変動金利は怖くない！？その９

>>281さん
遅くなりましたがありがとうございます。
確かに返済の自由度はなくなりますね。
保証金の返還についてはまったく考えていませんでした。
詳しく調べてみます。

>>297
従業員は儲かっていますよ。給料も高いです。
下請けが悲惨なだけです。下請けの人数の方が圧倒的に多いですけどね･･･。

最近、変動金利（0.875％）で、3000万円組み、新築購入しました。
参考までに、融資された銀行の固定の場合の金利は、30年　3.0%でした。
他の銀行の融資条件はこれ以下でした。

販売会社の営業の言葉

1．最近（0.875で組めるようになってからと仮定しましょう）の人は、ほとんど（9割方）　変動を選択している。
　　　
（固定資産税が発生するので、住宅減税1%でプラスとはなりませんが、やはり魅力的です。）

2．変動基準金利が4.6%　になる（1.6%の金利値引きがあるので、この時点で3.0%となる）ことがあれば、購入したマンションの価格が上がると思いますよ。（つまり、最悪、売却すれば、残債で苦しむことはない）

前者は嘘とも思いませんが、後者について、マンションの価格が上がる？　という点についてご意見いただきたく。

>>303
自分も同意見です＞マンションの価格が上がる

というか、変動金利が4.6%になる状況というのが想像できないので
あくまで理由付けという感じなのでしょうけどね。
プチマンションバブル下のマンション価格の上昇と変動金利の推移を見る限り
それだけ金利が上がった場合、マンション価格は5倍ぐらいまで上昇する可能性があります。

>マンションの価格が上がる？

過去の例で行きますと、

http://sumai.nikkei.co.jp/special/kouji/index.cfm?i=20090324s2005s2

↑を見ると確かにバブル期は今の5倍の値段がついてます。

次に変動金利の推移を見てみますと、

http://d.hatena.ne.jp/geogeo2681/20041203

地価が5倍の頃、変動金利は実に8.5%もありました。


しかし、ここで注目したいのは変動金利8.5の頃はほんの数年で利率が大きく跳ね上がっておりますが、
当時金利が上がってローンが払えなくなった人などおらず、高金利でもむしろ地価が跳ね上がるほど住宅が
売れていました。いわゆるバブル経済なわけですが。

住宅ローンだけにスポットを当てて考えると、不況時は金利を下げて住宅を買いやすくして景気を刺激し、
景気が良くなって来ると皆が住宅を買い出し、地価が高騰しだすので金利を上げてバブルを抑制するわけ
ですので、変動金利が4.6になっている状況とは、その金利でも住宅需要がある状況と想像出来ます。
そして、そこまで金利を上げて来ているという事は住宅価格高騰を防ごうとしているわけですから地価も
それなりに高騰しているはずです。

その通りですね、どうしてその様になるのか理屈か明解ですよね。。
だけどこの掲示板では、その思い込みは甘いという固定派の人間がいる。
本当に甘い考えで有るならば、甘いという明確な論拠を出して欲しいものです。

303 です。　ご意見ありがとうございました。

個人的には、変動金利は経済情勢に合わせて、変わりますから、得も損もないと基準であると考えています。
そう仮定すれば、固定金利は、未知である、先の経済情勢に対するギャンブルをしていると考えます。

今後、30年間で、基準金利が8％という日が来ないとはいえませんが、来れば固定派の方は得をします。

でも、世の中の評論家の方には、私とまったく反対の考えを唱える方が多いと感じます。

おそらく、何を基準に考えるかで、180度　変わってくるのだと思います。

＞世の中の評論家の方には、私とまったく反対の考えを唱える方が多いと感じます。
評論家自身もその事には気がついているけど、自分の顧客に対しリスクを負いたくないから無難な長期固定を勧めるだけ。
顧客に詳しくリスクを説明しても、その顧客は正しくそのリスクを理解しようとせず、何か不利益が発生したら「どう責任取ってくれるんだ。」と最後に自分が決断したという事実を棚に置いて追求してくるからね。
ここを見ているとそういう人が多いというのが容易に想像出来ると思う。

ここ数カ月で多少の誤差はあっても住宅ローン金利は今が底(固定は既に上がり気味だけど・・・
でもソニー銀ならまだ、長期でも2%代、団体生命保険・保証料込)・・・だから普通は固定で組むでしょう。
株も底値を狙って買うでしょ？・・・単純明快だと思うんだけどな？なんで変動でわざわざチャレンジする
のか分からない。

金利で無駄なお金払いたくないから。
お金は賢く有効に使いましょう。
考えたりするのがいやでラクしたいから固定にするんでしょ？

>>ここ数カ月で多少の誤差はあっても住宅ローン金利は今が底(固定は既に上がり気味だけど・・・

なんでそう確信してるのか分からない。今月大手が長プラ引き下げを行ったので長期固定は来月
下がると見ています。評論家の意見というならば、株価が一時の底値から落ち着き、銀行も貸し出し余力が
回復して来て懸念されていた国債増発による金利高騰も無いようで、年内までに長期金利は1%目指すのでは？
とも言われています。今後不況が長期化すれば長期固定が2002年あたりのように2%前半まで落ち込む可能性も
あります。

>株も底値を狙って買うでしょ？

底で買って天井で売る。この事が難しいから皆損したりするのです。底と天井が分かれば誰も苦労しません。

よくあなたは今が底だと言い切れますね？それに底を打ったからといって上昇するとは限ら無いですし、
むしろ上がっても限定的で低位でしばらく推移する可能性が高いのにあえて上昇リスクを考えて長期固定と
いうのが必ずしも正しく、安全とはとても思えません。

303　307　です。　レスありがとうございます。

>株も底値を狙って買うでしょ？　

まさに、固定の方は、ギャンブルしていると考えてしまう次第です。
ただ、読みとしては悪くないのですが、先を予想して、得をしようとしているのですから、ギャンブルですよね。

実際、私自身、約5年前に住宅金融公庫で、同じ読みで、10年　2.0％　以後　20年　3.5％　固定で、最初の家を購入しちょっと前に売却しております。　私のギャンブルは、結果としては、負けになるのではと、理解しています。
変動であれば、1％優遇で、当初3年間は1％を選べたころでしたから。　3000万円で1％違うと、年間30万円ですので、3年間分の1％は大きいですよね。

変動を選んでいれば、勝てたとかではなく、あくまで変動金利は、勝ちでも負けでもない、基準だといいたいのです。　つまり、変動を選んでいれば、損も得もなく、適正な利子を払ったのだと。

結構、このような議論のサイトを見ますが、私のような主張を見たことがなく、持論を展開させていただきました。

確かに金利の値は底だと思いますが、底のまま、15年くらい続いてしまう可能性もありますよね。

ほんのわずかですが、マイナス金利（銀行に預けると、手数料取られる）可能性もありますよね。

要は、固定の方は、最近では先物取引していると理解しています。

後に金利が上がって、固定にしておけばよかったというのは、要は先物取引しておけば　よかったということになり、当たり前の　たら、れば　の話ではないでしょうか？

固定の方は、リスク回避をしている　と主張すると思いますが、そもそも、それが先物取引の原点ですよね。
＞自分の顧客に対しリスクを負いたくないから

で、評論家の多くが、固定金利を薦めるという、なんだか　ループ現象ですね。

もともと、変動金利　怖くないの？　スレでしたね、　脱線しているかもしれません。

すみません、以前から気になっていたのですが、せっかく話題にあがったので
インフレ時の不動産価格上昇について、教えて下さい。
政策金利が上がるということは物価上昇を抑える必要があるということで、
不動産価格も上昇している状態であろうというのはわかるのですが･･･

でも、出生率の推移を見ていると、これから先少なくとも約30年は、
不動産を購入する層の人口はどんどん減っていくので、
需給のバランスを考えると、経済情勢による上下はあっても、基本的に不動産価格は
下がっていってしまうのでは？と考えてしまいます。
（参考：出生数及び合計特殊出生率の推移）
http://www.ipss.go.jp/syoushika/seisaku/html/111b1.htm

仮にインフレであったとしても、不動産以外の要素で起きているとすれば
政策金利上昇＝不動産価格上昇　とも言えないのではないかなぁと思うのですが、いかがでしょうか？
　→とは言っても　所得が上昇しないと政策金利も上げられないでしょうから
　　変動が不利だと言っているわけではないです。
　　ただ、高値で売り抜ける作戦は難しいかなと思っただけです。

不動産が上がらずに物価が上がるか！と言われれば、すみません素人でごめんなさいという感じです。
でもそれ考えると、インフレの可能性自体低いということになりますかね･･･？
　→とすると元金の減りが遅い固定が怖いですね･･･


というかそれ考えてると、年々売却が難しくなってくるということなので、
最悪の事態（リストラ等）を考えると、住宅ローン自体がおっかなくなります。
（ちなみに私はHNのとおり、「いつか買いたい」なので今は賃貸です）
どなたか希望をもてるご意見を頂けると有難いです。

今世界的な超低金利政策だから、景気回復とともに各国が金利を上げ始めると
そんなに回復の実感なくても、日本も安心して一緒に上げていくだろね。

>>313

不動産価格の上昇という意味では当然需給の関係で考えればいいと思います。人口減少と言うのは、
日本全体がバランスよく減るわけではなく、おそらく地方、まともな産業が無い地域から減って行くと
思いまし、そうなれば逆に都心部へ集中するという事を考えると、主要都市以外の物件は資産価値が
低いと思うのであまり値上がりはしないと思います。

そもそも人口減少時代にインフレを起こすような好況が有るのかどうかが疑問です。インフレ
（物の値段が上がる）というのは需給バランスが崩れて起こる訳ですから、住宅に関わらず、
すべての物の値段に対して人口減少はマイナスに作用すると思います。

>>314
世界が上げれば日本も上げるという考えはとても胆略的で無責任な発言ですね。
そもそも2年前まで世界中が好景気高金利の時代、日本だけが低金利を続けていました。

>日本も安心して一緒に上げていくだろね

各国が金利を上げると日本の何が安心なのでしょうか？
逆に各国の政策がうまくいき、好況になって来ているのに日本だが取り残されて金利を上げられず、
不安になるんじゃないでしょうか？

＞そんなに回復の実感なくても、日本も安心して一緒に上げていくだろね。
なんだか、感覚的な理論しか出てこないね.

>>314
　そんなに簡単だったら０金利解除の後すぐに下がったりはしないよ。
　でも下がったね。

変動は景気物価連動と思ってたら問題なし。

ただ、時間差はあるからギリギリはダメ。

変動は文字通り経済にあわせて変動するわけだからうまくつきあえば有効。
うまくつつきあう自信が無い人やそういう事が苦手、面倒な人は固定でいいんじゃない？
その代償は大きいけどね。

都議選民主圧勝っぽいけどこのまま衆議院選も民主圧勝で政権交代になると金利的にはどっちに
行くんでしょうね？

どちらかというと自民がダメだから消去法で民主ならあまり明るい未来は期待出来ないと思うんですが。
民主に期待を持ってるとは思えないし。

一度下野したあとの自民に期待ってとこですかね？とすると希望をもてるのは5年後？

>>319

自民・公明が勝てば今まで通りの官僚内閣制がこれからも続いて行くことになりますけど。。。
無駄な公共事業、天下りし放題、いい加減な年金管理など官僚にとって心地よい制度がたくさん
ありますが、現在のやり方を続けて行くと明るい未来が見えてくるとは到底思えません。
かといって民主に本気で官僚と対決して制度を変えるほどの気骨のある人がいればいいのですが、
どうなんでしょうねー。

無駄な公共事業は地方議員の専売特許。
官僚はそれに便乗して天下り先作ってるだけで、相対的な悪は議員。
自民と民主が再編されて自由主義新政党ができるまで本格的な景気回復(金利上昇)は無いだろうね。

>>322

だが根拠なし

子供を持つ母として大変危惧している事があります。
民主党が政権とった場合
子供手当が出るというけど、中学生まで。
で その財源として扶養者控除と配偶者控除の全面廃止をうたっている。
試算では年収600万で高校生１人と夫婦の家庭では年２０万以上の増税、
年収800万で高校１人 大学１人で２人の子供だと年４５万以上の増税になってしまう。
公立高校無料化なんていっても実現は本当に無理だと思うし。
大学も全入時代だし就職の為にも行かさないわけにもいかないのに学費は上がる一方。
その他に住民税等も控除が減ればあがるわけで、結局子供が思春期以降に成長して一番学費が重くのしかかり、エンゲル係数も増える時に（しかも不況で給料が増えるどころかマイナスの人が多いのに‥中高年になったらリストラされる可能性が高くなるのに）
なんだかほとんどの家庭の家計が破綻しかねない程の増税が課せられそうだという事。

これから子供をつくる人とか幼児しかいない家庭は安易に子供手当の目先のバラマキに喜ぶかもしれないけれど、学費を計画的に余裕を持って確保しておかないと後で大変な事になるでしょう。

だから低金利だからと安易な繰り上げに躍起になるのは政権が不安定な時期には危険だと思います。
学費は一気に多額の現金が必要。それに多額の住宅ローンを組んでる人は教育費ローンを簡単に組めないし、金利も高い。
しっかり貯金をしておくのも大事かと。

民主党政権 フタを開けてみれば在日特権更に盛り沢山になるけど日本人や子供を持つ家庭が先を見出だせないような事になると思います。
これ以上痛みを負わせられるのは本当に勘弁してほしい。

>>324
自分の子供の学費に責任を持つのは当たり前。
国に頼るだけ無駄というもの。
出せないなら大学に行かさなければいい。
そんなことだから大学生のレベルが下がり、まともに社会で勤められる人が減っている。
元々大学は裕福で頭の良い人がいくはずだったところ。
あなたの親の世代はそうではないですか？
またそういう風になるのかもね。

>>324

あなたのような考えの人が多いからマネーが流通しなくなり、内需が停滞し、低金利が続くのです。
しかし、現実は将来に多くの不安を抱えている人が大半なのも事実。もちろん私もその一人です。

ようするに、324のような不安が取り除かれて、生まれ来る子供達に明るい未来が有ると誰もが思うように
なれば、少子化も解消するでしょうし、消費も増え、経済も回り出すだろうと思います。

世の中の人々が今の政治家に将来を見いだせないのが一番の問題ですかね。

>>324
控除を当てにしている主婦ですか？
子ども手当は実現されて高校無料化はなぜ実現できないのでしょうか？
逆に子ども手当が実現できずに高校無料化が実現されればお宅は増税
どころか負担が減りませんか？

自分の主張に都合良く取るのは無理があります。
最後の三行だけで偏った考え方であるのは明白ですが、一応書いておきます。
都議選が終わってすぐに衆議院選挙ですから、学○での活動が大変ですね。

325さん 324さんは子供を大学に行かせられないとか国を頼ってるなんて言ってないし、子供がいるなら学費を貯めておく事が必要ですよ、って呼びかけなのに・・・
あなたが意図を読み違えてるだけじゃないですか。
主張も時代に逆行してますし。
給料を二の次にしたとしても昔のように中卒や高卒でみなが働ける場なんて今の時代あるわけないですよ。
それではニートを増産するだけ。
あなたの主張だと余計に国力が弱まりそうです。

>>327 民主がやろうとしてるばら撒きの財源はどこにあると思います？
お金が湧き出てくる訳じゃないからどこからか持ってこないといけないはず。
どんな立場でも増税されないわけがないと思いませんか。

このスレで一連の話題はお門違いというもの、そういう話がしたいなら雑談スレにいきましょう。
下らない思想を押しつけられるのは迷惑です。

もう随分前からそうなってましたね。
でも政府の政策が大幅に方向転換するかもしれないから、住宅ローン控除についても方向転換？！

>>329
その議論はここではないという事ぎ気づいて下さい。
正論だったとしても、周りからは迷惑な存在になります。

まあしかし政権交代したとしても、
一年ぐらいで派閥分裂して、衆参ダブル選挙しそうな気がします。

>>331

あんたまだ居たの？ビックリ！

まぁまぁ、無理矢理関連付ければ、財政難による増税もリスク管理対象になりうるとゆーことをですよね。
これは変動固定問わない共通のリスクですね。
金利を固定しても避けられないですから、みんな投票に参加しましょう。かな？
まぁ増税の全てが悪とは思わないですけれどね。

どっちが勝っても、増税は必須でしょ。

>>これから子供をつくる人とか幼児しかいない家庭は安易に子供手当の目先のバラマキに喜ぶかもしれないけれど、
>>学費を計画的に余裕を持って確保しておかないと後で大変な事になるでしょう。

これから子供を作る家庭は間違いなく民主党政権の方がトータルでは減税になるはずですよね？
そこはあなたも認めているはずです。

>>だから低金利だからと安易な繰り上げに躍起になるのは政権が不安定な時期には危険だと思います。

ここは論理が破綻しています。低金利であれば、一般的には逆に繰り上げ返済を行わない方向へバイアスが働きます。

>>民主党政権 フタを開けてみれば在日特権更に盛り沢山になるけど日本人や子供を持つ家庭が先を見出だせない
>>ような事になると思います。
>>これ以上痛みを負わせられるのは本当に勘弁してほしい。

自公政権で先が見出せない状態になってしまったから、現在の状況があるのでは？
次の選挙で万が一自民党が勝ったら、もちろん麻生さんは続投＆勢いづきますよね。
世論調査の結果は、それだけは勘弁してほしい、という人がいっぱいいるということでは？

スレ違いですので、これ以上はやめておきましょう。

336 流れが既に沢山のレスで変わってるのに戻すなんてしつこすぎですよ。
ここは金利についてのスレ。

＞低金利であれば、一般的には逆に繰り上げ返済を行わない方向へバイアスが働きます。

一般的には・・・っていうのはどうかと思います。

低金利で支払額が少ない分、繰り上げで元金をどんどん減らすというのも良いですよ。
支払い利息が固定の金利より低いからといって、繰り上げしたら損になる事はない。
繰り上げと貯金が別にできない人は、繰り上げせずに貯金するしかないと思いますが。

世の中には低金利で借りて、支払う利息も少ないけれど、支払額も少なくてその分繰り上げをたやすくできる人も多いです。
元発言は、そういう風に繰り上げも頑張ってきた人でも、今後は手元貯金を残すことに重きをかけた方が良いというアドバイスなので、「繰り上げ返済を行わない方へ」導いている所はあなたと同じ考えなのではないですか？

「低金利なのに安易に繰り上げに躍起になる」という所があなたのいらついた所ですね。
低金利でも繰り上げするという事は、別に論理は破綻しているのではないと思います。
あなたは低金利の時は繰り上げができないか、やらないかはわかりませんが、
そういう考えの人ばかりではありませんので。

低金利のうちに繰り上げすれば、金利が上がりだしてから繰り上げるよりは、
確実に元金は減りが早いのは確かだよね。

あとは個々のの状況で判断すれば、良い。
一括りでどちらが良いかは決められないよ。

たぶん、金利1%以下なら定期預金の金利の方が高くなるから、焦って繰り上げしなくても、その分を定期預金に預けておけばお得だよという話だと思いますよ、336さんが言いたいのは。
住宅ローン控除をプラスすればさらにお得。

繰り上げ返済で減らせる利息以上のバックがあるから、金利が上がりそうになるまでは定期預金で繰り上げ資金を増やして、後でまとめて繰り上げた方が効果が高い。

そういった考えを持つ人が増えるからバイアスが働くと言ったんでしょうね。でも、残念ながらそこにまだ気付いてない人が多くて的外れなツッコミをうけちゃってますが。

>>340
＞たぶん、金利1%以下なら定期預金の金利の方が高くなるから、焦って繰り上げしなくても、その分を定期預金に預けておけばお得だよという話だと思いますよ、336さんが言いたいのは。

でも3000万を35年、変動で０．８７５借りた場合、０．８７５％の金利だと年間支払総額約100万、そのうち25万は利息に取られてます。
ずーっと０．８７５が続いたとしても、20万以上の利息は８～９年支払わなくちゃいけない。

私はこの前１％の定期に1年400万預けたけれどついた利息は4万、そこから国税6000円、地方税2000円ひかれて実質32000円のプラス。

100万支払って25万以上の利子がつく定期はないし、戻ってくる減税も1万の差だから、余剰貯金があるなら繰り上げして元金を減らすのは悪い事でも無いし。
それが出来る人はやればよいし、出来ない人はやらなくてもよい。

比較対象を間違えてますよ。
3000万全額の利息と400万の利息を比較しちゃだめでしょ。

じゃぁ分かりやすく言うと、400万繰り上げしたら住宅ローンの年間利息はどれくらい減りますか？計算してみてください。

あと元利が400万減ったら住宅ローン控除額がいくら減りますか？計算してみてください。

その差額が繰り上げ効果ですよね。

で、あとは説明しなくても分かりますよね？

>3000万全額の利息と400万の利息を比較しちゃだめでしょ。
3000万乃住宅ローンと400万の貯金の利息を比較したのではないですよ。

わからなかったかもしれないけれど、定期預金に預けていた方が得と書いていたので、定期預金に預けても利息はわずかと言う事を言いたかったのです。
それに400万は繰り上げ資金でもないです。単に貯金の金利と言う事で出しただけ。


＞じゃぁ分かりやすく言うと、400万繰り上げしたら住宅ローンの年間利息はどれくらい減りますか？計算してみてください。
繰り上げしたら、住宅ローンの年間利息って減りますか？
繰り上げする人は、年間利息を減らそうとして繰り上げしてるんでしょうか？元金を減らす為ですよね？
400万を元金に入れ期間短縮することで、1年めの終わりに実行すれば5年分＋αカ月分（厳密にそこまでは計算しませんが）の利息をカットできるという事です、
5年分の利息をカットできるのはおよそ120万＋α万分ですね。

あと元利が400万減ったら住宅ローン控除額がいくら減りますか？計算してみてください
ローンの１％満額税金を払っているとして、400万で約4万、それに加え、自然に支払う1年分の元金で5万弱減りますね。

＞その差額が繰り上げ効果ですよね。

考えている事が違いますね。
私が繰り上げ効果と考えているのは減った利息分と貯金した利息分ではなく、
100万貯金したことで得られる利子と、100万繰り上げしたことで払わなくて済んだ金利分の比較です。
100万繰り上げすることでいくらかわりますか？

>>343
うちの場合は、繰り上げ100万することで、元金が減ることによって減った利息は1年で３０６０４円です。
これが元金が既に1000万を切っているのでこの程度ですが、元のローン額、何年目か、金利によって違うと思います。

うちの場合に限って、100万１％定期に入れてつく利子（税金を引いたもの）＜減った利息３０６０４円。
ローン減税は既に税金より残高１％の方が少なくなっているので、ここで計算に入れる必要もないので省きました。
それ以外に払わなくて良い利息の効果もあります。

だから、人それぞれだって。
自分中心で考えた事で、他人を説得するには、無理がある。

>>342
出来ないからといってできる人を嫉妬しなくても。

出来る人、その効果に満足できる人はやればいいんだし。

出来ないからしないのではなくて、今はしない方が特になるケースがあるってことです。いずれにしろ、その預金分は最初から繰り上げ資金なのだから、後で繰り上げることになります。そこで利息も同様に減りますよね。

"今"と"後で"の期間に支払う利息の差を比較しないと。確かに繰り上げ返済に関する考え方が違いますね。固定であれば期間短縮が最も良いですが、変動の場合は返済額低減の方がリスクヘッジできるメリットがあるので期間短縮は考えてませんでした。

といっても、貯金と別に繰り上げ分を貯められる余裕の人は、あとで繰り上げも良いけれど
繰り上げしないなら年間まとまった金額の貯金がやっと確保できるというレベルの人は
多分10年後貯金が貯まったからと言って、そこから出来る繰り上げも少ないと思う。
貯金全額繰り上げられるものでもないし、子どもがいる家庭なら、今より10年後の方が貯金があるありがたみが大きいから。
あとで繰り上げするという人、その時に「思ったほど貯金ができなかった、貯金はあるけれど子どもの教育資金や車の買い替え、給料が上がらない事を考えれば繰り上げなんてできない、こんなはずじゃなかった」と後悔しないように。

そういう人は、そもそも今すぐも繰り上げ出来ないのでは？

今は、超低金利だからできるでしょ。
できなきゃ、ギリ変だよ。