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だいぶ前のことだが、三井で元利1%、元金3~4%ぐらいだった。
一部の人間しか使わない関数pmtをチャンと式にしないと、説明にならないよ。
>>733
変えてないですよ。>>719で引用してるのは>>679ですが、それは利息の話ですよね。
利息については、
>・支払利息=返済前残債×年利/12
一番上から2つめの「・」です。
>>735
pmt関数は検証に使っただけです。>>731でのリクエストは返済月額でしたね。式にしていますよ。
>・返済月額=借入金額×年利/12×(1+年利/12)^(借入年数×12)÷((1+年利/12)^(借入年数×12)-1)
一番上の行です。
もう一度書いておきますが、
元金均等でも、元利均等でも、残債が同じなら利息は同じです。
・利息=残債×年利÷12
ですから、初回の返済額のうち利息は同額で、違うのは元本だけです。
返済額は元本均等の方が大きいですが、これは元本の返済額の違いです。
(元本の返済額は元本均等の方が多い=残債は元本均等の方が少ない)
繰上返済をしなかった場合、2回目返済前の残債は元本均等の方が少ないので、利息も元本均等の方が少なくなります。
しかし、繰上返済(=元本の任意返済)をして返済額を同じにすれば、2回目返済前の残債は元本均等でも元利均等でも同じなので、2回目の利息も同じです。
これは基本中の基本なので、それがわかっていないと議論にならないです。
>>734
>三井で元利1%、元金3~4%ぐらいだった。
そんなことってあるんですね・・・元金は優遇無しということでしょうか?
その状態なら元金で借りるメリットは全くないですね。
>>728
公庫の計算例ではだいぶ違うね。
現在の公庫5年固定の元金均等が1.48%
銀行さんは、この掲示板では元利0.85%
その計算ではだれも公庫から借りない。
計算方法が違うと思います。
だって、元金で貸したって金融機関には何もメリットがないから。そりゃ元利を勧めるよ。
元金は借りる側も何もメリット無いけどな
貧乏な人には元利が一番ですね。
頭数悪い人には元金がお似合い
元利を選ぶ人は算数も苦手みたいですね。
元金均等を選んだ人の中には、自分で計算しないで「元金均等が得だ」ってすり込まれている人もいるみたいですね。
全員が全員、計算する必要は無いと思いますが、理解もしないで>>740や>>742は、もう話にならないですね。
(話にならないという意味では>>741も同罪ですが)
・残債が同じで金利が同じなら、元金均等でも元利均等でも利息は同じ。
・繰上返済しなかったときに、元金均等返済の方が総利息が小さくなるのは、元金均等返済の方が元金の返済ペースが速いから(2回目以降は残債が少ない分だけ利息が少なくなる)。利息の計算方法が違うわけではない。
・繰上返済をすることで、双方の残債を同じにすることは出来る。残債が同じなら利息は同じ。
これが理解できないのでは、話がかみ合うわけがないです。
>>737さん
公庫じゃなくて、住宅金融支援機構の財形住宅融資のことでしょうか?
http://www.jhf.go.jp/files/100117659.pdf
元利均等でも、元金均等でも、5年固定で1.48%ですね。
皆さんが0.85%とかと言っているのは、銀行の変動金利です。
変動か固定かの議論は、元金か元利かの議論とは別ですね。
財形と同じ5年固定で比較するなら、銀行の5年固定でしょうけど、今は銀行で変動金利で借りる方が一番多いようです。
機構の融資なら、フラット35がほとんどで、財形住宅融資を利用される方はあまりいらっしゃらないと思います。
>>745
ローン保証料を節約できる。これは明確な経済的メリット。
そして、どう間違っても元利均等よりも多くの利息を支払う心配がない。これも経済的メリット。
あとは、ここの人達みたいに、毎月毎月「元金均等よりも多く弁済しなきゃ損しちゃう!」なんて
余計な心配をする必要がないってことかな。
>いや、元利均等の方が、その月に「返済しなければならない」額が小さいことがメリットです。
ふーん、元本返済額が小さいせいで利息を余計に支払うことがメリットなんだ。
さすが元利均等を選択する人はひと味違うねw
>>745
繰上返済をしなくても元利+繰上と同等以上(保証金のことね)が得られることでしょうか。
返済に余裕があったり将来リスクが少ない人(公務員など)には向いているのではないでしょうか。
また、今月の返済がが一番苦しい、言いかえれば来月は今月よりも返済が楽なわけですから、心理的メリットは大きいでしょうね。
>743
フラットの方が財形融資より利息高くない?
0.865%変動と1.48%10年固定が、この掲示板の住信さんの元利均等の利息
公庫(誰でも知っているけど今は承継団体ね)の1.45%5年固定の元金均等の利息
固定と変動は抜きにして、この利率で計算すると、どうなるの?
自ら固定と変動など別の論は駄目よ。
>返済に余裕があったり将来リスクが少ない人
>今月の返済がが一番苦しい、言いかえれば来月は今月よりも返済が楽
なんという矛盾
将来のリスクが少ないなんて言い切れる人はほとんどいないでしょう?実家が資産家でもない限り。JALやエルピーダ、東電でリストラに有ったエリート社員もまさか自分がこんな目に合うとは思って無かったでしょうから。それを2万円得する為にあえて元金均等?
変動+繰上は当初5年間は返済額は変わりませんが、5年後には元金が減っている為、見直す際、金額を下げられます。翌月の返済が下がるなんてちっちゃな心理的負担軽減よりも5年間というスパンで考えてほうがいいとは思いませんか?しかも5年後は返済額をさらに上げる事も下げる事も出来ます。5年後は5年後の所得や支出を元に返済額を選択出来るのです。
しかも、毎月繰り上げ弁済していたら、数千円どころかほとんど差がなくなっていくわな。
> ローン保証料を節約できる。これは明確な経済的メリット。
> そして、どう間違っても元利均等よりも多くの利息を支払う心配がない。これも経済的メリット。
もともと元金の初期額に対して余裕があるなら、元金の初期支払いと同額にして、元利で期間を減らしたほうが、経済的にはお得ですよ。これをしない理由は何ですか?
> あとは、ここの人達みたいに、毎月毎月「元金均等よりも多く弁済しなきゃ損しちゃう!」なんて
> 余計な心配をする必要がないってことかな。
住宅ローン控除のため、金利1%未満なら、10年間は、繰上げしなくても元金と変わらないですよ。
元金均等は、毎月弁済額が減っていくからローン期間の大体中間で元利均等と毎月の弁済額の多寡が逆転する。
もし、元利均等で毎月元金均等以上の弁済額になるまで繰上げ弁済を続けるとしても
この逆転するポイント以降は、元金均等と元利均等の弁済額がイコールになるのでは?
>もともと元金の初期額に対して余裕があるなら、元金の初期支払いと同額にして、
>元利で期間を減らしたほうが、経済的にはお得ですよ。
どこが得なんだよw
だから元利均等を選ぶ奴は算数が弱いとか馬鹿にされるんだよ。
754さんの言うとおり、返済期間の折返点以降は返済額が逆転しますね。
となると、リスクに対する有利不利が逆転するということかな。
見通しが立ちやすく再就職のしやすい前半と、見通しが立ちにくいし再就職も難しい後半で
リスク対策はどちらに重きを置くべきですか?
誰か↓の問に答えて、元金さん
>>715
みなさん、普通ローン組む時に月々いくら負担出来るか?で考えるでしょ?
ならば視点を変えて、自分の所得、学費や貯蓄など考えて月々住宅ローンの負担は12万までの家庭がいざ家を買う際、どんな検討をするか?
あくまで、「月々の負担が12万」を起点に考えた場合、いろいろなケースが有りますが、
1.元金均等でシミュレーションしたら初回が丁度12万だったので元金均等にした
2.元利均等でシミュレーションしたら月々10万だったので銀行の自動繰り上げ返済を利用して10万+2万で返済する事にした
3.住宅ローン減税を満額受け取りたいので元利均等で10年間は繰り上げせず、10年後に2万☓12ヶ月☓10年で240万を一括繰り上げする事にした
大まかにこの3つの選択肢が有ると思いますが、この3つは「月々の負担は12万まで」の条件を満たしていますのであとは違い、メリットデメリット、損か特かを比較するだけだと思いますが違いますか?
ちなみにこの場合、元金均等のメリットは何でしょうか?私には何も思い当たらないのですが?
> 繰り上げ弁済の場合、期間短縮の方が返済額軽減よりも得だといいたいわけ?
> それって、元金均等の方が元利均等より得だという話と同じロジックなんだけど。
保証料も得と言いたかっただけですよ。
元金の人は、繰り上げを否定しているので、繰り上げしないくらいなら、元金の初期設定と同等の元利の返済額にすれば、総支払額が減るって言っただけですよ。
繰り上げをするなら元利も元金も一緒。10年未満では住宅ローン控除があるため繰り上げをしなくても元金と元利は同じ。それなら手元に資金が残る元利がお得ですよ。
そして資金を残す必要もないぐらい余裕なら、元利で期間を短くしたら、保証料が得になると言いかっただけですよ。
>元金の人は、繰り上げを否定
そんなことはありません。
元利で繰り上げ返済すれば、元金均等と同等の効果があることは分かる。
しかし元金均等にしてさらに繰り上げ返済する人だっているのでは?
こう書くと必ず、なぜあえて元金均等で繰り上げ返済するのかメリットがわからない、
というお返事が帰ってくるのだけど…。
元金均等で繰り上げ返済して何か問題ありますでしょうか?。
もし元金均等で繰り上げ返済するのが辛くて、繰り上げ返済をやめたとしても、
元金均等ならその後も強制的に元金返済が進むので、わかりやすくてよいと思う。
もし元利金等で支払いが辛くて繰り上げ返済をやめたら、元金均等に比べて利息の支払いは結局多くなってしまうでしょうから。
> 元利で繰り上げ返済すれば、元金均等と同等の効果があることは分かる。
> しかし元金均等にしてさらに繰り上げ返済する人だっているのでは?
だからそういう人は元利でもそれ以上に繰り上げする人ですよ
同一人物なら月の返済のMAXは同じですよ。
そのため、繰り上げするなら元金も元利も同じなので、元金に保証料以外のメリットはない。
元利なら、手元に資金が残るメリットがある。どちらを選ぶかです。
> 元金均等ならその後も強制的に元金返済が進むので、わかりやすくてよいと思う。
だから、これがデメリットなのですよ。何らかの事情で払えなくなっても強制的に繰り上げしてるのと同等になる。
> もし元利金等で支払いが辛くて繰り上げ返済をやめたら、
> 元金均等に比べて利息の支払いは結局多くなってしまうでしょうから。
だから少なくとも10年は繰り上げしなくても一緒で、10年後から考えればいいが、10年たったら原資もかなり減っているので、繰り上げしなくてもほとんど差がない。
平行線ですね。
>しかし元金均等にしてさらに繰り上げ返済する人だっているのでは?
>>759にあるように元利で借りても元金で借りても月々に負担出来る金額は変わらないでしょ?
月15万の返済が限度の人が元金で借りて12万だったら繰り上げ出来るのは3万。元利で借りて10万だったら繰り上げ出来るのは5万。
それとも元金で借りると元利の時より月々の負担を大きく出来るとでも?
>こう書くと必ず、なぜあえて元金均等で繰り上げ返済するのかメリットがわからない
そんなこと誰も言ってませんよ?元利だろうと元金だろうと元金プラス繰り上げだろうと月々の負担を同じにすれば返済額は一緒。あえて元金を選ぶ必要は有りません。
それと、>>723にあるように、減税と保証料も含めた10年後の元金と元利の差はたったの900円です。
>元金均等ならその後も強制的に元金返済が進むので、わかりやすくてよいと思う
結局これだけですね。元金均等は繰り上げを強制でやってるだけ。
>もし元利金等で支払いが辛くて繰り上げ返済をやめたら、元金均等に比べて利息の支払いは結局多くなってしまうでしょうから。
ならば元金均等のメリットは10年で900円得な事と、支払いがきつくなった時に返済額を下げられないから自分の生活を犠牲にしても返済を続けなければならず、結果繰り上げをいつでもやめられる元利より得になる可能性が有ると?
話しが咬み合わないわけです。「支払いがきつくなった時に返済額を下げられないから自分の生活を犠牲にしても返済を続けなければならず」この部分は元利派はデメリットとしか思って無いですから。
だったら元金均等ではなく、期間を短くしてやればさらに効果的では?
>>759へ誰も答えないって事は元金さんも元金に意味が無いって事はわかってるんだよ。初心者向けの参考書に書いてある事を鵜呑みにして元金で借りて、いい選択したと思ってたら意味が無かったからどうしても認めたくないって人が執着してんの?
> 何処でも元金の方が利率が高くなっています。
> これはどうしてでしょうね。
借りるときに元金のほうが利率が高い理由ですか?
破綻リスクがたかいため、貸す側が早く利子を回収したいだけだと思いますけど。
おそらく大半の元金選択者は、繰り上げ返済をすれば総支払額が同等になることを知らずに元金にしたのでしょうね。
だから話がかみ合わない。
まぁ、知ってたら元金均等なんて選ばないわな
総支払額が同じになるように繰り上げ返済するなら
元利均等の繰り上げ額の方が元金均等のそれより増えるのですが…
なんでそういう都合悪い点はスルーするのかな?
> 元利均等の繰り上げ額の方が元金均等のそれより増えるのですが…
> なんでそういう都合悪い点はスルーするのかな?
まぁうそではないですけど、誤解を招きますね
元金で10万円
元利で8万円+繰上げ2万円
これで、総支払額はおなじですが、繰上げ返済額だけみれば、元利のほうが上ですね
でも月々の返済額は同じですけどね。
元金均等にすると住宅ローンに当てる資金が天から降って来るらしい。
短縮と軽減でもいえる事ですが
月々の繰上げを計算してまで、期限の利益がほしいとは思わない。
そういうのはよほど暇な人か、そういうのが趣味の世界ですよね。
まぁ 自分は元利&繰り上げ返済1回もしたことない(10年で1活返済予定)なんですけどね。
いや、元利均等にしておいて元金均等を気にしながら毎月ちまちまと繰上げ弁済するのが面倒だから。
これから借りる人は住宅ローン減税の恩恵がほとんど期待できないから(従来の半分以下)、
繰り上げに対するモチベーションも下がるよね
> いや、元利均等にしておいて元金均等を気にしながら毎月ちまちまと繰上げ弁済するのが面倒だから。
いやだから、住宅ローン控除で10年間は、繰上げしなくても元金と元利は同じなんですって。
その分、元利のほうが手元に資金が残る。
そして10年後繰り上げするかどうかを選択できる権利を持てるのが元利。強制的に繰り上げされるのが元金です。
これだけでも900円の価値はあると思いますけどね。
また、例えば、元利を選ぶなら、初期支払いが少ないため、頭金を元金の場合よりも大目に設定できる人もいると思う。