管理費が毎年安くならないのはなぜ

＞１４３　長期的に生活設計もしやすいですよね、一時金は正直厳しいなあと思ったことあります。
緩やか～に上がっていく分にはそれを告知さえしていてくれれば住人一同納得がいくんじゃないでしょうか、
これが一時金ありの更に上がることになりましただと不満も出ると思いますが、
少しづつ上がるけれどその代わり・・・という対応があれば問題ないと思います。

管理費は管理会社を変えろ
確実に安くなる

前に住んでいたマンション（築20年時に中古で購入）で、修繕積立金が安いなと思っていたら、大規模修繕をするので一時金を平均50万（うちは100万）出せという議案が総会に上がった。仕方なく賛成するつもりでいたのだが、50万も出せないという人たちが騒いで総会が荒れて否決された。それに怒った理事長がその場で辞任。騒いで否決に持ち込んだ一派のボスが次の理事長になった。
どうするかと見ていたら１年後、不足分（修繕経費の７割に相当）を借金して大規模修繕を行うという案が総会に諮られ、可決、実施された。だが、月々の修繕積立金は据え置かれ、その結果、安い修繕積立金の大半は借金の返済にまわってしまい、修繕費に全然余裕がない状態が続くこととなった。
こりゃまずい。建物の維持がまともにできなくなり売るに売れなくなるのは時間の問題と判断し、問題が表面化する前に売り逃げた。（続く）

（続き）貧民ばかりのマンションはダメだと学習したので、次のマンションは裕福な人が多そうな高級住宅地で探した。購入したマンションは、前のマンションより少し古いのだが、内廊下、１階の床が広いラウンジも含めすべて大理石、照明は安っぽい蛍光灯は使わず天井埋め込みのダウンライトなど造りが良く、また、躯体も柱や梁がかなり太く、建物形状や構造的に見ても地震には強そうなのだが、それでも耐震補強工事を行い万全を期したという。内外装ともよく手入れされており、見た目は前のマンションよりずっと新しい。
だが、修繕積立金の専有面積当たり単価は前のマンションの３倍以上になった。

146さんのお話、身につまされますね。
うちのマンションも第１回の大修繕を終えたばかりなのですが、
大借金の末修繕金即返済になっています。
早くうちも手放したいなと考えています。

まあ修繕費を先に取って積み立ててるとよからぬ理事長が積立金に手をつけてとかよくある話なんで
むしろ借金して修繕した方が安全だという話もチラホラと

理事長が手を付ける？　それを恐れて借金する時点でアウトでしょう。

理事長が手を付ける、とかそういうことがないように
私が今住んでいるところでは実印を理事長が、通帳を副理事長が持っています。
何かしら対策を打っているところはあるのではないでしょうか？
借入するほうがリスクだと思います。

＞私が今住んでいるところでは実印を理事長が、通帳を副理事長が持っています。
え？　自主管理ですか？　預金の引き出し等は副理事長が理事長に押印してもらって銀行に行くんですか？
管理を管理会社に委託している場合には、管理会社が通帳を、理事長が銀行印を保管し、預金の引き出し等は管理会社が理事長に押印をしてもらって銀行に行きます。なので管理会社が協力しないと不正（横領）はできません。

以前ニュースで
実印と通帳を管理会社が持っていて横領したとか見たことがあります。
一緒に持っていると危ないですよねぇ。
管理会社と管理組合で分けて持っているのが一番良いのでしょうか？

>>153

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第８７条
４　マンション管理業者は、（中略）修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、保管口座又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理してはならない。

出納管理は原則方式、収納代行方式、支払一任代行方式の３タイプがありますが、原則方式で理事長が印鑑、管理会社が通帳を管理するのがベストかと思います。

なるほど、そういう法律があるんですね。。。
マンションを買うということは
こういうことも勉強していかないといけないですね。。。
管理会社が重要なのもよくわかりました。。。

マンションを買う前に管理についての勉強も必要かもしれませんがマンションに住んでからでも遅くないと思います。管理費がなぜ下がらないのかについては理事会もしくは組合員が要望しないか管理費を下げると組合運営に支障をきたすからでしょうか。

ＥＶの毎月の点検、植樹のメンテナンス、管理人さんの人件費、共用部の電気料金、警備会社の料金、管理会社への手数料などを計算して
一度見直すのも手でしょうね。
植樹のメンテナンスは管理会社経由の業者よりも、近場の業者の方が安い場合があります。
１つ１つ見直すと、ちりも積もれば…形式で下がるかもしれないですね。

うちのマンションは緑が多いことがウリだったので
植樹のメンテナンスがかなりかかります。

法律で緑地帯を作らないといけないんですよね…。

つぶして自転車置き場にしたいねぇなんて住民同士で話し合っています。

＞１５８　うちの場合は全く緑ナシ。植樹でもあればなあと逆に羨ましいですよ、少し管理費がかかっても良いので希望したいところです。これは要望者がマンション内に多い場合は管理を通して実現可能なことなんでしょうか。けっこう空いているスペースが敷地内に多くて、「ここ自然環境にすればいいのになあ」なんて、見ながら想う日々です。

新たに緑を増やすのも結構なコストなので、修繕費に回したいと思う人は多いかもしれないですね。
ただ敷地に緑が多いのは良いですよね～。
すごく落ち着きますから。
結構手がかかったりしますけれどね（汗）

私の住んでいるマンションは警備会社を変えたら
全体の管理費が下がりました。
その分修繕に回しましたけれど…。

管理会社とつながりの深い業者だと
高くなりがちですね。

管理費って人件費の占める割合ってどれくらいなんでしょうね？
うちはあまり広くないマンションなのですが、
管理人さんが2人いてムダなような感じがするんですよね。
今度1人にするように提案してみようかな・・・と思っているのですが。

管理員なら月20万円ぐらいが相場じゃないですか？
時給千円払っても月160時間で十六万円です。
地方なら千円は超高給です。
高齢者雇用の補助金等も活用できるでしょうしね。
正社員だともう少しいくでしょう。

うちはついこの間まで一人で月30万円払って
ましたが、当時の管理会社が派遣会社に２０万円
も払っていないことが管理会社変更時に
判りました。その悪徳管理会社は管理手数料なる
名目で30万円の他にも毎月外注のハンドリングフィーを
15万円程度取ってました。

管理経費は絶対に相見積を取って見直すべきです。