一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

>621

ラッキーだったですね。

ただ、私だったら3780万で一般にして三井にも出します。

三井は値下げしろ、専任にしろと、ギャアギャアうるさかった
ですが、こちらが折れなかったら、一般で引き受けました。
その後、一度も担当は状況報告を寄越しませんでしたが、
数ヶ月して、三井の他の営業所を訪問した客が気に入って
くれて、ほぼ私の言い値で買ってくれました。

販売網は充実しているので、大手にも一般で出しておくのは、
意義があると思います。専任にしてしまうと、契約期間中は
逃げ場がないので、たいへんですよ。

私は急がないなら大手専任も有り派
上の例にもあるが大手の販売力はやっぱり凄い
しかも自社客を優先的に専任物件へ誘導する
値下げしろ圧力さえ凌げるなら一番楽にそこそこの値段で売ってくれる

一般は早い者勝ちだから一見客はたくさん来るが無理め客の強気指値に、心が折れる危険がある
結局のところ売り方より相場感と値下げしない胆力次第なんだよね

相場感と値下げしない胆力、完全に正しいですね。しかし仲介はプロだから、そのプロに何度も何度も言われると心が折れるのが普通です。だから普通の人はみな仲介の餌食です。

>624
私は専任も一般も経験したから、餌食ってのがよく分かる
専任だと割と確度高い客しか連れてこない
しかし絶対数が少ないから不安になる
一般は一杯連れてくる
ただ驚きの指値もゾロゾロ

私の場合の例。長いんだが良ければ読んでくれ
査定したら3080万～3480万だった
大規模だから同一マンション取引事例も多く階違いほぼ同間取りで3050、3120、3280、3350
3380万専任で販売開始

専任時代は比較物件や検討状況の報告は詳細
案内は週1件程度とあまりなかったが見込み予算3100万を切るような客はいなかった
実際何件か前向きな交渉もあったし、3300万で契約日決定まで行ったがギリギリでドタキャン
2ヶ月目半ばから値下げしましょう攻勢が始まり、最低3180万、3080万なら確実です、としきりに勧められた
心が折れそうになったが変えるなら一般切替時にしようと決めて価格維持

一般にする際に何社かに改めて話をした
下げるなんてもったいないですうちにもやらせてくださいとか言う会社もあった
だから価格変えずに一般に切り替え
案内は一気に増えて平日2回に週末3件とか、正直期待したよ
でも、2980万指値とかが増えただけ
もったいないですと言った会社が2780万希望ですが、3000万まではなんとか交渉しますので決めませんか？とか言ってきたりね。
なんなの？って感じ
結局一般から参加の超大手さんで3200万で決着

大規模で取引事例が豊富だから耐えられた
でも、それがなかったら専任時代も一般時代も耐えられなかったかも

分かったことは不動産屋が味方な期間は専任で1.5ヶ月、一般は0～2週間
それ過ぎたら値下げして何とかすることしか考えない
一般の方がよりその傾向はあったかな

売れない時期は辛い
特に指値断った後は、この先また客くるかな？とか、あれが最良でこの後はもっと安くしか売れないのでは？とか不安ばかり
みんなはこんな思いをせずに売れることを祈っている

内見客もサクラだったりするからね、ホント何でも有りですから。

>626
625だけど私は内覧少なくても文句は言わなかったからか、サクラは居なかったと思う
もしかしたら気づいてないだけかもしれないけど、気づかないなら影響ないしまあいいかな
内覧連れてくる手間かかるし、内覧少ないほうが値下げさせやすいし、文句言われない限りはやらないんじゃないかな、と思っている

売主のミカタでググればいいんじゃない？

売るにも買うにも業者に期待しちゃダメ、ゼッタイ。

>628
あそこって要はレインズに載っけてあとは放置
よその仲介から買い手が来たら、内見つれていくだけというビジネスモデルでしょ
必然的に売るまでに時間が掛かるしイマイチ客が増えるよ

625さん、全く知らない人のコメだけど、かなり分かります。
　頑張りましたね。
　　ご立派です。

＞不動産屋が味方な期間は専任で1.5ヶ月、一般は0～2週間
＞それ過ぎたら値下げして何とかすることしか考えない
＞一般の方がよりその傾向はあったかな
　　　　　
　　　　　業界の横並び、どうしようもないです。
　　　　　　人のふんどし、使ってさ・・
　　　　　　　みんな簡単にだまされます。

上げ

半年以上かかって、ようやく売れた・・・
集客力があるという大手「S不動産」と「M不動産」何の役にも立たんかった。

S不動産・・・ろくに客は連れてこないのに、駐車場で車ぶつけるわ、室内壊すは
挙げ句、自分が出した見積りから300万近く下げろとか言い出す始末。
はっきり言って、愛想だけの脳筋バカ。
M不動産・・・なんにもしない。広告もオープンハウスもなんもしない。
そのくせ「金額がお客様に支持されていないようです」だと？
一件も客連れてこないのは、おまえんとこだけだっつーの！
他社の悪口、物件の悪口を言いまくり、自分を勘違いしてる痛いやつ。

YahooやHOME'Sの情報量が圧倒的に多いんやから、大手とか言って自社サイトを過信してるのアホやね。
結局、信託銀行系のところが納得の金額で売ってくれたよ。
会社のつくりも、営業マンの対応も、書面の出来具合も、格段によかったわ。
ま、担当者の当たり外れあるんやろうけど
SやMを大手とか思って信用したら、えらい目にあうで〜

うちはM井にお願いしたけど結構頑張ってくれたよ。担当者によると思う。

教えて下さい。

１０日ほど前に大手に専任で頼みました。
これまで内覧２件で、そのうち一軒は駄目で、もう一件がリフォーム業者で査定(売出し)価格から「２５％引きでなら買う」と言ってきました。
売出し価格はちょっと高すぎると思っていたのですが、それでも２５％引きはちょっと行き過ぎではと思うのですが、こんなものなのでしょうか。
売れるかの心配や皆さんの売れるまでの苦労を読んだりしますと、これで売ってしまった方がいいのかと…どうしたらいいか考えあぐねています。

ちなみにそんなに急ぎで売れなくてもいいのですが…。
区内、築１２年です。

何らかの”セールスポイント”がある住戸でかつ処理を急がないのなら、（今の価格が合理的と思えるなら）持久戦が一番良いのではないでしょうか。その”セールスポイント”が一般的でなければない程、逆にそういう珍しい住戸は欲しい人の観点からも見つけるのは大変で、出会いさえすれば希望価格で売れる可能性も高くなります。ただし出会う機会が少ないので時間はかかるかも知れません。

「希望価格で売れなければ賃貸にするので…」など、仲介業者もしっかり教育しておくべきと思います。彼らは放っておくと必ず値下げするように誘導します。売り買い両方の仲介を取る為には値段を下げるのが最も手っ取り早いですから。今の業者が意向に沿ってくれないなら専任契約期間が終わったら他社に変更した方が良いと思います。

リフォーム業者は事業として自分の在庫にし販売する訳なので、当然その在庫リスクや諸経費・利益を含んだ上での仕入れ価格交渉をしていますから、一般個人の買い手が考える購入希望限度価格とは次元が全く異なります。逆にリフォーム業者が現在値で買うと言ったとしたら、一般個人相手ならもっと高く売れるという事です。

>>637さん、早い返答ありがとうございます。

このマンションの査定額は購入金額の0.5割引くらいで、あまり差がなかったので「本当にこんな高い額で売れるの？」って感じでしたが、不動産屋の言うままその査定額で売り出してもらいました。
当初、私としては12年住んだので、購入額の3割引くらいでしか売れないだろうと見込んでいました。
その3割引というのが、査定額の2.5割引とほぼ同じ額です。
つまり、リフォーム業者の買い取ってくれる額が、私が当初見込んでいた額とほとんど一緒なんです。
ですが、査定価格が高かったためにもっと高く売れるような気がして(欲が出て)…、考え込んでしまったのです。

また、「業者に売れば瑕疵の責任はなくなる」と不動産屋から言われて、トラブルも少ないというのも良いと思いました。
（一般の人にに売った場合、どれくらいの瑕疵のトラブルがあるのかも分からないのですが…。）
部屋も、もう色々なところが大分汚くなったりしていて、リフォームをしないと不具合があるのが現状だからです。
（不具合はすべて不動産屋に言ってありますが…。）

皆さんのこれまでの投稿文を読んでいたら、「売れるまで精神的に耐えられるか分からない」と言ったようなことが書いてあったので、そんなに大変なら安くても早く売ってしまった方がいいのかと考えたんです。
ですが、売り出してからまだ１０日しか経っていないこともあり、どうしたらいいものかと悩んでしまったのです。

もう少し考えてみようと思います。

私は買うと言ってくれた人にすぐ売りました。かなり値びかされましたが、
10％くらいです。25％はひどいと思いますが、最初の値付けが間違ってた
のかもしれません。

足元見られているのは間違いないでしょうが、見学にすら来てくれる人が
少ないのはかなりの精神的苦痛ですよ。

中古マンションには相場があります。そこから大きくはずれていない限り、
その額で売ったほうが早く安心できると思います。ローンが終わってれば、
待つという手はあります。ローンが残ってたら、早く売るべきです。二重
払いは地獄です。

こういうことを考えると、多少高くても、都心の人気物件を買うべきだと
つくづく思いますね。今、品川地区の中古マンションは、売りだせば即座に
売れてしまうそうです。在庫ほとんどなし、状態が続いています。

新築のローンが始まってしまい、古いほうのマンションが売れずに
どんどん値下がり、結局両方手放すことになった、なんてのが
住宅バブル崩壊の1990年代にありましたね。

今はそこまで心配する必要はないかもしれませがん、今まで住んで
いたところが、郊外だったり、新耐震基準でないとあぶないかも。

中古でも新耐震基準かどうかはかなり問題になります。おおむね
1986年以前。1990年以降ならまず大丈夫。

はじめて投稿します。
新築マンションに住み、もうすぐ1年が経ちます。諸事情により、数年後にこのマンションを売却し、新たなマンションを購入しようと考えております。
このような場合、今やるべきこと、今後やるべきことがあればアドバイスお願いします。
ちなみに、マンションの査定は先月に一度行っており、今のところは購入金額とほとんど変わらない提示をいただいています。

が、買い手がいる場合はその金額で売却できますが、買い手がいない場合は提示価格をどんどんどんどん下げなければならな

と思います。

高いうちに売ってしまうのが良いのでは？　将来中古マンションの
値段なんてどうなるかわかりませんよ。

なるべく綺麗に住むことが基本じゃないですかね。買いに来る人は、
見た目で判断しますよ。丁寧に住んでないと、見えないところも
傷んでいると判断します。

基本的な中古の値段は、大手分譲かどうか、駅からの遠さ、広さ、
階数、マンションの向きといったところで決まってしまうので、
どうにもならない部分が大きいと思います。

買い取りはそんなものでしょう。

もう新しい別の住まいが決っているなら、売った方が良いと思います。

中古は相場で売れるとは限りません。縁のあるものなので、買いたいという
希望がある人がいないとどうにもなりません。ここが新築マンションとの
違いです。現時点では日本人は明らかに新築志向ですから・・・・。

待てるなら待ったほうが良いでしょう。あたりまえのことを言ってすいませ
んが・・・。

>643

大手分譲かどうかなんか気にする客にあったことはないけど
中古にブランド価値なんてほとんどない

私は気にするよ。

大手分譲には安心感がある。壁の裏側は見えないからね・・・

　

すいません、どなたか調布で築浅のマンション売ってください（笑）

アットホーム等のサイトに載せてもらうにはどうしたらいいのでしょうか？

仲介業者さんに載せてとお願いするのでしょうか？

自分がマンションを買った時も、土地を買った時も、ネットで条件等入れて探したので、
載せてほしいと思うのですが、載せるデメリットがあるのでしょうか？

レインズは一般人は見えないのですか？
素人ですみません。

業者（宅建業者）専用。

レインズは成約価格が載っているだけですよ。

売り出し価格は、ホームページか、中古業者に聞くしかありません。

中古業者に依頼した場合、特定の期間、ホームページに載せないで
公開しないでおくことができます。

業者はいろんなマンションの情報を隠し持っています。上記のように
ずっとというわけにはいきませんが・・。問い合わせがあれば、
見せてくれると思います。早く売りたいはずなので・・・・。
早く売らないと、売主が別の業者に頼んだりするので、時間かけ
たくないんですよ。

専任契約結ぶと業者は安心して公開してくれると思いますけど・・・。
専任ということは自分のところしか仲介できないということですから。

私は大京に一般で頼みましたが、のらりくらりで参りました。ホームページ
なんか絶対載せてくれない。しょうがないので三井に買い取ってもらいました。

売るほうとして一般がいいのかどうか、必ずしも言えないと思います。専任だ
と頑張ってくれるようです。ただし、大手に限ります。買うほうとしては、
ブランド信仰はありますよ。誰も知らないような会社の仲介なんてあぶなくて
しょうがないでしょう。買いたい場所が決っているなら地元もいいと思います。
ただし、古くからやっていて、住民に信頼されている会社でなければ危ない。

>>652

嘘言うな

653、いや嘘じゃないと思うよ。
これ、住宅地にあるかなり古い物件を売った経験談じゃないかな？
業者が専任で売りたがってないからきちんとした情報を与えられて無いだけだと思う。

＞652

具体的に指摘してください。私は中古売買は2回しか経験がないので、
勘違いがあるかもしれません。

REINSに載っているのは成約価格というのは少なくとも間違ってない
と思います。REINSページで確認しました。

＞業者が専任で売りたがってないから

業者は専任で売りたがりますよ。ほとんど脅迫状態。

一般で売りたがる業者なんて聞いたことがない。

656、結局は新築デベの買い取りになってるでしょ？
買い替えじゃなかったら買い取り額ですら誰も買わない物件なんでしょう。

＞買い替えじゃなかったら買い取り額ですら誰も買わない物件なんでしょう。

それはなかった。そういう手を使えば、実質値引きしてくたのかな・・という
気はするけど。

中古市場は確立してますよ。大京は、最近になって一定期間売れなかったら
引き取るサービスを始めてますね。私の時はなかった。

新築販売業者が買い取るって、最近は普通なんですか？　両方やるのは大変
そうだけど。

自動車では、中古と新車販売連携が確立しているけど、住宅の場合はまだ。

中古自動車はいくらで売れるか、いつ頃売れるかおおむね検討がつくように
なった。住宅の場合、いつ売れるのか、値引きはどうかなど、さっぱりわか
らない。新築販売業者が中古を下取りするのはリスク満載。そんな業者は
あるのかもしれないが、私は知らない。

›657

私の場合、新築販売業者からは、関連中古販売業者を紹介します、と言われただけ。
関連業者だそうですが、仕事は全く関連ないです。中古のほうは中古でやってほしい
と言われました。

ただ、中古が売れなかった場合、新築の購入を取りやめるという契約は常識み
たいですね。

バブルはじけた頃（1990年）は、悲惨な話がありました。中古がいくら値段
さげても売れない。新築のローンを払うために借金を重ねる。結局、新築も
中古も両方とも失ってしまったという話がかなりありました。中古は、数年
たっても売れないということはいくらでもありますか・・・。値段だけの
問題じゃなくて、ここに住みたいという人が出てこないとどうにもなりません。

今の新築（件数、価格とも）バブルから行くと、
十年後くらいに値段下げても売れない、売っても残債残るだけ…
再来があるな。怖い怖い

＞十年後くらいに値段下げても売れない、売っても残債残るだけ…

それはないと思う。円が暴落したら、大挙して東南アジア人が買いにくるよ。
すでに都心部はだいぶ買われている。インフレとなれば、少なくとも額面だ
けは上がる。

中国には土地の所有権がないので、日本の住宅は魅力満点らしい。

売れてるのって都心ですよね？
売っても残債残るだけ、はバブル時の郊外では普通にありましたよ。数年で半額とか。
しかも郊外は都心より安い訳で（購入者の質も下がる）。
下手に気に入られて価格もお手頃、と集住されちゃった
西海岸やカナダの惨状を笑えない気がして来た

＞売っても残債残るだけ、はバブル時の郊外では普通にありましたよ。数年で半額とか。

過去の状態から将来を予測するのは困難。
こんなに日本政府の借金が多かった時代はなかった。正確には第二次世界大戦末期
のみ。終戦後20000％（200倍）に及ぶインフレ。すべて（土地も一般物価も）が
すさまじい勢いで急上昇。

いずれにしても、このスレッドは、今中古をどうやって売るか、という話なので、
661の意見はあまり意味がない書き込みですね。

›663

スレッド違いじゃないの？　ここは中古を売るためのスレッドですよ。

今は中古が高いから、売る時期としては適切でしょう。

　ちょっと古い話だけど、横浜市に所有していたマンションを今年のはじめに売却しました。何かの参考になれば。
　築13-14年、3LDK約80平米。購入後2年間は居住したが転勤のためやむなく賃貸に出す。一昨年秋に店子が退去して昨年春まで借り手なし。やむを得ず、賃貸でお世話になっていた地元不動産屋にそのまま売却を依頼（専任）。やたら高い強気の値付けだったためか、月に1-2件くらい内覧はあるものの（といっても十分少ないが）契約に至らずweb上で数社一括見積もりを利用。対応の早さとメールの文面から2社に絞って現地見積もりを依頼。結果、昨年11月にT成Y楽に専任。当初の値段より1割程度落としてスタートするも、内覧数およびwebでの閲覧数も少なく、あっさり年末を迎える。担当者が困ったようすで、この値段では難しいということで、合意の上さらに売却価格をさげ、年末最後の週に2X90万円に設定してwebにアップ。結果、年明けに2X00万円で成約。税金などすべて含めたトータルで考えると、月4万弱で部屋を借りていたことになる。マイナスだが、確定申告に詳しくなるなど得ることもあった。担当者は熱心で、次回、横浜で取引するときはぜひ頼もうと思った。
　初めての売却で、かつ資金繰りに困っていたわけではないから上記のようにややのんびりした経過でしたが、やはり売れない期間が長いと精神的に少し病んでくる。以下、今回学んだこと。これを読む多くのひとには当たり前かもしれませんが。
1. 不動産屋にも賃貸、売却といった得意分野が会社ごとに異なり、畑違いのことをさせると時間ばかりが過ぎていく
2. 築浅でない限り、どんなに設備が整ったマンションであろうと相場より高い値段で売れることはない。
3. 大手はweb閲覧数と成約率の相関関係など有用な情報を持っており、相場感をつかむには有用。
あと、推測だけど、メールでまともな日本語が書けない営業マンは仕事も信用できない。
　いろいろご意見等おありになると思いますが、役に立つ人もいるのではないかと思って投稿します。

私も数年前に売りましたが、私の場合、新規マンション購入に伴ったものです。

築28年（旧耐震）、73m2、都営三田線駅から8分。

当初売り出し2200万円、結局1900万円で業者買い取り。
売り出し価格はReinsより200万円高。

”相場”というのはReinsのことですよね。私が頼んだ業者はReins価格しか
知りませんでした。1ヶ月で内覧に来た人は一人でした。一人でも決まる
時は決まると思います。ただし、其の一人は値段さげるといっても、ダメ
でした。汚なすぎると言われました。それで、このままでは売れないと
あきらめて、買い取り業者に買い取ってもらいました。最初に頼んだ業者
は汚いままでいいですと言ってましたが嘘です。

古くても、立地がまあまあ良ければ売れるんだと思いました。

確定申告は税理士に頼みました。最初、自分でやろうと思ったのですが、
到底無理です。書類の厚さは2cmほどに達しました。

Webなどにでている価格は売り出し価格にすぎないので、相場とは言えない
と思います。Reins価格だけが正しいのです。実際に売れた価格なので・・・。
ただし、階高や設備、リフォームなどによってReinsより高く売れることは
あると思います。でも、まあ結局立地と広さが価格の大部分の決定要素だと
思います。

立地と言っても、住所だけじゃないですね。麻布ならどこでもいいかという
とそんなことはない。街が汚いところもあります。

私は　今まで３回マンションを売りましたが　どれも２週間以内に売れましたね。
すべて新築で購入した有名デベの物で　築年数は　３年、４年　１７年くらいです。
最初のマンションは　売り出した時がバブル時期だったので　購入金額より高く売れましたけど　２番目は５％ほど安い金額で売り　３番目は２５００万くらい安くなったと思います。
１軒目、２軒目は美室ということで　買った人も　ほぼリフォーム無しで住みます　と言われました。
３軒目も　水回りがキレイですね　とほめられました。
ただ　壁紙だけは全部張り替えられたと思います。

私たちも多少は値引きしましたが　もともと適正価格で出しているので大幅な値引きはお断りするつもりでした。
同時期に同じマンション内で　同タイプの部屋が1,000万ほど高い値段で出ていましたが　あまりにも吹っかけすぎで一人も
内覧がなかったそうです。

１　　とにかく　日頃から水回りを中心に掃除をすること
２　　適正な価格を付けること
３　　その地域や自分のマンションブランドに強い不動産屋に依頼すること
ですね。
販売した会社が　中古物件を扱っているなら　まずそこに依頼するのがベストですね。

>>668
たしかに、日常の掃除は大事ですね。あとはドアの木枠の傷み。こうした年月を積み重ねた劣化はいざ売るときになってから手を入れても手遅れですよね。
我が家の場合1994年、2004年と二軒購入して新しい方を2012年に二割アップで売れました。といっても手数料を差し引いて各種諸費用まで計算したらトントンてところです。
古い方は狭いですが東横線沿線で新婚さんやDINKS需要があるので賃貸にしています。管理をオヤジに任せていたら前店子が2年でボロボロにしてくれたのですが経年劣化と言われムカつき思い切って内装リフォームしたらすぐに次の店子が見つかりました。
車もそうだと思いますが日頃のメンテナンスが大事だと思います。
人が家に期待する要素は契約時こそ価格の比率が高いですがいざ住み始めたら快適性が一番になります。
特に新婚さんやDINKS需要はその趣向が強いですね。

>>669
補足します。我が家の場合、購入物件でもいつでも誰かにお譲りして喜んで使っていただけるようにという気持ちで扱うように心がけています。
車やソファー、家電、すべてですね。なので物を雑に扱う来客にはリピートさせません。(笑)

年収１０００万以上の人が買う物件で築１０年超えだとまあ水回りリフォームして済むから極端に気にしなくていいかもしれません。
ただ、家主の繊細な心配りや家を大切に使ってるなと感じさせるちょっとしたDIY造作なんかは意外とポイントが高くなる。
査定というより買い主も幸せに住んでたんだなと思える家を買いたいですからね。