株式会社合人社計画研究所ってどうですか？ＮＯ６

>>1044 匿名さん

総会は区分所有者が全員一致で書面による議決権の行使にするという意思表示が無ければ出来ません。
それ無しにコロナだからと書面による議決権の行使にするのは法律違反です。

ここはそれをするので、気をつけてください。

これをする本当の理由はコロナではありません。

【書面による議決権の行使（総会の開催は必要）】
総会が開催される場合であっても、その総会の会議に直接出席することなく、書面によって議決権を行使することができる（区分所有法３９条２項、標準管理規約４６条４項）。

【書面決議（総会の開催は不要）】
区分所有法または規約により総会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面による決議をすることができる（区分所有法４５条１項、標準管理規約５０条１項）。
【みなし書面決議（総会の開催は不要）】
区分所有法または規約により総会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面による決議があったものとみなす（区分所有法４５条２項、標準管理規約５０条２項）。

区分所有者全員というのが原則

総会を開催せず、書面による決議についての区分所有者全員の承諾なしに、書面による決議をしたということですか？

区分所有者の方、自分たちの財産のことだから、もっと興味を持ちましょう。この管理会社にまかせっきりでは、管理組合費がいくら溜まってももちません。してもしなくても良い工事の見積もりを次から次えと理事会に上げてきて承認を得ようとします。皆さん意識を高めてください！

>>1050 口コミ知りたいさん

その通りです。

電球が切れただけなのに、照明器具ごと交換されました。
この会社は緊急工事だと言い張りました。
任せられませんよ、こんな管理会社には。

委託費が安いにも関わらず、各支店にリプレイス専属部隊がいて、しかもそちらの方が給与高いんでしょう。
普通の管理会社はリプレイス専属部隊なんていませんから、コストは高いです。
委託費と工事費の利益で他社よりも多くの人員を雇わなければいけない。

工事や何やらで、他の管理会社よりも利益出さなければ、当たり前ですけどやっていけませんよ。

>>1052 匿名さん

納得です。

マイナビ2022
(株)合人社グループ先輩情報はリプレイス専属部隊が含まれている。良い給与が貰える口八丁部隊。

この管理会社の裁判訴訟履歴は必ず確認してください。

契約社員のフロントは分かりやすい。
フロントが嬉しそうなら区分所有者の不利益
フロントがガッカリしてたら区分所有者の利益
全て態度に出ちゃってマスカラ

多様な管理会社とやり取りしている者から言わせれば
「ここ以外の管理会社はどこも同じ」ですね。
業者の修繕見積に10～15％、多くて20%のマージンを乗せるのが
普通の管理会社ですが、倍額以上のマージンを乗せるのが合人社です。
「管理費が安い」と上辺だけの金額に釣られてしまった理事長を恨むことですね。
管理会社が合人社ってだけで資産価値が下がりますよ。

私たちの組合員総数127名です。組合運営も合人社に丸投げ？のようです。
去年12月に通気管工事の見積額承認に関する臨時総会がありました。
コロナ禍を理由に書面総会となりました。
合人社の担当者に「総会のやり直し」の申し入れしたのもかかわらずこの議事録は
「出席者91名（議決権行使者67名、委任状24名）があり、総会の議事は組合員の過半数が出席し、その議決権の4分の3以上の多数で決する。とのことから総会要件を満たしており、本総会は成立した」と「工事の見積額35，768，０00円」が可決承認された」
ちなみに、私は議決権行使書に「反対」を投じたのですが何故か数のうちに入っていません。議決権行使も委任も行っていない36名は？
この工事の理事会独断（業者が相見積なく１社限定は？、他の工法については？等々）について問題視する区分所有者がいます。
合人社の担当者のご助言によるものでしょうか？
これが合人社のやり方です。（前にも同じようなことがありました）

書面総会は、区分所有法第45条に「区分所有者全員の承諾」が得られなければなりませんので去年12月の臨時総会は、私と投票を投じなかった36名の区分所有者がいる限り成立しません。にもかかわらず「本総会は成立した」と合人社の担当者は言っています。合人社は法を無視することを平然と言うところなんですね。

>去年12月の臨時総会
総会が開催され、その会議において決議されたのであれば、それは区分所有法第45条の書面決議ではありません。

>>1056 区分所有者Ｆさん

特別決議要件に当てはまってないです。
なんで特別決議か知らないですけど、誤りです。
管理会社が存在する意味がないですね。

>特別決議要件に当てはまってないです。
>なんで特別決議か知らないですけど、誤りです。

区分所有法の「共用部分の変更」に関する規定が２００２年に改正（改正前は、その形状または効用の著しい変更を伴わないものであっても、著しく多額の費用を要する工事は、「共用部分の変更」（軽微変更）とされていた。）されましたが、このマンションでは、管理規約を変更しないで従来のままになっているのだと思います。

匿名さん
去年の12月の臨時総会は開催されておりません誤解のないように。書面にのみ決議したものであって実際に総会は開かれておりません。

>>1060 の訂正
【誤】（軽微変更）
【正】（軽微変更ではない）

>>1059 匿名さん
特別決議とか普通決議がどうのと言っているのではありません。
なにか勘違いされていませんか？
12月の臨時総会は、実際に区分所有者が集まって総会が開かれていない。区分所有者が集まって開かれた総会で出席できない区分所有者だけが書面によって議決権を行使するという第３９条にいう議決権行使ではありません。総会を開かず議決権行使書及び委任状のみによって決議することは「書面決議」ということのではありませんか。
そういうことからすると、12月の臨時総会は区分所有法第45条1項に照らして無効だと言っているのです。

ならば、総会という言葉は使うべきではないと思う。

>>1065 匿名さん
合人社の担当者か書いたであろう議事録では「総会は成立した」といっているので、これに対して「無効だ」といっているのです。

管理費が安いから管理人も常駐出来ず週に1、2回しか来ないようなマンションは安価でしか売れません。要は分譲マンションは売買でき金銭に変わる財産です。財産価値が下がってるというこです。管理費が安い管理会社、要は独立系は他社より管理費が安いしか売りがなく大規模修繕で皆さんは余計な金額を払っているのです。元請けして工事は全て下請けに振り20％以上の利益を得ているのです。自分たちで建設会社探せばの20％が浮くのですよ。

最近合人社は大規模マンションを立て続けに解約されている。
新たな管理会社にキチンと引き継ぎをせずにトンズラしているようです。
取られて悔しいかもしれませんがプロなんだからしっかり引き継ぎして欲しいですね。
結果それが更に評判を落とす事になるのに。

合人社「明解マンション管理の法律トラブル相談集Q&A」より

区分所有法では、総会において決議すべきものとされた事項につき、区分所有者全員の書面による合意があったときは、総会の決議があったものとみなすという規定が置かれています。これを書面決議と呼んでいます。

これとは別に、集会を開いたうえで、議決権を書面で行使する議決権行使書の制度がありますが、これは書面決議と異なるものです。

書面決議をするには、区分所有者全員の合意が必要となるわけです。区分所有者全員から書面を集めること自体が非常に困難と思われますので、あまり効率的な方法とはいえないでしょう。

以上、合人社の本によると区分所有者全員から書面決議にするという書面を集めていないのに書面決議をした場合、区分所有法違反らしいです。

>>1074 名無しさん
ちなみに合人社のネット上でも、以前はこの書面決議の説明が載っていましたが、今は削除されているようです。

合人社に資料請求すれば無料でこの法律相談集が貰えます。しかし
一緒に送られてきたマンガ本は参考になりませんでした。

>>1064 区分所有者Ｆさん

合人社の相談集Q&A22ページにもあるように区分所有者Fさんが書面決議にする事を同意していないのでおっしゃっる通り無効ですよね。

>>1076 名無しさん

このマンガに出てくる田中君って理想のフロントマンなんですよ。でもね、この田中君はリプレイス専属部隊(ToT)長く関わるフロントマンは(ToT)

マンガでは電気代削減LEDの提案を田中君はしているのですが、リプレイスした我が建物の実際のフロントマンはLEDではない旧電球を高値で購入していました(ToT)
LED電気代削減のノウハウなんて一切無し(ToT)

　人材がどこもいないし、大規模修繕も業者から１０％のバックマージンを取ったり
常識じゃないですかね。３０００万は２７００が業者、３００万は合人社。
これを競合入札にすると理事の負担が増え、理事会ゴロといって安いけど質の低い
業者（身内）を連れてくるかもしれません。
その分、理事会の精度を高めていくしかないし
ここを追い出してもさすらいの旅になるかもしれません。
多少でも理事会役員報酬はあったほうが無責任な理事を排除できます。
　別途、時間手当も必要。ここは以前ダイアパレス土橋の担当で月１１０００円の
管理費なのに、１００万以上の滞納者がいたのに何の手も打たないというより
今もですが最後は理事会が主導して強制執行の裁判をしないとダメらしいです。

人材がどこもいないし、
☆正に
大規模修繕も業者から１０％のバックマージンを取ったり
常識じゃないですかね。３０００万は２７００が業者、３００万は合人社。
☆10で収まる？
これを競合入札にすると理事の負担が増え、理事会ゴロといって安いけど質の低い
業者（身内）を連れてくるかもしれません。
その分、理事会の精度を高めていくしかないし
☆正に
ここを追い出してもさすらいの旅になるかもしれません。
☆専門家 マンション管理士に頼るのはどう？
多少でも理事会役員報酬はあったほうが無責任な理事を排除できます。
☆規約を整えないと
　別途、時間手当も必要。ここは以前ダイアパレス土橋の担当で月１１０００円の
管理費なのに、１００万以上の滞納者がいたのに何の手も打たないというより
今もですが最後は理事会が主導して強制執行の裁判をしないとダメらしいです。
☆ここからリプレイスしたようですね、不二さんに。

実は、不二ビルが逃げて章栄管理です。
不二ビルはエレベーター点検とか遠隔警備も一緒にセットで請け負いたいけど
、日立ビルシステムとかが横やりを入れて。エレベーター点検、月１００００円は
安くなりますとか。
合人社は２０年前以上におさらばしたのに、第一ビル、日立ビルシステム、R、不二ビル、章栄管理です。
南区のRは凄いです。生活関連の所の系列で、老舗なのですが。
いきなり理事長に管理員及びフロント担当抜きをレクチャーして
、理事長の口座に自主運営管理費の名目で毎月１０万が落ちてました。
私的な問題で金銭管理が出来ないらしく、一切その１０万の明細の
説明がなく問い詰めると逆切れしたりRの会計担当に任せてるとの１点張り。
Rの方はもう自主管理だから知らないとの事。
お互いに責任を擦り付けてます。
そもそも会計業務だけを請け負って、売買のHPには担当管理会社はRとなってるのに
どうして自主管理なのでしょうか？？

結局、会計業務という楽な事だけを請け負って内外に実績を示す材料にしたいだけ。

職務怠慢じゃないですかね。かなり迷惑しました。問題のある理事長はその後
、章栄管理の人たちと一緒に封印しました。
今はダイアパレス土橋は絶好調です。

>>1082 販売関係者さん

Gも蹴られたんだ

現在、絶好調なら良いのですが、Rだけボカシが強烈でどこなのか教えられない空気満載、Rってどこキボンヌ 広島のR

>>1082 販売関係者さん

南のR分かりました。土橋さんは封印された理事長にかなり問題アリですよ。

章栄さんって良いんですか？

>>1084
章栄は不二ビルや第一ビルとの比較になるし、消去法です。
デベ系列なので本体が潰れたら消滅する可能性があります。
いい面はフロント業務、管理員の業務規定を詳細に書面にて提示しています。
管理滞納事案は章栄の弁護士が対応するそうです。尚、これはオプションです。

名簿管理は委託において管理会社のフロント業務が担うわけですし必然的に
連携して各々の管理会社の顧問弁護士が動けばいいことです。

組合の備品を持ち逃げされました。
他のマンションですが管理室から資料が失くなったので、おたくも気をつけるようにと情報が入り確認したら案の定、いくつか無くなっていました(ーー;)

>>1077 名無しさん
その通りなんです。128名の議決権数に対して議決権行使書67名、委任状24名併せて91名全て書面による賛成者ですが、残り37名の反対及び無回答者のことは眼中になく（勿論通常の総会は一切なく）過半数の出席を得てその4分の３以上の多数の賛成を得たので本総会は成立した。管理組合の代表理事は区分所有法を無視してはばかりません。それもそのはず合人社の担当が無知な代表理事の背中を押しているようです。

>>1087 区分所有者Ｆさん
名無しさん。続きですが聞いてください。反対者がいる書面総会は無効であることを無知な代表理事に説明しても無駄なので専門家であるはずの合人社の担当に再三総会のやり直しを申し入れたのですが無視されるのでやむなく、裁判所に「総会決議無効確認請求」の訴訟を行いました。ところが第1回口頭弁論期日には「追って主張する」との答弁書のみを送り付け被告側からは誰も現れません。それでいて第2回口頭弁論期日前に、通常総会を開催しました。その議題の中に訴訟対象の臨時総会の議題が含まれ、さらに訴訟追行権の授権を求める議題を提示してきました。いわゆる裁判費用を区分所有者全員に求めるものです。

>>1088 区分所有者Ｆさん
名無しさん。続きの続きです。予測はしていましたが、現実となると（争う余地のない訴訟で）区分所有者全員に裁判費用を求めることになることに躊躇して弁護士と相談。考えた末「取り下げる」こととしました。そうすると合人社の担当者の書いた議事録の「請求放棄の件は訴訟原告本人からも本件総会決議無効確認請求事件は『取り下げました』との議場で報告されており、今後同じ内容で同じ相手に訴訟はないと考え。裁判所の取り下げ同意書には回答し。請求放棄に係る被告訴訟代理人は依頼しないことにした」記載され、「請求放棄」と「取り下げ」を混同して無知な区分所有者を翻弄する。これが合人社です。これについても合人社の担当者に訂正を求めましたが聞き入れません。

>>1089 区分所有者Ｆさん

お気持ちお察しします。

このお話はいつ頃の事ですか？
コロナ以前から、ここはこういう事をしていたのでしょうか？
それとも、コロナを隠れ蓑にして行われたのでしょうか？コロナを隠れ蓑にこういう事をしていると認識していました。

>>1090 名無しさん
臨時総会（書面総会）は、去年12月20日です。その議題は「通気管更新工事2,237万円・１階鉄扉取付工事、室内復旧工事1,339万円の見積額承認」、代表理事の選んだ１社の見積を承認しろというもので、約3,500余りの高額な工事で他社の合い見積もりなしは今回がはじめて、反対者も複数ありです。昨年替わったばかりの管理組合役員がコロナ拡大を隠れ蓑にしておこなったものと思われます。

>>1091 区分所有者Ｆさん
名無しさん。臨時総会のあと今年2月に総会決議無効確認請求訴訟を起こされ、3月9日の口頭弁論期日、答弁書のみ送付され被告側が現れないため第2回口頭弁論日が4月に予定され、被告側はその前の3月28日に総会を開催しました。出席者の「何故相見積もりしないのか」の質問に対して代表理事は「私が信用できる1社のみで良いではないですか。私を信用してください」との一点張りの回答でした。
ちなみに、私たちのマンションの区分所有者はお年寄りが多く「難しいことやややこしいことにはかかわりたくない」と言う人が8割ぐらい、そのほとんどの人が議案の賛否を求められれば賛成にまわる（役員の1人も言っています）

区分所有者Fさん
なるほど、やはりコロナ隠れ蓑でしたかぁ
なぜ、こことの縁があったんですか？
最初から、ここですか？リプレイスでここですか？

>>1093 名無しさん
10年ほど前の管理会社は共栄ビルでした。その時の理事長（現理事長の父親）から引き継いだ前理事長が共栄ビルと当時の理事長にいろいろな問題ありと（総会の決議を経て）合人社に替えました。そのときの問題がらみで現理事長及び現理事と前理事長の間に確執が起きています。変な話ですが合人社は私たち区分所有者に迷惑を及ぼすこと等を考慮せず突然今月19日に私たちマンションの管理人を辞めさせました。この管理人は8年間私たちマンションの管理人を務めており、フロントはダメでも管理人さんはいい人だと人望が厚くほとんどの区分所有者が悲しい思いと悔しい思いをしています。合人社は辞めさせた理由を明らかにしていませんが管理人さんが前理事長と親しい人たちにも仲良くしていることが現理事長や現役員さんたちの逆燐に触れ辞めさせるよう合人社に申し入れたためではないかとの噂です。多くの区分所有者が合人社に苦情を申し入れたそうです。