住友信託銀行について語りましょう（その４）

10年後の金利こそわからないのに・・・・。
ミックスにするなら20～35年固定の組み合わせの方がいいのでは？
10年固定にするくらいなら私だったら変動１本にして金利が上がったら固定にきりかえた方が
いいと思いますよ。
住友さんと関係ない話ですが・・・・・。

確かに。10年後金利が上がってたら大変ですね！でも10年後はまだ上がってない方が確率的には高いですが。
なら変動のみのほうがいいね。

変動２０年くらいで設定しておいて繰上返済で
１５，６年で完済を考えていれば、仮に１０年後
に金利が上がっても元本がかなり減っているので
左程痛手にはならないかも。

>>831さん
＞変動１本にして金利が上がったら固定にきりかえた方が

その時は、たぶん固定金利は今より上がってますよ。
一般論としては、変動金利より先に固定金利が上がります。

いま固定するか、ずっと変動で行くかのどちらかだと思います。
まぁ、個人的には１～２年は上がらない気がしますが。

話が逸れますが、
個人的には、５年以下の短期固定は、一番もったいないと思っています。
だったら変動の方が良いと思います。
固定するなら、借入期間全てではなく、繰上を考慮して何年で返せるかが判断基準かなと。


>>832さん
＞でも10年後はまだ上がってない方が確率的には高いですが。

そう考えるのは自由ですが、「確率的には高いです」と言い切っちゃうのは如何なものかと。
誰がどうやって調べた確率？
上がる確率、下がる確率、横ばいの確率はそれぞれ何％？
って話になっちゃいますよ。
なんか、揚げ足を取るようで申し訳ないです。気を悪くされたらごめんなさい。


あ、別に、固定を勧めているわけではないですよ。
それと、住信に限った話でもないです。

固定10年で1.6を基準に考えると、
長期金利が3.2を超えるのが
変動を始めてから5年目で、10年平均が1.6であった場合
変動のほうが支払い金利は少ない。
11年目に固定を変動に切り替えたところで同じ。

東海地方に住んでますが
固定20～35年で1.6なら考えるが
過去の長期金利の上昇カーブを見ても
メリットはあまり無いと予想。

上にも書いてあるけど
いよいよ日本の国債がやばくなって
長期金利の急上昇が避けられない感じになってから
固定に切り替えるのが一番いいと思うな。

それまでは繰り上げ返済をがんばる。

金利上昇に備えて変動2本で組みたかったが､ここは出来ない｡しかたなく一部を5年固定のミックスにしました。
今は変動が有利だから､固定分を損してる気もするが後からわける事ができないので良い選択だったと思ってます。

住信で変動金利で返済中です。
優遇金利に加えて、自動返済・保証料返金手数料無料など
使い勝手が良いです。

住信関係者の方へ要望ですが、
携帯webの対応を始めてほしいです。
利便性が一気に高まるので有り難いので。

>837

保証料の返金手数料って無料でしたかね？
携帯対応も良いが、ネットで手続きできるんだから、
自由返済を24時間対応にしてほしいね。
それと、繰り上げ返済した際のその後の返済額について
ネット上で即座に計算できるようにしてほしい。

>838
保証料返金手数料は無料ですよ。

838です。
そうでしたか。
実は本日初めて繰り上げ返済分の保証料の戻しの
通知をもらいました。
なんだかちょっと得した気分ですね。
今は繰り上げ返済するよりもまとまったお金があれば運用した方が
有利だと思いますが、リスク分散の意味でも少しずつ繰り上げして
いくつもりです。

本審査通ったのですが、心配事があります。お詳しい方のご意見をおきかせいただけると幸いです。
来年実行予定で、融資条件に22年分の源泉徴収票の提出とあるのですが、既に提出済みの20年分と21年分が2000万円であるのに対し、22年分は1500万円程度になる見込みです。
これが原因で融資実行されない可能性はありますでしょうか。
スペックは以下のとおりです。
年齢：30代前半
物件価格：7600万円
頭金：200万円
借入：7400万円
資産：有価証券約1500万円
諸費用は別途用意
よろしくお願い致します。

>841
ネタでしょう？
ネタでなければ、投資で失敗でもされましたか？
確定申告ではなく、源泉徴収票で２０００万円台だったら、
可処分所得も相当あるはずなのに、資産が少なすぎます。
マジレスしますと、融資実行はされますが、１５００万円程度の
所得ならば、税負担が一番キツイ層ですから、遅かれ早かれ、返済
できなくなるでしょう。さっさと、２０００万円台、できれば２５００万円台
に戻せるよう頑張ってください。

>>841
所得のスペックとしては問題ないでしょう。
ただ、頭金が少なすぎますので、それで断られることはあります。

頭金というのは、銀行から見れば、貸し出すお金を減らすことで返済が滞った時に物件を処分しても
損が出ないようにという意味ですので、それが少ないと、リスクが高いと判断されます。

現在住宅ローンについて色んな銀行の情報を集めているのですが、
住友信託銀行は他行とどういう点が違うのでしょうか。
メリット、デメリットともに教えて頂けると嬉しいです。

住宅ローンを組むのが初めてなので右も左も分かっておらず、ご迷惑をおかけします。

今はネットでも詳しく調べられるので他に気になる銀行のHPとで自分で勉強して比較して
しっかり調べた上で、質問を絞ってきてほしい。
メリット、デメリットは比較対象があってこそできるし、また借入状況にもよるので一概に言えない。

自動返済じゃない？

変動金利はどこも似たり寄ったりだし。
固定金利は銀行によって差があるけどね。

メリット
・ネットで繰り上げ返済できる。但し平日の夜９時まで。ネットの場合は手数料無料。
デメリット
・ATMが少ない。土曜に通帳記入できない。

繰上げ返済をこまめにするつもりならかなりいいと思う。
自由返済を返済額軽減でできないのが残念。

通帳記入は人によるけど、ユアパートナー総合口座（無通帳）なら関係ないね。

ATMは少ないけど、ゆうちょ銀行ATM、セブン銀行ATM、E-netATMが使えばいいし。
100万円以上預金があれば、時間外手数料も無料だよ。

自由返済を返済額軽減でできないのは確かに残念。

保証料も一円単位で戻ってくる

↑保証料の返戻に伴う手数料は？

>>850
ネットで繰り上げ返済は手数料ただ

>>847
アドバンテージサービスってのもある
資産残高＋ローン残高/２で計算してくれるから、ゴールドくらいにはなるだろ
時間外もコンビニもただ

みんな自動返済をネットで出来るようにはがきに要望を書いて送ってくれ
店頭に行けば、はがきくれるだろ？大勢で要望だせばイケると思う
自由返済だと期間短縮になっちゃうから自動返済をこまめに変更するの面倒なんだよ
みんなそう思ってるはず

あーなんかおかしかった

>>850
ネットで繰上返済（自動、自由）なら保証料の戻しの手数料はただです

いいなぁ。みずほなんか、ネット繰上返済手数料無料だけど、保証料の戻しの手数料は10500円。こまめに返済すると大変！！

最近のローン審査って本当に早いですね。
六年前に購入し都銀を利用したときは早くても一週間ぐらいだったけど

今回また新たに購入で住信で9月に申し込み→仮審査は1日で本審査は実質営業日でみて3日ぐらいでした。
予想以上に早くて驚きました。引越しまでのスケジュールがはっきりするから助かりました。
ここが提携ローンでよかった～。みなさんはどうでしたか？

今後は自動返済をバンバン利用して元本減らすように頑張ります！

私もデベの提携先がここで、仮審査が2日で、今日から本審査です。
何日で結果が出るか、少しだけドキドキしています。
今週中に結果が出ればいいなあ。

住信の住宅ローン与信額って何位ですか？

自分で調べろ

>>857

意外と低くてびっくりでした。

>>857

あああ、反応しちゃった（笑）
ここは、定期的にアンチレスをつけるヤシが居るので
シカトしましょう。荒れるから。

仮審査が4日。本審査書類提出済みで2週間経っているんだけど、まだ承認が下りてこない。
時間がかかってるのは中古物件だからかな？
私は少しどころではなく、非常にドキドキしています。

８６０さん

ローンの担当さんに急いでほしいんですと伝えたら早くなるかもしれませんよ。
私も10日ぐらいかかると言われましたが、早く結果が分かるほうが引越しとか予定が立てやすい等伝えたら
銀行に言ってくれたみたいで、びっくりするぐらい早く出ました。もう？出たのって感じでした。

自由返済の軽減型作ってくれ！

>862さんに同意します。住信関係者の方、検討してください！

↑
そうそう！期間も、元本も減らしたい！

私は変動で総支払額の極小を目指しています。保証料返還の手数料無料も含めてどう考えても住信がベストと思います。ただ土地が先で二本ローン組んだので先ほどからあるように自由返済の返済額低減タイプをお願いします。

自動返済の支払い設定額をネットでいつでも変更可能にすれば、自由返済の軽減型は要らない気がするのは私だけでしょうか？
むしろ、軽減型と短縮型の選択肢は残して欲しいので、自動=軽減、自由=短縮でもいいですが、いつでも自動返済の繰上げ金額の変更ができるようにしてほしい。
そんなつぶやきを担当者にしてみたら、システム変更にはコストがかかるのでなかなか難しいと言われましたが。

私も、自動返済の設定額を変更しようと電話したら
書面じゃないと出来ないと言われ愕然としました。
是非ともネットで出来るようにして欲しいと思った1人です。

自由返済の軽減型か、自動返済設定額のネット設定
どちらでも良いので、対応お願いしたいです。

ま、でもあまりお金掛かるようだったら良いです。
それよりも、金利が上がらないのが一番幸せなので。

自動返済でも、最終的には期間短縮になるんじゃないの？
自由返済だと少しずつ期間短縮。
自動返済だと、残高が０になったら終わりだから、自由返済と同じ金額返してたら、残高の減り具合が同じだから期限も最終的には同じになるのでは？

>869

考え方はそうですよ。
ただ自動返済で全額繰上げ返済はできないので、「自動返済で」期間を短縮することはできないですね。最後の返済は、定例返済か全額繰上げ返済にするしかないです。

選択肢は広い方がいいじゃないですか。
私は、自由返済は繰り上げ金額手動設定、自動返済は繰り上げ金額自動設定くらいに思っています。

＞870

なるほど～。
「自由返済「自動返済」の両方を上手く組み合わせて使えばいいってことですね。

ありがとうございました～。

現在30年固定（2.94）と変動（1.475）のミックスで35年ローン組んでます。


30年固定を変動に切り替え、変動１本でいきたいと思っています。

しかし、まだ3年目なので、固定から変動には切り替えはできないようです。

こういうのは交渉すれば何とかなるものなのでしょうか？

わたしはここの30年固定＋10年固定で3年が経ち、変動にしたいと思っています。
担当者へ聞いたら、当然の回答ですが「固定期間が過ぎてからじゃないと無理」と言われたので他行の変動金利へ借換をしようと思っています。
ちょっと前に、住信SBIが期間限定で固定から変動への切替キャンペーンみたいなのやってましたね。
住信は自動繰り上げ返済が魅力なので借換せずに変動へ切り替え出来ればいいなと思いますけど。。

どなたか交渉で固定→変動へ切り替えられた方いらっしゃいますか？

借換をするのに住友信託に相談に行こうと思います。

デベ提携では優遇▲1.6がよくあるみたいですが、
借換の個人だとＨＰに出ている▲1.5まででしょうか。

借換で優遇1.6になった方はいますか？

これからローンを組む者ですが、自動返済と自由返済の恩恵をフルに受けるには
どうすればいいか考え中です。
ボーナス払いがあり、ボーナス分から先に返済額or期間が減ってしまい、
目先の毎月の支払については据え置きなのであまり恩恵を受けている実感がありません。
そこでペアローンにして…

変動(1)　2200万/35年 ⇒自動返済&ボナス10万/年
変動(2)　 800万/35年 ⇒自由返済&ボナス10万/年

(2)の方を期間短縮でガンガン繰り上げ、完済目標10年。
(1)はチビチビ自動返済。

(2)を完済してしまえば、TOTALの月支払額はガクンと下がります。


実際スムーズに繰り上げ返済できれば、の話なんですが
考え方として問題無いのかどうかご意見頂けると嬉しいです。

面倒な事が苦にならないのであれば、
ボーナス払い無しの３５年で組まれてはどうですか？
あとは自由返済で、口座の残高を毎月調整して下さい。

ボーナスを計画的に残す事ができれば、ボーナス払い無しでもだいたい同じ事です。

>>876

875です。
コメントありがとうございます。
考えてみればボーナス払いは返済額軽減の繰り上げ返済と同じような効果なんですよね。
また考え直してみます。

10年で500万残して一括返済をし、500万を残り２５年でダラダラ返したいんだけど、どうすればいいですか？

８７６です。
>あとは自由返済で、口座の残高を毎月調整して下さい。
自動返済の間違いでした。ごめんなさい。m(_ _)m

ちなみに私はボーナス併用でローンを組みました。
月々の残高調整が面倒なので、ボーナス払い分がなくなるまでは自由返済で繰り上げ返済します。
その後、ボーナス分が無くなった後、自動返済にするかどうかはを考えたいと思います。
自動返済って、残高の調整が面倒ですからね。
会社によっては給料の振込み額を２つの銀行に振り分けたりできるらしいですね。
そのような会社では、引き落とし分のみ住信の口座に入れてもらえばすごく便利だと思います。
（繰上げ返済したい場合は、その額を住信の口座に入金するだけで良い）

残念ながら、私の会社は給料を２つに口座に分ける事ができませんでしたが…orz

>878
>10年で500万残して一括返済をし、500万を残り２５年でダラダラ返したいんだけど、どうすればいいですか？

軽減型で500万残して毎月maxで繰り上げる（上限があった為一括は無理だったと思います）か、
ローンを2本に分け、10年後に１本を全額繰上げて残り１本の残高が500万程度になる様な組み方をする。

などではないでしょうか？