【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて（フェーズ２）

20年で返済できそうならば、とりあえず返済期間30年当初固定金利特約10年にしておくのがいいのではないでしょうか。11年以降も0.7%優遇されますし。

#505
いやあ、おっしゃるとおり！　反省、反省・・。

ここのローンって100パーセント融資してくれるのでしょうか？
初歩的な質問ですいません！

100%融資してもらいました。
ただし、物件価格以上（諸費用など）はだめです。

ここで、頭金２割ためずに買うなんて、って怒らないで・・・。

>508
そんなことないですよ。
物件価格以上(諸費用など)OKです。

引越し後いろいろ必要なので余計に借りて
余ったら繰上返済で返すといいよって言われました。

↑あまりで車を新調？しました

508です。
1年ほど前の申し込み時にデベに聞いたとき100％まで、って言われたから、
それを鵜呑みにしてました。
諸費用まで借りれたんですね。
って、さっき改めてHPみたら諸費用分までOKって書いました。

まあ・・・いいけど・・・・。

７月の金利をご存知の方いらっしゃいますか？

三菱超長期は↑みたいですが、住信はわが道↓を行ってくれるか？？？

頼む、住信

ホンマに頼む〜
0.05%アップまでなら許すから・・・

７月金利確認しました。６月とおんなじだそうです。

本当ですか？7月実行組みです。

本当ですよ。私は６月実行組みで下がったら７月に融通してもらうことになってましたんで。今日直接連絡がありましたよ。

いい担当者にあたりましたね。私も同じようなことをお願いしたのですが、無理だと言われて7月に賭けていました。ちなみに、超長期もですか？

あっ　すいません。超長期２．９８が７月も同じってことです。他は知りません、、

回答ありがとうございます。これで今晩眠れます(^.^)/~~~

517さん、教えてくださってありがとうございます！！

私は６月実行組みで下がったら７月に融通してもらうことになってましたんで


おしえて、下がるって、どんなこと？　マネしたい

520さんへ
いい担当者というかそれが普通ですよ。
その担当者は実行土壇場キャンセルになると処理がめんどくさいんでそう言ったのだと思います。

当方（すでに３月実行組みですが）のときも、「金利負担はお客様ですから」ってことでドタキャン来月は構わないってことでした。
さらに当該キャンペーン期間中（３月末までの申し込み）は６月末実行限までなら先延ばし可能なことを言ってました（借り換えでしたが）。

８月実行の３０年は上がるでしょうか？　いまや数少ない２％台ですもんね・・・。

>526
そこだよ。それ、それ。２％はないかなああ

本審査の結果は大体どのくらいで来ましたか？

どちらの銀行?

自由返済したら、経過利息ってのを別途計上されたんだけど、
経過利息って何？
繰上げ返済したら、もれなく経過利息を払うって事のようですが。。。

どなたか教えて下さい。

住信で借りる方々はローン債務返済支援保険への加入は考えていないんですか？
三菱や住友にはオプションでありますが、住信には用意がありませんが？？？
そこが、住信の迷うところです。

532です。補足です。

① ボーナス分の繰上げ返済時にのみ計上される
② 前回のボーナス返済から繰上げ返済時までの利息

と言う事は聞いているのですが、なぜ②が必要なのかが分かりません。
元利金等なので次回のボーナス返済時の金額は変わらず、そこに②が
含まれているのではないのですか？

7月実行で住信でいこうと思っていました。今週中にでも本申し込みの予定でした。自由返済と自動返済について便利だな程度の認識しかなかったのですが、過去スレなどを読みかえさせていただいたら、そんなに甘くないということがわかり、あせっております。
子どもも小さく始めはなかなか繰り上げ返済はできないと思うのですが、ボーナスなどを少しずつためていずれ行っていきたいと思います。自由返済はH20年後は高額な手数料がとられるし、自動返済には金利0.2も上乗せしないと使えないだなんて・・・。そうすると金利が3.18・・・。
フラットとも悩んで住信に決めたのに、また悩んでしまいます。
東日本銀行にも金利3.05で申し込んでおります。繰上げ手数料は5250円」です。
もうどれが最善なのかわかりません。誰かアドバイスいただけないでしょうか？

↑
繰上げ返済分のウエイトはかなり大きいのでしょうか？
そうなると？？ですが、単純に総費用で比べて見て決めればどうでしょうか？

まとまって（100万ぐらい）できるようには後4.5年はかかりそうです。総費用は3.18の住信（保証料分を自由返済）と3.05の東日本とはそこまでの差はありませんでした。総返済額が一番安いのはフラットなのですが、500万銀行で借りるようになるので、金利がよめない所があるのと、時間のない今手続きが面倒な点があります。
金利の安さで住信を選んだので、自動返済はあきらめようかなとも思っています。上乗せしてまでのメリットは大きいのですかね？

繰上げ返済貧乏になるより、金利低く地道にでも返して行けるならそれで上乗せなしの住信でいいんでないでしょうか？

>>534
このe-mansion住信のスレッドにも書かれていますが、
自由返済の場合は、返済の時点で期間短縮の繰上返済ですよね。
だからそこまでの経過利息分もその時点で精算するんですよ。
期間短縮繰上の繰上後の起点になるから、
経過利息の精算は繰上返済の終点で行われる。
当然の帰結です。

昨年１０月実行しました。
自由返済手数料無料の期限はここ数年、毎年先延ばしに延長しています。
私が実行した時の期限は１９年５月末まででした。
実際、担当の方も「競争ですからねー。無料の期限はずるずると延ばしてます。絶対とは言えませんが多分今後も・・・」と言っていました。

他行の手数料が無料になりつつあるので、住友信託もそうは高い金額を取らないと思っています。
楽観的ですかね？

540。まったく同じような説明を受けました。
他社見合いで、競争力が出るように考えているようですね。
これが、繰上げ返済手数料とるようになったら、いくら金利安くても
考えるよ

で、7月にゼロ金利解除されたとして、住信の8月実行分は、いったいどれくらい金利上がるの？

期間短縮じゃぁなー
繰上げスレ参照。

そうですよね！少し高すぎますよね。

６月に住友信託銀行でローンを実行しました。
その際、繰上げ返済手数料に関して、
今後、インターネット(ダイレクトバンキングのことだと思いますが)を使用した場合の、自由返済の手数料は、無料化の方向で検討しています(現在は２０年５月までは自由返済手数料無料が決定済み）。正式決定ではありませんが、本部の方からは口頭での説明は許可されているので、まず間違いなく無料化されるでしょう。
との説明を受けました。
私の担当者を、信じる信じないは個人の自由でしょうが、まず信じてよいのではないかと思います。

六月実行　うらやましい。ああ、今後どうなることやら

9月15日実行の者です。
優良と近畿労金に本審査OKもらってます。
住信も今年の2月に仮審査OK貰ったままほったらかしにしてました。
労金は申し込み時金利適用で、20年固定2.9％確定。その後0.7％優遇。繰上げ返済21000円。
優良は2.92％。しかし金利はまだ確定せず。団信別途必要。繰上げ返済100万円以上無料。
住信は30年で2.98％。金利はまだ確定せず。20年5月まで。繰上げ返済無料。その後21000円か？？
果してどれがいいんだろう？？
タイムリミットギリギリの8月初旬まで金利動向を見極めたいと思います。

すばらしい情報ありがとうございます。自由返済の無料が続くと、繰上げも手軽だし、メリット高いですね。
547番さんは我が家と同じですね。7月実行なので、住信でいこうかなと90％考えています。本当どれがお得なのか悩みます。
少しスレ違いかもですが、火災保険は銀行で紹介されるのですよね？だいだいどのくらいの金額をみつもっておけばよいのでしょうか？もう実行された方教えていただきたいです。

6月実行組です。本日8月よりのローンの明細がきて、初回の金額に頭が痛いです。
初回のみ70%増。2ヶ月分と思えば仕方ないのだけど。

火災保険、うちは3LDK、分譲マンション、73平米、2800万で
火災＋地震で13万程度（35年、地震のみ5年）でした。
家財35年をつけたら25万程度。

3年前、3150万の戸建て、2階建て、100平米（土地は140平米）で、
50万近くかかりました（火災のみ35年）。

マンションは安いですね。

マンションはデベ提携、戸建ては知人の代理店でかけてました。

>>534
どうなった５３４。
質問しておいて答えが返っても何も無しか？
経過利息払うのは、自由返済がそこで期間短縮するからだが、
まだわからんか？

547番です。火災保険は2290万の補償、家財610万円で約32万円でした。（それぞれ35年）
セコム損保で。もちろん地震保険も5年付いています。
全労災もいいという話が・・・。

聞くとこによると、今日から２年０．９８％のキャンペーンが始まったみたいよ。
９月実行分まで適用するらしい。
これを３０年と組み合わせたら結構良いかも・・・

今日30年で本申し込みしてきました。そんな説明ありませんでしたが、」そういうものなのですかね・・・。

来週申しこんで月内可能か？

>>545
私もまったく同じ説明を担当の方から受けました。

住信の懸念が
・自由返済はH20.6以降手数料がかかる
・インターネットからの返済ができない
だったので、この説明を信じて住信にしようかなと思ってます。

住信も７月１日から三大疾病保険始めましたね。
0.3％上乗せです。
担当の方に、７月から始める予定です、って言われてたけど
本当に始まった・・・。

７月実行です。入ろうかな、どうしようかな。

それと、（556です）ハウジングローンキャンペーン、というものも
はじまりましたよね。
これって入っておくと良いものなんでしょうか？

>>556
これですよね
http://www.sumitomotrust.co.jp/IR/company/jp/pdf/nr2006/060623.pdf

８月実行ですが、私も迷ってます。

30年固定で7月実行予定です。
三大疾病どうしようか迷いましたが0.3%も上乗せされると
折角の低金利が台無しな気がして外しました。
その代わり何か対策を考えないとと思ってるとこです。

>>559
となると、やっぱり日立キャピタルのこれですかね？

http://www.hitachi-ins.co.jp/ltd/kojin.html

>>560
こういうのがあるんですね。
まだ調べたりしてなかったんですが、これって結構いいかもですね。
ＨＰ上から概算見積もりしてみたらそこそこの額でおさまりそう。
資料請求してみます。有難うございました。

さあ、八月の30年固定もの、金利上がるか？

下記を用いた算出根拠です。
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/simulation/simulation.html

ケース１：借入３千万円（繰上げ返済を月２万円 or ４年毎　９６万円、１回目は５年目に）
自動返済あり＝総返済額４３７５５０３７円（借入２９４０万円＝３千万円−保証金相当６０万円）
自動返済なし＝総返済額４２７７１４３３円

ケース２：借入３千万円（繰上げ返済を月３万円 or ４年毎１４４万円、１回目は５年目に）
自動返済あり＝総返済額４２８０６１６６円（借入２９４０万円＝３千万円−保証金相当６０万円）
自動返済なし＝総返済額４１７２０３４９円

あ、×べらぼうな額→○べらぼうな回数でした。すみません。

＞564さん

私も素人なんですが、“繰上げ返済額”を考えるとだけだと確かにそうですけど、
自動返済は月々の返済額が減っていきますよね？ それを加味するとわずかながら逆転しません？
なんて言うんでしょ、年毎の“総”返済額（月々の返済額 ＋ 繰上げ返済額）だと。
どーでしょ？

>>563、564さん

残念ながら間違ってますけど、それぞれのライフスタイルや考え方で一長一短なので、
あまり落ち込まないで下さいね^^

>>565、566さん
ご指摘有り難う御座います。

ただ、定性的な両方の意見はずっと出ております。
出来れば具体的に定量的な説明をして頂けると助かるのですが、
如何でしょうか。

定量的な説明ってどんなのですか？... ごめんなさい、よく分かってないです。

＞567さん

実際にEXCELとかで自分で頑張ってみればすぐ分かりますよ。
定量的な裏付けのある信用出来る意見ですよ。

>>568さん
定量的な説明とは、ものの状態を数値で表わして説明する方法です。
例えば、湿度が高い状態を「湿度80％」と表わすのが定量的説明、
また「じめじめしている」と表わすような場合を定性的な説明です。

>>569さん
567で書いたように、Excelですぐ分かる位なら、定量的に説明して欲しいのです。
もしくはWEBリンク貼付け等でも構いませんので。また564の回答が間違っている
のなら、どこに誤りがあったのかお教え頂けますか。この議論、すっきり終えて
どう借りれば良いか、皆さん迷ってると思いますので。

得だ損だ、というだけで数字で説明していないのは、ちょっと信用出来かねます。

>>570さん

みなさんここの情報を元に、自分でいろいろ試して確認してると思うんですけど...
570さんはそこまでする気がないなら、自分の思った通りやればいいんじゃないでしょうか...
私はEXCELのマクロで自分で作って試しましたよ。凄く大変でした。でも自分の為なので。

８月は？

８月は３０年 2.98%で決定！

お、決定ですか？

３０年固定金利優遇を受けるには、やっぱり前年度年収４００万以上ないとダメなのでしょうか？今年は、たぶん４００万以上いくと思うのですが、、、

関係ないやろ。

繰上げ返済で、「自動返済」と「自由返済」を討論していますが、保証金の一括払いと自動返済の金利０．２％上乗せも含めて考えていないのではないでしょうか？
その分を、含めた総支払い金金額では、自由返済の方がお得ではないですか？

ここの超長期は、昨年夏〜秋頃に撒き餌（メガよりかなり低い金利）で世間の注目を集めといて
実行者の多い今年の2〜3月にはメガバンクとの金利差を一気に縮めて大もうけした
8月金利はかなり頑張ったが、来年3月実行組を引き寄せるのが目的だね

要は、撒き餌の時期に実行する人におすすめの銀行ってことですね

つまり去年の１０月〜１２月がお得期
今年の３月〜４月お得度０期
５月〜８月お得期って事ですね
そろそろ　９月頃に引き寄せられ始めるんじゃ・・・
住信のはある意味１０年債と連動してませんし
少々市場で超長期金利が下がっても喜べないです
ある意味ギャンブル性は高いのかも

住信の自動返済利用者ですが、「お得」かどうかは別にして、
良心的且つ合理的なしくみだと思います。
自動返済というのは、毎月のローン支払日に、ローン支払い後に口座に残っている残金を
自動的に繰上げ返済してくれるという仕組みです。
例えば、月々のローン支払額が１０００００円だった場合に、毎月１２００００円を入金しておく
ことにすると、初回は、２００００円が繰上げされたことになり、次月以降は２００００円＋
繰上げにより返済軽減された金額が「自動的」に繰上げ返済されていくことになります。
なお、毎月繰上げ返済後の支払額は、計算されて郵送で通知されます。

もちろん、毎月いくら入金するかは、ユーザーの判断ですので、他にお金が必要な場合は、
その通知された軽減後の支払額のみを入金すればＯＫです。自動返済の申込を初回に行えば、
その後は、都度の申込手続きなど無しで繰上げできるのが魅力です。

銀行によると、このように自動返済の場合、ローンの金額が毎月の自動返済額によって
都度変更されるので、保証料の一括入金では事務的に対応が難しいので、金利上乗せに
していただいている。とのことでした。また、上記のようなローン返済を想定して
いるためか、他の都銀のように給与振込口座として指定することをキャンペーン利用の
条件としていないのだと思われます。（私は、新生銀行を給与口座にして、そこから
ネットで住信の口座に振り込んでいます。手数料無料なので。）

住信のホームページのローン試算システムでは、月々の繰上げ額しか設定できないので、
メリットが十分実感できないと思いますが、上記のようにとても使い勝手のよいシステム
なので、０．２％の上乗せしか選択できませんが、十分メリットがあると思います。

ご検討の参考になればと思い記しました。ではでは。

補足です。
他の銀行でも保証料を後払いした場合は、０．２％金利ＵＰで計算される場合が多いので、
住信の場合、同じ０．２％ＵＰでも上記のような自動返済システムが使えるようになることから
その部分では「お得」なのではないかと考えています。

繰上返済を前提としてるのなら自動返済は有効でしょう。
繰上する以上、保証料も当初の計算より減っていくし。

8月金利 30年固定で借入金額3000万とし、
住信HPでシミュレーションする

1.保証料外枠　2.98% (保証料 60万円)
自由返済無料

　3000万借入 -> 総返済額 4542万

2.保証料内枠　3.18% (保証料　0円)
自由返済無料＋自動返済永年無料

　2940万借入(=3000-60) -> 総返済額 4566万

差額は約24万(4566-4542)あるが、自動返済(返済額軽減)の
メリットを考えれば十分誤差の範囲
(保証料外枠方式で軽減もできるが手数料発生)

頻度にもよるが、継続的な繰上げ返済を前提とすれば
保証料内枠方式(0.2%上乗せ)の方が自由度が高い。

そういう私は保証料外枠方式ですがぁ。

　自由返済と自動返済、まだ意味わからん。
元本がへっていくのはどっちなんだい？

住信って審査厳しい？
MUFGとみずほで通ったのにここは×だった。

うちはJAはダメだったけど住信はOK。
転勤族だからJAダメだったかもです。

>自由返済と自動返済、まだ意味わからん。
>元本がへっていくのはどっちなんだい？
元本はどっちも一緒で、払った分だけ減ります。
　返済総期間が減るのが自由返済（初心者向き）
　月の返済額が減るのが自動返済（上級者向き）

住信の審査厳しいらしいです。
SBIのネット相談を通して住信の審査をお願いしたんですが、「正直かなり
審査基準が厳しいので難しいと思っていてください」と言われました。
案の定通りませんでした。ちなみに他の都市銀1行と地銀1行は通っています。

三井信託は翌日、三菱信託は１週間、住信は半月かかりました。が、住信の場合は最初から日数かかると言われました。３月だったので混んでいたみたいで。でもメガバンクで通っていれば大丈夫じゃないですか。
これが（普通程度の）地銀、信金だけなら心配でしょうが。

まずは仮審査通ること。仮も通らないのに、本審査通らないでしょ。

仮審査、しませんか？　普通。
仮審査とおっていると、本審査は二週間程度ですよ。

＞＞元本はどっちも一緒で、払った分だけ減ります。
　返済総期間が減るのが自由返済（初心者向き）
　月の返済額が減るのが自動返済（上級者向き）

どっちがお得なんですか?　総支払額からみて。お得なほう選びたい

>どっちがお得なんですか?　総支払額からみて。お得なほう選びたい
比較的短周期で継続的に繰上げしていくのであれば、どちらも総支払額は同じです。

自動返済は一定額を返済口座に振込み、引落し後の残高全てを自動繰上するので、
「一定額を返済口座に振込み」←この作業を継続的に実施できることが前提です。

住信の利点は２つの方法が自由に組み合わせられるということですね。
平成20年５月末までは自由返済の手数料が無料だから、それまでは２つを組み合わせ、
その後、自動返済を確実に実施していくのが一番いいのではないでしょうか。

早く返して元金減らす方が利子が減るのでお徳ですよ

596さんのいうとおり。
金額によらず繰上げ手数料無料だから、１円でも多く１日でも早く繰上した方がお得ですね。

自動か自由かは利息計算にはあまり関係有りません。

繰上げの手数料は、当面20年までだが、あくまで当面で、その後も
続行するのが住信の方針と聞いたことがあります。どうでしょうか？

597さん
どもありがと

>598さん
私もそのように聞きました。今更取りにくいし、
仮に手数料を取るようになっても、2万円という
のはあり得ないだろうと。

というわけで、2.98で決めちゃいました。口座を
運用する自信もなく、0.2％という金利差も考えて。

＞口座を運用する自信もなく

固定金利で自由返済をいつかお金がまとまったらすればいいや、だと、
結局だらだらとほったらかしにして結果返済が遅くなりそうで…

私の場合は、自動返済ありにしたほうが、
今月はいくら返せるかと考えることにより、常に家計を見直して無駄を省くように
自然に意識できると思うので、自信があるわけではないですが、
自動返済で頑張るほうが自分には合っていると思います^^;

金利上乗せ分は、保証料分当初のローン金額を減らせるので、
ものすごい損ということもないかなと。繰上げできればなおさら。

月々７万弱支払いで自由返済で３０万返したら１０ヶ月短くなりました！
少しでもなるべく早めに返す方がいいと実感しました。