非分譲住戸は王様部屋なのですか？

>>50さん
「先住・新参の差」などはないでしょうね。
あくまで「数の論理」のことです。
等価交換の場合、一世帯で複数戸を所有することがあります。そうなると
ひとりの人間が、議決権行使のうえで絶対多数を占める場合があるということです。

>>51
それって区分所有建物としては当然の事なんじゃないかと。
それに、ひとりの土地提供者が議決権ベースで「絶対多数」になるような物件って
今の市場では殆ど無いんじゃないかな。

私の住んでいるマンションは、やはり等価交換マンションです。（築30年）
大昔の工場跡地に建てられており、10階建てで1〜2階が事務所としてテナントが入居しています。
地権者が法人で１〜２階とオーナー個人がもう一部屋所有しています。
議決権ベースで32％の持分を所有しています。
幸い、社長が居住していて協力的なので、かえって管理組合総会ではスムーズに議事が進行して
助かっています。

建て替え決議は80％以上ですので、地権者が反対したら不可能ですが、賛成すれば
住民の７０％の賛成で理論的には建て替えが可能です。

但し、管理上のことでは、住宅と事務所では管理の仕方が変わってくるのですが、
自分も居住していることもあり、
何となく住民に気を使っているので、共有部分の修繕も事務所の方が遅れがちです。
法人なので、管理組合の承認を得て自費で直してしまうところもあります。

１階にスーパーなどの店舗が入居しているマンションは、どうなのでしょうか？

＞区分所有者であれば「先住・新参」の差なんて関係ないと思うのですが。

今後、老朽化マンションの建て替えが進めば、容積率の余剰分を分譲するマンションも
多数出てくると思います。
議決権ベースでは、先住民、新参住民は関係ありませんが、世帯の年齢層にバラツキは
出てくるでしょうね。

管理という点では、地権者の方が永くその土地に居住しているので、土地に対する愛着もあり
不特定多数の新住民が集まるマンションよりも、むしろ管理組合の運営はスムーズなのではと思います。

多額のローンもないので、管理費の滞納等は発生しないと思いますよ。

＞世帯の年齢層にバラツキは出てくるでしょうね。

同じような世代の人間ばかりの集まりより、お年寄りも、若者もいる方が、
コミニュティーとしては、魅力的ですね。

戸建ての町内でもそうですが、お屋敷もあれば長屋もあります。
王様部屋があって、家臣部屋があっても、冷静に考えるとごく普通のことですね。

王様部屋か・・・
きっとマホガニーのカウンター、大理石の風呂、ジャグジーバス、大理石の床、なんかも
設備であるかもね。

地権者住戸に住んでいます。
王様部屋ではありませんが通常のフロアーの並びが60㎡+55㎡の区画ところを、
90㎡にしてもらい、お隣はワンルームになっています。
風呂のサイズが、他の部屋より二回り大きいです。（16×20）
部屋に大きさに合わせるとこうなります。地権者は、デベにお任せだから、マンションの
部屋割りなんか、口出し出来ませんでした。

王様部屋ではないけれど、それなりの融通はきかしてもらいました。
入居後は、一般分譲と全く同じもしくは、何となく気を使っています。

マンションのチラシを見ていると、地権者が数件入っているマンションは、結構ありますね。

王様部屋があるなら、女王様部屋もあるんだろうな、おばあちゃまが多そうだから。

都心の北部のマンション、建て替え事業とかで地権者が十数人いました。
地権者の取得住戸が、西向きの方位に集中していました。
やっぱり永年住んでいる人には敵わないよね、普通は一番いいところは
一般分譲するのがマナーというものではないのかと思います、
他人のお金で、建て替えしてるんだから。

>>60
古いスレわざわざひっぱり上げて無知晒してますな…。
春も近いねぇ。

>>60
『他人のお金で、建て替えしてるんだから。』
・・・いえいえ、その人たちが「どうぞ」と言わなければ
そもそもマンション自体建たないんですから。

>>61さん
いやあ，春ですなあ．．．正月あたりから春の気配をあちらこちらで感じてますが．


もともと十数戸しかないマンションをどう建て替えたって戸数を倍には
できないだろうから，積立てがあるにしても地権者の負担はかなり高そう．
古いマンションの3DKとかだと，2LDKになっちゃったりするだろうし，
全然，王様部屋じゃないね．．．

実際に立て替え経験者の話を聞いてみたい．
立て替えて王様部屋を手に入れるのと高級新築に住み替えるのとどちらが安い？

>>63
60さんが言ってる物件は、おそらくマンションの建て替えで出来たものじゃないんだろうね。
なので、容積率割増によって戸数を増やしている、ということは十分にあり得る。
倍どころか、従前の何倍もの容積を確保するようなケースだってある。

その場合も、建設費を負担するのは分譲購入者ではなく「建築主（この場合は地権者）」なんだよ。
建て替えによって余計に作り出された部分を売って、利益を得る。
その利益を建設コストや、その他もろもろの経費に充当する。・・・という仕組みで
こうした物件は作り出されている。
スケールメリットが得られれば、確かに地権者のコスト負担は軽減される。
しかし、彼らが建て替え後に得られる資産は、あくまで従前資産として評価された分でしか有り得な
い。
従前の土地や建物を過剰に評価すれば、理論的にはいくらでも広くて高価な部屋を手に入れられるが
そんなことをしてしまったら、売却できる床が圧縮されて採算がとれなくなってしまう。

そもそも単純な話なんだよ。
「地上げ」の対象になる土地を持っている人が、そこに保留床を作って得た利益を建設コストに充て
る。
分譲購入者は市場に出された保留床を買った、というだけ。
地権者が『我々の土地があってこそ』と言うのも、購入者が『我々のカネがあってこと』と言うの
も、
どちらも半分は正しいが、半分はまったくの被害妄想。

つーか、この話さんざん既出じゃんよ・・・・。

>>61さん
丁寧に答えてもらって有難う．

質問の仕方がはっきりしなくて良くなかったね．
>>63で質問したかったのは，一般論として建て替えの時に建築主として立てたマンションに
自分も住んでしまうのと，建て替えついでに自分の住む権利を売って他所に住み替えるのと，
相場とか勘案してどっちがいいのかな？ということだったんだ．

容積率に余裕があれば，建て替えが気になるような古い状態で無理に売って逃げ出すより，
積極的に建て替え事業に参加してから売るべきなのか？　ひいては建て替え後に王様部屋を
手に入れるために追加の出資をすることと，他所の高級物件に住み替えるのとどちらが安く
あがるのか？
経験者がいたら，経験談も聞いてみたい．

都内の場合、大幅な容積率の緩和でもない限り民間マンションの建て替えはほとんど
ないでしょうね。
でも建て替えは無理でも、老朽化で取り壊して持分を売却する例はこれから増えると思うよ。
試算したら、うちのマンションの解散価格は、世帯平均で1500万円以上になりました。
土地が騰れば、もっと増えていくでしょうけどね。
土地の相場に自分の持分を掛けて、取り壊し費用の10％位引けばすぐに計算できます。

都内はマンション用地が不足気味だから、300坪未満の中小規模のマンションだと
地権者住戸、地権者店舗は珍しくないよ。
地権者＝建て替え　というのは当てはまらないと思う。

住みたい人が多いし、マンションは高く売れるから、再開発も、
これからは増えるだろうね。
地主が相続を見越して土地を手放すついでに、借地人も手放したり、等価交換（持ち出しなし）。
借地権が60％〜80％も認められているんだから、これからはどんどん出てきて
王様部屋も増えるだろうな。

これも、そんな例、日暮里駅前再開発
土地所有者、建物所有者、借地人、借家人までいるんだから。
http://blog.nikkeibp.co.jp/mansion/archives/topics/news/001413.html

フリーペパーのマンション雑誌を見ていると、都内の中小規模はほんとうに
非分譲住戸とか地権者住戸、地権者店舗含む　という表示が総戸数のところに書いてありますね。

もうマンション用地が不足しているのと、大きな土地を開発すると周囲の地権者の存在なしには
マンション用地を確保するのは、困難なんだろうね。
資金の持ち出しなしに、等価交換で、住み慣れた土地に留まれれば
古い家を提供してマンションに入居したいという人も多いんでしょうね。
デベも、割安に地上げが出来るからいい方法なんだね。

私が購入した物件の場合は、優先分譲の前に地権者のための非分譲住戸が割り当てられてはいましたが
間取りは変わらないようです。たまたま知り合いが地権者です。

彼が言うには、通常の分譲と比べて、『コレいらない』という事が言えたそうです。
例えば床暖房や食洗機。それによって差額を精算したとか。プラスαは無いとの事。
物件によるんでしょうね。

友人の両親が戸建てを等価交換で売って、昨年から地権者住戸に住んでます。

部屋は普通ですがいろいろサービスで融通は利かせてもらったそうです、
部屋の面積も他とは違って、売却額に合わせて大きくしてもらったみたい
だから、普通の部屋とは間取りが異なるみたいです、
住戸の位置優先的に取得できたそうです。駐車場、駐輪場は抽選なしで優先的に割り当て。
王様部屋とまでは行かないでしょうが、他の部屋とは違いますね。

販売経費やデベの利益抜きで、一般分譲よりもかなり安いそうです。
但し仮住まい費用やら登録費用で、数百万円の持ち出しがあったそうです。

>>72
「売却額に合わせて大きくして貰った」って言うけどさ…
要はその戸建て住宅の評価額に合った部屋を選んだ…って事では？
地権者住戸以外は全部同じ区画面積って訳じゃないだろうし
単価（取得原価）が分譲と極端に違う訳でもない筈。
（そもそも仕様に差があるかどうかにもよるが）
等価交換や権利変換って、一般にいう「売却」とは全然違うよ？
資産価額だってたぶん売却の場合より高く評価されてる筈だし
解体費用も事務手数料も（個人負担としては）かかってない筈。

販売経費がかからない、ってのは当然だわな。
実際、地権者ってのは最終図面もパンフもＭＲもないうちに
まだ見ぬ住戸を「取得する」という事実だけが決まってしまうのだから。
それでも、オプションや間取り変更に対応できた、って点は
確かに優遇ポイントと言えるかも。

あと、地権者が先に位置決めをするのも仕組み上当然の事だよ。
合意形成が後回しでは建設事業そのものが前に進まないし
分譲対象住戸だって確定できない。
売れ残りの中から選ぶのが「地権者としてのマナー」だなどと
言う人がいるとすれば、この話をする価値もないんだけどね。

都内の地権者は、地主以外にもけっこう住居専用とか借地人が多い訳よ。
デベは、その土地を確保できないとマンション事業自体が成立しない弱みがあるんでしょ。
一方、地権者はそれまで専有使用権から、共同住宅の共有者に成り下がるんだから
以前と比べて、「相当なメリット」がないと売らなきゃならない理由は
全く何もないんだよ、これが地権者の強みだろうね。

唯一弱みがあるとすれば、マンション建設で日陰になるとか、ビル風が吹くことくらいかな。

古家から最新設備のマンションの最上階とか、東南の角部屋、土地相場以上の広い部屋
土地が広ければ部屋を複数交換して自宅用の部屋以外は、売却するとか
賃貸に回して家賃をもらうとか、メリットにはいろいろあるね。
固定資産税が以前より、膨大になるデメリットもあるけどね。

用地取得しないとマンション事業が成立しない「デベの弱み」と、
相当なメリットがないと売る必要のない「地権者の強み」の、利害が一致して
あちこちに、「王様部屋」が誕生するんだろうな。

売却額と既存の取得住戸の差額を、現金で精算するより、
専有面積を広くした方が有利なのは地権者が一番良く知っているから、
お金のある地権者には一般分譲とは間取りも違う、
特別仕様（王様部屋）ができちゃうんだろうな。

>>74
>>地権者はそれまで専有使用権から、共同住宅の共有者に成り下がる

専有使用権？？なんだそりゃ。
土地や建物に所有権があるか、借地権（微妙だが借家権も）が
あるから「権利者」なんだろ？

それに、建設後の地権者は「共有者」ではない。
建物区画についてはれっきとした所有権があるのであって
敷地が区分所有者による共有となる。
土地を手放し共同化に踏み切る事情には色々あるが
誰しも「売らなきゃならない理由」があるからやってるとは限らん。

さらに聞くが「相当なメリット」とは何ぞや？
保留床処分益を建設費に充てるだけでも十分メリットと言えるからこそ
現に多くの「地権者住戸」が世に存在している筈なんだが…。

>借地権（微妙だが借家権も）があるから「権利者」なんだろ？

>75

借地について知識がないようだね、ちゃんと区別しましょうね。
借家権　：アパートと同じ、土地も建物も大家（地主）のもの。
　　　　　相続税の課税対象にならない

借地権　：土地は地主のもの、建物は借地人の所有物
　　　　　相続税は、路線価×借地権割合で課税される財産権

つまり、貸宅地を所有する地主は　土地価格-借地権価格＝底地権にしか課税されない。

相当なメリットとは、借地権単独で売却するより遥かにいいということでは？
借地権でも旧法なら、何回でも事実上建て替えできるからね。
契約によっては、更新料も不用なのが大半だよ。

土地の売買相場とはあくまでも売買事例、自由取引だから相場の2倍でも
双方が合意すればいいんだと思うよ。デベもメリットがあれば買い上げるし、
なければ放置するけど、その土地の場所によっては、
マンション事業自体がが成立しないから、必死になるんだよ。
保留床とか建設費とか言うけど、理論通りに行かないのが不動産取引なんだよ。

バブルの頃は暴力団がトラックで家に突っ込んで地上げしたのは、そういう理由なんだよ。

↑
＞バブルの頃は暴力団がトラックで家に突っ込んで地上げしたのは、そういう理由なんだよ。

地上げには、そんなレアーなケースもあったらしいに訂正しときます、
誤解を受けるから。

バブルの頃、都心の神田あたりで小さな店を億単位で売って、郊外に豪邸を建てた借地人が
いたと、ドキュメンタリーで見たことがあるよ。

>76
たぶん74もそこまで知った上での発言ではないと思われ。

>>79
マンションは、区分所有法だから80％以上の賛成がないと建て替えは、
現行法ではできないでしょう。
つまり、25％の持分の不動産会社が反対なら不可能、賛成なら残りの住民（残り75％）のうち
74％が賛成すれば全体で80％になるので建て替えできます。

うちのマンションも、32％事務所で法人が持分を持っているので
この法人が反対なら建て替えは不可能です。

でも安心してください、賃貸は古くなると借り手がいなくなるので、できれば
建て替えたいと思うのが普通です、結果的に普通のマンションより低い割合の
住民の賛成で、建て替えは可能になります。
あなたの場合は、普通なら住民の80％必要ですが、74％の賛成でＯＫです。

80続き
但し建て替えがＯＫとなっても、資金の問題は別の話ですから、
全住民が応分の負担ができることが条件です。
容積率の膨大に余っているマンションなら大丈夫でしょうが、だいたいその頃は
年金生活者が多いので、現実には相当難しいでしょうね。
都内で建て替えができたのは50棟前後、住民の自己資金で建て替えたのは一桁だと思います。

>>80
カネが無ければ建て替えに乗れない、という事情は個人も法人も同じ。
賃貸事業主として堅実に回っている所有者なら「カウント外」にする事もできようが
実際はそうもいかんだろ。

建て替えなんて立地に因るでしょう、立地がよければ自己資金ありで
建て替えても価値もある。
駅から遠くて、デベが無理無理安く分譲したところは建て替えもできずに解散するだけでしょう。
○○住宅なんて名称の、郊外型がそんな感じ。
積立金も、管理費も滞納も多くて、騰る一方ですよ。

最近増えたと思いませんか、都内の中規模に、事業協力者住戸がちらほら
マンション用地の仕入れも大変なんでしょうか？

内装がある程度オーダーメイド出来るのは一般と違うところですね、
リビングの床が大理石なんて、コストがかかりすぎて一般では売れないだろうに。

2年前にご近所数軒と等価交換で入居しました、内装も特別仕様ではありませんが
図面だけで等価交換するわけですから建設計画の前からの
究極の青田買いと同じですからリスクも大きいですが、間取りなどかなり
オーダーメイドできました。
同じタイプの部屋の収納力が2倍近い部屋になりました、
各タイプの図面を事前に見て、いいとこ取りという感じで、結果的には大満足。
オリジナルの間取りを、自分好みに竣工前にリフォームできた感じです。

竣工後は、一般の入居者と何にも変りません、駐車場と駐輪場が優先的に
抽選なしで割り当てられたくらいです。
一般と違うところは、登録費用も支払うし本来分譲価格に含まれている
消費税分は別枠で現金で支払いましたのでかなりの金額になりました。

等価交換住戸は、物件概要に掲載されない場合も多いから専有面積もわからない
販売対象じゃないから図面もオープンにされませんから何でもありというのが多いですね。

「等価交換」とは言うけど、本当に「等価」になることはまず無いよ。
行動心理学の実験結果だけど、人間は自分が持ってるものを手放す時はそれを手に入れる場合の２倍の代価を要求するものだから。
「等価」じゃ５０００万の部屋の割り当てが妥当だったとしても、「７０００万相当の最上階角部屋じゃなきゃ土地を売らん！　あと賃貸用に１ＬＤＫも１部屋寄越せ！」
っていう風になる。

もちろん理性的に「等価」に応じる人も居るだろうけど、地権者が多い物件の場合はまず間違いなくこういう人が数人居る。
そして数人の地権者がこういう扱いされると、他の地権者も同じ扱いをせざるを得なくなる。
人は他人が得して自分だけ損することがもっとも我慢できないものだから。

そうして地権者が多い物件だと、デベは地権者に取られた分を何とか他でカバーしようと、物件概要に載らないスペックをどんどん落としていく。

>>89
>>90
冬休みが始まったんだなぁ・・・

>>92
分からないなら勉強した方がいいよ。

>>93
そう言わず教えてよ。
「地権者が多い物件」てのは具体的にどういうケースを指して言ってるんだ？

>>94
千葉県市川タワーマンション見れば一目瞭然だよ。

>>95
やれやれ、まさかとは思ったがホントに再開発物件の話をしてたのか・・・。
何をどう勉強すれば90みたいな事が書けるのかは知らんが、余りに幼稚だね。
市川の物件スレで購入者を煽ってたのもあんたかい？　趣味悪いぞ。

以前、近所の分譲マンションでオーナーの住んでいた住戸が売り出され、見せてもらった事があります。
１階の端にあり、通常、７０㎡と８５㎡の端部屋に相当する場所に１５５㎡の住戸がありました。
内装は特別なものではなく一般住戸と同じで、ジェットバスが有るくらい。７ＬＤＫくらいでしたが、８畳和室の続き間に床の間があったりして、社長さんの家という感じ。若い人は敬遠するでしょう。
価格も２戸分に相当する額でした築１０年くらいでしたが、すぐ売れたようです。
周囲に専用庭が２００㎡位ついてたかと思います。
しかし、中古は中古ですね。改装すると５０００万を超えてサラリーマンでは買えないくらいの価格でしょうか。あえて中古でも購入する人がいるんだなと思いました。税金も２戸分だしねえ。

うーーむ！
これほど「地権者」に妬む心を持つ人が多いとは．．．．しれたマンションだな(笑
スレの途中で出てくる「王様仕様」も、別のマンションでは標準仕様だったりするし、よほど心の狭い人がかなりの無理して買ったようなマンションは、「地権者」も大変だと思った。

ある日、デベがやってきて、周辺の地権者に等価交換を持ちかける。

断れば、自宅前にドーンと大きなマンションが建つことになり、通風や採光が悪くなるので、承諾するほかなし。
デベも選べないし、モデルルームも出来ないうちに契約。

２度の転居費用に２年間の賃貸料、税金など・・・
どれだけお金がかかるやら。

戸建てであちこち修繕しながら住んでいた方が気楽かもしれません。
そんなに「バラ色」ってわけではない。

>>100
再開発の話をしてたんじゃなかったっけ？

再開発の話にからめたのは96だけじゃないか？

六本木ヒルズレジデンスの地権者用住居を見せてもらったこと
ありますが、イメージとはだいぶ異なりトミンハイムという
感じでした。森ビルが所有する賃貸用の部屋とはだいぶグレード
が異なります。

>>102
俺は再開発事例の話を振られたから応えたまでだよ。
「地権者が多い＝再開発」という発想が有りながら、90みたいな安っぽいゴシップしか
書いてないやつがいたから、その認識程度を正してやろうとしただけだ。
それっきりリアクションが無いって事は、おそらく冬休みの宿題でもやってるんだろう。

>>104
90は需要と供給の理屈として主張は理解できるが（近頃の事実がどうかは別として）
92=94=96は何を主張したかったのか俺には理解できんかった。
今一度論理立てて説明してはいかがだろうか（主張の結論とその根拠を明確にするってことね）。

>>105
>需要と供給の理屈として主張は理解できるが（近頃の事実がどうかは別として）

実際に90も「事実は別として」という観点で書いていたのかな。
だとしたらお笑い種にもならん。
需要と供給？　その理屈で言う「需要」と「供給」が、それぞれ何を指しているのか
俺にはよく解らないので、それこそ解説をお願いしたいところではある。

彼が「等価交換」と言ってるのは、正しくは「権利変換」と呼ばれるものだよ。
従前の土地・建物の価値を同日付で評価し、その後に設定される別の日付において
従前の権利状態から従後の状態に一斉に切り替えてしまう手続きだ。
もちろん変換バランスは文字通り「等価」であって、彼が言ってるようなあからさま且つ
利個的な調整が入り込む余地は無い。
なぜなら、地権者全てに関する評価額・変換前後の配置が第三者の審査を経て
最終的には行政的に可否を判断されるからだ。
さらには、権利者のなかに一人でも反対者がいる場合には、これら変換前後に関する
情報をオープンにして公平性を公に諮る手続きもとられる。
地権者の言い値で変換比が決まる様な事など、ほぼ物理的に有り得ないと言っていい。

90が言っているのは、従前の土地所有者に開発事業者が直接はたらきかけて
土地を買い取った上で進めるような建設事業の話だろう。
（仮にそうだとして、どこまで実態を知っているのか甚だ疑問ではあるが）
彼がしきりに「権利者が多い物件では〜」と言っているので、ホントに再開発の事を
解って書いてるんだろうな？と鎌を掛けてみたところ、例の市川の話が出てきたから
案の定、只の煽り目的だった事がバレてしまった訳だ。

>>106 長文乙。
都市開発法に基づく再開発では強制執行が可能だし、評価額に関して
個人の交渉力が入る余地が少ないという主張ですね。今度のはよく分かる。
ただ、90はただの民間業者による宅地開発をイメージしている気がするし
（少なくとも俺はそう受け取った）、95と同一人物なのかも分からんから、
90を叩く理由は俺にはよく分からんままだけどな。まいいけど。

106の主張によると、自治体の再開発においては地権者との間に不公平は
無いそうだから、今後はそういう物件はヌキにするか、もしくは
その主張を踏まえた上で情報交換・意見交換よろしくな。

>>107
>90を叩く理由は俺にはよく分からんままだけどな。

90の後半部分に
「地権者に取られた分を他でカバーするため、デベは隠れた仕様低下を図る」
というのが主旨のくだりがある。
本人からの弁明が無い以上、俺はあくまで90=95としか解釈できなかったから
彼は再開発の話をしているのであり、それでいてこの様なくだりが出てくるのであれば
やはりその認識はおかしい、と思ったまで。

>106の主張によると、自治体の再開発においては地権者との間に不公平は無いそうだから

そんな事は一言も言ってないさ。
再開発事業（自治体施行の話をしているのではない）において地権者が優遇されているのは
事実であり、彼らの置かれた境遇を羨む者の眼からすれば「不公平」が存在するのは
事実だとも言えるだろうな。
だが、その「優遇のされ方」について90はあまりにも理解が足らんのよ。
まぁ、荒らしや煽りを含め、理解度が低い故の「妬みレス」を排除した上での情報交換を
臨むというならばこちらも同意。
実際、90はその後引っ込んでしまったからこれで良しとも言える。冬休みも終わった。

>>100
よく知らないけど、売却して別の家を買うという選択肢もあるのでは？
２度の引っ越しや超青田買いも回避できると思うが。

用地買収の際にたんに買い取るか、地権者用の住戸を用意して交換するかだけど、
想像できるデベ側のメリットは
・地権者用住戸に何らかの優遇をすることにより、用地買収をスムースに進められる
・販売先が確保できて販売経費を多少なりとも削減できる
想像できる地権者側メリットは
・個別仕様のマンションに住める
　（多くは数パターンの簡単な間取り変更しかできないから、間取りフリーなら魅力的）
・住み慣れた土地にそのまま住める
・ある種のステータスを感じることができる？

他にもある、それは違ってるとか、見聞情報がある人は教えて。

つまりこの様な物件は一般の購入者にはメリットは皆無という事ですね。
ちょっと気になっていた物件があったのですがやめる事にしました。
どうもありがとうございました。

>>109

＞よく知らないけど、売却して別の家を買うという選択肢もあるのでは？

それも考えました。
デベの系列不動産仲介会社に依頼して、我家の条件に合う物件を探してもらいましたが、自宅周辺には残念ながらありませんでした。

我家は２世帯（我が家族と夫の父）で暮らしていて、夫にはリフォーム・ローンの残債があります。
義父は、この地に生まれ育ちましたので、他の地に転居する気にはなれないそうです。
近所には、親戚も多く代々の菩提寺もあります。

１１４です。

地権者が増床する場合は、一般契約者よりは安い価格で買えます。
販売価格より安い理由は、営業や販売経費が掛からないからです。（ＣＭやモデルルーム代や営業にかかわる費用）


よって、営業経費分のみ安くなります。

114さんの様に、従前と同条件の代替物件を探しても見つからなければ
仮に手厚い補償があったとしても満足のいく「交換」にはならないという事だ。
どんなに金銭を積まれても全く同じモノは手に入らないからな。

100を読む限り、114さんの場合はデベによる純粋な民間開発の様だけど
再開発の場合は移転や仮住まいにかかる費用が補償されたり
転出後の不動産再取得などについて税務上の優遇措置があったりする。
都市計画の一環として行われる建設事業に関与する、という点において
色々と制約に縛られると同時に、それをカバーするための助成的措置もある。
このあたりを正しく理解した上でなければ「非分譲住戸のある物件」の事も
正しく評価できないと思うね。

>>116さんへ

１４４です。

うちの場合は、デベ主導の等価交換で、自治体がかかわった再開発ではありません。
都心へのアクセス良好駅からの徒歩圏となりますと、すでに住居やビルが建っていますから、今後は等価交換が盛んになるかもしれません。

このスレを読んでいますと、地権者に対しての偏見のようなものが見受けられ、とても残念です。
入居してしまえば、地権者と一般入居者の権利は同じです。


＞再開発の場合は移転や仮住まいにかかる費用が補償されたり

物件によるでしょうが、その分、取得床が減少すると聞きました。
転居資金が用意できない家庭では、そのようにする場合もあるようです。
税金などについては、わかりません。

＞転出後の不動産再取得などについて税務上の優遇措置があったりする。

等価交換分の不動産取得税は発生しないようです。売却時まで繰り延べです。
増床分は、不動産取得税を支払います。
固定資産税は高くなるらしいと聞いています。

>>117
>地権者に対しての偏見のようなものが見受けられ、とても残念です。

偏見と言うより「無理解」と言った方がいいかも知れないね。
俺は不動産の仕事をしていて、こうした話には比較的身近に接しているから
ある程度の事は解るけれど、単純にマンション購入を検討している人から見れば
価格表の中にある「非分譲住戸」のオーナーは、抽選に参加する事もなければ
共通仕様に縛られる事もない、文字通りの「王様」にしか見えないんだろう。
致し方なし、と言うにはあまりにも情けない話だよな。
王様が住む部屋を造る費用は自分達が負担している、なんて
およそマトモな経済感覚を持っているとは思えない発言も幾度となく見受けられた。
無から有が生み出されるとでも思っているんだろうかね。

その土地に愛着のある人なわけだから、大事にしそうに思う。

>>111
>一般の購入者にはメリットは皆無という事ですね。
>ちょっと気になっていた物件があったのですがやめる事にしました。

王様部屋の住人がマンション建設に同意していなければ、
そもそもあなたが「ちょっと気にな」るようなマンションは生まれなかったわけだ。

すでに十分「メリット」なんでは？

そもそも、スレ主の様な考え方をするってのが理解できない。
土地の持ち主が提供したらからマンション作る事ができたのでしょ？

＞王様部屋とか住民とうまくいくのでしょうか
とか何か考え方が卑屈に思えるのですが・・・

嫌ならそうゆう住戸がない所を選べばいいだけだし
自分で土地を取得して家でも建てれば？そしたら王様になれますよ？

その王様部屋（笑）に居住する者でございます。
色々な見解のある意見がありますね。
　さて、我が部屋ですが、確かに他分譲の部屋とは
全く作りが違います。建築段階より、建築士さんと
あーでもない。こーでもない。と約1年ほど掛けて
話し合い、ようやく間取り等が決まりまして、
要望の約7割程度が認めれれて着工となりました。
というのも建築物には色々と制約（規約）があり、
一戸建てと違い自由度が極端に少ないのです。
ですが、分譲住戸と比べてかなり自由に設計させて
いただきました。
　自由と申しましても、いずれ分譲貸しを視野に入れた設計を
しましたので、使い勝手の良い、動線を考慮した間取りです。
　私もよく耳にするのですが、2戸分を1戸にして、
やたらデカイ部屋を持つ方が、居られるようですが、
ナンセンスです。5年後、10年後どうするんでしょうか？
デカければ、不動産取得税も多く払わんとあかんし、
管理料もばかにならん、それにルーフバルコニーやら
庭なんかがあったりすれば月々幾らと金がかかる。
ほんまあほらしいで。
　建築士さんにその事を聞いてみたんですが、オーナーさんは
マンションが建つくらいでっかい土地にデカイ家を構えていたため、
デカイ間取りに執着し、皆のアドバイスを聞かず、とんでもない
間取りの部屋を作ってしまうそうです。
　私の母の知り合いにそういった方がいたのですが、本来、70平米と80平米
の2戸を1戸とし、150平米（6LDK)というとてつもない部屋を作ったのですが、
最初の7〜8年程は6人（夫婦と息子夫婦それに孫が2人）で住んでいたのですが、
息子夫婦と孫が出て行きまして、その後2人で150平米をリフォームして
3LDKとして住みつづけ、年老いてきた為、駅に近い物件に引越したかったのですが、
150平米というデカイ築15年の片田舎のマンションを購入するぶっ飛んだ方は現れず、
70を超えた老人が未だにそこに住む羽目になっているようです。
　もし、2戸にしていたら、息子夫婦もまだいたかもしれませんし、
70や80の大きさであれば、借りる方または購入する方も出てきたかも知れない
と悔やむに悔やまれないような事も起こっております。
　『人は立って半畳、寝て一畳半』といいます。大きさに固執しない方が良いのでは
と思います。

うちのマンションの王様部屋は、２部屋で、いずれも賃貸となっています。

では、非分譲住戸（王様部屋）の元地権者が、それこそ地主みたいな素振りでそのマンション１階で商売していたらどうでしょう？皆さんはそのお店を利用しますか？
商店ではなく、幼稚園や学習塾だったら、お子さん通わせますでしょうか？

あの、事業協力者用の部屋というのは最上階の角部屋が多いのですか？
当方関東ですが、関西の知人談では専用エレでしか行かれない物件もあるそうです。

>>126

それってシティータワー品川のこと？

地権者が高齢者の場合、下層階に住まわれることが
多いそうです。実際、滋賀県の物件では、６人の地権者
が下層階に住まわれています。（等価交換ではなく、現金化したのかも）

>>129
一般的にそういうイメージが根強い感は否めないけれど
必ずしも「高齢者は低層を好む」という傾向がある訳ではないと思いますよ。
健康上の理由や単なる好みの問題、高層と低層とでの住戸価格の差などといった
経済的な問題によるのが現実であって、そこで「低層」を選択した方々に
高齢者が該当した場合に『印象として残り易い』というだけの話だと思います。
お年寄りは足腰が悪いから万が一の時のために・・・、とか、高層生活に不慣れだから
低いところに住みたがる・・・とか（笑）
「お年寄りなら畳敷きの部屋に住みたい筈だ」という誤解と同じ様なものです。
実際には、若い方でも積極的に低層を選ぶ人は少なくないですし
逆に高齢の方でも「なるべく最上階に近いところに」と強く希望する人は多いです。
あとは、その建設事業の方針として単に「地権者用住戸」を低層に集中させて
計画しているところはあるので、そういう事情も絡んでいるはずです。

ちなみに、等価交換（権利変換）と現金化（金銭給付）が選択できる場合
後者を選んだ上で、その新築マンションに再入居する例はごく稀でしょうね。
前者の場合は販売や譲渡にかかる経費が乗らない、いわゆる「原価」でもって
住戸を取得できるのに対し、後者の場合はあくまで「購入」になる訳ですから
まず床価額からして割高になってしまいますし、従前その土地に住んでいた方なら
建設期間中の仮住まいや引越に対する補償も、前者なら貰えるところが
後者なら貰えなくなってしまいますので。

>>127
その専用エレベータの維持管理費や更新費は管理組合で負担するのですか？
それだといくら住戸は購入したとしても他の購入者にとっては不公平感は
残りますね。

>>131
たとえば、
機械式駐車場の補修費用は駐車場の使用料でまかなうとしても、
マンションの敷地のうち駐車場が占める土地の代金も、
全住戸の販売価格に乗っていたわけですよね。

高層階専用エレベーターにかかる費用は高層階住人だけで
負担する、というマンションもないでしょう。

事業協力者がいなければ、そもそもそこにマンションが建たなかったわけですから、
そのマンションを購入した以上、一住人としてそれぐらいの負担は仕方がないかと。
別に事業協力者が負担していないわけでもないんだし。

>>132
高層階専用でも複数の方が使いますよね？
また、低層階用は高層階の人は使えないので平等だと思います。
1Fに住む方へは専用庭など他の部分でメリットがある物件が多数派です。
駐車場も使用料金を使用者から取っているのですから問題ありません。

しかし、協力者が何人いるか分かりませんが相当高層のタワーマンションの最上階
でも無い限り、その人だけの為に設置されている設備というのはいい気分がする人は
いないと思いますね。
それ以上に専用エレベータを要求するような元地権者がいるマンションだと管理組合
の運営でも元地主だという事で仕切りそうですから、いくら立地が良くても私は避けたい
ですね。

別に「土地を地権者が提供してくれたから」なんて考え方も必要ないのでは？
殆どの場合土地は区分所有者の共有で、物理的に「ここからここまでが私のモノ」なんて
考える事自体が間違ってるんだから。
こんな事で不公平感を感じる人は、どんな理屈を後付けしたってマンション買ってる時点で
そのマイナス感情からは逃れられない。

一部の区分所有者しか使えない様な構造になってる共用部分（施設）がある場合は
共用区分を分けていたりとか、管理費を差別化している可能性だって有り得る。
気になるなら事前に確認して、事実が気に入らなければ買わなければいいだけ。
事業協力者は多くの場合、建設工事費の自己負担は解消される（と言うより、そのために
余剰の部分を分譲に出してる）から、「工事費を購入者が負担している」という指摘は
ある意味合ってるとも言える。
言ってみれば彼ら（事業協力者＝元の地主）は土地の権利を切り売りし、そこで得た収入で
建物を建てて自らも「一部を」所有する、というに過ぎない。
そんな当たり前の事も知らず、知っても受け入れられないと言うのであれば
全住戸分譲されてる様な物件を探すしかない。

>>133
「自分は高いカネを出して買ったんだ」という発想に立ってる人も
管理運営において色々と勘違いしていそうだから、そういう人がいる物件も
個人的には避けたいなぁ。ま、事前には判らないけどね。

「地権者根性」も「購入者根性」も、出どころが紙一重で違うだけで本質的には同じだよ。
手に入れた経緯が違うだけで、所有者としてのステイタスに色分けなんかされてないっしょ。
古株づらして本当に我が物顔で振る舞う人がいたところで、その人が管理組合の中で
特別な権利を持ってるなんて事はあまり想像できない。
実際、いくら地権者が求めたからって「購入者全体で維持する（地権者のための）専用設備」なんて
設置されてる実例、聞いた事ないよ。流石に問題になるでしょうに。

>>135
購入者同士は同じでしょう。
地権者も124であるような購入者に近いのであれば同じだと思いますが、
専用設計もまあいいとしても専用エレベータはやりすぎ。

127さんが例に出されていますから、実際にそういう物件はあるんでしょう。
私も問題だと思いますね。

>>137
専用設計はともかく、専用エレベーターのように維持費が継続的にかかるものは問題では？
もちろん、維持費も地権者が継続して負担するのであればOKだと思います。
地権者にも土地を売るだけで事業主となっている案件ばかりではありませんし、小規模な
物件は事業主ではなく、一入居者となっている例の方が多いでしょう。

まあ、購入者にはそこを買わないという選択肢もありますので、そのような物件を購入した
方については納得されているでしょうから問題ないのでしょう。
維持費についてちゃんと説明があった上ですが。

非分譲ででない話題ですいませんが、バブル期に東京都下でペントハウス付きマンションが売り出されたことがあります。
マンション屋上部分が１住戸となっており、専用のエレベーターでアクセスするようになっていました。
パンフ見ただけですので詳細は不明ですが、この場合も維持費の負担などで問題が起きそうですね。

バブル期は何でもアリだったみたいですね。
戸建てとマンションのメリットの両方が得られそうですが、きっと分譲価格は
高かっただろうなぁ・・・。

この場合は分譲価格に織り込まれたりしたのかもしれませんね。

検索すればいっくらでも出てくるけど、こういう話とか聞いた事ないのかな・・・。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20030303p4000p4.html

問題が起きるかどうかは、その専用エレベータが一部共用部分とされているがどうかによる。
管理費が価格按分されてるとかいうならまだしも、普通に専有面積按分されてるなら
専用エレの有無が価格に織り込み済みなんて発想自体が有り得ない。
他の区分所有者がそれで納得する訳ないじゃんよ。
バブルの頃はどうだったとか関係ないっつの。

>>141
リンク先の1F以上の人が使うエレベーターと同一扱いはできないと思うが？
共用部分として専用エレベーターが定義されていたらそれはそれでそのマンションは
大きな問題。
1戸の為にあるものを全員で維持費を負担しなければいけないのだから。

ルーフバルコニーのように共有部だけど専用に使えるものと同じように考えればきちんと
利用料を利用者（この場合ペントハウスの住民）から徴収しなければならないはず。

>>142

だから実際「そうあるべきルール」になってるかどうか買う前に確認すればいいだけでは？
「専用エレベーター」と聞いただけで反射的に否定するのは間違いだという話をしてるんだよ。

それと、ルーフバルコニーに限らず専用使用権が与えられた共用部分は
必ずしも「利用料」を伴うものではないと思うんだけど
貴方は自宅のバルコニーに対して利用料なんて払ってるの？

>>128
＞それってシティータワー品川のこと？
違います。神奈川県のＧ・Ｂ・Ａです。
商売といってもショップではないので後々何か起きそうな・・・

>>143
ルーフバルコニーや専用庭が付いている部屋は利用料金がかかるところが
ほとんど。逆に無料の所があればそれは間違いなく少数派。

エレベーターという利用価値が非常に高くてその設置されている台数が重要と
なる設備が特定の人だけの為にある物件で何も思わない人は少ない。
それが自分にも予算が許せば購入できる部屋ならまだしも初めから非分譲ならば
余計にいい気分でいられる人は少ないだろう。

>>144
あのリンク先にも書かれているように1Fの住民でもエレベーターがある事に
よって資産価値の向上を受けられますが、専用エレベーターが付いていると
言って他の住民には何のメリットもありません。
ですから同じには語れません。

専用エレベーターを付けてもそれはその人が個人的に付けたものに近いですから
どちらかと言うと部屋にオプションを装備したようなものだと思います。
オプション品を使うからと言って標準装備されている通常のエレベーターの管理費を
払わずに済む訳がありません。


これ以上はスレ違いですので、これを最後にします。

部屋の話をしているので、エレベーターは無関係ではないけど
ちょっとスレ違いかも。

某大手デベの都心マンションの非分譲住戸に住んで半年が経ちます、
最初にデベから計画の話しがあったのは4年前設計に1年余り、建設に2年間それは永い日々でした。
取得した住戸は3部屋、1室は両親用、1室は賃貸用にしています。

部屋が、王様部屋かといわれると？
専有面積は、マンション内の最大のプレミアム住戸より更に10㎡大きく、
内装と設備はは同グレードの部屋と同じ、違いは壁紙と間取りをタダで変更したこと
廊下までつぶして、リビングにしたのでリビングは25帖弱、主寝室にはWICがダブル、
その他にもWICが1つあるので、合計3つのWICと更に2．5帖の納戸がありので、
一般分譲では有り得ない間取りかもしれません。
その他は、駐車場指定、自転車置き場を家族全員分確保して貰ったことくらい。
もちろん部屋が最大ですから、維持費と管理費も積立金も最高額です。

玄関は、等価交換面積の関係で共用廊下を減らしたのでマンションでは珍しく
4帖以上あり、フローリング部分に、布団を敷いて寝られるほど。
30㎡くらいのルーフバルコニーと、20㎡のバルコニーがあります。
両親の部屋も内装は一般と変わらずグレードなりですが、マンション内で唯一の
特別に作った和室があります。それとやはり、納戸とWICが2つ、ユニットバスは2ランク上、
水栓は全部ドイツ製といくらいでしょうか。

もう一つの賃貸用は、ごく普通の内装と設備です。

50坪の宅地を提供して、全部高層階南向きと角住戸110㎡、80㎡、75㎡の
3部屋と交換したことになります。
都心物件という例外的なものかもしれません。