理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！

組合運営は所有権者の財産を守る為だから厳しい法的規制を掛けるべし、規約は有って無い様で形骸化している。

>596
理事会が５名でできるとかいってるけど、監事が１名いるので
執行をしていくのは、４名ということだね。
４名では、決議をとる場合は４分の３以上が必要ということになるね。
それとも監事も決議に加われるのかな？
５名では輪番制は絶対できない組合だね。
たった５名では人材が偏りすぎるから。
多分小規模マンションでの発想だろうが。

>>602
別に小規模とは限ってないと思う。
輪番ではやる気の無い人、無能な人が理事になり、組合員の共同の利益を害する危険性があるので、全員立候補が基本だと思う。
プロ意識のある有能な人が管理組合の運営をした方がいい。
ただし5人以上だから、期によって10人でもいいし20人でもいい。

＞プロ意識のある有能な人が管理組合の運営をした方がいい。
そういう住民は稀だと思う。
過去に別のマンションで理事経験したくらいが精一杯だろう。
管理会社の担当を越えるだけの知識と技術のある住民なんて、そういない。

>管理会社の担当を越えるだけの知識と技術のある住民なんて、そういない。
ここには結構いるかもね

現役の理事長が書いてるのだろう。

実践してなきゃ書けないと思う。

理事会に丸め込まれてる監事は書いてないと思う。
管理規約読んでない監事に業務監査などできるわけがない。

監事は簿記も出来ないと、お金の不正を見つけるんだから
監事は悪知恵はたらく理事長より頭良くないとつとまらないね。

簿記の必要はない。固定資産を計上しないから家計簿レベル。
頭の良し悪しではなく、管理規約を暗記してるかどうか。

対人折衝能力がない人は住民対応が下手なんだから、
せめて管理規約でも暗記して皆さんの辞書としてでも
存在感を出す方法もありますよってことだね。

施設の使用細則違反の総会議案を理事会が上程し、総会で可決された。
しかし当時の監事は使用細則違反をまったくとがめず、定型の監査報告書を総会議案書に入れてるだけだった。

総会で可決されたってことは
監事もそうだけど
理事含めた住民が誰も気付かないってことだから
そういうマンションクオリティってことでしょうね。

対人折衝能力の無い副理事長が書いてるよね。辞書としても役に立たないかな。

＞＞施設の使用細則違反の総会議案を理事会が上程し、総会で可決された。
問題無いです。使用細則＝総会決議（普通決議）なので
あとの総会決議で使用細則の変更をしたとみなして問題なし。

>612

>施設の使用細則違反の総会議案を理事会が上程し、総会で可決された。

これって、施設使用細則を変更しただけだろ。
例えば飲酒禁止を飲酒可にしたとか。

612の理解力の問題じゃねえの。

>>615
どうせ総会決議取るならなぜ細則を変更をしないのですか？
細則の原本が直っていない限り、細則が優先されると思います。

↑ちがいますよ。
＞＞６１７
標準管理規約では「使用細則」の遵守義務は明文での規定がありません。
「使用細則」は総会決議で決めるものだから、「総会の決議」の遵守義務として効力があるんですよ。
以前の「総会の決議」で決めた使用細則と
あとの「総会の決議」で決めた議案が相反する場合は
あとの議案の決議が当然に有効。

最近、規約の全面改訂したので、ここらへんは弁護士さんとも相談しております。
なんで「使用細則」の遵守義務が書いてないのかって話ね。

標準管理規約
（規約及び総会の決議の遵守義務）
第３条区分所有者は、円滑な共同生活を維持するため、この規約及び総会
の決議を誠実に遵守しなければならない。

うちの管理規約では、標準管理規約の欠点を補完しています。
（規約だけではなく、同附属規定を追記）
・区分所有者・占有者の管理規約・同附属規定の遵守義務
・施設使用に関する附属規定の制定
マンションによって管理規約が異なりますから、一概には言えないでしょう。

総会の決議の遵守義務はないんですか？

まあ、管理規約、使用細則の遵守義務としたほうがすっきりするのは確かです。
「総会の決議の遵守義務」なんていいだすと、
総会議事録を全部読まないとほんとのところがわからないって話になるので。

>>620
正確に記します。
「規約、附属規定及び総会決議」です。
従って、もし附属規定と総会決議が相反する内容なら、組合員は混乱することになります。
その責任は理事長にとってもらいます。同時に監事にも。
たとえばの例です。
使用細則「集会場は飲食禁止、喫煙禁止とする。」
総会決議「集会場は飲食・喫煙は可とする。」
これだと組合員はどちらを遵守すればよいのか？
この矛盾を指摘せず「問題なし」の監査報告書を出す監事は無能の典型です。

>>621
もし理事会が「集会場は飲食・喫煙は可とする。」 の総会議案上程を決議しようとしたなら、監事はすかさず「使用細則変更議案に変更すべき」と理事会を指導すべきですね。
それをしない無能監事がいる限り、理事会はやりたい放題です。
それでもいいかもよ。管理規約や附属規定を「有名無実」化して無法地帯にするのも。

>>622
細則変更の条文作成の手間を省いたのだろう。
それを指摘しない管理会社も怠慢だな。

訴訟になった場合、使用細則と総会決議、どちらが優先度が高いのですか？

たぶん、「使用細則と総会決議が異なっているにも関わらず整合をとろうとしなかった役員の誠実義務違反」で管理組合が提訴されるだろう。
ただ提訴する前に、理事長に対して文書で抗議し回答を引き出す必要がある。
理事長が整合をとらなかった場合は提訴できる。

なぜ、君らはすぐ訴訟がどうのこうのと言うのだ。
対人折衝能力が低いと会話や調整が不得意なので
一々法廷で判断を仰がないとどうもならないのか？

「細則を修正出来ていませんでしたので次回は細則を修正します。」
でいいだろ。

>>626に同じ意見だな。
なんですぐ話が訴訟 になるのかわけわからん。
そもそも総会決議した時点で細則の変更が前提にあったと見なしてマズイのかね？
そうでないなら総会決議した意味がなくなる。

そもそも理事会とは素人住民の中から代表者を皆の総意で選任し、
そして皆さんために少しでもマンション生活が快適になるために、
または資産の価値の維持及び維持管理がスムーズにいくように
全体の管理をお願いする性質のものでしょう。

理事会がミスをしたのはその通りだけど一位悪意もないのに
提訴してたら誰もやらんでしょうが。
第一被害はどう算定すんの。

そもそも論で言えば君らの任命責任だろ。

役員に緊張感を持たせて真剣に仕事をさせるためには、常に組合員からの訴訟リスクを持たせた方がいい。
損害賠償額はいくらでもいいだろう。タバコ1箱分とか。
うちは最近、管理組合業務の不法行為を理由に組合員から損害賠償請求の提訴された。
まさかと組合員がかくり組合訴えるの？と思ったが、本当に組合員は提訴して来た。
来年は法定闘争に入る。勝訴は間違いないが。

>>629
プロ市民が住民として住んでるマンションだと何かと大変ですね。
また訴訟の結果を教えて下さいね。

ああ、いつもの人か。
マンション内で訴訟沙汰が起きた時点で資産価値下落だな。

629は自分には対人折衝能力は無いと公言している様なものだな。

692みたいな勘違いした対人折衝能力の無い住民の居るマンションは資産価値の低下を招くよ。

実際ありえる話ですね。
雨の日にエントランスホールの床が雨に濡れてて女児が滑って転んで顔に怪我を負った。
大事に至らなかったが顔に傷が残った。治療費は請求があれば共用部分の施設賠償保険で賄える。
ところが親は黙っていない。「女の顔に傷が残った！将来どうしてくれるんだー！」
管理組合と管理会社は業務上過失で不法行為責任を問われ組合員に提訴された。
床が雨に濡れてるにも関わらず足拭きマットを敷くことを怠ったからと。

やっぱりいつもの人ですね。
その話はわかったから「訴訟」以外の対人折衝能力に絡んだ
話題をお願いします。

不法行為よりも厄介なのは「無過失責任」を問われたとき。
これが一番難しい。

難しくないです。
訴訟方面の話題ににしれっと軌道修正するのも
ご遠慮下さいね。

629の件は管理会社も併せて提訴された。
この件以来、管理会社は独自判断を極力避け、全て理事長の指示を仰がない限り対応できなくなった。
なぜなら、独自判断をしてミスったら、管理会社単独で組合員に提訴される可能性が高いから。
従って、本件は管理組合として訴訟に勝訴して、「管理組合を訴えても負ける」ということを組合員に知らしめる必要がある。

詳しいことはわかりませんが、組合員に訴訟おこされたのは理事長の組合員に対する対人折衝能力の問題だったのでは？
普通、組合員から管理組合が訴えられることは滅多にありませんよ。理事長が組合費を横領したとかがなければ。

理事長含め理事会の対人折衝能力の低さと、
そのマンションの住民層の低さが起因しているのでしょうね。

この板の別スレにあるが南紀白浜のプレジデント椿という高層のリゾートマンション。マンション内のゴタゴタで資産価値下落が激しい。
70平米で300万円位だ。勿論、安いのはゴタゴタだけのせいではないだろうが一因なのは間違いない。

南紀白浜のプレジデントの方、ここでは問題解決できませんよ。
相談する相手は弁護士でしょう。
ここにレスする暇あったら法律事務所へ行かれてみて下さい。

別に内紛があるからと言って資産価値は下落しないでしょう。
資産価値は、土地の地価と建物の老朽度と生活利便性で決まるよ。
築36年の駅遠のリゾマン、安くて当たり前。

>>638
おそらく理事長の対人折衝能力が低くて組合員とこじれたから訴えられたのだと思う。
理事長が管理会社と一緒に折衝したのか？こういう場合は管理会社が間を取り持つのが普通だけど。
理事会と組合員が対立してると管理会社はビジネス上は好ましくない。今後の委託契約の絡みもあるから。

管理組合訴えたら、管理組合は全組合員に訴えられたことを通知しなければならないね。
そうすると訴えた組合員が誰かわかってしまう。みな近づかなくなる。
なんかあって訴えられたら困るから。

他の住民が引くかどうかは、訴える内容次第だろ。

訴訟になった時点で理事長は落第だろう。折衝能力が問題だと思う。

理事長は辞職したほうがいい。
対人折衝能力ないなら平理事に戻るか理事も辞任しろ。

ついでに区分所有者の地位も返上した方がいい。

管理規約にわざわざ「理事長は監事を兼任できない」と書いてるところがある。
笑ってしまった。

理事長や理事会の能力以前に相手の組合員が＊＊というパターンもある。そう言う人種に折衝能力は無力だ。

差し詰めここでは訴訟が大好きな君たちが、これに当てはまると考えて差し支えないだろう。

理事長に問題があると決め付けている君。特に君は、その傾向が強いと言っても間違いではないと断言できる。

対人折衝能力が高ければ、
そういうマンションをネットワークを通じた情報を
利用し購入を回避しうることも可能。

また、対人折衝能力が高い人は総じて年収も高く、
比較的まともな人がいるマンションを購入出来る。

対人折衝能力が高い人は舐められないように
普段から不断の研鑽をしているため、
クレーマーとしても訴えても逆に提訴されそうで
歯止めが掛かる。

また、全ての事柄に理論武装を怠らないため、
相手が訴える気をそがれる話術を持ち合わせている。

横領防止のためには理事長の年収は１０００万以上が条件。

理事長は住宅ローンも完済してないとだめだろう。

国会議員みたいに資産公開したら？

652、653のマンションには、理事長資格者が居なくなってしまうんじゃ無いのか（笑）

それらの条件を満たしてもする奴はする。

ここの板は折衝能力を語るスレだから横領は別スレでやってくれ。

確かによそでやってくれ。
つまらないし。

総会でもそうだけど実現性の低い話題を意気揚々と
語る住民ってどこにでもいるわな。

総会は基本的には組合員のガス抜きでいい。
議案が全て賛成可決されるなら、言いたいこと言わせとけ。

＞知識だけ豊富でも対応が役所の窓口みたいな人も多いですね。
＞規約ではこうだからしか言わない。

対住民（組合員・占有者）に対してはそれでいいと思う。
執行部に横槍を入れさせないためには、火の粉は払う必要がある。

>>657
あなたの言うとおりかもしれんな。
確かに元来の目的は議案を通すことだもんな。

その通り。
総会は懇親会ではない。
あらかじめ決められた議案の議決を採る場だ。

総会は、規模の大きいマンションでは1割程度の組合員しか当日出席しない。
残りは委任状と議決権行使書だ。だから総会前に議案の可決・否決は既に見通せる。
だから当日は可決することは既に確認済みだから、理事会は低姿勢に出て組合員の日ごろの鬱憤を晴らさせる。

うちのマンションでは、総会当日に議案の瑕疵が組合員の指摘で露呈して、その組合員から議案の撤回を要求されたが、理事会は「議案として総会に上程した以上は可決か否決を決めなければならない。従って議案の撤回や保留はできない」と言って強行採決しました。管理規約にはそんなこと書いてません。理事会はデタラメ行ったのでしょうか？

本当に瑕疵なのかどうかは全員で判断することで、
あなただけ瑕疵だと思いこんでいるだけかもよ。
よくあることです。

そもそも理事長が瑕疵だと認識しているなら、
参加者全員に反対の意思をお願いした上で、
多くの委任状を背負った理事長も反対すれば否決出来るのでは？

>>662
議案の瑕疵を理由に決議を無効にすればいいですよ。
５分の１以上の組合員で決議を無効として廃案とする決議が目的の臨時総会開催請求を行いましょう。

>>662
具体的にどのような瑕疵があったのですか？
参考にしたいので書ける範囲で教えて下さい。

一般会計から修繕積立金会計への無用な資金繰り入れ議案。
長期修繕計画の見直しを一切してないのに、直近の修繕工事費をデタラメ金額で膨らませ、資金移動が必要だとのこと。
完全に管理会社に手玉にとられた議案だった。

それだけじゃ瑕疵なのか想像でデタラメなのか
誰も証明のしようがないのでは？

見直し前の長期修繕計画書があれば判明するのでは？

証拠を突きつけない理事会は認めないと思う。

長期修繕計画はあくまでただの契約だからな。
いずれにしてもその程度の推察なのか想像なのか
知らないけどそれじゃパンチが弱すぎる。

むしろそれで総会でわあわあ言う様は他住民
にはただのモンスタークレーマーに映ったこと
間違いなしだし、オレもその場にいたらそう思う
と思うわ。

契約じゃなくて計画だった

初期計画の工事金額との乖離を理事長と管理会社に詰問したが、双方とも答えられなかった。
議案として総会に上程していながら何故答えられないのか？そこが根本的な問題だろう。
デタラメだから答えられるわけがない。

修繕積み立て金口座は総会決議を経ないと取り崩し出来ないから管理費口座は少なめで修繕積み立て金口座に随時移すのは会計上好ましいと思う。

次回な値上げを緩和させるためだろ。
なにも騒ぐようなことじゃない。

瑕疵とか言う方がどうかしている。揚げ足を取るためだけの意見だろ。

揚げ足をとると言うか、「管理会社に好き放題させてる理事長への戒め」だろう。
それと同時に「住民を甘くみるな！誤魔化せないぞ！」の警告だと思う。

「デタラメ」「陰謀」「妨害」「横領」「不正」「結託」
これらのワードが出て来た場合はかなりの確立で本人がただのクレーマーだな。
このスレ見てたらわかるけど。

と675でたぶちゃんが申しております。

662の「その住民」と言うのも自分のこと。自作自演とも言うかな。

>>675
パーフォーマンスとしては総会でやるのが最高ですね。
これが「劇場型総会」の典型です。
出席してる住民は目が醒めます。面白いから次回も総会出ようと。
こうやって組合員の総会出席率を高めていくのです。
本来は理事会がやるべきことですが。
組合員の啓蒙啓発の一環でしょう。

実は他の組合員は「気持ち悪い」と見ていることが多いかと。
個人的な恨みか知らないけど、昔の長期修繕計画と金額が違うだけで
野次る総会屋を。

何か出来ることがあれば協力しますというスタンスならわかるが、
上がってきた議案の揚げ足を取るだけなら典型的なただの野党。

なぜ金額が違うのですか？

「管理会社の言う通りでいい」から「管理会社の言う通りでなければならない」と舵を切って来た留任理事が支配する執行部の体質を変革するのだろう。そのためには荒療治が必要かも知れない。

>>681
それは理事が働かず楽したいからだと思います。
それだったら初めから理事にならなければいいだけですが。

そう思う。

対人折衝能力？
スレ主さん、なんか言ったれ。

理事長は対人折衝を避けて管理会社に丸投げするもの。
だから組合員からの問い合わせに関しても理事長の連絡先は一切伏せてフロント（管理会社）を窓口にしてる。
２年前に、理事長と直接コンタクトを取ろうとしてフロントと大喧嘩になった。
フロント曰く「理事長の連絡先は個人情報のため組合員といえども開示できません。」と言いやがった。
こんなこと言うから組合員と喧嘩になる。組織の長の連絡先をなぜ隠すのか？

それはあなたがモンスタークレーマーだからでは？
フロントを通じて連絡先と要件を伝えて折り返しを
待つのが常識であり、フロントと連絡先云々で
大喧嘩するようなダメ住民のしょうもない問合せ
に一日中忙殺されるのは理事長も勘弁でしょ。

滞納督促も管理会社任せで理事長は一切督促の表にでない。督促文書に名前だけ書かれてるだけ。
だから組合員になめられて長期滞納が後を絶たない。理事長が直接訪問なりして借金取りしないとだめ。
ただこのときに対人折衝能力がなければ、滞納住民に怒鳴られて理事長は撃退されてしまう。
それに懲りて理事長は滞納督促を管理会社に丸投げすることになる。

>>686
提案書を「理事長に直接渡して説明の必要があるから連絡して欲しい」と依頼した。
ところが2ヵ月経っても無しのつぶて。挙句の果てに議事録で理事会決議で却下と書いてあった。
その後調査した結果、管理会社が理事長に渡さず握りつぶし、議事録を作文していたことが判明。

理事長が連絡先を秘匿して組合員から逃げてることが問題だろう。
普通は組合員に配布する議事録に問合せ先としてメアドか携帯番号を書いている。
そこのマンションはそれすらせずに理事長が逃げまくってるのだろう。

＞従来続いてた留任制の廃止
■引継ぎのためと言うなら、引継ぎは文書が基本で新旧役員間で個別打ち合わせにより引き継ぐ。なぜ引継ぎに１年もかけるのか？一般社会常識を逸脱している。
■引き続き組合員のために管理組合業務を執行したいという強い志があるのなら、なぜ正々堂々と立候補しないのか？立候補できない理由は一体何なのか？
■もしそうでないなら、留任する理由は一体何なのか？暇人の時間つぶしのためか？それなら無用の長物、粗大ゴミ、次期理事会の足手まといになるだけだ。

と言えば、誰も留任制廃止に意義を唱えられなくなる。

クレーマーを怖がって逃げ回る理事長には辞任要求書を出したほうがいい。
俺は特定の理事2名と監事1名に管理規約違反を理由に辞任要求を理事長宛に出したことある。

組合員から正式に辞任要求出されたら、辞任する大義名分が出来るので即辞表出して理事会とおさらば出来るからいいね。

＞一日中忙殺されるのは理事長も勘弁でしょ。
それが嫌なら理事長辞めれは？代わりはいくらでもいるよ。

ここ見てるとローコストマンションは
ホントに大変なんだなあと実感するわ。

権利ばっかり主張するおかしな住民ばっかりで。

ローコストとかハイコストとかは関係ないね。
組合員を蔑ろにし組合員の共同の利益を害する理事会の専横を糾弾するだけだよ。

結局、理事長に対人折衝能力がないから組合員から逃げまくるのでしょ？
理事長にその能力があれば、「いつでもかかって来いよ、相手したる！」だと思うよ。

管理規約集で住民の頬を張り飛ばすくらいの剛腕じゃないと理事長は務まらないでしょう。

さて、理事長の対人折衝能力を試す問題を一つ。

最近、NTTは従来のVDSL方式をフェードアウトさせ光配線方式に切り替える経営方針を出しため、多くの分譲・賃貸マンションに対して光配線方式への変更を強力に推し進めている。
当マンションでは、専有部分のインターネット接続は電話線（共用設備）利用のVDSL方式は配線の物理的な変更を伴わないため、弱電盤室にNTTが回線装置を設置することを過去に総会で決議した。

ところが最近、ある組合員から光ケーブルを専有部まで敷設する工事願いがNTTと連名で管理組合に対して申請された。申請書にはNTT作成の分厚い技術資料が添付されていた。専門知識がないと読みこなせない内容であった。

さて、理事長はこの組合員に対していかなる折衝をするのか？工事許可をするのかしないのか？
おそらく、申請した組合員は許可されることを前提に申請して来たはず。
もし理事長が不許可を通知するものなら一悶着は必至である。
理事長の独断ではなく、理事会決議を採ってもかまわない。
あるいは対人折衝を避けて管理会社にぶん投げる手もあるが。

この問題は、今後多くのマンションで発生する。

難しすぎる。管理会社に丸投げキボンヌ。

>>698
それ対人折衝能力云々じゃなくてIT関連知識の質問でしょう。
単純にマンション内にネット関係詳しい人募って第三者委員会立ち上げて
理事会に答申してもらって判断するか、専門家に説明会とかで話して
もらってアンケートして決めるしか普通の理事長には出来ないのでは？

全戸がＮＴＴじゃないでしょ。auだったりeoひかりだったり。契約していない部屋にもＮＴＴが光ファイバー引いてくれるなら問題ないが、そうではないとおもう。

＞当マンションでは、専有部分のインターネット接続は電話線（共用設備）利用のVDSL方式は配線の物理的な変更を伴わないため、弱電盤室にNTTが回線装置を設置することを過去に総会で決議した。

遅れてるね。
今時、総会決議で光にしないでどうするの？
各階の分電箱まで光配線にして、使用するかしないかは各自の自由にして、設備だけは整備しないと付加価値が下がるだけよ。

↑ＶＤＳＬ集合装置までが光、それ以降が既設メタル配線（電話線）が主流で、
いまの話題は個別の住戸まで光ファイバーを引こうという話で、ほぼ最新の話題。

>いまの話題は個別の住戸まで光ファイバーを引こうという話で、ほぼ最新の話題。

それは自費で引くべき問題だ。
ヘボなマンションだと天井に隙間がなくファイバーを引けない居住区も出てくる。

>>702
詳しいことは後ほど書く。今は本件の問題点だけ書く。要するに財産権の問題。

VDSLの電話線方式なら、建物内電話線は共用設備。全組合員の共用財産である。
ところが、新たに光ケーブルを敷設するとなると管理組合が組合費で敷設して共用設備化しないかぎり、それはNTTの財産。即ち私財（NTTという組合員でもない通信会社の私財）ということになる。
これ即ち「共用部分に私財を設置したい」との申請になる。

>698

それ理事長が許可するかどうかじゃないだろ。共用部分の工事を伴うから、最低でも総会の普通決議が必要だから折衝能力以前の問題。

少なくとも住戸までの配管はマンション負担だろうから、その工事をどう行うかと言う問題。他の住民にも希望者がいるのか募ってまとめて発注し配管費用負担は受益者で敷設した配管類は組合に譲渡って言うところかな。

>新たに光ケーブルを敷設するとなると管理組合が組合費で敷設して共用設備化しないかぎり、それはNTTの財産。

昨年の宣伝期間は無料だったが今は当然に有料になろうよ。
更に分電盤から専有部分までの光工事料金は個人負担6千90円、従来の電話回線は権利お預かり10年間。

＞共用部分の工事を伴うから、最低でも総会の普通決議が必要だから折衝能力以前の問題。

間違い、共用部分の変更だから特別決議だ。

過去
①電話線は建物弱電用配管内（共用設備）に敷設されており、配管内の電話線は共用設備
②弱電盤室は共用部分
全組合員がインターネットを利用できるように、弱電用配管内に物理的に新たな配線を敷設することなく既存の電話線（共用設備）利用のVDSL方式なら、管理組合はコストがかからず対応が可能。但し弱電盤室にNTTのインターネット回線装置を設置するために共用部分の用途変更になるから総会決議をとった。管理組合は全組合員がインターネット接続が可能なように共用部分の環境整備をするだけで、インターネットを利用するしないは組合員の自由裁量。
NTTにのみ弱電盤室を使用させたのは当時のコンペ結果による理事会並びに総会の判断であり、当方はその後の入居なので、その件に関しては感知せず。

今回
・専有部分までの光ケーブル敷設は、建物内共用設備の弱電配管内に新たに私設ケーブル（ケーブルはNTT財産、利用権はNTTとサービス契約をした組合員）を敷設することになる。
・これは共用部分を特定の組合員の利益を図るために使用を許可することになる。

従って、今回1組合員の本申し出に対しては不許可になる。

これを理事会で報告し、全理事の了解を取った。
なお、事前にNTTに対しては全戸に光配線を敷設し、敷設後に管理組合に無償譲渡かつ半永久的無償保守を打診したが断られている。
ところで誰がこの申請者に説明するか？皆黙り込み誰も手を上げなかった。
仕方なく私が申請者と接見して説明することになった。

ところが・・・・やはり申請者は激しく切れた。掴みかかってきた。
無理もない、既に契約を進めており工事許可待ちの状態なのだから。
これが組合員と直に折衝する場合の生命上のリスクなのだろう。

＞＞仕方なく私が申請者と接見して説明することになった。
これが間違いでしょう。書面でいいです。異論があれば訴えて下さい、と書いておけばいいです。

理事長は組合員とのスキンシップも必要だと思うぞ。
肌と肌のふれあいで心は通じるもの。

とんでもない。言葉遣い、人柄、印象などで左右される問題ではない。
しかしなんで光ファイバーでないといけないんだ。ＶＤＳＬでも１００メガ（実効速度は２２メガくらい）でるでしょ。
RWIN設定かえたら６０メガ出ますよ。

NTTが光配線を強力に推し進める背景には、VDSL装置の電気代のコストダウンが大きくからんでますよ。
共用部分のMDF室にVSDL装置のあるマンションは、VDSL装置は外部電源が必要になるため、共用部から電気の供給を受けるために、年間通じて回線業者から管理組合に電気代が振り込まれています。
これが光配線の光スプリッタになると外部電源が不要になり、電気代がなくなるのです。
この電気代の年間コストがNTTは億の桁になりますので、コストダウンの恩恵がものすごいのです。
私は賃貸アパートを所有してますが、希望してないのにNTTの光配線化のために、NTTから光スプリッタの無償取り付けのオファーを受けてます。
ただしNTTの建物内光配線は電線管配線を原則にしているため、当アパートは古いので建物内露出配線でした。
従ってペンディングにしています。だって建物壁面に電線管設置して壁貫通して室内配線するって言うからです。
なんでNTTのためにそこまでしないとだめなの？いいかげんにしろ！と言いたい。

>708

君勉強不足だよ。

第十七条
1項　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。

ＥＰＳかＰＳか知らないが配管を通す程度の変更は「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」に該当する軽微な変更で普通決議で通る。光ファイバーなら立て区画は最悪エレベーターシャフトを使うと言う手もあるな。

上の１７条は、標準規約を探しても出ていないからね。

↑勉強不足です
標準管理規約コメントに載ってますよ。
「エ）ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場
合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に
変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブ
ルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するよ
うな場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、
外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可
能と考えられる。」

709は共用部分の変更以前の「共用部分の用法」の原点を問題にしてるのでは？
敷地や共用部分は組合員の共同の利益を図るために維持管理するものであり、
いくら共有持分があるとはいえ特定の区分所有者の利益を図るものではありません。
「共用配管内に私設光ケーブルを引かせてくれ」は「共用廊下に私物を常設させてくれ」と同じ要望です。
それはともかく「共用部分の用法」を引き出している点は非常に上手い断り方だと関心します。
これだと区分所有者はあきらめざるを得ません。理事会決議とか総会決議とか以前の共用部分の原点問題です。
論点をそこに持っていくとは相当な手練れ理事長ですね。

使用細則の変更で対応できますよ。エアコン室外機も廊下においてますからね。

>715

だから何？揚げ足取りのつもりか？

何が言いたいのか分からんのだが。

標準管理規約って、コメントも読まないと。解説みたいなもんだから。

>719

714の第１７条は区部所有法で管理規約に解説は出ていない。

標準管理規約の解説は、飽く迄管理規約の解説で区分所有法の解説じゃないんだが・・・。

それと、標準管理規約の第１７条は専有部分の修繕だよ。

区分所有法１７条をいいたいんでしょ

マンカン理事長には冗談は通じないと言うことで了解。

マンカン理事長
今日のやり取りは切り返しも含めて良かったぞ。
褒めておこう。

⇧上機嫌だなあ（苦笑）

江戸の仇を長崎で他人にってか。

指摘自体が的外れって理解できないって幸せだね。

なんでほめられるのか不明。

724が何時も知ったかぶって能書きを垂れる。
⇩
間違いを指摘されるが言い返せない。

今回は、マンカン理事長が言い返して仇をとってくれたと思い込んでいるって事。

「共用部分の変更」よりも「共用部分の用途」に論点を変えた回答が一番スマートだったと思った。

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

効用の著しい変更を伴い、しかも新たな引き込み線設備の設置と維持行為が付随するので当然に特別決議だ。
光なんて関係ない区分所有者の立場になれば分かる筈よ。

(総会の会議及び議事)
第47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)
三 区分所有法第58条第1項、第59条第1項又は第60条第1項の訴えの提起
四 建物の価格の2分の1を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
4 建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及び議 決権総数の5分の4以上で行う。

既存配管に光ケーブルを通すくらいなら「微々たる変更」ですね。
理事会決議で出来そうな感じです。
但し配管を通す前の床・壁貫通の防火処理が必要でしょう。
マンションは通常耐火構造ですから。

屋内管理用倉庫を事務所に利用するのは総会決議がいりますか？
管理組合事務所がないので、倉庫利用を考えています。

>>726
724だが、
対人折衝系の質問は大の苦手なマンカン理事長が、
知識系の質問だと一転ハキハキと答えるもんだから
「褒めておこう」と言ったのだ。

>>732
共用部分の大きな変更ではないと思う。
理事会で決めればいいのではないか？
ただ倉庫だから窓がないのでは？
密室審議でもするのか？

トピヌシさんに同感です。
ウチのマンションの理事会も杓子定規で
重箱の隅をつつくような注意書きを出してばかりで
みんなウンザリです。

＞＞屋内管理用倉庫を事務所に利用するのは総会決議がいりますか？
＞＞管理組合事務所がないので、倉庫利用を考えています。

管理組合事務所がないといっても、形式的にはたぶん管理人がいる管理事務室と兼用だと思います。

標準管理規約と同じだったらですが、
６条２項で「管理事務室」と書いてあった場合、「倉庫」に書き換えないといけないので
特別決議ですよ。
（管理組合）
第６条区分所有者は、第１条に定める目的を達成するため、区分所有者全
員をもって○○マンション管理組合（以下「管理組合」という。）を構成
する。
２ 管理組合は、事務所を○○内に置く。

>729

>効用の著しい変更を伴い

もしかして、光ファイバーになるとネット環境が変わるから、それを効用の著しい変更だと思ってないか？

現在配管が通っている部分に配管を増設しても、形状または効用の著しい変更には当たらないよ。外壁に露出配管だと状況は変わるかもしれないが。

>735

当たり前の事が、守れない民度の問題だろ。
守れていれば注意なんかでない。

当たり前の事が守れないレベルの住民や変人には、理事長の対人折衝能力は重要だが、そう言うのが相手だと疲れちゃうよね。

＞現在配管が通っている部分に配管を増設しても

その増設する配管の財産権の問題だと思う。
管理組合の財産ならいいが、回線業者の配管なら業者の私有財産。
建物内共用配線ダクト内に私有財産の配管が存在することになるがいいのか？

>>739
鋭いな。
その通りかもしれんな。

＞＞７３９
昨日も言ってますが、廊下に個人のエアコン室外機を置くのと同じですので、使用細則に規定すればいいこと。

廊下に個人のエアコン室外機置くのは細則に書いてあるけど、
光の配管は細則に触れてもないから別問題でござる。

↑だから、その旨、書いたらいいんだよ。

使用細則に規定する＝総会の普通決議という意味。
補足しておく。
総会決議ではあとから議事録から見つけるのが面倒である。
使用細則に書いておくのが望ましいと思う。

エアコン室外機は将来に渡り随時発生する事案なので細則掲載が必要だが光は頻繁に引き換えるものではないから総会決議でOKだ。

逆にその総会決議に反対する人がいるとしたらどういう立場の人なのかな。
「後から躯体を勝手にいじるな」とか、「他社のも同時に入れろ」とかかな。

防犯カメラのケーブルでも同じこと。反対する人は反対するよ。躯体に穴あけるから。

今すぐ光ケーブル引きたいと組合員が申しております。細則変更議案の定期総会まで待たせてもいいですか？
それとも１組合員のために臨時総会開催すべきですか？
こんな組合員のわがままとNTTのごり押しは理事会としては蹴飛ばすことが最善の方法だと思いますが。

配管に余裕があるなら組合員とNTTの連名による誓約書を取って条件付き許可を出すのも一案。
誓約書には「理事長から光ケーブル撤去の要請があった場合には即時撤去すること」などを記載。

その後、時間をかけて細則を検討する。

739のマンションは、電話引いてないの？

ＭＤＦまでの電話の幹線の扱いを考えれば自ずと答えは出るだろ。マンションによっては、電力引き込みも同様だね。

対人折衝能力のお試し問題だよ。

>750

そう言う対応は、変人に足元を救われると思う。まあ、総会時に延々と能書きを唱えられるだけなんだけどね。

筋論なら他の希望者がどの位いるか確認してからどうするか検討だろうね。結果1年待ちにになってグダグダ言う様ならそいつに総会を招集させれば良い。

標準規約を使っていれば、住民個人で総会を開く道も用意されているよね。

光を利用していない者のコメントの言い合いは傑作だね。
当方は一昨年引いたがこれも光を知らない理事連中がすったもんだ文句を言った結果で遅くなったと思ってたら・・・。

現在NTTはフレッツ光利用料2500円　光回線終端装置利用料900円　光電話基本料500円　ユニバーサルサービス料3円
　　　　　消費税等相当額　195円　　合計　4098円
ヤフーにはユニバーサルサービス料3円　フレッツ光プロバイダー料　997円　光BBユニットレンタル費用　490円
計　1490円＋BBフォン通話料
総合計　5588円＋BBフォン通話料

これらの費用は高いかしら？

うちはマンション一括インターネットで月額1050円。
次回の契約検討で恐らく950円になると思う。200Mbps。

750は管理侍史上最もダメ回答だな。

うちは新築時にLANケーブル敷設済み（マンション一括プロバイダー契約）。
住民の要望もあり、回線の選択肢を広げる意味で、第1回定期総会で電話線利用VDSL方式でNTT東の参入を認めた。
ところが、そのNTTが今度は光ケーブルを引かせて欲しいと言ってきた。
「共用部に私設配線を引くのはまかりならぬ。ただし全戸に光ケーブルをタダで引き、保守もタダでするなら考える余地はある」と回答した。

>756

反論大歓迎。
但し私の回答がダメな根拠と対案を示さない貴方のレスは単なる戯言でしかない。

そもそも想定される反対意見が
「構造を勝手にいじるな」なのに工事を勝手にした
上で後で反対されたら撤去するとか
対人折衝能力があるとは言えない回答だもん。

>753
>筋論なら他の希望者がどの位いるか確認してからどうするか検討だろうね

筋論ならその通り。
ただ、そんな要望があるなら理事会に寄せられているはず。
それが無かったとしたら潜在的な需要はほとんど無いと判断できる。
よって誓約書を取って条件付き許可を出しても差し支えない。

その後、潜在的な需要を確認しルールを決めればよい。
その旨を予め先行して許可を出す組合員に説明しておけばトラブルにもならない。

それでも心配なら公正証書にでもしておけばよい。
個人的にはそこまでする必要は無いと思うが。

>759

構造などいじりません。
「配管に余裕があれば」と言ったはず。

広義の意味での構造は配管もそうでしょ？
と言うか私は個人的には反対しないよ。

でもクレーマーが一人でもいると突っ込みどころが
満載だし、勝手に潜在的需要が無いとか決めつける
根拠も乏しい。

そもそもそれがありだったら他の依頼でも
何でもありになるし、理事会や総会を軽視してると
言われても仕方がない。

管理侍はちゃんとした理事長なのかもしれないが、
おかしな理事長がそれを真似して変なことを
やられたらかなわん。

対応としては0点に近いのでは？

全戸分の駐車場が存在しないマンションで、駐車場のルールが無いとする。
ある組合員が駐車場を使いたいと言ってきた。
他にそんな要望は寄せられていない。
さてどうするのか、と同じ話。

私なら他に駐車場使用希望が無いなら取り敢えず使ってもらう。
但し、他の組合員のニーズの確認と、今後のルールを決めるまでの暫定使用であることを条件とする。

光ファイバーも同じこと。

>762
>広義の意味での構造は配管もそうでしょ？

配管を構造的に変更したり、手を加える訳ではない。
配管の空きスペースに光ファイバーを通すだけのこと。
つまり共用部分の利用の話です。
限られたスペースをみんなでどう使うかの話。

>勝手に潜在的需要が無いとか決めつける根拠も乏しい
需要は調べると言いましたけど。
それまでの間は誰も要望してないのだから要望してきた方に仮使用を認めるということ。

理事会から要請があれば即時撤去する旨の誓約を取るのだから問題ない。

管理侍はやっぱりかっこいいね！

補足するが、車路に駐車させろとか、自転車置場にバイクを置かせろとか、
ペット飼育マンションでペットを飼育させろとか、無茶なことを言われてる訳ではない。

あくまで配管を配管として使用させて欲しいという話ですよね。
それ自体何ら問題ない話。
問題なのは配管に通せる光ファイバーには限界があり、全戸分は通せないことが問題なのです。

だからニーズを確認し、ルールを決める必要がある。
それまでの暫定措置を取るか取らないか。
それだけのこと。

>ただ、そんな要望があるなら理事会に寄せられているはず。

潜在需要は必ずある。

世の中たぶちゃんみたいな我を押し通そうとする輩ばかりではない。そういう意見があるなら便乗すると言う程度の輩は沢山居る。実際にうちのマンションでも言い出さないけど提案すれば便乗する輩は沢山居た。

一人だからいいやと許可するとその後別件を全て同じように対応しなければならなくなってしまうので、特別な対応はあり得ない。ルールの範囲で知恵を出すならまだ分かるけどね。

>766の文中で誤記あり。
「ペット飼育禁止マンションでペットを飼育させろとか、」
の間違い。
失礼しました。

>764

予備管があってあるなら、共用部分の変更も無く理事会判断でOKかも知れないが、現実に住戸まで予備管や予備スリーブがあるマンションなんてまず無い。だって、売るが分からしたら無駄な負担だもの。引き込みの予備管はあるだろうけどね。

そうなると躯体の加工が出てくるから総会決議は絶対必要になる。

>767

潜在的需要が多数あり、ルールを決める前に我も我もと言い出すなら、
仮使用を認めた組合員に撤去要請を出せばよい。

そこまで利用希望者が続出する可能性は低いと思うが、
仮にそうなったとしても対応は可能。

>769

前提の異なる話をされても。

予備配管のあるマンションは現実に存在しますよ。
また既設配管に光ファイバーを通せる余裕のあるマンションも存在します。

それが無いマンションなら躯体の加工が出る。
貴方の言うとおり。

対応は可能とかそんな問題じゃなくて、
「躯体や共用部分に絡む配管工事を特段の定めも
ないのに理事長だけの判断で勝手に許可出すな」
だな。

他の理事とか住民に文句言われたら撤去したら
ええねん、って団地マンションでしか通用しない。

撤去じゃなくて管理組合として光網を整備するのが筋。

光の具体例に対するコメントが出来ない者達はそれを論ずる資格なし。
後十年で一般電話が無くなる時代だぜ。

管理侍さん
光にいくら払ってるのか前例の如くバウチャーを紹介してくれないかしら。

他所は知らんがうちは入居時に重要事項説明でインターネット環境についてメタル設備と提示された。
自分はそれで不満はないが、光がいいと言う声が多くなれば検討する必要があるだろう。
一部の居住者の利益の為だけに共用部分の改変は控えるべき。
アンケートを取るなり需要を計った上で、今やるべきか将来的な課題にするか結論を出すべきだと思う。

私設ケーブルを棟内共用部分に敷設するのではなく、管理組合共用設備としてケーブル敷設するのが原則。
それと財産分界、責任分界を明確にすること。電気・ガス・水道・電話・メタルLANはこれが明確化されている。

管理侍って御都合主義なんだね。

そんな問題か無い物件を前提にしても意味ない。

>772
>「躯体や共用部分に絡む配管工事を特段の定めもないのに理事長だけの判断で勝手に許可出すな」
繰り返すが、配管を変更する工事などしない。
理事長個人の判断などと私は言ってない。

本件は配管を配管として利用するという話である。

そして私はあくまで「一案」と申し上げたはず。
組合としてニーズを把握しルールを決めるまで希望者が待ってくれるならそれが一番。

・配管を配管として使用する。
・配管利用のルールはない。
この状況でルール制定までの間、暫定使用を認めることに何の問題があるのか是非教えて欲しい。

対人折衝能力を発揮するには「引き出し」の多さも重要。
私は選択肢としての一案を提示したに過ぎない。

>>779
もういいのでは？
「確かに皆さんの言うことも一理あるね。少し前のめり過ぎたかも。」
と速やかに歩み寄ることもも対人折衝能力の一つだよ。

つまり相手を論破したり、絶対に非を認めないのが
対人折衝能力ではなく、円滑な人間関係を築くための能力だからな。

管理会社のフロントが>>779のような言い方をしたら
『もう来なくていいよ』
と言いたくなるわな。
実際管理会社の人間なんだろうけど。

>779

それ引き出しが多いとは言わない。

声のデカイへの対応が面倒だから誤魔化しているだけ。

理屈で相手を屈服させるやり方では、相手もバカではないんだから
説得させられないね。
管理会社の古い体質だよ。
自分の考えが否定されるとすぐ切り替えしをしたくなる性格なんだろう。
侍なんだから。
そのやり方が対人折衝力があるとはいわないんでは。

>>782
話は横道にそれるけど、
確かに理事長はついつい声の大きいヤツに配慮してしまいがちだけど、
全体の利益と公平感のバランスは決して忘れてはいけないよな。

例)
モンスター「オレの駐車場に車が入れにくい。設計ミスだ。
あそこ空いてるから場所を変えろ。」

理事長「わ、わかりました。変更しておきます。」

他住民「・・・うちも変えて欲しかったのですが・・空いてるの知らないし・・」

by 匿名さん　2012-12-04 07:07:53


管理侍さん
光にいくら払ってるのか前例の如くバウチャーを紹介してくれないかしら。

＞うちはマンション一括インターネットで月額1050円？。

実例を出せない者は論ずる資格はない。

経験ない人は実例などありません。

後から導入の事例もなにも
ちょっとしたマンションに住んでる人は
入居時からそもそも光が配管済みだしね。

>>788
ああそうかい。
だったらいちいち首を突っ込むなよ。
お前さんには関係ない話だ。

10年前の新築でも80％ぐらいの導入率だったから、
最近の新築ならほぼ100％ぐらいかも。

スレタイみればわかるがここは「対人折衝能力」のスレなので、
そこまで喉から手が出るほど他所の工事事例を知りたければ
知恵袋とかで聞いた方がよろしいかもしれませんね。

>780
>つまり相手を論破したり、絶対に非を認めないのが

私の意見のどこが「非」なのか教えて欲しいんだけどねぇ。
そして貴方から解決案は一つも出ず。
私が単なる一案を提示してるってことも理解できず。

そもそも今回のケースの詳細な情報が無いのだから、何をもって正解、不正解を判断してるのかねぇ。

780のハンドルネームで貴方ならどう対応するのかを是非書き込んでもらいたいね。
素晴らしい対人折衝能力をお持ちの貴方なら当然私を納得させられますよね。

>>791
上から目線か？
皮肉か？
侍を名乗るなら気品よくしたら？
さもなければ
管理浪人
の方が相応しいね。

＞ちょっとしたマンションに住んでる人は 入居時からそもそも光が配管済みだしね。

だから、その請求書の金額はどうなっているの？
書いてご覧なさい。

管理侍は屁理屈ばかりで光は使ってはいないことが明白なった。

管理侍って反論は大歓迎とか余裕見せた割には
正論な反論がホントに来たらフンガーと激怒
するとかちょっとかっこ悪いな。

だがこのやり取りって結構よくあることで、
これらは振り上げた拳を下ろせなくなってしまった、
そして下ろし時を間違えたっていう
対人折衝能力の典型的な失敗例なんだよな。

そういう意味ではスレタイ的に皆さんの参考に
大いになってるな。

管理侍は光ではなく狼煙で信号伝達しいるらしい。

侍なんておこがましいわな。
てか俺は今まで管理侍って管理会社の人間かと思っていたが、実はそこらのマンカン士だったんだな。

予想通り。
まともな反論はできず、ご自身の案は提示できず。
只々自分はコテハンを使わず、「匿名さん」として身を隠し、
その他大勢の陰に隠れて個人批判を繰り返す。
テーマについてまともに意見を交わすこともできない。
困ったものです。

そんなに私を怖がらなくても。
勇気をもってコテハンで私と意見交換しましょう。
あくまでテーマに沿った意見交換ね。

管理侍、それなら答えてみよ。

総会議案を総会当日に決議せずに撤回また保留（次期管理組合執行部に申し送り）することは出来るか？
また出来る場合、出来ない場合の法的または規約的根拠は？

>799
侍大将さん

テーマはどこいったの？？
参考書片手にいきなり問答？
しかも私のことは呼び捨て。
「答えてみよ」という態度。
非常識もここまできたか。