阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？

阪神間は殆どが＊＊＊＊人口比率が近畿平均より高い。神戸は食肉・皮・土建・＊＊＊のメッカだし、芦屋はもともと葦が茂る荒地で農耕もまともに行えない地域でもろにうばら郡の＊＊だった場所、西宮北口・夙川は日本最大の＊＊＊＊と朝鮮＊＊を抱えている。山手には被差別利権や賎業で肥えた成金がうようよで、ここ100年で荒地を開拓した所。三田はもろビーフで、川西はカワタだし。＊＊人口比率が一番少ないのは阪神間では、実は尼崎市なんですな。

阪神間の市は殆どが同.和人口比率が近畿の全市町村平均より高い。神戸は食肉・皮・土建・ヤク.ザのメッカだし、芦屋はもともと葦が茂る荒地（土石流と水害で荒れ放題）で農耕もまともに行えない地域でもろにうばら郡のもろ被.差.別地区だった場所、西宮北口・夙皮、JR西宮は西日本最大級の部.落と朝.鮮集.落を抱えている（た）所。山手には被.差.別利権や賎業で肥えた成金がうようよで、ここ100年で荒地を開拓した所。三田はもろビーフで、川西はカワタだし。阪神間で同.和人口比率が一番少ないのは、実は尼崎市と伊丹市なんですな。まぁ宝塚も1%ちょいなので近畿の中ではかなり少ないほうではあるが。

山手台は単なるニュータウンなのでありきたりなしょぼい区画や家が多いけど、
山本の麓から駅南西部、西部、東部にかけては
http://maps.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&t=k&a...,0x6000f6bea434ea63:0xe2bb77753cd73cd1,1&ll=34.823951,135.38853&spn=0.000781,0.001206&z=20
このクラスの屋敷がごろごろ点在している。地主のマンションやアパートが通りに面しているから
わかりにくいが、路地を入った所にニュータウンや分譲地ではまず見られないようなクラスの
大邸宅が軽く100軒はある。
ここで山本や宝塚を叩いて憂さ晴らししている奴は、たぶんしょうもない地域のマンションか
アパートに賃貸住まい。
そうでなくてもよくて容積率200%の地域のしょぼい30坪ぐらいの土地に総2階のしょぼい小屋
に住んでるんやろな。

なんかリンク貼れへんな

http://url.bulog.jp/kqxk

ttp://maps.google.co.jp/maps?ie=UTF8&oe=UTF-8&hl=ja&t=k&brcurrent=3,0x6000f6bea434ea63:0xe2bb77753cd73cd1,1&ll=34.823951,135.38853&spn=0.000781,0.001206&z=20

積水ハウスとかパナホームとか、同じハウスメーカーの似たような家が同じ筋に並んでるのはやめてほしい。まだ阪急山手台レジデンスのほうが全ての家が全く違うデザインで違和感が無くて良かった。

山手台北部の山地は立地や坂や駅からの遠さを考えると250㎡ぐらいを標準面積とするべきですね。
バス停からすら遠くて坂道の続くような街区は、山の緑の復元という観点からも別荘地的な400㎡～（定借と買取の選択制）が望ましい。

そうですね。

市街地から見た山の緑や景観の回復という観点からも、標高が高くなればなるほど
土地面積は広くして緑地率を高めるべきだと思います。

今の山手台は、長尾連山の5合目以上にあたる北部のほうが、3合目程度の南部よりも
土地面積が小さくして（緑の減少）いく方針なのはいただけません。

山の上ほど、都市部から見た遠景では目立ちますから、緑・庭を多くとるべきですね。

山手台の盲点は終電ではないですかね。
宝塚線沿線は梅田発の雲雀ヶ丘花屋敷までは比較的遅くまで
ありますけど、それ以遠、特に山本だと終電は早いですね。
JR駅が隣接しているなら遅くまであるけど、山本だったら
どうするんでしょうか？宝塚からタクシーですか。
終バスも早いんでしょうか。

>>902
そうですね。終電が梅田発23時48分は早すぎます。
雲雀丘花屋敷の終電は梅田発0時30分。
JR中山寺、JR宝塚は北新地発0時21分、大阪発0時28分（尼崎で乗換）。
JR西宮名塩、JR新三田は北新地発0時6分、大阪発0時13分（尼崎で乗換）。
これは大阪通勤圏としての山手台の魅力や資産価値に影響を及ぼしていますね。
阪急は終電を遅らせるべきですね。
中山、売布の利用者はまぁJR中山寺から徒歩で帰宅できますし、
宝塚や清荒神の利用者はJR宝塚から徒歩で帰宅できますが、
山手台は雲雀丘花屋敷やJR川西池田やJR中山寺から徒歩で帰宅するのは無理ですね。
タクシーか家族に迎えに来てもらわなければ帰れません。

山本駅からの終バスは２３時９分です。

山本や中山では夜遅くになると駅北側周辺で立ちションしている酔っ払ったオッサンをよく見かけますね。その後、家族の運転する迎え車や阪急タクシーでニュータウンに帰っていかれます。

>>902
終電の早さもそうだけど、JRを使いにくい事そのものが最大の欠点。
阪急の神戸線や京都線の沿線だと
「阪急バス＝速達性の高いJRの駅に客を流し込む役割」を担っているが、
宝塚市内線はどういうわけか阪急バスの利便性が糞で、
多くのバス便エリアの住宅街から阪急の駅にしか行かない。
これが各住宅街の不動産価値に深刻な悪影響を及ぼしている。
路線バスで阪急とJRの両方にアクセスできる体制にならなければ、
山手台の分譲はじきに行き詰るだろう。

東豊中の分譲地ですと、最寄りのバス停から７分も歩くんですね。
環境が良いとは必ずしも言えないのに坪９０万くらいするんですね。
見た目だけの建て売りですし。
山手台は自然環境を優先する方が選択されているのでしょう。
ただ、終電はともかく１７６号の渋滞がもうどうしようもない感じがします。
ここは大阪市内に通勤しないでも良い方が多いのでしょうか。

大半が大阪方面への通勤だと思われます。

176号線の渋滞が深刻なのは宝塚より西側と大阪駅付近で、この辺はそんなに混んでないですね。

山本付近は、週末の夕方など南北の交通需要と重なるタイミングで麓で渋滞が発生しますが、平常時は問題無く流れてます。

逆瀬川や中山の山肌住宅開発では遠くから見た時に最も目立つ住宅街の終端部（ゆずり葉台、中山桜台7丁目）はニュータウン全体より平均面積を2倍以上多くとって庭の割合を多くし、遠景で緑の中に家が佇んで見えるように気遣われて開発されています。住宅街が標高を上げて山に変わる境界をぼやけさせ、終端を緑に溶け込ませる事で遠景の違和感を軽減している。ラビスタも北部は50%を超える緑地率をとって市街地や大阪平野の各所から見た時に建物が緑に囲まれて見えるように景観に気遣われています。ラビスタはもともと眺望よりも市街地から見た景観の修復という事を最大のコンセプトに「見られる街」として開発され、砕石事業で荒廃していたハゲ山を緑豊かな美しい景観に蘇らせた。山手台は長尾山の中腹の緑を一度完全に破壊、総伐採してして元の地形も改変して開発しているのだから、市街地や遠くから見た時によく目立つ標高の高いエリアでどういう開発をするのか、阪急不動産のミンド（漢字にすると勝手に伏字に変換される）が試されている。

平地で眺望を得る為には、高階層にして階数を稼ぐしかない。

じゃあしんどい思いをしてまで山の上の住宅街に登らなければ
叶わない魅力、山の上ならではの特権ってなんだろう？

それは1階リビングからでも眺望が得られる区画割りや、
広い平屋を建てても1階リビングに完全な日照が得られる区画割りだろう。

南斜面で標高が高く、尚且つ平屋でも冬に完全な日当たり（日射）が得られる住宅街は、
うまく設計すれば夏涼しく冬暖かい住まいを実現できる。これこそが山の上の魅力だろう。

そして現状の山手台の多くの街区・区画はそうなってはいない。
つまり立地を最大限に活かした開発はされていない。

昔から、平屋は最高の贅沢と言われていますね。
実際に平屋を建てるかどうかは購入者の選択なのでともかく、部屋数と広さを
じゅうぶんに満たした平屋を建てても最高の日当たりが全ての土地で
（当然、北側道路の土地を含めて）享受できる画地割ってのは、
最高の住宅街であり住まいの理想形であるという事は間違いないです。。
いわゆる高級住宅街にしか無い特徴として、複雑な屋根形状の平屋の邸宅が
通常より遥かに多く見られるという点があります。
土地を贅沢に使わないと出来ない事ですからね。

「今　成熟のときを迎えた　阪急池田伏尾台」
「阪急逆瀬川の山の手　逆瀬台マンション　アヴェルデ」
「小鳥たちがやってきます　新しいまち　バードタウン　阪急名塩南台」
「子どもたちに　笑顔をつなぐ　まちづくり　阪急不動産が　お手伝いします」

近年の阪急の宅地開発

池田伏尾台　→　・・・

名塩南台　→　暴落して住民は不満たらたら、残りを大阪ガスにまとめて売却？

アヴェルデ　→　バブル崩壊で暴（ｙ

名塩さくら台　→　建売業者にまとめて売却して撤退？

宝塚山手台　→　売れなくなり幸福銀行破綻で一度駄目になって塩漬け？

昔はともかく、ここ30年の阪急不動産の開発で高く評価されている街ってあるんだろうか？
正直、無いのでは。
毀誉褒貶はありますが、多数の意見をまとめると、どこも失敗として扱われているように思います。

であれば、最近ではなく日本にニュータウンが出来る以前の宅地開発に倣うべきなのでは。

914さんがいいことを言いましたね。

そもそも、少子高齢化、人口減少期に入ってる日本で、
ニュータウン開発の必要性が大いに疑問視されます。
特に、わざわざ山を削り自然破壊してまで、造る必要は全くないでしょうね。
バブル崩壊で価値がなくなり塩漬けになった土地(＝不良在庫)を処理しているというのが実態でしょうね。