新生銀行の住宅ローンについて

>>848
抵当権設定は新生の司法書士がします。
所有権移転をディベロッパーがゆずらないと
司法書士が複数になるので余計に報酬がかかるってこと。

新生銀行で、今月契約を予定しています。
借入3500万、固定20年で、複数の銀行を検討してきました。
新生よりも低い金利の信託銀行や、「ご相談」で新生と金利を同じにするという大手銀行もありました。しかし、最終的に決めたのは、私の借入の場合は、金利メリットよりも、保証料を頭金に回すメリットの方が大きいと、シミュレーションで分かったからです。
例えば、「金利2.7％／保証料55万」の銀行と「金利2.85％／保証料ゼロ（55万は頭金に上乗せする）」の新生銀行を比べた場合、総支払額では「保証料ゼロ」の新生銀行の方が52万円ほど安くなりました。金利差が0.15％程度なら、頭金を増やして借入額を少なくした方がメリットが大きい様です。
比較するまでは、金利の安さを一番に考えていましたが、実際にシミュレーションしてみると、意外な結果が出ました（これって常識でしょうか？）。もちろん、借入額や返済年数によって変わると思いますので、みなさんも試されてはいかがでしょうか？
新生を選んだ理由は、これだけではありませんが、とりあえず理由①保証料ゼロについて書きました。

>>848
販売会社側が司法書士を指定する場合は、その司法書士となります。
その場合は委任状をその司法書士に渡すこととなります。
また司法書士報酬は当然かかりません。もちろん販売会社側のほうにはかかりますが

理由①では、「保証料ゼロのメリットは金利メリットよりも大きいケースがある」ことについて書きました。しかし、実際に新生銀行を選ぶまでには紆余曲折もありました。今回は、新生銀行の繰上返済のデメリットについて書きます。

保証料ゼロの選択肢として残ったのは、「金利2.85％」の新生銀行と、「金利2.95％」の大手Ｘ銀行でした（Ｘは給与口座として長年利用していた銀行で、相談と審査の結果、保証料ゼロを提示してくれました）。初期費用はほぼ同じだったので、一見、金利が低い新生銀行の方がいいように見えます。しかしこの時点では、金利の高いＸ銀行に傾きました。それは、繰上返済の仕組みの違いからです。
新生銀行の繰上返済は、まずボーナス分の元金に回されます。ボーナス分を完済して初めて、月払の繰上返済が始まります。「月払」と「ボーナス払」別々のミックス・ローンだと考えると分かりやすいかも知れません。一方、Ｘなど普通の銀行では、「月払」「ボーナス払」全体に繰上返済が回されていきます。支払い期間は、全体として短縮されていきます。

シミュレーションでは、繰上げ金額を、次のような条件にして比較しました。
住宅購入を考え始めた時に、年間家計のうち、ローン返済に回せる最大予算（Ａ）がいくらか試算した経験がある方が多いかと思います。その予算内でローンを組めば、実際の年間返済額（Ｂ）はそれよりは少なくなります。予算と実際の支払額の差額（Ａ−Ｂ）を繰上返済にまわすというもので、家計に無理のないシミュレーションです。
なお、より現実に即すため、住宅ローン減税の半分程度も繰上返済にまわすと仮定しました。また、Ｘ銀行の場合は繰上返済手数料も加算してシミュレーションしています。

結果、新生銀行は、ボーナス払いが11年2ヶ月で終わる一方、月払いは17年2ヶ月かかりました。一方、Ｘ銀行は、16年１ヶ月でローンがすべて完済されます。支払総額でも、Ｘ銀行の方が1万円少なくなりました。金利の高いＸ銀行の方が、総支払額が少ないという逆転現象が生じたわけです。
もし繰上返済をしなければ、総支払額は、新生銀行の方が35万円も有利なはずでした。しかも新生銀行は、より多くの額を繰上返済に注ぎこみました（年間支払額＝Ｂが少ない分、繰上げ返済＝Ａ−Ｂが多くなる）。にもかかわらず、逆転されてしまったわけです。「ボーナス分優先の繰上返済」しか選択肢のない新生銀行は、金利が低いメリットを失わせ、繰上返済のメリットを最大限受ける機会を失わせてしまうのです。

もちろん、新生銀行はボーナス払が11年あまりで終わる訳ですから、ボーナス分の予算を、さらに繰上返済に回すことが可能です。これも試算しました。結果、ローン完済は、16年6ヶ月（依然Ｘ銀行より長い）。支払総額は、何とか15万円低くなりました。
しかし、もしＸ銀行のような普通の繰上返済メニューがあったなら、支払い総額は本来64万低くなる計算です。期間も15年10ヶ月で終わる計算です。それを考えると、「ボーナス分優先」のみという新生銀行の繰上返済方式は、一般的な選択肢があれば得られたはずの利益を、大きく失わせてしまうものだと言えます。

今回は、新生銀行の特殊な繰上返済の仕組みは、デメリットだということを書きました。それでもなぜ、私が新生銀行を選んだのか？　次回、記そうと思います。

新生を選んだ理由さん
ボーナス月の支払額は何倍の設定ですか？

854さん、とても興味深いです。続編楽しみです。

新生銀行の繰上げ返済手数料無料に、そんなからくりがあったとは、ＨＰ見た限りでは全然気がつかなかったです。
3年前に、「金利１％、５年定期（延長したら8年）」っていうのに、夫婦(共働きです）揃って貯金してしまいました。
予定より早く家を持ちたいということになったものの、延長すればあと５年も貯金が引き出せないことに、今更ながら自分たちのアホさかげんにあきれます。
そんなこともあって、新生銀行の甘い言葉（？）には慎重になってます。

Ｘ銀行は、繰上げ返済手数料はどの程度だったのですか？
保証料も、長年信頼関係のある銀行だと、場合によってはいらないこともあるのだと、初めて知りました。

そもそも論ですが、住宅ローンの良し悪しは、自分の生活、人生設計にフィットするかどうかではないでしょうか。絶対的に良い住宅ローンがあれば、住宅ローンの種類がこんなにたくさん存在しないはず。かくいう私は、10年特約変動と30年固定のミックスを検討中。割合をどうするかを思案しているところです。私も新生銀行でほぼ決めましたが、決め手は繰り上げ返済手数料無料。少額繰上げ返済でも初期の繰上げ返済は総返済額減額に効果大ですからね。
住宅ローンは検討すればするほど訳がわからなくなってしまいます。ある時点でエイヤで決めるしかないんでしょうねぇ。

前回は、新生銀行の繰上返済のデメリットについて書きました。今回は、Ｘ銀行に傾きかけていた私が、それでも新生を選んだ理由について書きます。

きっかけは、今月、新生から登場した「当初10年固定・金利2.35％」という商品です。私は金利変動に一喜一憂するのが嫌で、ずっと「全期間（20年）固定」を検討してきました。しかし、10年間、かなり低い金利のメリットを受けられるのなら、検討してみる価値があると考えました。
ちなみにＸ銀行でも「当初10年固定」の金利が、今月は同じく2.35％でした。そこで、新生銀行とＸ銀行の「当初10年固定」、および、この時点で最有力と考えていたＸ銀行の「20年固定・2.95％」を比較しました。
（なお、10年目以降は、金利がずっと5％と仮定してシミュレーションしました。また、繰上返済は、前回と同じく「年間予算（Ａ）−実際の年間支払額（Ｂ）」＋「ローン減税の一部」を回す仮定です）

まず初期費用ですが、新生銀行の方が10数万高くなります。これは、「当初10年固定」すなわち「変動」タイプを選ぶと、「パワーポケット」というサービスが自動的についてくるのが原因です。このサービスのために、「抵当権」ではなく「根抵当権」が設定されるのですが、「根抵当権」だと、担保額が10％増しで設定されたり、登録免許税の軽減が受けられないといった不利益があり、要するに10数万円高くなってしまうのです。
本人の意思と関わりなくサービスに加入させられ（拒否できない）、その結果、負担額が増えてしまう新生銀行の「パワーポケット」は、サービスが不要な人にとっては大きなデメリットになっています。

さて、返済シミュレーションですが、結論から言うと、支払額の少ない順に、①新生「当初10年固定」、②Ｘ銀行「当初10年固定」、③Ｘ銀行「20年固定」となりました。
後半10年の金利を5％と高め（？）に設定したにも関わらず、①②は、③より100万円近く支払い総額が安くなりました。
▼当初の金利が大幅に低いこと、▼年間返済額（Ｂ）が少なく、繰上返済にまわせるお金（Ａ−Ｂ）が大きくなること、▼金利が低いと繰上返済効果が大きく出ること、▼しかも初期の繰上返済は効果が大きいこと、など当初低金利メリットを、長期間フル活用できるからだと思います。
返済期間が20年程度であれば、「当初10年固定・2.35％」はかなり魅力的な商品だと言えそうです。

次に、ではなぜ初期費用で10数万高かった①新生銀行が、②Ｘ銀行を逆転したのでしょうか？（ただし逆転と言っても、5万円ほどですが…）
実は、前回はデメリットだと指摘した新生銀行の「ボーナス分優先の繰上返済」が、今回は逆にメリットになったからなのです。
10年目以降の金利を5％と仮定すると、「月払」「ボーナス払」とも支払額は、大きく増えます。Ｘ銀行の場合、年間ローン予算（Ａ）のほぼすべてを実際の返済（Ｂ）にあてなくてはならなくなり、繰上返済ができなくなります（Ａ−Ｂが数万円となり、手数料を払って繰上げる意味がなくなる）。
ところが、新生銀行の場合、ボーナス払いが10年で完済してしまうため、10年目以降も、ボーナス支払分の予算を、まるまる繰上返済に充て続けられるのです。①が②を逆転したのは、金利が変わる10年目以降にも、繰上返済できたかどうかの差だと言えます。
（※その割に、大きな逆転にならなかったのは、返済後半の繰上返済は、劇的な効果を生まないからだと思います）
（※なお、今回のシミュレーションは、10年後の金利を5％と仮定しましたが、金利を変えると、別の結果が出るかも知れません。私は変動リスクを考え、高め？に設定しました）

さて、①②の差が、それほど大きくない中、私が最終的に新生銀行に決めた理由です。実は、この試算を通じて、「ボーナス分優先繰上」のメリットに気づいたからです。
そのメリットとは、「ボーナス分が早く完済する」ことによって、それ以降は、ボーナス払の予算を「繰上返済にまわせる」だけでなく、いざという時には「他の家計にまわす」こともできるということです。つまり、家計に「隠れた余裕」というか「選択肢」が生まれるのです。
実際の生活の中ではきっと、「総支払額」よりも、「目の前の出費に対応する柔軟性」が大切になってきます。新生なら、この「いざという出費への備え」が作りやすいのが決め手になりました。
前回は、「ボーナス優先繰上」のデメリットを指摘しましたが、選ぶ金利タイプ、金利の動き、そして考え方によっては、逆にメリットにもなるわけです。
（何だか当たり前の結論になってしまいスミマセン…）

以上、私が新生銀行を選ぶまでの紆余曲折を長々と書きました。試算結果は、借入額・返済期間・金利・ボーナス割合・繰上金額など、条件によって変わってくると思います。素人の計算なので間違いもあるかも知れません。ですから、誰に対しても新生銀行をお勧めする自信はありません。

ただ、私が伝えたかったことは、自分でいろいろ試算してみることの大切さです。実際にやって見ると、常識だと思っていたことがくつがえることが何度もありました。試算のためには多少の勉強も必要ですが、それによって住宅ローンへの理解も深まります。銀行にも的確な質問ができるようになります。
私は経済学を学んだわけではありません。金融の知識もありません。エクセルだって使えませんでした。でも、ネットから無料の計算ソフトが手に入りますし、それで足りなければ、エクセルの入門書程度の勉強でも、返済表や繰上シミュレーション表くらいは、簡単に作れるようになります。ぜひみなさんも、トライしてみてください。
利用者が賢くなれば、銀行の商品やサービスだってきっと良くなるはずです。

ここまで我慢強くお読みいただいた方、ありがとうございました。

>>854
前出の838さんのようにボーナス分の返済額軽減に魅力を感じる人もいるので、一概にデメリットとは言えないかもしれないですね。

また、「ボーナス分優先の繰上返済」が嫌なら、ボーナス払いを設定しなければいいだけのことではないのですかね。そうすれば完全に期間短縮型の繰上返済となるように思いますが。勘違いでしたらご指摘ください。

そんなにシュミレーションしなくても簡単に分かる事だよ・・・(^_^;)

1000万円を10年ボーナス払いなしでローン組むのと、
1000万円を10年ボーナス払い併用でローン組む

それぞれの総支払い額を比較してみるといい。
ボーナス払いありの方が総支払い額が高い。
何故なら、ボーナス払い分は、半年間返済がなく、
元金が減らない状態に対して利息がかかるから。
毎月払いの場合、毎月元金が少しでも減った状態に対して利息がかかるので、
毎月払いオンリーでローン返済した方が総支払い額が安くなる。

ゆえに、繰上げ返済は、ボーナス払い分から繰り上げている新生銀行の方がお得。

ただね、繰上げ返済は、子供が成長するにつれ難しくなるんだ。
お金がかかり始めると、繰上げ返済よりも、今必要な費用を優先して使ってしまうんだな。
自分の思い描くシュミレーションどおりに返済していけないのが現実。

＞855さん、856さん

ボーナス返済額、繰上返済手数料など、あまり具体的に書くと、私の素性が銀行にバレたり、お世話になった銀行の担当者に迷惑をかけてしまうので、ご勘弁ください。
試算の中身も、もっと具体的に書いた方が分かりやすいと思うのですが、そういう事情でお許しください。
私が最も伝えたかったことは理由③でも書いた通り、自分で試算してみることが大切だと言う事です。ありきたりな結論でスミマセン…。

＞856さん

銀行も競争が激しいですから、いろいろ情報を集めて相談してみるのがいいと思います。私は「こんな条件を出してくれた銀行があった」と窓口の相談で言ってみたり、実際に複数の銀行に審査を申し込んだりしました。
駆け引きは得意じゃないので、銀行が新たに出してくれた条件以上は求めませんでしたが、駆け引き上手な人なら、もっといい条件を引き出せるかも知れません。もちろん最終的には、窓口の方（および、その支店の住宅ローン責任者の方）次第だと思いますが…。ちなみに新生銀行は、そういう駆け引きは通用しない気がします。

＞857さん

確かに、ローンは検討すればするほど分からなくなりますよね。でも、あきらめないで頑張っていれば、そのうちきっと、試算も面白くなってきます。「得するため」というより、「この場合はどうなるんだろう？」っていう謎解きみたいな感じでしょうか。
ちなみに私の場合は、ある程度試算できるようになるまでには3ヶ月くらいかかりました。と言っても、3ヶ月ずっとそればかりやってた訳ではなくて、気の向いた週末にパソコンをいじったり、エクセルの入門書を片手にキーを叩いたりしているうちに、何となく自分でもできることが分かってきたという感じですが…。
でもやっぱり、よっぽど集中した期間にやるのでない限りは、やっぱり3ヶ月くらいかかるのかも知れません。気長に、探究心を持ってがんばりましょう。

結論として
新生銀行は良くないのでしょうか？
結果のみを5項の箇条書きで記述下さい。

新生を選んだ理由・・・さん、とてもわかりやすく参考になりました。
ありがとうございました！
ボーナス払いの設定をせずに組むのは難しそうなので、
ボーナス分から繰り上げられることは、うちの場合もメリットになりそうです。

847さん

842です。

ミックスの場合、諸費用聞いてきました。

事務手数料５万円で変わりません。
印紙代、分け方によります。５０００万円以下の物件を
１０００万円を超えて２つに分ければ、ミックスの印紙代は単純に２倍（２万円＊２）ですね。

司法書士の報酬：ミックスの分け方による。

私の場合は、新生銀行がデペロッパーの提携銀行に入っているので、
司法書士はデペロッパー指定になっています。
ただ、理屈は新生銀行指定の司法書士も恐らく同じでしょう。

①変動、１０固定以下：根抵当
②２０年以上：抵当

ミックスが①＋① or ②＋②であれば、抵当権の種類は一本で良いので、
ミックスであっても、司法書士の報酬は変わりません。
①＋②であれば、２種類の抵当権を登記しないといけないので、
報酬が増えます。具体的にどれぐらい増えるかは不明。

８４２さん
参考になりましたありがとうございました。
８４７

念の為の確認ですが、根抵当では、住宅ローン減税受けれないってことはないですよね？
住宅ローン減税の制限は多数ありますので、念の為調べましたが、
抵当権の種類については制約はないと思っています。

ここって、三大疾病保証とかあるのでしょうか？

>>867
根抵当で住宅ローン減税受けられないってことは無いが、
住宅ローンに係る抵当権設定登記の登録免許税についての
減免（0.40%→0.10%）は一切受けられない。
恐らくこれを混同している人っているよね。

住友信託銀行も、繰り上げ手数料無料ですね。
新生と比べるとどうなんだろう。

ローン実行から初回の支払い月まで、新生側の理由で（具体的な理由は不明ですが）
２ヶ月タイムラグがあるのに、その２ヶ月分、借り上げ全額に対して利息を取られるみたいです。
契約時にそこまでの説明がなかったため、ちょっとさぎにあったような気分なのですが、
この仕組み、利息がとられることについてご存知の方いらっしゃいますか？

住信でも同様で３月初めにローン実行で、４月末に初回支払いとなり、
利息が多く取られました。
どこかでその間に繰り上げ返済すれば良いというアドバイスを見たことが
ありました。

新生は２回目のローン支払い日までは繰り上げ返済出来ません。
ココで少しでも利息を稼いでいるんではと思っているのでは？
まっ、確か説明書かwebに説明が載ってましたよ。
なので納得済みと言うかそういうものでもいいやと了解済みで
新生にお世話になってます。
因みに今月が第２回の引き落としで、ようやく繰り上げできます。。

＞869さん
当初固定期間優遇型の10年を検討している者ですが、
それでローンを組んだ場合は「根抵当」となり、
登録免許税の減免が受けられないということですか！？

>>874
抵当権設定登記に関してはそういうことだよ。もちろん保存登記はまた別の話だよ。
（ビックリマーク付けるようなことかな．．．）

＞875さん
そうなんですね〜
教えて下さりどうもありがとおうございます^^
減免無しで借入額×0.4％は厳しいなぁ〜と思ってつい！マークをつけてしまいました。
私の感情の表現ということで、特に気になさらないで下さい^^;

870さん

繰上げ返済無料でも、保証会社の返金などに手数料がかかる可能性があります。
興味を持ってる銀行がどうなのか確認をおすすめします。

しかし、銀行の保証の為に、契約者が保証料払うなんて
契約者を馬鹿にしたようなシステムですよね。

>871
>ローン実行から初回の支払い月まで、新生側の理由で（具体的な理由は不明ですが）
>２ヶ月タイムラグがあるのに、その２ヶ月分、借り上げ全額に対して利息を取られるみたいです。
>契約時にそこまでの説明がなかったため、ちょっとさぎにあったような気分なのですが、
>この仕組み、利息がとられることについてご存知の方いらっしゃいますか？
どこの銀行でも同じです。
ローン実行日から、借り入れ残高に対して日々利息が発生します。
支払日までの日数で利息が発生するのは当たり前の話です。

878さん。
いや、当たり前だとは思うんですけど、ならばこちらとしてはとっととローン実行と同時でも
いいから初回の返済を始めて欲しいと思ったんです。
８７２の方も同様のようですが、１ヶ月しかタイムラグないですよねえ。
２ヶ月も返済開始を遅らせるのは新生側の理由なのになあ。

>879さん
2ヶ月も返済開始が遅くなるって、不思議ですね。

私が電話で聞いたときは、
・返済日は毎月26日（好きな日に設定できない）
・実行日が月の前半なら、返済開始はその月の26日から
・実行日が月の後半なら、返済開始は翌月26日から　　　ということでした。

この原則通りなら、返済開始が翌々月になることは無いと思うのですが・・・。
どうして翌々月からなのか、理由をご確認された方がいいかと思います。

880さん
ありがとうございます。
ちょっと電話で聞いてみることにします。
今更前倒しにはならないでしょうけどね。

皆さん短期固定を選んで繰り上げ返済を狙うんですね。私は繰り上げに資金をまわすまでの精神力が持続しないので専ら固定金利選好です。公庫やら自治体の融資やら目一杯借りて来年が10年がきたので、「あっ来年から4％の金利だ。」となり、借り換えを検討。とは言いながら、転職が理由で以前に駄目だったこともありました。新生銀行には2月の下旬に申し込んで先週契約となりました。雇用が2年以上切れ目なく続いていれば大丈夫ということで、転職も問題になりませんでした。融資は来月ですが、今月の25年固定金利2.95％が適用になります。ほぼ9年間、数千万円のローンで3％半ばの金利を払い続けたということは、年間100万円以上の金利を払ってきたわけですが、私の場合は転職がつきものの人生なので、いざ借り換えたい時にうまく行くとは限らず、そういうリスクも考えると、固定金利と付き合うのもわるくないと思います。それと、新生銀行の落とし穴は、繰り上げ返済がボーナス分に先に回されるということだと思いますが、これも毎月を家賃程度の返済額にしておけば、ボーナス返済がなくなった時点で、生活設計が立てやすくなるという利点もあります。それと5年も過ぎれば、普通預金の金利が2％台というのは十分あり得るので、そうなれば2.95％は借りておいた方がお得ということにもなります。契約時には、司法書士しかいないなど、これまでの常識とは違うルールで動いている銀行であることには違いないですが、不便なところも含めて、有利な金利を得ていると思えば、それもまた善しです。個人的には、来年の支払いが1割下がって団信料も不要となり、借り換えが上手く行って喜んでいます。

>880さん

うちは３月２７日に実行して、返済開始は今月からですよ。
その電話で教えてくれた方もずいぶんいい加減なことをいわれてますね。
まぁ、あいまいな返答をされることはうちも経験してますけどね。

そういえば前回の別の銀行のローンも７月実行で９月返済開始でしたね。
珍しいことではないんじゃないですか？

うちは最初も借り換え時も12月終わりごろギリギリ実行。
翌1月12日からすでに返済が始まって半月で〜！と早くてびっくりでした。
まあ、2回とも別銀行ですが。
２ヵ月空きがあって、その間も利息は払い、繰上げ返済も１回目が終わってからなんてちょっと驚きでした。

>>883さん、
あれ、うちは、３月下旬実行で、４月から返済してますが。
もっとも、繰上げ返済は、今月から可能になります。

いろんな方のお話を聞いていると、新生銀行は、ほとんど行員と対面することなく（契約も司法書士だけっていうことは、一度も顔を合わせない？！）、契約まで行くっていうことでしょうか？
余計なことにコストをかけないっていうことなんでしょうけれど、あまりにドライ過ぎて怖い感じがします。こういう銀行って、外国だと普通なんでしょうか？

>>886
ソニー銀行なんてそれを「売り」にして宣伝しているくらい。
どうしても行員に会いたかったら相談会に行ってみたら？
（ただし説明してくれる担当者と実際の融資業務をする審査チームの人は
全然違う部署の人だけど）

>>886さん、
契約は司法書士だけと会い、登記に関する説明を受けて印鑑を押すだけです。事務手数料も新生の自分の口座にいれておくと実行時に引き落されるそうです。ローンに関する説明は事前に行員から電話が入ります。

まあ、都市銀行でもデベと融資窓口の担当の女性ぐらいしか相手にしてくれないで
数千万の取引だし…。
気に入らないのが、司法書士の「立ち会い料」15000円かな。
あんな、子供の使いで…。

８８５さんのように翌月返済開始もあるんですね。
提携と個人で違うとかあるのかしら、、、。
いずれにしても電話して確認します。

>>886
一度も、銀行に行かず、契約しました。司法書士も、デベ指定の事務所に依頼しましたから、銀行とは、電話などでのやり取りだけでした。外国は、？ですが、銀行に行く必要がなく、よかったですよ。

ホームページに６月１日申込からキャンペーンやるんですね。
事務手数料無料と長期固定金利▲０．０５％みたいです。

契約済み の自分としては…
まあ、これで実行金利　６月以降　０．１％以上なら
笑って見過ごすが。

先ほど、電話で確認したら契約まだでも申し込み済みの人はNGだって・・・
ソニーにしようかな。

教えて下さい。
新生銀行ホームページでの資料請求画面次に借入可能金額が表示されますが、借入予定金額が年収に
対しての借入可能額を超えております。こういった場合で審査通過された方いらっしゃいますか？
また、嫁の収入(パート)を合算しようと思ってますが、昨年末で辞めており現在違う所で働いて
います。昨年末まで働いていた所の源泉徴収表はありますが、その分を足した収入では借入予定
金額に届きそうなんですが・・・
どうでしょうか？

新生に先ほど電話したら、申し込みのみなら取り下げて再申し込みOKと言われましたよ。
がんばればどうせ６月実行だし・・・一か八か取り下げようか・・・でも７月実行で上がったらどうしよう・・・と迷ってます。

三菱東京ＵＦＪが今月はちょっと面白いです。
全体的に金利を低めに設定したり、インターネット申込には金利割引を大きくしたり、
金利1％（当初1年ですが）の特別キャンペーンまであったりします。
ずーっと大手メガバンクの金利は、横並びだったのでビックリしました。

業界内では、どれほどインパクトがあるものなのか分かりませんが、
三菱ＵＦＪの動きが、他行への刺激となり、
独自の商品で競い合うようになってくれればなぁと期待しています。

もし「当初3年1％」とか出たら、新生にするかその銀行にするか、迷うかも・・・。

ちょうど、三菱東京ＵＦＪと新生のどちらにするか迷っているところです。
決定的な違いはありますでしょうか？新生の根抵当権が引っかかります。
また、固定を借りると、繰り上げは出来ないんでしょうか？

＞固定を借りると、繰り上げは出来ないんでしょうか？

何を言っておるのだ？

＞901さん

根抵当権と抵当権の法的な違いは、ネットですぐ調べられるので省略します。

新生銀行で根抵当がつくのは、変動で借りた場合（当初固定も含む）です。
変動で借りた場合、「住宅ローン以外にも追加で借金できるサービス」が、
必要か否かに関わらず、自動的に付いてきてしまうため、根抵当が設定されます。
（固定の場合はこのサービスがつかないので、通常の抵当権が設定されます）

実際にこのサービスを使わない人にとって、根抵当権と抵当権の違いは初期費用のみです。
▼新生銀行は、根抵当権の担保額を、実際の借入額の1.1倍に設定する
▼根抵当権は、抵当権なら受けられる登録免許税１／４の軽減措置が受けられない
→このために、抵当権設定についての登録免許税が、抵当権の場合の4.4倍かかります。
（※所有権移転登記の登録免許税は変わりません）

例えば1000万円の借入の場合、
抵当権設定の登録免許税は1万円、根抵当権設定の場合は、4.4万円になります。
2000万円ならそれぞれを2倍（2万円と8.8万円）
4500万円ならそれぞれを4.5倍（4.5万円と19.8万円）すると計算できます。

初期費用の差は、低金利と繰上返済のメリットを生かせば取り戻せるレベルだと思うので、
総額で考えるのならば、気になさらなくても大丈夫ではないでしょうか。

なお、固定でももちろん、繰上返済はできます。

新生　やめとけ、UFJの方が無難です、目先の利益におぼれないように。

＞903さん

もしも、新生で長期と変動を半分ずつミックスで
借入するとなると、長期の方は普通抵当権なので、
登録免許税軽減措置を受けられて、
変動について4.4倍かかる、と考えていいのでしょうか？

３８００万で考えると、1.4+6.16＝7.56万ということ
でしょうか。

>>906
考え方は合っていますが、計算が間違ってます。
「3800万を半分ずつミックス」ならそれぞれは1900万ですよ。

ハイもう一度やり直し。

＞906さん

「抵当権（根抵当権）設定」の登録免許税以外に、
「所有権移転登記」の登録免許税がかかります。
これは物件の固定資産税評価額をもとに計算します。

例えば、軽減措置が受けられる、
ごく一般的な中古マンションの売買なら
（土地価格×0.01）＋（建物価格×0.003）です。

あと、司法書士報酬や、手数料がかかります。

新生銀行のＨＰでシミュレーションすると、
「抵当権設定費」「司法書士報酬」の目安が出ます。
しかし「所有権移転登記費」は入っていないので、ご注意下さい。

単純な計算ミスをして、
お恥ずかしいです・・・。

申請の場合、保証料がいらないというのは、
とても魅力ですが、その他の諸経費が
高いような気がします。

>>608
>「所有権移転登記」の登録免許税がかかります。

あのー、それはローン使わずにキャッシュで買ったって
登記する以上はかかる訳ですが．．．。

９０３さん

非常にわかりやすいです。ありがとうございました。
３，０００万円の借り入れなので、約１０万円ＵＰですね。
でも保証料が約６０万円得するのでやはり、新生ですかね。
ただ、三菱は３大疾病等の保険料も魅力です。
その他に違うことがもしあれば、お知らせ下さい。

繰上げは、変動なら自動的に何とか口座から返済できると聞いたのですが、固定では、一括になるのか、随時返済できるのかもわかれば
ご教示下さい。何度もすいません。

いや、あなたのような質問でしたらここで聞くよりも新生銀行の
ローン相談会に一度行って直接話を聞いた方が良いと思いますよ。
（要予約・Webに予約フォームあり）
「一通り教えてくれ」といえば、そういう基礎的なことは全部行員が
教えてくれます。

＞ビギナーさん

新生銀行は、固定も変動も「自動繰上返済」となります。
あらかじめ決めた「指定残高」を越えた場合、
その日の深夜0時に、越えた分が機械的に繰上返済にまわされます。

例えば、100万円貯金ができたので、繰上返済したいと思ったら、
100万円を新生銀行の口座に入れ、指定残高を0円にします。
指定残高は、電話か窓口で変更します。ネットではできません。

なお、指定残高を0円のままにしておくと大変なことになります。
例えば、こんなケースです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
新生銀行は、毎月26日がローン引落日になっています。
月払の額が10万として、前日の25日に10万を振り込んだとします。
すると指定残高が0円なので、
その10万は、25日の深夜に繰上返済にまわされてしまいます。
いったん繰上にまわされるとキャンセルできません。
26日の残額はゼロとなるため、肝心のローン支払いができません。
返済のためには、新たに10万円を調達しなくてはならなくなります。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

こうした「間違った繰上返済」が起きないよう、
指定残高の初期設定は「月払額＋ボーナス払い額」になっています。
しかし、指定残高をいじった場合は、
必ず元に戻すよう気をつける必要があります。
難しいことではありませんが、
知らなければ大変なことになります…。

なお、新生銀行を検討されているのでしたら、
912さんがおっしゃるように、
一度、支店に話を聞きに行かれるのがいいと思います。
電話でも教えてくれますが、
近くに支店があるのなら、顔を合わせて聞くのがいいと思います。

＞ビギナーさん

「疾病保障付住宅ローン」について…

疾病保障は、保険内容なら三井住友が一番だと思います。
「がん」は診断されるだけで、保険の対象となるからです。
ただし、金利上乗せなので保険料が割高ですし、
途中でやめることができないのがマイナスです。

ＭＵＦＪは、保険料が別払いで、金利上乗せに較べ安くなります。
また、必要なくなれば途中でやめることもできます。
しかし、保険の対象となる条件のハードルが高いのがマイナスです。

なお、死因の上位が三大疾病であるのは事実ですが、
実際にそうした病気にかかる年齢は、
ローン支払を終えた高齢期がほとんどだというデータもあります。
疾病保障が必要か否か、最終的には自分の判断ですね。

なお、もし病気で倒れた場合のことを考えるなら、
「返済保障保険」の方が現実的かも知れません。
銀行によって、「倒れてから3年間」「倒れてから5年間」、
「1回だけ保障」「何回でもＯＫ」などメニューが異なります。

実行までまだ時間があるのでしたら、
あわせて検討されてみてはいかがでしょうか？

36歳　年収500万　妻、子供2人（1,3歳）　借り入れ1700万　25年返済の場合、10年固定or25年固定どちらが得策でしょうか？どなたかご教授願います。

子供が高校に入る前に全額返済すべし。
25年で楽々なんて思ってたら、結構たいへんかも。

公立の小中学校に通っている時期が一番お金が貯まります。

９１２、９１３、９１４の皆様

色々とありがとうございました。
遠いですが、一度支店に行ってみようと思います。
繰り上げ返済は残高に要注意ですね。
ＭＵＦＪは保険料だけに目がくらみ条件は見てませんでした。
参考になります。なんか来月から金利が上がるみたいなので、
今後も少しでも良い条件探して頑張ります。

ソニーが７月金利Up、新生の７月も上がるのだろうか？

下がります！

長期プライムレートの推移です。
昨年の7、8月の新生銀行金利を見直せば、2007年7月金利は想定できると考えます。
最近の長期プライムレートの上昇は一過性のもののように思えます。
本格上昇は、参議院選挙後、日銀の金利調整があると思われますから、その後からのような気がします。
確定はできませんが。。。？

【出所】みずほコーポレート銀行
変更日 金　利 金利差（前月比）
2007/06/08 ２．４５％ ＋０．２０％
2007/04/10 ２．２５％ ＋０．０５％
2007/03/09 ２．２０％ −０．１０％
2007/02/09 ２．３０％ −０．１０％
2007/01/10 ２．４０％ ＋０．０５％
2006/12/08 ２．３５％ ＋０．０５％
2006/11/10 ２．３０％ −０．０５％
2006/10/11 ２．３５％ ＋０．０５％
2006/09/08 ２．３０％ −０．２０％
2006/08/10 ２．５０％ −０．１５％
2006/07/11 ２．６５％ ＋０．２０％
2006/06/09 ２．４５％ −０．０５％
2006/05/10 ２．５０％ ＋０．０５％
2006/04/11 ２．４５％ ＋０．３５％
2006/03/10 ２．１０％ ＋０．１０％
2006/02/10 ２．００％ ＋０．２０％
2006/01/11 １．８０％ −０．０５％

こんばんは

先週、金消契約してきました。電話オペレータが『５月申し込み、６月実行なのでキャンペーン金利適応できません。』と言ってたので、『そんなバカな話はないだろう！！』と強く言ったら、ものの１分で『仮審査が通りましたのでキャンペーン金利適応します、さらに事務手数料も無料です。』となりました^^;文句を言ってみるものですね。
さらに妻も１０年特約で借りたのですが、なぜか事務手数料が無料になりました^^;
そのおかげで、根抵当の登録免許税分がチャラになりちょっとお得でした。
仲介業者も新生相手は初めてだったらしく、いろいろやりにくかったようです。
まぁ、思い返してみるといろんなオペレータと話をしてむかつくこともありましたが、よい経験になったなぁと思います。

結局のところ、サービスじゃなくトータルでお安く借りることができるところを選ぼうとしたのですからよかったんではと思っております。参考になればm(__)m

>さらに妻も１０年特約で借りたのですが、なぜか事務手数料が無料になりました^^;

事務手数料無料の方のキャンペーンはプランに関わらず、
事務手数料は無料になるのでは？
0.05%の優遇は長期固定のみですが・・・

ＡＴＭ無料はいいですね！
これまでどれだけの手数料を払ってきたことやら。

新生銀行のローンを検討している者です。パワーポケットについて教えて下さい。
パワーポケットは、繰り上げ返済済み金額の範囲内で返済用指定口座をマイナスに出来る貸越サービスと理解していますが、仮に急な出費があって貸越サービスを利用し、貸越を埋めるまで（残高をプラスにするまで）に数ヶ月かかるとした場合、返済用指定口座がマイナスの状態での毎月のローン約定返済はどのような扱いになるのでしょうか。

貸越可能枠が余っている範囲内であれば、さらに貸越が実行されて、約定返済が行われるという理解でいいのでしょうか。もし約定返済に見合うプラスの残高がないと引き落としがなされずに延滞扱いとなってしまうということだとすると、あまりこのサービスの魅力がないような気がするのですが・・・。

どなたがご存知の方がいれば教えて下さい。

７月適用金利って、いつごろ発表されるのでしょうか？

貸越可能枠が余っている範囲内であれば、口座残高が０円だとしても約定返済可能です。私も同じ疑問を抱き新生に確認しました。

私も新生銀行へ借換えを検討中です。
現在は大手都市銀行の短期固定なので、近日中に新生の１０年キャン
ペーンに借換えを検討しています。今は２．４％かな？

借り入れ金額が５０００万位あるため、新生に借換えしてから１０年は
固定で、その後に他銀行へ借換えを検討しています。

ひとつ気になるのが、新生は１０年キャンペーンの場合、根抵当になる
ので、新生から他銀行への借換え時に借換えしづらい等はあるので
しょうか？
お分かりの方がいらっしゃれば教えて頂けたらと思います。
宜しくお願いいたします。

>>926
ありがとうございます。参考になりました。

新生銀行に聞きなさいということも知れませんが、もしご存知の方がいればもう少し教えて下さい。

小生は変動・当初固定でのミックスプランを考えているのですが（いずれも同じ根抵当権でカバーされるとの理解です）、商品説明書によれば自動返済・パワーポケットが設定出来るのは、どちらか一方のみとあります（契約後の変更不可）。

この場合、自動返済を設定した一方のローンを完済した場合に、残ったローンを新たに自動返済・パワーポケットを設定することは出来ないんでしょうか。

どうせ同じ根抵当権でカバーしている2本のローンの話ですし、むしろ繰上返済分の貸越枠を引き継いでもいいぐらいだと思いますが、どうなんでしょうか。

また仮に、片方のローンを返済し終えた後に残った方のローンの約定返済を続けるとした場合、繰上げ返済はどういう手段で行うのでしょうか。商品説明書を読む限り繰上げ手数料はゼロではないかと理解しますが、自動返済以外の手段が電話なのかインターネットで申し込むのか今ひとつはっきりしません。

どなたか詳しい方よろしくお願いします。

>>928

私も同じ疑問を持ったので電話で確認しました。
最初に設定した側を完済すれば、電話にて変更可能だそうです。
（電話しないと変更されない）

>928さん

私も契約前に同じ疑問をもってTELしました。
その時の回答は「自動的に変更されます」でした。

現在、ミックスで契約して返済が始まっていて
書類を見て気が付いたのですが、一つの自動返済の方は
自分が設定した金額、もう片方は999・・・・・・円と大きな
金額で設定されて（便宜上？）ます。
多分、929さんの聞いた「電話しないと」と言うのは
この設定金額を変更（指定）しないとと言う意味では
ないかと思われます。

ご参考まで。

>>929　>>930

928です。ありがとうございます。

もう少しお尋ねしたいのですが、最初のローンの繰上げ返済で生じた貸越枠は次のローンの自動繰上返済が始まっても消えないという理解でよいのでしょうか。それともまた一からですかね。

仮にまた一からだとすると、最初のローンを完済した瞬間は手元資金ゼロの状態になってしまうので手元資金を気にせずに繰上げ返済が出来るというメリットが薄くなってしまいますね。

>928=931さん

すいません、その辺は詳しくわかりません。
（私はミックスですが、短期と長期の組み合わせでして、
　短期しか貸越サービスがないので、短期の返済が終わった時点で
　自動的にサービスが終了になるんです。。）

もしお時間がおありでしたら、電話でお問い合わせされては
如何でしょうか？２４時間受付しているので便利です。
結構親切に教えて下さいますよ。

>>932

すいません。お答え頂けるままに甘えて、細かい質問をしてしまいました。新生さんに聞いてみます。いろいろありがとうございました。

金利が上昇しました。
上がらないと思ってたんですが、残念です！
新生銀行の今期決算が赤字になったことも影響しているのでしょうか？？？

＞９２７さん、
根抵当権、抵当権の区別によって、
何ら借り換えの際の不便さはありません！

・・・まあ、素人さんには分かりませんよね。

7月金利　30年長期固定　0.25Up。
これから、どんどんあがるのでしょうか？

金利、上がりすぎじゃないですか？

三菱UFJも0.25％上昇しています。

三菱東京UFJから新生(6月金利)へ借り換えしました。
ちなみにミックスローンで、１０年固定(２.４％)＆３０年固定(３％)
です。
借り換えに掛かった費用は30万でお釣りがきました（キャンペーンで事務手数料は無料）

これから繰り上げ返済がんばろーっと。

しかし７月金利がここまで上がるとは‥‥

9月実行なので、このまま止まってくれるといいのですが。
いきなりこんなにあがることなんて普通にあるのですか？

参議院選挙後また上がる可能性もある。
新生なら実行前に金利を決められるからね・・・

実行前に金利を決められるのは終わったのでは？

＞946
金利が決まるのは、契約日です。
（先月、電話で確認致しました）
他銀のほとんどが、実行日です。

皆さん、お疲れ様です。

新生で無事、契約も済みましたが、疑問に思うことがあって…。

対象物件が嫁との共同名義だったため、嫁が連帯保証人となっています。

で、団体生命保険ってありますよね。これはボクのイメージだと、ボクが死んだら、その保険金で住宅ローンがチャラになるって感じだったんですが、連帯保証人がいる場合、その人に支払義務が生じるのでしょうか？

連帯保証人はボクが生きているけど、払えなくなった時に、払わなければいけないだけで、死んだ時は関係ないという考えでいいのでしょうか？

すみません、しょうもない質問で…。

金利は融資実行日とＨＰに記載されています。
契約日って本当ですか？だとしたら年末入居なので、今から新生に変更します。

金利が決まるのは契約日と、下記HPに記載があります。

http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/imgs/discription/normal20...