阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

阪神間は殆どが＊＊＊＊人口比率が近畿平均より高い。神戸は食肉・皮・土建・＊＊＊のメッカだし、芦屋はもともと葦が茂る荒地で農耕もまともに行えない地域でもろにうばら郡の＊＊だった場所、西宮北口・夙川は日本最大の＊＊＊＊と朝鮮＊＊を抱えている。山手には被差別利権や賎業で肥えた成金がうようよで、ここ100年で荒地を開拓した所。三田はもろビーフで、川西はカワタだし。＊＊人口比率が一番少ないのは阪神間では、実は尼崎市なんですな。

阪神間の市は殆どが同.和人口比率が近畿の全市町村平均より高い。神戸は食肉・皮・土建・ヤク.ザのメッカだし、芦屋はもともと葦が茂る荒地（土石流と水害で荒れ放題）で農耕もまともに行えない地域でもろにうばら郡のもろ被.差.別地区だった場所、西宮北口・夙皮、JR西宮は西日本最大級の部.落と朝.鮮集.落を抱えている（た）所。山手には被.差.別利権や賎業で肥えた成金がうようよで、ここ100年で荒地を開拓した所。三田はもろビーフで、川西はカワタだし。阪神間で同.和人口比率が一番少ないのは、実は尼崎市と伊丹市なんですな。まぁ宝塚も1%ちょいなので近畿の中ではかなり少ないほうではあるが。

山手台は単なるニュータウンなのでありきたりなしょぼい区画や家が多いけど、
山本の麓から駅南西部、西部、東部にかけては
http://maps.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&t=k&a...,0x6000f6bea434ea63:0xe2bb77753cd73cd1,1&ll=34.823951,135.38853&spn=0.000781,0.001206&z=20
このクラスの屋敷がごろごろ点在している。地主のマンションやアパートが通りに面しているから
わかりにくいが、路地を入った所にニュータウンや分譲地ではまず見られないようなクラスの
大邸宅が軽く100軒はある。
ここで山本や宝塚を叩いて憂さ晴らししている奴は、たぶんしょうもない地域のマンションか
アパートに賃貸住まい。
そうでなくてもよくて容積率200%の地域のしょぼい30坪ぐらいの土地に総2階のしょぼい小屋
に住んでるんやろな。

なんかリンク貼れへんな

http://url.bulog.jp/kqxk

ttp://maps.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&t=k&brcurrent=3,0x6000f6bea434ea63:0xe2bb77753cd73cd1,1&ll=34.823951,135.38853&spn=0.000781,0.001206&z=20

積水ハウスとかパナホームとか、同じハウスメーカーの似たような家が同じ筋に並んでるのはやめてほしい。まだ阪急山手台レジデンスのほうが全ての家が全く違うデザインで違和感が無くて良かった。

山手台北部の山地は立地や坂や駅からの遠さを考えると250㎡ぐらいを標準面積とするべきですね。
バス停からすら遠くて坂道の続くような街区は、山の緑の復元という観点からも別荘地的な400㎡～（定借と買取の選択制）が望ましい。

そうですね。

市街地から見た山の緑や景観の回復という観点からも、標高が高くなればなるほど
土地面積は広くして緑地率を高めるべきだと思います。

今の山手台は、長尾連山の5合目以上にあたる北部のほうが、3合目程度の南部よりも
土地面積が小さくして（緑の減少）いく方針なのはいただけません。

山の上ほど、都市部から見た遠景では目立ちますから、緑・庭を多くとるべきですね。

山手台の盲点は終電ではないですかね。
宝塚線沿線は梅田発の雲雀ヶ丘花屋敷までは比較的遅くまで
ありますけど、それ以遠、特に山本だと終電は早いですね。
JR駅が隣接しているなら遅くまであるけど、山本だったら
どうするんでしょうか？宝塚からタクシーですか。
終バスも早いんでしょうか。

>>902
そうですね。終電が梅田発23時48分は早すぎます。
雲雀丘花屋敷の終電は梅田発0時30分。
JR中山寺、JR宝塚は北新地発0時21分、大阪発0時28分（尼崎で乗換）。
JR西宮名塩、JR新三田は北新地発0時6分、大阪発0時13分（尼崎で乗換）。
これは大阪通勤圏としての山手台の魅力や資産価値に影響を及ぼしていますね。
阪急は終電を遅らせるべきですね。
中山、売布の利用者はまぁJR中山寺から徒歩で帰宅できますし、
宝塚や清荒神の利用者はJR宝塚から徒歩で帰宅できますが、
山手台は雲雀丘花屋敷やJR川西池田やJR中山寺から徒歩で帰宅するのは無理ですね。
タクシーか家族に迎えに来てもらわなければ帰れません。

山本駅からの終バスは２３時９分です。

山本や中山では夜遅くになると駅北側周辺で立ちションしている酔っ払ったオッサンをよく見かけますね。その後、家族の運転する迎え車や阪急タクシーでニュータウンに帰っていかれます。

>>902
終電の早さもそうだけど、JRを使いにくい事そのものが最大の欠点。
阪急の神戸線や京都線の沿線だと
「阪急バス＝速達性の高いJRの駅に客を流し込む役割」を担っているが、
宝塚市内線はどういうわけか阪急バスの利便性が糞で、
多くのバス便エリアの住宅街から阪急の駅にしか行かない。
これが各住宅街の不動産価値に深刻な悪影響を及ぼしている。
路線バスで阪急とJRの両方にアクセスできる体制にならなければ、
山手台の分譲はじきに行き詰るだろう。

東豊中の分譲地ですと、最寄りのバス停から７分も歩くんですね。
環境が良いとは必ずしも言えないのに坪９０万くらいするんですね。
見た目だけの建て売りですし。
山手台は自然環境を優先する方が選択されているのでしょう。
ただ、終電はともかく１７６号の渋滞がもうどうしようもない感じがします。
ここは大阪市内に通勤しないでも良い方が多いのでしょうか。

大半が大阪方面への通勤だと思われます。

176号線の渋滞が深刻なのは宝塚より西側と大阪駅付近で、この辺はそんなに混んでないですね。

山本付近は、週末の夕方など南北の交通需要と重なるタイミングで麓で渋滞が発生しますが、平常時は問題無く流れてます。

逆瀬川や中山の山肌住宅開発では遠くから見た時に最も目立つ住宅街の終端部（ゆずり葉台、中山桜台7丁目）はニュータウン全体より平均面積を2倍以上多くとって庭の割合を多くし、遠景で緑の中に家が佇んで見えるように気遣われて開発されています。住宅街が標高を上げて山に変わる境界をぼやけさせ、終端を緑に溶け込ませる事で遠景の違和感を軽減している。ラビスタも北部は50%を超える緑地率をとって市街地や大阪平野の各所から見た時に建物が緑に囲まれて見えるように景観に気遣われています。ラビスタはもともと眺望よりも市街地から見た景観の修復という事を最大のコンセプトに「見られる街」として開発され、砕石事業で荒廃していたハゲ山を緑豊かな美しい景観に蘇らせた。山手台は長尾山の中腹の緑を一度完全に破壊、総伐採してして元の地形も改変して開発しているのだから、市街地や遠くから見た時によく目立つ標高の高いエリアでどういう開発をするのか、阪急不動産のミンド（漢字にすると勝手に伏字に変換される）が試されている。

平地で眺望を得る為には、高階層にして階数を稼ぐしかない。

じゃあしんどい思いをしてまで山の上の住宅街に登らなければ
叶わない魅力、山の上ならではの特権ってなんだろう？

それは1階リビングからでも眺望が得られる区画割りや、
広い平屋を建てても1階リビングに完全な日照が得られる区画割りだろう。

南斜面で標高が高く、尚且つ平屋でも冬に完全な日当たり（日射）が得られる住宅街は、
うまく設計すれば夏涼しく冬暖かい住まいを実現できる。これこそが山の上の魅力だろう。

そして現状の山手台の多くの街区・区画はそうなってはいない。
つまり立地を最大限に活かした開発はされていない。

昔から、平屋は最高の贅沢と言われていますね。
実際に平屋を建てるかどうかは購入者の選択なのでともかく、部屋数と広さを
じゅうぶんに満たした平屋を建てても最高の日当たりが全ての土地で
（当然、北側道路の土地を含めて）享受できる画地割ってのは、
最高の住宅街であり住まいの理想形であるという事は間違いないです。。
いわゆる高級住宅街にしか無い特徴として、複雑な屋根形状の平屋の邸宅が
通常より遥かに多く見られるという点があります。
土地を贅沢に使わないと出来ない事ですからね。

「今　成熟のときを迎えた　阪急池田伏尾台」
「阪急逆瀬川の山の手　逆瀬台マンション　アヴェルデ」
「小鳥たちがやってきます　新しいまち　バードタウン　阪急名塩南台」
「子どもたちに　笑顔をつなぐ　まちづくり　阪急不動産が　お手伝いします」

近年の阪急の宅地開発

池田伏尾台　→　・・・

名塩南台　→　暴落して住民は不満たらたら、残りを大阪ガスにまとめて売却？

アヴェルデ　→　バブル崩壊で暴（ｙ

名塩さくら台　→　建売業者にまとめて売却して撤退？

宝塚山手台　→　売れなくなり幸福銀行破綻で一度駄目になって塩漬け？

昔はともかく、ここ30年の阪急不動産の開発で高く評価されている街ってあるんだろうか？
正直、無いのでは。
毀誉褒貶はありますが、多数の意見をまとめると、どこも失敗として扱われているように思います。

であれば、最近ではなく日本にニュータウンが出来る以前の宅地開発に倣うべきなのでは。

914さんがいいことを言いましたね。

そもそも、少子高齢化、人口減少期に入ってる日本で、
ニュータウン開発の必要性が大いに疑問視されます。
特に、わざわざ山を削り自然破壊してまで、造る必要は全くないでしょうね。
バブル崩壊で価値がなくなり塩漬けになった土地(＝不良在庫)を処理しているというのが実態でしょうね。

人口が大幅に減っていくのが明らかな状況で開発するなら、需要が無くならない色あせない街をつくらないとダメですね。

近畿圏で半永久的に需要がなくならない羨望の戸建住宅とは、

・都心から20km圏で大阪市内に直通する本線駅沿線で、急坂無しの駅徒歩圏（8分以内）1種低層の60～80坪

・都心から20km圏で大阪市内に直通する本線駅沿線で、駅から遠かったりバス便だが広大な土地の1種低層で120坪～300坪

ニュータウンにありがちな駅から遠くてバス便の50～60坪というのが一番ダメで、時とともに色あせる住宅街の典型ですね。

ここ40年で関西で文句無く成功した（単なる新興住宅街ではなく羨望の住宅街という評価に変わった）戸建住宅街というのは、おそらく千里ニュータウンの戸建街区（平均100～200坪）だけだろう。ニュータウン唯一の成功例とも言える。

千里ニュータウン以外でも、
http://www.machinami.or.jp
http://www.machinami.or.jp/contents/publication/machinami_bn.php
http://bit.ly/bkDCnb
等で取り上げられたり一定の評価を得ているここ40年の間に開発された新興住宅街というのは、急坂やバス便や不便な場所にある場合は必ず土地が広い。芦屋市奥池、西宮市目神山、宝塚市ゆずり葉台、三田市学園、西宮市鷲林寺南町、奈良市中登美ヶ丘、ガーデンシティ舞多聞（みついけプロジェクト）etc

ようは駅から距離のある不便な立地で歴史の無い新興住宅街が、単なるニュータウンから羨望の住宅街に成り上がる為には、土地の広さ＝圧倒的な敷地内の緑の多さが必要不可欠だという事。

不便でそこそこというのは妥協でしかない。不便な変わりに駅近では得られない広さってのが絶対必要。

駅から2km以上も登って平均60坪では、阪急不動産が喧伝しているような「憧れの山手台」には絶対にならないだろう。

>>915
仰る通りこのご時世に山肌を削って開発するのはいただけませんね。
まだ、倒産したゴルフ場や経営の悪化したゴルフ場の跡地を利用して住宅街にする開発（市街化区域編入or調整区域のままで行政が開発許可）のほうが、新たに緑を破壊しないだけ遥かにマシです。

無秩序に山肌を削るニュータウンを「悪い開発」とすれば
確かに倒産ゴルフ場や砕石場の跡地を利用した開発は
じゅうぶんな緑地面積を確保するという条件を満たすなら
環境の点からも望ましい「良い開発」ですね。

西4丁目の幹線道路を挟んで向かいの斜面は、造成されてハゲだったのが自然の植生が回復してきて木が育ってきましたね。西4丁目を分譲する時に斜面に「マンション開発用地」の看板を掲げていましたから、住民が文句を言う筋合いはありませんが、いざマンション開発するとなると、なんだかんだで揉めるような気がします。

最近の山手台北公園は夜景を見に来た若者やカップルがポイ捨てしたタバコの吸殻が大量に落ちています。マナーが悪い利用者が増えると、いつかタバコの火の不始末やポイ捨てが原因で火事になる恐れがありますね。

持ち家住宅の延べ面積［1住宅当たり］ランキング
http://www.tonashiba.com/ranking/pref_livingspace/house_p/10010013

1住宅当たりの敷地面積ランキング
http://www.tonashiba.com/ranking/pref_livingspace/house_p/10010015

西４丁目の最東列付近は、向かいの斜面に近い関係で今でも朝陽が当たり始めるのが遅いです。

あの斜面にジオグランデ並の高さのマンションが建つとなれば、影響はかなり大きいです。

夏はともかく冬は中々日が当たらないというのは無視できない事ですからね。

斜面を利用して階段状にして高さを抑えて建てる計画ならともかく、ごく一般的なマンションを建てる場合は、、、

http://namidame.2ch.net/test/read.cgi/shop/1264052641/382n-
382 ：おかいものさん：2010/07/21(水) 12:04:20
宝塚の阪急オアシス山手台。
昨日のチラシの商品が、朝１０時オープン直後に行ってもなかった。
店員に聞いてみたら「ここにあったけど、もうなくなった」と。
置いてあった形跡もないし、おかしいな？と思ってサービスカウンターで聞いたら
「倉庫を見てもないのでﾓﾆｮﾓﾆｮ」言うから
「出したのに売り切れたんですか？それとも最初からなかったんですか？」と
聞いたら「最初からありませんでした」って。
私、オープンしてからまだ５～６回しか行ってないのに、こういう事３回目。
生鮮品なら、入荷が遅れてるとかあるだろうけど、常温で保存が出来るもので、
入荷してないなんて。それも昨日チラシが入ったもの。
ないものを何でチラシに出す？いや、チラシに載せるなら入荷するでしょ？
阪急って、こんなにいいかげんなの？

>>923
その通り
グループ全体のクオリティに低さと、oasis山手台店のやる気のなさを象徴するエピソードですね。

所詮、同店の存在理由は、周辺住民の利便性を高めることではなくて、
土地・住宅購入を検討している層へのインフラ整備をアピールする道具でしかないということ。
不動産事業が一段落してしまえば、採算を考慮して閉店もあるんじゃないかと。

これって日付指定の1日限りの広告の品ではなく、広告期間中通しで有効な広告の品が、
2日目は開店時から既に無かったという事ですよね（おそらく初日に売り切れて）。
まぁよろしくはないですね。普通はそういう事が無いように調整しますよね。
ちなみにオアシスは出店前の予想より好調のようなので、まずなくならないでしょう。

予想外にオアシス結構流行ってますね｡　阪急としてはこの後のマンション建設した後を考えて作ったのでしょうが予想外に売上好調みたいですね｡山手台以外の住人も車で買いに来ているみたいですね

http://minkara.carview.co.jp/userid/485590/blog/18909232/
すぐ近くの某所に最近建ったお宅。
山手台もこれぐらい現実離れした家が建つ（これぐらいの家を建てるような施主が集まってくる）エリアを設けたら、街並み散策が楽しくなるのにね。大阪平野一望の立地は、実際にそれを成立させるだけのポテンシャルがある。どこにでもあるハウスメーカーのありきたりな家が並ぶ街並みだけじゃつまらないでしょ。

山手台は宝塚市内でほぼ間違いなく最後の大規模開発（数十ヘクタール以上）ですね。
そういう意味では、やっつけ仕事や消化試合的な平凡ニュータウン的開発ではなく、
最後に歴史に残るユニークな開発をしてほしいものです。

山手台に住んでる方は噂好き、おしゃべりで、すごいですよ！
西と東で対立しているみたいです。

>>926
私も山手台以外の住人で、オープン直後に車で買い物に行った一人です。
結構客入りよくて、oasis他店に比べて明らかに安売りしてましたね。
でも、競合店があるわけでもなし、そんな安売りサービスは長続きする筈もなく、
逆に上の人たちが言ってるように価格以外のサービスでも手抜きが目立ってくるんでしょうね。
山手台住人以外の客が見向きもしなくなった時点で、売上好調などと呑気なことは言っておれなくなるのでは？

オアシス山手台店は立地のハンデ（周辺直近人口が一般的なスーパーの出店候補地に比べて
極端に少ない）があったので、最初から普通にやったらうまくいくわけがないという危機感があり、
中距離からの集客を考えていたので、それが成功したようです。
テラスなどがあり、綺麗な公園や緑や眺望スポットが隣接しているので、息抜きに好評のようです。

伊丹北部から宝塚の平地にかけては、しこたま金持ってる地主（農家）がかなり多いですね。地主向けに緑豊かで広々とした魅力的な別荘用地（別宅用地、避暑地）を山手台東の高標高眺望エリアにつくれば、間違いなく売れますね。連中は定年無しで生涯安定した不動産収入あるから、定借にしても面白い。

ハウスメーカーに格安の卸値で売り飛ばして営業力を駆使しても、２年で１９０区画の完売は無理だったね～　焦らず年間５０区画ぐらいに減らして全て建築条件無しでやるべきだと思うけどね～

久しぶりに前を通りましたが、東１丁目のプレミアム街区が
ようやく完売したようですね。
売れた土地のうち１区画にはセルコホーム？が建築中でした。

もののけ姫を見ると考えさせられますね。
山本の南には地主の田んぼや畑など宅地開発可能な土地がまだまだ沢山残っているのに、
これから100%人口が減る時代に、山を切り崩して木を総伐採した場所に住宅地をつくる
破壊行為が、本当に民間企業として社会貢献していると言えるのでしょうか？

山手台の広大な未分譲エリアのうち2割ぐらいは、木を植えて森の景観に戻すべきだと思います。
あるいは10ヘクタールぐらいを土地の平均面積が今までの2倍以上のエリアにして、一戸あたりの
植樹面積を数倍にするなども良いですね。

土地建物込みで値段を４千万円まで位なら、妥当な感じがするけど、それ以上は、あの急な坂は登る価値なし。西宮や尼崎のほうが、アクセスよいからね。
三田まで行くと、駅近い、平坦な道と、安い物件がたくさんあるよ〜

土地建物込みで値段を４千万円まで位なら、妥当な感じがするけど、それ以上は、あの急な坂は登る価値なし。西宮や尼崎のほうが、アクセスよいからね。
三田まで行くと、駅近い、平坦な道と、安い物件がたくさんあるよ〜

三田は大阪までかなり遠くないですか？

4000万で外構も建物もこみこみなら建物が安普請で土地も手狭になって魅力がなくなる。HMの建売の場合、5000万で土地65坪・建物40坪（土地2500万、その他2500万）ぐらいが、ロケーションや立地を考えると適正だろうね。土地の適正価格は、宝塚市内の駅から500m以内の閑静な低層エリア（容積率100%）で坪70万、完全なバス便エリアで35万、中間エリアで50万（駅から1km程度のエリア、あるいは駅から近いが急坂があるエリア）が妥当な水準。山手台の北部は駅から遠く（2km以上）標高が高いけど、自転車（電動アシスト）で体力を使わずに移動できる程度の坂（宝塚市の山岳住宅街の中では緩やかなほう）というのが一応の特徴。

妥当な金額では坪35万ってところかな　上物は色々だわなまー60坪で2100万、延べ床35坪から40坪で1800万から2500万(ここは仕様次第だからね)、外構で150万から200万、外構込みで4100万から4800万ってなところだね｡ただ流石に4000万を切るのは阪急の分譲だけにキツイかなー　　　　　坂はきついけど山本ー梅田はそこそこの距離だし、三田まで行くと車で大阪はちょっときついけど山本なら空港や高速もまずまずの距離だしね、新幹線は不便だけどね

JR中山寺か川西池田と山手台を結ぶ路線バスが3本/h以上あれば、阪急の終電が早い問題や出張の時の新大阪へのアクセスが悪い問題も解決されるので、通勤者向け不動産しての価値は確実に上がりますね。OBPエリア（京橋）や北新地へのアクセスが良くなる点も見過ごせない。

JR中山寺の北口の土地区画整理・ロータリー整備が完了すると、中山台方面の阪急バスは乗り入れる模様ですが、ここで山手台の路線バスがどうなるかですよね。JR中山寺から五月台を経て、山手台四丁目を終点とする路線になるのであれば、山手台の不動産価値を高める効果は大きい。

確かにJR中山寺か川西池田に阪急バスで行ければ結構アクセスは良くなりますよね｡ただそこまで利用者がいるかですよね｡　　　　マンション建設予定地に大規模マンション建つしかないかな

売れないのは、値段が高いから。
価格を下げれば売れるよ。

結局それかい！！！