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匿名さん
[更新日時] 2009-08-17 11:44:00
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分譲時 価格一覧表(新築)
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一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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変動金利は怖くない!?その9
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51
匿名さん
揚げ足とりですか?
日本のワイドショーに出てる自称エコノミストよりはノーベル賞取ってるんだからまだマシかと。
金利上昇リスクって皆が過剰に警戒してるわりにはデフレが長期間続く事への警戒は結構軽視してるように
感じます。確率でいったら金利上昇よりデフレが長期間続く可能性のほうが高いですし、金利上昇と同等
もしくはそれ以上にデフレ経済が長期化する事は驚異です。
そこまで考えて変動を選択肢の一つと考えた場合、それでも長期固定を選択しますか?
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52
匿名さん
そこまで考えて変動を選択肢の一つと考えた場合、それでも長期固定を選択しますか?
ケースバイケースでしょ。
あくまで、収入に対しての返済額の比率次第でしょ。それと扶養家族の人数とあと何年養うかによるよね。
それと現在の収入状況があと何年続くかかな。
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53
匿名さん
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54
匿名さん
>>52さん
>ケースバイケースでしょ。
>あくまで、収入に対しての返済額の比率次第でしょ。それと扶養家族の人数とあと何年養うかによるよね。
>それと現在の収入状況があと何年続くかかな。
例えでいいので、どういったケースでは固定を選択すべきなのかを教えていただけないでしょうか。
固定を批判しているわけではないのですが、、私の中で固定を選択すべきケースが浮かばなくて…。
52さんのおっしゃるように、返済比率、扶養家族の数と期間、収入の維持が何年てきそうかで回答いただけると分かりやすくて嬉しいです。
よろしくお願いします。
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55
匿名さん
>>54
変動固定の違いっていうのは金利が固定されているかされていないかの違いだけだから年収も家族も
関係ないよ。
ようするに固定を選択すべきケースってのは今後5年10年で金利が上がると思うか思わないかだけ。
それも瞬間的に上がるんじゃなくて上がって高金利状態が続くと思うならば固定にメリットが出てくる。
(仮にそうなったら変動のほうが支払い総額が増えるだけで実質金利やインフレ率を考慮すると金利上昇=破綻とはなりにくい)
しかし、そのようにならないならば変動が絶対有利。固定は金利を固定することでの安心がメリットと
言う人がいるけど、確かに間違いではないけど、最大の不安はローンを抱えている事だから、5年後10年後には
負債が大きく減っている可能性の高い変動のほうが安心を得られる可能性が高い。
その辺をふまえてあえて固定を選ぶ理由は、ローンの事を考えるのは面倒、気にしたくないって人だろう。
変動を選択したのならば、経済状況のチェックや繰り上げ計画など多少気に掛けていなきゃならないからね。
よって、ここに常駐している固定さんは最大のメリットである、「気にしなくていい」と言う部分すら
捨てているのはなぜだろう?自分の選択が正しいのか不安があるから?自分がギリギリで不安があるから?
よって変動が不利になるケースは
1.今のようなデフレ、マイナス成長にも関わらず、金利が上がると実質負担が上がるのでその分繰り上げ
返済資金を減らしたり、生活レベルを下げる必要がある。
2.成長率の回復、インフレ率上昇などいわゆる好景気時に金利が上昇した場合、実質負担はさほど上がらないので
返済には困らないが固定選択者より支払い総額が多くなる可能性がある。(ただ、実質負担の個人差があるのでギリギリ借り入れはダメ)
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56
匿名さん
何も考えず安心というだけで固定にするつもりでしたが、このスレがきっかけで3,4ヶ月勉強して
一番低く借りられる銀行の変動にしました。住宅ローン本も4冊読みましたが、1冊を除いて金利の
固定をすすめていました。
副作用でしょうか新聞の今まで見たことのなかったようなページを毎日見るようになりました。
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57
匿名さん
私も住宅ローン=長期固定=安心という固定概念を持っていましたが、たまたまここのサイトを知り自分なりに勉強してみました。
結果として私は変動を選ぶことにしました。この選択が正しかったのかどうかは今の時点では判断出来ませんが、正しかったと思えるように計画的に返済していこうと思っています。
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58
匿名さん
私は自らの不勉強が故に、土地を超長期、建物を変動(ほぼ同額)で昨年末に実行しました。
変動の金利を観察しながら繰り上げをどっちにするか‥という無精なやり方です。
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59
購入検討中さん
変動派の皆様に質問したいのですが、25年のローンを予定しています。
①10年固定1.5%で1000万ローン
10年固定1.7%(その後3%固定)で1800万ローン
②変動 1%で2800万ローン
毎年繰り上げ150万可能です。
やはり、繰上げできるということ前提なら変動が有利でしょうか?
金利差がさほど違わないので、借り方を思案しております。
どちらが良いかアドバイスいただければ幸いです。
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60
匿名さん
>>59さん
2800万のローンを何年で完済する予定ですか?
10年程度で完済できるのであれば、変動がいいかと思います。
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61
匿名さん
↑
補足
25年丸々掛かるようでしたら固定もありです。先行き不透明な為
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62
匿名さん
25年変動最安値で組んで15年返済目標でいいのではないでしょうか。
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63
匿名さん
情報量が少ないためもしかしたら的外れかもしれませんが、
毎年150万円の繰り上げをされるということで、早く元金減らされたいんですよね?
だとしたら私なら変動を選びます。
おっしゃるとおり、金利の差がそれほど大きくないので迷うところですが、
何年で返す予定なのかによりますよね。
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64
匿名さん
>>59さん
私ならですが、全額変動にします。
また年齢次第ですが、25年以上の期間で銀行が借してくれるなら、最長期間の35年で借ります。
返済額軽減で毎年繰上し、月々の返済額が減った分は150万+αで以降繰上します。
25年の間に収入が減った場合や、予想を遥かに超える急な出費が発生した時に、月々の負担が減っている状態にするためです。
年間150万繰上してれば、2800万の借入なら、20年かかる事なく、返済額軽減で完済までいけます。
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65
匿名さん
いかに、繰り上げを計画通りに頑張れるかですね。
確実に頑張れるのであれば、変動が良いでしょう。
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66
匿名さん
>>59
変動で2800万借りる場合と、2%で借りる場合を比較してみました。
ローン込み250万返済なら、変動約11年。
金利2%なら14年。
検討は10年固定のようなので、実際今の金利なら2%以下ですよね。
間をとって12.5年間で返済とすると、どちらでもいいと思いますが、1年で250万は大きいですから、自分なら変動かな。
繰り上げを150万毎年するなら、どの金利を選択しても15年ほどで返せると思います。
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67
購入検討中さん
皆様、的を得たアドバイスをありがとうございます。
25年ローンで15年かけて返済を計画しています。
特に、64さんのご意見は大変参考になりました。
あとは、金利の動向次第ということでしょうか。
配偶者とよくよく相談の上、決めたいと思います。
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68
匿名さん
64さんと同じですが、頭金大量投入・返済期間ぎちぎちで苦労している人たくさんいます。
かなり不安定な状況なので、キャッシュを大量に持ち(いざとなったら繰上にまわす)、返済期間は余裕
ありすぎるくらい(短くするのは簡単ですが、後で延ばすのは困難です)でいくのがよいと思います。
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69
契約済みさん
住宅ローン減税についてみなさんどうお考えですか?
今年に入って5500万円を35年変動で組みました。
夫1人の名義で組んだので妻の収入から毎年200万円の繰り上げを考えていて
年間の返済額は400万円ほどになると思います。
所得税その他で年間50万円前後引かれているので全額還付が数年続くと思うのですが
繰上げを続けると折角の住宅ローン減税が享受できなくなってしまいます。。。
10年間貯めておいて減税期間が終わったらドーンと繰り上げるのってアリですか?
それとも毎年1月に200万の方がいいでしょうか?
オススメを教えてください。。
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70
通りすがり
っていうか夫一人の名義で妻から200万円繰上は贈与税かかるよね?
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71
匿名さん
>>69
建物や土地の名義はどのようになっているのでしょうか?
(ローンの名義ではありませんよ。)
土地建物が、双方の実質所得と頭金で按分しているなら問題ありませんけど、そうでないなら贈与税の問題が70投稿のように発生します。
いかがでしょうか?
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72
匿名さん
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73
69
>70
夫婦間で贈与税!
無知でしたー。。いまググりました。
妻名義からは110万以下の繰り上げにしておきます。
(銀行のお姉さん、何も言わないんだもんなあ。
危ない危ない。。)
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74
69
>71
すべて夫一人名義です〜。
むむむ。。減税があっても贈与税がかかるとは。。
毎年110万円以下なら大丈夫なのかなあ。
うっかりえらいことになるとこでした。
>70,71さま ありがとうございます。
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75
71
>>73
あなたの奥さん、かわいそうですね。
夫婦で稼いでいるのなら、それなりに財産形成をするようにした方がいいんじゃないの。
うちは旦那である私が財産管理をしているけど、出資持分に応じた財産構成にする登記をしています。
ローンの名義は、財産構成とは切り離しても所得の裏付けがあれば問題はありません。
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76
70
69さん わざわざ感謝してもらってどうも。
素人考えだが200万繰り上げてもローン減税に影響するのは1%相当の2万が減るだけ。
ならば早いとこ繰り上げることで元本分のいらん利子(2万は超えるでしょ)を減らせるのでは?
うちも変動ですが毎月こつこつ繰り上げようと考えてます。
しかし年200万繰り上げられるのは羨ましい。
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77
匿名さん
奥さん収入あるなら、何で共同所有にして、別々にローン組まなかったの?
ローン減税も別々に2人分出来るのに、勿体無い。
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78
匿名さん
利率にもよると思いますが・・・昨今ざらにある0.875%の利率なら
繰上げせずに貯金したほうがおトクになりますよね。1%還付されますから。
最近やってる東京スターの「貯金&繰上げ返済」ですが、こちらは勝手にそうなってる感じですね。
10年経つ or 変動の利率-1%が定期預金の利率を上回った瞬間に繰り上げ、がもっともわかりやすいでしょう・・・このときに注意することは返済額低減型を選べるかどうかですね。
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79
匿名さん
変動金利の安さに飛びついてローンを組み、夫婦2人で必死に働いて固定金利分を繰り上げ返済して税務署から指摘を受けて贈与税のことや共有名義で登記をしてローンを組んで住宅ローン減税を2人分受けられることを後で知った人って多いんじゃないの?
共有名義だと離婚したときに色々と面倒だから組まなかったという人もいるかもしれないけどね。
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80
匿名さん
デベ提携でない、借り換えで0.875%って具体的にはどっかある?
(首都圏)
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81
匿名さん
贈与税云々やローン減税2人分は固定金利を組んだ人もまったく同じはずですが・・・
むしろ変動で利率を1%以下に抑えた方々は、控除額以下のローンを念頭に入れて
計算してるはず(でないと逆ザヤにする意味がない)ですから一人でも二人でも変わらない
という人が多いんじゃないかな。
贈与税に関しては、生活費の授受は課税対象になりませんから、奥さんが主たる家計を受け持つなどして
うまくやりくりすべきですね。
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82
匿名さん
金利が低い時代だから毎年繰り上げするしないは本人の好き好きだと思うけれど、
たとえば年100万ずつ繰り上げ資金ができるのでそれを貯めて行って10年後、繰り上げ資金が1000万(+利息)になっていたとします。
だけどその時点で1000万を住宅ローンに入れて繰り上げするときは、人によってはちょっと勇気が要るのではないか?
もしも…このお金を繰り上げた直後に何かあったらどうしようとか、
他に貯金額があったとしても一気に1千万ダウンするのはいかがなものかと。
うちは、繰り上げは一旦貯金にしてしまうと、それを下ろして使ってしまうことに抵抗を感じるタイプなので、他の貯金は貯金でしっかりやった上で、繰り上げは元々なかったお金(余剰資金)と思って年に1回繰り上げしている。
ローンの利息と預金の利息を比較したり、ローン減税で1万もどりが少ない等には特にこだわらず、最初からこの100万はなかったお金と思って繰り上げ返済する。
その効果というのは利息をカット出来たという事以上に、精神的に「残元金減って嬉しい」という効果の方が大きいかな。
期間短縮にしているので、完済まであと何年と時期が迫ってくるのも嬉しいし。
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83
匿名さん
まぁ人によりけりなので…、ただ利率が1%以下でローン減税をあてに出来るのであれば繰り上げより貯金かな。
それこそ家主に何かあった時に家のローンがチャラ+いままでの貯金を残せるので逆ザヤのメリットは思った以上に大きいですよ。
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84
匿名さん
貯金しているときに何かあった時はチャラで良いけどね。
貯まったものを放出した後に何かあったら怖い。
それに貯金っていっても繰り上げ分は実質には貯金扱いにはならんでしょ?
他の事に使えないし、遅かれ早かれいずれはローン返済に回してしまうお金だから。チャラになる以外は。
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85
契約済みさん
変動金利はよく短期間での返済に向いている(長期間の返済には向かない)と言われていますが、
私はデベ営業の勧めで35年という長期間にも関わらず変動金利一本で組もうとしています。
当面は多少の上昇はあるものの低金利が続くであろうため、その間に繰り上げ返済して
早めに元金を減らしておいた方が良いとの判断なのですが、甘いでしょうか?
・変動:0.875(全期間▲1.6%)
・固定期間10年:2.3%(全期間▲1.6%)
このいずれかでいくか、これらのミックスでいくかで悩んでいます。
今後5年間のうちに変動金利がどのくらいまで上がる可能性が高いかにもよると思うのですが、
皆さんはどのくらいまで上がるとお考えでしょうか?
私としてはせいぜい1.5%くらいの上昇(店頭で2.475%→3.975%)かとは思っていますので、
変動一本あるいはミックスにしても変動メインにしようと思ってはおります。
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86
匿名さん
俺はそういう選択はしないけど、別にいいんじゃない?
フツーに考えて過去のバブルのように金利がガンガン上がるような社会じゃなくなったでしょ、日本ってさ
もちろん無能な国民が今より低脳な連中を議員にしてゴミみたいな政府ができて
ハイパーインフレなんて事もないとは言えないけど、そこまで考える必要があるかどうかは人次第でしょ
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87
匿名さん
>俺はそういう選択はしないけど、別にいいんじゃない?
迷わず変動一本ってこと?
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88
匿名さん
>>82
言ってることが変だよ。
>>82は
「他の貯金は貯金でしっかりやった上で、繰り上げは元々なかったお金(余剰資金)と思って年に1回繰り上げしている。」
でしょ。
ならば、他の貯金はしっかりした上で、たまったお金を繰り上げてもいいんじゃないの?
一気に1000万ダウンするのはって書いてるけど、元々繰り上げたら無いお金で、繰上げのために
貯めたんでしょ。
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89
匿名さん
>>88
意味不明、何を言ってるかさっぱりわからん
>他の貯金はしっかりした上で、たまったお金を繰り上げてもいいんじゃないの?
繰り上げたらいけないとは書いていないだろう?
繰り上げ用を年100万×10年で1000万たまり、その他の貯金が年100万×10年で1000万貯まっていたとして
手元に2000万の貯金があったとしても一気に1000万へらすのは勇気がいるという話で、悪いとかいけないとはどこにもかいていないし。
一気に減らすのが嫌だから年100万ずつ繰り上げるのも、一気に減らすのが嫌じゃないから10年間貯めたのを繰り上げするのも、本人の好き好きという事なのに、言ってることが変とかケチつける話しじゃないだろう。
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90
匿名さん
>>87
支払額が不明だと予算が立てられないので固定一本
ただし、今後日本がハイパーインフレに突入なんて事は万が一程度にしかないと思ってる
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91
匿名さん
ハイパーインフレは金利選択の材料にはならないでしょ?
仮になったら住宅ローンどころの話では無いでしょうし。
ハイパーインフレを考慮して固定金利を選ぶって何の意味もないでしょ。
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92
匿名さん
>>89
まぁまぁ。(僕は88さんではありません)
たしかに、10年後に2000万あって1000万繰上げるのは勇気がいるかもしれませんが、
僕は10年間1000万以下の預金だけですごすほうが勇気がいると考えます。
まぁ好きなほうを選べばよいのでは。ちなみにローン減税を考慮すると金額的にも繰り上げないほうが
得ではあります(繰り上げない1000万は利率1.7%定額預金へ)。
ちなみに僕は繰り上げるときは返済額軽減型を選び、返済額自体は変えません。
これも上と同じく、単純な期間短縮型よりリスクヘッジになるからです。
お好みで、どちらでも好きなほうを選べばよいかと。
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93
匿名さん
>僕は10年間1000万以下の預金だけですごすほうが勇気がいると考えます。
そんな事言ってたらこのスレの大半の人は…
それに1000万2000万って今既にあるお金の事じゃなくて、10年間で作り上げるお金の事でしょ?
まあ自分の貯金の管理(繰り上げ含め)はそれぞれ好きにしたら良い事ですけどね。
ちなみに利率1・7%の定額預金ってどこの銀行ですか?興味あるので教えて下さい。
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94
匿名さん
>>89
>>88だけど
リスクの問題として、10年後に一気に1000減らすのが心配と考えるのがわからんのよ。
「他の貯蓄はあるとして」毎年繰り上げて貯めないのと、貯めてから繰り上げるのを
考えた時、「貯めてから繰り上げる方が」リスクが少ないでしょ。
理由は、10年間貯めた方が
1)途中の貯蓄額が多いため何かあったときに対応できる。
2)10年後にまとめて繰り上げても、残った貯蓄学は、年々繰り上げた場合と一緒。
3)10年後の状況を見て繰上げ額を調整できる。
で、毎年繰り上げた方がいい理由は、>>88の書いているように、急に半分に減るのは怖い
っていう、気分の問題ぐらいしかない。
しかも、10年後に貯蓄が半分になる代わりに、繰上げで残債も減るってことを考えると
貯めたままにしておく意味もない。
ということで、私が言いたいのは、どっちを選んでもいいじゃなくて、貯めてからまとめて
返した方がいいよってこと。
ので、疑問文で書いたんだけど、書き方が悪かったね。その点はごめんなさい。
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95
匿名さん
ご指導願います。
2年前に 2980万 10年固定2.75%で借りたのですが
今年4月に固定10年から 変動1.175%に 借り替えました。
借り換え時に 繰上げをし 2600万 29年で実行しました。
当時は 変動金利が 上がっていきそうだったため 怖くて変動は出来ませんでした。
まさか こんな経済状況になるとは・・・。 で 色々シュミレーションして変動に変えたのですが
①固定との差額分 23000円程を貯めておいて ボーナス分と足して 年間50万づつ 繰上げした方が良いのか
②変動が終わる 5年後にまとめて 250万 繰り上げた方がよいのか
③税金控除のある内は 繰上げせず 貯めておいて 13年後に 繰り上げた方が良いのか
どうしたら 良いのか分かりません ご意見お願いします。
世帯主 36歳 年収 600万
配偶者 36歳 派遣 60万
子供 小2
年中
妻は 下の子が小学校に入ったら 仕事を増やすつもりだそうです。(控除内で)
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96
匿名さん
>>95
他に貯蓄できるなら①
できないなら②でしょうか。
変動の金利が上がりそうなら、他に貯蓄があっても②くらいが無難。
13年後とかになると子供さんが教育で大変な時期だから、子供が小さいうちは、貯蓄を残しつつちょこちょこ返す方がいいと思うけど。
他の方はまた他の意見があるかもしれませんが。
貯金があってローンの残高がほとんど減っていないのと、貯金がなくてローンの残高が少ないのは同じくらいリスクがあると思うので。
13年後に一括で返済するなら、③でもいいけど。
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97
匿名さん
>>94
82ですが、最初に人それぞれだけど自分の場合はという事で書いたのに、私が自分のやり方でやっている事でこんなケチつけられるとは意外でした。そこははっきり言っておきますね。
10年後に一気に減るよりは、1年間出来る金額を繰り上げる方が自分は良いというのは、書いているとおり気分の問題。
それ以外に、その10年後に一気に繰り上げる時に、
・繰り上げる前に、年収が下がるとかいろんな事情で予定していた1000万が繰り上げ実行できなくなるのを防ぐ
・一気に1000万繰り上げた後、何かがありあの1000万があれば~と後悔しなくてすむ
反論で書いている中では
・途中の貯金額は現在の金額も、1年間で貯金できるのも充分多いので対応できているからその心配はありません。
・10年後にまとめて繰り上げしても、1年ずつ繰り上げしながら貯めても、10年後の普通の貯金額は一緒(なので一般貯金に関しては何の問題もないという事には同意)
・10年後の状況を見て繰り上げを調整出来る…これが嫌。その時の自分の状況や何かで繰り上げにお金を回せなくなることが嫌ですね。
その時に教育費や車の購入があればそのお金を使うというのは、自分はそこが嫌で年々繰り上げています。
教育費や車の購入が何年か後に予定されているとしたら、そのお金は別に前もって用意するタイプなので。
預金の金利とローンの金利を比較したりローン減税の戻りのような事で損とか得とか言う事は考えないと最初に82でもかいています。
そしてその事で金銭的に得や損というのはあまり大きな金額にはならないと自分でも思っています。(ここがあなたと私の一番大きな違いだと思います)
だから自分の好きな方を選択して実行しているまで。
あなたが貯めてから返した方が良いと思って実行するのはどうぞご自由にやればよいけれど、私は繰り上げは貯める必要が無い、貯金にせずに年々返していく方が性格的にむいているということが分かって貰えないならこれ以上続けても無駄なのでレスは結構です。
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98
契約済みさん
>>85です。
もしよろしければ、私の質問させていただいた内容にもお答えいただきたく。
よろしくお願いします。
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99
匿名さん
>>85
年齢とか収入とか年収に対する返済率が書いてないと、判断しにくいので、お答えしかねます。
25歳ディンクスの方と、32歳で子供2人と、45歳で子供2人で高校生などですと、考え方が全く違うので。
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100
匿名さん
>>97
性格の問題じゃなくて、リスクの話をしているのですが
>>97さんのかかれてる点については
・繰り上げる前に、年収が下がるとかいろんな事情で予定していた1000万が繰り上げ実行できなくなるのを防ぐ
そのような事情が発生した場合、手元に繰上げをしないでおいた資金があったほうが安全です。
年収が下がるような状況で、当初の計画通り1000万の繰上げを強行しても仕方ないでしょう。
・一気に1000万繰り上げた後、何かがありあの1000万があれば~と後悔しなくてすむ
毎年100万円を繰上げていてその期間に何かあった場合、繰り上げずに取っておけばよかったと
なります。
また、>>97さんは、
「その時に教育費や車の購入があればそのお金を使うというのは、自分はそこが嫌で年々繰り上げています。」
と書かれていますが、それについては、>>97の書かれたように「そのお金は別に前もって用意」すれば
いいので、貯めた1000万から出す必要はありません。
私が言っている状況を見て繰上げが調整できるというのは、車を買うとか教育費という話ではなくて、
年収が下がるとか、(家族も含めて)病気になるとかいった状況の話です。
そういう問題は、1000万を払ったあとに起きるかもしれませんが、ためている間にも起こるかもしれ
ないということです。
ですので、ローン控除などにより繰上げと貯蓄が同等なのであれば、その間は貯蓄することで、手元
に資金を持っておくほうが、リスク対策になると思います。
持ってると使っちゃう人だと、持ってるほうがリスクでしょうから、それだと性格の問題になりますね。
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