一般?中古マンションが売れません…Part3　専任?

買い換え希望さんの物件ですが、仲介担当者の言う通り、今の時点では値下げをしない方が良いと思います。
なぜなら、管理に不安を抱えている等のマイナス面から考えると、最終的には金額勝負となりそうで、その時に切れるカード(大幅値引き)を残しておいた方が良いからです。
不動産売却は人任せではなく、売主が主体的に考え決断しないと、損をします。
すぐにできることは専任→一般への切り替えと掃除(不用品処分)です。管理への不安は、今、快適に暮らしていることのアピールで払拭を図ります(根本的な解決にはなっていませんが)

今年は状況が悪いようなので、賃貸の相談を同時に進めたり、期間や金額でラインを引き、売却を一旦諦めることも考えましょう。それから三月末までに売れなければ、一年間買い手が付かない訳ではありません。レインズで調べたうちのマンションは何故か５月の契約成立が多かったです。

皆さん色々なアドバイス有難うございます。

２６０さん、ウチも築古物件です。何ヶ月で売却出来ましたか？希望価格で売れましたか？

２６１さん、違う階のオークラヤの買い取りは確かに相当安かっただろうと思います。大成有楽の担当にウチの物件を買い取りにしたら、やはり１０００万位になってしまうんじゃないかと言われました。大成有楽も買い取りはあるみたいですが物件に買い取り基準（だったかな？）があって、ウチの物件は買い取り出来ないそうです。逆に買い取りしてくれる不動産屋だと売るより買い取りに仕向けられそうで怖いんですが、買い取りでは絶対売らないと最初から言っておけば売る事に専念して貰えるんでしょうか。
ウチもレインズには載せていて、大成有楽のお客さんより他社のお客さんの方が内見も多いです。担当はウチで両手は考えていないみたいです。

２６２さん、まさに担当の考えは２６２さんと同じです。値下げするしか出来ないので大幅値下げ出来ないと難しいと。
売主が主体的にって難しいですね。こっちは初めての売却で、不動産屋は色々な売却や成約を経験してきた方達ですから。

因みにこちらで皆さんのアドバイスでは一般に切り替えた方がいいみたいですが、一般にしたら色々な不動産屋に価格設定とか口出しされないのでしょうか？

長くなり申し訳ないんですが、子供の学校の関係で、来年の３月までに、出来たら買い替え出来たらと思っています。今回売れなかったら売り出しを一旦止めて、その後どうすればいいでしょうか。今年の秋にまた売り出してもこの物件春にもあったなって思われたりするでしょうか。

No.263さん

1ヶ月で言い値で売れました。
5年前に全面リフォームしてきれいに使っていたので、同じような築年の物件と比べられても
条件は良かったと思います。

263さん

来年の3月までに買い替えをしたいのですね。
買い替えの購入したい物件は決まっているのでしょうか？売却が決まってから探すのでしょうか？もし売却が決まって、購入したい物件がすぐに見つからなかった場合は賃貸に一度入るのでしょうか？
絶対に買い替えをしたいと思っているのでしょうか？希望価格で売れなかった場合はそのままずっと今のマンションに住むつもりなのでしょうか？
その答えによって、販売方法やいつまでに売らなければいけないかなど変わってくると思います。

一般媒介には複数の業者に重ねて依頼できるのでメリットもありますが、あまり人気のない物件を相場よりも高く売り出している場合などは、どこの業者からもほっておかれる可能性もあります。不動産屋は成約しないとお金が稼げないので、成約の望みがほとんどない物件に経費や手間ひまをかけられないのです。

ちなみに専任媒介の場合、レインズ登録と2週間ごとの報告は義務です。専任媒介を結んだ場合は業者は必ずやらなければいけないのです。業者が両手を狙うのは人気のある物件や相場よりも安めの物件です。3か月以上売れていない物件を両手狙いでとめる業者はあまりないと思います。他社から物件確認の電話が入ったら、ぜひお願いします！といった感じだと思います。売れなければ1円にもならないので・・・・

２６４さんは希望価格で１ヶ月で成約出来たんですね。凄い事ですよね！ウチも５年前に部屋はリフォームしてあるので内見では綺麗ですねとは言われるんですが、やはり駐輪場や管理面がネックなんでしょうか。（一番は価格でしょうけど）駐輪場の事は、ウチが買い替えをしたい理由の大きな要因の一つにもなっていますし…。

２６５さん、来年の３月までに売れなかったら暫くはここに住むつもりです。最低ラインの１６５０万で売れなかったら多分買い替えも難しいので。
買い替えを考えているエリアなら主人の通勤も楽になり、主人の実家も近くなり、今のマンションより築年数も平米数もゆとりがあってもマンションの価格相場が今住んでいる地域より少し安いので、本当は子供達が小学校にあがる前に買い替えしたいのです。物件は調べてるだけで、買い替えたい物件がはっきりここ！と決まってる訳ではなく、一応ここがいいかなとピックアップしてる物件は何件かあります。なるべく賃貸に一度越さないで済むように空室の即時という物件の中から探しています。でももし買い替えが出来なかったら…、その先はあまり考えてないんですが、とりあえず私も働いて（今は子供が小さく預け先がない）繰り上げ返済して今のローン返済を頑張ろうかなと。
まずここが売れないと物件探してても仕方ないんでしょうけど、もしここが売れたらの事を考えて買い替えしたいエリアに行ったりもして色々調べてる状態です。

とりあえず今の担当に、一般にしてでも今期に売れるように頑張ってみたいと伝えてみます。

ひとつ提案ですが、買い替えを検討されている地域の中古物件の内覧を申し込んでみては？
購入者として物件を見れば、希望地区の物件も見れるし、購入検討者がどういう視点で物件を見るのか、ご自身の売却の参考になるので一石二鳥ではないですか？
中古でも新築でも、購入しようという動機に共通するものが、「よりよい未来が想像できる」ことです。通勤が便利になる、子供の学区に近い、病院に近くなる、明るいリビング、部屋数が増える、等々、そこで暮らすことでよりより良い生活が送れる、というイメージです。新築はモデルルーム等、プロの戦略であの手この手で飾られますが、中古のイメージは売主自身が知らず知らずに発信してしまっています。自分の住んでいるマンション、居室が、どんなイメージを持たれるか、冷静に判断し、改善できる点は改善する必要があります。特に内覧者が何人もいたにも関わらず決まらない場合は、内覧でマイナスのイメージを持たれたか、プラスになるイメージが得られなかったかです。イメージ改善に自信がない場合は、一旦希望地区の賃貸に移ってでも、空室にしての売却活動をお勧めします。賃貸ならば、購入に比べ、売れなかった場合のダメージが少なく済みます。

２６７さん、ご提案有難うございます。そうですね、買い替え希望エリアでの物件の内見もしてみようと思います。
一応売却活動を始める際に水周りもハウスクリーニングに頼んで水垢など徹底的になくしてピカピカにして（今もそれを維持）収納スペースが多いので家具はあまりなく、部屋の広さが狭く感じないようにとか、部屋全体がアイボリーなのでくすんだ場所は塗り替えたり、出来る事はしてるつもりなんですが、なん組も内見に来てどなたからも交渉にも至らないというのは部屋に問題があるんでしょうから、もう少し客観的に購入者側に立って部屋を改善しないといけないんでしょうね。
不動産屋担当にも「売れたらいいな」位に言ってたので、やっぱり今の時期に何とか売れるように行動を起こしたいと強く出てみます。
住みたいエリアで物件の内見をしたら買い替えたい思いも更に強くなるでしょうし、やる気にも繋がるし、勉強にもなりますね。

本当は賃貸に移って部屋を空にした方がいいのは十分わかっているんですが、やはり金銭的に難しいです。

私の考えでは今の１９８０万から１８８０万か、１８５０万に値下げして、１７００万とか１６５０万で買ってくれる人を期待したいのですが、値下げよりまず不動産屋を専任から一般にするべきなんでしょうか。
他の不動産屋のお客さんも内見に来てるので、一般にしてもあまり変わらない気がするんですが…

>住みたいエリアで物件の内見をしたら買い替えたい思いも更に強くなるでしょうし、
>やる気にも繋がるし、勉強にもなりますね。

>本当は賃貸に移って部屋を空にした方がいいのは十分わかっているんですが、やはり
>金銭的に難しいです。

>私の考えでは今の１９８０万から１８８０万か、１８５０万に値下げして、１７００万
>とか１６５０万で買ってくれる人を期待したいのですが、値下げよりまず不動産屋を専任
>から一般にするべきなんでしょうか。
>他の不動産屋のお客さんも内見に来てるので、一般にしてもあまり変わらない気がするん
>ですが…

引越しして空き部屋になれば１９８０万のままでも売れると思います。

しかし、１９８０万で売って、新たにまた２千万の物件を買うのですか？

仲介手数料だけで６パーセント１２０万掛かりますし、諸経費あわせて３００万位の損失に
なりませんか？子供の学区だけ考えるのであれば中学卒業までの１０年だけ賃貸でも良いの
ではありませんか？

いえ買い替え検討の物件は残債と諸費用を合わせても今の住所ローンと同じ位で済むような価格の物件を探しています。
今住んでいる地域は立地が良いので、今住んでいる地域での買い替えは不可能なんですが、希望のエリア（隣県になります）では結構探せば残債上乗せしても今の支払いと同じ位で済ませられるので。
今の時期で考えているのは主人の年齢、駐輪場の問題（今は子供乗せ自転車を１台、近くの駐輪場を借りて置かせてもらってますが、子供が小学校に２人上がり駐輪場に３台置かせてもらったら毎月駐輪場だけで１万近くかかります）、築古マンションなのに修繕がなかなか進まないので、ローンが完済した頃に果たして住んでられるのかという不安など…

色々考えたらどうしたらいいのか逆にわからなくなりますね。

すみません。先程住宅ローンを住所ローンと書いてしまいました。

何だか専任か一般かでなく人生相談みたいになってしまいすみませんでした。
今週は忙しくなるので、また何かありましたら書き込みさせて頂きます。沢山の方に親身に考えて頂きとても嬉しかったし何度も読んで参考にさせて頂き、色々考えてみたいと思います。
本当に有難うございました。

売却中のみなさん動きは出てきましたでしょうか！

271さん
買い替えは売れるか売れないか、またいつ売れるのか分からないので、不安がいっぱいですよね。
それに売出し中はいつお客様が見に来られるのか分からないので、家の中の整理整頓や掃除など大変だし、土日など予定を入れられなかったりしますよね。子供がいるとなおさら負担が大きいですよね。
我家は昨年買い替えをしましたが、本当に疲れました。不動産屋からは賃貸に仮住まいすることをすすめられましたが、引越の大変さと家賃の負担を考えると出来ませんでした。また、買換え後のローンの金額、月々の支払いを考えるとあまり低い価格では売りたくありませんでした。
私も専任がいいのか一般がいいのかも迷いに迷いましたが、結局専任で売却しました。それぞれにメリットデメリットがあるのでどちらがよいのか分かりませんが、専任でやっていて売れないのでしたら一般にしてもよいと思います。
無事に売却できるとよいですね。陰ながら応援しています。

専任ではなく、一般を勧める理由
１、購入検討者の裾野を広げる(両手狙いで他社の問い合わせブロックを防ぐことも含む)
２、専任業者のペースにはまり、不必要な値下げを繰り返すことを防ぐ
３、一社だけでなく、複数の担当者の意見を聞けるため、アドバイスの妥当性を確認できる

番外編として、一般で契約した会社でも、購入検討者から直接連絡が入った場合は手数料両手が期待できるため、気合いが入ります。どうしても金額的に調整がつかない場合に、奥の手として業者が手数料を『泣く』場合があります。但し、買い手側にですが。
自分の経験上でも二度ありました。レアケースで一般的ではない、と思いますが、買い手も売り手も結果ハッピーですよね。
271さんは買い先行ではないので、あせって安値で売ることはないですよ。
業者買い取りなど論外です。買い先行は悲惨です(自己反省)

中古内覧から返答（売主へ）、どれぐらいの時間が必要ですか？
売却依頼から、3組内覧来ました。一組目と二組目は二三日後すぐ返事くれました。今回は約一週間立てますが、返答がありません。検討中なのでしょうか？
教えてください。

申し込みは３日以内が原則です。それ以上たって来ない場合は申し込みはありません。

大成有楽不動産販売の売却物件を別の仲介通して内覧後、買付けしようとしたら「先客が契約予定なので」とお断り。
それから3週間近くネットの広告が削除されずに値引きしてたので直接問い合わせたら「内覧いかがっすか」と。
「以前仲介通したら見学も断られたので別物件で固めました」と告げた途端、
「はぁ~」と溜息吹いてた。
両手狙いプンプンで商機逃したなと感じた。

>>277
両手狙いで跳ね返すのは困りますね。
売れるはずの物も業者の思惑で売れなくなるのは辛いです。

大成有楽不動産販売のマンション探していますのチラシ、となりのマンションのがウチのマンションに入っていた。
まじめにやれよ。

本当に欲しい物件の場合は両手取らせてでも申し込みするのが正解です。

売り出し始めて4か月が経ちました。１０組くらい内覧がありましたが、申し込みには至りませんでした。お断り理由は資料上でもわかる事ばかり。駐車場代が高いとか、低層階が良かったとか、予算オーバーだとか、築年数による経年劣化が気になるとか、部屋数がこんなにいらないとか。
居住中で売り出したのである程度大変な事は覚悟はしていましたが、やはり毎回のお掃除の大変さやお断りされた時のガッカリ感・・・。何とも言えません。軽く凹みます。資料上でわかる理由でお断りされると、じゃあ何で見に来たの？と思ってしまいます。

すみません。今日もお断りされたので少し愚痴らせて頂きました。
ご縁のある1組にはやく出会いたいです。

＞281

私は２ヶ月です。５組内見にいらっしゃいましたが、同じように申込には至っていません。毎回、内見の度に部屋を掃除するのは大変ですよね。今はネットである程度調べられるのに、部屋の向きなどを理由にされたりして、結局、値段なんでしょと思ってしまいます。２月に入って中古も動き始めているようなので、お互い頑張りましょう！早く買主の方が現れるといいですね。

首都圏でレインズに新規登録されているされている内、実際に売れているのは5分の1以下、在庫を含めると10分の1以下といわれています。
もし、売れないようでしたら、私ならできるだけ早く価格を下げるか賃貸に出します。

築浅より新築のほうが割安なのですから、新築を買える人の多くはは割高な中古を買うはずありません。
新築を変えない人の多くは・・・やはり中古でもローンを組めないので、買えません。

>>283
めちゃくちゃ正論です
新築がこれだけ安いんだから価格をめちゃくちゃ下げるしかないんですよね
でも売りに出してる方々わかってない気がします

動きがない。厳しい状況

動かないのに両手狙いの妨害がまかり通るんじゃあ、余計に駄目でしょう。

No.281さん

内覧のご苦労お察しします。

買主さんには都合の良い条件がたくさんあり、実際はどれも満足する物件はありません。
結局妥協の末、購入を決めるわけで、その過程でこの点はちょっとなあと思っても、一応見てみるかとなるわけです。
また不動産屋はそう言う事情は百も承知で、条件を外れる物件を良い点を強調して勧めてきます。

結果、No.281さんの場合のように、分っている点を指摘して断ってくる事になります。
買主も、探し出してしばらくすれば妥協レベルも下がってきます。
そんな買主さんが早く現れると良いですね。

一昨年、居住中のマンションを売却しました。ラッキーなことに一組目で決まりました。私の作戦としては、「このマンション、とっても住み心地がいいのよ」オーラをだすというもので、ただし、高飛車とか上目線ではなく、焦る気配を出さず、見学者さんの生活が、このマンションに移るとどうよくなるのか（経済的なことも含め）をさりげにアピールしてみました。学区内の住み替えを希望している方で、予算的に新築はきつい、という感じだったので、中古を買うマイナスのイメージを、お得感に変わるようお話ししたというか。もちろん、マイナス点もちゃんと伝えました。返事をいただくまでのドキドキ感はやはりきつかったですが、自分の住まいに自信を持つことも大事かな、と思います。何かの参考になりますでしょうか、

ホント新築が安い！土日に入る折込見ていると、新築マンションも以前より安くなってきているが、新築戸建がとにかく安い！これなら中古マンション買うより、新築戸建の方がいいかしら？と思ってしまう。

駅近の大規模物件しかし売れていない

駅近の人気物件以外はこの３連休で申し込みもしくは見込みがない場合は年度末売却はほぼ無理な状況でしょう。このままではさらし物件になるので一旦売り出しやめて連休前に再度出すのが得策になるかも。尚、３連休最終日はす動きが少なかったです。

私も土地付き新築戸建が割安なので、わざわざ割高な価格を提示している中古マンションに対する購買意欲が
わきません。どうあっても中古は中古です。

新築建てはホント安いね
今売り出し中の方は年度末までに決まらないと今年､来年くらいまでは絶望的だろうなー

これが値下げをしてもなかなか決まらないので中途半端な物件はきついでしょう

新築が安い、新築が安いと言ってる人に素朴な質問ですが、首都圏ですよね？どれくらいだったのがどれくらい安いんですか？
自分が住んでるとこも確かに新築戸建て7～8千万位だったのが5～6千万になってる気がするけど、マンションも新築はそれなりに高くて、駅近は中古じゃないと手が出ない人が多いらしい。
あくまでも自分のとこは、だけど。

以前デベから聞いた話では、都心のまとまった土地が、以前よりも安く購入できるようになってきているとのこと。(つまるところ地価の下落)

安く購入した土地を狭い専有面積で区切り、施工業者に値切り発注する。施工業者はもちろん安い建材を使用し、ギリギリまでコストカット→お手頃マンションの出来上がり。

うちの周りでは新築マンションは上限70m2位で、80以上のタイプが選べなくなってるような。

中古マンションを売るための演出(居住中限定)

1,内覧用のサプライズを用意する
Webに掲載する写真等でmax掲載せずに、お薦めポイントを残しておき、内覧で紹介する(隠し収納や間接照明、エコカラット等)

2,早いもの勝ち感を出す
来月引越し空き部屋になります、オープンハウスします、等

居住者がいるのにわざわざ内覧する人は、大まかには購入条件が合致しているということです。でないと内覧申し込まずに事前にパスしてます。これまで内覧希望ないかたも、突然やってきて一回目で決まる可能性もあります。希望を捨てずに頑張ってください。

↑補足です。うちはファミリータイプのマンションで、キッチン越しに見たリビングの景色が明るくて、気に入っていましたが、webの写真では出さずに、最小限にしてました。
一組目、内覧に来られた奥様はリビングを見てからハイテンションでした。気になる点も色々と聞かれましたが、正直に答えました。但し、マイナス面についてはこういう風に解決した、という解決策も合わせて答えるようにしました。
ラッキーな事に一組目で決まりましたv

エコカラット等をアピールにとか、リフォーム済みか築10年以内、もしくは通勤至便な物件じゃないとなかなか付かないと思います。

本当に厳しい。案内が入るのはその駅のフラグシップ的な人気マンションだけの状況。中古マンションも2極化が激しいです。売り出している方、2月に入り案内は増えてますか？うちの動きとしては12月、１月の3連休を底に動きがでてきてます。（人気マンションに限る）

だから売り出しが高すぎるんだって…
もっと現実的な価格にしないと

そうそう、築浅2年くらいの物件は売主も購入価格そのままと思える価格で出してる。
そんな価格じゃ絶対に売れないと言いたくなる、その近辺で安く広い新築が出てるのにね。

値段を下げてもうれるもんじゃないですよ。需要がなければいくら値下げしても売れないです。

今後需要が上がるような事があるのか？
人口ピラミッド的に言ってほぼないよな
という事は今売れないと数年後はもっと売れない？((((;ﾟдﾟ)))

これから時間経過とともに悲惨なことになる

売れない物件は売れないですが、晒し物とか値下げとか煽ってるとROMってる人が
新規売出しを躊躇する動きに繋がりかねないのでほどほどにしましょう。

本当に全く希望が持てませんね。

では雑談を。
うちのマンションはバブル期に計画されたいわゆる億ションですが、よくある話で現在の取引価格は４０００万円台。たまに空気読めないさんが7千万とかで売りに出したりしますが、当然ながら売れずにフェードアウトしたりしてます。
自分は中古購入組ですが、最近売り主の立場になり思うのは、前の売り主さんはすごいと。億で買ったマンションを半額以下で売却。その間１０年位で、売却前にローンは完済済み。買い換えできる人って、やっぱり色んな意味で余裕のある人ですね。

２月に入り案内が増えていたのですが、今週日曜日以降動きが弱まってきてます。今の時点で検討者がいないと年度末売却は難しそうな様相になっています。売却活動中の皆さんは今週末案内入ってますか？

先週末の3連休は4組見学が来ました。3組お断りされ、1組がお返事待ちです。
今週末は見学の予約は入っていません。
立地、広さ、管理、角部屋など好条件のマンションなので気に入って頂ける方が現れるまで売り急がずにゆっくり待つつもりです。

>310さん
それが正解です。内見がポツポツあって時間に余裕のある物件なら
ドーンと構えていればいいのですよ。売れるときは突然売れます。
ちなみに、ウチは営業さんの値下げプレッシャーに負けずにがんばったら4月に売れました。
2月は確かにピークですが、年度末までに売れなくても買い手は１年中います。
がんばってください。