一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

いいな～。買った価格より上で売れるなんて。
私は築13年で購入価格より15％ダウンで売りました。
それでも、そんなに損した気にはなっていなかったので…。

売却額:5,850万円
購入額:4,280万円
築8年
76m2の3LDK
59さんと同じく震災前でしたら6,200万円位で売却できていただろうと思う。
不動産が底の2003年購入しました。

おお凄い！　
購入時より高く売っている人って結構いるもんですね。
やっぱり築10年以内で売るのが正解なんでしょうか？

10年以内というより、今年８年目の物件に限ってのことなのかも。
うちも駅から１２分という悪条件でも購入時より高く売ることができました。
それだけ購入時の価格が低かったということです。

２００３年か２００４年のころはなぜか破格の値段で新築が売っていた。
（ヒューザーの事件の後だからでしょうか？）

築２５～３０年の（６０～８０平米）で２５００万円前後の地域に
５５平米～７０平米位だが３３８０万円で売り出されたことがある。

現在は、新築は５０００万円超え、安くても４８００万円位で、
中古が２９８０万円前後（２５年超の場合）、
なので、当時のその物件が３９８０万円や３７８０万円位でよく出ている。
手数料払っても単純計算で５００万円位は手にしていることになる。

今買っても、１０年後ではおそらく５００万円から１０００万円位は
買値より安くしないと売れないと思う。

違いますよ。
2005年マンション暴落説ってのがあって、
マンションを買い控える人が多かったんです。

反面、湾岸などのタワマンは暴落説に関係なく人気でした。

その後
暴落は起きずにプチバブルが起きたんですから、ヒニクですね。

なるほど、8年ほど前は買値が安かったのですね。
ほかの年に買った人はどうなんでしょうか？

1992年に新築4200万円、手狭になったので査定をしてもらったら1280万円で売り出し価格は1480万円。反応はありません。

68さん

物件の概況をお知らせ下さい。

これから自宅マンションを売却する予定の者です。
教えてください。

一定期間が過ぎても売れない場合、価格を下げていくのが王道のようですが、その時の下げ幅というのはどのくらいが妥当なのでしょうか?
現売出価格の○%とか目安はありますか?
地域によっても違うものですか？

私も教えてください。購入時3850万円のマンションを、1年で3750万円で出しています。
場所にもよるかと思いますが、1年で100万円値引きは普通でしょうか。
なんだか、売却を中止したくもなってきたのですが、その場合専属契約を某会社に依頼
しているのですが、何か中止を伝えた場合問題起こりますか。

>>71
買った地域にもよるがこのご時勢では1年で
購入金額から100万円落ちはおろか、数年で2割引とかも普通。
だから、買い替えとかでなければ売却に出すより賃貸に出した方がいい。

71さん
3年経過すると2割り弱の600万引きが相場かな。

新築が埋まらないご時世だから、物件内や近隣地区の
条件似てる新築（新古）以下でなければ誰も買わない。

>74
同感です。新築よりも勝る立地、管理、ブランドがないとなかなか難しいご時世ですね。自分は1年半程前に買い替えの為、売却活動しましたが幾たびの値下げと疑心暗鬼、購入意欲のあきらかにない内見、売却中の東日本大震災…,今考えてももうあのような思いは二度としたくありません。

私はキャンセル物件として竣工後に値引きありで財閥系を購入しました。
ただ一番高いときに買わされた物件で、まさかの震災もあり資産価値がどんどん下がる前に売り抜けようと考え、
1年半後に「購入価格の」98%で売りました。もちろん諸費用や売却時の手数料などを考えれば、
かなりの出費でしたが、半年かかりました。
最初は「販売価格」から売り出しましたが、なかなか売れずに最後は「購入価格」付近まで値下げしました。

いかが思われるでしょうか。。。

いかがって････。

売れたならそれが相場だったってことよ。

なんか別に普通の話だよな。
震災あったなら尚更。
むしろ、購入価格で売れたなら大ラッキーじゃないの。
中古の中古なんだし。

中古の中古はどこ？

あ、中古の中古は読み間違い。
どっちにしろ普通の話。
その時に割引で買ってるのに、１年半後に販売価格で売れるわけが無い。何を期待してたんだろう？

じゃあ高く売れたってこと？
値引きありで買ったら、安くしか売れないということでしようか？

↑
？？

> 値引きありで買ったら、安くしか売れないということでしようか？

関係ない。
その時の相場でしか売れないってこと。

値引き有り無し関係ない。
買ったのがその時の相場だったってこと。

その後上がるか下がるかは相場次第。
一般的には年数経過で下がっていくのが普通。　

ヴィンテージマンションでプレミア価格の査定になっているんですね？

ご助言下さい
１２月末に新築マンション引越しに伴い、マンション売却予定です

２３区内　駅徒歩２分
２ＤＫ ４０平米
築２７年
リフォーム歴なし
荷物多い（夫婦＋子供１）
生活利便性よし（ターミナル駅まで電車５分、買い物多数）

フルリフォーム前提だとして、販売開始時期は次のどちらがいいでしょうか？
・退去後の１月にクリーニングしてから
すぐに売れないと４月入居にリフォーム間に合わない？
部屋はすっきり見える？

・入居中の１１月くらいから
秋の住み替えシーズンでリフォームも４月に間に合うかも？
荷物が多いので、トランクルームに預けようかと。。。

とにかく古いので、退去後クリーニングしても綺麗とは言えなそうです

入居中、退去後どちらがオススメですか？

断然入居前からの募集です。
早く始めて損することは無いですよ。

どこの不動産にお願いすればいいですか？オススメありますか？

特にありません。
不動産屋は専任をお願いしてきますが、一般で最寄り駅の複数の不動産屋に依頼した方が
見に来る客は多くなりますよ。

両手取引のために問い合わせてきた他社の客を断ったりしますからね、商談中とか言ってね。最大手に専任依頼が正解です。

８５年のマンションなら退去後にリフォームしないで売るのが正解じゃないですかね。

専任だと客少ないよ。
一般の方が絶対良い

専任は一般より、売却販売を必死にしてくれると思ってました。
一般は、客は増えても不動産同士で譲りあったり、物件の取り合いであまりうまくいかないと聞きましたが、そのへんは本当のところどうなのでしょうか？

我が家は、初めに専任でお願いしていたところがなかなかの広告下手で
半年ぐらいお客さんが付きませんでした。
だんだんイライラしてきて、今までの広告活動への駄目ダシをして契約を
一般に切り替えました。
すると、１週間もたたないうちにお客さんがついて、めでたく契約の運びとなりました。

いい担当者さんに当たれば、専任でも一般でも関係ないかもしれませんが、
要するに、物件・価格設定・良い営業マンの条件がそろえば売れるのかなと
思いました。（当たり前か！）

駅までの立地、築年数、平米数も悪くないのに、売り出して半年以上を越えました。けど売れる気配はないみたいで、必死に設定金額を下げる事ばかり言ってくる営業マンです。不動産を代えた方がいいのだろうか？

＞94さん

我が家もそのパターンで、ずるずる金額を下げさせられました。
一般媒介にして他にもお願いした方が良いと思います。

当初の売出しの金額って不動産屋さんと相談して決めていると思うのですが、
やはり近隣の成約事例を元に算出されたのですよね？
ご本人がご購入された時の金額とか残債とかは、中古不動産の価格を決める
一つの要素になると思いますが、最近の新築物件もこの不況で大分安いみたいだから
築浅の中古であれば、そこいらとの競合が大変みたいですね。

うちはかなり古かったのでその必要は無かったのですが、不動産屋いわく
中古も2～3年前より大分売りにくくなっているとの事でした。
まずは、お客さんに見てもらってその評価を聞くのも一案かと思います。
頑張ってください。

86さん、90さん
助言ありがとうございました、家族と話し合い、居住中から売り出す事にしました

週末に初めての内覧希望の方が来ます
リフォームの見積りを取りたいので、いろいろ写真を撮らせて欲しいと要望が来ました。
こちらとしては構わないのですが、普通の事なのでしょうか？

＞８９
両手取引の件について、詳しくわかる方は教えていただけますか？意味がよくわからなくて、、

商談中と偽り、他社の客を断るということは、明らかに売り主、買い主のニーズに応えず、自社の利益ばかり追及しているということですよね？

結論は、一般の場合は不動産同士が嘘を言い、取り合うということでしょうか？
専任は、利益が全て入るので一生懸命動いてくれると聞いてますが、もし、他社の紹介で成約までいった場合、専任に入るべき利益の一部は紹介した他社にも分けられてしまうのでしょうか？
長々となりましたが、わかる方は教えてください。

＞もし、他社の紹介で成約までいった場合、専任に入るべき利益の一部は紹介した他社にも分けられてしまうのでしょうか？
ＹＥＳ。専任会社は売主から約3%、他社（仲介業者）は買主から約3%、成功報酬としてもらいます。

>97

>両手取引の件について、詳しくわかる方は教えていただけますか？意味がよくわからなくて、、

両手取引になると、仲介手数料が倍になるというのは分かりますよね？

>商談中と偽り、他社の客を断るということは、明らかに売り主、買い主のニーズに応えず、自社の利益ばかり追及しているということですよね？

はいそうです。しかし、商談中というのは、サクラの買い主を使えば、完全なウソとも言えない訳で、非常に巧妙な手口です。

>結論は、一般の場合は不動産同士が嘘を言い、取り合うということでしょうか？

一般の場合は、両手取引が困難なので、「商談中と偽って他者の客を断る」リスクは低下します。

>専任は、利益が全て入るので一生懸命動いてくれると聞いてますが、もし、他社の紹介で成約までいった場合、専任に入るべき利益の一部は紹介した他社にも分けられてしまうのでしょうか？

はい、ですから、なんとしても両手取引を成し遂げなければならないのです。別荘地などの不動産広告で、「客付け不可」という注意書きがなされている事がありますが、これは「両手取引しかしませんよ」という意味です。正々堂々とそんなことを広告に記載するなんて、おかしな業界ですね。でも、それが現実なのです。

両手取引できない物件に経費はかけられません。専任で依頼して経費をかけて宣伝してもらいましょう。だから、地元最大手業者に専任依頼が正解なのです。

地元で抜きん出た実力のある不動産業者がないなら専任はやめたほうがいいです。
握られるだけで、客は回ってきません。

全国的有名不動産より、地元の強い中堅不動産の方が有利ですか？
では、なぜ地元の中堅不動産の方が有利なのかわかりません。教えていただきたい。

>100
お尋ねします。
専任の不動産業者が握るとは、他の業者に紹介しないと言うことですか？

レインズに登録して手数料折半でも売れたほうが良いと思うのですが・・・。

＞１００＞１０２
に書かれている情報を詳しく知りたい場合、内部情報など、どこの機関へ依頼するとわかりますか？
不動産関係も国民生活センターとかでしょうか？

>専任の不動産業者が握るとは、他の業者に紹介しないと言うことですか？
そうです。
>レインズに登録して手数料折半でも売れたほうが良いと思うのですが・・・。
ウンコ物件はそうします。客が付きそうな物件は握ります。

>全国的有名不動産より、地元の強い中堅不動産の方が有利ですか？
ケースバイケース。
でも、地元に強い中堅不動産もCMバンバン流す有名フランチャイズ食われているのも事実。

中古マンションの仲介といったら、あそこです。わかりますよね？

わかりません

>>101
地元の強い中堅不動産屋は自分のとこで積極的に新築建売とか売っているとこは止めた方がいい。
新築建売やっているとこだとその建売を売るための咬ませ犬状態になったり
マンションから自分の建売を買ってくれる客を優先して
建売を買ってくれない人は冷遇だったりするから。

こちらを参考させて頂き
近くの大きい駅にある大手不動産に専任で頼みました
築２７年４０平米 居住中リフォーム歴なし
の非常に売り難そうな物件かと思います

おかげさまで若干値引き３週間で売却できました

ただ両手狙いで他社の内覧希望は揉み消された事実はあります（友人に問い合わせして貰った）
広告費かけて貰ったし、買付け申込みも２件取ってきたので、まあいいかという感じです

内覧の時はトランクルームに荷物を押込み、水廻りを徹底的に掃除したら、なんだか思ったより好印象な評価を頂きました

無事に卒業できましたので、お礼まで
ありがとうございました

そうですね、大手に両手取引（６パーセント取得）させて成約するのが現時点で賢いやり方です。ネット時代ですから買い付け客の方も独自の仲介を入れることに拘らず直接（両手業者に）電話してきますよね。

しかし他社の内覧希望を揉み消すというのは、結局のところウソをついているわけで、立派な大手業者がそんなことやってるなんて情けないですね。子供には「不動産業者というのはウソをつくのが仕事なんだよ」と教える積もりです。