変動金利は怖くない？！その６

ちょっと失礼します。長期固定派さんの論じる机上の数字は、正直？です。ご自分の選択を納得（短気固定変動組の低金利に対し）する為に、必死にしか見えません。
私は信金に勤めてますが1％優遇・3年固定変動です。借り換えを基本に、その時の流れ次第です。同僚は様々です。フラット25等もいます。
自分はあまり金利が極端に上昇するとは思ってません。庶民生活を圧迫してしまいますし、今は政府が金融機関に対し監視介入が厳しいですから金利動向にも非常に敏感です。
長期固定がいいという方々がいても否定はしません。それもまた自己の選択肢の一つですから。

将来の不安は変動固定に関係なく平等に有る訳だから、そのリスクを減らす最大のヘッジは
負債を抱えない事ってなってしまうけど、人生１度、マイホームくらいは手に入れたいよね。
では次に考えるのは負債を早く無くす事だと思うんですよ。３５年固定で金利上昇リスクは
無くなるけれども、年金問題や後期高齢医療など、これからの高齢化社会、住宅ローンを
払い終わる頃の日本が実際どうなっているかという事に大きな不安を持っている人がほとんど
だと思う。

ならば初期に金利上昇リスクがあるかもしえないけど、今の低金利を最大限に利用して負債を早く
減らしてさらにその後の不安に備えると考えるならば人生においてのヘッジにもなると思います。

予想が付かないとはいえ、日本が金利上昇局面を迎える為には解決しなけらばならない問題が
数多くあると思われ、それが短期間でクリア出来るとも思えないです。負債を早く減らす事を
第一に考えるほうがいいと思います。

人それぞれと言う事で

私はずっと10年固定を選ぶつもりでしたが、
http://www.e-sumaisagashi.com/news.htm
のサイトの過去5年間の店頭金利を見て、変動にするつもりです。

東京三菱UFJの場合、
2003年7月からの変動金利最高値は2.875％（2008年）
仮に全期間優遇幅が－1.2％だと、1.685％となり、
優遇後の変動金利が2％を超えるのは相当の好景気が来る場合でしょう。

住宅ローン金利と日本円TIBORの関連性は不明ですが、
1995年からの3か月TIBORの最高値は約0.9％（2008年）なので、
私は大幅な金利上昇は起こらないほうに賭けます。
http://www.zenginkyo.or.jp/tibor/rate/archive/index.html

TIBORを使って、適用金利を算出するおおよその計算式について詳しい方がいれば、
説明をいただけたら幸いです。
（例）6か月TIBOR＋0.3％＝変動金利など。

今は金利が低いから上がるとか上がらないとか議論されてる。

金利は上がったり下がったりが正解だと思う。

今、この景気で急に金利上がることは考えにくい。

固定は金利上昇を現実化させていまったようなもの。

固定で払っているつもりで貯めておいたらどう？


みつみつる

>>886
低い期間を参考にするあたりがお気楽ですね。
急激な上昇はないと思いますが、微増を続ける可能性はありますよ。
返済に余裕がないなら気をつけてね。
夏以降微増を続けるに一票。

今巷では金利が低金利なので長期が有利って謳ってますが、
長期は過去に比べて低金利ではありません。
変動は以前の低金利時同様の金利＋以前になかった大幅優遇。
どう考えても今は変動で組むべきだと思います、
ただ金額と返済金額にもよると思いますが。
金額が２０００万程度で年数が２０年くらいなら変動がいいと思います。

↑その額も、借りる人の年収によって左右されます。

だ～か～ら～、変動が嫌な固定派は黙って固定にしときなって。

検討中なんですが、住信ＳＢＩネット銀行でローン3000万、内ボーナスを500万、期間30年です。

30年固定で月98780円ボ118949円です。それを
変動選んで月85980円ボ103428円にして

差額分を月12800円　ボ15521円繰上げ返済して行こうと思うのですが
やはり危険でしょうか？素直に固定にすべきでしょうか？

家計に余裕があるなら変動
ないなら固定かな

金利の予想は人それぞれ．

人の予想にあれこれ言っても仕方ないのではないかと思います．
自分の予想に従って変動・固定を選べば良いだけであって，
どっちが正しいかは未来になってみないとわからないわけですし．

可能性でいえば，あと20年この低金利が続くかもしれませんし，
3年後に今から6%以上上昇しているかもしれません．
（昔金利が上下していたころは，5～6%の幅で上下していましたから）

とても可能性が低いことでも，可能性が0でなければ大きなリスク，
ととらえる人もいるでしょうし，そんな万が一のことがあったら
そんときはそんとき，と楽観的な人もいるでしょうし．
（わたしは後者の方ですが(^^;）

できるなら，根拠とともに自分の予想を書くまでに留めて，
人の予想には文句を付けない，という感じの流れになると嬉しいです．
予想の善し悪しは，読む人の判断に任せるという形で．

892。自分、何が言いたいねん…、何かごっつ腹立つわ、流れ的に不必要や。2000万をたったと思うなら金利で支払い３、４万変わろが、どうでもいいやろ？ここ見る意味あれへんやん。ホンマ何が言いたいねん。２回言うたったわ(笑)

先月２０年固定が２．２だったのに、今月は２．５平均ぐらいまで上がってるな
ぶっちゃけ２０年固定２．２で支払い考えてたのに０．３もあがると計算すると驚くほど支払いが増えるんだな・・・
マンション完成するまで金利確定出来ないからマジ不安だ（完成来年の６月）
金利なんて政府の経済施策ですぐ変わる
頼むから俺のマンションが建つまで麻生おとなしく馬鹿政府続けて欲しいものだ；；
最悪来年固定金利がこのまま上がり続けると変動とか恐ろしいトラップ契約に踏み込むしかなくなったりして・・・
素で怖い

http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

↑を見ると、去年10月と12月の利下げがそれぞれ翌月に反映されています。
さらにさかのぼると福井総裁時代の2度の利上げ2006年と2007年にあった事も見て取れます。

さらにさかのぼると1995年頃（バブル崩壊3年後くらい）から超低金利政策が
実に15年近く続いている事になります。

さらにさかのぼると90年代初めのバブル期に高金利が有った事が分かります。

さらにさらにさかのぼるとバブル期以前は高金利では無いにしてもそこそこの金利だった
事が分かります。

では、この金利の推移を頭に入れて過去の成長率、インフレ率を見てみます。

http://www.math.tohoku.ac.jp/~kuroki/Readings/jstat.html

バブル期以前は名目成長率が最低でも5%近く有り、高い時で10%も有り、インフレ率も
おおむね2%以上で推移していますので、短プラもそれなりに高くて当然でしょう。

そしてバブル崩壊後は成長率で2%以下、インフレ率はマイナスに転落。（ようするにデフレ）

今後低成長、低インフレが続くのであれば、金利も低位で推移する事が予想出来ます。

逆にバブル期以前のような短プラが4～5%常に有った時代の成長率、インフレ率になれば
今後金利は上昇するでしょうが、仮に来年からインフレ率3%くらいに跳ね上がって、
政策金利も+3%くらい上がったとします。そして、この状態が何年も続くという事は
物価は年々上がって行く事を意味しますので、バブル期以前の物価の推移を見れば
高金利が続く状態がどういう事かを予測出来ます。

http://rich.xrea.jp/200807/4.html

↑のように、インフレ率が高くなると言うことは負債は目減りしますので何も問題は無いです。

ただし、これは、政策金利と成長率とインフレ率の相関が有る場合です。
低成長、低インフレでの政策金利上昇があり得るとしたら変動は危険という事になります。

しかし、通常は考えにくいので変動は怖く無いというのが結論だと思います。

すみません、↑ですが、冒頭の文章が抜けてしまいました。
↓を最初に入れてください。

>>886

変動金利はTIBOR連動ではなく、短プラ連動です。そして、短プラは完全に政策金利連動です。

>先月２０年固定が２．２だったのに、今月は２．５平均ぐらいまで上がってるな
>ぶっちゃけ２０年固定２．２で支払い考えてたのに０．３もあがると計算すると驚くほど支払いが増えるんな・・・
>マンション完成するまで金利確定出来ないからマジ不安だ（完成来年の６月）
>金利なんて政府の経済施策ですぐ変わる
>頼むから俺のマンションが建つまで麻生おとなしく馬鹿政府続けて欲しいものだ；；
>最悪来年固定金利がこのまま上がり続けると変動とか恐ろしいトラップ契約に踏み込むしかなくなったりして・・・
>素で怖い

金利の仕組み分かってませんな、おとなしくFLAT35にしときな。

>>899

正しいと思いますが、そこまで書いちゃうと銀行が金利で儲けられなくなる．．．。

素朴な質問なんですが、変動が怖く無いと言っている人は、
支払いに余裕があって(＋50万？)尚かつ、金利が上がる要素が無いから、
変動は、怖く無いって考えているのですか？
それとも、単に金利が上がらないと、考えているからですか？
皆さん、どの程度の余裕がある人達なんでしょうか？

支払いに余力があって、最低限3%相当分の繰り上げはしてますよ。さらに年間50万くらいの貯蓄も
していますので、金利がバブル期並になれば貯蓄分が金利負担になるだけなので危険では無いでしょう。
ただ、総返済額は増えるでしょうけどね。

しかし、3%以下の間は繰り上げを常に行っていますから元本がぐんぐん減って行きます。

変動で借りて長期固定で借りたつもりで繰り上げ返済しながら貯蓄にも回せる余力があるならば
危険とは言えないと思います。

みんなすごいな…
正直な感想です。私がローン実施したのが19年の9月でリーマンの前で世の中こんなになるとは思わなかった。
変動 固定どちらがいいでわなくて性格上 変動はちょっとなぁ～て気持ちだけで固定にして繰り上げ頑張ってた
ここ読んでると変動いいかもって考え方変わってきてる俺がいる。
でも読んでても金利の仕組みが分かったようで 実はあまりよく分かってない

素朴な疑問なんですけど サブプライムとかリーマンとか原油も予想できた人っているのかな？
金利とかローン減税とか時期的に悪かったなぁ～
なんか裏目裏目にきてる私が変動に借り換えたら また裏目になりそうで……

しっかり変動を理解してない人にとっては変動は危険てことですかね？

もう固定で組んでおられるならそれでいいのでは？

借り換えとか心理負担も大変ですよ。だいたい３５年払いでも利子の半分は１０年以内に払うでしょう。つまり変動で支払い利息を抑えるやり方は、ローン実行直後からの短期決戦なのです。

903さん
私の場合、３％を超える部分については勤務先が負担してくれます。
３年固定とかだと、1.3％ぐらいだけど上限が３％なので、怖くないです。
なので、２％後半の長期固定は、私にはあり得ません。

変動金利は、下記の計算式がでています。
>>875
>>878
>>880
>>881

自分が選択しようとしている変動金利と自分が選択しようとしている固定金利をまず選択し、
変動金利が危なくなる具体的な金利上昇パターンをみなさんで検討しませんか。

私は、固定金利を支払うお金があるのならば、(固定金利での支払額)-(変動金利での支払額)
を繰上返済すれば、金利上昇に耐えれると思います。

固定を選択するメリットは、支払い当初の5年～10年以内の極端な金利上昇のみと考えています。
始めの10年を繰上返済できてしまうと、残りは、金利がどんどんUPしても、支払いできてしまう
計算になるような気がします。

私は、「固定金利」と「変動金利+固定金利からの差額の繰上返済」で変動金利が固定金利を
上回る支払いになるパターンがわかりません。

そのパターンがわかれば、その危険の対策を考えておきたいです。

↑素晴らしい。
勉強になります。

>>909
金利が上昇するシミュレーションをすればいいのに。
無料で知りたいなんて都合がいいですね。

> 私は、「固定金利」と「変動金利+固定金利からの差額の繰上返済」で変動金利が固定金利を
> 上回る支払いになるパターンがわかりません。

金利をあげればすぐにそうなりますよ．

サイトでシミュレーションできますので試してみてはいかがでしょうか．
（携帯ではみれませんので，PCからどうぞ）

たとえば，2年後から半年ごとに1%金利があがり，金利+5%まで上昇したら，
最大で295,212円の支払いまで上昇します．

http://loan.mikage.to/loan/plan/200904051019320e2486745938

同じように上昇しても，その後2年毎に1%ずつさがり，
平均4%でおちつけば，最大182,155円．
この場合も固定の返済よりは上回ります．

http://loan.mikage.to/loan/plan/2009040510231512e685275634

過去の金利をみると，過去3回ほど金利が急上昇していますね．
上昇した後は，すぐに下がっていますが…

http://loan.mikage.to/graph/primerate.html

もっとも，金利急上昇時は給与等も急上昇していると思うので
単純に考えない方が良いかもしれません．
899さんの書き込みのリンク先などが参考になると思います．


上限付き変動金利が選べると借りる方としては嬉しいのですけどね．
どの銀行も優遇0%だったりして実質使えないのが残念です．

金利みたいな自分の実力ではどうにもならないものを世の中の流れに身をゆだね
これから金利は上がらないと思うとか願望に近い妄想を抱いてどうする
変動なんて不動産の営業がマンションが家賃並みの値段で手に入ると風潮流すために存在するような借入方法だろ
今の超低金利は優遇キャンペーンが異常なほど長期間年中行われているからの特別な金利なんだぞ？
目先の金利だけを見ずに大きな買い物するんだから１０年２０年後も見据えた借入方法を考えろよ

提携の優遇金利で通期1.6％とか取れる時代だからね。
元金の減りを考えれば別に変動でいいんじゃない？って感じはあるわなぁ。
店頭金利が5％近くになって今のフラット35の金利に並ぶぐらいでしょ？

金利は自分ではどうしようもないし、ローン控除1％＞ローン金利の現状で
繰上げが得か、キャッシュ手元保管が得か、
ちっちゃい計算に精を出すことにしようかな。

まずは10年だ。

>>914
１０年で払える額なら変動のほうが得だろ
今の景気の状況考えて１０年以内でそこまで大きく金利も変わらないと思う

１０年以降も続くようなローン組むなら変動がいいとか断言してる奴は狂気の沙汰だとは思う
１０年後金利が上がり始めたときに固定に借り替えようとか思ってるなら、その時に今の金利優遇キャンペーンやってるとかといえば可能性は薄いだろ
店頭価格の金利で固定に乗り換えたくても乗り換えられない真綿で首を絞められるような老後も普通にありえる
銀行は国の機関でもなんでもなく民間の金を転がすことで利益を出す組織だという事を踏まえてお金を借りないと。
素人の金利の予想が銀行の先を読めるなんてありえないんだから

＞１０年以降も続くようなローン組むなら変動がいいとか断言してる奴は狂気の沙汰だとは思う

だからさ、あんたはどうやって10年以上の変動が狂気の沙汰になるとの答えを導き出したんだよ？
他の人は具体的にシミュレーションして計算結果を出して比較検討しているのにあんたはその
「10年以上＝狂気の沙汰」という答えをどのようなシミュレーションでどういう状況になった結果
そういう答えになったのかを述べてよ。あんた、自分の勤めてる会社が35年後も存続していると思う？それを当てにして長期固定ローンを
組むなんて狂気の沙汰だね、って言ってるのと同じレベルなんだが。

>>だからさ、あんたはどうやって10年以上の変動が狂気の沙汰になるとの答えを導き出したんだよ？

単純に１０年以上先の金利なんて誰にも読めないからだよ
何千万もする買い物するのに、そんな誰にも読めない金利でローンを組むのがどんだけ愚かな事か解らないのか？

はいはい、分かりました。お代官様の言う通り長期でヨゴザンス！
も～凄い偏執的だね。自己責任なんだから変動でも固定でもイイじゃん。だいち変動派はフレキシブルに時代が固定に行けば移行する柔軟さも持ってるよ大方がね。

>>「金利が上がらないうちは変動金利にしておいて、上がり始めたら長期固定に切り替えればいい」と聞きますが本>>当にうまくいくのでしょうか？

>>一般的な住宅ローンで変動金利を利用した場合、金利上昇の気配があって、来月から１０年固定にしようと思って>>も
>>来月の金利が発表になるのは月末か当月１日。切り替え先の固定金利が更に上がるかいったん下がるか解らない状>>態で変更手続きをとらなくてはいけません。
>>また返済当初の金利割引が大きいキャンペーンを利用していると、固定に切り替えた時点で割引率が下がります
>>１％半ばから３％半ばまで適用金利が上がるとよほどの余裕がある人で無い限り
>>「切り替えたくても切り替えられない」事態に陥るでしょう。

ほとんどの銀行がそうだけど、ソニー銀行だけは15日に翌月の金利が発表される
ノーリスクとはいえないが機動的に変動に変えられるのはソニー銀行ぐらいだよね

10年先の金利なんて誰もわからん。
変わらないと思うという根拠は何もない。
10年先の金利が予想できたら、固定金利なんて必要なし。
もしかしたらＢＲＩＣＳが再度V字回復を果たし、エネルギーインフレが
おこるかも知れないし、赤字国債の乱発でインフレが起きるかもしれん。

大店法の改正や中国の人件費高等で物価が上がるかもしれん。

>>905

私はもともと経済ネタが大好きで日経の経済欄とか欠かさず見てますし、書籍もかなり読んでおります。
趣味程度で投資もしています。素人ながら経済の仕組みは何となく分かっているつもりです。
もちろん、この状況を予想出来た人はなかなかいないとは思いますし、私もその一人です。
趣味の投資も含み損を抱えていますが、当時を振り返って個人的な感想を。

>サブプライム

当時のテレビ特集とかで見ましたが、一般の普通の人たちが土地転がしをしていました。買った先から
家の値段が急上昇し、転売を重ね、投機の為の住宅購入を皆が行っていました。住宅価格の高騰で
資産価値が上がる事により、さらにそれを担保にお金を借りて高級車を乗り回し、
贅沢三昧をしているアメリカ人。正直ちょっとうらやましかったです。
FRBはこの状況に警鐘を鳴らし、毎回のFOMCで0.25づつの利上げを行っていました。確か20回連続くらい
2年弱の間に4%くらい急上昇しています。しかし、2006年頃住宅価格がマイナスに転じた頃から利上げが
止まり、転換期を迎えましたが、大方の予想は軟着陸出来て、年後半には持ち直すみたいな事が言われていました。
私もそう思いましたし、そもそも政策当局が悲観的な発表を早い段階からするわけもなく、実はこの時点で
かなり深刻だったのかもしれません。

>リーマン

バーナンキFRB議長は日本のバブル崩壊をとても研究している方らしく、論文も発表しています。
正直、アメリカの対応の早さには驚きでした。日本はバブル崩壊から低金利政策に入るまでに3年以上掛かって
いますが、1年後にはゼロ金利に到達しています。山一破綻も3年掛かりましたがリーマンもやはり1年です。
日本は金融機関への公的資金注入は行いましたが、一般企業には行っていません。しかしアメリカはGMなど
へも資金注入をしておりますので深刻度が伺えます。しかもこれが全世界で起こっているわけですから。

>原油

当時はヘッジファンドの問題が大きく取り上げられておりました。NYダウが大きく下がるとWTIが急上昇
するなど、明らかに行き場を失った投機マネーが原油に流れ込んでいる印象でした。今度はドバイが
数年前のアメリカのようにバブルに沸いている感じでした。アメリカバブルの時、私はあっちは景気が
良くてうらやましいなと思っていましたが、この原油バブルはさすがに長くは続かないだろうという
感じがありました。

結論としては金融政策の難しさですかね。利上げ利下げの効果は遅れて出てくるそうなので、正しかったか
どうかの判断が難しいですよね。今思えば福井利上げは失敗だったように思えますし、白川0.1維持も
あと数年経ってみないと分からないでしょう。ただ、はアメリカと違って日本はいつも後手に
回っている感じです。それが景気回復の遅れに現れているように感じられるという印象でしょうか。

政策金利の上げ下げだけではなんともいえない。というかだめだということがわかってきた。

でも一つだけ思うのは、日本は政策が遅れたおかげで10年わりをくった。海外では景気が良くアメリカも欧州もすごいバブル。サブプライムで美味しい思いをアメリカだけにさせてなるものかと、欧州もドバイもブリックスもサブプライムが織り込まれた投信をたくさん買っちゃった。でも、日本はほとんど買えなかった。海外の銀行からはチキンとすら言われたけど買わなくて良かったと思う。世界で不況が同時に起きたから日本も煽りを喰って景気は悪いけど、輸出企業の在庫が掃けきって一巡したら、日本は景気の回復は早いのではないかな。その証拠かどうかはわからないが、リーマンにしてもモルガンにしても、日本支社みたいなやつは日本の銀行が買収しました。

結局固定派の言う変動危険論は
「10年後は何が起こるか分からないから10年以内に完済出来ないと変動は危険」

ってこれだけ？
そんな事言うなら

「10年後は何が起こるか分からないから10年以内に完済出来ないと住宅購入は危険」

と対して変わらないでしょう。

去年のような資源インフレが長期にわたって起これば、スタグフレーションを引き起こし、
住宅ローン有る無しに関係無く家計を直撃するだろうし、赤字国債の乱発によるインフレとは財政破綻を
意味し、同じように国民全員が疲弊するだろう。大店法と金利がどう繋がるか意味不明なんだけど、
外資の大型店舗進出がさらに進んで小規模小売業の経営が厳しくなるのと住宅ローン金利が高くなるとか？
中国の人件費が上がると何が危険なのか良く分からない。中国への輸出が増えて景気が良くなる？
中国からの輸入品が高騰するから不況になる？中国が経済力を付けると反日国家だから日本に戦争を
仕掛けてくるとか？

いずれにしても普通の感覚なら
10年後の予測が付かないからって完済する理由にはならないでしょ。

収入が絶たれる方が
金利上昇よりよっぽど怖い。

何があるか解らないってことなら
変動であろうが固定であろうが
ローンなんて組めませんね。

>>923

いやその影響が一番少ないはずの日本の2008年10―12月期の国内総生産（ＧＤＰ）12.1％減だったわけだが。

http://r25.jp/b/honshi/a/ranking_review_image/id/1112009032604_2

震源地アメリカでさえ6.2％減とか、日本がいかに今まで輸出だけに頼っていたかが解る。
輸出企業の在庫調整が終わっても需要が回復したわけではなく、内需に期待が持てる産業が特に
あるわけではないので、結局海外の需要回復頼みの日本経済になるんじゃないかな。

そしてアメリカの保護主義政策を見れば解るように、金融で利益を生んでいた国は雇用を確保出来ない為、
byアメリカとか言って自国製品を買うような動きがあるので以前のような輸出だけしていれば何とかなる
時代にはならないでしょう。

日本の政策次第ですかね。

もともとって言うか、前からこのスレでは、変動は10年から15年くらいで、
完済見込みが無いと、危険だって流れだったが、
最近は、考え方が変わったのかな？

最近の変動組は、質が変わったんじゃないの？

2003年頃からの低金利、いつまで続く？
まさか今後しばらくは続くの？
今までは平均4％くらいだったが、これからは平均2％以下になるのかな。
それなら変動がいいね。

２：１のミックスで組む場合、どちらを変動にしますか？

↑2
個人的には3：1で3くらいが良いかなと。
自分は全部変動。

つーか４月で金利上がりすぎ
世界で５００兆規模の経済対策が行われる予定らしいが金利なんて経済政策に大きく左右されるもの
１０年なんて待たずにこのまま超低金利が平行するわけないだろ