住友信託銀行について語りましょう（その３）

>>787さん
原則はボーナス分から繰上げ返済ですが、どうにでもなると担当者が言ってました。
「どうにでもなる」の言葉の真意は手数料がかかるということかも知れませんが。

>>786さん、787さん
ボーナス併用だと、ボーナス分から繰上されるのは知っていますが、デメリットがあるのでしょうか？ボーナス分の元金が減り、月々の支払いはそのままで、ボーナス払いの金額だけが減るんですよね？月々の減額が後回しになる事でどんなデメリットがあるのでしょうか？
基本的な事ですいません。

ローン初心者です。どっちがいいか教えてください。

今、住友信託銀行の30年固定2.91％（HM提携）とJA10年固定2.2％とで迷っています。

借り入れは、2360万です。

旦那は、毎月の支払いの違い（5、6000円くらい）が10年たつと、60万くらい違ってくるし、10年後の金利はわからないからと言って、JA寄りです。

私は、「自動返済」で10円でも毎月変われば、なんだか繰上げするのが楽しみだと思うので、住友信託がいいと思っています。

みなさんならどちらにしますか？

返済期間はどのくらいを予定しているのでしょうか？
借入金額もさほど大きくないので15〜20年くらいを予定しているのであれば、
あえて30年固定にする必要もないし、
住友信託の10年固定は今なら2.20%で条件は同じです。
繰上返済をガンガン進めたい場合、
住友信託の方がメリットは大きいかと。
また、元金均等返済も取り扱っているので、
実質金利負担を少なくできるし、
繰上返済効果が（毎月の返済額が減る事で）
目に見えて実感できると思います。

なので、私は住友信託で30年ローンを組み
当初10年固定を選択し、
10年プラスαでの完済を目指します。

ありがとうございます。

住友信託の10年固定2.2％は、魅力的なんですが、うちは実行が来年2月です。今年いっぱいでキャンペーン終っちゃいますよね。

かなしい…

>>787
まだ実行もしていない人間が何を言っても空論。

ボーナスが確実にある業種ならある程度組み込んで
借入期間を短くする（＝金利を下げる）方が得策。
ただしボーナス比率はあまり上げないこと。

どうして繰上げをボーナスから入れていくのかが
わかればボーナスから減らしていくほうがよいことも
理解できるでしょう。

住信は「自動返済」＋「繰り上げ返済手数料無料」にこそ
うまみがある。

ボーナスを併用する人は借入額が大きく、併用しないと月々返せない
人たちでしょう。
そんな人はボーナス併用で返済期間を短くできるなんて思えない。
どうせ35年いっぱいで計画しているでしょうから。

>794サンに同意。793の言ってることはなんか的外れにきこえる。実行もしていないものが空論ってなに？

色々シュミレーションしましたが
３０年固定金利ならココが１番ですね。
銀行の手数料等考えてもフラットは団信も有りますからね。
総支払いでフラットにする意味があるのでしょうか？
住信９月金利デベ提携２．８９って魅力ですよね。

>>795
>>794の言っている
>まだ実行もしていない人間が何を言っても空論。
は間違ってはないんじゃない？
だってローンを実行もしていないのに・・・

まぁとりあえず「＞」の使い方を先に覚えたほうがいいよ。

新聞にSBIとサービス統合するとかいう広告があったが
今までと何か変わることがあるのかな？

>>７９８

ＳＢＩ住信＞住信

789さんと同じ質問ですが「ネットの無料繰上げはボーナス分から繰上げされる」ことのデメリットというのは何なのでしょうか。

私は固定10年を検討していますが、ボーナス併用で15年にするのと、ボーナスなしで20年にするのと何が違うのか、どうもよく分かりません。
ボーナスなしの場合には、より積極的に繰上げ返済が出来るので、基本的に違いはないのでしょうか。

繰り上げ返済のメリットは
期間を短縮して、その金利分を減らすのが目的です。

だから、繰上げ返済で期間短縮型と
支払額減額型がありますが
期間短縮のほうが金利を大きく減らせます。

繰り上げ返済が
ボーナスのみの返済になってしまうと
ボーナス分のみ短くしかならず、
金利軽減のメリット小さくなってしまいます。

だからいくら繰り上げ返済をしても
ボーナス分の番本が0円になるまで
月払い分の金利は、元のまま、返済期間も変わらないのです。
ボーナス分が０円に近づくころは
元本ばかり返していて
ぜんぜん意味のない繰上げ返済になってしまいます。
銀行にはおいしい話ですね。


当たり前ですが、全体の元本を減らすほうが
期間短縮による金利軽減のメリットが大きいのです。

ボーナス返済が少ない場合は
さらにメリットが少なくなります。


PS：女性行員の対応が事務的であまりいい印象ではありませんでした。
　　相談に行った際の男性行員は良かったのですが。。。

やった。。
１０月金利下がってました。

提携優遇金利で
１０年固定１．９％だって。

>>802
本当ですか？先日10年固定で申し込みました・・・。

0.1%下がっただけですので
それほど気にされないほうが良いと思いますが。

１０月が底のような気がする。

１０年固定1.9%で借りました。

勤務先会社提携です。

10年固定１％台に戻るとは思っても見なかったので
ラッキーです。

>>805
デベ提携だと、１０年2.2%ですね。
勤務先提携ローンが利用できて、良かったですね。

>>801
期間短縮型も返済額軽減型も繰上げ返済の効果は同じです。

当たり前ですが利息は借入額×金利で計算されます。元本の減少額が同じなら以後の支払う利息は一緒。

>807

下記を良く見て考えてみてください。
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/121210.html

元金が変わらない場合は
期間で利息が付くので
期間短縮方のほうが有利です。。。。

つまり、ボーナス併用にしないで期間短縮型でガンガン繰り上げ返済をするのが
最強パターンになるわけですか？（毎月の支払いが赤字になった場合はボーナスから補填）

>>808
そう簡単な計算でもないですよ。
返済額軽減型は毎月の返済額が減る分、以前と同じ金額を返済しても毎月繰り上げ返済ができると考えることができます。
単純数字を使って言えば、毎月10万返していて、繰上げ返済した結果毎月の返済額が9.8万円になりました。ということは以前と同じ10万円を返済しても2千円余分に元金返済することになります。

現実的にはは1万円以上1円単位という縛りが多いです。でも実際にやってみると毎月繰り上げ返済はできるものです。昔と違って手数料も無料だし、窓口にいく必要もないしとても簡単です。

この銀行を使う理由は、返済額軽減が繰上手数料無料で
且つ、それが自動的にできるところだけだと思うのだが、
そのメリットがわからないで、なんでここを検討するんだ？

期間短縮とか言ってるなら、ここよりよっぽど条件が
良いところがあると思うんだが…

>>812
ボーナス返済しなければいいのでは？
うちはボーナス返済はなしでで毎月同じ額の返済額を設定しました。
毎月の給料だけで十分返せますからボーナスは丸々繰り上げ返済でも消費でも貯蓄でも使えます。
繰り上げ返済はたしかに1万円からですが1万円は毎月返せる額です。
誰でも実行できると思いますが、、、

35年、3500万。元金均等の変動。年棒制なので、ボーナス返済なしで借りました。
毎月手取りの半分を口座に入れて、返済額との差額は自動返済。
自動返済は返済額が減るので、毎月どんどん楽になっていきます。
１０年以内で完済の予定です。結果的に期間も短縮になるのでは。
>>811さんのおっしゃるように、返済額軽減ができるのでここにしました。
あと、面倒が嫌いなので、勝手に返済してくれるのがいいかと。
期間短縮を希望するのだったら、新生とかの方がいいかも。

>814
期間短縮には、自由返済をしないとならないので
注意してください。

あくまで、３５年固定で毎月額を０に近づけるものです。

>>815
怒涛の勢いで自動返済していけば、いつかは繰上げが返済額を上回って、
結果、期間短縮になるのでは？

>>812
最初に毎月の返済額を1万円減らしてローンを組めば
毎月繰上返済できますよ。

返済額軽減型のメリットは毎月の返済額の減少分（余裕分）の資金を自分の意思で使えることと思っています。
だからボーナス分から減っていくということはその効果が薄くなってしまうと感じます。

>815さん
>>814
>期間短縮には、自由返済をしないとならないので
>注意してください。
自動返済を理解していない典型的なタイプの人ですね。
816さんの言うとおり、結果的に最終的な返済期間は短縮されます。

>あくまで、３５年固定で毎月額を０に近づけるものです。
原理的にはおっしゃるとおりですが、現実的にはある程度、
元金が減った時点で、自動返済の額が残高を上回って、
完済してしまいます。

例えば（元金、金利、期間は適当）、残高が約\50,000まで減った場合、
毎月の返済額は\200で残り期間20年となったりします。
計算上は815さんの言うとおり毎月\200(元金\150+利息\50)を
後20年（合計35年）払うことになり期間短縮されていません。
しかし、残高が５万円になった段階で、口座に５万円+α入金して
あれば、次の月に自動返済で完済（期間短縮）です。

つまり、残高をよく確認していて、その金額を上回る余剰金があれば、
いつでも完済（期間短縮）できます。

こんな便利なシステムは他の銀行にはありませんよ！

>だからボーナス分から減っていくということはその効果が薄くなってしまうと感じます。
ボーナス分が完済するまでは返済額軽減型のメリットが実感できないでしょうが、
ボーナス分については確実に軽減されているわけですから、返済額軽減型の鉄則に従い、
軽減分を使ってしまわずに、次回の自動返済に確実に回しましょう。
そうすれば、ある時点でボーナス支払いがなくなる（ボーナスが自由に使える）
わけですから、有意義に使うか、（ボーナス払いを継続しているつもりになって）更に、
月払いの自動返済に回せば雪だるま式に返済額が減っていきますよ。

皆さんの書き込みを拝見しますと、保証料上乗せではなく
金利+2.0%を選択されている方が多いようですね。

どちらが得なのかシミュレーションしたいのですが、
なにかいいツールなどあれば教えていただけますか？

820ですが、+0.2%の間違いでした...

>>820さん
保証料は、戻りの計算式が複雑らしく、繰上げしてもいくら戻るか不明です。
また、ここの銀行の自動返済を使うには、保証料別枠ではなく、
金利に+0.2%を選択するしかありません。
私は、毎月余った金額を全額返済にしていますが、
私のように小額で頻繁に繰り上げ返済する場合、保証料の戻りはとっても少ないと聞きました。

住信で３０００万程をＭＩＸで借りた場合に
諸費用は１本で借りた場合に比べて
余計に掛かる費用は、どの程度でしょうか？
ご存知の方、教えて下さい。

>諸費用は１本で借りた場合に比べて
>余計に掛かる費用は、どの程度でしょうか？
手数料は1.5倍です。
印紙代はそれぞれ必要となります。

住信はともかく、なんだか大手銀行は↓固定金利引き下げてますねぇ。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20070928AT2C2803628092007.html
ここ↓ここのブログに書いて有るように、何だか腹黒い思惑があるのでしょうか？！
http://jphome.exblog.jp/6531185/

>>824さん

ご親切に、ありがとうございます。
余計に掛かるのは約５万円以下という事ですね？？
勉強になりました。

>826さん
手数料が＋\15,750
印紙代が＋\2,200〜\20,200
登記手数料が＋数万円
合計で＋約５万円くらいですかね。

>>822さん
ありがとうございます。
やはり簡単には計算できないのですね。
うちは細かく繰り上げ返済していくつもりなので、
恐らく金利+0.2%の方がメリットがありそうです。

ちなみに、自動返済は考えていません。
仕事中でも割と自由にネットを使える環境にいるので、
自由返済で頻繁に繰上げ返済していこうと思います。

>828ビギナーさん
もう一度よく繰上げ返済について勉強されたほうがいいですよ。
住信を選んでおいて自動返済しないなんて考えられません。
ましてや金利+0.2%を選択しているんでしょう？
考えられない！

住宅ローン減税用の残高証明書が送付されてきました。
自動返済をしているので、12月分の返済が終了しないと
残高が確定しません。

住信の自動返済を利用の方で住宅ローン減税の年末調整経験者
の方に質問ですが、このままの残高で年末調整をしていますか？
それとも、年末調整用や確定申告用に再度残高証明を取寄せて
から提出していますか？

確定残高で申請するのが当然だと思いますが、
それなら、今回送ってきた残高証明ははじめから無意味なもので、
最初から１月以降に確定した残高証明を送ってくれればいいのに
と思いますが。

確定申告を会社に出すのって１１月ぐらいじゃなかったけ？
でも自営の人とかは違うのかな？

ウチは３０００万円までが対象で借り入れがそれ以上あるから気にしなかったけど残高が３０００万以下になったらとりあえず９月までで自動返済は一時的に終了してまた翌年の１月から自動返済を始めればいいかなぁと思ってたんですけど、みなさんはどうやってるの？

来春こちらで借り入れようと思うのですが
借入れされている皆様は火災保険は、どうされましたか？
住信が見積もりはしてくれるとの事でしたが
住信で入るメリットは有るのでしょうか？

当方（新築マンション３５年ローン予定です）
多少なりとも詳しい方、教えて下さい。

>>828さん、>>822です。>>829さんに同感です。
自動返済を使わないと、0.2%金利を上げてまで住信にするメリットはないです。
私は自動返済というシステムがなければ、新生にしていました。
エクセルなどで、簡単に計算してみるといいかもしれませんよ。

＞私は自動返済というシステムがなければ、新生にしていました。

新生にも自動返済の仕組みはありますけど？
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/powersmart02.html

>>829
私は以下のように考えて自由返済にメリットを感じています。
とは言え、まだまだビギナーなので誤解や見落としもあるかも
しれません。「考えられない！」というのはどのような点から
なのかご指摘いただけますか？

[自由返済]
○ 期間短縮方式。総返済額の圧縮効果が高い。
○ 返済日は自由。一日一回まで。
△ 返済額は一万円以上一万円単位。
− 毎回繰上げ返済の手続きが必要
− 保証料一括払い、金利上乗せどちらでも利用可

[自動返済]
△ 返済額変更方式。
× 返済日は固定。毎月一回。
○ 返済額は一万円以上一円単位。
− 最初に設定しておけば毎回の手続き不要。
− 保証料金利上乗せの場合のみ利用可

↑ちなみに元金均等返済です。


過去ログでも同じようなやり取りが出ているようなので、まずは一通り読んでみます。

>>835
「期間短縮」に○をして
「返済額軽減」に△をしている段階で
「考えられない」となっているのでは？

「返済額軽減」にするが実際の毎月の入金は
変更せず知らずのうちに繰上げしていき、
困ったときには一定の範囲で返済額を減らすことができる
のが「自動返済」＝「住友信託」の最大の利点です。

それを利点と思わないのであれば住友信託を選ぶ
理由はないですな。