津田沼南口 奏の杜(戸建て)ってどうですか？【PART2】

新スレッドが作成されました。
津田沼南口「奏の杜」の戸建てについて情報交換をしましょう。
なお、戸建てに関係のない、政治や町名等のお話については、慎んでいただきますようお願いいたします。

そんなに、萎縮させないでさっ。
民主主義、言論の自由化。
おおらかにいこうよ。

また田舎の「政治もどき」のスレにしたいの？
勘弁してください。

40坪4900万の土地はまだ出ているようです。
ミサワのオーナーズヒルはどうでしょうか。

奏の杜(戸建て)が出来た過程を知る上で地名変更、市議会採決を知る必要はあるでしょう。

これまでの書き込み見れば充分にわかりますのでもう結構。
これ以上は他でお願いします。

1.3.6＞
なぜ書き込む内容をそこまで規制したいの？

掲示板の趣旨にあってないからですよ。

街の歴史的背景や政治的背景は居住者にとって重要な事なので、掲示板の趣旨に合ってない事は無いと思う。

それでは南口プロジェクトの方で議論してください。
マンションやアパートに住む人にも重要な問題でしょうから。

戸建ての供給が無いから議論が出来ていない。
このスレは地主さんが市場に出してくれるようにお願いするところ？

1,3,6,8,10

無視すればいいのに鎮静化に必死だね。
後ろめたい事でもあるのかね。

No.4さん
40坪4900万の土地は、どこを見れば詳細わかるか教えていただけない でしょうか。
さすがにちょっと手が出ないですが、相場を知る上で参考にできれば、
と思います。ミサワの物件は見つけられました。

>13
奏の杜、グランドヒルで検索すればＯＫ
かなりの期間放置されている。
積極的に販売する姿勢は見えない。
余裕か

>14さん

ありがとうございました。ミサワ物件と違って場所が特定されていないので、
不動産屋さんに問い合わせるしかないようですね。
それでも、駅徒歩10分、北東6ｍ道路接道で＠120。
定期借地権は、賃料が上がるリスクがあって怖いですし、
やっぱりマンションしかなさそうです。。。
（マンションの開発もだいぶ遅れているようですが。。。）

グランドヒルシリーズ奏の杜
４０，９１坪
４９，００１，８１４円
なんでこんなに細かい価格なんだろう。

再開発物件は通常基本インフラが整えてから売り出すところ、4900万円物件はガス・水道の施設引込みの個人負担を求めているので、見切り発車的に売りに出しているのでしょうか。

>15
場所は特定されていますよ。
奏の杜3丁目に建設中のパークハウステラスの南側に公園ができるけど、そこから更に２ブロック南側。

売り出し当初は３区画だったから２区画は売れたみたい。

南道路ならともかく、北東道路で建築条件付きで坪120万はちょっと高過ぎでは。
強気だね。

ただ、南雛壇となっていますね。肝心の本家HPにはそういう記載が見当たりませんが、あのあたりは傾斜しているので、
あり得るかも。

>18さん

ありがとうございます。
ただ、住所表示が谷津6丁目とあるので、一中の近くではないでしょうか。

いろいろ見てみましたが、やはり建築条件なしの売地(所有権)がでる見込みは殆どなさそうですね。
最近では、プラウドの東船橋と前原も早くに完売したようですし、津田沼、恐るべしです。

仰るとおり建築条件無しは奏の杜では難しいです。ハウスメーカーが地主さんをまわってるみたいですからね。

>22
谷津六丁目は換地前の住所で、物件自体は>18にある通りだと思います。
谷津六丁目の戸建エリアだと、ここより気持ち安いと思いますが、そもそも売りに出るかどうかですね。

オーナーズヒルは４区画中３区画は売れたみたい。
谷津小学校からの道の曲がり角の１区画だけまだ販売している。

グランドヒルは相変わらず１区画が残っている。

これだけの開発で、現在売り出し中が２区画のみとは。

奏の戸建は一中側が中心になりそうな気がする。

パークハウス南側が質・量ともにＮｏ１の戸建エリアでしょうね。
一中側はちょっと寂しい感じがするのと、ＪＲ津田沼へのアプローチが微妙ですね。
その分価格が抑えられるなら、現実的な選択肢としてはありかも。

一中側は、寂しいだけでなく、元々小川があったから、地盤の緩さが気になります。集中豪雨の時には、よく冠水しているし、改善されたのかな。

低地で水路があったのは一中周辺でも中高層エリアですね。
学校の東（JR津田沼側）で、開発前はフットサル場やテニス場があった場所が最も低地。

中層マンションか賃貸アパートが出来るのでしょうが、物凄い量の土を入れて数ｍかさ上げしているので、地元で以前の姿を知る人は手を出しづらいと思います。

一中の前の通りが完成すると夜間でも人通りは多いのでしょうか？
今後、この通りがどのように発展していくのか見極めないと一中周囲の戸建には住めないかと。

奏の杜すごっ！

http://yatsumi.info/shosai_b.html

街が完成すれば一中前の通りもそれなりの人通りはあるでしょう。
お店まではちょっとだけ距離はありますね。
トヨタのディーラーができるらしいけど、住民にはほとんど関係ないか。

そう言えば、MR先にできるという噂のあったベーカリー、コンビニ、トリミングサロンはどうなったのでしょう。大規模マンションの入居に合わせるのかと思ってましたが、工事が始まりそうな雰囲気がないですね。谷津小角の道路工事の関係でしょうか？

街びらきは４月でも、その時点で完成ではなく、まだまだ現在進行形のようですね。

街びらき＝パークハウスＣ・Ｄ棟入居とフォルテの開業
奏の杜の実質的なスタートですね。どんなセレモニーがあるのか楽しみですね。

セレモニーは、今、みんなで考えてます。お天気にめぐまれて、穏やかな一日になるとよいですね。

ＭＲ先の土地は、交差点工事の関係で４月以降の工事みたいです。

コンビニは何になるんでしょう。使えるコンビニがいいですね。

フォルテ北側から一中前を通って中野木交差点方面に抜ける道、いつ開通かご存知の方いらっしゃいますか？

早く開通して欲しいですが、
中々厳しいものがあるかと思います。

谷津小の角が整備されて右折レーンができたら、とりあえず津田沼から船取線の行き来がスムーズになりますよね。その上、一中前の道が完成したら、角の交通量はへりますよね。楽しみです。

小学校横の道も船取線との合流が脆弱だから、通行量が増えると小学校側に渋滞が伸びてくる。
合流後、どの方向に行きたいのかによって別の道をを選択する方がましになる可能性大。

奏の杜の中にコンビニは今の分かる時点で、セブンイレブン、ミニストップ併せて3店は出る予定ときいています。

近隣公園の整備は、国の補助金がおりないため着工出来ないと聞いてます。もし補助金が
出ないということであれば、むしろ駐車場もなしで、桜の広場とトイレ、芝生だけの公園の方
が良いのではないかと思ったりしてますが、皆さんはどう思われますか？

何が起きたのですかね？
http://www.city.narashino.chiba.jp/joho/doroshuhen/jrtsudanuma/yatukuk...

>>45
大賛成。

でも、駐車場はお願いしたい。住宅地での路駐は勘弁してもらいたいものです。

フットサル場やテニスコートは、是非作ってほしいです。
ただ広いだけの公園は、ペットの散歩で溢れ、汚れそうで嫌ですね。

フットサル、テニスコートは無理みたいですよ！芝園に代替を作りましたので使用出来ます。

芝園とは別に、ここにフットサル場を造ると聞いていましたが。
個人的には遊歩道とベンチみたいな普通の公園が希望です。

>44さん
コンビニのことありがとうございます。
3店も出来るんですね。人口が増えるからそれくらいは無いと困るので嬉しいですね。

近隣公園は防災公園とする計画だったけど、そのための予算が下りなかったと聞きました。
防災設備とか備品が購入できなくなったらしけど、フットサル場ができるのは分かりません。

奏の杜のエリア内での路駐は、パートナーズが事故防止の観点からもしっかり監視するでしょう
からまずないでしょう。なんたって、ここは防犯モデル地区ですからね。
駐車違反といえども黙認はないと思いますよ。

45,53

何かが違う。

近隣公園整備の補助金は「公共施設管理者負担金」と言って、予定額全額が昨年中にでてます。
市から組合に支払われたはず。
習志野市市街地整備課に確認すれば、解る。

したがい予算が無くて近隣公園が防災公園に出来ないことは、ありえない。

そもそも、近隣公園だろうが、防災公園だろうが、法的な扱いであり、整備費とは無関係なはず。

近隣公園だから安くできて、防災公園だから高くなるという理屈はなりたたない。
区画整理の法で開発面積に見合った防災公園を設けなければならないのだが
防災公園でなければ2ヘクタールも要らなかった。

農家地権者は無駄に減歩された。何のために、余分な公園がそんざいするのか？


例の無理矢理、地権者に義務づけたセットバック部分を防災公園の代わりにカウントできる特例を使えば、防災公園は1ヘクタールで法規をクリアした。

55に一部補足させて下さい。

近隣公園の施工費は習志野市が持つので、55の言う整備費とは公園用地の取得費の事ですね？いわゆる公共施設管理者負担金。確かにそれは昨年中に全額、習志野市から組合に支払われましたね。

53の言うように、防災公園としての予算が市で通らなかった事実はないはずですよ。市に問い合わせると教えてくれます。

で、結局、公園はどのようになるのですか？

>53の話、直接聞いた人もよく分かっている感じではなかったけど、習志野市の防災課のような部署の方が講習会でお話されたらしい。
正確なところを知りたい方は、市に聞いた方が良いですね。

54
奏の杜テラスの工事用トラックが路駐してます。
敷地前に横付けならまだしも余所の土地の前に路駐してます。

組合は取締まってないですよ。

震災時、近隣公園は市民生活を守る役割を担う。

防災公園の一つが近隣公園。
どんな公園であれ、行政が、「この公園は防災公園だ」と指定すれば防災公園となる。
（大きさ等の規定水準はあるかもしれないが）

国土交通省は、防災公園には防災時の設備（貯水槽、マンホールトイレ等）を整えることを推奨しているが
これらが整っていない公園でも、防災公園となりうる。

>59
整理組合とパートナーズは、違うからね。
パートナーズは、まだ機能していないからゼネコン事務所にクレームを言いに行けばすぐやめるよ。
テラスではない別物件だけど、建築工事に入る前に責任者が「工事車両が一時的に駐車することが
あるかも知れないけどよろしくお願いします」って挨拶に来たよ。

55の方はいまさらセットバックの事はいうのやめましょう。またこのスレがおかしくなるよ！

62はセットバックの件は触れられたくない立場の○○さん？

>62
>55や>63は、ここが荒れることを望んでいる人達なんだろうから。
スルーしかないよ。

64＝62＝○○さん
ここを荒らす気などありません。
この板では、当分戸建情報が出ないんですから。

公園のことはマンションのスレで話題になってました。
国からの補助金の内示がなく２０１２～１３年度に予定していた整備が困難になった、と去年9月の市議会で市長が答弁したとのこと。
本格的な整備は１４年度になるのか、国の補助なし前提に内容が見直されるのかは分かりません。
>46の見通しが甘かったという事だったのかな。

補助金が下りないから整備しないではなく、市の予算内で桜と芝生の公園にして習志野市の桜の
名所にしてもらいたい。その他の施設は、国の補助金が決まった段階で整備すればよい。
同時に、ここなら市内のどこからでもバスで来れるから奏の杜エリア内は駐停車禁止とすべき。
愛称は忘れたが、これで市で運営しているバスの利用度も少しは増えるかも。

桜と芝生の公園いいですね。駐車場がなくても近所の住民なら困りませんし。毎年花見が楽しみになりそうです。

花見までもう２カ月の辛抱だ。

68さんの意見に大賛成(^_^)

公園予定地は少なくとも後１年強は今のままということ？
市の予算だけで出来ることといっても、将来像が見えないと手の着けようがないと思うけど。
誰か（習志野市or組合）考えているのかどうかもよく分からない。

67さん、68さんの意見に大賛成。
とても素敵なことだと思います。
そう感じてる人も多いのではないでしょうか。

72さんの言うとうりです。もし奏の杜にお住まいなら組合に提案したら如何ですか。

焼きたてパンの店、ピーターパンは9月オープンのようです。好きな野菜やハムを選んでその場で注文出来るサンドイッチコーナーや、キッズスペースも出来るようです。楽しみですね。

芝生の公園って憧れるな。晴れた日にはピクニックしたい。でも芝生って養生期間中は中に入れないよね。

ピーターパン、楽しみだけど渋滞が心配。

いまのモデルルーム沿いの道だと交通量が多いから車の出入りで渋滞ができるかもですね。

市の公園課が作成したという近隣公園の設計図情報がパークハウス検討版に載っていましたよ。
国の補助金が下りないからといって公園用地をフェンスで囲ったまま放置はしないはずです。
この規模で放置したら虫の発生だけでなく、A棟や戸建の西側は夏場に洗濯物も干せなくなります。

オーナーズヒルで1区画キャンセルが出たね。
グランドヒルは現地写真がアップされた。

さしあたり今売り出されているのはこの２物件だけみたい。

定借だとやっぱ50年後が心配。地権者がどうしても土地を手放したくないなら、期限なしの単なる借地権付き土地って方法はないのかしら。借りる方は買うより安くで済むし、地主には毎月地代が入るし。

なーに、子供が相続すれば、必要ない土地はすぐ売却しますよ。
そして、その代金で相続税を払う。
相続の基本控除が3000万、相続人1人当たり600万円になるから相続する方も大変ですよ。

他人が土地を手放す事を期待するなんてどうなんだろうか。
不幸は自分に戻って来ますよ。

82さんの言う事はもっとも、81の方は心の貧しい人ですね！

81は別に他人の不幸を期待している訳ではなく、客観的に未来を予測しているだけでしょう。
土地を手放すことは、相続人にとって不幸なことではないよ。

土地所有者としては、近い将来に現実となることとはいえ考えたくもない事だな。

というか築50年のぼろぼろの木造住宅に住み続けたい人っているのかな。自分だったら50年後には年もとっているし、新しい治安のいいマンションに引っ越したいけどな。築50年だと耐震性も不安だよね。

集合農地のそばの低層住宅地も戸建ではなく、3階建ての賃貸のようですね。
奏の杜は本当に小さな賃貸アパートだらけですね。

奏の杜一丁目も三階建てアパート林立の予感。
シャーメゾンの営業さんの独壇場？

農家の人にとって先祖代々の土地は重要だよ。
何としてでも土地を手放さないでしょうね。

土地を手放さずに農業もせずに賃貸収入で暮らす。同じ地権者でも大きな違いがでてくるね。
子供や孫のためにも、当然、個人ではなく形式上は会社組織にするんでしょうね。

多くの地権者にとっては先祖代々という訳ではないんだよね。

せっかく買ったので定年までは戸建ライフを楽しむ予定ですが、歳をとって戸建のメンテナンスが大変になってきたら、定借か賃貸で貸して、その頃には恐らく出ているであろう中古のパークハウスに住むという選択肢もありかなと思ってます。人生どうなるか分かりませんから、皮算用ですがね。

争族になる前に孫と二世帯住宅をローンで建てて住むよ。
建物は孫、土地は自分の名義。アパートを建てるには土地が少し狭いから仕方なし。

89さん地権者皆んながそうとは限りませんよ、私はあまり必要でない土地は手放しましたよ！先祖代々ってあまり気になりませんよ。

手放せる土地があるのが羨ましい限りです。

グランドヒルはなかなか売れないみたいですね。
あの場所で建築条件付き、坪１２０万強。
奏の杜３丁目の雰囲気が微妙なだけに今後も苦戦かな。

グランドヒル、写真で見るかぎりあまり魅力を感じないですね。
まだまだ奏の中に土地は出るんじゃないかと思ってしまいます。

81さんの言う通りならば、土地は一気に出るのではなく、何年もかけて少しずつになりますね。どこと巡り会うかは運次第。

それを運命と言うんでしょうね。

街開きの日は決まったんでしょうか？

整理組合が作成している奏の杜HPの「お知らせ」に掲載されると思いますが、まだないようですね。
いずれにしても、フォルテが開業し、C・D棟の入居に合わせてと言うことではないでしょうか。

ここにきて奏の杜の成功が危ぶまれてきましたね。
パークハウスのの配管問題、近隣公園の問題、
本来戸建てがふさわしいと思われる場所への賃貸の乱立…
これが｢暮らしたい街をゼロからつくるとこうなる｣の結果でしょうか？
残念でなりません。

奏の杜に建つ賃貸アパートの相場は、奏価格だからと聞きましたが、それほど価値があるのでしょうか。
小規模アパートが乱立して、そのうち空室が増えてくるのではと危惧しています。
まあ、安い価格にして誰でも可より、それなりの収入のある人の方が良いことは良いのですが...複雑。

100番さん
街開きイベントは四月上旬〜中旬の週末になりそうだと聞いています。正式発表と異なったらごめんなさい。
マンションや戸建て周囲の緑がきれいな時期だと思うので、楽しみですね。

街びらきイベントはベルクがオープンする前と聞いています。楽しみにしています。

102 に賛成

フジタに任せたらこの有様。
提案力、交渉力、統制力が無いのなら開発に名乗りを上げなければ良いのに。
自社の腑甲斐なさをさらしただけだ。

パークハウスの成功は奏の杜のキーとなっていたと思うので、配管問題は非常に残念。高い土地なのに、所詮は千葉県、所詮は習志野市かぁってレベルになりそう。開発はあと2年も続きますが、暮らしたい街になるのかどうか不安ですね。

102さんほんらい戸建てがふさわしく思われる場所ってどこかな？戸建て専用の場所ではないですよね？ここには戸建て賃貸はありますがこの事を言っているのかな。

野村の稲毛海岸や新船橋のようにマンションと戸建てを上手に活用してくれればよかった。
賃貸アパートに賃貸戸建て、定期借地って違和感覚えない？
ここ千葉県だよ？都内じゃないんだから、分譲が多くなるのが普通かと。

奏では野村さんとは違い区画整理で地権者が200人以上いる事をお忘れなく！

102さん.107さん教えてください。
配管問題、公園問題具体的におしえていただけますか？
よろしくお願いいたします。

配管問題は、パークハウスの契約者専用掲示板で頻繁に出て来ますよ。
個人的には、配管問題はパークハウスだけの問題であり、奏全体とはあまり関係ないと思うのですが。

地検者のいる区画整理地区は、どうしても賃貸が多くなってしまうみたいですね。東船橋駅付近だって、綺麗な広い道路に賃貸アパートが乱立。地検者から土地を買い取れればいいんでしょうけど、強制は出来ないし。せめて定借になればと願うばかりです。

賃貸が多くなるのは、しょうがないでしょうね。いや、しょうがないというより必然ですね。
なぜなら個人個人の考え方と言うよりも、整理組合が地権者を説得するときに、年老いて畑作業する
よりアパート経営の方が楽で収入も増えるし、建屋を借金して建てれば節税にもなると言ったらしい
ですから。

野村の戸建、結局は建売でしかないのが残念だった。分譲地を多く出来なかったのは地権者問題だから仕方ない。

114さん谷津の地権者は区画整理以前にアパートやマンション経営をしていましたのでいまさら組合に説得されてやるわけではありません。勘違いしないで下さい。あなた不動産屋さんですか？

東船橋等他のキレイな区画整理地と違って、ここは地権者がガメつすぎるんでしょうね。残念でなりません。

奏の杜3丁目の低層住宅地は、戸建専用じゃないんですか？まだ造成工事終わってないから、これから販売はあるかもしれませんよね？

地権者がいれば一般的に賃貸が増えるということですよ。賃貸の乱立は東船橋もここも一緒。キレイさでいうなら、東船橋よりむしろこちらの方が上だと思いますよ。電線地中化に、各戸緑地帯への土地提供。街のデザインも統一されてるし。

>118さん
奏の杜3丁目の低層住宅地は、高さ10m制限の低層というだけで、戸建専用ではないですよ。端の方にはすでに2階建てアパートが建ってます。
ちなみに2丁目の低層住宅地は、高さ10m制限プラス戸建限定。それですら、戸建の賃貸が出てますが(苦笑)

地権者の皆さん、あの手この手で金儲け。
ルールは、自分に都合の良いように解釈すれば良いということ。
まっ、法律も規定がなければ同じだけどね。

3丁目は戸建専用ではありません。

121さん地権者は金儲けしてはいけませんか。あなたもどうにかして金儲けしなさいよ！。

120さん
2丁目と3丁目で制限内容が違ったんですね。2丁目の戸建エリアは特別感があります。奏の杜に戸建専用エリアが少ないのは残念です。

戸建の賃貸や定借は、むしろ有難いです。
普通に戸建となると、７〜8000万円代ですよね。子育て時代は賃貸で、老後は地元に戻るか中古マンションに移るのが、結構現実的です。

3丁目の地権者さん達がアパートではなく戸建賃貸を建ててくれることを祈ってます。

戸建ての球数が少ないから、価格も無駄に高騰してますしね。
仮に、低層エリアだけでも、どこかのデベが一斉に開発して分譲したら、
値段ももう少し落ち着いたでしょうね。
一気にはけて街にも活気がでたでしょうし、一体感も生まれたでしょう。
大口叩いた開発の割りには、結局ただの街作りになりましたね。
名前負けしてます。

戸建の数が少ないから高い、というのも一理ありますが、かりに四倍くらいの戸数が大々的に売り出されたら、それはそれで人気を集めて高騰したような気もします。
まぁ、仮定話をしても、仕方ないですが。

地権者が売らないからいけない風な書き込みが多いけど、区画整理して換地を受けた土地は売らなければならないのだとしたら区画整理事業を行う地権者はいないでしょうね。

１丁目の賃貸アパート乱開発の残念さは異常

どうしてああなったレベル

１丁目でなく３丁目でしょ。

どなたかも書いてますが、２丁目の低層はアパート不可で３丁目はアパート可の当初からの計画です。
地権者は固定資産税が思いっきり高くなるので３丁目がアパートを建てるエリアになることは予想通りでしょう。
近隣住民にしたら保留地を取得したデべが７０ｍを超えるマンションなど建てずに戸建分譲してくれた方がよっぽど良かった。

賃貸アパートを建てたから乱開発いい加減なことを言うな、土地を持ってない人のいいがかりかな？このスレも終わりにしましょうよ。ここにきて変なスレが多すぎる。

>132さん
目くじらたてなくても…。みなうらやましがっているだけです。お気にせずに。

>132
乱開発とは意味が違うが、奏の杜３丁目の惨状を見れば賃貸アパート乱立によって理想の街造りとかけ離れてきている事は明白。
地権者の財産権を侵すつもりもないから、それはそれで仕方ないとは思っているけど。
ちょっと残念な気持ちにはなる。

地権者が集まって会社を設立し、賃貸マンションを建てればまだ現状よりよかったと思う。
それぞれの都合というより、また自分は損してあいつが得するんじゃないかと言う疑心暗鬼、
私利私欲の結果が無残な小規模賃貸アパート群となった。

公益法人や地方自治体じゃないんだから、私利私欲で動く事自体は全く問題ないし当然と言える。
地権者の最大利益になり、かつ一般的に見て素晴らしい街造りにつながるアイデアが欲しかったね。

個人的な感想としては、初心な田舎者がシャーメゾンの営業にうまくやられた、という事だと思っているけど。

残念な人たち。
自分で街づくりすれば？

多額の税金を突っ込んでいるんだから単に地権者だけの問題でもないんだよ。
ある程度行政が介入してもいいはずだけど、肝心の行政に期待できる能力があるとも思えないからねえ。

多額の税金いくらぐらい投入してるの？又、区画整理組合ではどのくらい投入してるのかな？どなた方教えて下さい。

開発計画がなければ乱開発され、私道だらけで地価も買い叩かれたはずなのに、市や国が多額な税金を投入して美しい街並みを整えた結果土地の価値が上がったのに、その価値上昇分の一部すら還元するどころか賃貸経営で税金逃ればかり考えている。
所詮不労所得なのに、儲けて何が悪い、自分で儲けてみろ、などとすぐのたまう。ここの地権者の品位のなさは本当に情けない。

＞１３９
地権者組合で１００億円超、国・県・市の合計で５０億円弱。

このことからも習志野市は、世間で言うほど貧乏な自治体ではないということがわかる。
ここの住民からの税収をあてにしたのだろうが、ほとんどは習志野市民だったという事実。

何を言ってるのかわからない。

地権者が１００億以上出してるんだー。国・県・市で５０億ってことは習志野市は２０億くらい？

140さんなにを勘違いしてるの、地権者で100億強だしているんですよ！

立地に対する疑いを持つ人は土地勘のある人ではいないでしょう。
後は個々が再開発によるプレミアムの是非を判断すれば良い。
ソースの明らかな情報お持ちなら賛否両論聞きたいもんですね。

厳密に言うと、ここは再開発事業ではなく区画整理事業です。それも市施行ではなく地権者による組合施行です。
市施行で行ってくれれば地権者の負担はもっともっと少なかったでしょうね。

145 さん
現金で？

地権者で出しあった保留地を売却しその代金すなわち現金ですね。

そうなんですよ。
地主は、公園．歩道．保留地の為に
所有土地の約１／３を提供してます。
覚えといてね。

民間事業でありながら、土地の売却だけでは開発費用に満たないから税金を投入。
その売却価格も習志野市と組合の出来レースで相場より高値に設定。
（共産党の指摘で修正されたが）

結局地主側も負担しているなんて言っているけど、税金を使って負担以上に土地の価値を上げている訳。
だから、行政（間接的には納税者）が関与すべき合理性がある。

まあ地主と組合は同一ではないけどね。

中学校前の3・4・8号線の都市計画道路は本来行政が作るはずだけど組合で作ったことを忘れずに。151さんの書き込みがないと面白くないですね！今後もヨロシク。

表向きはそうなんだろうけど、実際はどうなんだろうね。
出しただけの人と、出しただけでなく入ってきちゃった人もいたりする。

開発費用が一定の前提で、保留地処分金で不足する分を税金等の補助金でカバーするスキームだから、処分金が低く査定されると補助金が高くなる。
当初処分金の評価が不当に低かったが、これが見直されて税金投入額が３５億円セーブされたというのが実態。

それでも補助金等の比率が３０％以上。
民間事業では異常な数値。

3･4･8号線整備を含む公共施設整備費も、開発地の価値を高めるための支出だが6割を税金で賄っている。
本来行政が造るはずというが、民間事業である当開発の一部とも言えるのでは？
その落とし所が税金6割負担であり、本来組合が出す必要のない金を身銭をきって払ってあげたということでもないと思うけど。

152さん。それは違います。中学校前の幹線道路は、開発区域内なので、そもそも、組合が施工するものです。

それより、この道路の意味なに？
モリシアとベルクの交差点から最終地点に着くと、既存の道路に出るだけで、ただ開発区域内をぐるぐる回る為の道路なの？それにしては、無駄に立派な道路だよね。

あの道路は、将来的には船取線につなげたいんだよ。
そんなことも知らないなんて、部外者だね。

ま、あの状況じゃいつつながるか未定もいいとこだが…。

大規模宅地開発をすれば、緊急車両の通行できる道路が無ければ許可がでないし、かと言って
居住者だけでその道路の維持費を負担するには費用が掛かり過ぎる。
宅地開発でできた道路は、完成後に自治体に移管して維持費を負担してもらうのが普通です。
さもないと、道路をつくった業者は未来永劫その維持費用を負担し続けなくてはならない。
まっ、そうしないと申請段階で開発許可が下りないけどね。

都市計画道路は行政が負担するのが当り前でしょう。
地権者が区画整理を決断したから絵に描いた餅だった計画道路も造ることができるようになったのが事実でしょう。
行政で造るとなったら今の何倍もの費用と時間がかかったでしょうね。

155さん158さんの言うとうりですよ。もうちょっと勉強しなさい。

ご老人は頑固で、かないません。
１５９さんには区画整理の勉強して頂きたい。

で、この道は県道だから、県の補助金で造成したということなの？

変な質問をしますが、パートナーズの会費収入は毎月幾ら位を予定しているのでしょうか？
なぜ、このような質問をするかと言うと、近隣公園の整備に国の補助金が下りないため着工できない
ということらしいのですが、会費の一部を使って公園周囲やさくら広場に市の許可を得た上で植樹で
着ないかと言う提案なんです。市の公園予定地の一部をパートナーズが、無償で借り受けて桜広場に
桜を植樹する。その費用は、会費だけでなく公園内に有償の市民農園を貸出したり、公園樹木の植樹
費用として奏の杜住民を中心とした市民から寄付を募るという考えなのですがいかがでしょうか。
その他、公園予定地を管理するためのボランティア募集など、奏の杜連合町会としてのパートナーズ
の活動にも期待しているのですが.....。

国の補助金が下りないから公園整備ができない？

考えられないな。

習志野市の財政から見れば、近隣公園の整備は微々たるもの。
補助金などあてにしなくとも、容易に捻出可能だ。

162様。そんなに市民が苦労するころはありません。
習志野市民は十分に市に納税しているのですから市有の公園整備は
その税金で市が行うのが常識です。

>163
市議会で市が答弁しているから事実だと思うよ。

164

その答弁に真実がどれだけあるか市民に教えてあげたいよ。
習志野市、市長派市議会は困ったものなんだ。

○職の根が深くて改善不可能状態だよ

162さん　とても良い案だと思います。
来年は、父親の還暦ですので、もし実施されるならそのお祝いにベンチを寄付させて頂きたい。
そして、だまって連れてきてそのベンチに座らせてあげられたらうれしいな。
バンクーバーのスタンレーパークだったと思いましたが、寄贈者の氏名やニックネームだけでなく
「結婚50周年記念に」とか「孫の誕生記念に」とかコメントの入ったベンチが沢山設置されていま
した。この公園も、是非そのような市民の憩いのための公園になって欲しいですね。

ベンチくらいの寄付ならいいけど、
整備費用を住民が負担するのは明らかにおかしい。

市が市の公園にするということで、農家はその分の土地をとられた。(減歩）
土地を取られ、整備費用も農家含む地権者達(パートナーズ）で負担とは、2重取りだ。
これでは市が初めから公園にする気がなかったとしか思えない。
もし公園にする気がないのに、農家から1ヘクタール(現近隣公園面積=2ヘクタール-必要公園面積=1ヘクタール）も多く土地を取ったとしたら許しがたいことだ。

習志野市は
おれおれ詐欺市と言われても仕方ないだろう。

>46によると、1億6千5百万円を見込んでいたんだね。
こういうのって、事前に国との話がついていると思っていた。

現市長は、国への根回しが下手だね。
地震の被災指定市なのに復旧補助金が1円もとれなかった。
そのツケは、すべて市民が負担することになる。
とは言っても、最後は、皆が選挙で選んだ市長だって言うことなんだろうな。

公園予定地はしばらく今のままですかね。
大規模マンションの工事も始まるし、なんだかイメージ通りにならないね。
道の東側は賃貸アパートばかりだし。

住みたい街をゼロから造るとこうなっちゃうの？

住みたい街じゃなくて、地主のいる街だから仕方がないでしょ。でもせめて、３丁目は戸建てエリアと賃貸エリアを分けて欲しかったな。

公園の補助金がおりないんではどうにもなりません。街開きも延期かしら。

>171さん
公園予定地が今のままではとてもまずいことになります。
なぜなら、夏場になれば土埃や雑草、害虫の発生などの苦情が周辺住民から申し立てられて、その対策
に市税を投入せざるを得なくなるからです。早急に国や県と補助金について交渉し、その可否について
見込みが無いと判断せざるを得なければ市の予算だけで実施すべきではないでしょうか。
その場合は、フジタではなく地元の企業を優先とし、仕事が無くて困っている人の一時的な就労対策を
条件としても良いかもしれません。

公園用地のお金は習志野市から開発者(組合）に「公共施設管理者負担金」という
名目で18億円以上支払い済み。これには道路用地分も含まれているのかもしれないが。

そのお金(税金）は開発者がほかの造成や、道路工事、インフラ整備、役員たちの報酬、視察費、ゴルフコンペ代、
事務費等々に使い、市有地となった公園の整備は市のお金で整備する仕組みです。

1億6千5百万円の補助金が国から出ないからと、習志野市が公園整備できないことはありえない。
習志野市の財政からすれば1億6千5百万円くらいは、何とでもなる額だからだ。

たとえば、市内、各地での道路や歩道橋の補修等でも、このくらいの金額はかかるので。

170に補足＞

習志野市が災害交付金を1円も取れなかった話は、まったくの市の怠慢。
被災地の他市は数億円~数十億円と申請額の満額から6割以上は交付された。

理由はといえば、
交付された他市は、被災者の住宅建設等の被災者救済を目的とし、申請したため
国に認められ交付を受けた。

ところが、なんと習志野市の申請内容は「建設が終わった袖ヶ浦幼稚園の立替費」
住民の被災費用に使うために申請してないので、国は交付を認めるわけがない。

宮本市政は市民の住宅被災状況も被災額も把握していなかったとしたら、とんでもない。

習志野市内の谷津、秋津、香澄、袖ケ浦はいまだに、道路が陥没し、塀が傾いたままの住宅がある。

>174
なんでそんな事に市が対応しなきゃいけないの？
埃や虫で困っている家なんていくらでもあるよ。

>175
習志野市は一部の地域に税金を投入し過ぎ、との非難が出る中で更に計画外の1億6千万も使ったら拙いでしょう。

どうしても早期完成させたいなら、組合が出すべきだね。
このご時世に、多額の税金投入で黒字という全国的にも稀な土地区画整理組合なんだから。

奏の杜への税金の投入をマイナス評価する人がいるけど、
人口7000人（市内では富裕層）からの住民税歳入のこと考えてます？
奏の杜は習志野市全体に経済効果があるので、議論の前提を欠かないよう、お願いします。

>178さん
奏の杜に引越ししてくるほとんどの人は、習志野市の住民らしいですよ。

>179
ほとんど、は言い過ぎ。
７割程度と聞いている。

住民税は増えるし、固都税もありますからね。
少なくとも、奏の杜に投入された税金なんてすぐ回収できるでしょうね。

181は開発組合で相当、得したグループの一員かな？

>176 さんに補足
日本全国で災害交付金を交付されなかったのは、習志野市だけ。
結果として議会で追及を受け、2013年度予算で液状化被害住宅支援として3億強の予算を計上せざる
得ないこととなった。習志野市の新年度一般会計予算は、前年比2.1％増の518.2億円、税収不足分を
市債管理費などから25億円繰り入れた。これに対して千葉市では、一般会計予算は、1.7％減の3995
億円で収支不足分30億円を市債管理費から繰り入れた。熊谷市長は、高齢化対策や子育て支援に力を
いれた予算になったが、財政再建は未だ4合目でもう少し辛抱が必要だと言っている。
規模は全然違うが、同じ市長でも千葉市の熊谷市長の方が財政再建への真剣さが垣間見える。

違いますよ。奏の杜によって得した人間ではありません。
購入を検討してる者です。

熊谷氏と宮本氏では志も頭のできも全く違うよ。
比較するのも申し訳ない程に。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

宮本なんて底辺高校からＦラン大学だからね
習志野程度の規模の市長では珍しくないけど

奏の杜では無いですが、津田沼南口徒歩５分の土地が売りに出されていますね。
５区画のうち１区画は既に売れた模様です。日当りはちょっと微妙な気もしますが、あれだけ駅近だったらあそこでも良かったかなぁと思ってしまいました。

>177
土地を放置しておけば、雑草が生い茂って害虫が発生したりします。
良識ある土地の所有者なら、周囲の住民に十分配慮して迷惑を掛けないように
その土地を管理する責任があるのではないでしょうか。
土地を放置していた所有者が周囲の住民から訴えられた例もあります。

>188
あそこはお勧めできないなあ。
日当たりも悪いけど、それ以上に道が狭い。
一応、ＪＲ津田沼から谷津小に向かう通りに抜ける道だけど、大型乗用車は通り抜けられない程の道幅。

確かに奏の杜との境界からほんの僅かしか離れていないけど、全く雰囲気が別世界。
それで坪１００～１２０万円だからねえ。

それでも強いて選ぶなら、向かって右側の土地。
左側は、すぐ南隣に立派な３階建てがそびえ立っています。

>189
近隣公園予定地の横を歩いてみましたが、現状のままでも深刻な問題とは感じませんでした。
設計を変更するにしても色々手続きが必要だろうし、現実的には簡単に事態が進展するとは思えないので、もうしばらくはお預けですね。

何れにせよ、次の大規模マンション建築等で街が落ち着くまではまだまだ時間がかかるでしょうから。

181さん何故そうゆうことしかいえないのかな？

181
権力者に都合がよい事を書きました。

公園の成り行きに注目すべき。
公園が公園でなくなったら、不正か？

191
なぜ、ここで設計変更の話が出てくるのかな？
公園の基本計画は、変更する必要はないと思いますよ。ただ、これだけの広大な公園予定地を奏の杜
のなかで野ざらしにしておくべきではないと言うこと。整備に時間がかかるようなら、子供たちが自由に
遊べる広場や敷地の一部をパーキング会社へ委託して市営駐車場にするなど、工事着手できるまでの
期間を考慮した色々な案を持ち寄って、地域住民も含めてその在り方について相談しながらより良い方
向へ進めて行ければ良いということじゃないのかな。

192.193
181で記述されている内容は否定できないのね。
それならば、以後、税金の投入について否定的な評価をしないようにしてください。

>195
現計画があり、現在その中途の状態で予算面の問題が発生しているということですよね。
そうなると、現計画を変更して市負担分だけで完結する計画に変更するか、あくまで現計画を前提に国からの補助が決まるまで現状で凍結するかの選択になると思います。
現計画を前提にしながら、国からの補助が決まるまで暫定的に何らかの処置を施すにしても、それは計画外のプロセスになり費用もかかるので行政としても新たな決裁が必要になるでしょう。
お役所仕事ですから、この決裁にも時間がかかると思います。

何れにしても、早期に事態が進行することはないだろうなあ、と思っています。
そうした場合、「現状凍結で深刻な問題があるか」と言えば、差し迫った深刻な問題はない、というのが個人的な感想です。

公園以外の街全体が完成しているのならばまだしも、次の大規模マンションの建設は今後ですし、あくまであと数年は発展途上との認識ですから。

花と木と芝生の公園、桜の名所にしてもらいたいです。
テニスコートなどの予算のかかるものは後に需要があればそのときに検討すれば良いと思います。

坪100万円とか凄いな。
そんな世界もあるんですね。

70坪の普通の広さで、7000万円？

45坪の家を2300万円で建てても、ｶﾞｲｺｳや諸経費で合計9500万円！

月に30万円とかのローン？

俺の手取りよりはるかに高い。

親からの援助なしじゃ無理なはずだよ。

坪100万円以上の土地だと70坪は普通じゃないよ。
>188もそうだけど、40坪くらいじゃないの普通は。
上物その他で3000万円、トータル7000万円。

自己資金は最低でも2000万円は欲しい。
5000万円の35年ローン。
月15万円ってところか。
一流企業勤めなら、退職時に退職金でなんとか返済。
親の遺産が期待できないと、老後は心配だね。