管理費が毎年安くならないのはなぜ

ええっ？

管理費も維持費も古くなるほど手がかかる分、高くなると思っていましたが？

特に維持費は最初の１０年目の大規模修繕は賄えても２０年目や３０年目は
大赤字になってしまう物件も多いようですよ。

この間の日経の記事にあったけど、デフレと言われているけど、下がっているのは車や家電製品といった耐久消費財だけど、それ以外はさほど下がっていないらしい。

それと管理費はほとんど人件費だから、下げるとサービスレベルは落ちる。

サラリーマンの賃金だって下がってますよ。
正社員になれない人の割合も増加の一途です。
管理に関わる人件費だけが下がっていないはずがありません。

管理費を下げないのは、単に管理会社が儲けたいからです。
他の管理会社を使って相見積をとれば、大幅に値段は下がります。

価格を下げて管理会社の手抜きが怖ければ、管理委託業務仕様書に、
作業内容を細かく指定すればいいだけです。仕様が満たされて
いなければ、減額するなり、支払いを止めるなりすればいいです。

毎年値段下がるわけがない
常識的に考えると古くなった方が手間がかかるから増額されたとしてもおかしくない
常識外れは組合内で白い目で見られるだけですよ

管理費ですよ。修繕の話じゃありません。
修繕費用は古くなると多く掛かるでしょう。
その修繕費用にふり向けるためにも、管理費は極力抑えるべきです。
デベが最初に決めた管理費を見直さないなんて、愚の骨頂。
デベの子会社である管理会社に食い物にされているだけです。

管理費の構成は例えば…
　１．管理員人件費
　２．委託業務費

　３．共用設備の保守維持費及び運転費
　４．備品費、通信費その他事務費
　５．共用部分に等に係る火災保険料その他の損害保険料
　６．経常的な補修費
　７．清掃費、消毒費及びごみ処理費

　８．公租公課

私の仕事はSE（システム開発・維持）で…SEのコストの大半は人件費です。
そんなSEでも維持コストは毎年５％下げさせられます
（サービスレベルを５％あげることで下げさせませんが…）

よって、３~７は技術の向上で低減して当然ですし、
１，２のほぼ人件費の費用すら、毎年同じことの繰り返しなのですから低減でしょうし…
ただ８だけは下がらないと思いますが…

もちろん「エレベータの保守をPOGからFMに変更」「植樹の成長して伐採が大変」…等マンションの築年数が増えるに従ってコスト増になる要素はありますが、一番最初に管理会社の都合で作られた管理コストは組合が普通に動いていれば当然下がるはず…と感じますが、一般的には管理費は上がる一方なんでしょうか？？

>5様の
常識的に考えると古くなった方が手間がかかるから増額されたとしてもおかしくない

具体的に大きく増額される要素は何でしょうか？
例えば電球の購入コストや電気代等は技術革新、性能アップで低減される方向になると思っていますが…

修繕費は年々上がるものだけど、修繕積立金は一定額で計画することが国土交通省のガイドラインでは推奨されている。期間ごとに増額とか、大規模修繕時に一時金徴収を計画で設定してあるケースは、未納問題を引き起こすリスクがあるから要注意。当然、物価動向を考慮して、定期的に見直しは必要だけど。

脱線でした。

>9様
修繕積立金の金額が増額されることは理解できます。

それが増えるからこそ
　修繕積立金　→　増額
　管理費　　　→　減額

で月のコストがあまりあがらないように管理コスト低減するのではと感じるのですが…

最近は管理会社変更が比較的簡単にできるようになった半面、管理会社から契約を打ち切られる
事案も増えてきたようです。

その理由として
管理費滞納の増加と未収金の放置などの理事会の機能不全や修繕積立金の資金確保難などがありますが
何より区分所有者の無関心により合意形成ができないため、何を提案をしても聞き入れられず、
今後管理をしていくのは厳しいと判断された場合などです。等の理由が掲載されていました。

管理会社の言いなりにはならない毅然とした態度とともに、管理会社の適正利潤を考慮しつつ、
必要な適正サービスを検討して実行にうつせる意識の高い住民が揃っていることが
管理費低減の要のようですね

>何より区分所有者の無関心により合意形成ができないため、何を提案をしても聞き入れられず、
>今後管理をしていくのは厳しいと判断された場合などです。等の理由が掲載されていました。

管理会社からもレベルの低い管理組合とは付き合いたくないのですね


>必要な適正サービスを検討して実行にうつせる意識の高い住民が揃っていることが
>管理費低減の要のようですね

中古マンションを買ううえで管理組合の意識・レベルの高いマンションを買ううえで気をつけることがありましたら教えてください。

いまイメージしていることは

　１．総会出席率が４０パーセント以上
　２．リプレースした経験がある　または　全委託ではなく部分委託
　３．理事が基本立候補で決まっている

１＆２＆３が理想ですが、そんなマンションはまず存在しないですかね？？

>10

段階的値上げの長期修繕計画見たことある？修繕積立金の増額分を管理費の値下げでカバーしようとしたら、管理費はマイナスになるよ。

実際は管理員の給与は管理費全体に占める割合からするとごくわずかなので、理事会や総会等で提案して
副収入を得る仕組みを作ったほうが効果が高いです。

例えば、来客用の駐車場にパーキングメーターを付けて有料化をはかったり、自動販売機や
移動電話のアンテナを設置したり、屋上に広告塔を設置して収入を得ている管理組合もあるようです。

そのほかにも、駐車場の代金を屋根つきの部分、野外、区分所有者、テナント等で料金区分を細かく設定したり、
広告塔・電波塔や電源設備の委託設置をしたりすることで一定の収入（一般会計に組み入れ）を得ている場合も
あります。

http://www.daikyo-astage.co.jp/service/community/know/qa03.html


何よりも理事会や住民がしっかりしていて自治の気概があるマンションの場合は、資産価値も高く管理費も安くなる
ので一番良いのではないかと思います

管理会社のリプレース実績が、管理組合の意識が高いとは限らないと思うな。管理会社があまりにもひどくて変更するってケースもあるし。意識が高くて管理会社とwin＆winの関係が築けていれば何も変更する必要はないしね。

>13
なるほどです、それでも下記の配分なら修繕積立金の上昇分を気持ち吸収できそうです。
1年目～
　管理費１００００円
　修繕積立金３０００円
11年目～
　管理費９０００円
　修繕積立金６０００円
21年目～
　管理費８０００円
　修繕積立金１２０００円


>そのほかにも、駐車場の代金を屋根つきの部分、野外、区分所有者、テナント等で料金区分を細かく設定したり、
広告塔・電波塔や電源設備の委託設置をしたりすることで一定の収入（一般会計に組み入れ）を得ている場合も
あります。

マンションで収入を考える・・ですか、いいですね。
それができる組合か否かは組合の意識レベルの差でしょうかね？？

中古マンションの管理レベルの違いは購入前にどうしたらわかりますか？

>>7
POGからFMになんてできないですよ

システム系の人は電子機器の技術革新と建築系の技術革新の差がどれだけあるかもわからないのでしょうね
システムは自動化できますけど管理会社はそうでもない、むしろ時代が変わればサービス増加は必要になるでしょうね
毎年5%下げるのは結局はシステムという製品で収益を実現するその業界だからだと思いますよ
製品なのに人月計算ですからそう思うのでしょうけど製品だから叩かれてるだけですよ
逆にパッケージの方が値段叩かれない非肉な状況ですからね
原価の多くが人件費なのはどこの業界でも同じですよ

修繕積立金を上げたくないのであれば
いらないサービスを削ることを考えるべきでしょうね
例えばケーブルテレビを辞めてアンテナに変えてしまうとかです

>>8
低減される具体的な根拠を考えてみてはいかがでしょう？
電化製品とかは段々下がるのは固定費考えたら当たり前です
電気代は去年より今年の方が高いですから違うようですね

>13
デベとその子会社が決めて管理費を見直せば、
それだけで大きな修繕用の財源が作れます．
３割、４割削減できるのはあたり前と言われてます．

管理費の大幅見直し後なら、修繕積立金の段階的
引き上げを当初計画より圧倒的に小さくできます．

ともかく、入居前から決まってる管理会社の
言いなりは絶対に止めましょう．
修繕積立金が足りなくなった時に、大トラブルが
発生します．

>>16
総会資料と議事録見せてもらえば大体わかる
但しそんな組合に中古で入った場合、あなたの意見などは通らないと思った方がいい

1年目の積立金はそんなに安くない
管理費1000円下げるのがどれだけ大変か一度自分でどこかのマンションで考えてみてから発言した方がいいよ
管理費は段々下がることはないから　費用を下げられる機会があるならすぐに下げるべき
後々のこと考えれば修繕積立金に全部回すことになるだろうけど
積立金のガイドラインはすまいる債の購入条件でも見て勉強した方がいい

管理組合の支出が下がるor収入が増えてって剰余金が出たら、管理費を下げずに修繕積立金に振る分けるほうがよっぽど健全だと思うけど。