃収入は201.5万円）
・64年目終了時点の価値はゼロとする
・割引率は今と変わらず5%とする

2053年時点からみたDCFは40年目201.5万円、41年目190.0万円・・・64年目49.2万円。合計2,718.7万円。
2053年時点での取引価格は2,700万円超と求められました。

算数が苦手な買い叩きさんは40年後までにこの計算を理解できるようになるでしょうか？

買い叩きさんは、「買い叩き」というからには、

現所有者：「どうか○○万円で買ってください」
買い叩きさん：「ふん、そんな値段じゃ買わねえよ」
現所有者：「それじゃあ○○万円まで負けますから」
買い叩きさん：「おととい来やがれ」

みたいなやりとりが現時点で当然あるんですよね？
こういうのは「買い叩き」と言えると思います。

ネット掲示板でネガ書き込みを繰り返してるようなのは「買い叩き」とは言わないと思いますよ。

回りを歩いてみたけど、海抜が低すぎるような・・・

東日本大震災の前の建物なのでしょうがないけど・・・・・。

2mくらいの津波でもかぶっちゃいますよね。

足を引っ張ってすいませんが、弱点には違いない。
冷静に考えないと・・・・

レインボーブリッジが見えない高層階もあるんですね。

そういう高層階からは何が見えるんでしょうか？

多少安くても、レインボーブリッジが見えない部屋を買う気にはならない
ですね。中低層階なんてもっと買う気にならないなあ。

サイゼリアは安いわりに、まともな食事を出すと思うけど、近所にサイゼリア
があるだけなら、他にマンションはいくらでもある。いくらなんでも飽きて
しまう。

食品街とか名店街が近所にできる可能性はないのかな・・・

サイゼリアクラスで良いのでしたら、リバージュの１Ｆに高島屋グループの安いレストランが入っていますよ。

関係者の方から聞いたのですが、
やはり条件の良い中古部屋は広告を出すまでもなくかなりの数、売れたそうです。

階の高さじゃなくて方角じゃないですか？３階でもちゃんとレインボーブリッジは見えますよ。

ちなみにうちは高層階で眺めは最高なのですが、そんな眺めにときめいたのは1年位でした。今はずっとカーテン閉めて過ごしてます。昼は仕事で家に居ないし。

あと、飲食ですが、5分位のところにフィッシュ&チップスがあるし、15分位で天王洲にも行けるし、あとは駅からの途中のフロントビルにいっぱい入ってるし、あと、デリバリーも色々来てくれるので困ることはないですよ。
すき家も強い味方です。

1年で飽きる眺めもあれば飽きない眺めもあるってことですね。
うちはカーテンをあまり閉めません。もちろん寝るときは閉めますが。

>>195
津波が心配でしたら港区の津波ハザードマップで確認してみてください。
http://www.city.minato.tokyo.jp/bousai/hazard_map/documents/tsunami_ma...

>>196
徒歩5分のフロントビルにはお好み焼き屋やスペインバルやその他いろいろ、
徒歩10分のアトレにはおりしも昨日開店の超話題ベーカリーやオイスターバーやその他いろいろ、
そのほか周辺には超有名イタリア料理店の支店や「ラーメン二郎」、
タクシーで5分の場所には三ツ星フランス料理店、
と、外食する場所には困りませんよ。

「品川は食うとこばっかりで日用品とかが全然買えないだろ」
というのはよくネガネタになるところです。

日用品はイオンバスでイオンに行けばたくさん買えますけどね。

ハザードマップ見てきましたが、

実際にここを歩いてみて、このハザードマップが信頼出来る人がうらやましいな・・・

海面がすぐじゃないですか・・・・

＞３階でもちゃんとレインボーブリッジは見えますよ。

３階からレインボーブリッジが見えてもうれしくない。

もちろん、人それぞれでしょうから、それでもいいという人に買ってもらえると
良いでしょうね。

ハザードマップが信頼できないのでしたら、
他の内陸エリアを探した方がよろしいのでは。

そうですねえ。

ハザードマップが信頼できなかったり、海面がすぐとおもう人なら買う気にはならないでしょうし、
買ってもうれしくないでしょうから

海や川から離れた場所の街でマンションを買ってもらったほうが
良いでしょうね。

27階から30階位で、朝エレベーターに乗れないことってありますか?

でも、定借なんだよな ー。
激安過ぎたせいか、住民の層も住民版見る限り
あまり良い感じじゃなさそうだし…

11月から、住民層はかなり入れ替わるでしょうね。

４３階の売りに出た部屋検討してます。
5000万円代で最上階は魅力ですね。

お手頃価格の部屋はすぐ売れちゃいますね。
悩んでる間に手付け入っちゃって、価格の高い部屋だけ残って。。。

先日ここの前に、仲介会社らしき人が「仲介する売却部屋を募集」するプラカードを持って立っていました。
そんなプラカードは初めて見ました。予想外に売却部屋が少なかったのでしょうね。

5500万未満は、ほとんど売れたみたいですね。

お手頃な部屋は広告出る前の水面下が多いですね。

毎日のように、売ってくださいDMに立て看板持ってる人まで。。。
このエリアで探してて、予算が合わない人に紹介するのにちょうどよいんでしょうね。
レインズ楽しみです。

広告無しの水面下だと、レインズに出ない物件も多くなると思いますよ。
レインズは専任媒介契約で仲介する場合だけの義務ですから。

安く売る場合は、レインズにでないことはある。でも、出さないようにするのは
不動産会社だけだ。売る人にとっては、自分の売買で相場があがろうがさがろう
が関係ない。

そもそも、ここは賃貸が主だと思っているけど、売る人ってそんなにいるのかね。

ここの話を見ていると、半数くらいが売ったり、賃貸したりするように見えるけど、
不動産会社が煽っているだけじゃないのかね。不動産会社にとっては、売り買いが
あれば、たちまち3%の収入だから、売り買いが発生しさえすればホクホクだよ。

売る方3% + 買う方3%だから、5000万円の物件が発生すればたちまち300万円。
いい商売だね。

安く売る場合は、レインズにでないことはある。でも、出さないようにするのは
不動産会社だけだ。売る人にとっては、自分の売買で相場があがろうがさがろう
が関係ない。

そもそも、ここは賃貸が主だと思っているけど、売る人ってそんなにいるのかね。

ここの話を見ていると、半数くらいが売ったり、賃貸したりするように見えるけど、
不動産会社が煽っているだけじゃないのかね。不動産会社にとっては、売り買いが
あれば、たちまち3%の収入だから、売り買いが発生しさえすればホクホクだよ。

売る方3% + 買う方3%だから、5000万円の物件が発生すればたちまち300万円。
いい商売だね。

一般論では、極端に高く売れた場合も不動産会社はレインズに出したがらないそうですよ。
仲介業の人が言ってました。後の仲介商売がやり難くなるからと。

極端に安く売る場合はありうるし、よくある。

なんらかのトラブルがあった場合とか、売り急いでいる場合とか・・・

でも、極端に高く売るという状況が思いつかない。相場以上の金を
出す人っているのかな？　慈善事業じゃあるまいし・・・

良い条件の部屋の場合でしょう。
あとは相場を知らずに飛び付く買い手の場合かな。

今日もプラカード持ってる業者さんいますね。売却出てないんですかね。

売り物件募集プラカードですね。
住民に直接、声を掛けたいでしょうね。

まあ、でないからこそ、プラカードで勧誘せざるをえないんでしょうね。

どんどん売却依頼があるなら、店で待ってればいいわけだし・・・・

正直、ここを売ってどこに行くの？　という根本的な疑問がある。
ローンが払えないほど切羽詰まっていればしょうがないけど・・・。

年末恒例お台場花火が今日から始まりました。毎週部屋から花火が堪能できるなんて贅沢です。
エントランスのイルミネーションも綺麗だし、このマンションで大満足。
他に行きたいところなんてありません。

廊下側に部屋がない間取りの中高層希望ですが、
なかなか出ないですね…。

うちは廊下側に部屋がない中層階だけど、快適過ぎて売る気になれないです。
よっぽど高い金額で買ってくれるなら売りますが。

うちは高層階ですが、全ての部屋が外側に面して、非常に明るいです。廊下側の騒音も当然入ってきません。
快適と思う住人が多いと思います。

なんか急に、廊下側に部屋がない部屋が話題に。。。
売りたいアピールかな？

もし売りたいアピールなら、是非売りに出して下さい。

結局、売り出し少ないですね。
一斉に売りがボコボコでると思っていた人もいたようですが、
実際は、ポチポチでしたね。
相場もそれなりで、港南相場への影響は限定的といったところでしょうか。

おかげさまで、水面下の物件で良い条件のお部屋を契約しました。
出ている物件は確かに少ないかもしれませんが、引き合いはあるようですよ。
お子さんの学校関係や進学の関係で内々で決めたいとか。
先日、再内覧に行った時、
年配の男性が、いかに安く買ったか武勇伝のように話してくれました。

立地もいいし、横に敷地があまりない分、管理しやすいのか、状態も良い。
買い物も通勤もずいぶん楽になりそうです。

良かったですね。
水面下での話は色んな人から伝わってきます。

なんだか、訳のわからない232みたいな書き込みが出てきたり、
実際のところどうなんですかね。
私もその「年配の方」とかに話をきいてみたいもんだ（笑）

232さんの「年配の男性」とは、内覧した部屋の中古売主ではないかと思うのですが？
つまり235さん同様に新築時に買った人。

そういうことか、、
232文章力無さすぎ、、
ていうかわざと誤解するように書いているんでしょうかね？

232さんは情報を操作したいだけじゃないですかね。

日通倉庫跡地は何階建の建物になるんですか？

このスレッドもそろそろ終わりですかね。

早く売りたかった人はもう売ってしまっただろうし、年間３，４件の売りが
出てくるくらいじゃないかと思ってます。

水面下の動きってなんですかね。”売りに出してます。”って、お知らせしな
ければ、誰も買いようがないですよ。売主にとっては、複数の買いたいという
人がでてきたほうがダントツに有利。値引きしないで売れるから・・・・。
こそこそ売る理由は全くないんですよ。こそこそ売ったら、大損ですよ。一人
しか買い主がいなければ、どうしたって値引き交渉せざるをえない。

＃232は業者だろうな。

6000万円の物件が動けば、売り手と買い手の両方からあわせて372万円の手数料
が入る。出費は事務処理費だけ。リスクはほとんどない。こんなにボロい商売は
他にない。

話がおかしいんだよね。売って、どこに引っ越すんだというところが完全に抜け
ている。普通の人は引っ越し先がないよ。売ったら、田舎に引っ込むしかない。

あとは、新学期前の引き渡しに間に合いそうな２月位にちらほらですかね。
あまり値崩れもしない感じですね〜残念 。

>>241さん

売却検討中のものです。
ご指摘の通り
売却数がなかなか伸びないのは「ここを売ってどこに引っ越すか」という点で
いい選択が無いということですね。

今売っている人は、もともと売却を想定していて
別の持家があるとか実家に戻るとかそういう事情の人が多いのではないでしょうか。
これから売りに出るとすれば、買い換えによる住み替え志向だと思うので、
価格的にはより高く売れないと今よりかなり条件の悪いところに行かねばならず
であれば売る必然性がなくなってしまいますね。

私のように売る方ももともとはこんな便利なところに住んでたわけではないんですが、
慣れてしまうと今の通勤利便と学校、スーパーなどは手放せず、
高く売れないと結局は引っ越せないという状況でしょう。

よく広告に入る1億位の三田の新築マンションと「交換してあげる」って言われても断っちゃう位、断然このマンションの方が住環境が快適。色々新築マンション探してみるけど良いと思えるものが全然無いなぁ。

ありえん想定をするな
交換を受ける奴がいるわけなかろう

頼まれても港南の定借には住めん

頼まれたら住むよ

皆さん先々いくらで落ちつくと思いますか？
周辺のマンションよりかなり安いですよね。
4000万で出していた住人はきっとお金に困っていて、目先のお金を直ぐにでもという人だったんでしょうね。
5000万代でも安いので、この価格で出して居る方は次の引越し先が決まっていたり子供の学校のタイミングで春までにはとお考えなのかな？と思います。
6000万代の方はきっとシティタワーの価値をわかって居るからこそこの額で売れたら出ようくらいの余裕をお持ちの方なのでしょうか？

私は近隣相場から見ていずれは7000万代で落ちつくと思います。
なので今回の5000万代が出ればもう安いのは出ないでしょうね。
6000万代がしばらく続き、オリンピック直前あたりから7000万代に上がると思います。

向き階数でももちろん変わりますが。

購入検討し始めた者です。
そんなに高くなってしまいますか？
７０００万円代ですと、なかなか手が出ないですね。
価値についてはよく分かりますので、
６０００万円半ばまでならば、金利の安いうちならばギリギリかと。。。勝どきエリアに広げて検討しても、なかなか良い物件が見つかりません。

確かに発展が約束されている品川駅からも近いし、相場からしたら広くてリーズナブルです。周りのタワー物件よりも、外観の劣化具合もあまり感じませんでした。デメリットとしても、６５年も？期間が残っていれば現実問題、他の物件で建て替え費用を考えたら、飲み込める範囲の状況なので。

あとはローンをつけてくれる銀行がどこにするかが悩みですね。

先日初めて中に入りました。
想像以上のチープな作りにびっくりですし、殺風景な外廊下にもがっかり…。

近くのWCTも見学しましたが、余りのグレードの違いにテンション下がりました。
WCTが6000～7000万なら、シティタワーは今後5000万が相場でしょうね。
今高く出して売れないなら、借地権期限が短くなる将来はさらに売りにくいかと。
近隣のマンションと比較しても
私はもっと下がると思いますよ。
90平米で5000万代なら魅力を感じますが。

WCT中古は
海の見えない90平米台低層階で8580万〜ですから、グレードが高いのは当然でしょう。
WCTの7000万以下は海の見えない80平米低層階や68平米高層階などですね。

グレードを良くしないと売れない立地のWCTと比較されてもね・・。住民の多いタワーマンションは、土地の所有権があっても、建て替え費用が必要とか住民の合意が必要とか、いろいろありそう。単純に借地権だからデメリットという訳ではありません。

＞単純に借地権だからデメリットという訳ではありません。

借地権に関しては仰るとおり。でも、70年後に絶対に壊すと決っているのは、
心理的な影響はかなりあるんじゃないかと思ってます。

今のうちは新しいからいいでしょうが、20年くらいしたら、保守が積極的に
行われなくなる可能性がありますよ。可能性はかなり大きいのではないで
しょうか。どうせ壊すと決っているから、壁にひびが入ってもそのまま、
エレベーターも動けばいい・・・・

70年は長いようで短い。70年後の日本がどうなっているかなんて想像も
つきませんが、どんなふうになっているかわからないんだから、わざわざ
借地権のマンションを選ぶ必要はないのでは？　お金がなければしょうが
ないですが・・・

20年経ったら、保守が積極的にされなくなる？意味不明です。50年で売り出している定借もあるでしょ。最後の5年や10年ならまだわかりますが・・。まあその時には、60年以上経っているのだから、普通のマンションだって建て替えの話もあったりするのでは？タワーの歴史が浅いので未来のことはわかりませんが、いくら所有権を持っていても、住民の同意が得られず建て替えしたくとも出来ないケースもあったりするかも。だったら安くて広い定借という選択肢を選ぶ人もいるということです。

今でも低層か中層なら90㎡弱の広めの部屋でも6000万切ってる部屋が出てますよ。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/131J3055/

レインズに載ってる情報だと現時点での成約は購入価格の180％が目安だそうです。解禁後からでも上昇傾向らしいので今後どこまでいくかはわかりませんが、7000万はちょっとさすがに。。

上の90平米の間取りはよく出ますね。
でも、暗い廊下側に2部屋あるのはあまり魅力ではないかなぁ。
高値がつく要素がないから、妥当な値付けか、やや高めに感じます。

＞253

今の時点で確実に日本の将来でわかっていることは、消費税がそう遠くない将来
20%以上にあがること。これは間違いなさそうです。

欧米のマンションは、100年以上使うことが常識です。古いものを大事にすると
いうより、新築が買えない。消費税を払わなくてすむ中古マンションが普通です。
同じ方向へ向かう可能性が大です。

軒並み100年以上使うことが常識になっている時代に、70年で壊すのはどうです
かね？

今の時代の常識で、将来を考えないほうが良いと思いますよ。

よほど困窮してるのでなければ、品川Vタワーのほうが将来性がはるかに上で
しょう。今ちょっと高いだけで元は取れると思います。もうすでに値上がりし
始めてますけど・・・。

すでに残り65年でしょう？
借地権なら相場の7掛が常識ですよね。

ということは>>254の部屋なら、
定借なので7掛けで5600万、
定借でなければ8000万ということですか。

立地と面積を考えると妥当な評価だと思いますね。

港区の定借の平均は7〜8掛けの様です。
定借　港区　８掛けでググると出てきます。

257

Vタワーは勘弁して。
何年か前には事件でニュース報道されて、今年は火災でニュース報道されていたから。将来も分からない。

８掛なのは広尾とか原宿(笑)
逆にそんな素敵な立地でも…です。
もともと港区内陸に住んでましたけど、果たして港南が港区カウントかどうか。

広尾も原宿も港区ではなくて渋谷区なんだけど（笑）
港南も港区ですよ。

広尾はともかく原宿ってあなた・・・
知ったかぶりしてるだけで東京都民ですらないのでしょうね。
わざわざこんな掲示板までやってきてボケをかまされるとは。
ご苦労様でした。

広尾の定借物件のことを言っているのでは？

広尾は確か50年だったような気がする。

広尾は定借でも極端に高いし、外人さんとか社長さんでないと
住めない。品川とはめざすところが違うような気がするね。

品川も50年くらいで壊すことにしておいたほうが良かったかも・・
40年すぎたあたりから、スラム化する可能性がある。

＞257

火災とか事件は建物の価値とは関係ないのでは？

火災の経験が全くない集合住宅なんてありえないし、事件も建物とは
関係ないでしょう。

コンクリートが早くもひびだらけになったというなら、建物の価値は
相当低いと思いますけど。

>265
50年では新築の時に買って、80数歳の年寄りになってから追い出されるケースが出兼ねません。
その点でも50年の広尾スレは叩かれてたみたいですね。

40年過ぎたあたりを心配するなら、普通のマンションでもスラム化のリスクは同じですよ。
建替え問題が出てきますから。
容積率に余裕がなく、土地の価値が低いマンションでは、解体再建の巨額な費用は住民持ちになります。年寄りが多くなった住民たちの。

>>262
>８掛なのは広尾とか原宿(笑)

262君は自分が言ってることの意味を理解してないようだね。

広尾とか原宿(渋谷区だけどね)の所有権マンションは定期借地の1.25倍にしかならないけど、
港南の所有権マンションは定期借地の1.4倍にもなる。
それだけ港南の所有権は価値が高いと自分で主張してるんだよ262君。

いやー僕の港南のマンションが262君にお墨付きをもらえて嬉しいなあ。

ここ、下水処理場が近いし、時々匂いしますよね…

近さなら三丁目のマンションのほうが近いですね。
三丁目にあるハーバーテラス品川のスレにはにおいを感じたことはないと書いた人もいますね。

100mも違うかどうかの、他のマンションの方が下水処理場に近いとか相対的な話じゃなくて、ココも十分一般的な感覚からすると近いって絶対評価の話。

匂いの感覚には個人差があるので、絶対評価は無理でしょう。

定借は、一生住むには良いかもですがリセールは厳しいですね。
育児世代が多い港南ですから、あと10年もしたら若い世代には避けられてしまう。
残り50年のジレンマですね。
ご年配の方ならいいですが…。

分譲なら別にいいのでは？
広尾ガーデンや神宮前のパークと比較対象でもないです。

ここの書き込み見てると、
激安だった分住民の層は良くなさそう。
定借に加えて、結構リスクだな。

>育児世代が多い港南

あと10年もしたら分譲も定借も関係なく、中高生の親世代が多い港南ですね。

広尾や神宮みたいな高額定借の方がリセールは厳しくなりますよ。
中古定借は中古フラットを使うケースも多いのですが、１億円以上の定借物件は融資対象外となり貸してくれません。
その場合、現金買いか銀行を探さなければならないので叩かれ易くなります。

>274
中古で買う人の方が高く買うから
入れ替わりで住民の層はドンドン良くなりそう。通常とは逆で面白い。

>>276
ここしか買えなかった、
レベルの低い人ほど残るからそれは無さそうですね。

>>276
言ってることが支離滅裂ですね。
ここしか買えなかったレベルの低い人は、
さっさと売って千葉にでも引っ越すんじゃないですか？
ここの地価は世界最低だというなら276さんの言ってることは正しいですけどね。

263さんといい276さんといい、
ここを検討している人の書き込みを見ていると、
レベルの低い書き込みが多いですね。
レベルの低い検討者に好かれる物件というのもネガティブ要因かと思います。

失礼。上はアンカーの付け間違いです。
正しくは277さんでした。

278さんの方がレベル低いですよ。
そんなにムキにならなくても…w。

港区の品川駅近くのタワマンを
この値段で買える最後のチャンスと思って、
ココを買えた投資で無く、居住前提の
高くない世帯年収の幸運な方にとっては、
それこそ同じレベル以上の立地、物件は買い替えでは
もう買えないからココにずっと住むと言う判断になる。
と言うのは普通のロジカルな思考ですけどねぇ。

まぁスレ本筋と関係ないので、私も、
２７８さんもこの辺でやめときましょう。

>267

都内の容積率は今後緩和される可能性が大です。もし、容積率が理由で建て替えが
できないとしたら、日本全体の損失ですから・・・

スラム化する可能性は、定借でも所有権でもあるでしょうけど、定借で一定年限
で壊すと決まっていれば、そちらのほうがはるかにスラム化する可能性は大きい
でしょう。今までは、50年くらいで建て替えるのが普通だったですが、今後は、
もっと延びる可能性があります。

以前はエレベーターすらないマンションがありましたので、建て替えは必須でし
たが、今後はそんなに建て替えは頻繁にはならないのではないでしょうか。最近
のマンションは配管のメンテナンスも容易になってます。今までの常識で今後を
考えるのは間違いでしょう。

このマンションを買って得する・得した人は、最初に買った人だけ。
立地を考えたら、定借だとしても安かった。

すでに値上がっているので、これから買う人は何も得するところがない。
単なる定借物件。

買う人がいれば、高く売れるんだろうけど、問題は買う人がどれくらいいるか？

282さんの書き込み見て思ったけど、

買う人が検討するためのスレッドのはずが、売りたい人がどれくらい
高く売れるか検討するためのスレッドになっている。

スレッドの筋に戻したほうがいいんじゃないの？

買いたい人どうしの意見交換の場に戻してほしいよ。ま、売るほうの
立場の意見もないと、会話が成立しないような気もするけど・・・
売るほうの立場の宣伝は、もう結構。

>267

広尾の定借を買う人は裕福なので、50年が来たら他のマンションに移るだけ・・
誰もそんなことで叩いていないと思うけど・・・。

品川とは住民の裕福さの度合いが違う。このマンションは、北区あたりと同じ
くらいの費用で買えたわけでしょうがないと思う。裕福さと住民の質とは違う
と思うけどね。

なんか売り手側が必死で定借のデメリットとかリセールの不利さを否定するから話がこじれる気がする。
住民さんとか不動産会社の方の、高く売りたいアピールはもう辞めて欲しいですね。
実際に強気の値付けしてる物件は売れないわけで…。

>281
アベノミクスの容積率緩和は、他の容積率を買ってくるだけですし、
建て替えのために容積率を緩和しようなんて話は全くありませんよ。

ムリヤリ建て替え時期を延ばすなら、費用対効率は悪くなるでしょう。
高く維持費を払えば建物の寿命はある程度延ばせる。
だが高齢者だらけの住民たちが費用対効率の悪い高い維持費を払っていけるのですか？
待ち構えるのは、分譲も同様にスラム化。
ここ同様に湾岸タワマンの条件で、建て替えしないのならばね。

>284
広尾に限らず、50年もの定借の宿命です。
新築時に買って永住したくても、存命中に追い出される可能性が高いってことは。
高齢での引っ越しは大変だそうですよ。

>>280

なるほど。港区の品川駅近くのタワマンを
この値段で買える最後のチャンスと思って、
ここを買えた高くない世帯年収の幸運な人たちは、
さっさと売って北区にでも引越せば差額をがっぽり儲けられるのに、
我慢してわざわざ住み続けているというわけですね。

それはなぜなんでしょう。

それは、ここを含めた品川駅周辺エリアの資産価値は、
オリンピックだの新駅だのリニアだののイベントが続く2027年頃までは上がる一方なので、
我慢してわざわざ住み続けた方が儲かるとみんな気付いているからでしょうね。

さくら事務所の長嶋会長による先月のオピニオンによると
「マンションの建替えは、できない」だそうです。普通のマンションは大変ですね。
寿命がきて、建替えを検討する時がやってくる。
容積率緩和には実際には法務省の強い反対があり思惑どおりに進まなかった。
リンクを貼るのが面倒なので、詳しく知りたい方はご自分で。

289=289さん？

いやー、ホントに解らないんですねぇ。
ビジネスとか、投資されたことないんでしょうか？

もう少し自分の頭で考えて見てくださいね。
とりあえず、
居住前提の方は、というか人間は
単純な損得だけでは動かないモノですよ。

投資目的の方しか興味持たれない物件みたいですね(笑)
一般住民として購入するなら、これから品川も人気エリアになるし、それが10年後だとしたら…
やはり子どもの世代に少しでも資産として残してあげたいと思いますね。
シティタワーは希少性が高いわけでなく、近隣にWCTやコスモ、ベイクレストなど物件はたくさんあります。
わざわざ地代もかかる定借選ぶ理由はないです。
あるとしたら、市場の7割という初期投資の少なさ。売り手がそれを否定したら、競争力はないでしょう。

いえいえ、周辺住民さんも興味があるらしくて何度も書き込んでらっしゃいますよ。
同一の方なら余程興味が強いか、別々な方なら興味を持つ方たちが多いか。

希少性なら、スーパーや歯医者など併設であること。雨風関係なく便利。
これは近隣でWCTとここだけ。
希少性はもう一つ、品川駅への都バスとちぃばすバス停が目の前。更にイオンバスと田町駅行き及び天王洲行きのバス停も近い。
単純な損得だけでは動かない人達相手にも、競争力はありますね。

>>291
なるほど。港区の品川駅近くのタワマンを
この値段で買える最後のチャンスと思って単純な損得だけで買った人たちは、
売るときは単純な損得だけでは動かないので出ていかないということですか。

人間はマンションを買うときは単純な損得で動くけど、
マンションを売るときは単純な損得だけでは動かないんですね。
マンション投資家さんの語る人間像には複雑なものがありますねえ。

>286

>政府は新成長戦略実現に向けた経済対策として、老朽化したマンションの建て替えを促進するための容積率緩和を9月10日に閣議決定した。本年度中に国土交通省が検討、具体的な措置を講じるという。

http://president.jp/articles/-/2089

というわけで、マンション建て替えのための容積率緩和が行われることに
なっています。

>295

その記事、３年前の記事だから
政府は政府でも、民主党政府の３年前の閣議決定ね。
菅総理の退陣と共に容積率緩和はハカナク消えたのでありました…

容積率緩和の方針は消えてないよ。

http://www8.cao.go.jp/kisei-kaikaku/kaigi/meeting/2013/committee2/1310...

古いマンションが、耐震に対応しないまま、スラム化したら困るじゃないの・・・。
危険極まりない。

どこが政権とろうと、必ず緩和は行われる。もちろん、都区内に限った話
だろうと思うけど。

290にある通り
内覧会同行業者としても有名なさくら事務所の会長でさえ

「マンションの建替えは、できない」と見ています。
容積率緩和への法務省の強い反対で。
玄人がそう見ているのに必ずと言われても…。

＞内覧会同行業者としても有名なさくら事務所の会長でさえ

さくら事務所は、住宅一般の建築を広く扱っているので、単なる内覧同行業者じゃないけどね。
今住んでいるマンションでもメンテナンスなどで利用させてもらってます。信頼できる業者で
はありますね。

とりあえず、特区で容積率を緩和する。その後、周囲に広げるというのが流れでしょう。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20131018-OYT8T00842.htm

ま、見てればわかりますよ。

容積率が原因で、耐震基準が古いまま放置されているマンションがかなりあります。
緩和しなければどうにもなりませんよ。

特区の容積率緩和は、記事に書かれている通り　
容積率の売買です。

五輪決定後に、アベノミクスの容積率緩和でマンション価格が安くなる、
と誤解していた人達もいましたね。
他から容積率を買って増やすのですから、金が掛かります。

金を掛けずに建替えをしたい人たちが望む、タナボタ式の「容積率緩和」とは別物です。

容積率が原因でも、新築時に問題が無かったのにその後の容積率変更で既存不適格になった物件は、
緩和して助けてあげるべきだとは思いますが。

11月の解禁でシティタワー品川を購入し引っ越してきました

購入理由は
1.品川港南は羽田空港、新幹線、将来のリニア、山手線など交通至便に加え子育て支援施設も多くあり便利
2.本物件は地区の他のマンションに比べて安い
（仕様が必要以上に豪華でなく定期借地なので妥当な価格とは思いますし、当初の買い主は格安で手に入れているので今の価格でも2000万から3000万は値上がり益を得られますから）
3.敷地内にスーパー、クリニックなど生活支援施設が充実
（雨にも濡れずに行ける24時間スーパーは超便利）
4.港南地区には少ない3LDK中心の間取りで、窓のない部屋が少なく使い易い
（1LDKはないのでシングル世帯は少ないと思います）

定期借地の批判コメント多いですが、30代後半と40代の私達夫婦なので、65年後は生きていないし関係ないかな

メンテナンスについては大規模物件らしく最初にしっかり計画がたっているし、最大手の一角の住友不動産の管理なんで全く心配してません

容積率の話題で盛り上がってますがこのマンションの心配なら65年後のことは誰にもわかりません

私はこのマンションの所有者ですが、
だいぶ前に書き込みましたが、
このマンションの隠れたメリットのひとつに固定資産税都市計画税が低いことがあげられます。
定期借地権なのでで土地にかからないため現状年間８万円台です。
パークホームズ品川ザレジデンスの営業マンに聴いたとことろ２５坪クラスだと
新築後の軽減適用後で年間２４万円くらいだろうとのこと。
現在の軽減処置は新築後５年間は半額というものですから五年後は４８万円ということですかね。

当然、定期借地物件なので地代、解体積立金が管理費や修繕積立金以外にかかりますが
地代＋解体積立金で18,000〜20,000円くらいですので、 年間20〜24万円の計算です。

周辺の固定資産税軽減の無い中古や、新築でも居住して５年後以降と比較すると、
ランニングコストは低くなります。

以上、この物件の評価がもっと高くてもいいんじゃないかなと思っている住民からでした。

お子さんがいない熟年世代のご夫婦なら、割り切った買い物として良いのでしょうね。それは有りですよ。
女性の平均寿命が90才近い今、30代ではまだ割り切れないというか、長生きのリスクで一生地代を払うことを考えたら安い買い物ではないかも知れない…とも思います。

＞当初の買い主は格安で手に入れているので今の価格でも2000万から3000万は値上がり益を得られますから

今後、値上がりするかどうかは不明でしょ？　最初に買った人だけが値上がり利益を
得たのだと思います。これは確実。今後については不確定要素が多くて、わからない
でしょう。もし値上がり期待で買ったとしたら早計だったと思います。

それから、メンテナンスには販売会社は全く関係しません。建設会社は少々は関係
します。メンテナンスは自分たち（管理組合）がやるんですよ。しっかりしてくだ
さい。管理人は細かいところまで見てくれませんし、建築には素人なので、見ても
わからない部分が多い。

建設会社は一流なので、10年以内にどうのこうのということはないと思いますが、
潮風があたるマンションなので、相当の注意が必要だと思います。亀裂に塩水が
入り込めば、鉄筋はあっという間にぼろぼろになります。

日本の建物が欧米と比較して寿命が短い理由が良くわかりませんが、実際のところ、
鉄筋がぼろぼろになって建て替えざるをえない建物が多いようです。

ベイクレストやワールドシティの住民スレなんかを読むと、
確かに理事会（管理組合）がしっかりしないといけないんだなと思います。

このマンションも住民番見る限り相当問題ありそうですが。

このスレだけでも、
何かこのマンションの住民さんて、
他のマンション貶して、
自分を上げようとする書き込み多いですね。

304さん

今後値上がり益が期待できるとは言っていませんよ
最初に買った方が十分利益を得て売却できていると言ったのです

港南地区のマンションはどれも分譲時から値上がりしてますが、売り主の心理として買値より値下げしてまで売りたくないものです

あと管理会社が住友不動産と書いてますよ
住民の代表の管理組合が管理の主体なのは当たり前ですが、小規模物件ならいざ知らず大規模物件の計画を立ててサポートするのは管理会社です

海風による腐食が気になるならこんな海のそばの物件はやめた方が良いと思いますよ

一応100年対応のコンクリートですけど

誰でも書き込める掲示板に於て、

住民との名前を書いてない書き込みまでここの住民さんの多い書き込みと断言して貶めるほうが、
相当問題ありそうですが。

新住民さんは、本当に住民さんかしら？
仲介会社の方みたい(笑)

>小規模物件ならいざ知らず大規模物件の計画を立ててサポートするのは管理会社です

こういう考えの人が多いと、管理組合は大変ですね。

管理会社におまかせでやると、いいように金を使われてしまいます。すべての
工事の発注は、住友関連の高めの会社に発注されるとか・・・・。必要のない
工事をするとか・・・・。今後の工事の計画はあくまで一般的なもので、予定
より早く工事をしなくてはならないものもでてくるし、まだまだ工事しなくて
も良い部分もでてきます。

＞一応100年対応のコンクリートですけど

それは一般的な場所の話でしょう。潮風の影響はすさまじいですよ。

だから買う、買わないの話をしているのではなく、管理組合がしっかり
と管理するべきだと書いているんですよ。

100年って、誰かが先に言ってたなと思ったら、
>>257ですね。

湾岸マンションの常識では100年はない。

308
中古のスレに住民と検討者以外誰が来るの？
あと、ちゃんとスレのコメント読めば
何と無く分かりますよw

313
あら誰が来るって、309さんは
新住民と名前を書いた人を仲介会社の方みたいと疑ってるのにw
何と無くじゃ当てにならない。

井戸端会議だね、このマンションのスレ！

閑散としてきましたね。
３６階でこの値段は割安な気がします。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/131J3073/

特殊事情とはいえ分譲価格のこと考えると割安と思えなくなっちゃいますね。

この間取り、向きはいいけど、子育てファミリーには使い辛そうですね。

いやいや、海が見えない側で向きが良くないから
同じ３６階で売りに出ている南東向きの反転プラン、よりも安い値段にしたのかも。

高く売りたい人、高く売れるのを喜ぶ人だらけか

そりゃ閑散とするわ

買いたい人を遠ざけるスレ進行

品川の先輩スレであるＶタワースレやＷＣＴスレを読んで
スレ進行を見習いましょう。

値引き開始でしょうか。。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/131J3055/

>322

316さんが一昨日におっしゃってた３６階が、３６階が・・
お値段そのまま９階に変わりましたぁ。。

で？

高層はあまり出ないですね。
賃貸が多いのでしょうか?

芝浦、晴海の新築タワマン超ー高いっぽい。
ここか、コスモポリスか、WCTの間取りの良い中古を探す方が懸命。

何？

賢明

品川駅 今後の発展が期待されます。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nad/mag/20131225/645950/?ST=bui...

北東方面はレインボーブリッジが見えるようですが、ビルの間から見える、という感じですか？高層階ならバッチリなんでしょうか？

西方面は何回くらいから富士山が見えるのでしょう？

北東は、目の前のフェイバリッチタワーが邪魔をするので、38階以上位でないと完全に前が抜けないと思います。ただし、北東高層階は売りに出ていないかも。賃貸は出ています。

ありがとうございます。
この物件はやはり東側が人気なのですかね。
西方面の眺望ご存知の方がおられましたらお願いします。