一括受電サービスの総会議決

>>400

専有部分の電気代割引だと総会決議は可決しないだろう。
あくまでも管理組合本来の「共用部分の電気代削減」に全組合員に協力してもらうのスタンスじゃないと。
専有部分の電気代削減なんて5%の雀の涙程度なら「余計なお世話！」と言われて反対される。

それと高圧電力量単価で専有部分の電気代削減したら、電気管理業務委託費が捻出できない。
あくまでも低圧電力単価で管理組合が電気代徴収することが前提になる。

>401
一括受電の導入をしているマンションは、殆どは共用部分と専有部分の
両方の割引にしてるよ。
それの方が全員の承認が得やすいからね。
割引率は、どちらも１０％程度。
２万円の電気代を払っている家庭は月２千円程度の割引、年間で24,000円。

2万円は多すぎる。平均は月8千円程度で年10万円程度。
それと専有部も共用部も10%なら、共用部の10%も専有部に上乗せすべきじゃないか？
共用部の電気代削減する目的が不明確。

共用部の電気代削減は管理費会計の剰余金を増やすだけで無意味。
管理費会計で剰余金が出るということは、組合員の徴収管理費高いから剰余金（企業なら利益）が出てしまう。
管理費取り過ぎてるってこと。

>403
共用部分の電気代削減分については、築年数の経過とともに、いろんな出費が
必要になるのでそれに充当すればいいよ。
それに、消費税が５％アップすれば必然的に管理費・修繕積立金とも余分な
経費が必要になるんだから。
管理費取り過ぎというのは、次元が違うよ。別に考えないとね。
それより、一括受電を導入するかどうかが専決事項だね。

うちは消費税アップしても管理費会計の剰余金が毎年500万円も出る。
これに高圧一括受電で500万円電気代が削減できたら、毎年1000万円も剰余金が出る計算になる。
この剰余金の8割を管理費値下げの原資とすると、1戸平均毎月1000円の管理費値下げが可能との計算になる。

>405
ところが、専有部分の配管（給排水管・給湯管・汚水管・ガス管）に関しては、
専有部分の問題であり、長期修繕計画に計上されていないんだよね。
いくら専有部分だからといって、各区分所有者に管理を任せるとなると、
まず、更新料がかなり割高になる、工事期間中の不便がその都度伴う、雨漏りが
しだしたからといって一斉にやるには、全員が全て個人負担は不可能。
やれる者はいいがやれない者をどうするかが問題なのです。
金額でいえば、１戸当たり７０万とか８０万かかるし、それを別々にやれば、
それこそ１戸当たり１００万～１５０万の金額になる。
この問題は現在全国で検討されてきているが、できることなら管理組合が負担して
一斉にやる方がずっと効率的なんです。
場合によっては、１戸当たり５０万程度で済むかもしれません。
しかし、そのためには修繕積立金の大幅アップをしなければならなくなる。
この問題をどうするかが今後のマンションの課題なんです。

築年数が経過するにつれ、経費はかかるようになりますよ。
お金はあっても邪魔にはならないのです。
資産価値を保つためには、補修工事・改修工事はやらなければならないのです。

管理費会計は、収入の大半が組合員からの徴収管理費でほぼ固定収入である。
ところで、同会計の支出を電気代等で削減したとすると、削減分は損益計算で剰余金に上乗せされる。
管理費会計は経常業務の会計で、剰余金を多額に発生させて修繕積立金のように内部留保する必要は全くない。
その削減分を収入から差し引くと、削減前と同じ損益計算の剰余金になる。
すなわち、徴収管理費を支出の削減分だけ減らせばいいのである。
この削減分を戸数で割り12等分すれば、月額管理費の値下げ額が決まる。
これが支出の削減分を原資とする管理費値下げのスキームである。

たとえば、年間電気代が1000万円の500戸のマンションがあったとする。
高圧一括受電により、共用部分の電気代が40%の400万円削減されたとする。
この400万円を500戸で割り12等分すれば、月額666円程度の管理費値下げ、年間で8000円の値下げになる。
これは平均値であるから、実際は組合員の共有持分割合に応じて値下げ額を決める。
月1万円程度の管理費なら、6.7%程度の値下げになる。

>408
600戸のマンションの年間電気料金としては、600万程度ですね。
年間値下げ額としては、1戸当たり月300円程度しかありませんよ。

それだったら、専有部分共用部分各１０％の割引の方が得策です。

>>409

今期の決算書見たの？
管理組合が支払った共用部分の光熱費は、電気代が1017万円、水道代が94万円、ガス代が6.2万円だぞ。

いつの間に、６００戸から５００戸に変わったの？

>411
1戸当たり660円なら、専有部分の割引をいれた方が得策だよ。

600戸全員を説得するには、共用部分の割引だけだったら、
一括受電の導入は無理だね。

高圧一括受電は、低圧電力単価と高圧電力単価との差で電気代削減分が創出されるので、
この削減分を共用部分に振り分けるか専有部分に振り分けるか併用で振り分けるかの違いだけ。

それよりも一歩進めて、マンションの環境貢献を考えてみてはどうか？
自然エネルギー発電の電力に切り替えることによる環境負荷（CO2）低減施策である。
自然エネルギー発電とは、太陽光、風力、バイオマス、水力の発電で、
マンションの電気をこれらの発電電力に切り替えるのである。
これは電気代の削減と対局を成す考えで電気代は今よりもアップすることになる。

そのもっとも簡単な方法は、グリーン電力の購入である。
共用部分が年間数十万kwhなら購入してみてはどうか？
マンションでグリーン電力の導入したら日本初になる。

おれは会社のグリーン電力導入を推進して実施した経験がある。
企業の社会貢献の施策であるが、これをマンションで実践する。

http://www.natural-e.co.jp/green/group.html

>415
夢物語だよ。
そんなんで区分所有者全員を説得できる？
それより、ここは高圧一括受電の導入をどうするかのスレだから、
現実的な書き込みをしなくちゃね。

電気代削減する目的は？管理費会計が赤字なの？

赤字なら管理費値上げが筋だろう。足りないなら値上げする。
修繕積立金は足りないから値上げや一時徴収するのだから。

>417
高圧一括受電を導入するだけで、経費は一切かからず、共用部分と専有部分が１０％
程度割り引かれるからそれを活用するだけのことだよ。
これ以外に何の理由がいるの？
管理費が赤字とかは全く関係のないこと。

そりやそうだ。
４１９が正しい。

割り引かれた分、管理費会計の剰余金が増える。剰余金を増やすのが目的か？
企業なら経費節減して利益を増やして株主に配当で応えるよ。

非収益事業の管理組合は、管理費会計の利益（剰余金）は次年度会計への管理費への充当と規約で規定されてるよ。
だから基本的に内部留保（プール）はできないことになってる。
だから剰余金が発生したら次年度管理費会計の収入に計上するから、その分だけ徴収管理費を減らせることになる。
これが管理費の値下げ。

>422
管理費が増えてきたら修繕積立金へ振りかえればいいじゃないの。
管理費会計で内部留保とかはないよ。
繰越金が増え、予備費が増えるということだよね。

振替は区分会計の基本原則に反して規約違反。
自由に振り返るなら管理費会計と修繕積立金会計をドンぶり会計にしたらいい。
そしたら振り替えなくても済む。

>繰越金が増え、予備費が増えるということだよね。

うちは年度管理費会計の損益計算書上は予備費の扱いにはしていない。
繰越金として別枠の内部留保金としている。課目名は「剰余金」。
だから年度で多額の整備点検費等が発生する年は、この剰余金を取り崩して、
次年度管理費会計の収入に繰り入れて決算が赤字にならないようにしている。

国交省の標準管理規約では、管理費に充当すると規定している。

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。

これ一般会計の決算書だけど、高圧一括受電したらどう変わるの？
東電と契約しないから電気代の支払いがなくなると思うけど。

>427
なんかしょぼいマンションだね。
１００戸ちょっとの規模かな？
その割には電気料金だけが突出しているようだけど。
電気代の支払いは代行会社に決まってるじゃないか。

清掃費も高すぎるよ。
清掃費は時給で計算すれば算出できるから、一度計算してみたらいいよ。
当然、管理会社の取り分も計算しなければならないが。
管理委託費からみれば、管理員はいないか、ごく短い時間しか
いないみたいだね。
剰余金と予備費は同じでみればいいが、ちょっと多いかな？

消防点検費、雑排水管の高圧洗浄費も高いね。
エレベーターの保守点検費は、２基だったら高いね。
小修繕や各種点検もふくめ、管理会社にいいように操られているよ。
価格の交渉をする必要はあるね。

消費税の値上げで、毎年剰余金から７５万程度少なくなるんだからね。
４００万の剰余金は、６年でゼロになるよ。

「しょぼい」とかはマンション規模によって会計収支は異なるから言及すべきではない。
そんなこと言ってると理事長としての品性と資質が疑われる。
理事長なら、他マンションの決算書見て次のような分析をするものだ。
高いか安いかは別にして、一般会計の概要を把握することだ。

この会計を見ると、前期の剰余金を翌期の収入に規約通り正しく繰り入れてる。
年間支出は1500万円位で、組合費収入960万円だけでは賄いきれず駐車場使用料600万円近くは不可欠になっている。
電気代はおそらく100戸規模のマンションだと、共用施設にもよるが217万円は妥当と思われる。

このマンションで高圧一括受電を導入すると、支出の科目から「共用電気料」が消えてなくなる。
一見すると、決算書を見る限り電気を使わないマンションということになる。
ところが、「共用電気料」がなくなる代わりに「電気管理サービス委託料」の課目に置き換わる。
この「電気管理サービス委託費」が、代行会社に支払う料金で、共用部分の電気代を40%削減するプランならば、
「共用電気料」の60%の金額の費用になる。
従って、86万円くらいの経費節減になり、この金額が登記剰余金に加算されることになる。

>432
匿名さんばかりだから、どの書き込み分か分からないからね。
てっきり、600戸の御仁のマンションと思ったのでね。
管理費会計に駐車場収入を投入するのは別に何の問題もないからね。
駐車場収入があるから、管理費や修繕積立金が軽減できるのだろうから。
それにね、僕は理事長ではないよ、理事長経験者。
資格はもってるけど。

電気料金が高いといったのは、キュービクルとかがなく、共用部分の割引の
特典を受けてないからだね。

理事長の資格ってどんな資格？聞いたことない。

みんな法律は守れよ。
いくら安くなってもいい加減な規制でも法律は法律だ。守らないで規模が大きくなるとホリエモンみたいになるよ。
決算書のひと、東電と契約しないとはNTTかオリックス？どちらも電気代の請求がくるから決算書は変わらない。
C電力なんかだと電力会社と契約だから東電から請求が来ている。それをC電力が払い込む。10％とか安い電気代を決算書に記載するとインチキ。東電からの請求書と金額が合わないから。5年後に税務署から指摘されてそのときの理事会がもめることになる。
誰から電気を買うのか、共用部だけでなく占有部も明確にしないと後で税務監査だよ。特に単価が一定でないばあいは面倒だ。

うちは代行会社が委託料の金額を言って来たので、理事長が、
「電気代会計が不明、供給保証のため需給契約は従来通り管理組合が電力会社と行う。」
「専有部分の徴収電気代を一旦管理組合に納付しろ、電気代は管理組合が電力会社に支払う。」
「その前提で電気管理委託費を算定して出せ。」
と言ったら、大手代行会社は2社とも逃げ出して、その後は一切アプローチなし。
うちのマンションは共用部年間電気代だけで1000万円を超えるビッグマンション。
理事長曰く「高圧一括受電を導入するにしても、管理組合の電気代収支会計が不透明になる方法は採らない」と。

アホだ
電気を公衆に販売するには免許が必要。免許があるのは電力会社と新電力。特定供給事業者もあるが一括受電業者はダメ。一括受電業者で免許があるのはN社とO社、NS社。それ以外は管理組合の名義貸し。テナントや賃貸アパートは電気使用権込みで貸し出しているにすぎない。街中の電気自動車充電所と同じ。
高圧受電するにはマンションごとに国の認可が必要。認可条件は電気主任技術者を置くこと。事業者（理事長）、従業員、役員（理事会役員）から選任しなくてはならない。有資格者が居住していてもダメ。なぜなら雇用関係がないから。従業員＝被雇用者
だから有資格者を外部から雇うことが必要で保安会社と別の契約が必要。それを役所に届けて初めて高圧一括受電ができる。管理組合と無関係に必要なことだ。
てきとうなことやると摘発されるよ。年に3件くらいづつ違法を摘発している。3件だから目立たず報道もされないけどね。
電気主任者は高圧受電の専門家だから一括受電業者のインチキを見破っただけさ。

一括受電の一言でひとくくりにしないで下さい。
誰が何処から電気を買うのか、全部業者に任せることはできるのか、よく考えてください。
共用部が安くなるのはどんな理由ですか。誰から金が回ったのか？一括受電業者から金を受け取る　OR　相殺して安く払うと、管理組合に金が入ったことになる。決算書には入った金額と出た金額を記載する必要があるから、相殺金額だけ書くわけにいかない。
437の理事長はよくわかっている。いいかげんな理事会だとだまされたまま。
問題は会計が違反と認定された場合、だれが犯罪者となるかだ。会計処理も税金も電気事業法も違反したのは管理組合だ。だって役所に届ける文書は全部理事会名義だから。一括受電業者は知らん振りだよ。管理組合だって立件されるからね。

>東電と契約しないとはNTTかオリックス？どちらも電気代の請求がくるから決算書は変わらない。
東電と契約してないのに誰から請求書がくるの？

請求書がきたら東電に電気代払わないと滞納になる。
この場合、従来は共用部分の電気代でよかったのが、専有部分の電気代まで加算されて請求がくる。
戸数が多いと一般会計は一気に赤字になる。
だから徴収した専有部分の電気代を一般会計の収入として計上せざるを得ない。

>C電力なんかだと電力会社と契約だから東電から請求が来ている。それをC電力が払い込む。

C電力が立て替え払いするのはいいけど、管理組合はC電力に対してそれが債務になる。
あとからC電力に管理組合が電気代を払う必要がある。

>440
高圧一括受電の場合、電力会社と契約するのは代行会社。
共用部分と専有部分の電気料金は、代行会社が検針して組合と区分所有者に
請求する。
こんなことも分かってないで、書き込まないでよ。
管理組合への請求と区分所有者への請求は別々。
管理組合へは代行会社から請求がくるので、従来通り管理費の費目は
電気料でいいんだよ。
専有部分の電気料金は管理組合には請求はこない。
電力会社への支払いは、代行会社が行う。

>437
お前みたいなマンションは高圧一括受電の契約はできないよ。
代行会社と電力会社の契約になるのに、何で管理組合が電力会社に
支払うんだよ。
だから、代行会社は愛想つかしたんだよ。
理事長にもっとマンションの管理について勉強しろといっとけよ。
電気主任なんだろう、その理事長。
単なる技術屋なんだから、会計とかは分からんよ。

>>442

437の理事長が一番理解してるね。
需給契約は電力会社と管理組合、専有部分は管理組合の内部検針。
専有部分の居住者に管理組合が請求し、居住者は管理組合に電気代を支払う。
そして電気管理業務委託を外部委託する。

これ店舗併設マンションで当たり前に行われてることを、住居専有部分に拡張しただけ。

>443
高圧一括受電の基本がわかっていないね。
代行会社が行うこの一括受電システムは、全国で行われているものなんだよ。
これは、電力会社と代行会社が契約し、割り引いた価格で納める。
そして、代行会社と管理組合、区分所有者がそれぞれ代行会社と契約をする。
支払いは、代行会社が電力会社に、組合と区分所有者が代行会社に支払う。
この構図が一般の高圧一括受電のやり方。
施設については、管理組合が買い取ってもいいが、買い取る組合は皆無に近い。
管理組合としては、経費ゼロで、共用部分と専有部分の割引をやるのだからね。

443のいっているのは、管理組合が施設を買い取り、検針・集金業務・メンテナンスも含め
管理組合が管轄するやり方なんだろう。
そんな大変なことは、管理組合としてはやりたくないよ。
アパートを経営している大家が電気料金を個別に検針して各賃借人に請求・集金する
やり方と一緒だよ。

>437
代行会社が愛想をつかしているんだよね。
だから、現在もまだ割引されていないんだよ。
当然、借室電気室はあるだろうから、現在共用部分だけは
安く提供されているだろうがね。
高圧一括受電のメリットは、専有部分も安くなるんだよ。
経費ゼロでね。
今まで通りで電気料金だけが安くなるだけのこと。

>>438

電事法読め。

>電気を公衆に販売するには免許が必要。免許があるのは電力会社と新電力。
免許じゃない。前者は許可、後者は届出。

それからマンションの共用部分の高圧受変電設備は、電事法の自家用電気工作物。国への届出が必要。
分譲マンションは既に届出が行われており、管理組合に売主から竣工後に引渡される。
電気主任技術者の選任と不選任（外部委託）をゴッチャにしないこと。
不選任の条件は国から通達が出てる。
①自家用電気工作物であること
②高圧（7,000V以下）で受電する事業場等
・出力1,000kW未満の発電所
・電圧7,000V以下で受電する需要設備
・電圧600V以下の配電線路を管理する事業場
（参考）
　低圧：100V / 200V　一般家庭、小さな商店、小工場等
　高圧：6,000V　中規模のビル・スーパー、中工場等
　特別高圧：20,000V / 70,000V　高層ビル、大型ショッピングセンター、大工場等
③次のいずれかと事業場の工事、維持及び運用に関する保安の監督に係
る業務委託契約を締結
a) 告示の要件に該当する者（電気管理技術者）
・電気主任技術者免状
・免状の種類に応じた年数の実務経験
・点検等に必要な機械器具
・主たる連絡場所が受託事業場から2時間以内
・緊急を要する場合に連絡を受ける措置を講じている
b) 大臣が指定する法人（電気保安協会）
・指定法人の従業員：電気主任技術者免状
・従業員が常時勤務する事業所等が受託事業場から2時間以内

>446
そんな技術的なことは代行会社に任せればいいんだよ。
代行会社は、高圧一括受電について勉強しているよ。
管理組合としては、それを導入するのかどうか、導入するとしたら、
設備を買い取るか否か、対象を共用部分だけにするかそれとも
共用部分と専有部分両方とも割引対象にするか、又、割引率を
いくらで交渉するかが問題なんだよ。
そして、総会決議後の対策として、いかに全員の承認をもらうかの
検討をしていき、最終的に導入に踏み切れるかということ。
導入できれば、支払いも、会計も今まで通りのこと。
ただ、支払先が電力会社から代行会社に変わるだけのことだよ。
高圧一括受電について勉強しなくちゃね。電気主任なんだろう。

電気主任というのは、工業高校や専門学校を卒業した者が取る資格なんだろう。
電力会社とかには必要な資格なんだろうが、一般の企業では必要性はないからね。
会社とかでは、営繕とか電気室とかにはいた方がいいかもしれないが。
独立して開業する資格でもないだろう。

電気主任の理事長とかいってたけど、自分のことを他人になりすまして
書き込んでいたんだね。

>これ店舗併設マンションで当たり前に行われてることを、住居専有部分に拡張しただけ。

店舗併設マンションに住んでないと実態を知らないのでは？

店舗併設マンションは、店舗電力は共用部分の高圧受変電設備から低圧配電供給している。これは事務所ビルのテナント電力配電と同じ形態で、店舗は戸別に電力会社と低圧契約はしていない。

だから管理組合が店舗の電力使用料を検針し、店舗に請求する。
そして、これが一般会計の店舗電気代として収入計上される。
一般会計の電気代支出は、電力会社が共用部分高圧受電計量点で検針し管理組合に請求する。従って、電力会社への支払電気代に店舗電気代が入っているので、管理組合が内部検針して店舗に戸別請求している。
これらの業務は、一般には管理会社に通常管理業務を委託しているので、電気検針請求業務も合わせて委託している。

だから、店舗は戸別に電力会社と低圧契約するのではなく、共用部分の高圧受変電設備から変圧して低圧配電供給されている「高圧一括受電」の形態に初めからなっている。
したがって、これを住宅専有部分にまで拡張すれば良いのである。

共用部分の高圧受変電設備は、もともと自家用電気工作物で管理組合の資産であるから、これに住宅用変電設備を追加して増設するのである。

これが本来の非収益事業の管理組合の考え方のはず。設備は自家用電気工作物として管理組合が資産化し、検針請求を含めた電力設備管理を外部委託するのである。これが道理である。
受電代行会社が管理組合の電力需給契約を故意に肩代わりしてビジネス化するのは如何なものか？要するに代行会社は電力の転売をしているのである。転売だから代行会社は転売益を取るから、管理組合は高い買い物をすることになる。
殆どの管理組合理事会はこのことを理解してない。理事の資質不足が原因である。逆に言えば代行会社にとっては「簡単に騙せる」のである。そこがこのビジネスの付入りどころである。

みんなの書き込み見てると、高圧一括受電や業務外部委託を知らないド素人のようだ。管理組合業務の経験がないのか高圧一括受電代行会社に騙されてるのだろう。