住友信託銀行について語りましょう（その３）

10年固定+0.25という連絡が来ました。

日銀の利上げが７月に実行されるのを、織り込んでる利上げですかね。

＞日銀の利上げが７月に実行されるのを、織り込んでる利上げですかね。
株じゃないんだから、材料を織り込んでの利上げはないでしょう。

http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/kinri/01-loan.html

もうすぐ固定期間が満了する者です。
プランを切り替えなければならないのですが，その件でご存知の方は教えてください（担当者に聞けばいい話なんですが，これから実行される皆様のお役に立てるかもと思いまして・・・）。
ローンの一部を全期間一律０．９％優遇で借りてます。
変動に切り替えても，この優遇の適用はあるんでしょうか？
基本的に，この分は，短期間で切り替えていこうと思っていたのですが，短期固定2年よりも，変動のほうが金利安いですよね。
変動で優遇が受けられるなら，そういう選択肢もありかなと思いまして。

たけーよ
なに上げまくってんだよ
8月実行の俺のみにもなれ
この馬鹿銀行

見通しがアマちゃんだったわけで、
銀行のせいにしてはいけません。

見通しとかカンケーねーんだよ、バカが。
8月実行は決まってたんだからよ。
まったくこれだからおめーはいつまでたっても・・・

１５年、２０年固定だと
ここより三菱東京の方が得なのかな？

>8月実行は決まってたんだからよ。
決まってんじゃなくて、決めちゃったんだよね。
８月上旬実行だったら、ちょっと早めて７月実行するとか、
８月下旬実行だったら、ちょっと遅らせて９月実行するとか、
あらかじめ申込時確定金利をキープしておくとか、
いろいろ考えるんですけどね。

＞713様

私、無知なもので教えて下さい。
物件引渡し日より前に、ローン実行することができるんですか？
私はてっきり引渡し後でないといけないと思っておりました。

提携ローンは引渡しと同時ですよね。
提携でなければ前倒しとか可能ということですか？

提携でも、そうでなくても二重売買防止の観点から、融資実行と引渡しは必ず同時に行われます。ただ、中古の場合、売主の引越の都合などが引渡しを遅らせるの原因になっている場合などは、交渉によって、最初に融資実行=引渡し（=所有権移転）を行ってから、買主了解の下、売主が買主から鍵を借りる形で引越をするなど臨機応変に対応が可能です。（仲介不動産屋は嫌がりますが…）

>>714

所詮１ヶ月の金利差なんて目くそ鼻くそ
それより
＞あらかじめ申込時確定金利をキープしておくとか、
に反応すべき。

貴方の作戦が甘すぎたと言うこと。

>714、715さんへ
713ですが、
物件引渡し日より前にローン実行できるなんて書いていません。

「引渡し」の定義が曖昧なのですが、

■「引渡し」＝「抵当権設定（所有権移転）」ならば、
非提携ローンの基本は実行と抵当権設定が同日実施
デベと銀行の信頼関係にもよりますが、
デベが銀行のローン実行（振込み）の確認後、
その日のうちに抵当権を設定しに法務局に行きます。
提携ローンの場合は、その前後関係がある程度融通がききます。

３流デベと都市銀行：抵当権設定後、ローン実行
１流デベと地方信金：ローン実行後、抵当権設定
いずれにしても、同日に実施されますよ。

私の場合は、住友不動産と住友信託でしたが、
ローン実行後、抵当権設定でした。

■「引渡し」＝「鍵の引渡し」ならば、
ローン実行（＝所有権移転）後ならば、いつでもＯＫ

713で、ローン実行を早めるとか遅らすと書いているのは、
ローン実行だけでなく、引渡し（所有権移転も鍵も）も
いっしょにが前提です。（当然、デベの対応範囲内で）


>717さん
あなたの言うとおりです。

>>717

5000万ローンの6月実行を逃しましたが、この7月みたいに25bpsくらいあがると100-200万ほど総支払いが増えるわけですから、「目くそ鼻くそ」ではないでしょう…。威勢のいいのもいいですが、下品な言い回しはみっともないですよ。

＞719さん
大きな獲物を逃してしまいましたね。
お気の毒様でした。
金利上昇時期なのだから、申込時確定金利という保険を
掛けておかなければいけなかったですね。
で、７月実行したのですか？
反動で８月は金利下がっているかもよ。

>>720さん

申込時確定金利ってそんなにたくさん選択肢ってありましたっけ？探そうとしたのですが、営業域外の信金だったり、地銀・第2地銀の支店だったりほとんどなくないですか？

実際問題、売買契約で決済期限が切られるケースもありますし、相手のある話なのですから買主の都合だけで実行をズルズルと伸ばすことができるものではないのですよ。

35年払いで総支払額が100-200万違うのは誤差の範囲じゃないのか？

総支払額なんて、繰上げ返済とかいろいろな要因が他にもあることだし。

717様

714です。
所詮１ヶ月の金利差なんて目くそ鼻くそ・・・全くその通りです。
私はローン実行がまだまだ先ですので、
八十二銀行で申込み時の金利で申込む予定です。
（今月は、当初10年固定は2.2％でした。）

718様
ご説明ありがとうございます。
よく分かりました。

三菱UFJ信託の20年固定、金利が低くて注目していたんだけど、
↓ココにも書いてあるとおり、フラット35にも負けてますね。
http://jphome.exblog.jp/5799306/
住友信託の30年固定も大幅に引き上げられたし、信託銀行は住宅
ローンに力を入れるのをやめたのでしょうか。

ソニーが先だしじゃんけんしてるのに相場観の読めない人が金利決めてるだけでしょ。住宅ローンでは＊＊＊ですよ。三菱、住友並の金利ではわざわざここでローン組む意味ないですしね。

まぁ金利が上がって悔しいのはわかりますが、銀行さんも慈善事業じゃないですし、しかも住信は公的資金は完済して、法人税も納めている唯一の大手行ですからあんまり文句は言えませんよ。
個人的には、自動返済と自由返済がある点、三菱、住友よりも意味があると思います。

銀行も慈善事業ではないことはわかってますが血税投入したわけだから銀行員にボーナス減らしてＣＳ改善とはいかないんでしょうかね。
大手銀の中ではマシな方だと思ってましたが他と遜色ないようであれば顧客は利用しやすい銀行を選択すると思います。
自動返済、自由返済については手数料を払えば他行だってできるのですから意味がないですよ。
ソニー、新生についてはその点格安ですし、ＳＢについては３５年でも金利は得でしょ。

>>727
血税投入って多分誤解していると思いますよ。
公的資金って投入した方（銀行じゃないですよ）は、結果的には相当もうかってます。

>>727
726は、725へのレスのつもりなので・・・
つまり比較対象は、「三菱・住友」です。

ソニー、新生、ＳＢＩがよければ、そちらでどうぞ。
「三菱・住友」と比較すればメリット大きいんじゃないですか？

8月実行なんですけど、7月より金利が下がるなんてことは
ありえるんですかね？
行員がそんなことを言ってたんですが・・・

ありえなくもないですよ。でも、直近1週間は長期金利がジワジワあがってきてますので、金利先高感次第ではあがる場合も考えられますよ。

７１７様

蒸し返すようですが、
「貴方の作戦が甘すぎたと言うこと。」

私の作戦などどこにも書いておりません。
ただ分からなかった事に対し質問しただけなのに、
一体何なんでしょう？
この様に噛み付かれると、非常に投稿しづらいのですが。。。

>731さん

みずほの長期プライムレートが上がりましたね。
ということは、他行の長Pも上がるということで、
また上がる可能性もありますね。

このまましばらく上がり続けるのが怖いので、長期固定の金利が比較的安い
新生銀行と住信で悩み中です。
繰上返済でメリットがある住信に傾きつつある今日この頃。

新生銀行は住宅ローンをよく理解してない人でないと、時間とパワーを浪費すると感じました。住宅購入は住宅ローンだけではないですから、よく勉強している人が利用したほうがいいと思いますよ。それにデベとの提携ローンが期待できないのでは？　
当方は金利のよさから、新生、浜銀、住信を検討しましたが、新生は当初電話で話をしましたが対応があまりよくなく提携ローンでないから融通が利かなかったので、最後は浜銀と住信に絞り、金利で住信にしました。

住信なら提携不動産業者（住友住宅販売）のあつかいなら、0.05%引です

銀行に拘らないのであればソニーが良いですよ。
繰上返済かかりますがイニシャル時の保証料が無しですから。
ただマメに返済するのでしたらここも選択してもいいのかな？って思いますが。
金利は実行時、金消会がおおよそ２〜３ヶ月前ですから先見感も必要ですね

ソニーは確かに金利が低かったような。新生も保証料なしですが、住信に比べると保証料ゼロの分金利が高く、ほとんど変わりませんでしたよ。…少なくとも私が実行した５月時点では。

自動返済ってどういう返済方法のことなのでしょうか？
自由返済が繰り上げ返済
自動返済は毎月の返済額が少なくなる方式？
詳しい方いらっしゃいませんか？

自動も自由も期間短縮の繰上げ返済。
その方法に違いがある。
直接聞いたほうが早いんじゃない？

自動返済は返済額軽減ですよ。

http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/service/loan/jidou/index.html

口座にお金を余分に入れておけば設定した範囲内で自動的に引き落としされます。
保証料が上乗せになります。
繰上返済手数料はかかりません。

詳しくは直接確認された方がいいと思いますよ。

自動返済とは、返済額軽減方式の繰上げ返済ですが、
イメージしにくいと思いますので、簡単に流れを
説明しますと、

例えば、毎月のローン返済額が６万円だった場合に、
１万円の余裕資金を追加して７万円を口座に入金して
おくと、１万円が自動的に繰上げ返済されます。
自動返済の場合は、返済額軽減方式になりますので、
翌月のローン返済額は数十円軽減されます。
自動返済した日の数日後に、翌月以降の返済予定表が
郵送で送られてきます。
また、翌月７万円を口座に入金しておくと、１万数十円が
自動的に繰上げ返済されます。
これを繰り返すことにより、相当効率的なローン返済が可能です。

詳しくは「おりこうな繰上げ返済とは」のスレッドで
勉強してください。

自由返済：期間短縮の繰上返済。よって月々の支払額は変わらない。
自動返済：月々の返済額軽減の繰上返済。よって最終返済日は変わらない。

自動返済は、契約時に保証料を金利上乗せ方式にしないと選択できません。よって、保証料を一括前払した人は自動返済は選択できません。自動返済を利用するつもりなら、金利に保証料相当分（0.2％だったと思います）を上乗せした金利を受け入れなくてはなりません。
これは自動返済は毎月発生する可能性があり、銀行側の保証料返還が面倒になるからだという説明を受けました。

まあ、自動返済をしたいかどうかは好き好きですね。マメな人は自由返済でも毎月やればほぼ同じような効果がでます。むしろ、返済額軽減方式（自動返済）より期間短縮方式（自由返済）のほうが繰上返済の効果が高いですし、保証料分を上乗せするほうが負担は重いです。

>返済額軽減方式（自動返済）より期間短縮方式（自由返済）のほうが繰上返済の効果が高いですし、保証料分を上乗せするほうが負担は重いです。

ちゃんとこの板を上から読んでいれば、↑の発言を絶対しないと思います。

住信の最大のメリットは自動返済なのに。

>>742
はわかったふりしているけど
なーーーーにもわかっちゃいない。
議論を蒸し返すつもりはないので、このスレや
「おりこうな繰上げ返済とは」スレを熟読するように。

そういう私は、「自動返済」「自由返済」「金利」の
三点でほぼ住信に決めていたが、申し込み時金利確定の
JAの10年固定で逆転決定、金消済み。
住信の最大のメリットは「金利」でした。
自動返済はあくまでも付随。
その金利がこうなっちゃぁ私にとって魅力なし。

びっくりしますね。
いまだに742さんのような理解の人がいるのですね。
まぁ、理解力４５点というところでしょうか。

>自由返済：期間短縮の繰上返済。よって月々の支払額は変わらない。
>自動返済：月々の返済額軽減の繰上返済。よって最終返済日は変わらない。
ほぼ正解。ただし、自動返済でも最終的には返済日が短縮され、
自由返済と同じ時期に完済となります。

>自動返済は、契約時に保証料を金利上乗せ方式にしないと選択できません。
>よって、保証料を一括前払した人は自動返済は選択できません。自動返済を
>利用するつもりなら、金利に保証料相当分（0.2％だったと思います）を上乗
>せした金利>を受け入れなくてはなりません。
>これは自動返済は毎月発生する可能性があり、銀行側の保証料返還が面倒にな
>るからだという説明を受けました。
これもほぼ正解ですね。面倒になるというより、金利上乗せならば繰上時の計算が
不要になるからでしょう。

>まあ、自動返済をしたいかどうかは好き好きですね。マメな人は自由返済でも
>毎月やればほぼ同じような効果がでます。むしろ、返済額軽減方式（自動返済）
>より期間短縮方式（自由返済）のほうが繰上返済の効果が高いですし、保証料分
>を上乗せするほうが負担は重いです。
ここが大きく間違っています。
利息という観点からは同じ効果となりますが、毎月支払うべき金額が異なってくる
ということが自動返済の優位な点です。
この「べき」というキーワードが重要なのです。
マメな人が自由返済を自動返済と同じように実施した場合の返済額内訳（例）は、

【当初の返済額内訳（例）】
自由返済：１０万円（８万円（約定額）＋２万円（繰上額））
自動返済：１０万円（８万円（約定額）＋２万円（繰上額））

【終了段階の返済額内訳（例）】
自由返済：１０万円（８万円（約定額）＋２万円（繰上額））
自動返済：１０万円（１万円（約定額）＋９万円（繰上額））

となり、自由返済の場合、実際に支払っている金額は１０万円でも、
支払うべき金額は１万円となり、自動返済との差額７万円が生じると
いう大きな効果が発生するのです。

保証料上乗せについてはも、ある程度効果的な自動返済を継続的に
実施していけば、元金減少に伴い保証料も自動的に減っていきますので、
それほど不利にはなりません。

誤記がありましたので、訂正いたします。

>となり、自由返済の場合、実際に支払っている金額は１０万円でも、
>支払うべき金額は１万円となり、自動返済との差額７万円が生じると
>いう大きな効果が発生するのです。

となり、自動返済の場合、実際に支払っている金額は１０万円でも、
支払うべき金額は１万円となり、自由返済との差額７万円が生じると
いう大きな効果が発生するのです。

自由返済でも、元金均等返済すればいいのでは？

すいません、ものすごく初歩的な質問ですが、他行のフラットとここを組み合わせることは可能ですか？
三井信託は優遇の条件に第一抵当権の設定があったので。

>747さん
ここは、元金均等返済できません。

748です。
上で質問した件、今日確認して自己解決しました。
併用できるんですね。初歩的な質問で失礼しました。
ちなみに中央三井もOKでしたが、三井住友はダメといわれました。

ということでフラットとの併用で現在以下の2つで悩んでいます。
(変動金利を予定)

・住友信託
金利優遇　-1.2%(ネット審査)

・中央三井
金利優遇　-1.3%(オール電化)

まめに繰上返済(返済額低減型)をしたいと思っているので
利便性でいうと住友かと思っているのですが、金利が0.1%違う中央三井にも
心は傾いています。

繰上返済をしたことがないのでわからないのですが、
手間の面で、住友と三井の違いは大きいでしょうか？
それとも0.1%をとるべきでしょうか。
経験者の方にアドバイスいただければ幸いです。