センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part15】

議決権行使書が委任状に加わったのは第５期から。第４期までは委任状しかなかった。
そこで、この欠陥を是正すべく一人の組合員が第４期定期総会に議決権行使書を故意に提出して物議をかました。その組合員が今の理事長だ。

質問なんですが、教えてください。
管理組合は建物共用部分の管理で専有部分は管理しません。
ただし特別管理の場合は専有部分も管理すると管理規約に書いてありました。
具体的に特別管理する場合はどのような時ですか？身近な具体例で教えてください。

議事録に付いてた管理費値下げの資料、あれ見た住民はみな相当なインパクトだった。
今までの理事会は値下げしないと言ってのに理事長が代わった途端に値下げするだから。
そこでこのあいだ理事長に会った時に議事録に付いてた管理費値下げの資料は本当なのかを聞いた。
そしたら、もともと決定事項ではないので議事録に付ける予定はなかったのに、なぜか理事会で議事録の文章だけではわからないので「付けろ」と皆が賛成したから付けたとか。
あれは消費税増税決定前の資料とのこと。でも増税されても値下げはできると言ってた。

足りないから値上げするのは特別会計の修繕積立金。
余ってて取り過ぎてるのなら値下げするのが一般会計の管理費。
余ってるからと言って他会計に繰り入れるのは区分会計の原則を逸脱したドンブリ勘定。
区分会計は値上げと値下げで組合員の負担を総合的にバランスする。
これが管理組合運営の経済原則。理事長は頭に入れておくように。

>>802
高圧一括受電

専有部分の電気需給契約は電力会社と居住者との契約だが、高圧一括受電を導入すると管理組合が専有部分の居住者と電気需給契約をする。
と言うことは、電気供給に関して管理組合は専有部分を特別管理することになる。
メーターボックス内の電力量計と室内分電盤のリミッターが管理組合の資産になる。
当然、検針と電気使用料の徴収も管理組合がすることになる。

専有部分の電気まで管理組合に管理されて縛られるなんて余計なお世話だ。
2016年には家庭用電力の自由化が始まるから区分所有者は好きな電力会社と契約できるようになる。
その時に管理組合が一括受電契約してたら区分所有者は自由化の恩恵に与れなくなる。

それに高圧一括受電は共用部分の電気代削減であって専有部分の削減にはならない。
実際は高圧一括受電すると専有部分の電気代が大幅に削減され共用部分は殆ど削減されない。
ところが専有部分の電気代削減分は区分所有者に還元せずに管理組合に上納させている。
だから数字の見かけ上は共用部分の電気代が大幅に削減されると業者は宣伝してる。
よって「まやかし」以外の何物でもない。これが高圧一括電力のまやかしスキームである。

ところで、うちのマンションは高圧一括受電の検討はしてるのですか？

去年の第６期で副理事長（現第７期理事長）が検討して２社見積までとった。
でも当時の理事会は興味を示さなかったとのこと。というよりも、高圧一括受電のスキームを理事達が理解出来なかったことが原因。
ただ、副理事長としては結論を出したとのこと。

この 「高圧一括受電のスキームを理事達が理解出来なかった」が業者の狙いだそうだ。だから業者は管理組合には直接提案せず、必ず管理会社に提案し管理会社から管理組合に提案させるようにしている。
高圧一括受電が「まやかし」の電気代削減スキームだと言うことを見抜いている理事長には業者は提案できない。
だから当時の副理事長が管理会社飛ばして直接業者にコンタクトするのは例外だったとか。

>副理事長としては結論を出したとのこと。
管理会社飛ばすなんて剛腕な人ですね。どのような結論なのですか？

高圧一括受電導入は「まやかし」会計スキーム。 電気代の管理費会計を透明化して収入と支出を正しく計上し業者には委託料しか払わない。

が結論だそうです。

これだと高圧一括受電代行会社は尻尾を巻いて逃げだすとのこと。

高圧一括受電は、業者にそそのかされて管理会社がボンクラ理事長を落としてしまえば勝だろう。理事長が理解できないから当然組合員に理解できるだけの説明はしないでメリットだけを強調して煙に巻いて総会特別決議で賛成可決する。
これが奴ら業者の常套手段。

高圧一括受電で電気代が大幅に削減されるのは専有部分。
ところが削減された分を区分所有者に還元せずに管理組合に上納させるて共用部分の電気代があたかも削減されたように見せかけるのが、高圧一括受電のまやかしスキーム。これは覚えておいた方がいい。

>理事長が理解できないから当然組合員に理解できるだけの説明はしないでメリットだけを強調して煙に巻いて総会特別決議で賛成可決する。

これと同様なことが第６期総会決議でありますね。屋上防水です。
10年間の保証があることを隠して計画修繕だから実施すると決議とりましたね。
第７期で中止の理事会決議がされたことが議事録に書かれていました。
組合費を無駄遣いして組合費を毀損する工事の決議だったので中止にしたそうです。

品確法はマンションだけじゃないよ。
戸建も同じだよ、分譲住宅にしろ注文住宅にしろ。
10年間は屋根防水は売主や施工者の責任負担。
保証はとことん受けるもの、その間に自腹切って保全工事する家主はいないよ。
マンションは戸建と違って自分の金でない皆の金だから理事の考えが甘くなるのだね。
皆の金って意識と自覚が欠如してる。こういう人が理事になると危険。
この件は総会で質問が出たけど議事録ではネグられてる。質問した人が今の理事会にいるよ。

>>807
高圧一括受電を導入すると電力系統は大きく変る。
借室電気室が一括受電の受電点に変更になる。

>>813
去年、プラザ棟の屋上全面防水、品確法の補修請求で無償でやらせてる。
なのに今年修繕積立金で防水補修するのは矛盾してる。無償補修請求すればいいもの。
今年は外壁補修も品確法の補修請求で無償でやらせてるよね。議事録に書いてあった。
鉄部塗装は今工事やってるけど、あれは品確法の適用外。保証は宅建業法の2年だから保証が切れてるからやってる。
去年の理事会は建設知らない人達だったみたい。もっと勉強しないと。管理組合業務を甘くみちゃいかん。遊びじゃないんだよ、業務だ。
その点、今年は安心。組合費の無駄遣いを正す姿勢は評価できる。

【運転見合わせ】つくばエクスプレス線は、６時５４分頃　台風の影響で、上下線で運転を見合わせています。【対象区間】全線、【方面】上下線、【原因】台風<2013年10月16日（水）07:25 現在>

【運転再開】つくばエクスプレス線は、台風の影響で、上下線で運転を見合わせていましたが、７時２４分頃に運転を再開し遅れがでています。【対象区間】全線、【方面】上下線、【原因】台風<2013年10月16日（水）07:50 現在>

第4調整池、台風の大雨で機能してる、満水。
つくばみらい市には3つの調節地と1つの調整池がある。

>>815
今更なに寝ぼけたこと言ってんだか。
マンションの売買契約書に書いてあるじゃん。
保証に関して通常２年、ただし品確法の対象は１０年と。
自分でマンション買っといて契約書見てないの？

↑それ契約締結の時に、住不販から契約書の説明で聞いた。
今は法律で10年も保障してくれるのかと感心した。世の中変わったね。
昔マンション買った時は保証は2年だった。

代行会社による高圧一括受電は次の２つのメニューがある。
①共用部：0％割引　専有部：5％～10％割引
②共用部：20％～40％割引　専有部：0％割引
共用部分の電気代削減が目的で割引率が大きいから、ほとんどの場合②のメニューが採用される。

ところで①の場合、なんで管理組合が専有部分の電気代を削減するのか？の疑問がある。それによって管理組合は敢えて専有部分を特別管理し縛りをかけてしまう。
管理組合の本来の目的は「敷地ならびに建物共用部分の資産管理」である。
管理組合としては何ら共用部分の電気代削減にならないことを何でするのか？

分譲マンションの管理組合が特別管理してまで専有部分の電気代を削減する大義名分は何もないと思う。なぜなら管理組合は共用部分の管理だから。
専有部分の電気代を削減するメリットがあるのは、新築マンション販売時の売主やオール賃貸マンションのオーナーだろう。販売時や入居者募集時における他社との差別化になる。

>821

一括受電て名称で勘違いしてるだろ。

①にしても管理組合の財産を設置するわけじゃなくて、東電から他所の会社のメーター等に置き換わるだけ。

共用部分の電気代は元々安いわけだから、専有部分を下げなきゃ一括受電の意味はない。

②を採用する管理組合は管理費を捻出するために採用するってことがわからないのかな。

>823
専有部分だけの電気代を削減したいのなら、管理組合から切り離す必要がある。
区分所有者が事業組合を設立し代行会社と一括受電契約をすればいい。
そうすれば管理組合は専有部分の電力供給と無関係になる。

管理費が足りないなら組合員から徴収している管理費が適正でないのだから徴収管理費を値上げするのが筋。足りないから修繕積立金を値上げするのと同じ考え。
なにもリスキーな代行会社の一括受電サービスなど導入する必要はない。
要するに会計が適正でないことを放置してる歴代理事会の身から出た錆だろう。

センチュリーは管理費が足りないどころか余ってる余裕綽々のマンションですね。
だから管理費捻出するために高圧一括受電を導入する必要はないと思います。
それどころが管理費値下げすると理事会で決まったそうです。
議事録に値下げの資料が付いていました。1100円は大きいですね。
突然議事録に値下げの資料が付いていたので皆びっくりしてました。
議事録読むと理事長の提案とのことですから大英断に拍手！

>区分所有者が事業組合を設立し代行会社と一括受電契約をすればいい。
管理組合介在させるよりは単独目的の電力供給事業組合の方がスマートですね。
ただ、今の借室電気室は管理組合から無償貸与してもらう必要があります。
借室電気室は東電に無償貸与してますが、それが事業組合への無償貸与変更です。
事業組合の組合員は管理組合の組合員で借室電気室は管理組合の共用部分です。
無償貸与先変更は問題ありません。

>824

>専有部分だけの電気代を削減したいのなら、管理組合から切り離す必要がある。

本気で言っているなら理事長にはなれないな(笑)
現理事長なら来期は無いだろう。

>827
>専有部分だけの電気代を削減したいのなら、管理組合から切り離す必要がある。

専有部分の管理は特別管理の場合を除いては管理規約の規定で管理組合業務外。
本物の管理組合の理事長なら業務外だから切り離すよ。
専有部分の管理には管理費は使えないこと知らない人は理事長になれないな(笑)
管理費で無用な支出をする人が理事長になったら組合員に損害をかけていまう。

高圧一括受電の検針は親メーターと子メーターの関係。
現在の店舗テナント電気使用料の検針と同じになる。
ちなみに、現在の店舗は本来低圧受電契約で済むものを内部検針方式にしているため、
高圧一括受電の形態になっており、高圧契約の電気単価で電気代が計算されている。

高圧一括受電は、電力会社の計量は高圧受電部の親メーターで行い課金する。
管理組合は子メーターで専有部分を検針して組合員に電気代を請求し、
電力会社は親メーターで検針して管理組合に請求する。

代行会社による高圧一括受電は次の２つのメニューがある。
①共用部：0％割引　専有部：5％～10％割引
②共用部：20％～40％割引　専有部：0％割引
共用部分の電気代削減が目的で割引率が大きいから、ほとんどの場合②のメニューが採用される。

これは高圧一括受電サービス会社から取った見積もりを、管理組合電気代会計に落とし込んで収支計算したものである。ここで導入前後の差異年間333万円を見る。

この表では②のメニューでの計算例だが、333万円/950万円=35%の年間削減率である。
この333万円を①のメニューに当てはめると333万円/660戸≒5千円の1戸当りの年間削減額である。
この表では1戸当たり月1万円の電気代を想定してるから年12万、年5千円の削減なら4.1%くらいになる。

①と②は、この年間333万円の削減効果を専有部分に還元（4.1%削減）するか共用部分に還元（35%）するかの違いである。

>東電から他所の会社のメーター等に置き換わるだけ。

この場合、他所の会社って「リース会社」だよ。
代行会社の高圧一括受電のスキームは、設備投資をファイナンス化しての管理組合への転リースだよ。管理組合も設備を持たなければ代行会社も設備を持たない。
設備をもってるのはリース会社。
そんな代行会社と大切な電気供給の契約を10年もするの？

>829

>ちなみに、現在の店舗は本来低圧受電契約で済むものを内部検針方式にしているため、

1敷地に複数引き込みできるの？

管理組合自身、敷地内で高圧業務用契約以外に低圧電灯契約もしてるよ。理事に聞いてみ？答えられるはずだから。

敷地外でも管理組合は低圧電灯契約してるよ。これも理事に聞いてみ？

>830
333万円の削減を専有部分に還元すると年5千円なら、月当たり420円。
今まで月1万円前後だった電気代が420円ぽっちしか安くならないのか？
管理組合が専有部分を特別管理してこの結果じゃ何のありがたみも感じないな。
各自が家庭で節電努力したら420円くらいは捻り出せる。
そこまでして管理組合がやる意味があるのか？

2016年から家庭用電力の自由化が始る。そうしたら自由に電力会社が選べるようになる。電力会社間の競争が激化し、家庭用電力も顧客囲い込みのすさまじい価格競争に突入する。
なぜなら電力会社の収益の根幹は業務用電力ではなく家庭用電力の販売なのである。
高圧一括受電を導入してたら住民は電力会社の選択もできなくなるので自由化の恩恵に全くあずかれなくなる。

>835

供給義務がなければ835は売ってもらえないかもな。

>敷地内で高圧業務用契約以外に低圧電灯契約もしてるよ。

これって東電と管理組合の契約っていう意味ではないだろ。別に答えたくなきゃ答えなくてもいいよ。
どうでもいいことだから。

>代行会社の高圧一括受電のスキームは、設備投資をファイナンス化しての管理組合への転リースだよ。管理組合も設備を持たなければ代行会社も設備を持たない。

代行会社使わずに管理組合が設備作ってリース契約した方が、代行会社の転リース経費がない分安くなる。そして電力管理業務だけを外注委託すればいい。管理会社にそれを委託したら管理業務と合わせて相乗効果が期待できる。

電気設備のような最重要インフラ設備は自前で設備投資して資産化しないと供給面でリスクが大きくなる。供給リスクもある代行会社に丸投げし、代行会社に利益を吸い取られている。

ところで、そこまでして電気代削減するのは何が目的なの？

経費節減して利益を拡大するのが目的。

企業じゃないから利益の追求ではないでしょう。
二酸化炭素排出抑制。地球温暖化防止の環境保全。
エコが目的ですね。

エコ？エコの美名のもとに高圧一括受電を売り込む魂胆か？
高圧一括受電は節電で電気代削減してるのではない。
電気使用料は同じで電力使用料単価を安い契約にして電気代を安くしてるだけ。
アホ理事会ならエコのセールストークで業者に騙されるな。

それなら電気代削減する本当の目的は何ですか？

高圧一括受電代行会社への利益誘導にほかならない。

専有部分の電気代削減はあまり意味がないしメリットも薄いようですね。
やはり高圧一括受電は共用部分の電気代削減でしょう。削減率が大きいですから。
共用部分の電気代を大幅に削減したら専有部分の削減はないことになります。
でも共用部分の電気代削減を間接的に専有部分に還元はできます。
それは共用部分の電気代削減額分を管理費の値下げ原資にすることです。
そうすれば、区分所有者は電気代は削減されなくても毎月徴収される管理費の値下げで見返りがあります。
>835で共用部分の電気代333万円削減されたなら、組合員の管理費を月420円値下げすればよいのです。
そうすれば共用部分の電気代削減効果が形を変えて管理費値下げの効果に置き換わります。

>供給義務がなければ835は売ってもらえないかもな。
需給契約をしてれば電力会社に法的に供給義務が課せられる。
ただし高圧一括受電代行会社は電力会社のような法で定める電気事業者でない。
だから法で供給義務は課されてない。代行会社は単なる建設会社。
従って、高圧一括受電を導入しても決して代行会社に電力会社と需給契約をさせてはならない。
あくまでも電力会社との需給契約は管理組合でなければならない。

なんか高圧一括受電のネガキャンペーンが続いてる。

ネガキャンだけど貴重な情報だ。相当知ってる。
高圧一括受電代行業者が決して説明しない内容ばかりだ。
無知な理事会相手に丸め込んで導入させるのが彼ら代行会社のやり方だ。

高圧一括受電代行会社は電気事業法の電気事業者でないということを知っておいた方がいい。
電気事業者と管理組合を電力需給に関して仲介してるだけの電気設備の建設会社だ。
それを知っていればリスクが分かる。
本来なら電気事業者−管理組合の形態が、電気事業者−代行会社−管理組合の形態になり、
間に余計なものが入ることにより、電力供給リスクが増加するのである。
管理組合が高圧一括受電を導入するにしても、電気事業者−管理組合の形態をとるべきものだ。
即ち管理組合の設備投資が必要なのである。その設備投資を回避する分リスクを被ることになる。

管理組合が高圧一括受電を導入する一番ベストな方法は次の通りです。
・管理組合が設備投資して受変電設備を設置する。
・需給契約は今まで通りの電力会社で、契約電力を変更する。（おそらく2000kwを超える）
・電力管理業務委託は現行の管理会社に委託する。
これが電力供給リスクがなく、代行会社に丸投げするよりもコストのかからない、かつ電力管理業務が管理業務委託と相乗してスムーズかつ確実に行く方法です。
ただし、代行会社との契約と違い10年の縛りはありませんが、初期設備投資が必要になります。この初期投資を管理組合ができるか否かにかかっていますが。

なぜ、管理組合はこのような発想ができないのか？です。