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個人的には、SBIのフラット35で決定!と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で2.58%、20年で2.53%、15年で2.35%(10月3日現在)。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。
[スレ作成日時]2005-10-10 06:58:00
個人的には、SBIのフラット35で決定!と思ってたら、強力なキャンペーン登場。http://www.sumitomotrust.co.jp/
30年で2.58%、20年で2.53%、15年で2.35%(10月3日現在)。団体信用込みなんで、繰り上げ返済派にはフラットとどっちにするか迷うところ。
既存スレあるがスレタイが紛らわしいので新スレ立てました。
[スレ作成日時]2005-10-10 06:58:00
補足ですが2,360万をローン2本に分けてます。
>314
11月後半実行予定のものです。
15年固定35年 2.45% 1400万 保証料一括
2年固定15年 0.6(0.8%) 700万 保証料上乗
で申し込みました。
毎月10万ほど返済口座に入れて、余剰分を2年固定に自動返済し、
2年に一度位 15年固定に100万ほど繰上返済する予定です。
ある程度繰上げの予定があれば、10年固定でもいけると思いますよ、自分はビビリなので15年にしましたが。
土地を購入してから注文住宅を建てようと思っているのですが、地場の工務店で建てるために
現金を残しておく必要があるので土地3150万に対して2850万の借り入れ、建物2450万に対して
1150万の借り入れにて仮審査の申込をしたのですが、土地に2000万、建物に2000万にしてくれ
ないと審査が通らないと言われました。住宅ローンとして借り入れを行うのに、こういうこと
ってあるのですか?
ちなみに同条件で東三さんの仮審査は通っております。
>>326
上でも話に出てますが、自動返済を正しくシュミレートすることって結構難しいのです。
なので、お見せするほどのシュミレーションはないのですが、自分の計画では
毎月の支払いが10万以下に収まるようにして、10万との差額を常に短期に自動返済で繰上げし、
短期の利息が上がった場合でも毎月の返済額が上がらないようにコントロールする。
長期は、2年おきに100万ほどを繰上げ(手数料払って)する予定です。
毎月の余剰を短期に入れて、年間の余剰を長期に入れるイメージです。
何故、長期を金利上乗せしなかったと言えば、長期の方が借り入れが大きいから0.2%の影響が大きいからです。
みなさん、短期固定分に結構たくさん割り振ってますね。
私は、現在の情勢では、数年後に高金利(5%超)となる可能性もないことはないと考えてますので、
2600万円中、2200万円を30年固定、400万円を3年固定で11月実行の予定です。
米国では、あっという間にFRBが短期金利を4%に上げました。上がり始めたら早いです。
米国は住宅バブル(インフレ)の真っ只中で、日本とは状況が異なりますが、
日本も一部で外資流入によるミニバブルが生じてます(これまでの異常な量的緩和により、
行き場のないマネーが、投資先を探しています。最近の株価の急上昇もちょっと異常、近い
将来のインフレを先取りしているという話もあります)ので、日銀が量的緩和政策を解除
してしまうと、あっというまに金利を上げざるを得ない状況(=インフレ)となることも
想定されます。
私は年間100万しか繰上げ返済資金が確保できないので、いざというときに短期分を
完済できるよう、400万円以上を3年固定へ割り振る勇気はありませんでした。
恐怖心をあおっているわけではなくて、家計を預かる身としては、最悪な事態を
常に想定しておくべきではないかと考えます。
私も、短期&長期で分割して借りることを検討したのですが、
短期金利が上がってしまいそうな状況となったとき、短期分を返済期間短縮で繰り上げ返済
しても、総返済額は分割しないときより減らないことがわかりました。
シュミレーションしてみればわかりますが、総返済額を減らすにはいかに完全に返済を
終了させるかにかかっているようです。
例えば
2000万 30年(5年固定) 1.5%
2000万 30年(30年固定) 3.0%
と分割した場合、5年後に短期金利が上がってしまったからと、
短期のローンを1000万繰り上げ返済した場合より、
4000万 30年(30年固定) 3.0%
と一本化したローンを5年後1000万繰り上げ返済した方が効果が大きいってこと。
当初の支払いを押さえるには分割は効果があるけど、恐らく数年でその効果は
吹き飛んでしまう可能性があります。
私は短期分を小さくしました。
3100万のうち2500万を30年固定、600万を2年固定(ともに35年)に分けました。
330 さんのようなシュミレーションもしてみて1本にしようかどうか悩んだのですが
短期分を完済することによる月々の支払額の減少に魅力を感じたため、2本にしました。
教育費がかかる頃に月々返済額が減っていると助かりますので。
今更なんですが、>88を初めとする保証料の支払い方による計算ですが、
>1.35年(30年固定10月金利)
>(1)保証料一括払(2.58%) 31〜35年も2.58%とすると、
>借り入れ3000万円 返済総額45,586,275円、保証料644,982円(住信返済シュミレーションより)、合計46,231,257円
>(2)保証料金利込み(2.78%)、31〜35年も2.78%とすると、
>借り入れ(3000万円-644,982円)=29,355,018円 返済総額45,947,647円
>なので(2)が283,610円すくなーい。
となってますが、実際には(2)で借り入れ額を減らした分を頭金に回しているので
(2)の返済総額は45,947,647円+644,982円=46,592,629円となり、逆に(1)のほうが361,372円
総支払額が少なくなると思いますがどうでしょうか?
※(1)の場合の頭金が0円で全額ローン(保証料だけ現金払い=結局(2)の頭金と同額)だと
考えれば分かりやすいと思います。
失礼しました。↑332でした。
あのー
ローンの返済総額の比較なので88さんのでよろしいかと思います。
物件の支払総額なら332さんの意見も判りますが。
自動返済とか繰り上げ時の手数料損とか考慮するならば、上乗せの方がお得だと思います。
少なく借りる事に意味がありますので
>336さん
いえ、ローンの返済総額ということであれば(1)の保証料一括支払いもローン外になると思うのですが、
どうでしょうか?
おっしゃる通り、判断基準は総支払額だけではなく手数料や返済計画によって人それぞれですので、
上乗せのほうがお得な方もいれば、そうじゃない方もいらっしゃると思います。
別に私は、一括のほうが正解だよと言いたいわけではなく、検討する比較の数字が間違っているのでは?
と思っただけですので、どちらを選ぶかは各個人の判断でよろしいかと思います。
332さんの内容が理解できていないので申し訳ないのですが、
とりあえず簡素化した値です。
物件:4065万円
自己資金:1065万円
借入金:3000万円
全期間固定金利:3%
(1) 1000万円(頭金)+ 3000万円 * 3%(借入金) + 65万円
(2) 1065万円(頭金)+ (3000万円 - 65万円) * 3.2%(借入金)
3000万円 * 3% > 2945万円 * 3.2% ということではないでしょうか?
>米国では、あっという間にFRBが短期金利を4%に上げました。上がり始めたら早いです。
でも米国長期金利(=長期住宅ローン金利のベース)は上がってないよね?
>338さん
えっとですね、条件をもっと単純にすると
物件:3000万円
自己資金:65万円
保証金:一括時→65万円、金利上乗せ時→+0.2%
全期間固定金利:3.0%
総支払額は
(1) 頭金 0円 + 事前払い保証金65万円 + ローン3000万円 * 3.0%
(2) 頭金65万円 + 事前払い保証金 0円 + ローン2935万円 * 3.2%
で計算すると(1)<(2)
ローンの総返済額は
(1) 3000万円 * 3%
(2) 2935万円 * 3.2%
で計算して(1)<(2)
※結局のところ↑この部分の差額が単純に違いとなります。
となります。
で、これを前提として自動返済の必要性や自由返済時の手数料等、各自の支払い計画を加味して
判断されればよろしいかと思います。
結局のところ、金利上乗せして不要となった事前支払い保証金を頭金に回して元金を減らしても、
+0.2%の金利負担のほうが大きくなり、返済総額は増えてしまうと言うことです。
変動金利ではなく全期間固定金利で借りられる場合は、借入時に返済総額が確定しますので
元金を減らすことが重要かどうかは、その後の繰上返済計画しだいだと思います。
繰上返済の仕方によっては、金利上乗せのほうが最終的な返済総額は減るかもしれませんし
その辺は各自でシミュレーションされるしかないと思います。
ちなみに、344の条件で計算した時のローン返済総額は
保証金事前支払いが 3000万円×3.0%=48,490,790円
金利上乗せが 2936万円×3.2%=48,843,389円
となります。
※返済期間35年、31年以降も同じ金利で計算、総支払額はそれぞれ約64万円上乗せ(頭金or保証金)
>346さん
↓足してますよ。
>総支払額は
>(1) 頭金 0円 + 事前払い保証金65万円 + ローン3000万円 * 3.0%
>(2) 頭金65万円 + 事前払い保証金 0円 + ローン2935万円 * 3.2%
>で計算すると(1)<(2)
30年と短期固定のミックスで、保証金無し(0.2上乗せ)にしようと思っている方いませんか?
348さん
私今月審査を出そうと思っていますが、
30年と15年で 2500と900くらいで計画しています。
30年の方は保証料上乗せで 15年の方は保証料一括払いにしようかと思っています。
349です。
ちなみにうちは、1500万を30年固定で保証料上乗せ
1200万を2年固定で保証料上乗せです。
子なし夫婦、共働きなので、毎月10万くらいは繰上げにまわせそうですので、
自由返済無料が終わったら
自動返済で上限額と、口座残金を設定して
2年固定の方を10年未満で返す予定です。
352さんの世帯収入は高いのでしょうか?
人事ではありますが、短期の比率が高いように思えます。
1000万以上の収入があれば良いと思いますが。
ここの人は固い人が多いですよね。
私は年収450万で2000万全部短期です!
354さんは借り入れが2000だから、そこそこ苦しいけど返済できるでしょ。
3000くらいだったら、かなり苦しくなってくると思いますよ?
それにしても2000全部短期はかなり勝負してきましたね。
来年度は1.6〜2%の間で長期金利が推移するそうですが、再来年以降はどうなるかわかりませんよ?
>353さん
そうなんです、実はちょっと迷っています。
世帯収入は700万強です。最近の金利上昇にちょっとびびっており、組み合わせの変更を考えています。
担当の方に聞いたところ、金消前は金額割合の変更も可能とのこと。
短期1300
30年2000に変更しようかなと思っているところです。
>352=356さん
組み合わせの検討をされた方がよろしいかと思います。
もし5年くらいで、お子さんがお金のかかる時期にさしかかるのなら尚更です。
短期を10〜15年で返済されるならば、5〜700が安全圏かと。
冒険するのなら1000万程度じゃないでしょうか?
直近でまとまった額を繰り上げできるのであれば、作戦を変えても良いと思いますが。
長期と短期のミックスの場合、繰り上げ返済の振り分け方が難しくないですか?
色々シミュレートすると1本のほうが簡単に期間も金額も短縮できそうな・・・あー、わからなくなってきた(涙)
そんな我が家は3270万の借り入れ予定。金利0.2%上乗せにします。例えば
2570万を30年固定
700万を2年固定のミックスにしたとします。
3270万を30年固定1本にすると、20年位で返済できそうなんですが、
ミックスにすると、どう振り分けてよいのか分からなくなってしまうのです。
2年固定を先に返済すると、長期はダラダラと残ってしまうし(意味わかりますかね)
どなたかよいアドバイスをいただけますと幸いです。
悩み過ぎて分からなくなってしまいました・・・助けてーです。
金利がより高いほうを繰り上げ返済したらよいかと思います。
つまり短期の金利が2年先に長期金利を超えてしまった場合、短期を繰り上げ返済
したらいいのではないでしょうか。またそのときまだ長期金利を超えてない低い金利でしたら
長期を繰り上げ返済することで総額が30年1本より少なくなるのではないでしょうか。
2本立てで実行します。
3年固定と30年固定です。
年間100万ぐらいを繰上げ返済予定です。
1年目は、3年固定から繰上げします。 金利が↑しているため。
2年目は、金利状況を見て決めます。
金利が→の場合は、50%:50%で、繰上げします。
金利が↑の場合は、短期を繰上げします。
金利が↓の場合は、長期を繰上げします。
3年目は、短期の返済金額残金額で考えたいと思います。
短期は、元本均等にしました。
もうすぐ実行予定です。
>>357さん
アドバイスありがとうございます。
金額割合は12月初旬までに決めて欲しいとのことなので、来月の金利動向を見ながら決めたいと思います。
繰上げは年50万程度の予定です。やっぱり短期はもう少し減らしたほうが安全でしょうか・・・
悩んでいるうちに、こんな時間になってしまいました。どうしたもんか(苦笑)
住信にて借り換えを検討中です。(仮審査済)
残債が2500万で年数が29年程になり、
30年の固定が使えないとの事でした。
そこで相談なのですが、15年固定+その後0.8優遇と
20年固定+のちの優遇なしならどちらを選びますか?
繰上げは3年で100万位のペースを考えています。
ご意見お願いします。
365さんの場合収入が不明ですが、(仮に600万として)
20年固定を選択されると良いと思います。
理由としては、15年後に見直しするとしたら、金利は今より3%以上上がっていると考えられるからです。
つまり、0.8%の優遇分は消し飛んでしまうでしょう。
20年固定でも同じ状況(金利上昇)ですが、こちらが前者と違うのは残債がかなり減っているということです。
おそらく3〜500万になっていますから、金利が4,5%になっていても苦しいですが、破綻することはないでしょう。
年収が600万なら、私は20年固定を選択します。
借り換えようと思って支店へ行き聞いたら、5年ルールでだめだと言われた。
142さんは、大丈夫だったとのことだが。
住信で、3月実行15年固定3000万の新規ローンを検討しています。
年収700万、専業主婦の妻と子供2歳ひとり(追加予定なし)の3人家族です。
キャンペーンの期間中1.6%優遇(終了後0.8%優遇)を適用するのと
デベ提携ローンで全期1.1%優遇を適用するのと
どっちを選ぶかは15年で繰り上げ返済できるなら前者、
できないなら後者を選ぶ、という単純な考え方でいいですか?
リスクとか、損益分岐点みたいなものをどうやって計算したらよいか
詳しい方のアドバイスいただきたいです。
15年までにいくら繰上げできるかを検討してみてください。
(お子さんが2人いるだけに、どれだけ精度のある見積もりが出来るか不明ですが)
安全に倒したいのなら仰るように後者です。
審査をお願いしましたが、いろいろと条件が付いたのでなんだかどうでもよくなってしまいました。
他の銀行や公庫ではすんなり通ったのですが、住信は審査基準が厳しいのでしょうか?
クリアできない条件ではないのですが、担当さんの対応は悪いし、支店が近くにあるというわけでもないし、なんだかなあ・・・。
確かに金利は安いのですがね。