一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

全国的有名不動産より、地元の強い中堅不動産の方が有利ですか？
では、なぜ地元の中堅不動産の方が有利なのかわかりません。教えていただきたい。

>100
お尋ねします。
専任の不動産業者が握るとは、他の業者に紹介しないと言うことですか？

レインズに登録して手数料折半でも売れたほうが良いと思うのですが・・・。

＞１００＞１０２
に書かれている情報を詳しく知りたい場合、内部情報など、どこの機関へ依頼するとわかりますか？
不動産関係も国民生活センターとかでしょうか？

>専任の不動産業者が握るとは、他の業者に紹介しないと言うことですか？
そうです。
>レインズに登録して手数料折半でも売れたほうが良いと思うのですが・・・。
ウンコ物件はそうします。客が付きそうな物件は握ります。

>全国的有名不動産より、地元の強い中堅不動産の方が有利ですか？
ケースバイケース。
でも、地元に強い中堅不動産もCMバンバン流す有名フランチャイズ食われているのも事実。

中古マンションの仲介といったら、あそこです。わかりますよね？

わかりません

>>101
地元の強い中堅不動産屋は自分のとこで積極的に新築建売とか売っているとこは止めた方がいい。
新築建売やっているとこだとその建売を売るための咬ませ犬状態になったり
マンションから自分の建売を買ってくれる客を優先して
建売を買ってくれない人は冷遇だったりするから。

こちらを参考させて頂き
近くの大きい駅にある大手不動産に専任で頼みました
築２７年４０平米 居住中リフォーム歴なし
の非常に売り難そうな物件かと思います

おかげさまで若干値引き３週間で売却できました

ただ両手狙いで他社の内覧希望は揉み消された事実はあります（友人に問い合わせして貰った）
広告費かけて貰ったし、買付け申込みも２件取ってきたので、まあいいかという感じです

内覧の時はトランクルームに荷物を押込み、水廻りを徹底的に掃除したら、なんだか思ったより好印象な評価を頂きました

無事に卒業できましたので、お礼まで
ありがとうございました

そうですね、大手に両手取引（６パーセント取得）させて成約するのが現時点で賢いやり方です。ネット時代ですから買い付け客の方も独自の仲介を入れることに拘らず直接（両手業者に）電話してきますよね。

しかし他社の内覧希望を揉み消すというのは、結局のところウソをついているわけで、立派な大手業者がそんなことやってるなんて情けないですね。子供には「不動産業者というのはウソをつくのが仕事なんだよ」と教える積もりです。

＞110さん
109です
両手狙いでいける物件と評価されただけ、まだよかったと自分を慰めてます
大手業者にも両手を指摘し、媒介契約を継続する代わりに仲介手数料割引を提案しました。
向こうにとってもWinな条件なので、すんなり引いてくれました。

111さん

つわものですねー！

私は何度も取引するので「騙されたフリ」を継続しています。騙されたフリをして騙す、これが不動産屋を使う醍醐味じゃないですかね。

両手の意味を詳しく説明して。

居住中で売却活動を始めて2ヶ月経ちました。
この2ヶ月で見学者は3組でした。
私としてはもっと見学者が来ると思っていたので、え⁉こんなもんなの?という感覚です。

2ヶ月で3組は少ないですか?
それともこんなもんですか?
立地は駅前徒歩2分、広さは4LDK、築10年以内です。

築年数と売り出し時期から考えると
その位が妥当（エリアがわからないので）なのでは？
相場と売り出し金額があまりにかけ離れていなければ
12月から2月位になればもう少し来るのではないでしょうか。

これから年末と３月と大チャンスですから、その価格設定を下げるべきではありません。仲介業者の言葉に惑わされず、価格を維持すると良いでしょう。

>115さん116さん

これからチャンス到来の時期になるのですね。
たった3組にお断りされただけで弱気になってました。
年度末までこのままの価格設定で頑張りたいと思います。
ありがとうございました！

不動産に買い取りしてもらう場合は、売り出し価格よりどれくらい下げての買い取りになるのか知ってる人いますか？

>118
売り出し価格は売主の言い値だから関係ないですね。

買い取りは相場価格（取引事例価格）の3割引ぐらいでしょう。
ただし、1000万以下の物件とかだともっと買い叩かれるでしょうし、
買い手が少ない立地の場合ももっと買い叩かれるでしょう。
相場でそこそこ客がつきそうな場所で3割も引かないと
買い取らないというのが現実です。

他社からの買い付けを断って両手を狙う話がでていましたが、
もっと悪どい業者は売り急いでいる売主に対して販売活動を
故意にサボって買い取りに持ち込みます。

個人的に信頼できる不動産屋＆担当者を知らない売主は
専属専任や専任を使うべきではありません。
一般で複数社に競争させるが唯一のリスクヘッジ方法です。

一般の場合、何社か情報を持つため、売り主の情報が垂れ流しになると聞いたのですが…
専属の場合、いつまでも同じ物件を持ち続けるとあまりよくないので、一生懸命販売活動してくれると聞いたのですが…

専任の方が業者間のデータベースであるレインズの登録
義務があるので、情報はすべての業者につつぬけです。
それにも関わらず他社からの問い合わせを無条件に断る
悪徳業者がいるのです。
一般であればレインズ掲載やネット掲載は売主の
希望どおりになります。

専任で売主が売り急いでいなければ、契約期間内に
販売しないとまずいので、そこそこ熱心に売却活動
をすると思いますよ。もちろん、両手は諦めないで
しょうけど。

一番大切なのは相場感覚じゃないですかね。

相場感覚って？
ある地域の話だけど、地主級の人が、地元の不動産にいろいろと指示してるって聞いたことあるけど・・。

両手だろうが片手だろうが、仲介業者にだまされて安く売らされている人が余りにも多いですよね。

普通の売主には相場感覚なんてものはないから、
悪徳不動産屋にひっかかるとひとたまりも
ありません。最初は高い査定を出していても
適当な理由でどんどん値下げさせられます。

このリスクを抑えるためにも、一般で複数社に
媒介をお願いするのが合理的です。

「１２４」のこたえはないのか？
＞１２５＞１２６はデベ？

そもそも両手にせざるを得ない状態を作ってるのは売主なんだよな。
特に買い替えで買い先行の場合は足元見られても仕方がないと思った方がいい。
・買いたい物件は十分な値引きを得られない仮に値引きしてもその分買い取り金額を低くされたり
裏で巧みに調整する。
・無理やり専属専任組まされたのに売却活動をおざなりにされ時間稼ぎで結局二束三文の買取にされたりする
・ローンは自分の希望額より多めに組まされる。提携以外のローンは組めない場合も。

だから>>124さんの言うように不動産屋(銀行）の掌で踊らされる感じに相場がなってしまう。

買い替えはダメです。買い増ししてください。従来の物件は賃貸で貸すのです。仲介業者に食われたくなかったら自己防衛するしかありません。

売却をサボって買い取りに持ち込むってほとんど詐欺ですなあ。両手と同じで問い合わせがきても「商談中」と断るんですね。両手だと６パーセントだけど買い取りだと２割以上抜けますからねえ。これはオイシイ商売です。

そんで売るときはチラシに「自社物件につき仲介手数料なし！」と誇らしげに書くわけですね。そういえば、売り出しの時に「買い取り保証サービス」とかうたって売り主を募集してる業者もあるね。これはもしかすると買い叩きサービスになるかもしれんので要注意です。不動産の世界はホント恐ろしいです。

126です。
私は不動産業界とは関係ない人間です。
ただ、転居や相続がらみでこの十年間に
５回の不動産売買をしました。

>128 >129
買い替えで買い先行は危ないのですが、
売り物件に残債が無ければ問題はありません。
新居を買った後に、一年かけ希望に近い価格で
売却したケースもありました。

残債がある人で買い替えする必要があれば、
面倒でも一旦賃貸に移って売り先行で、
買い替えを行うのが、不動産屋の詐欺まがい
行為から免れる唯一の方法です。

賃貸ってどうなんですかね？
かなり室内ボロボロにされると聞きますが…。

ボロボロになっても賃借人が住むんだから問題なし。退去したら壁紙交換して備品も少しずつ交換していけば良いですね。

>>133
失敗する人は借り手がつくのを急ぐあまり不動産屋のいいなりに
敷金、礼金ゼロゼロ物件にしてしまう人が多いです。
しかしながら冷静に考えるとこれだけの初期費用も払えないような人は
残念ながら質が低く滞納などのトラブルになる可能性は高いと思われます。
家賃滞納は別にお金が無いという理由だけではなく基本的に生活にルーズなんです。
しかも変にケチで目先の利益に飛びつきやすい（笑）
なのでゼロゼロ物件は格好の餌食となります。
しかもゼロゼロ物件は大家が泣くだけで不動産屋は泣かない仕組み。
下手すると不動産屋に手数料をたんまり取られた恨みとばかりに
借りた物件にあたりますｗ
話が脱線しましたがとにかく賃貸（貸す側）でも不動産屋には要注意って感じですかね。

なるほど。
礼金はともかく、やっぱり敷金は必要ですな！

保証会社入れるようになってから敷金は１ヵ月で問題ない感じです。

今、専任契約で売却中の者です。教えて下さい。
専任から一般にする場合、専任契約が終わる日付に合わせて他社との契約をするのでしょうか?
今、契約中の会社も含めて一般にしようと考えています。その場合、契約期間中でも一般契約に切り替える事は可能でしょうか？
そして一般にしたいというこちらの考えをいつ頃伝えれば良いのでしょうか？

専任の契約期間が終了しそうになると契約中の不動産屋が契約延長を申し出ます。
これに絶対に応じてはいけません。断って下さい。
そうすれば、契約完了日以降どことでも契約できます。
そのときに、お願いしたい不動産屋と一般媒介で契約して下さい。

ただし、不動産屋は専任媒介や専属専任媒介での契約を強く勧めますので、
一般媒介での契約を押し通すのにはそれなりの意思の強さが必要です。
気が弱い人は誰か援軍になりそうな人に同席してもらって下さい。

今まで専任で使っていたところと一般で契約を結ぶ必要はありません。
他に選択肢がたくさんあるなら、私であれば切ります。

なお、専任期間中でも一般に変更できなくはないですが、契約上は
ペナルティが発生することになっていると思います（契約書要確認）。
押しが強い人ならこれまで売れなかったことを責め立てて、
無償で変更を勝ち取れると思いますが、普通の人にはお勧めしません。

専任を外し、一般にも候補から外す場合、うらまれたりしない？

3ヶ月もかかって売れなかったのだから切って当然だと思うけど、
切るのが気がひける人は一般で関係をつないでおけばいいよ。

でも、きっぱりと関係切る方があとくされがなくていいと私は思うよ。
専任から一般への変更はかなり強硬に抵抗することが予想されるので、
契約更新に応じずに関係を切るのが結局一番簡単だと思う。

138です。
今まで広告費をかけて宣伝してくれた事を考えるとスパッと切るのも少し気がひけてしまいます。一般のうちの一社としてつないでおこうかと思います。まだ契約期間終了まで約1ヶ月ありますが、売れなかったら一般にしますと、今から伝えておく事にします。ありがとうございました。

スパッと切っても、その後逆恨みをされても困るよね。

そんなことで逆恨みする連中だと、一般に変更後に他社で売れても
逆恨みしそうで怖いのですけど。
最初から専任媒介契約を結ばないことが正解のようですね。

不動産選びはいろいろ迷うね。
一般から、一番良く営業活動していた不動産に専属として変えた場合、他社から恨まれる場合はありますか？

>>138さん
まず専属専任していた業者が今までどのような広告活動をしていたか
具体的に教えてもらったり自分の目で見たりしてください。
・ネットに掲載ならどのように掲載されていたか？
（レスポンス数などはどのくらいだったか？自分の物件が特集や上位記事にされていたか？）
・広告はどの方面にどのくらいの枚数打ったのか？また手段はポスティングor新聞折り込み？
・店頭広告はどのあたりに飾ってあるか？
・近所の不動産業者に紹介したのか？

もしその内容に不満がある場合はやるように要求します。
それでできないという場合はすんなり一般に切り替えが可能だと思われます。
もしやれると言った場合は書面などで残して今後実行するかしっかり監視する事も大事です。
また上記を曖昧な表現しかできないような業者は切った方が賢明です。
とにかく今までの活動内容が良いと思うなら継続。悪いと思ったら違う手段に切り替える。
義理人情とかではなくドライな感覚が必要だと思います。
あとまかせっきりも絶対ダメだと思います。

↑すごく参考になった。

138です。
146さんありがとうございます。
上記の広告活動内容で、近所の不動産屋に紹介したかどうか、以外はすべて報告書で報告をもらっています(週1で郵送されてきます。)
だからどのような広告活動をしているのかまったく分からない状態でもありません。
やれる事はやってくれているようです。

ただ、自社建売りの分譲販売もやっている会社なのでそちらの中古に流れたお客もいるみたいです。それを知ってしまい、このまま専任でお願いするのはどうなのか考え直した次第です。

とても参考になったので、しっかり営業活動しているか、確認していかないといけないって思いました。

>>148さん。
＞ただ、自社建売りの分譲販売もやっている会社なのでそちらの中古に流れたお客もいるみたいです。
＞それを知ってしまい、このまま専任でお願いするのはどうなのか考え直した次第です。
そこはマンション分譲実績はないですか？もしないのなら
まず建売業者に近いという事ですから戸建希望のお客さんが多いと思います。
戸建希望の方はマンションの値段がいくら安くても『論外』です。
餅は餅屋でやはりマンションに強い不動産業者すなわち
マンションを買ってくれるお客さんがいる不動産業者に切り替える必要がありそうですね。
自分の物件を建てたデベや少なくともマンション分譲実績がある不動産業者が理想です。