マンション管理士の活用。。。パート9

＞標準管理規約国土交通省版と各管理会社版が有るそうですので良し悪しをお願いします。大手の分で結構です。

ありません。
あってもお金儲けに都合の良いもので参考にも成りません。

ぼったくる手法を学ぶことで、ぼったくりを予防することができます。
そういう意味で参考になります。

そんなに勉強したいなら組合側の下記を勉強しなさい。
http://www.zenkanren.org/issue_03_standard.html

国の方がいいに決まってんじゃん。

実際、管理会社に委託していて、なおかつマンション管理士にもアドバイザリー契約している管理組合はあるのだろうか。

そりゃあ、あるわな。
ただ、めちゃんこ少ないちゅうことだわな。

>国の方がいいに決まってんじゃん。

中立的なお上を信じるとはね。

そりゃあ、七変化するような方よりもねえ。

国交省の規約は業者寄りだから注意せんとあきまへんな。

標準はあくまで標準　各マンションに合わせて規約の作成を提案する。規約を蔑ろにしているマンションが多い。

＞１６８　
ゴルゴ１３さんへ

昨晩、他スレで「寝ます」と投稿を締めくくり、パソコンの電源を落とした後に
ＴＶも消そうと画面を見るとＮＨＫで老朽マンションを取り上げていました「情報ＬＩＶＥ～」
見ましたか？

老朽マンションの耐震化や更生の実例を取り上げていました。
壁構造ならでのものでしたが、ＵＲさんの実証実験ではなく民間の実例でしたので興味深く見ました。
耐震化とリノベーション（番組ではリフォームと表現）工事を併せて実施するアイディアは素晴らしい。

>>211 前期高齢管理士さん

その番組は見逃しました。ビジュアルで見るのは後々まで記憶に残るので残念でした。

コ"ルコ"１３さん

今度、港区（東京）の分譲マンションでも実施するらしいです（昨夜の例は賃貸マンション）
区分所有者全員の合意による更生工事だそうです。

貴方は建築関係のお仕事とお見受けしますので、アンテナを張っていれば物件が解ると思います。

区分所有者全員の合意とはスゴイです。既存不適格、それも接道条件を欠くなど深刻な問題があったのでしょうか。

超小型の分譲でしょ。

大型マンションだと全員の合意はありえない。

＞２１３　に関して全員合意の背景を考えて見ました。想像を逞しくすると…
　
件の物件（港区の分譲マンション）は１９７０年代の壁構造（躯体の改造がし易い）の建物では？
せいぜい３０戸程度か？
東京の港区は（裕福で）各種補助金制度が活用出来る様ですし…
地価（物件価値）も高いですから更生投資（建替えほど費用は掛からない）も充分採算に合うのかと。

やっぱり都心だね。

駅近マンションもいいね。

マンション管理士の活用についての書き込みをお願いします。

最近、変なのが表れて意味もなく「上げ」が乱発されていますね。
掲示板の管理担当者も削除に忙しそうでご苦労な事です。

さて、極一部の興味を持って頂いている方の為に、久しぶりに＞１３７の続きをレスします。
件の財務局長名の確認書の要旨は下記の通りでした。
　・当該国有地は単独では利用できないものである為、出来るだけ早い時期に隣接地所有者に
　　買って欲しい。
　・貴方（マンション区分所有者）に買受けの希望があれば一か月以内に文書で申し出する事。
　・但し、買受希望申出は区分所有者全員の総意に基づく事。
　・期限内に申出が無い場合は、買受け希望無きものとして取り扱う。

尚、買受申出に必要な事項や注意事項等を記載した書類は添付されていました。

さて、管理組合（理事会）の対応は…　　妙策だったとは言いませんが、近々投稿します。

>>222 前期高齢管理士さん

以前、組合員の一部の方が購入に前向きだったと記憶しています。その方次第でしょうか。
時間なら、上申書提出などで若干の融通をきかせてもらうこともありそうです。

＞２２２の続き

前回に遡りますが、理事会の議論を見守っている内に交渉の為の方便派と本気買取派が大勢となり、
（いずれにしても売渡し申請をする前提で）私に意見を求められました。お話した内容の骨子は
　①買受申出に当って開催する臨時総会で決めるべき事は、賛否以外に
　　・代金の負担（応分の拠出か、規約を変更して修繕積立金を充てるか）
　　・規約敷地とする手続き確認と規約追加条文案
　②買受申出に必要な各区分周遊者の書類は兎も角、手続きには土地家屋調査士等、専門家に依頼が
　　必要で別途費用が発生する事の説明と確認（私の助言支援の範疇を超える）
　③双方が申請すると新たな（お互いの買取部分の）話し合いとなるので方便派は納得できるがだろうが、
　　本気派の方は全部は取得できないであろう事を理解して欲しい。　　

エキサイトしていたので、民事調停法第一条を紹介せざるを得ませんでしました（場が少し白けました）

財務局の確認書が来てからの話に戻ります。

回答期限が短すぎる為、このままでは申請出来ない（相手側に売り渡される）認識のもとに
理事長名での財務局長宛て文書回答を期限内にする事になり、事前に示された要旨は次の通りです。
　・貴文書に基づき理事会では買受けの方向で検討している。
　・区分所有者全員の総意が必要としながら、一方的に回答期限を一カ月後とされ困惑している。
　・臨時総会案内ー開催ー予算変更承認をはじめ、各区分所有にの印鑑証明・住民票取得等の依頼
等々に必要な時間が考慮されていない事に抗議する。

回答送付後、財務局より本事案に関して説明に訪問したい旨の打診があり、双方の都合が合致した日に
理事会が開催されました。
私は生憎と別件の約束があり同席出来ませんでしたので、後日その時の様子を聞きました

期限については、コ"ルコ"１３さんのご想像通り撤回されました（具体的期限を定めない）



　　

里道については国は売りたいわけだから条件を合わせにくい物件は相手が管理組合の場合は期限わだいたい事情に合わせてくれるのが常識です。全員の合意でしたら登記簿に各区分所有者の持ち分も登記されるのですね。

＞２２５さん

私は不動産の専門家ではありませんが、取得出来れば規約敷地とするしかないので、当然登記簿には
持ち分が追加されますね。
不動産取得税のみならず固定資産税・都市計画税も全区分所有者に持ち分に応じて課せられます。
このケースの売買単価は路線価の半額以下ですから、個人的には税額計算の根拠に興味津々です。

土地を全員の合意をえて購入し、各区分所有者の持ち分を登記できれば安全で理想的です。私のマンションは全員の合意は困難と判断して法人化して共有物で登記しました。将来を考えると安全ではありません。

全員の合意なんて考えるだけむだ。

２２６さん　取得できれば規約敷地とするしかないので、当然登記簿には持ち分が追加されるわけではありませんよ。

＞２２９　匿名さん

そうですか、詳しくご教授頂ければ幸いです。　　　

２３０さんはマンション管理士でしょう。組合運営ではよくあることです。建築士や法律家ならほとんどの人間は承知しているはずです。持ち分が登記される為にはマンションに隣接している土地の購入を全員の合意を必要とするのではありませんか。法人化して普通決議で決議して購入したときは持ち分追加を登記できますか。？マンションの敷地に隣接している土地が条件です。私はできると思いますが。いかがでしょうか

＞２３１

>組合運営ではよくあることです。

めったやたらないよ。

>法人化して普通決議で決議して購入したときは持ち分追加を登記できますか。？マンションの敷地に隣接している土地が条件です。私はできると思いますが。いかがでしょうか

あんた自分のマンションでやったんでしょ。即答したら。

＞２３１
レスありがとうございます。が、
この事例は、パート８の４４から続いています。
このパート９では＞１１９＞１２８＞１３７が該当します。
暇があれば一読下さい。
（貴２２９には、少し慌てました）

２３２さん私のマンションは隣接地でかありませんでした。できればマンションの敷地に接していれば将来建て替えとうの時に有利になりますね。だとすれば隣接していない土地であれば持ち分の追加の登記は出来ない事になります。

＞２３４
＞隣接していない土地であれば持ち分の追加の登記は出来ない事になります。

？？？
詳しく解説頂ければ幸いです。

２３４は表現のあやまりです。できないことはないが建て替え等を考慮すると持ち分の追加の登記はしない方が良いのではないかに訂正です。危険ではあるが共有にした方が後々の運営はやりやすい。どちらにするかは所有者の合意次第。

＞２３６

＞どちらにするかは所有者の合意次第。
？？？
マンションにおいて土地を共有する事は、第三者に対抗する為にも持ち分を登記する事です。
尤も、法人化していれば（法人所有）別ですが…

＞建て替え等を考慮すると持ち分の追加の登記はしない方が良いのではないか
？？？
理解できません。　

＞２３４
＞マンションの敷地に接していれば将来建て替えとうの時に有利になりますね。
一般論ですが、民間分譲の場合は容積率に余裕がありませんから「建替え」は現実的ではありません。
少々隣接地を購入しても「焼け石に水」ですよ。

マン管有資格者の７０％は宅建の有資格者、管業は６０％ということ。
マン管を取るということは、宅建と管業も取らなければならないのかな。
それとも試験内容があまり変わらないということ？

宅地建物取引業法をマンカンのひとは勉強すればよい。ほとんど宅建資格は持っていると思いますが。

２４０さんは高レベルの国家資格者です。みなさん尊敬してあげましょうね。

＞２３６　匿名さん
＞建て替え等を考慮すると持ち分の追加の登記はしない方が良いのではないか

再掲ですが、これの解説をお願いします。
私も思い込みが強いほうなので、気になるご意見ですので。

建物の敷地に接していない土地です。この場合は登記簿に持ち分の追加の登記ができるかどうかは解りませんが、した場合は建て替えの時どうなるか。等々で私のマンションでは法人化して区分所有者の共有としました。以上。

＞２４３　匿名さんへ
レスありがとうございます。

貴マンションに適用されるか否か解りませんが、建替えする場合隣接しない規約敷地でも
条件を満たせば「容積率移転」という制度（手法）があります。
一方の容積率を他方に算入する事が出来る制度です。
マンション建替えに適用された事例は知りませんが…
ご参考まで。

>243さん
法人格のないマンションが、隣接する土地を取得した場合は組合名義で
登記することはできません。
このような場合は、便宜上団体代表者の個人名義で登記をすることはできます。
しかし、個人名義で登記を行うということは、理事長が交代するたびに登記を
変更する必要が出てきます。登記手数料は数万円程度でしょうが。
法人格にしますと、こういった手続きは簡略化されます。
ただ、財産目録や組合員名簿の作成は義務づけられますが。

２４４さん有難うございます。容積率移転の方法は初耳でした。建築士に学びたいとおもいます。建て替えの頃までは生きておりません後輩に伝えておきます。有難うございました。

東京駅周辺のビルは、駅ビルの容積率を買って高層ビルを建てていたんだよね。
今度の駅ビルの改修費用は、大体その分ということ。
スカイツリーの工費より多いのにはビックリしたけど。

この前テレビでやってたね。

マンション管理士の方に菅理員業務についてのご意見をお聞きしたいのですが宜しくお願い致します。

>>249
マンション管理士は
菅理員
業務なんて知らないだろうよ。

＞２４９匿名さん
漠然としたリクエストですので、レスの書きようがありません。
「正社員、契約社員、派遣」スレの８６で私の基本的な考えは述べておりますので参照下さい。
（もし、追加の意見を求められるのならそちらのスレでお願いします）

>251
よく読め。
管理員ではなく
菅理員だ。
注意力不足だな。

２４９さんは、他のレスでも以前から菅理員と表現されています。
この方のレスを読まれた方は、皆さん誤記に気付いていられると思います。
指摘するのが良いのでしょうか？貴方（２５２）を含め誰も今迄指摘はされていません。
「人」と「員」なら相手によっては指摘しますが…

>>253
なんで他のスレにも同じ人が書き込みしてるって分かるんだ？

マンション管理士の活用のスレだからマンションにかかわる事は投稿してはいけないのですか。２５３ははマンション管理士ですか。同名で素晴らしい意見が多い中時々疑問を感じる意見がある。マンション管理士である事を疑問に思う。

いけないんじゃなく、答えようがないんだって。
漠然とした質問は、どこのスレでも誰からも相手にされない。それだけのこと。

255
疑問に思われたのは貴方でしたね。

２５６　２５７は２５３さんですね。

＞２５８　違います。
なぜ確認されるのか解りませんが、コテハンの常連は同じ流れの中でマルチはやりません。

２５９さんへ　良い意見をたくさん出していただき勉強になります。あなたを信用しておりますので疑いを払拭する為に確認させていただきました。誠に申し訳ございません。

つまらないレスしていると信頼されないぞ

256ですが、257、253とは縁もゆかりもありませぬ。
意見が同じ？だとしたら、そう思う人が普通に複数いるということ。
むしろ、そう思わない人が存在することが不思議。

２５９さんの前期高齢管理士名とゴルゴ１３名のスレは難しくて反論が出来ないので投稿できないのです。理解しょうと努力はしておりますので感謝の気持ちを投稿するだけです。マンション管理士の専門分野はありませんが基本的な事は知らないと投稿はできないでしょう。マンション管理士の活用のスレですが、わたしは宅建と官業とマン菅の資格しか持たないし実務経験のなるかはわかりませんが菅理員を永く務めているだけです。しかしマンションの内部の実情は理解出来る立場にはあります。

レスを引用するのならレスアンカーをつけてくれないかな？

私事ですが、どなたか詳しい方　教えてください。

一昨日（台風の日）同じマンションを所有する奥様が訪ねてこられました。
日頃はご主人（開業医）の職場に近い処に住まわれていて、ここは月に２度程来られるだけ丈です。
「点検に来たら風呂場が水浸しになっており、上の階に尋ねたら心当たりはない」との事。
原因調査の為にも「現認」して欲しいとの事でしたので風呂場を見せて頂きました。

ユニット天井の点検口の蓋部分からポタポタと水滴。蓋を持ちあげるとザザーと結構な量。
外壁に面しているので、タイル目地部か上階との打ち継ぎシーリング部のひび割れから浸水かも？
行掛りでもあり、理事長の了解を取って業者に来させる約束をしました。

翌日、該当部分を外から見ると換気口（丸型フード金具）があります（当然私の所にも）
強風によってここから雨水が逆流した？　その様な事あるのでしょうか？

風呂場天井の点検口から中を覗かなかったのか？
今の段階では原因が共用部か占有部か特定出来てないのでは？
にもかかわらず理事長承認で業者手配したという事は共用部に原因ありと判断したという事？

＞風呂場天井の点検口から中を覗かなかったのか？
脚立の懐中電灯も無かったので、浴室用椅子に乗って観ただけです。

＞理事長承認で業者手配したという事は共用部に原因ありと判断したという事？
外壁に原因の可能性があれば管理組合として調査するのが妥当と判断しました。

２６６さん　上の階には心当たりはないとの事ですが、それ以外の件は、私のマンションでも風向きと強さによっては起りますが、まずは上の階のユニットバスの床面の亀裂と周辺の点検と次は混合水栓の立ち上がりのシーィングを　台所。洗面所　洗濯機の給排水　トイレ　エアコンの排水　温水器の給排水　と順番に点検してみてください。私のマンションは漏水事故が多く困りますが。幸い今まで共用部からの漏水事故はありません。管理会社に調査の依頼はしております。貴方のマンションとわたしのマンションは違いますので私のマンションの例でスレしました。2か月に2度くらいしか奥様が帰宅していないのであれば少しずつの漏水か　水滴がたまった　可能性も否定できません。

>266さん
どちらにしても、保険が適用されますよ。
共用部分か専有部分かについては、後で調査すればいいことであり、
取りあえず応急措置が必要でしょうね。

>>267
あなたは管理員かね。
ﾊﾝﾈからすると管理士らしいが、普通は管理員又は管理員経由で管理会社のフロントに連絡しないか？

＞管理員又は管理員経由で管理会社のフロントに連絡しないか？

当然そのようにしています。（管理員経由で管理会社のフロントに連絡）
言葉が足りませんでしたか？

＞どちらにしても、保険が適用されますよ。

さあどうでしょう。原因調査費用は対象になるでしょうが…

色々ご心配頂くのは有難いのですが、私が求めているのは
「強風によって換気口から雨水が逆流した事例があるのでしょうか」です。

２７０さん　２６８です　緊急の時は菅理員でも誰でも対応をお願いしても構いません。直接自分で連絡すればてまが省けて効率的です。固く考えないでください。保存行為ですから。

うちのﾏﾝｼｮﾝでも同様の事例があったんだよ。
同じように点検口の隙間から水が落ちてきて。
管理員が蓋を開けて天井部を照らして確認したら上階からクラックに伝わり漏水していた。
上階は自覚なかったんだけど、パイプシャフト内の給水管のジョイントから１分間に2、3滴のペースでの漏水だった。
そういう事もある訳だよ。
ﾏﾝｼｮﾝ管理士は机上の資格だからトラブルシューティングは無理だろうけど。
ただ点検口を見るのに脚立も懐中電灯もなしで下から見上げても何も分からないぞ。だったら端からでしゃばらない方がいいわな。

２７１さん　事故調査費用も追加すれば保険適用があります。

すみません。正確には事故原因調査費用です。

>271
>翌日、該当部分を外から見ると換気口（丸型フード金具）があります（当然私の所にも）
>強風によってここから雨水が逆流した？　その様な事あるのでしょうか？

事故の部屋は何階でしょうか、高所階ですか？
換気ファンからアルミダクト配管で外部換気口まで持っていくので風雨で多量の雨水が
ダクト内を逆流するのは考えづらいですね。
また逆流をするとユニットバス内の換気口にその雨水が垂れてきます。

部屋の直接換気であれば部屋から外部へ直接換気口を設けていますが、ユニットバス天井裏
から外部へ直接換気をすることは考えずらいですね。（天井裏換気？）

換気口ではないと思われますが。
参考になれば・・・

＞２７５さん
情報ありがとうございます。
多分来るのは管理会社の兄弟会社です。いつもギュウギュウに絞っていますから、保険の範囲なら
価格に文句を付けませんし…。


かなり以前の事ですが、ある部屋の給湯パイプに電触によるピンホールが開き、階下の部屋まで漏水
した事故がありました。
建物構造のせいもあり原因調査と後の原状回復工事、階下の補修工事には多大の費用が掛かりましたが
保険が適用されました。（原因となったピンホールの補修は当該区分所有者負担…２万円程度）

支払い時に調査・原状回復補修してくれた業者に価格交渉をした処、結構値引きしてくれました。
保険会社からは当初の業者見積通り振り込まれましたので、差額の処理に悩みました。
結局「雑収」処理としました（仮に違法性があるとしても時効）

＞２７６さん
チンタラ書いていたらあなたのレスが入っていました。
ユニット天井に埋め込まれた換気と乾燥機能を備えた機器用の換気口です。

前期高齢管理士さん

私も>>276さんと同じ考えを持っています。ダクトが途中で外れているような状況にないと、点検口から大量の水が出ることはないと思います。

＞コ"ルコ"１３さん　
あなたまでレス頂くとは…　恐縮です。
なお「ザザーと結構な量」は少し大げさでした（２～３０ｃｃ？）
いずれ業者の調査結果が出るでしょう。普段使われていない部屋の浴室ですし、緊急性はありません。

しかし皆さんの見解通り換気口ではないとすると結構厄介な事になるかも…

>>265の
>強風によってここから雨水が逆流した？
>その様な事あるのでしょうか？

について、>>278のレスをしました。
排気口からの浸水をもう少し広く考えるとフードのシーリング劣化により、スリーブとの隙間から雨水が浸水するケースがあるようです。（私は、そのような経験はありませんが、ネット検索では散見されました。）

私の経験しているケースでは、３階上の漏水がパイプスペースを下り、その後パイプスペース上の出っ張りで受けたため、4-5m天井裏を水平に流れた後、台所から漏水したということがありました。
分かりにくい説明かもしれませんが、要は、水は僅かな勾配でも横に移動するため原因特定を難しくしているようです。浴室はもともと天井が低いので別のところから流れてきていないと良いのですが。


いずれにしても専門業者の調査結果待ちですね。給排水系の原因なら比較的早く特定されることが多いようですが雨水浸水となると厄介ですね。

２６３です。279さんと280さんのスレで役にたちます。ただ漏水の問題はとても厄介です。専門業者に頼んでもなかなか適切な答えが出てきません。老朽化するにつけ将来が不安になります。マンションの管理は難しいです。マンション管理士ですが知識も力もありません。菅理員をしながら少ない知識を啓蒙するだけです。

＞コ"ルコ"１３さん

確かに雨による漏水はご指摘の様に何処から浸水したか解り難いので厄介です。

築１０年過ぎから最上階の専有部分で天井から壁伝いの雨漏りが数件ありました。
その都度、疑わしい部分の屋上防水を補修しましたが完全な解決はしませんでした。
その為、大規模修繕に先んじて１２年目？に全面的に屋上防水工事を行いました。
（初回の大規模修繕工事は翌年の後半に実施）

この事故を書いたのは浴室のある北側からの強風雨でしたので換気口からの浸水であれば解決が簡単だ
と思ったからですが、皆さんのご意見を聞くと……

>>282
自分の目で確認しなかった癖に、ここで原因を議論しても結論が出るわけなかろう。
だからマンカン士は頭でっかちと言われるんだよ。

２８３さん　ヤジは辞めよう。真剣に読んで勉強している人間に失礼ですよ。得意分野をスレすれば聞きたいです。
結論が出た方が良いが、出ない事もあります。貴方もそれなりの知識のある方だと思いますので投稿してください。

漏れを特定するのには漏れの原因場所により簡単であったり、難しかったりですね。
大雑把に分けると①給水配管からの漏水、②上層階からのもらい漏水③雨水の侵入

①給水配管からの漏れであれば、配管に巻いてあるグラスウールの保温材を触手すると
　水分を含んでいるので、判断できると思います。

②直上階からのもらい漏水であれば雑排水竪管のスラブ貫通部分付近の水分の濡れ具合を
　確認する事により判断ができると思います。

③建築外壁、器具等のシール不良による雨水侵入であれば、外壁に近い部分に雨水の浸入痕跡が
　あるのでは？
　晴天が続けば漏水は止まり、降雨時に漏水が発生します。

原因特定の目安となれば・・・　

２８５さん　役に立ちます。

>284
ヤジではない。
俺はちゃんと当マンションでの類似例も記載した。
何度も言うが、マンカン士なる者が現場まで行ったのに天井裏の目視さえもしていない。にもかかわらずこんな所で原因はなんだろうねぇと呑気に問い掛けしてる姿勢が信じられないよ。
事件は現場で起きているのであって現場をろくすっぽ見ないで議論するのは不毛だと言う事だよ。

排気ダクトからの逆流とかを疑っているみたいだが、それこそ現場を知らない見てない者の戯れ言。
排気ダクトはそのような事を想定して壁側から内側に向かって登り勾配がつけてある。一般的には外から中に⌒このような形で吊ってある。
その辺も天井裏を見れば素人でも一目瞭然なのに恐らく見た事なんかないのだろうな。
だからマンカン士は
頭でっかち
だと言ってるんだ。

２８８は２８３さんですね。他のスレは知りません。ヤジの表現はお詫びいたします。頭でっかちのマン菅士の表現に異議の意見を投稿しました。でもマン菅士にも個性があり得意分野もそれぞれ異なりますからお互いに尊重して謙虚に話し合いませんか。あなたは多分実務経験者で、これ位の事も理解しないで、といった、はがいい、気持ちで投稿したのでしょう。気持ちは解ります。実務経験者には勝てません。私は２８１の投稿者です。

>>289
ああ、貴方はいろいろ資格を持っている600戸のマンションの管理員氏ですね。
貴方のように実務と資格が連動している人は評価しますよ。
俺が忌み嫌うのはマンカン士でございとのこのこ占有部に入って調査も確認もせず、そのくせネットではもっともらしい議論を延々と繰り返す輩ですよ。
それは、ひいてはマンカン士の社会的地位を下げていると思うよ。

＞２８８　マンション管理士嫌いの匿名さんへ

ダクトの吊り方は勉強になりました。
「頭でっかち」と何度かお褒め（？）頂き恐縮です。

誤解があるようなので一言二言
・マンション管理士の役割は管理組合の運営（マネジメント）に対する助言・支援です。
　建物設備の点検保守業ではありません。
・この話は＞２６５からですが、マンション管理士として現認を依頼された訳ではありません。
　同じマンションの住民としてでしょう。私も管理士の看板をぶら下げている訳ではありませんから
　その方もご存じないことです。
・何処かで「端からでしゃばらない方がいい」との書き込みがありましたが、貴方が頼まれていたら？

一連のレスで仰りたいことが解りません。「マンション管理士は頭でっかち」だけ？

>前期高齢管理士さん
私の部屋で、雨漏りらしきことがあったので書き込んでみます。
私の部屋は最上階の東南の角部屋です。
大規模修繕工事があってから、１年経過したころから、部屋の中央部に
ある通路の天井部分から３～５分間隔でポタッという音が聞こえるようになりました。
そこで、工事を請け負った大手ゼネコンの担当者や専門業者が来て調査しました。
調査内容は下記の通りです。
＊天井裏からの目視…原因は分からず
＊音の確認・・・全ての業者が確認できております。
＊屋上防水・・工事を請け負った業者並びに関係のない業者も屋上防水は問題ないとのこと。
＊東側から強い雨の時の打ち込みの可能性・・・勾配が最も高い位置から音がするので関係ないとのこと。
＊結露・・・この可能性はあるとのこと
＊屋上通気管からの打ち込み・・・大規模修繕工事の時に、高圧洗浄をしたら私の部屋のトイレの壁に
　　　　　　　　　　　　　　　　かなり多くの水漏れがあった。しかしそのときだけ。
最終的には、原因が分からないということで、ボードを取り壊して中を点検したが、その部分の
水漏れの形跡はありませんでした。
取りあえず現状回復をしましたが、不思議なことに半年以上続いていた音がしなくなりました。
ひとつだけ、補修をしたのは、屋上通気管を雨が打ち込みにくくしただけでした。
しかし、これはあまり関係ないと業者の方はいっておられました。
いろんな業者の方からチェック・調査して頂きましたが、結局原因はわかりませんでした。
全然参考にならなくて申し訳ありません。

＞２９２さん
折角のご指名ですがよく解りません。（概況が理解できない）

大規模修繕で屋上防水する場合、色々な工法があるようですが、塩ビシートを貼る方法があります。
この場合屋上スラブにアンカーを打ちこみますので一時的な漏水のリスクがあります。
又、従来の防水層と新たなシートの間の水分を抜く通気筒状金具（正式名称は知りません）を付けます。

しばらくしたら止まったと云う事ですので
①通気管頭頂部の補修が利いたのか
②従来の防水層と新たなシートの間の水分が何らかのルートで漏れていたか
③水に関係なく天井吊り金具が温度変化等で音を発生させていたか　等々

いずれにしても想像にすぎません。

>前期高齢管理士さん
不可解なことを書き込んで申し訳ありません。
ただ、工事を請け負った元請業者は、大手ゼネコンで今回の工事でも
手抜きとかは設計・監理の方も含め厳しくチェックされていまして、今回
点検にこられた業者の方も、丁寧に工事がされているといわれました。
工事期間はゼネコンと設計事務所の方が常駐されていました。約１年間。
私のとこのルーバルの防水工事にしても、タールとかを３～４回流して
こんなに時間をかけてやるもんなんだと感心していました。
私の部屋の廊下のキッチンの上には、雨漏りがした形跡があります。

最上階は眺望もよく上階からの騒音もないので一般的に価格も若干高いですが、陸屋根構造が普通
ですから屋上スラブの蓄熱による暑さと雨漏りのリスクは付物ですね。

>前期高齢管理士さん
コメントありがとうございます。
私のマンションは１９階建てです。
最上階ですが、断熱財は使用していませんが暑さはあまり感じたことはありません。
ただ、雨漏りのリスクはあると思います。
現に、廊下の部分に雨漏りの形跡が２Ｍ程度ありますから。

＞最上階ですが、断熱財は使用していません

ありえません。ご存じないだけだと思います。（住人に見える訳でもありませんし）
外断熱構造か内断熱構造（８割以上）です。
＞２９２の現象は内断熱の欠点である結露が原因だったかも。

失礼しました、外断熱ではないということです。

そうでしたか。ご理解頂いていたので安心しました。

私は外断熱支持派です。壁面はコストの問題もあり、デべが敬遠するのは一応理解しますが
屋上くらいは外断熱にすべきだと思います。
暑さ対策もさる事ながら、屋上スラブの温度変化が少ないので伸縮によるクラックの発生も少なく
躯体の長寿命化が期待できますので。

ありがとうございました。
勉強になりました。

部分的な外断熱ってあり

単なる顔見知りで頼まれたとしたら、続報は期待できないか。

オール電化マンションで築20年です。４５０戸です。ガス代が無く安くつきます。欠点は温水器の設置場所の問題です。洗濯機のうしろ　クローゼットのうしろ　冷蔵庫のうしろ　室内の中心部　にあり、逃し弁（減圧弁）とうの点検がやりにくい　小さな導水はフイルターのつまりで給水がすくなく、つまる。逃し弁（減圧弁）の不具合による漏水です。大きな漏水は耐用年数により交換時期ですだ自己負担の為、費用の関係で点検もしないで使用している住民が圧倒的に多いのですが、深夜電力ですのでお湯の温度が高温の朝方に温水器の内部のコアが破裂しておおきな漏水事故を経験しました。温水器の設置場所の変更は建て替え時でなければできません。わたしは将来の事を考慮して住み替えを検討に入りました。まだ一般の方達は知りません。この事を知ると資産価値は大幅に下落し、売るにも売れない状態になるのではないかと危惧しております。ご存じの方、又は同じようなマンションにお住まいの方のご意見をお聞かせください。温水器の位置が外側のベランダ，共用廊下等で破裂したとき外部に水が排水されるように設計されるのならオール電化の方が良いです。

>>303
電気温水器は、東日本大震災で大きな問題になりましたね。経年劣化だけじゃなく、耐震強化も課題として浮かび上がってきました。

３０３です　地震の時は転倒して拝観が折れたおおきな漏水事故でした。地震保険は未加入でした。ガス湯沸器はこんな事はないでしょうね。専有部の中の設置はもんだいですね。築年数が古くなるとどうなるのでしょうか。

スレの流れが”漏水原因”から”屋上の断熱と防水”さらに”オール電化の温水器”へ

温水器について
電気ヒーター温水器は現在のオール電化マンションではエコキュートに代わってます。

http://recoreform.cocolog-nifty.com/apartment_reform/2008/07/post_c929...

オール電化マンションではガス管の代わりに大容量の電気配線の設備
大改修でもガス器具は使用できないのでエコキュートに更新でしょうかね・・・？

＞地震の時は転倒して拝観が折れたおおきな漏水事故でした。地震保険は未加入でした。ガス湯沸器はこんな事はないでしょうね。専有部の中の設置はもんだいですね。築年数が古くなるとどうなるのでしょうか。

地震保険は主要構造物（建物の軸組・基礎・屋根・外壁など）の損害が対象でエレベーター、水タンクなどは対象外で、しかも全損、半損（50％）、一部損（5％）の三段階しかありませんよ。

つまり温水器はカバーしようがないと。

３０５です。建て替える以外は方法が無いとなると私の危惧している事は真実味を帯びていると思っても良いという事になりますね。やはり早めに売却を考えます。

心配であれば買い替えをやるべきです。
後悔しないためにも。

東日本大震災以降価値観が変わったんだよ。

＞つまり温水器はカバーしようがないと。

専有部分は個人の地震保険で一部がカバーされるかも知れません。
仙台の例では洗面台の補修費がカバーされています。

＞経年劣化だけじゃなく、耐震強化も課題として浮かび上がってきました。

元来、マンションには一戸建てと違い地震被害はないと言う前提です。
地震被害が出れば保険金は火災保険の30〜50パーセントのみ、
地震被害を修復するにも修積金では間に合わず臨時徴収は必至、
解体は現法では全員同意が条件、公的補助があってもこの場合も補修、建替え費用は自己負担は必至、
仙台の例では189戸マンション、自治体の全壊認定を受け、全員の解体同意が得られても、建替え費用1戸当り約1600万円の負担、工事完了まで3年、解体費用３億円は公費負担でも気の遠くなる現実です。

東日本大震災の被害にあわれた方達の気持ちになると切なく悲しくなります。ご健闘を祈ります。マンション管理士より。

しかたないよ。震災だから。

そんな感情の問題ではなく、マンションの様に個人所有部分と共有部分がある建築物は震災災害の補修工事の決定と実施が事実上出来なくなる場合が多いので、今後の居住は一戸建てか賃借りしか考えられないと言うことだ。

写真だけでも見てご覧！
http://chiyoda-days.jp/future/report/mev-120331siryou.pdf#

そういうことを含めてしかないのだ。

地震保険に入っていないと、地震が原因で火災が発生した場合は、
補償されないから、地震保険は入っておくべきだ。
保険は安心料だからね。

地震保険に入ってないと火災になった場合
補償がないの？

そんなことないよ。

マン管士のプアーな正体見たり。

誰がマン管士なの？

マン管士は、報酬だけでは食べていけないよ。
だから、経済観念の無い理事長だと、臨時収入になるし嬉しいんだよね。

役員にマン管手当てがでるの。

325

手当て？会社員じゃないから、そんなの出ないよ。

じゃあ、臨時収入ってなあに。

工事やメンテナンス業者から、紹介料を受け取る仕組みです。
理事会が探してきた業者からは、取れないけどね。

福菅連の代表が’（マン菅）業者がらみで辞めたのは本当。Ｓ本理事長でしょう。

その代表は資格を取り上げられたのかな。

国交省の処分は甘いよね。

資格を取り上げる位の案件では無いでしょう。

信用失墜に値しませんか。

信用される資格ですか。

もちろん信用されてますよ。

マンション管理士って処分された例があるのですか

詐欺横領で逮捕された記事は見ましたが行政処分の行方までは報道しない。官報には記録されていますよ。時々官報販売所に問い合わせてみてはいかがですか。

そもそも2年ぐらい理事長やったら
勉強せんでも取れそうな気がするがどうだろうか。

仮に法律を知らなくても、常識的に考えたら
わかるような気もするし。

＞３３８

あなたの様な考えの方が、大勢受験されています。
合格率を低くしている最大の要因かも知れません。

常識だと思っている事だけでは２年どころか１０年理事長を経験しても無理です。
然るべき勉強は必須です。仮に合格できなくても知識は残ります。何かの役には立つでしょう。

年々受験者数が減っています。一回めは９万人以上の応募者が１万９千人までへっております。これをどうとらえるかは各人の考えですが、人気がない国家資格である事は間違いありません。趣味での受験なら合格後に期待しないから良いと思います。

マンション管理士の方達は東急コミュニティーの社員による１６００万円横領事件はご存じだとおもいます。総会時期にきてさまざまな疑い（適正化法）で紛糾が予想され総会に顧問弁護士を同席させる、との噂がでております。弁護士の同席はだれが許可するのでしょうね。

議長に決っているよ。

理事会だろ

３３８
貴方の常識が試験問題に通用するか確認すればいい。
過去問を一年やって合格点が取れるかどうか。２時間で分かる。

社会保険労務士程度だったら、企業の労務担当の経験があれば
割と簡単に取れるだろうね。

仕事しながの受験ではかなり厳しいものがあるよ。
その点、管理員なら仕事中にも勉強できるからね。

４択で５０問２時間　難しい試験ではないでしょう。

>>349
やったことありますか。

３５０さん　合格してます。

では、難しくないレベルの発言をコテハンでお願いします。

>その点、管理員なら仕事中にも勉強できるからね。

管理員って暇な時間が多いからね。

暇な菅理員に管理費の一部を浪費している。菅理員を廃止して管理費の有効活用をかんがえましょう。

今92%候補。

>そもそも2年ぐらい理事長やったら
>勉強せんでも取れそうな気がするがどうだろうか。
>仮に法律を知らなくても、常識的に考えたら
>わかるような気もするし。

そして来年1月には、｢失業者に頼む仕事はない。｣

マンション管理士の活用のスレが投稿者不足。管理会社があちこちの組合でマンション管理士を活用する事を妨害する動きがありませんか。マンション管理士はあくまで組合員の利益を考える仕事が重点事項。どうしても悪い事をしようとする組合員と管理会社とは利害が対立する。組合がいかに上手に活用するかにかかっている。

タダなら活用したいと思います。
マンション住民の為と言っても所詮は商売でしょ？
ましてアドバイスだけで実務にタッチしないなら余計な出費が増えるだけだと思いますけどね。

弁護士だって、実務を伴うものと助言に留まるものがあるよ。
そこを区別できないのな。

タダなら、バックマージンをもらって帳尻合わせする。

３５３さん　例外の話はしない事　そんな人間はいたる所にぞんざいするがあくまで例外。大半の人間はそうではない。被害妄想にかられる気持ちは解るが教養のある人間はそれらの事も含めて全体を見て判断します。批判精神は大切ですが、そればかりでは正常とは言えない。

>>358
マンション管理士と弁護士を一緒にしたら弁護士に失礼ですな。
マンション管理士は実務にタッチ出来る資格ではない。
ただの名称使用独占権だけでしょ。
もしかして知らなかった？

実務にタッチするのに資格がいるの。

マン管士に限らずお金をもらって法律相談をしてはならない
お金をもらわなければ構わないということ

専門家って使う側のセンス次第。

意思表示が正確にできないと専門家の賛同は得にくい。特にマンションの管理を法律家及び建築士等に相談の時はあらかじめ相談内容を纏めたうえできちっと意思表示しないとトラブルの元になる。せっかく勝てる裁判も負ける事がある。被害者の立証責任の意味を理解しなければならない。民法の冒頭にある意思表示がなかなか理解できないでいる。

マンション管理士諸君　近い内大手管理会社が2年以内に二回目の行政処分を国土交通省関東整備局より受けます。適正化法の施工後の大手の管理会社が業務停止の行政処分が初めてのケースの可能性があります。指示処分である時は政治力がはたらいた可能性も含まれますが今後のマンションの管理の在り方について組合側にたって運動をしていただく事を希望致します。大手であっても許さない強い姿勢で国交省に要求して頂きたい。日本管理士連合会が動いてください。

>366
>組合側にたって運動をしていただく事を希望致します

「運動」って何をなさるのですか？
マンション管理士は運動家だったのか。

>>367
東急コミュニティーのスレにマンション管理新聞の記事がでています。
再発防止策としてこれで十分なんでしょうか。

>>368
各管理組合が管理委託契約を締結するに値するか判断すればよろしい。
行政処分の中身なんて管理会社にとっては痛くも痒くもない。

３６９さんの言うとうりです。管理組合の判断力が問題です。大半は無関心です。誰かが啓蒙しなければいけない。

マンション管理士の報酬は、いい加減だ。
組合と契約書面も交わさずに打合せ後にいきなり、領収書を持ってきて初めて、報酬額を知らされた。　　
報酬基準が、どうなっているのか分からないが金額は組合の収支報告書を見て、足元を見られたようだ。
マンション管理士にとっては、報酬基準が定まっていると不都合だから、定めない、それではマンション管理士も修繕工事と同じように相見積もりを取らなくては騙される。
信用ならない。

同じにんげんですから。３７１さんに同調するが人間を見分ける事は難しいですね。疑えばきりがないし信用そると騙すし。どうすればいいんでしょう。

報酬の基準も確認せずにいきなり相談はじめたのか。

報酬の基準はないよ

そもそも普通のマンションの理事会や組合運営で
管理士との顧問契約の必要性を感じない。

管理士報酬が話題になっています。（今迄、具体的な額が話題にならなかった）
参考までに私が知っている範囲でレスしてみます。

＞３７１　＞３７４
全国に５０程度の士会が日本マンション管理士会連合会（日管連）を構成していますが
何処も報酬基準を明示していないのは事実です。日管連事務局も指針は出していません。
（個々の管理士事務所ではＨＰ等で明示している処はあります）

＞３７３
結構あります。
具体的に相談したい問題を上げながら報酬には触れたがらない（アドバイスは無償と思っている？）
一方、接触してきた趣旨と共に「報酬（料金）は如何程ですか？」と最初に尋ねる処もあります。

私の活動事例に少し触れてみます。（所属士会の事例でもありますが、他の士会等の事例は知りません）
・理事会役員ではない個人の相談は原則とした受けません（管理に関する書籍程度の一般論は話しますが）
　あくまでも理事会からの相談しか受けません。（内部抗争に利する恐れがある事は避けます）
・報酬は当該管理組合の規約によります（外部によるコンサルに支払う規定があるか否か）
　規定や予算が無い場合は次回総会で定めるまでは無償となります。（緊急を要する事案は臨時総会）
・アドバイスのみの顧問契約も色々です。担当する管理士だけで対応出来るケースと各専門家も必要な
　ケースで違います。
　原則として管理士（一名）だけで日常対応（来訪・電話・メール）し、月一回程度の理事会に同席する
　場合は月額一万円+消費税（訪問交通費は別途実費程度）です。報酬の一部は士会運営費となります。

本物は違うな

マンカン士様
今こちらのスレで問題が出てるんですが、
皆さんは答えわかりますか？

「理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/280066/

>376

月額一万円はかなり安いですね。
マンションの規模、案件による、理事会以外の打合せは別料金など、実際はマン管士によって様々です。

マン管士は個人だから、消費税は取ったら違反でしょう。

＞３７９
＞マン管士は個人だから、消費税は取ったら違反でしょう。

くどくなるので触れませんでしたが、当方の契約主体は士会です。
私の所属する士会の年収規模は消費税の対象となります。

その他は＞３７６でレスした事例の範囲ですのでコメントしません。（あなたのレスに反論はありません）

３８０さん　そうですね。貴方の意見は勉強になります。マンカン5年目で菅理員です。

>>381
失礼ながらいつも勉強になりません。
もっと精進を。

>380

マンション管理士さんでしたか！
このスレを自らの売り込みに利用してはいけませんよ。
375さんの仰るとおり、無料相談なら別として、必要性を感じない組合が圧倒的だから。　もし需要があれば今頃、マン管士さんは職業として成り立っているはず。

マンション管理士はこのサイトでショボいレスしているのがお似合いですな。

>381

菅理員て何？　頭悪い！！

>前期高齢管理士様
分からないので困っています、教えていただけませんでしょうか。
５１戸のマンションですが、１つの企業が１４戸を所有しており、それを賃貸に
出しております。
そこの滞納金が２年ちょっと続いています。いくら催促をしても待って欲しいの
一点張りで困っています。
金額も３７０万円となり、マンションの維持・管理に大きな支障を与えています。
そこで、支払い督促の手続きを取り、強制執行を行うべく検討をしましたが、
義務違反者に対する競売請求は、特別決議が必要とありますので、強制執行の
手続き以前に壁があり、先に進みません。
こういう場合は、どのような対応策をとればいいのか教えて頂けませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。

強制執行の競売以前に債務名義を先に確実にとった方がいい。
そのあとのことは、弁護士と相談するしかない。
債権者が管理組合の場合は管理規約に縛られてしまう。

>387さん
債務名義をとるために、支払い督促を計画しています。
しかし、仮執行宣言付支払い督促の送達が行われましたら、３０日以内に
強制執行の申し立てをしなければなりません。
そうなると、裁判になる訳ですが、義務違反者に対する競売請求に関しては、
集会の特別決議が必要となります。
管理者に訴訟追行権を与えるには、事案ごとに集会での承認が必要ですから。
その特別決議が成立しないのです。一人の区分所有者が14戸もってますので。

この場合、債務名義とは裁判の判決だけを言っている。

債務名義はどうして取るか分かってます？
支払い督促では債務名義をとれないんですか？

債権者は他にもいるだろうから差し押さえ、競売はそちらにやらせて回収する。

そんな他人任せの悠長なことでは無理

銀行が相手だったら、期限がくればすぐ支払うからね
マンションは後回し

>>392
勿論債権確認と返還訴訟は先に起こしておく。判決を持っていれば競売で優先的に配分される。

＞３８６　一住民さん　

久しぶりに、このスレが上位に上がっているので覗いてみたら私宛のご質問ですね。
既に色々アドバイスのレスが入っていますが、具体的な状況が解りません。

・「督促」及び「待ってほしい（債務の認識）」は文書で保管していますか？
・金額から訴訟する場合は相手側住所管轄の地方裁判所となります。
・管理規約で弁護士費用等を被告側負担と定めていますか？

いずれにしても、マンション問題に詳しい弁護士さんに相談する事です。
（御地の管理士会又は弁護士会に問い合わせれば教えてくれると思います）
本件を弁護士に委任する事は、規約に関わらす普通決議で可能です。

想像にすぎませんが、なめられている様です。まずは交渉代理人を弁護士とする事を勧めます。
特別決議の事は、他の組合員全員が同意（決議）すれば、状況に鑑み無視する事です。
相手が決議無効で訴えても、この状況（１/４以上の議決権を相手が持っている）なら勝てるでしょう。
（弁護士さんに確認してください）

>前期高齢管理士様
回答・アドバイスありがとうございます。
>「督促」及び「待ってほしい（債務の認識）」は文書で保管していますか？
　それはしっかり頂いています。内容証明郵便も活用しています。
>金額から訴訟する場合は相手側住所管轄の地方裁判所となります。
どちらも同じ管轄の裁判所です。
>管理規約で弁護士費用等を被告側負担と定めていますか？
規約には、弁護士費用を含む裁判費用と遅延損害金は明記されています。

＊支払い督促を理事でやりたかったものですから、質問しました。
　当然、強制執行の段階では弁護士に依頼するつもりです。
＊一番の問題点である訴訟（競売の請求）については、特別決議となっています
　ので、これをどうクリアーできるかと思っています。
　集会を開いても、４分の３以上にはなりませんので、決議されないのでは。
　相手が決議無効と訴えても、勝てるかもしれませんが、その前のハードルを
　どうクリアーすべきではないんでしょうか。
　管理者に訴訟追行権を与えるのは、その都度集会決議が必要であり、競売請求
　となれば、特別決議となっていますので。

＞３９６　匿名さん（一住民さんですよね？）

詳しくはないので断定的な事は云えませんが、支払督促で異議の申し立てが無く「仮執行宣言の申し立て」を行い
支払督促が確定すれば、同時に賃貸家賃の「仮差し押さえ」を裁判所に申し立てすればよいのでは？
競売なんて最後の手段です。（本当に窮状であれば金融機関等、他の債権者が動くでしょう）

相手企業の実情や滞納の真意が解りませんし、いずれにしても弁護士マタ―だと思います。

>前期高齢管理士様
ありがとうございます。
強制執行の申し立てが可となったら、賃貸家賃の「仮差押え」ができるのですか。
強制執行＝競売と思っていたものですから。
先取特権である滞納金を、家賃の仮差押えをすれば、そのお金を滞納分として
徴収することができると解釈していいのですね。
先取特権のある滞納金は、給与の差し押さえはできないと思っていました。
区分所有権と建物に備え付けられた動産のみが対象と思っていましたので。
かなり希望がもてました。ありがとうございます。

＞３８９　一住民さん

少し誤解があるようです。
仮執行宣言の申し立てとは、支払督促を確定させる（裁判所に督促させる）為の行為です。
滞納者が異議を申し立てなければ確定します（判決と同義）

「仮差し押さえ」とは差し押さえ（実行するのは裁判所側）の前段階です。
相手は家賃を押さえられると困りますから支払い督促に応じざるを得ないと思います。
つまり、交渉の為のやや強硬な手段です。（訴訟ではありません）

損害賠償請求等の裁判でも同様ですが、判決が出る事と実際に支払われる事は別です。
いつも書いていますが、弁護士に相談されて行動される事を勧めます。（私は法律家ではありませんので）

現実に貴組合からの相談であれば私も知合いの弁護士に相談しながら対応しますが、此処では理解している
範囲でのお答えになる事をご容赦下さい。（私の勉強の為、機会があれば一般論として確認してみます）

　

>前期高齢管理士様
私もインターネットで調べていたのですが、強制執行をするといのはかなり難しいようですね。
仮差押えをするというのも難しいように感じましたけど。
只、仮差押えが訴訟ではないというのが分かり安心しました。
訴訟でなければ、特別決議は必要ありませんので。
今日は疲れましたので、今からゆっくり風呂に入って寝ます。
明日も休みなので、ゆっくり調べてみたいと思います。
今日はいきなり難題を振って申し訳ありませんでした。
又、何かいい手だてがありましたら、ご教授ください。