東京スター銀行の預金連動型住宅ローン、どうですか？4スレ目

前スレ>>1111

ここの住宅ローンはメリットのある人は絶賛し、
メリットの無いひとはこき下ろすという、
賛否両論が激しくアンチの多い不思議なローン商品です。

別に金持っている人しかメリットが無いと限られるわけではなく、
私のような貧乏人であっても使い方によってはメリットが出ます。


他人にメリットがあろうがデメリットがあろうが関係ないです。
自分にとってメリットがあるか無いかの判断で使う使わないを決めましょう。

メリットのない人は絶対ここのローンを使わないから、
批判は単なる僻みにしか聞こえない。
ローン減税と手元キャッシュの減少がメリットなのに、
金利の高さや東スタの経営を批判しても無意味。

モレが今年（2009年）に実際に契約した例
※千円以下の端数は省略、一部はシュミレーションでの予測の為、不確定要素はあるものの大差なし

物件購入価格 ： ２７００万
頭金 ： ５４０万 ※現金にて支払い済み

ローン借入金額 ： ２１６０万 ※購入価格の8割が融資上限
東京Ｓへの預入金額 ： ２１６０万
金利 ： ０％、固定ｏｒ変動？金利ゼロなので関係なし
返済期間 ： ３３年ローン（年齢が関係する為、自分の場合での最長）
メンテナンスパック ： パック３
〃支払い額 ： ５９万（６万程度×10年）※１０年後に一括返済予定の為
手数料 ： １０万

住宅ローン控除額 ： １９３万（１０年で） ※実際にはこれの８割程度になるらしいので
〃再計算 ： １５４万
ローン契約の為に火災保険加入が必要 ： １万（１０年分を一括払い）
抵当権による登記金額上昇額 ： ２万

※なので、住宅ローン控除額（１５４万） − メンテナンスパック料（５９万） − 手数料（１０万） − 火災保険（１万） − 登記金額上昇額（２万）で
●●●８２万分、現金購入よりローンを組んだ方がお得。

俺の場合は住宅ローンがある場合のみ、会社から住宅手当９０万（月１５０００×１２ヶ月×５年）が出るので更にお得。

●●●注意！ １０年後に一括繰上げ返済しないと残りのメンテナンスパック料（70万）を支払う事になる。

最近TVCMで見ることが多くなったような。
ほとんどがおまとめの方だけど、住宅ローンもちらほらと。

おまとめの人たちが俺たちの分の利子を払ってくれているんだろうから、
ありがたやありがたやと感謝すべきかも。

借り換えしました。
ローン全額分普通預金しました。
あとは、景気がよくなるのを待つだけです。

ローン組んでマンション買ったのですが、転勤になってしまい、現在人に貸しています。
（賃借に出す事はローン会社に事前連絡済み）
東京スターのＨＰに以下の記載がありましたが、私のような境遇で借り換え出来た人いらっしゃいますか？
通常金利より高く設定されたりするのでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。

>ご資金のお使いみち
>● 現在お借り入れ中の住宅ローン(当行のローンを除きます)の返済資金
>※ 現在居住されていない住宅に関するお借り換えの場合もご相談ください。

参考スペック
年齢　　　　　　４０歳
年収　　　　　　１０００万円
対象物件価格　　４０００万円
現行ローン残高　３０００万円
現行ローン金利　２．５％（３５年固定）
貯蓄　　　　　　５００万円

>>08
すみません。一部自己解決しました。
借り換え出来そうな事がＦＱＡで確認できたので一応貼っておきます。

Ｑ２１：今自分が住んでいない家でも借り換えることはできますか？

Ａ：転勤などで現在、ご本人様がお住まいでなくても、ご家族が住まわれている場合や、第三者に賃貸している場合には借り換えることができます。ただし、誰もお住まいになっていない場合や、別荘やセカンドハウスとしてご利用されている場合には借り換えることはできません。

http://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/ans3.php#22

アドバイスお願いします。

土地は２５００万円で決済済み。（抵当権ついていません）
建物２５００万円を東京スターで検討しています。
手持ち資金１３００万円あります。

その際、５００万円頭金を入れて２０００万円のローンを組み、８００万円預金でスタートがいいのか、
２５００万円借りて、１３００万円預金の方がいいのか…。

そもそも東京スター銀行で借りることでメリットはあるのか悩んでいます。

東京スターから試算が送られてきて、３０年２０００万円借りた場合、総返済が２５００万円で、返済とは別に年３０万円程度預金を増やしていければ総返済が２３００万円になるようでとても魅力的です。

東京スターで借りない場合はＪＡで１０年固定１．８％、１１年目以降（上限金利設定４．２％）の元金均等で３０年で総返済２８００万円。
こちらは初期費用が５０万程度かかります。

本日、店舗に確認したのですが預金に1000万円以上入れてた場合は、ペイオフの対象は1000万円まで
といわれました。
　住宅ローンとは別物ですので相殺はしません。（できません）と言う事でした。
別物でなければ、住宅ローン控除を受け取れないのでそれはそうかと納得はしたのですが、
1000万円以上に当たる部分のリスクを考えるとココは怖い所もありますがその辺のリスクヘッジは
どうしているんでしょうか？

>住宅ローンとは別物ですので相殺はしません。（できません）と言う事でした。

預金連動住宅ローンなら、預金はローン残高と相殺される。
聞き間違えか、説明の間違い。

>>12さん、13さん
　他銀行の友人に確認した所、通常ペイオフの規約で債権（住宅ローン）と相殺されるという規約が付与される
為、大丈夫と言う事でした。但し、提出書類等が必要だそうですが。
（東京スター銀行にあるかは確認してませんが、返信を見る限りされてるようですね）

　借り換えの為に自分から店舗に出向いたので新人（もしくはそれに準じる若い方）があてがわれたのかな？
と今となれば思いますが･･･
　とりあえず、疑問は解決しましたのでありがとうございました。ただ、ここで実行はしなそうです･･･すいません。

ご教示下さい。
ローン額1200万、貯金可能600万、以後毎年100万弱の貯金が可能です。
東京スターを選ぶ価値が有るでしょうか？

他者の資料も見て居ますが、いつでも引き出し可能な貯金連動型に魅力を感じて居ます。
しかし、メンテナンスパックに癌保険まで入るとあまり旨味は無いでしょうか？
家族に癌が多いので、癌に対する保険も欲しいのです。

>>15
私は某ネット銀行からこちらに借り替えたものです。
そのペースですと５年目くらいに貯蓄とローン金額がほぼ同じになって
ローンの金利が０になりますね。ただし、メンテナンスパックは貯蓄額に
連動しませんからガンと入院保障を含むメンテナンスパック３ですと金
利0.702%相当とありますので最低0.702%相当の金利（実際は利息ではない
ですが）が最低かかると考えてよいでしょう。
そのほかにも繰り上げ返済手数料無料や返済休暇（元金のみ返済を猶予）
が最大で２年ありますから安心も増えると思います。
なにしろ貯蓄分が繰上げ返済と同じ効果がありその分金利０ですからほか
のローンと比べるとぜんぜんこちらの方が魅力があるとおもいます。
東京スター銀行の住宅ローンのページにシミュレーションできるページ
がありますので実際どれくらいの返済になるか数値を入れてみて
シミュレーションされてみてはどうですか？

>>16
ガン保障を含むのはメンテナンスパック２でした。すいません。

比較対象の他ローンや、返済期間とか固定をするしないとかがわからんので、
メリットがあるかどうかは試算してどうでるかだろうから、本人しだい。
でもざっと考えてもはじめに半分預金があるなら利息で100万以上は違うんじゃね？

ここはメンテパック必須だから、連帯保証人必須な３は避け普通は１だろうから、
１と２の差額だけ見ればいいと思う。1200万だと月2000円弱。
わずかの差だから、利息軽減額に比べりゃ気になるほどじゃないと思う。

もっともガン保険でどこまでカバーされるのかは直接確認すべし。
たしか引き受けはカーディフ、検討もせず１を選らんだ俺には２はわからん。

>>16
>>18

御丁寧なレス、感謝します。
自分なりに考えて東京スターを選択しようとしていますが、
周囲に同じ境遇の方がおらず、なかなか相談し難いもので不安でした。
もう少し良く調べ、たぶん東京スターを選択すると思います。
本当に有難うございました。

預金連動型ローンでの借入を検討しています。
スター銀行に加え、関西アーバン、北日本、ＨＳＢＣの４行（＋オーストラリア銀も？）がこのシステムを採用してると思うのですが、スターかHSBCが条件的には一番いいですかね？

あと愛媛銀行とか荘内銀行ってのもある。

キャッシュバック型は相続・贈与とか考えずに家族の預金をあてにすることができる
というメリットがあるから一概には言えないんじゃね？
個々の事情も勘案しないと比較できないと思う。

東スタとHSBCは差っ引き型だからメリットが感じやすいし、運用するというメニュー
が多く利点は多い。が、通常の銀行窓口業務を主としていない分取っ付きにくい。

試算すべし。

>11
取引を開始したときにもらった『スターワン取引総合規定』の第９章　第４６条に相殺できると書いてありますよ。

第４６条（預金者からの相殺）
１、当行に預金保険法の定める保険事故が発生した場合には、預金者は、本章の規定に従いスターワン預金と当行に対する借入金等の債務を相殺することができます。（以下略）

第４７条（相殺手続）
　相殺通知は書面によるものとし、複数の借入金等の債務がある場合には充当の順序方法を指定のうえ、当行所定の支払請求書に届出の印章により記名・押印して直ちに当行に提出してください。（以下略）

つまり、「破たんしたら、速やかに支払請求書を出してね。自動的には相殺しないよ」と。
一般的な対応ですね。

東京スターがどうなろうと知ったことではないですが、1ドル120円台でドル預金してしまった私は、既にゼロ金利が破綻同然です。ほんとに外貨預金を両建てするのは恐いですね。

外貨預金はやめたほうがいいですよ。
為替は本当に怖いです。

私のような場合、こちらを利用することに価値があるでしょうか。

物件価格　・・・４７００万
住宅購入にあてられる資金・・・２７００万
年間貯蓄予定額・・・２００万

夫婦でコツコツ貯めたお金で、子供も小さいこともあり、預貯金の額を減らしたくないという気持ちが強いです。

アドバイス頂けるとありがたいです。
宜しくお願いします。

25さんへ
金額的には、税金の控除を考えると微妙なラインだと思います。
以前使っていましたが、金利水準はどちらかというと高めです。
手持ちのキャッシュ分だけ東京スターで借りて、他は金利が低いところから借りられたら、税額優遇をフルに利用できてベストだと思います。

＞＞25さん

いつでも使えるお金があると思えば気が楽です。
2700万もあるんだったら借りていいのではと思います。
変動はまだ安いので、変動がいいかも。
毎年200万貯金ができるんだったら、10年で2000万。
ここのほうがいいですよ。

住宅ローン以外で借りるとなったら金利はもっと高いですから。
これから何があるからわかりませんよ。
貯金はとっておいたほうがいいです。

>>25
諸条件がわからんが、
８割借入にで諸経費を５％とすると、初期費用が１２００万位。
１５００万貯蓄でスタートとすると１０年位で追いつくから得だと思う。
特に中高進学前あたりでお金がかかるときに貯金があるのは気が楽だ。

リアル店舗に行って相談してみるといいよ。

間も無く申し込み予定のものです。
最後まで迷ってるのが、固定にするか、変動にするかと言う事です。

おそらく10年程でローン残高＝預金高となりそうですが、
その場合どちらの金利が有利でしょうか？
今後の金利変動など誰にも分からない事ですが、皆さんはどちらの金利で組んでおられますか？

>>29

変動がいいと思います。
私は固定にしてしまって後悔しています。
ローンと一緒の貯金額になったら金利は関係なしです。
変動をお勧めします。

＞＞25さん

#26さんのおっしゃる通り微妙なラインなので、メンテナンスパックの費用もバカにならないと思います。
ここのスレで HSBC を知って最近勉強しています。私だったら、親族に契約書ベースでお金を借りつつ、団信を外してとにかく預貯金＞ローンを目指し、１０年間ローン控除のメリットを最大限に生かす事を目指すと思います。

>>29
スタート時点の貯蓄割合と増加額がわからんとアドバイスできんよ。

他の人も書いたとおり変動は絶対額で有利だろうけど、
大きな差が無いと思うので固定で安心を取ってもいいんじゃないかな。
ここの場合、こまめに繰り上げするローンでないので元金の減り方に大差は
無いからメンテパック代も気になる位の差はでないだろう。

貯蓄率が落ちてきた時でも、初めに納得した利率の高ささえ納得できれば、
それ以上損することは無い。

物件価格4千万円で家具購入代や引越し費用、諸費用とは別で
4200万円程の預金があります。こちらを使うか迷っています。
現金一括購入すると手元に200万しか残りません。

この残金が少ないのが不安でありこちらの連動預金を検討しています。
メンテナンスパックがなければローン控除もあり迷わないのですが
最初に払う諸費用やメンテナンスパック代を考えるとどうなのだろうかと。

現金が手元に残るのがメリットですが、もしそれを使わねばならない
予定ができたら高めの金利で大きな額の借金が残っちゃいますよね？
だったら最初に現金でがつっと買っちゃって暫くはせっせと貯金に励む方が
いいのか・・・結論をだせないでいます。
住宅ローン控除以外に住宅ローンがあって得するものなんてないですよね？

みなさんならこんな場合どちらを選びますか？
ごちゃごちゃ考えすぎてわからなくなってきちゃいました。
アドバイスお願いします。

>>33
俺なら、独身とかなら現金買いしてもいいけど残す家族がいるなら
メンテ１の分は保険と割り切る。

０か１で全額（8割max）借りる必要もないんだから、半分借りるとかで
残貯金2200万残すってのも有りだし、実質金利のメンテパック代も下がる。
ラインは控除とか安心額の考え方の違いがあるので自分で判断するしかない。

いくら他行より高い金利といえど、住宅ローン以外よりは低いわけだし、
想定は出来ない万が一ってなるとこれも保険と同じと割り切ってもいいと思う。
あと取り崩した分だけ高くなるので、一気に返済額が増えるとは考えにくい。
数百万位の引き落としなら気になるUPにはならんだろう。

借換じゃなくても返済比率が低かったりと属性が良いと優遇をくれる場合も
あるようなので、店舗で相談してくるといいよ。

手元にキャッシュが残る方が良いと思いますよ。

メンテナンスパックは保険代わりに使えばいいのでは？
住宅ローン減税も受けられるでしょうし、メンテナンスパック料はその分で補えるでしょう。
私の場合ですが、他の生命保険の見直しで保険料を減額しました。
たとえが悪いですが貴方様に何かあった場合。
ローンはチャラになり、預金はご遺族に残せます。

諸費用も高くは無かったと思いますが、価値観の違いはありますものね。
別途貯蓄に励むのもありでしょう、少し負担して安心を取るのもありだと思います。

４千万もの預金があると家を購入して一度に預金が無くなってしまう
のももったいない気がしますね。家を買うのも投資と考えればその
４千万の預金を一番効率よく家の購入も含めファイナンシャルプラン
ナーなどの専門家の相談を受けてみるのも良いかもしれませんね。

私の場合は東京スターで住宅ローンを借りています。借入額にはほど
遠いですが預金をしてローンの金利を軽減しています。預金額の上限
に応じて数百円ですが返済額がわかってくるのも励みになりますね。
繰上げ返済手数料０円、保証料０円、入院保険、返済休暇が最大３年
などお得な点も多いと思います。

明日借り換えの相談にいきます
残2800万(25年)45才独身
年収700⇒500にダウン
会社の業績も怪しくなり
正社員でいるうちに借り換えをしておこうと思います
現在の生保をやめて(55才から3万円台になるので)
逆に住宅ローンに頼っていくというのはどうでしょうか？
早く返済するのではなく(貯金はなるべく多めにしますが)
心配な部分は数千円の保険程度でカバーすれば
効果があると思うんですけども。
同じような考えで使っている方はいませんでしょうか？

>>37
結婚の予定or願望があるとか、甥や姪に残してやりたいというなら話は別だが、
独身一人身で、自分が駄目になった後、家と預貯金を残す必要あるのか？
葬儀埋葬費用さえなんとかなれば競売にかけられようが親兄弟がもらっちまおうが気にしないだろ。

メンテ１適用の時は自分はこの世にいない可能性大だし、
メンテ２の時は相応なガンと通告された時だから、近い内にこの世からいなくなる時。
自分を守るのは死亡用じゃなく病気怪我を治すのに十二分な費用が出る保険に入るべきで、団信では無い。

もちろん十分な預金があれば手元に現金を残しつつ支払いが楽になる仕組みは独身・既婚関係ないので借り替えはありだ。
有利になるなら実行すべき。
この場合でも団信無し（メンテ３）は連帯保証人が必要なので選びにくいと思う。

37です

何とか10年払ってこれましたが
結婚はしない予定ですので
そろそろ両親を引き取って暮らそうと思います。
親が生きている間だけが心配なのです。
38さんわかりやすい説明ありがとうございました。

東京スターでローンを組もうかと考えています。

ローン　　２１００万
年収　　　１０００万
金利　　　１０年固定か変動（８月現在；変動1.75％　１０年固定2.7％）
返済期間　　　３５年

主人の預金は１０００万です。しかし、私名義の預金が６００万ほどありますので、これを借用書を書いてもらい主人に貸し出すようにすると合計１６００万となり、預金連動のメリットを享受できるかと思ったのですがいかがでしょうか？返済期間を３５年にしたのは、住宅ローン控除を狙ってのことです。
ローン控除の終わる１０年後に完済か、団信ねらいで残すか考えようかと思っております。

他銀行で金利優遇も取り付けており、変動で0.975％、１０年固定で2.2％とのことです。
この場合、頭金８００万で１３００万のローンを組むことになると思います。

スターを選んだ理由は、事業で資金が急に必要になるかもしれないためできるだけお金を残したかったのと、
もし資金が必要となり預金を引き出した場合、金利はかかってしまいますが、事業用のローンよりも住宅ローンの金利の方が安いかと思い、こちらを検討しております。主人の家系がガン家系なのでメンテナンスパックは１か２を検討しております。

みなさまご教授よろしくお願いいたします。

４０です
連投失礼致します。

家族は、夫婦２人、子供はまだいません。
私は専業主婦です。

現在はサラリーマンですが、来年、主人の父の事業を継承していくため、義父の会社に入ることになっております。
年収は５００万くらいまで下がる可能性があります（その事業を継いだあとに資金が必要になった時のため、できるだけ預金を残しておきたいと思っております）
この場合、住宅ローン控除ってどれくらい受けれるものなのでしょうか？

わかりにくい説明で申し訳ございませんが、どうぞよろしくお願いいたします。

こんばんわ！
私も借り換えでスター銀行の連動型ローンを利用して、生意気ですが金利０で返済していました。
今回また買い替えしましたが、自宅が売却できたため、提携の金利優遇ローンを取りやめてまたこちらを使う予定です。私的には、このローンお勧めです！

借り入れ額２１００万で、貯金繰り入れ１６００万なら、他銀行の金利優遇で借りるよりも有利だと思いますよ。

住宅ローン控除は、現在のご主人の年収だったら、10年間で２００万弱ではないですか？
年収が下がったら、年間に払う所得税も下がるわけですが～
たぶん年間２０万円以上は所得税支払うでしょうから、やはり10年間で２００万弱じゃないでしょうかね？

http://mansion-db.com/#RET

連投でスミマセン！
上のリンクに、ローン控除計算のリンクを貼り付けたつもりが、変なマンション広告にリンクしてしまい、失礼！

東京スター銀のページででもシュミレーションしてください。
https://www.tokyostarbank.co.jp/starone/products/homeloan/simulation/i...


ただし、固定１０年にすると、金利低いですが、返済が早いので、控除額は少なくなりますよ～
できるだけ貯金をたくさん入れて、長期で借りる方がローン控除総額が多くなります。

４０です。

４２さま☆

早速のお答えありがとうございます！！！
実際、金利０で完済された方のお話をお聞き出来て嬉しいです♪
そして、お買い換え、おめでとうございます！！
素晴らしいですね～～♪
私たちも、今回は中古マンションですが、１０年後には家を建てたいと思ってます＾＾

そうですよね！貯金頑張れば大丈夫ですよね！
万一の事業用には、住宅ローン金利での長期借り入れが保証されていると思えばいいですよね！

リンクもありがとうございます～確かにローン控除を考えると残金の減りが少ない方がいいですね

自分だけで考えていると不安になり書き込みさせていただきました
４２さまは、メンテナンスパックはどれを選ばれましたか？あ、以前はなかったんですね＾＾；
今回はどれを選ばれるご予定でしょうか？

もしお時間ありましたらお願いいたします～

今現在3000万円の定期預金を３行に分けてしていますが、住宅購入にあたり東京スター銀行の預金連動型住宅ローンが気になっています。借入予定は同額の3000万円ですが、こういった場合は当初から金利０で貸してくれるのでしょうか？またその場合は一括で払うより得なのでしょうか？今は年間45万円ほどの利息が付いている状態ですが、これがつかなくなってしまうことは承知しています。

実際に利用された方のお話が聞けると嬉しいです。

こんばんわ、42です。
メンテナンスパックは、今も２のがん保険付。
新規ローンもがん保険付にしました。
がんになったら、ローン残金がチャラになるので、悲しいやら嬉しいやらって感じですかね？？

現在は、他行の変動ローン金利がすごく安いので、
それを上回る金利で貯金を運用できるのだったら、とりあえず、ローンは他行で借りておいて・・・
変動金利が上がる数年後に、こちらのローンに借り替えるのが一番有利かもしれませんね。

ただ、借り換えするのが少し面倒なのと登記費用がまたかかること。
その時期に、ローンを借り換えられる状況にあるか（年収などの面で）。
などを考えて選ばれたらいいのではないですか？

最初から、ローンと同じだけ貯金を入れれば、金利０になりますよ。
銀行はどこで儲けをとるのかな～？と思いますが、ほかで儲けているのでしょう（笑）

ローンと同じくらい貯金できるなんて、不良債権の心配がない優良顧客ですよね。
前にローン借り換えたときは、ジノリのカップ＆ソーサーくれたりして、面白い銀行だなって思いました。

４２さま☆

お忙しいなかお返事いただきありがとうございます！！！４０＆４４です。
３１日に返信させていただいたつもりが、いま見ましたら全くupされていなかったので
ビックリして再度書き込ませていただいております。

義父が２度初期ガンを患っていますので、４２さまと同じようにうちもがん保険付きにしようと思います。
確かにローンチャラは嬉しいですけど、治っても再発の危険性とたたかわなくちゃいけないですから微妙ですね。。

＞現在は、他行の変動ローン金利がすごく安いので、
＞それを上回る金利で貯金を運用できるのだったら、とりあえず、ローンは他行で借りておいて・・・
＞変動金利が上がる数年後に、こちらのローンに借り替えるのが一番有利かもしれませんね。

たしかに1.5％以上（余裕をみて）のパフォーマンスを出せるのであれば、
変動金利でお金を借りておくのも手かも知れませんね～
リーマンショック以前は株やＦＸにも手をだしていましたが、
ショック以来株価や為替は眺めているだけなんです～笑
そして変動金利があがってきたら借り換える・・・
うまくできるのか？私、、、笑


＞ただ、借り換えするのが少し面倒なのと登記費用がまたかかること。
＞その時期に、ローンを借り換えられる状況にあるか（年収などの面で）。
＞などを考えて選ばれたらいいのではないですか？

そうですね～登記費用もバカにならないですものね。。
来年から父の事業に入り、個人事業主という形をとるので
まさに、年収が厳しい気がします。
いまのうちに借りておかないとダメですね。

＞最初から、ローンと同じだけ貯金を入れれば、金利０になりますよ。
＞銀行はどこで儲けをとるのかな～？と思いますが、ほかで儲けているのでしょう（笑）

私名義のものも全てかき集めるとちょうど２１００万のローンと同じくらいなのですが、
もし再度クラッシュがくるようなことがあれば、そのときには株など長期保有で仕込みたいと思っているので
結婚前にためていた私名義の５００弱は残しておこうかと思ってました（笑）
でも、そのときに引き出せばいいだけなんでやっぱりフルで入れる方がいいかもですね～

銀行は、メンテナンスパック料が儲けなんでしょうか？笑

ほんと、優良顧客ですよね！！貸し倒れの心配がほとんどありませんものね～
このローンってかなり優良顧客を囲ってますよね～
ジノリのカップ＆ソーサー、ほんと今までの日本の銀行にはないサービスが魅力的な銀行ですね♪

遅くなってしまったので、４２さまのお目にとまるかわかりませんが、
本当に沢山のご助言をいただき感謝しております！！ありがとうございました～～

最初から、借入金と同じ額の預金を考えている人向けに、
抵当権を付けずに、その預金を担保に貸し付けをするような商品を出すそうですね。
当然ながら、預金には手を付けられないのですが。。。

メリットは
抵当権が付かないので、
書類上はキレイなカラダのままで、
設定と解除時のコストは抑えられるようです。
ほかには何かあるのでしょうか？

この預金連動は、何か不測の事態に備えてのために
預金がいつでも使えることが大きなメリットと考えていたので、
メリットよりデメリットの方が大きいように感じます。

私もこのローンにしようかなあ、と考えています。

ローン６０００万、自己資金４０００万、数年で利率ゼロにできそうですので、できるだけ長期で借りて、あとはメンテナンスパック２（１％以下）のみ。

利率ゼロになったら、後の預金は利率のよい定期で運用すれば、メンテナンスパックよりも上回るでしょうから、借りているほうが得になるかも知れません。

最初の１０年は、住宅ローン減税分がメンテナンスパックを払っていてくれるようなものだと理解しています。

どこかでがんになったら、確かに先は長くはないし、ローン残高がゼロになっても預金はそのまま残るから、とりあえずの治療費には困らないし、家は自分のものになるから、リバースモーゲージを使えば当座のキャッシュフローはかなりのものになるのではないでしょうか。

この判断、正しいでしょうか？

他は知らないが、ここのリバースモーゲージは路線価格が地価評価の上限。
市場価格の半値で評価しておいて、最終的に取得できれば銀行は丸儲け。
リバースモーゲージが使われない理由。

ここの預金連動型ローンを２年前から使っています。
他の掲示板で住宅ローン減税廃止が話題になっています。

民主党政権で住宅ローン減税廃止！？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29951/

廃止された場合、ここの預金連動型ローンに影響ないでしょうか？

預金連動スキームは東スタ独自だから減税関係ないだろ。
廃止で困るのは、実質金利無しなのに減税で小銭を稼いでいた人たち。
ここを使っているのは預金をきっちり積んでいる奴ばかりで
減税廃止が生活直撃っていう奴はまずいないだろうから、
他行利用者よりも被害は少ないだろうな。

>>51
租税特別措置法により、国は、10年或は15年、ローン減税すると国民に約束したのです。
租税法規不利益不遡及の原則により、既契約者のローン減税が廃止になることは無いです。

預金連動型住宅ローンについてご質問があります。

麻生内閣の住宅購入時の贈与税優遇措置を利用して，親から住宅購入資金を1000万円を
補助してもらう予定ですが，この資金をまるまる預金に入れれないか考えています。

この場合，この贈与は住宅購入のための補助とは税法上みなされずに，やはり通常の贈与に
なってしまうのでしょうか？

あなたのような図々しい質問はへどが出る。
贈与税を丸々払わせないと世の中ダメになるよ

いいね。そういうゆとりのある親持ちって。
うちは口は出すけど金は出さない、子供への援助どころか援助無しには
老後を送れないっていう最悪な旦那親が人生の負債っちゃあ負債だよ。

さて、そんなｼﾞｼﾞﾊﾞﾊﾞに仕送りしつつ、私がボロ着てこつこつ貯めた預金は旦那４０なのにたった800万。
物件価格は4200万。
こういう場合は、この銀行の預金連動は検討に値しないんでしょうか？
やはり、このローンは物件価格と同じぐらいの預貯金がある人向きなんでしょうか。

そうです！お金持ち用銀行ですｗ
利子だけでなく金利変動のリスクも回避できる。
また現金もすぐ出せるので何かあっても大丈夫。わざわざ株を売る必要もない。

54へ

贈与税払え

まあ、公認会計士さんと相談しますわ。
どうもすいませんでした。

>59さんへ

会計士と相談して、良い方法があったら、また投稿をお願いします。

かつて、マーガレットサッチャーは言いました。「金持ちを貧乏にしても、貧乏人は金持ちにはなれない」と。

気にしない、気にしない！

>>56
始める預金が低くても、預金速度によってはメリットが出る。

が、東スタは物件価格の８割限度だから、預金０スタートになるかもな。
下手すりゃ諸経費分で足が出るから使えないとか。

本気で検討するなら窓口で試算してもらえ。

初めてこのスレを覗かせて頂きましたが、少し話ができすぎているように感じました。

上のお話だと、融資額は物件価格の８割まで、融資額と同量のお金を預けておけば金利ゼロとのこと。
つまり、手持ち資金6600万があると仮定して、4000万の物件を購入すると、諸々の初期費用で200万がなくなるとしても、3200万の融資を受け、3200万を融資先銀行に預けておけば、最初から金利ゼロということですか？

古今東西、銀行は金利で儲けています。
普通は、金利報酬がなければ、銀行業が立ちいかなくなります。当然、初期の支払では、金利分が多くなります。
また、銀行は、融資した人や企業が元金不払いになるのを恐れて、抵当権を設置します。

レバレッジ理論に基づき、集金した元本で銀行が利殖を行い、融資先への金利低減分の損を上回るということが可能だった時代もありますが、現在では難しいのではないかと思われます。

この銀行は、経営破綻した東京相和銀行を、アメリカのローン・スター・ファンドが乗っ取ったことによって成立したのですか？　関係者なら、詳しくご説明ください。
この銀行の自己資本比率に関しても、よろしくご教授願います。

最初から金利ゼロということですか？ →実際に、はじめから金利ゼロです。


レバレッジ理論に基づき、集金した元本で銀行が利殖を行い、融資先への金利低減分の損を上回るということが可能だった時代もありますが、現在では難しいのではないかと思われます。

→おまとめローンなど、高利貸しもやっている銀行だよ。

初期はともかく、今借りると金利ゼロじゃないんだけどな。
メンテナンスパックという利息的手数料がかかる。

話ができすぎでも、預金連動の仕組みは事実。
メリットを享受している人は多数いる。
こういった仕組みは、多少やり方は違えど他行でもある。

おそらくは、この住宅ローンで儲けようとしていない。客寄せ。
この条件で集まってくる客は、支払いに困ったりしない客。
支払いが滞る前に預金が減少すれば、他より高い金利設定で利子払い。
銀行にはデメリットが少ない。

借りる側のメリットは利子減少の他に、キャッシュフローを確保できること。
貸す側のメリットは、銀行の狙う顧客層を引き込めることだろうね。
ここの銀行に行ってみるとわかるが、通常の窓口業務は奥に引っ込み、個別相談ブースばかり。
資産運用とか金融商品の販売を主としている場合、小金を持っている客を店に向かわせるには良い商品だと思う。
無論、住宅ローン以外に食いつくかどうかは自由だけどな。


頭の中だけであり得ない・騙されていると考えてないで、実際に出向いて相談してみろよ。
使う使わないはそれから悩めばいい。
余計なことで悩んで得するかもしれない機会を逃すのは勿体ないぞ。

諸費用・メンテパックなどを含めるとHSBCの方が有利に見えますが、どうなんでしょうか？HSBCは繰り上げ手数料が有料なのでその点はデメリットかと思いますが、他の点では東スタを上回る条件のような気がしています。

このタイプの住宅ローンは万人が有利になる訳ではないので、
両行の話を聞いて試算し、自分に有利な方を選ぶべきだが、
HSBC普通預金の商品説明を見た限り怖く無いかい？

・当行の預金は預金保険の対象外です。
・前月における月間平均総預り残高が1,000万円未満となった場合には、月額5,000円（税込）の口座維持手数料がかかるほか、ご利用制限等をさせていただくことがあります。

住宅ローンで両建てなら1000万円を割ることはないだろうが
エグイ条件だなHSBC

→・前月における月間平均総預り残高が1,000万円未満となった場合には、月額5,000円（税込）の口座維持手数料がかかるほか、ご利用制限等をさせていただくことがあります。


預金保険は、ローンと相殺されるから関係ないし、HSBCは信用度が抜群に高い銀行だよ。

ローン後半において、住宅ローン以外付き合うつもりが無い場合には残高1000万円を割る。

東スタの場合、ローン残高（＋メンテパック代）を口座に入れて放置しておけるが、
HSBCの場合は、月5000円を許容するか、最低1000万円をキープするよう調整するか、
残債一括返済してしまうか（手数料10万）選択。
最低1000万円を選択すると、ローンと相殺出来ない預金保険外の預金が増えていく。
HSBCは大規模でかなーり安全な銀行ではあるだろうが、絶対では無い。


まあ、小金持ちクラスだとお付き合い拒否されそうな銀行だね。
相応な資産のある人には相応以上なメリットがありそうだけど、
数万単位の端金を気にしている人は除外した方がいいかも。

教えて下さい。
ローンが証券化され他の方に渡っていても、東スタにある預金と相殺可能なものですか？心配です。

６２ですが、話がＨＳＢＣに飛んだので、ＨＳＢＣについて英語サイトで検索しました。

今年５月２日の記事ですが、ダウ２５０ポイント低下を受け、アメリカの支店数や配当金を削減せねばならないことになると書かれていました。財務状態はあんまり良くないみたいです。今はどうなんでしょう？

もう一回、繰り返しますが、銀行業は利子によって収益を上げています。
預金連動型住宅ローンというもので金利０％があるえるのなら、その部門での収益はほぼ無いということになります。ＨＳＢＣは多国籍企業ですから、地球のある地域でそういう施策にしておいて、資金を集め、別の地域の別の部門に投資して損失をカバーしようとしているとも考えられます。

しかし、健全な財務状況にある銀行は絶対にこんなことはしないと思います。
「預金保険の対象外です」というのも？　
預金保険制度は国が定めた法律ですが、外銀だと適用を受けないということですか？
自分なら、こういう金融商品はやりません。

ＨＳＢＣはスレ違いなのでそろそろ御遠慮を。

9割いけるよ。
属性しだい。
親世代の認知度が低い（悪い）のが援助組には難点かな。

HSBCは知らんが、外銀は本店が日本国内に無い場合は預金保険の対象外。
経営状態についてしりたければ、HSBCでもスターでも直接窓口に行って聞くべき。
こんなところで答えが出るわけない。
俺は契約前に聞いた。「ぶっちゃけおたくは大丈夫なの？」と。すごい失礼な奴だねぇ。

経営判断として、すべての部門から一定以上の利益を追求するってのは普通の考えだが、
損益をださない範囲で一部を捨て、全体の利益をもとめるということだろ。
そこで住宅ローン部門で収益が上がらなくても良いという判断は間違っていないと思うが。

後発だったり支店網が小さい場合に、真っ当勝負で大手・先発に勝てないとしたら、
損が出ないで客寄せになる商品があれば、宣伝公告の一環として利益に貢献する訳で。
どんなにあがいても先発な他行に負け利用者が少なく利益額が見込めないなら、体力勝負するより
逆張りで薄く広く使ってもらって知名度を上げた方が銀行としては有利と考えられない？
話だけで終わったとしても一度入口をくぐってもらえば、二回目からの敷居はグンと低くなるし。
（特にスターの窓口は色といい受付といい銀行に見えないので入りにくいわな）

利用客になると外貨預金、定期、各種キャンペーンのセールスをされるし、思わずおっと思う物も。
こういった物に食いつけばスターの戦略勝ちだろ。
悪名高きおまとめローンもあるしな。

ポッと出たばかりのものならともかく、多少変遷しつつも６年以上経過した仕組みだし、
他行（中小ばかりだが）もキャッシュバック方式とはいえ追随している。
両建ての仕組み自体は珍しいものではないが、大手がやらないのは既存顧客がありすぎと聞いた。

経営が危なそうは風説。預金連動は事実。俺はメリットを享受させてもらってる。
利息節約額を見ると笑顔になれるよ。
なんとか外貨部分もトントンになってきたし。

俺先々月、九割借りれた。減税もあるしダメ元で言ったら、審査次第で減額もありますがと行員に言われたが、結果満額回答だった。当分株とREITは利が乗ってるから売らずに二年ぐらいで満額積み立てたいなあ。 亀井のモラトリアムにちょっと期待！

６２、７０ですが、＞＞７２さん、詳しいご説明ありがとうございました。
一つのお考え方だと思います。

一部門での損失を覚悟して、他部門でその損失を上回る利益を追求するという考え方は、ごく常識的だと思います。

銀行は自己貯金保有量を企業や個人に融資にして、利子で儲けるものだと理解していたので、金利０％がある金融商品に違和感を覚えました。もし、そうした商品を売る銀行があるなら、融資のための貯金を誘致する目的であり、自己資本が安定していないからではないかと、邪推しました。

満足とのご意見をうかがい、これで失礼いたします。
ただし、「石橋をたたいて渡る」主義の自分は、二の足を踏みます。

東京スターで借りる気になっている者ですが、教えてください。

どちらにしても、しばらくは借金が預金よりも多いので、銀行が破綻するとしたら、預金と相殺されて、ある程度の借金が残りますよね（預金残高はゼロになってしまいますが、、、）。
その時には、どこかの銀行から借りれば良いので（東京スターの利率などの条件が変わって、借り換えるとしても同じ）、とりあえず１０年くらい生き残っていてくれれば、この預金変動ローンは使う価値あり、と思うのですが、間違ってますでしょうか？

当方メンテナンスパック導入前に契約したので、金利0で今後15年間かけて返済中。
もし破綻しても、預金と債務が相殺されて借金がなくなるだけだから、特にデメリットは感じない。

ごたごた言うのは預金の足りない人ばかり。
このローンは、直ぐに金利メリットを享受できる人のためのローン。
チマチマ貯めて繰り上げ返済するようなローンじゃない。

回答するには質問が難し過ぎましたか？
まさか利用してる方が考えてない！とは思えませんので教えて下さい。（もし考えてない方が居れば幸せな方ですね。そのような方が居るなら、それはある意味で羨ましいです。）

回答するには質問が難し過ぎましたか？ ・・・・・
はぁ？
そんな事は、こんな板で質問せずに、自分で調べれば。

わからない方は、わからないと言って良いのですよ。
恥ずかしくないですからね。

↑　私も、そう思いますよ。

＞69様

ご自分の質問に回答が得られないのは、必ずしも「質問が難しい」＝「読者が馬鹿」なのではなくて、色々なケースがあると思われます。
例えば、「質問の意図がピンぼけで、どこから話して良いか推測できない」とか。
分からないことを質問されるときは、「どこまでは自分で分かっていて、どの点がよく分からないか」を、明確にして質問される事をお勧めします。

本当に賢い人は、他人の事を考えて質問したりできるものですよ。

頭のいい政治家は、国際会議では、通訳が通訳しやすいように考えて、論理的に発言するそうです。

お騒がせしました。
回答が見つかりました。
余計なお世話ですが、皆様も色々なリスクを考えた上で、どこが良いか決めるのが良いと思うます。
何かあってから知らなかったでは済まないので。
ありがとうございました。

借り換えを検討中です。内容は下記のとおりです。
このまま進めて良いものか悩んでおります。
アドバイスを頂けますよう、お願いいたします。

●現在
固定金利３年が終了する。
ローン残高：１２２０万円
固定金利３年利率：２．５％
返済期限：平成４０年

●東京Ｓ、借換検討
借入金額：１２５０万円
借入期間：１６年
変動金利型を選択
当初普通預金預入：１１５０万円
メンテナンスパック：３

以上、宜しくお願いいたします。

>>75
破綻すると思う銀行で借りないほうがいい。
自分で安全だと判断したところを使えよ。
使ったとしてもはじめの10年とやらで、預金が追いつかず
他より利子が割高になったら意味なし。

>>82
・借入希望額がローン残高より高いのは無理かも。結構担保査定が厳しい印象あり。
　下手すりゃ残額の８割とかね。その場合預金取り崩しができるか。
・満額預金できないということは、余力は無いとお見受けする。
　そこそこ長い借り入れ期間だからメンテ１にして団信を入れることも考慮しては？
　月額差約2000円をどう見るかだが、連帯保証とかなくなるのは手続きが楽。

現ローンの次の利率が2.5%なら高すぎだな。借り換えする前に交渉するのも必要だろう。
が、そこまで預金割合があるのなら、総支払額では東スタに勝てないと思う。
あとは家族預金が使えるキャッシュバック系住宅ローンとの比較かな。

預金の増減予測とあわせて計算し、有利なところにするといいよ。

No.83 by 匿名さん

　早速のご教授ありがとうございます。

　いろいろな面から検討してみます。

　ありがとうございました。

素敵な財務相が就任しましたが、皆様の外貨預金は大丈夫でしょうか。

>>85

以前ここのスレで、外貨預金自慢していた奴らは、大赤字だろう。
私は、ここの銀行を利用する前に、ドル預金で痛い授業料を払った（最終的に10万円以下の損で食い止めたが）ので、預金は全額円建てにしておいたが、本当に良かったよ。

はじめまして。

東京スター銀行検討中です。
最近土地を買いました。夫婦のみの自己資金で買えました。

建物のローンで勉強中です。

ありがたいことにそれぞれ親からの援助610万があります。
引き渡しの時期的に私の父の退職金もあり。
退職金分は、貸してくれるといいます。

そこで相談なのですが、
退職金もあれば、現金で家が買えそうです。

東京スター銀行に預けて、団信の保険料等払いながら、
ローン申し込みをし、ローンの抵当権付き登記をしながら、ローン控除をするのがいいのか、

キャッシュで支払いをするのがいいのか教えてください。

：建物2500万　夫婦共働きです。

既出だったらごめんなさい。
東京スター利用を考えています。
審査も通って後は手続きを待つだけですが、
最近、ふと考えたことで、

ローン金利＋メンテナンスパック１（０．５％）＜　預金金利＋減税１％　ですよね。

ローン金利と預金金利が相殺されるので、
要は、減税１％－メンテナンスパック１（０．５％）＝０・５％のメリットしかありまえん。

それならば、ソニー銀行の住宅ローンの変動プランを使って、同じような金利の商品で運用すれば
金利同士で相殺、スター銀行のようにメンテナンスパックがいらない分、
減税分が丸々入ってくる計算になります。

変動なので、リスクはありますが、
リスクを考えなければこの計算間違ってないと思っています。

このように考えて方針変えた方っているのでしょうか？

計画どおり運用できればね。
そんな面倒なことを考えずにメリットだけ享受できるのが東☆のいいところ。

資金運用でローンを返済するのは邪道。
ここの外貨預金で大損こいた人も多いんじゃないかな。
手持ちの金でさっさと金利0にしましょう。

HSBCは金持ち対象。
スターは小金持ち対象。
減税額やメンテパックがとかいうレベルならHSBCは対象外だろうね。

>>92さん
ありがとうございます。
ローン減税１０年間上限額狙いプラス生命保険代わりで預金連動検討中です。
最初からローン額＝預金額が可能ですが、やはりHSBCでは相手にされないでしょうか。
教えてちゃんで済みません。

預金額（ローン同額ok）1000万超、年収700万以上であれば問題ありません。
決して敷居が高いと云うことはないです。条件に満たなくても相談にのってくれます。
私はメンテパックがどうこうのレベルでしたが、HSBCさんでローンを組みました。

預金額が1000万を下回ると客扱いしたくないみたいだけどな＞HSBC
1000万超をずっとキープするにはメインバンクにでもするしかないが、
預金保険適用も無いし、庶民には選びにくい。

新規のローンで－１％優遇確約していましたが、
今月より－１．２％の優遇が始まりました。
交渉で－１．２％より更に優遇された方いますか？

>>89さん90さん

88です。
遅くなりましたが、アドバイスありがとうございました。
とりあえず、その方向で考えてみます。

借り換え検討中で相談です。
残債2400万ほどで、現金1000万位あります。
差し引き1400万位の利息がつく訳ですが、借り換えは懸命でしょうか？

想定ですが、一年で200万位づつ預金増額を見込んでいます。

金利ゼロも遠いですが、メンテナンスパックって、馬鹿にならないですよね。

>94さん

預金保険も対象外、おまけに1000万以下には口座管理費が掛かるし、あまり評判の良くない、
HSBCを使うメリットってなんですか？
よろしければお教えください。
東スターとの比較でメリットがあるのなら考えようと思っています。

地方の人でも使えるんですか？
銀行まで出向いて行く必要があるんですか？

初歩ですみません。教えてください。