住宅ローン・保険板「2008年12月 実行の方、意見交換しましょう。」についてご紹介しています。
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契約済みさん [更新日時] 2008-12-04 13:24:00

金利下降局面のようですね。果たして12月はどうなるのでしょうか。
アメリカと日本の経済が下降トレンドに入り、出来れば現状の水準で金利が
推移していけばラッキーなのですが。
有益な情報交換をしませんか?よろしくお願いします。

[スレ作成日時]2008-08-04 00:03:00

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2008年12月 実行の方、意見交換しましょう。

  1. 51 通りすがり

    >>49さん
    >住宅ローンは組む段階でそこに住んでいるのが条件なんだから住民票は新住所に移してからローン実行が普通の銀行の対応。

    そうとも限りませんよ。
    旧住所で引き渡し=登記=ローン実行して、その後住民票を新住所に移して、登記事項の変更をすることは可能です。
    (現実にうちはそうでした。)
    というか、建前的な話をすれば本来そうするべき。
    だってローン実行されなければ引き渡されないんだから、
    引き渡し前に(=住んでいないのに)住民票を移動するって、本来違法ですよね?
    それだと面倒なので、現実的な対応として先に住民票を移動することがあるだけでは?

    それから、23区の固定資産税の減免措置は、住民票の移動は必要条件なんでしょうか?

  2. 52 匿名さん

    >>51
    本来論は確かにそうですよね。
    でも
    http://sumai.nikkei.co.jp/know/soudan/case_etc20050208i7000pf.html
    にあるように『普通』は事前に動かしますよ。

    >>49のは固定資産税じゃなくて登録免許税の減免のことかな?

  3. 53 通りすがり

    51です。
    たしかに『普通は』そうでしょうね〜。
    49さんの書き込みが、そうじゃないといけないようにもとれる書き込みだったので、
    ちょっと気になっただけです。

    うちの場合、逆にデベに「旧住所で登記してくれ」と言われました。
    役所のすぐそばだったので、52さんのリンク先に書いてあるように「引っ越した」と言い切るとウソがバレバレだから、というのがその理由でした。
    まぁ、そんなケースもあるということで。
    ちなみに銀行は、どちらでも構わないとのことでしたよ。
    (けど旧住所での登記ならすぐに住民票を移動するよう言われた気がします。
     期限を言われたかは忘れてしまいました。すみません。)

    皆さまの参考になればと思い書き込みました。
    お騒がせしました。

  4. 54 通りすがり②

    >51

    リンク先を見る限り、引っ越し後に住民票移動が『普通』と読めるのですが…。
    「よくあります」「原則からすれば問題ありですが」とありますよ。
    よくお読みになった方がよろしいでしょう。

    ちなみに、我が家は「鍵引き渡し日前日に融資」→「入居で住民票移動」でしたよ。

  5. 55 通りすがり②

    あ、失礼しました。

    >52でした。

  6. 56 匿名さん

    さあ、金利はどうなるでしょうか?
    下がりますかねぇ?

  7. 57 匿名さん

    下がるに一票。

  8. 58 匿名さん

    11月の大手行が微下げ(0.05〜0.15)でしたが、これは日銀利下げ決定以前の判定と思われ、
    従って12月に関しては11月以上に(0.1〜0.3程度)下がるに1票。

  9. 59 中古購入者

    中古購入者です。
    予定では12月末に引渡しとなっており年末のため、引越は1月になり必然的に住民票の移動も引越日=住宅ローン減税も21年度になるだろうと安心しておりましたが、

    >所有者移転登記+抵当権設定を実施しないと、銀行がローン代金を振り込んでくれません。
    所有者移転登記⇒住民票を新住所に移動

    ということで、21年度組には入れないんですね(涙)

    どうしても、21年度組に入りたかったら、売主さんに交渉して1月上旬に引渡しにしてもらえばいいのでしょうか?
    何度かこの件について、仲介業者に相談しているのですが(売主さんには交渉していません)、仲介業者としては12月に引渡したい様子。
    これは何か、決算とか営業成績に関わるからでしょうか・・・・。

    また、23区の物件ですので固定資産・都市計画税、全額免除が22年まであるみたいなんですが、これは年内引き渡しでも2009年1月1日以降引渡しでも免除の恩恵は受けれるのでしょうか?
    文面を見る限り2009年1月1日までに新築された物件ということで、物件のみのしばりのように思っていたのですが・・・。

    無知で申し訳ありません。
    住宅を購入するって本当、勉強することがたくさんあります。

  10. 60 匿名さん

    >>59さん

    >所有者移転登記+抵当権設定を実施しないと、銀行がローン代金を振り込んでくれません。
    >所有者移転登記⇒住民票を新住所に移動

    でも、代金払わないと所有者にならないですよね。鶏が先か卵が先か状態。。。
    どなたか教えてください。

    23区なら、固定資産・都市計画税は来年になると全額免除になりません。だから、これに
    ついては20年組にメリットあります。
    ザックリ3000万円以上のローンをしていなければ、20年でも21年でもそれほどメリットの
    差は無いのではないでしょうか?

  11. 61 匿名さん

    ローン申込みをした金融機関の11月の金利が微下げになっていました!
    この調子で12月もさらに微下げしてくれればありがたいです。

  12. 62 匿名さん

    12月末に引き渡しです。1月に引き渡しをやってと不動産屋に言うと無理と言われました。一戸建て3000万円の物件ですけど、微妙な値段ですかね?内装がまだ決まってないから、打ち合わせの日取りを延ばして、来年に登記して引っ越しやろっと。

  13. 63 匿名さん

    >>59-60さん

    >>所有者移転登記+抵当権設定を実施しないと、銀行がローン代金を振り込んでくれません。
    >>所有者移転登記⇒住民票を新住所に移動
    >
    >でも、代金払わないと所有者にならないですよね。鶏が先か卵が先か状態。。。
    >どなたか教えてください。

    方法1:
    旧住所(現住所)で登記する。登記と同日にローン実行及び引き渡し。
    実際に引っ越してから住民票を動かし、登記事項(登記簿の所有者の住所)を変更する。
    ※登記上の所有者は、必ずしもその場所に住んでいる必要はありません。
    ※銀行によっては、そこに住むことが融資条件の場合があります。その場合、「旧住所での登記後、なるべく早く住民票を動かして登記事項を変更すること」が求められる場合があります。また、もしかするとこの方法を認めていない銀行もあるかもしれません。

    方法2:
    登記前に住民票だけ移動する。新住所での登記と同日にローン実行及び引き渡し。
    ※先に住民票だけ動かすのは本当は違法だけれども、事実上黙認されています。

    建前的には前者ですが、実態としては後者の方が多いのかもしれません。
    (前者だと登記が二度手間になるので。)

    住宅ローン減税が絡まなければ、どちらでもいいのでしょうが、
    この12月にローン実行の場合は、前者で住民票の移動が年をまたぐと、
    今年の税制が適用されるのか、来年の税制が適用されるのか、よくわかりません。
    そのあたりは、税務署に聞いてしまうのが一番確実かと。
    (もっとも、来年の税制は未確定ですが。)

  14. 64 63

    >>60さん

    >23区なら、固定資産・都市計画税は来年になると全額免除になりません。だから、これに
    >ついては20年組にメリットあります。

    これは、要件としては「平成21年1月1日までの間に新築された住宅」というだけですから、
    登記さえしてしまえば、どこに住んでいるか(=住民票の移動)は関係ないと思いますよ。
    http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/shinchiku2.htm
    http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/shinchikuyoukou.pdf

  15. 65 匿名さん

    >>63さん
    >>64さん

    60です。どうもありがとうございました。
    ということは、
    20年に購入。21年に引越し。ただし、銀行が登記前に住民票だけ移動する事を求めない場合。
    、が良さそうですね。

    でも私の場合、住宅ローン2%控除とかならない限り、20年も21年もあまり変わらないので、
    そのまま20年で行ってしまうと思います。

    ※来年のローン減税は未確定※

  16. 66 匿名さん

    素人ですが、調べた範囲で。
    私は11月実行予定です。企業系の住宅ローン会社でフラット35利用です。
    ローンが5000万ほどになるため、来年にしてもらう手もあるのですが、
    現住所にて11月実行。住民票は来年に移すということで税務署、ローン会社
    を含め確認しました。
    問題は、ローン会社が現住所で実行可能か、ということです。
    回答は大丈夫でした。しかし、フラットを扱う住宅金融支援機構がどの程度待ってく
    れるか、です。(基本的には同時に住民票を移す必要があるため。)
    ローン会社曰く、これまでの経験からいくと、2ヶ月程度は延ばせるそうです。
    当然これは金融機関によって異なるので確認が必要です。

    基本的には
    住宅支援機構は、新住所が居住目的であればOK。常識の範囲で住民票遅れはOK。
    住宅ローン金融機関は、住宅支援機構に書類提出遅れを説明する面倒があるので、
    OKを出さない場合もあるので注意が必要。
    税務署は、住民票以外での確認手段もないし、贈与税を多くとる方法は考える
    が、住宅ローン控除を少なくする方法までは。。。何のための減税かわからなくなるし。

    どうしても気になる方は、1ヶ月ほど賃貸または実家に身をよせるなど。。。
    とにかく1月以降に入居すればOK。ローン実行日は関係ない。

    皆様さまざまな条件でしょうから、参考にならない方も多いと思いますが、
    苦労して調べあげて、大手販売会社所長も理解していなかった事実ですから、
    ご参考まで。

  17. 67 契約済みさん

    あれあれここは金利についてのスレではないのか?
    住宅ローン控除だったら違うスレで話してよ。

  18. 68 匿名さん

    >>66さん
    ありがとうございます。参考になりました。自分も銀行に確認してみます。

    >>67さん
    12月実行のものとしては、住宅ローン控除は、やはり気になるところです。
    控除の是非や内容の論議は、他のスレがあるのでそちらでやってもらうとしても、
    ここで多少話題に出るくらいはかまわないのでは?
    それに金利情報が活発になるのはもう少し先でしょうから。
    11/14のソニー発表あたりからですかねぇ?
    ソニーは1ヶ月遅れという説もありますが、11月の長期金利は先取りでしたね。
    住信SBIも頑張ったけど、手数料の分ソニーの勝ち。
    この調子で競い合って下がってくれれば嬉しいけど、そう単純ではありませんよね。

  19. 69 中古購入者

    59です。

    >>63さん、大変わかりやすく説明して頂きありがとうございました。
    うちの場合、20・21年度あまり変わらないのですが、21年度が『住民税』も控除条件に
    なると大きいです。
    これで法案がうまく通らず、空白期間ができたら怖いですね。


    ソニー銀行の条件が抜群にいいので申し込もうとしたら、中古物件は取り扱ってないとの事を知りショック!!です。
    今、考えているのは住信SBIの20年固定と三菱UFJ10年固定です。
    計算では(高機能住宅ローンシュミレータ大活躍です)、ゆとりプランで21年で完済できそうなので初期費用が高いですが安全牌の住信SBIにしようかなと思っています。

    しかし、初期費用が住信SBIと三菱UFJで58万も差が出るのが痛いです。
    うちの場合、SBIに関しては初期費用も借入額に組み込みました(涙)
    中古特有の仲介手数料が重くのしかかり費用捻出できませんでした。
    ソニー銀行といい、新築値下げといい、リフォーム等考えると、新築の方が良かったなと思うこの頃です・・・。

    ちなみに、住民票の移動についてSBIに聞いてみたところSBIに関しては、>>63さんの
    『方法1』の前住所でローン実行・引渡し、引越後住民票移動で大丈夫とのことでした。

    余計な話も書いてしまいましたが、ご丁寧にお教え頂きありがとうございました。

  20. 70 爆上げくん

    情報によると、金利が低いのはせいぜい今のうちだけで、3年後に消費税が上がったら駆け込み需要で金利爆上げだそうです!(断定はできません)

  21. 71 匿名はん

    >>69

    ソニーでも、大京で仲介した場合に限り中古でも受け付けてくれるよ。

  22. 72 中古購入者

    >>71

    すでに大京以外の仲介業者で物件購入のため、ソニー銀行は使えませんでした(涙)

  23. 73 匿名さん

    本日発表の長期プライムレートが0.05%UPで2.4%ですね。やっぱり12月の長期は上がるのかな〜?!

  24. 74 匿名さん

    長期プライムレートが直接 長期金利に必ずしも影響があるとは言えませんよ。

  25. 75 匿名さん

    フラットは影響大きいが金融機関の長期はそうでもないかもね。

  26. 76 匿名さん

    またフラット上がるの!? なんてこった 誰か下がると言い切ってくれる方いないの!?

  27. 77 1234
  28. 78 匿名さん

    >77
    控除の話は、該当スレに行ってやってくれ

  29. 79 申込予定さん

    ワァー、全部控除スレになっちゃうよぉー!

  30. 80 購入検討中さん
  31. 81 匿名さん

    株安円高が続いてるんで 上がる事はないと思ってますが、どうでしょうか。

  32. 82 匿名さん

    微妙な時期

  33. 83 サラリーマンさん

    ソニー銀行 12月適用金利が出ていましたね。
    10年以上の金利が上昇し、10年未満の金利が下がりましたね。

  34. 84 爆上げくん

    情報によると給付金ばらまきによる税金の無駄使いに国民は激怒していることにより12月は爆揚げとのことです!(断定はできません)

  35. 85 匿名はん

    >>84
    もう少し上手に作文しましょう。35点。

  36. 86 匿名さん

    >>爆上げくん。ってよく見かけるけど、何者なの?

  37. 87 匿名さん

    12月は据え置きから微下げといったところでしょう。
    みなさん、落ち着きましょう。

  38. 88 匿名さん

    実行日は、銀行との金消契約をした月ですか?

  39. 89 契約済みさん

    >>88
    金消契約の際に
    実行日(決済日)が確定します。
    ただ、金消契約日と実行日が月をまたぐ場合は
    金利などが変わる可能性があるので、
    基本的には同じ月が実行日として指定されます。

  40. 90 匿名さん

    >89 わかりやすい説明ありがとうございました。

  41. 91 匿名さん

    10年国債が、今朝1.40%を叩いた!
    良い流れですね。

  42. 92 匿名さん

    超長期が下がりそうな流れです。

  43. 93 ビギナーさん

    12月実行予定です。
    借入1500万円 20〜25年で完済予定です。
    静岡県内のJAにしようと考えていますが、迷っています。

    ①10年固定金利1.9% 11年目以降変動で優遇1% 上限金利3.5%
    ②1年固定金利1.25% 2年目以降変動で優遇1%
     上限金利(10年目まで2.9% 11年目以降3.9%)
    変動金利は11月時点で基準金利2.625%-優遇1%=1.625%

    最初は①で考えていたのですが、日銀金利引き下げや、景気回復の見込みが無さそうで、
    しばらく低金利が続きそうなため、当初5年くらいを②でいって、以降を10年固定等に
    切り換えたほうが良いのかな?とも思います。

    ど素人にご助言お願い致します。

  44. 94 入居済み住民さん

    >93さん
    1年固定と10年固定のミックスで行ったらどうですか。

  45. 95 入居予定さん

    本日、借入予定の銀行担当者から連絡が来て、12月実行適用の変動基準金利は11月比▲0.2%下がり、2.675%になるそうです。デベ提携なので全期間優遇▲1.6%を勘案すると出来上がり1.075%になりました。

  46. 96 契約済みさん

    >>95
    何銀ですか?

  47. 97 入居予定さん

    >>96
    住信です

  48. 98 サラリーマンさん

    なぜソニーの固定にしないのでしょうか?

  49. 99 ビギナーさん

    >>93です。レスありがとうございます。

    ミックスは検討してませんでした。検討してみます。

    ソニーの20年超固定は優遇後2.545%ですね。JAの25年固定優遇後2.45%です。
    JA 25年固定と10年固定(11年目以降は上限の3.5%で計算)の比較で、25年固定のほうが
    利息合計額で11万円ほど得なんですが、それくらいの差だったら、11年目以降はずっと
    3.5%でいかないことに賭けてみることにし、10年固定で良いと判断しました。

  50. 100 匿名さん

    >>98

    信用度の問題じゃないですか? 安いものにはそれなりの理由があると思いますよ。安くしないと借りてもらえない理由がね。

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