阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

はい、アナタ先輩から失敗ＰＪの尻拭い回されました

理念理念、擁壁のお化粧・・・・

予算は？金利返済は？

キミ経営者じゃないでしょう

阪急のトップに言いなさい

それか財務の役員

銀行にそのまま話がいくから

ＪＲ西日本の元会長（六麓荘町）は危うく犯罪者になるところだったが今もお住まいだろう。

70坪でまともに景観配慮しても、じゅうぶんに事業として成立する。
55坪コンクリなら黒字で、70坪なら赤字というのが都合の良い捏造でありえんわけ。
土地大きくしたら面積あたりの造成費用が下がる上に、道路割合が減るのでペイする。

単に儲けが減る（事業が成立しなくなるという意味でも赤字になるという意味でもない）のが嫌で
使い捨て手抜きコストダウン乱開発に走っているにすぎない。

佐々木会長は中山台在住だよ。

六麓荘に住んでいるのは4代前の悪名高い井出元会長。

俺が担当なら冷徹に30～40坪で売るよｗ
即完かもな。
建売なんぞ興味ないが。

理念や開発時の手続きを無視した乱開発は、どれだけ屁理屈をこねても正当化されません。

理念に無視した開発をせざるをえなくなったというのは言い訳で、それなら開発事業そのものをやめればいいのです。

もともとの開発許可とかけはなれた開発を無理矢理押し通すのは＊＊＊そのもの。

社会情勢の変化で当初の理念とは正反対の開発しかできなくなったというなら（嘘だが）、この地から撤退するのが筋。

あのね、50坪から70坪にしたら、道路割合減って街区あたりの宅地比率上がって、
擁壁工事のコスト（坪数あたりの造成単価）も大幅に下がるの知ってるの？

利益率は変わらんよ。赤字にはならない。
土地を小さくしたがるのは、宅地あたりの利益率高める為ではなく、街並みや
環境や景観を犠牲にして区画数を増やしたという事以外に理由は無い。

だから区画数を増やしたいということだろう

それで？

建売屋の見解は終わり？

今度、株主の立場もお願い

平均190㎡から平均220㎡にしたら売却可能坪単価は10%程度下がるが、10%以上、坪あたりの原価コスト（土地割合の効率、造成コストの効率）が下がるので利益率は下がらず、赤字にもならない。

電線地中化や擁壁の仕上げに関しては、かかった費用以上に売価に転嫁しても売却できるので、土地面積の議論とは関係が無い。

土地を小さくしたがるのは、区画数を増やしたいからに他ならない。

赤字なったらあかんやろ
そもそも、、、、やのに

少しでも稼ぎたいんちゃう
ろくな目にあってないから

時系列で考えなあかんよ
キミはネガに目を瞑ってる

キミのお得意の叩きなら
利害関係無ければボロクソだろう

我田引水でメガネが曇ってるぜ

阪急の株など買うわけがないだろう。

永続可能なビジネスモデルの世界的企業で、営業利益率が30%を超え、10年でEPS、配当が2倍増するdividend growth stockしか所有しない。

儲ける為なら、開発当初の約束無視して特定の市や地域をぼろくそに使い捨てでも乱開発していいってのも、モラルハザードだけどね。

で、阪急の株主の立場では考えられないってこと？

阪急は、山手台では目先の金儲けの為ではなく、長い目で見て理想のまちづくりをすることで沿線開発の理念を再確認し事で、地域住民とステークホルダーに貢献するという話だった。

皮肉な事に、阪急が主張していた事は、近鉄が沿線で実践している。

ファミリーランドの再開発もやっつけ仕事でろくなもんじゃない。

おじいちゃんの昔話ではなく

株主や債権者の立場を無視して事が進むとでも思ってるのかい

そもそもステークホルダーが変わってるけど？

だから近鉄は三菱がと

山手台は、山の緑と100年を見据えたすばらしい街づくりの模範となるような開発を目指すといっていたわけ。

無理に山手台で、利益を最大化する必要などないわけだし、現に今の阪急は他の事業が調子が良く目先は困っていない。

地域住民や開発時の確約を無視してまで、建売屋レベルの乱開発に走る理由など無い。