【住友信託銀行】特別金利キャンペーンについて

フラットには団信があるから、その分住信の方がお得だとおもいますよ。

今月の数値で言えば、住信は団信・保証料込で２．７８％だもんね！
これなら３０年で完済できる！って飛び上がりましたよ。

住信最強なのはよくわかった。
では、問題です。
３０００万円借り入れするとする。
今の住信なら、どのように割り振るのが良いか？

＞124
そんなの世帯収入や家族構成によって全然変わるからなんともいえないんじゃない？
基本は長期20年、30年固定と2年固定の併用かな。
割り振りは短期固定の金利が低いと予想されるこの10年間で短期を繰り上げ返済終了できる金額を
2年固定、残りは20年、30年固定が理想と思います。
たとえば2年固定当初0.7％（内枠）、その後0.8％優遇を受けて2%と仮定すると、
毎月5万円繰上げ返済だと600万借り上げで返済まで9年、
毎月10万円繰上げ返済だと1200万借り上げで返済まで9年。
こんな感じで組むのってどうでしょう？
10年ならば短期のリスクも少ないと思います。

ところで、住信のリレープランフレックスですが、
仮に、１２５産のように３０年固定１８００万、２年固定１２００万で組みたいとして、
３０年固定のほうだけ、金利の様子をみたいために変動金利にしておいて
時期を見て、３０年固定に入れるということは可能でしょうか？

0.8 ではなくて、0.6 では？

>>120
>>やっぱり期間短縮にくらべると損ですよね。
>>この考え方って　間違ってますか？

はい、間違ってます。(爆)


>>自動返済で繰上返済する事によって支払額が下がる→支払額が下がるとまた繰上返済できる額が増える→
>>増えた額をまた繰上返済するとまた支払額が減る→減った分をまた繰上返済に・・・

自動返済のfeedback効果のことですなー。

繰上げる程に、更に繰上げが楽になっていく。

自動返済による繰上げ効果って、よくよく考えると
一般的に「よく繰り上げ効果が高い」と言われる元金均等払い
に近い返済パターンになって行くんだよなー。


>>やっぱり期間短縮にくらべると損ですよね。
>>この考え方って　間違ってますか？

唯一気になることは、自由返済の上限(300万円/1回)と自動返済の上限(100万円/月)。
でも、余程繰上げ額が大きかったり、余程金利が上がらない限り、自動返済の方がお得なんだよなー。
Excel結果は割愛！(爆)

1300万の借入なんですが、長期一本の方が良いでしょうか？
借入が少なくても、やはり短期との組み合わせの方が良いでしょうか？
収入は500万以下なので、バシバシ繰上げ返済とはいきませんので...
アドバイスお願い致しますm(__)m

>>126

可能です。余談ですが２本にした場合、2本目の諸費用がが1/2になる部分もありますので
単純に×２とはなりません。確認済です。

>>129

他の方も書かれていましたが、家庭の支出状況次第です。
繰上げができなくて支出を固定化したいのなら長期でしょう。

＞129
126さんの方法が一番よいと思います。
２年固定400万、30年固定を900万にします。
これで1月約41000円です。繰上げ返済を月3万円ずつしていったら２年固定は9年で完済！
どうですかね〜？
ちなみに住信の30年長期固定で全額組むと月約50000円です。

132です。
一応万が一繰り上げ返済ができないことも考えて35年で組んで月々の出費を抑えます。
繰上げできる分は短期分をどんどんして早く返しちゃいます。
月5万くらいできればかなり余裕なんですけどね。

>>126
>３０年固定のほうだけ、金利の様子をみたいために変動金利にしておいて
>時期を見て、３０年固定に入れるということは可能でしょうか？

すみません。これがよく意味が分からないのですが
３５年返済で３０年固定の３０年終了後に変動金利ということでしょうか？

金利的には住信が強力なのはよくわかりましたが、総合的に見たときに、
メガバンクと言われる銀行と比べるとどうなのでしょうね。

やっぱり住信でローンを組まれる方は、給与振込も住信にして、
いわゆるメーンバンクにされるのですよね？

最寄り駅や生活圏内に支店がないとか、コンビニなどで提携が
あるとは言え、自前のＡＴＭコーナーが圧倒的に少ないとか、
実際に使ってみると不便だったりすることはないのでしょうか…。

まあ、住信も決して小規模ではないですし、気にしすぎなだけかも
しれませんが、私の周りで信託銀行のキャッシュカード持ってる人って、
聞いたことないので…。

独り言大杉↑
なんども登場してるでしょ

>136
確かに、給与振込先となると、引き出し時の利便性を考えてしまいますね。
ただ、住友信託は給料振込が優遇金利の条件とはなっていないので、メインバンクは別にされればいいのでは？
その場合、毎月、返済口座にお金を移すのが面倒ではありますけど.....(^^;;;

お勤め先の給与振込先が複数指定できれば、一番楽なんですけどね。

136さんへ
郵便局の口座をもっていれば、毎月一定額を住友信託の口座へ自動振替が
できるサービスがありますよ（手数料無料）住宅ローン以外に、投信・定期なども
できます。だからメーンバンクは郵貯にしてね（笑）

138さん、139さん、コメントありがとうございます。
独り言多すぎの136です（笑）
そろそろ決めないといけないので、もう少しだけ悩んでみます。

129です。

＞131、132、133さんへ

アドバイスありがとうございますm(__)m
正確には1250万の借入なので、950万を30年固定。300万を2年固定（30年）で、
2年固定の方を繰り上げ返済で10年以内に返済完を、とも考え始めています。
10年で300万完済なら可能だと思いますし、リスクも少なそうですし。
また、30年固定の方は11年目以降、月38,000円程度に抑えられますもんね。
どうでしょう？ 妥当な案でしょうか？

もう一つの案は、全額を30年固定で借入（月50,000万程度）、リスクを抱えないまま
余裕を持って繰り上げ返済を行ない、20年以内（17〜18年）で完済をと思っています。

来週中に住信に行って、手数料なども含め相談してこようと思っています。

はじめまして。ここのスレを見て去年８月、３.４７でフラット３５を借りていたのですが、借り替えようと思い先日仮審査が通り、本審査の準備中です。借りて５年以上が借り換えの条件になってましたが大丈夫でした。
　３０６０万円(諸費用込み）を１５年固定で２６年(去年３５年〜２６年へ。）保証料上乗せで計画してます。その他、多分１００万くらいは繰り上げ出来そうですが（はっきりしないので安全な金額で決めました）去年も繰り上げしていて、借り替えるだけで同じ返済額で５年縮まりました。
この金額なら、長期と短期を合わせた方が良いのでしょうか？アドバイスいただけたらと思います。宜しくお願いします。

↑です。去年繰上げで２年半短縮されて更に一年経っていて今は後３１年半残っているのですが、借り換えだと２６年とほぼ同じ金額になるので２６年ローンにしました。

>142
世帯年収や家族構成がわからないとみなさんアドバイスできないですよ。
繰上げ返済を年間どれだけできるかで変わりますから

>142さん
私も借り換えを検討中ですが、住信のページを見ると借り換え金利は15年3.95%と表示
されています。フラットの3.47からの借り換えではメリットがなさそうですが、
キャンペーンの2.35%での借り換えが可能なのでしょうか？

１４２です。
１４４さんありがとうございます。世帯年収は１２００万でしたが、私が働く事になり、１３００万くらいにはなると思います。
家族構成は３人家族夫＆妻３７歳子供２歳、繰上げは年１５０万くらいは出来ると思います。
平成１９年５月までは月１０万くらい期間短縮の自由返済で繰り上げて（私のこれからのパート代）１９年５月以降は手数料が発生するので、自動返済にしようと思っています。
１４５さんキャンペーンの２．３５％での借換えが可能です。

東海地方の方、
東海ろうきんとどっちがお得でしょうか？
ttp://tokai.rokin.or.jp/loan/house.htm

<img src="http://www.teacup.com/common/img/ja/menu_paso.gif">

>>147
私も東海ろうきんの全期間固定2.73%（優遇後、保証料内枠）との比較で悩みました。

で、結局以下の点で東海ろうきんにしました。

a 申し込み時点で金利上限が2.73%に確定
b 期間短縮型繰上げ返済の手数料無料が確定

融資実行が年明けですので、aの理由が一番大きかったですね。

労働組合もない小さな会社なので審査が通るか不安でしたが、
無事本審査を通過してホッとしています。

もっと積極的にリスクのとれる方なら住信で良いと思いますが、
ようするに私はチキンなんですね。

>149
そうですか。東海ろうきんにしましたか。
東海ろうきんってマンションでもいいのですよね？
私も、研究して、住信が一番良い！と主って住信の仮審査は通ったのですけれども
最近、東海ろうきんの長期間のすごい金利を発見。
この金利が上がり気流のなか、魅力を感じてしまいました。
ただ、私は、最近の低金利の恩恵も受けたいと思っているため、長期と短期を併用するには
住信の１５〜３０年長期固定のどれかと、２〜３年の短期固定のどれかを組み合わせたいため
やはり住信のほうが一歩リードかな？と思っています。
東海ろうきんって長期と短期のくみあわせはできましたか？

でも、長期だけなら東海ろうきんすばらしいですね！
東海地方在住者は悩んでしまいます。

>>150
私も長短の組み合わせを考えていたので、確認しました。
OKとのことでした。

東海ろうきんは短期の金利にまったく魅力がないのが、
致命的ですよね。

最終的には、いろいろとシミュレーションした結果として
長期一本で行くと決めたので、aのメリットを優先して
東海ろうきんにしました。

来年１月以降は保証料が下がる（無料かもしれない）と言っていたので、
そうなると、ますますメリットが増幅されます。

ちなみに長短ミックスをやめたのは、
固定期間終了後の金利上昇リスクを回避できる自信がなかったからです。

つまり、

・強い意志を持って繰り上げ返済を必ず行う。
・固定期間中の間だけ月額返済合計額が膨らむのを許容する。
・資金運用などで金利上昇局面でのメリットを享受する。
・どこからかお金が降ってくるのを期待する。

なにせチキンな私には、上記いずれも選択できませんでした。

昨年の年収が３８０万円でした。借り入れは２０００万円です。みずほのフラットは審査通っています。
「年収４００万」は絶対なのでしょうか？

住宅ローンを利用している方に聞きます：

購入物件での所有権保存・抵当権設定以前に、
事前の融資実行が可能ですか？

>152
住信の優遇に書いてある”年収４００万以上”のことですか？
仮審査、出してみてはいかがですか？
属性など、何年以上って書いてあっても、転職の理由によっては審査が通ることもあるように、
４００万円未満であっても、職種などによっては通る可能性はあると思います。
何はともあれ、相談コーナーに行かれてみてはどうですか？

自動返済と自由返済ってどちらかを最初に決めないといけないのですか？

>156
決めなきゃいけないということはない。
ただ、保証料一括の人は自由返済のみしか使用できないが、
保証料上乗せの人は、自由返済と自動返済を選びながら返済できるというものです。

自動返済じゃなくても、返済額変更は繰り上げ返済でもできるし。

自動返済のメリットは手数料０で超小額から返せることでしょうね。
でも、その自動返済分をある程度貯めて、手数料払ってでも自由返済するとたいていそっちの方が得になりますよね。
まあ、選択肢が増えるだけなので、デメリットはないですね。

>>159
いや　デメリットは　０．２％のＵＰ金利ですね。
安い金利で目だっておいて、自動返済のメリットをちらつかせて
０．２％上乗せさせるのが住信の狙いだと思います。

最初から０．２％ＵＰした額でも、住信を使うだろうか？　って考えてみてください。

＞160
使いますよ。
過去スレ見てみればわかりますけど保障料の何十万がなくなるわけですから。
その分頭金に回して計算してみてください。

それがとんとんなのよ。しかも短期や中期固定の場合、
金利の上昇でたった0.2でも大きく感じることもあるだろう。

なので、長期＋短期で検討している我が家は前払いにしました。

過去ログを見るとわかると思いますが、
保証料のイニシャルコストを頭金に回し借り入れを
少なくするとメリットが生まれます。

>165
でも、0.2上乗せした状態が大手都市銀行と同じ水準なんだから
保証料なしで、都銀の金利で借りられると思うんですけど、
ちがうかな？
なんでそんなに、こだわるの？
もちろん、どこの金融機関でも上乗せで考えられるわけじゃない。
だって、かりに東京三菱なら上乗せしたら、2.72+0.2=2.92
住信なら、2.58+0.2=2.78
同じ、上乗せでもベースがちがうと思うのだけど。おかしい？

2.58は今月限りのような気がしてなりません・・・そうは思いたくないですけどね・・・

仕方ないけど、２．７以下でなんとかキャンペーンを継続して欲しいものです。

>167
そりゃ、11月はどこの金融機関もあがるもの。
2.58でキープは難しいと思います。
でも168さんも言われるように、2.7以下で継続して欲しいものです。

住信とSBI資本提携するらしいが・・・

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20051025AT2E2500L25102005.html

最強のコラボレーションは実現するか？

>170
いま、NHKでニュースやってました。
でも本格的な提携はまだちょっと先ですね。